2024 法拍房市场：成交增长与价格承压

云阿云智库•城市与区域

导读：2024 年全国法拍房挂拍 76.8 万套，成交 17.6 万套，金额 3308 亿元。住宅类成交 11.7 万套，清仓率 31.4%，均价 9128 元 /㎡微降。一线城市清仓率超 70%，三四线城市压力凸显。政策优化提升市场透明度，二拍成交占比 51.3%，价格下行趋势明显。全文6500字，由云阿云智库•城市与区域项目组提供。

摘要

1.市场概况：

在2024年度，全国范围内法拍房市场共挂出76.8万套房产进行拍卖，其中成功交易了17.6万套，涉及的总交易金额达到了3308亿元人民币，但与2023年相比，这一金额下滑了约6.7%。具体到住宅类法拍房，成交数量为11.7万套。从拍卖次数来看，这些住宅的成交率为18.4%，显示出相比2023年有所下降的趋势。不过，从拍品清仓的角度来看，31.4%的清仓率相比去年的30.3%略有提升。在成交金额方面，住宅类法拍房总计为1635.9亿元，与2023年相比减少了1.9%；成交的平均价格则为每平方米9128元，同样比上一年下降了1.1%。

2.区域市场表现

在不同级别的城市中，一线城市的法拍住宅成交均价（达到44752元/平方米）大幅度超过了三四线城市（仅为5094元/平方米），凸显出高能级城市房价明显处于更高水平。在清仓率方面，一线城市普遍较高，例如上海达到73.6%，杭州为76.7%，显示出这些高能级城市的法拍房市场更为活跃。相比之下，三四线城市的清仓率则相对较低。在低能级城市中，法拍住宅市场面临着较大的压力，不仅成交均价较低，清仓率也偏低，市场活跃度明显不足。尽管部分城市如台州、中山的表现相对较好，但从整体来看，这些城市的去库存压力仍然较大。

3.政策影响

2024年10月推出的《关于进一步规范网络司法拍卖工作的指导意见》有效增强了法拍房的透明度与公信力，并对交付流程进行了优化升级。与此同时，多个地方政府采取了利用专项债券收购法拍房的措施，旨在将这些房产转化为保障性住房。另外，财政部与税务总局还对契税税率进行了调整，此举意在降低交易成本。

4. 市场趋势

在2024年，法拍住宅的二拍成交占比显著提升至51.3%，与2023年相比增加了5.4个百分点，这表明市场趋势更加偏向于在第二次拍卖阶段完成交易。同时，成交均价呈现出下滑趋势，同比下降了1.1%，反映出法拍住宅市场面临着较大的价格压力

前言

2024年10月，最高人民法院颁布了《关于进一步规范网络司法拍卖工作的指导意见》，该意见清晰界定了法院在执行拍卖过程中的责任，强调了对拍卖财产需进行详尽的尽职调查。同时，意见明确要求执行法院承担起法拍房的腾退交付职责，禁止在拍卖公告中出现“不负责腾退”的声明，并制定了相应的腾退预案，以保障拍卖后房产能够顺利交接。这一系列举措不仅显著提升了法拍房的透明度和公信力，还有效解决了长期以来法拍房交付难的问题，为购房者消除了后顾之忧，进而增强了法拍房的市场吸引力，提振了购房者和投资者的信心。

此外，在同期，包括合肥在内的多个地方政府也采取了积极行动，通过发行专项债等方式收购法拍房，并将其转化为保障性住房，以满足更多民众的住房需求。而到了11月，财政部、税务总局等部门又联合发布了新的政策，对首套房和二套房的契税税率进行了调整，提供了更为优惠的税费待遇，进一步降低了法拍房的交易成本。这些日益完善的政策措施，无疑为法拍房市场注入了新的活力，吸引了更多的购房者积极参与竞拍。

一、2024年1-12月中指法拍数据监测：355城法拍房交易走势

截至2024年12月底，中指法拍数据库统计显示，全国法拍市场全年累计挂拍房源达到76.8万套，与2023年的77.5万套相比，减少了约0.9%。在这一年里，成功成交的拍品数量约为17.6万套，总成交金额高达3308亿元。与2023年的16.9万套成交量和3546.7亿元的总成交金额相比，成交量增长了约4.1%，但总成交金额却下降了约6.7%。

从清仓率来看，2024年全国法拍房源的清仓率为22.9%，成交均价降至4611元/㎡，与2023年同期的5255元/㎡相比，下降了12.3%。此外，2024年全年法拍房源的拍次累计达到139.1万次，其中成交17.9万次，按拍次计算的成交率为12.9%。各类拍品的成交折价率为74.0%，显示出一定的价格优惠。

与2023年相比，2024年的法拍房源交易拍次增加了约25.2%，成交拍次也增长了约4.4%。值得注意的是，2024年各类拍品的成交平均拍次为1.9次，相较于上一年的1.53次，更倾向于在第二次拍卖阶段成交。

在拍卖阶段方面，2024年成交的拍品数量为17.6万件，占总挂拍数量的22.97%；流拍的拍品数量为52.7万件，占比高达68.15%；其他类型如中止、暂缓、撤牌等的拍品数量占比约为8.4%。这些数据反映了当前法拍市场的整体状况和趋势。

在2024年下半年（7月至12月）期间，全国法拍市场共处理了47.5万套交易截止的拍品，其中成功成交了9.8万次，清仓率为20.7%，这一数字虽然低于全年平均水平，但相较于上半年仍有所提升。

从物业类型来看，住宅类法拍项目在下半年的表现尤为突出。截止交易时，共有6.5万套住宅类拍品成交，总成交金额高达881.8亿元，占据了各类型法拍成交金额的49.3%，显示出住宅类法拍房在市场上的强劲需求。

商业类法拍房源在下半年也表现不俗，共有11.8万套拍品挂拍，其中1.9万套成功成交，成交金额达到432.4亿元，占比24.2%。这表明商业类法拍房源虽然竞争激烈，但仍有一定的市场需求。

土地类法拍项目在下半年的交易情况相对平稳。共有约4984件土地类拍品挂拍，成交约983件，成交金额约为205.2亿元，占比11.5%。这一数据反映了土地市场的相对稳定性和投资者对土地资源的持续关注。

此外，其他物业类型在下半年也有一定的交易量。其中，工业厂房类法拍房源的成交金额达到250.9亿元，车位车库类法拍房源成交13.6亿元，其他类型物业的成交金额则为5.5亿元。这些数据显示出法拍市场的多样性和投资者对不同类型物业的偏好。

2024年全年，各类物业法拍项目呈现出不同的交易情况。其中，住宅类法拍项目表现抢眼，全年成交拍品达到36.6万套，总成交金额高达1635.9亿元，占据了各类型法拍成交金额的49.5%，彰显出住宅市场的强劲需求。

商业类法拍项目紧随其后，全年挂拍拍品数量为19.6万套，成交3.4万套，成交金额达到760.4亿元，占比23%，显示出商业房产在市场上的稳定地位。

土地类法拍项目全年挂拍拍品约为8913件，成交约1900件，成交金额约为406.1亿元，占比12.3%。虽然成交量相对较小，但土地作为稀缺资源，其成交价值依然不可忽视。

此外，其他物业类型也各有表现。工业厂房类法拍项目成交金额达到447.5亿元，车位车库类法拍项目成交37.9亿元，其他类型物业成交金额则为20.2亿元。这些数据显示出法拍市场的多样性和不同物业类型的市场需求差异。

从成交套数的总量来分析，2024年各类物业法拍项目的成交总量相较于2023年有所增长。具体而言，2024年全年共成交17.6万套，与2023年相比，增幅达到4.1%。

在各类物业中，住宅类法拍项目的成交数量增长显著。2024年，住宅类法拍项目共成交11.7万套，与2023年的11.1万套相比，增加了约5.7%，显示出住宅市场的活跃度和投资者对住宅类法拍项目的青睐。

商业类法拍项目在2024年的成交数量也有所增加。全年共成交3.4万套，与2023年的3.3万套相比，增长了约3.8%，表明商业房产市场仍然具有一定的吸引力。

然而，工业、土地、车位等其他物业类型的成交数量在2024年则呈现出收窄的趋势。全年共成交2.4万套，与去年同期相比，收窄了3.3%，这可能反映出这些物业类型在当前市场环境下的竞争压力和需求变化。

各类拍品的拍卖流程包括一拍、二拍、变卖和重新挂拍等环节。若一拍流拍，则需进行二次挂拍；若二拍再次流拍，需在申请执行人同意后进行变卖处理。在一拍阶段，起拍折价率（即挂拍价相对于评估价的比例）通常在0.7至1折之间；二拍的起拍价则为一拍起拍价的0.8倍，因此二拍的起拍折价率位于0.56至0.7折之间。通常情况下，变卖的起拍价与二拍的起拍价保持一致。

在2024年的法拍交易中，第一次拍卖（一拍）成交了6.6万套，占总成交套数的37.3%，与上一年同期相比下降了约5.5个百分点。同时，各类物业的一拍成交均价达到6806元/㎡，与2023年的6626元/㎡相比，增长了2.7个百分点。

第二次拍卖（二拍）成交了8.4万套，占比高达47.7%，较2023年同期上升了约5.3个百分点。在二拍中，各类物业的成交均价为4746元/㎡，与2023年的4804元/㎡相比，下降了约1.2%。

此外，变卖环节成交了约2.1万套，占总成交套数的11.9%。而重新挂拍及其他情况则成交了约4500套，占比3.0%。这些数据全面展现了2024年法拍交易的拍次分布及成交价格趋势。

从全国各省市的法拍房市场来看，2024年部分省市的挂拍量与成交量呈现出不同的趋势。具体而言，广东、四川、江苏、河南等省份的挂拍量在全国范围内位居前列。其中，广东和江苏的挂拍量相较于2023年分别有所增加，分别上升了1.2万套和0.7万套；而四川省和河南省的挂拍量则有所下降，分别减少了0.5万套和0.4万套。

值得注意的是，在法拍市场规模排名前10的省市中，所有省市的成交量均较上一年有所增加。这一数据表明，尽管部分省市的挂拍量有所波动，但整体市场的成交量仍呈现出稳步增长的趋势。

在法拍房源挂拍量居前的省市中，重庆、四川、浙江、广西及河南等地区的挂拍量相较于上一年有所减少。具体而言，浙江挂拍量为2.4万套，与上一年相比减少了2198套；重庆全年挂拍4.0万套，同比减少5680套；广西挂拍量为3.7万套，下降了897套；河南挂拍4.9万套，下降了4048套。

然而，也有部分省市的挂拍量呈现出显著增长。其中，福建2024年挂拍2.7万套，较上一年增加了7173套；山东全年挂拍3.5万套，同比增加1836套；河北全年挂拍2.4万套，同比增长了3744套。这些数据表明，在法拍房源市场中，各省市的挂拍量存在明显的差异和波动。

二、法拍住宅各城市热度分化，成交量增高成交均价走低

（一）住宅类法拍房

2024年法拍住宅市场保持稳定，成交拍品同比增加5.7%，平均交易拍次为1.81次，二拍占比有所上升，导致平均成交天数延长。尽管成交面积微增0.68%，但成交均价略有下滑。不过，总成交金额仍达1600亿，与上一年基本持平，显示出法拍住宅市场的整体平稳态势。

2024年，法拍住宅市场呈现以下特点：交易截止时，挂拍拍品总数达到37万套，其中11.7万套成功成交，清仓率为31.4%，较上一年度有所提升。整个拍卖过程中，住宅类拍品累计挂拍64.4万次，实现成交11.8万次，成交率为18.4%。累计成交金额达到1636.4亿元，同比略降1.9%，成交均价则稳定在9127元/㎡。回顾2023年，挂拍拍品数量为36.4万套，成交11.1万套，清仓率为30.3%。当时，成交总金额为1668.1亿元，成交均价为9225元/㎡。对比两年数据，2024年法拍住宅成交总量实现了5.7%的增长，尽管成交均价同比下降了1.1%，但整体市场仍保持了相对稳定的发展态势。

在法拍住宅市场中，成交最为活跃的TOP50城市在2024年展现出了强劲的表现。据统计，这些城市的挂拍拍品总量达到了16.9万套，并成功成交了6.8万套，与2023年相比，挂拍量和成交量均有所增长。重庆、郑州、温州、苏州、广州、福州、武汉等城市在这一市场中占据了主导地位。

从清仓率的角度来看，TOP50城市的清仓率为40.4%，显示出这些城市在处理法拍住宅方面的效率。同时，这些城市的成交总金额达到了1259.1亿元，占据了全国法拍住宅总成交金额的76.9%，凸显了这些城市在法拍住宅市场中的重要地位。

与2023年相比，当时成交量前50的城市总计挂拍了15.7万套住宅房源，并成交了6.5万套。虽然拍品清仓率略高于2024年，达到了41.3%，但成交总金额却比2024年高出了0.7个百分点，达到了1268.3亿元。这一对比揭示了法拍住宅市场在TOP50城市中的动态变化，尽管整体趋势向好，但仍存在一定的波动和差异。

在2024年法拍住宅成交房源最多的TOP50城市中，重庆以12467套的挂拍量位居榜首，并成功成交5827套，平均成交拍次达到1.82次。紧随其后的是郑州，挂拍量为10649套，成交量为2278套。成都则以8926套的挂拍量位列第三，成交4793套。南宁、广州、苏州、佛山、武汉、长沙、北京等城市均跻身挂拍数量TOP10之列。

整体来看，2024年TOP50城市的挂拍房源总计达到16.9万套，占据了全国355个城市挂拍总量的45.3%，这一集中度较上一年度上升了2.4个百分点。在成交方面，TOP50城市累计成交6.8万套，占全国355个城市成交总量的58.3%，尽管成交量集中度依然较高，但较上一年度却略有下降，降幅为0.2个百分点。值得注意的是，TOP50城市的法拍住宅成交均价达到了12638元/㎡，显著高于全国法拍住宅的成交均价9127元/㎡，高出幅度达到38.5%。

2024年，不同能级城市的法拍住宅市场表现各异。一线城市共成交法拍住宅6994套，占全国总成交量的6.0%，成交总金额高达462.1亿元，占比全国28.2%，成交均价更是达到了44752元/㎡的高位。其中，北京市场尤为活跃，交易截止时挂拍4196套，成交2136套，清仓率高达50.9%，成交均价也攀升至46903元/㎡。

二线城市方面，全年共成交法拍住宅45997套，成交总金额为638.1亿元，成交均价则稳定在10015元/㎡。具体到部分城市，重庆成交法拍房源5827套，清仓率为46.7%，成交均价为5801元/㎡，且平均每套成交经历了1.82次拍卖。成都市场同样不俗，法拍住宅成交4793套，清仓率高达53.7%。

至于三四线城市，法拍住宅市场成交更为活跃，共成交63871套，成交总金额为536.2亿元，但成交均价相对较低，为5094元/㎡。在部分三四线城市中，台州市场表现亮眼，交易截止时挂拍1708套，成交1142套，清仓率高达66.9%，显示出该城市在法拍住宅市场上的高效处理能力。

2024年法拍住宅市场共成交11.7万套住宅，其中一拍阶段成交4.4万套，占比38%，但与上一年同期相比减少了6.1个百分点。一拍阶段的成交均价为11778元/㎡，较2023年的12107元/㎡下降了2.7个百分点。与此同时，二拍阶段成交表现强劲，共成交6.0万套，占比达到51.3%，同比提升5.4个百分点。二拍阶段的成交均价为7697元/㎡，与2023年的7511元/㎡相比，提升了约2.5%。此外，变卖阶段成交约1.1万套，占比9.4%；而重新挂拍及其他情况则成交约1600套，占比1.4%。这些数据全面展示了2024年法拍住宅市场在不同拍卖阶段的成交情况。

（二）商业类法拍房

2024年，全国355个城市的商业法拍房市场呈现出一定的调整态势。具体而言，交易截止时挂拍的商业房源总量为19.6万套，与上一年度相比减少了13.4%。然而，在成交量方面却有所增长，共计成交3.4万套，同比增加3.8%。不过，成交总金额却有所下滑，达到760.4亿元，同比减少11.1%。

聚焦到成交量前50的城市，2024年这些城市的商业法拍房市场同样表现出一定的波动性。交易截止时，这些城市挂拍的商业房源总量为7.7万套，同比减少11.2%。成交量方面，虽然仅成交1.8万套，但同比仅微降0.3%。成交均价方面，这些城市的商业法拍房均价为7713元/㎡，而成交金额总计达到497.5亿元，较2023年减少了7.8%。回顾2023年，TOP50城市的法拍房源累计成交量为18450套，累计成交金额为539.6亿元，成交均价为7880元/㎡。

在2024年的法拍商业房市场中，TOP50城市的成交拍品总量达到了1.8万套。其中，重庆以1776套的成交量高居榜首，成都紧随其后，成交量为1229套，上海则以717套的成绩位列第三。重庆和成都两地在商业法拍房市场的成交量上，相较于其他地区有着明显的优势。

此外，杭州、南宁、北京、苏州、无锡、广州、郑州等城市也位列成交数量TOP10，这些城市的成交数量均超过了450套，显示出这些地区在商业法拍房市场上的活跃程度。

从成交金额来看，北京以65.4亿元的总成交金额独占鳌头，上海则以54.2亿元的总成交金额紧随其后，位列全国第二。成都的总成交金额为34.8亿元，排在第三位。而重庆和深圳的总成交金额也分别达到了28.5亿元和24.5亿元，成功跻身前五名。这些数据充分展示了在法拍商业房市场中，不同城市的成交情况和市场活跃度。

（三）工业类法拍

2024年度，全国范围内355座城市的工业类法拍项目共计成交2856件，涉及总金额达到447.5亿元，平均每件成交经历了2.14次拍卖过程。值得注意的是，成交金额最为集中的TOP50城市，共计贡献了268.5亿元的成交额，占据了全国总成交金额的60%份额。

2024年，全国TOP50城市的工业类法拍市场中，挂拍的拍品总数为4603件，其中成功成交的有1579件，计算得出清仓率为34.3%，这一比例较上一年度有了3.3个百分点的增长。成交的项目平均经历了2.16次的交易过程，且平均成交时长达到了88天，相较于上一年度，成交时间有所延长。

（四）土地类法拍

2024年，全国355座城市土地类法拍市场的成交总额达到了406.1亿元。其中，TOP50城市的成交金额占据了显著份额，总计为165.5亿元，这一数字占到了全国成交总额的40.8%。

2024年，全国355座城市的土地类法拍共计成交1900件，清仓率为21.0%，平均每件成交经历了2.15次拍卖阶段。而在成交量排名前50的城市中，成交了930件，清仓率提升到了28.3%，平均每件成交的拍卖阶段也增加到了2.36次。

三、结语

2024年法拍住宅市场维持了平稳态势，成交量略有上扬，但成交价格出现下滑。市场中二拍占比的提升，反映出买家更倾向于以较低价格达成交易。一线城市及部分二线城市市场表现强劲，清仓率较高；相比之下，三四线城市面临较大挑战。政策环境的优化和市场透明度的提高为法拍住宅市场带来了正面影响，然而，区域间的差异和价格下行压力仍是该市场面临的主要难题。