法拍房：AMC的掘金之旅

云阿云智库•楼市项目组

导读：法拍房专题由《AMC 配资：风控与机遇下的法拍房处置》、《全国首创！不动产“带封过户”》和《82亿元！中国华融出手，深圳老牌房企债权被拍卖》全文6500字，由云阿云智库•楼市项目组提供。

AMC 配资：风控与机遇下的法拍房处置

云阿云智库•城市与区域

导读：2023 年全国法拍房挂拍量达80万套，AMC 加速布局法拍配资业务。本文解析 AMC 通过合伙制、保证金模式参与投资的核心策略，探讨资产价值评估、风控措施及交易结构设计，揭示不良资产处置新路径与市场机遇。全文3400字，由云阿云智库•城市与区域项目组提供。

前言

中指研究院最新发布的全国法拍市场监测报告揭示了2023年法拍房市场的重要数据。报告显示，2023年全年，全国法拍市场新挂拍的法拍房源接近80万套，与上一年相比增长了37%，挂拍数量净增21万套，显示出供给端的显著增长。

其中，住宅和商业用途的房产构成了法拍市场的主体，两者的拍卖套数占比超过了77%。进入2024年，法拍市场的热度依旧不减，第一季度全国法拍房源挂拍量超过20万套，同比增长率达到了16%。

01  2023年挂拍成交量创新高，2024年迎来开门红

法拍房挂拍量的显著增加间接反映了不良资产规模的扩张趋势。在房地产开发商财务危机、贷款违约以及中小企业经营困难等多重因素的叠加影响下，通过司法拍卖的房产成为了企业和个人解决债务问题的关键途径。值得注意的是，房产从最初的协商到最终的拍卖通常需要经过一年的多个法律程序，因此法拍市场的数据具有一定的滞后性。根据国家金融监管部门的数据，截至2023年末，中国银行业不良贷款余额为3.95万亿元人民币，较年初增加了1495亿元。作为处置不良债权的有效手段，预计未来法拍房的挂拍量还将持续增长。

在成交方面，2023年全国法拍房成交量接近15万套，同比增长16%，成交总额达到3004亿元人民币，与前一年持平。2024年第一季度，全国法拍房成交量接近4万套，同比增长7%。尽管成交量的增长速度低于挂拍量，但这与当前新房和二手房市场的供需状况相吻合，反映出购房者和投资者的谨慎态度以及市场的观望情绪。

尽管整体数据显示了市场的一般趋势，但具体到住宅类法拍房，特别是那些在二手房市场上流动性较高的小区房产，由于其价格优势，受到了个人购房者的热烈追捧，成交价格往往接近市场价。此外，位于一线城市核心区域、具有较高运营价值的商业办公类房产也吸引了众多机构投资者的关注。这表明，在当前经济和房地产市场环境下，投资者更倾向于投资那些能够立即产生现金流、具有较高运营回报率的优质商业不动产。例如，北京市西二环一处具有稳定租户和可观运营收益的商业房产，在经过49轮的激烈竞拍后，最终以高于评估价的价格成交。

02 资产管理公司入局法拍房市场投资端

在法拍房市场中，住宅类房产由于涉及的金额相对较小，投资门槛较低，因此吸引了众多个人买家。相比之下，办公、商业和工业等非住宅类资产的潜在买家群体较为有限，主要是机构投资者。由于这些资产的交易金额通常较大，且机构投资者能够从银行获得的资金支持有限，因此对资金的需求较高。

资产管理公司（AMC）作为法拍房市场的重要参与者，传统上以债权人的身份参与司法拍卖，通过拍卖抵押的房产来回收债权。随着法拍房市场的热度上升，优质资产的快速上市，以及市场对法拍投资资金需求的增加，许多AMC开始转向投资端，采用法拍配资模式开展业务。甚至有国有AMC机构发起设立了专门的法拍配资基金，以把握市场机遇。

AMC对法拍配资业务持开放态度，原因有二：首先，这项业务与AMC熟悉的债权配资业务本质相似，且已有成熟的操作模式，可以快速扩展规模；其次，当底层资产质量优良、价值充足，并且有劣后方出资时，项目的安全性更高。即使劣后方违约，AMC也能利用其在不良资产处置方面的专业能力，推进项目的处置并实现收益。

与收购不动产抵押债权相比，通过法拍市场收购不良实物资产具有多重优势：首先，避免了债权后续复杂的诉讼和执行阶段，从而显著降低了风险和时间及资金成本；其次，司法拍卖过程可以清除不动产的权属纠纷，有效规避了产权风险；第三，投资者对资产价值的判断和商务谈判过程更为直接，遵循标准化的法拍程序；最后，对于具有运营价值的不动产，收购后投资者作为资产所有者而非债权人，可以直接获得运营回报，实现资金的快速回流。

AMC开展法拍配资业务的交易结构通常采用合伙制或保证金模式，实际操作中会根据投资者的需求进行设计，以平衡收益与风险。

在合伙制模式中，AMC（作为优先级有限合伙人）与产业方（作为劣后方有限合伙人）共同出资成立有限合伙企业（法拍基金）。法拍基金进一步下设法拍主体（通常是有限责任公司），并向其注资及提供股东借款，由法拍主体参与竞拍。竞拍成功后，法拍主体负责完成税费缴纳和过户登记。这种结构较为复杂，需要综合考虑各方投资者的期望，并根据项目的后期安排来确定合伙企业的结构和决策机制。同时，法拍基金对法拍主体的股权投资和债权投资的比例也需要根据后期安排提前规划。

保证金模式则更为直接，产业方（劣后方）将保证金直接支付给AMC，由AMC代表参与法拍竞拍和资产收购，然后委托产业方进行资产处置，产业方在约定期限内处置或回购资产。在这种模式下，资产产权直接转移到AMC名下，使得AMC能够实现更强的监管和更高的安全性。双方通过委托协议明确项目的后期安排和风控条件。

03  AMC机构开展法拍配资业务的关注重点

AMC机构开展法拍配资类业务的关注重点主要为资产价值的判断及风控条件的安排。

一、资产价值判断

尽管资产管理公司（AMC）参与投资的主要目的并不在于长期持有资产，但为了确保交易的稳定性和满足关键的风险控制要求，对目标资产进行彻底的尽职调查是至关重要的。

首先，AMC需要对资产的基本情况进行详尽的调研。这包括评估资产的固有特性，如地理位置、功能类型、建筑年代和建筑质量等，以确定其是否为优质资产，并且是否与AMC的内部投资标准相吻合。同时，也不能忽视对资产潜在风险的调查，例如，法拍房产可能存在的违建问题、高额税费或欠费、占用问题或交付难题等。对于具有运营性质的商业不动产，还需关注其租赁状况，特别是那些可能影响资产价值的长期低价租约。

其次，AMC需要对资产的价值和市场流动性进行评估。资产价值的评估结果将直接影响到投资额的确定。通常情况下，AMC作为配资方的投资比例不会超过整个项目总投资的70%。在此基础上，AMC需要结合资产的市场评估价值和法拍成交价值，综合考量投资额的安全性，并确保有足够的安全边际。资产的市场流动性反映了其价值的可变现能力，如果资产流动性较高，可以对项目的投资回报和周期有更乐观的预期；反之，如果流动性较差，则需要更加关注劣后方的回购能力或其资产处置计划的合理性，并据此设定更为严格的风险控制措施。

最后，AMC需要对资产的运营价值进行判断。对于AMC而言，资产的运营收益不仅是投资期间的重要收入来源和风险保障，同时也是风险控制的有效手段。此外，资产的潜在运营回报率也是确定项目投资价格的关键因素之一。

二、风控条件安排

在标的资产通过筛选后，项目的核心关键便是风控条件的设置，要从劣后方争取最充分的条件，为投资的顺利退出保驾护航。

一是有效担保措施。一般而言，标的资产抵押权（合伙制模式下）是最基本的风控条件，除此之外，还可争取的担保措施包括劣后级LP份额质押、劣后方股权质押、第三方保证担保、劣后方（或关联方）其他资产抵押、标的资产及劣后方（或关联方）其他资产的经营收益权质押等，取决于劣后方可接受程度。为保障执行效果，应争取为前述担保措施办理强制执行公证。

二是项目管控安排。合伙制模式下，需明确AMC机构在交易结构中的身份，合理设置决策机制，增加在项目投后管理中的话语权；同时，需对合伙企业章证照及资金账户实行共管，避免自身权益受损。押金制模式下，须与劣后方通过相关协议明确约定双方权责利关系。

三是明确项目风险情况下的管控措施。可与劣后方设置对赌安排，一旦触发项目风险条件，如未足额/按期派息，项目到期后AMC机构本金未足额回流等，则立即触发严厉的风控措施，例如增加罚息、处置劣后级LP份额（合伙制模式）、没收劣后方保证金（保证金模式）、执行抵质押权等。

当前，国家正在统筹化解房地产、地方债务、中小金融机构等重点领域风险，一方面在行业风险出清及偿债压力下，法拍房供给市场热度预计将持续提升；另一方面，价格松动加之法拍折扣的独特优势，社会投资者也正面临着新一波收购优质物业的市场机会。基于此，资产管理公司可以抓住机遇拓宽展业范围，深入参与法拍市场投资，充分调动社会资源、撬动杠杆，进而切实履行化解金融风险的职责使命。

全国首创！不动产“带封过户”

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导读：近日，济南市历下区人民法院在全国首创公证和解协议、房款公证提存、解封与过户同步的“三位一体”查封不动产自行处置新模式并落地实施。历下法院创新采用“执行+公证”的办法，成功实现了一宗房产在查封状态下完成过户，确保了涉事各方的权利义务履行同时推进、同步办理、一次解决，确保交易过程零风险，这一创新在全国范围内尚属首次。本文1200字，由云阿云智库•城市与区域项目组提供。

案例详情

当事人因合同纠纷向法院申请执行生效判决46万元及利息。该案进入执行程序后，法院依法查封了被执行人名下位于济南市槐荫区的一处房产，当事人申请评估拍卖。

此时，被执行人表示愿意变卖该房产以偿还当事人的债务，而且查封前已在中介机构挂牌，也找到了合适买家，因房屋被查封无法交易。执行团队经核查，该房产仅此一项查封事项。

 如果进入司法拍卖程序，经过一拍、二拍，执行完至少得半年时间。承办法官取得当事人同意后，决定由被执行人自行处置其名下房屋。

但该房产解封后，一旦在自行处置期间再次被查封，不仅会导致无法交易，当事人还可能损失可执行财产。为避免这一风险，历下法院的执行团队联系济南市齐鲁公证处介入，创新执行模式，采取三项措施：公证和解协议、房款公证提存、解封与过户同步进行，实现了查封不动产的零风险“带封过户”。最终，房屋以112万元的价格成交，当事人在一周内就拿到了全部执行款，剩余款项也退给了被执行人。

术语解析

公证和解协议，是申请执行人、被执行人、买受人三方就涉案房产交易达成和解协议，三方均同意被执行人将房屋出售给买受人，买受人将购房款提存至公证处账户，房产过户至买受人名下后，房款按照清偿银行抵押权、清偿申请执行人债权、支付执行费的顺序付款，剩余款项支付给被执行人。

房款公证提存，是买受人将房款支付公证处专用账户，能够保障交易安全。

解封与过户同步进行，是房款支付至公证处账户后，申请执行人向法院提交解封申请和同意自行处置申请书，法院向不动产登记中心出具解封裁定书和同意自行处置协助执行通知书，解封和过户同时进行，避免解封后房产无法过户的风险。

查封不动产自行处置“三位一体”执行新模式在不良资产处置过程中优势显著：

一是尊重债务人的财产处置意愿，鼓励其主动履行义务，营造诚实守信的营商环境。

二是确保交易过程的零风险。借助“执行+公证”模式，解封与过户同步进行，申请执行人、案外人及被执行人之间产生的权利义务履行同时推进，同步办理、一次解决，消除了交易过程中的不可控因素，保证交易的顺利进行，消除申请执行人针对执行解封事项的顾虑。

三是依托公证处置查封不动产，探索不动产处置多元解纷新路径。在严格遵循法律法规的前提下，在不动产自行处置过程中，整合解纷资源、打破执行僵局，充分发挥法院、不动产登记中心、公证处、金融机构、中介机构的职能效用，切实形成执行解纷合力，最大限度保障申请执行人和被执行人的合法权益。

82亿元！中国华融出手，深圳老牌房企债权被拍卖

云阿云智库•城市与区域

导读：华融深圳分公司拟拍卖皇庭集团 82.22 亿元债权，抵押物含深圳三公司股权及皇庭大厦 158 套办公房产。中植系与世茂通过持股关联共同债务人，律师提示竞买需评估产权瑕疵及变现风险。全文1800字，由云阿云智库•城市与区域项目组提供。

①以皇庭集团在深圳多项资产作为抵押、质押物的债权，被摆上了拍卖台,本次拍卖的债权总额高达82.22亿元。

②对三个共同债务人进行股权穿透之后，均可以发现中植系及世茂隐隐浮现的身影。

据财联社11月17日消息，因债务问题，以皇庭集团在深圳多项资产作为抵押、质押物的债权，被摆上了拍卖台。

据京东拍卖网公布的信息，华融资产管理股份有限公司深圳市分公司及相关主体，近期拟对拥有的深圳市皇庭房地产开发有限公司、深圳市皇庭天玺房地产开发有限公司、深圳市皇庭城市广场开发有限公司债权资产进行公开挂牌处置，涉及资产主要分布在深圳市。

有律师界分析人士告诉记者，本次拍卖的资产类型为债权，债权总额高达82.22亿元。

债权金额详情显示，以2022年12月21为基准日，拍卖的约82.22亿元债权中，债权本金约73.12亿元，债权利息约9.1亿元。

本次拍卖债权所对应的抵质押物，主要有四项：深圳皇庭天玺房地产公司100%股权、深圳皇庭城市广场公司100%股权、深圳皇庭房地产开发公司100%股权，以及皇庭房地产开发有限公司名下的皇庭大厦158套办公用途房地产。

这其中，158套被抵押的办公用房，位于深圳福田区金田路东福华路北的皇庭大厦，为正在运营的写字楼，共25层，建筑面积合计约5.25万平方米。

据悉，本次被拍卖的主要债务人，是成立于2014年的深圳皇庭天玺房地产公司，主营房地产项目开发与经营，为深圳龙华区龙华街道清湖片区城市更新项目的申报主体。

作为共同债务人的深圳皇庭城市广场公司，主营地产项目开发，为深圳宝安区新安街道公路局西侧片区城市更新项目的申报主体。另一共同债务人深圳皇庭房地产公司，名下核心资产包括位于深圳福田区CBD的皇庭大厦写字楼，及位于深圳福田区下梅林的城市更新项目。

此外，上海世茂建设有限公司、深圳市皇庭集团有限公司及皇庭集团董事长郑康豪提供连带责任保证担保，世茂集团控股有限公司承诺差额补足。

值得一提的是，对前述三个共同债务人进行股权穿透之后，均可以发现中植系以及世茂集团隐隐浮现的身影。

据天眼查信息，华融资本管理公司持有深圳皇庭天玺房地产公司67.21%股份，31.79%股份则由深圳晟世善居实业有限公司持有。而深圳晟世善居实业公司的股权构成中，世茂旗下的南京世茂新发展，与名为中植创信投资有限公司的企业，各占50%。

天眼查信息显示，中海晟融（北京）资本管理有限公司持有中植创信投资99.9%权益，而中海晟融的受益所有人，显示为解直辊。

分析人士表示，解直辊去世后，这部分资产由谁掌控暂不得知，但应与中植系有关。

除深圳皇庭天玺房地产公司，另外两家作为共同债务人的深圳皇庭城市广场公司与深圳皇庭房地产公司也有着相似的股权结构：华融持有分别持有前述两家公司67.21%、67.09%股份，深圳晟世善居实业有限公司分别持有前两述两家公司31.79%、31.91%股权。

业内人士认为，中植系、世茂各持有深圳晟世善居实业有限公司50%股权，这意味着，中植系、世茂也在深圳皇庭城市广场公司与深圳皇庭房地产公司中，也拥有相应权益。

对于这笔债权拍卖因何而起，以及中植系、世茂为何在前述几项抵押资产中拥有权益，皇庭集团方面表示并不清楚。

接近世茂相关人士则表示，旗下公司此前或曾参股了前述公司，但相关具体运作等细节情况，并不掌握。

对于本次债权拍卖，北京金诉律师事务所主任、北京法学会不动产法研究会理事王玉臣指出，债权有对应的抵押物，竞买人拍下来该项权益后，可能还需要自己想办法完成债权的兑现，而后续处置起来并非易事。

“竞买者有必要对债权所对应的抵押资产情况，展开深入详尽的调查，了解这部分资产的产权是否有瑕疵，估值是否公允，以及其变现能力如何。例如，如果抵押资产或项目中的一部分房源被卖掉，或者被抵押了，这其中项目的权益归属情况如何，还需要进一步厘清。”王玉臣在接受记者采访时说。

此外，其进一步提出，一些资产并不容易变现，尤其当前房地产出现深度调整过程中，商办类资产价格出较大的折扣。

“因此，对于公布出来的价格，意向竞买人可根据当前市场情况，以及变现周期、相关成本及企业自身需求，综合考量接手这部分债权的风险与收益情况。”王玉臣补充道。（财联社）