商业地产案例分享-上海仲盛世界商城项目（上）

原创  北京云阿云智库•商业地产项目组

导读：上海仲盛世界商城以30万方巨无霸体量和轨交枢纽优势，通过2025年改造向“公园式商业”转型，重点突破首店经济（Fudi超市、SKY HIGH街区）、圈层运营（二次元、宠物友好）及全龄覆盖（银发俱乐部、家庭亲子），目标是成为上海西南片区消费新引擎。全文共25600字，由北京云阿云智库•商业地产项目组供稿。

上海仲盛世界商城招商运营管理优化方案

目录

一、项目诊断与机遇分析

二、定位重塑与空间优化策略

三、招商组合创新与品牌升级策略

四、运营体系优化与数字化赋能

五、营销创新与客群精准触达

六、财务规划与风险管控

一、项目诊断与机遇分析

（一）项目现状优势

1.项目概述与发展历程

仲盛世界商城于2010年开业的闵行莘庄镇核心区域（都市路5001号），紧邻莘庄地铁站（1号线与5号线双轨交枢纽），是上海西南片区首个超大型综合购物中心，建筑面积近30万平方米。作为闵行区首批商业地标，项目定位“世界就在这里”，15年来通过持续业态升级与文化活动深耕区域客群，2022年销售额突破20亿元，跻身上海购物中心前30强。

2.关键发展里程碑

文化IP打造：独创“环游世界之旅”国家主题文化节，连续13年举办12国文化活动（如2023年“环俄世界”俄罗斯文化节），成为上海旅游节市级重点项目；

业态转型：2019年引入蔚来汽车启动新能源集群建设，2022年完成DIOR、兰蔻等国际美妆矩阵布局，获评“上海市汽车品质示范区”“全国绿色商场示范创建”；

改造启动：2025年6月7日全面改造开工，定位升级为“都市绿洲，立体公园”，分三期推进空间焕新。

3.云阿云介入背景

作为仲盛长期合作伙伴，云阿云凭借全球品牌资源库（覆盖2000+国际品牌）、超强算法平台（客流热力分析与租户健康度预警模型）及大型商业改造经验（如上海K11艺术mall重生计划），深度参与本次改造的定位重塑、招商资源整合与数字化运营体系搭建，目标破解空间封闭性与客群断层痛点。

（二）核心优势分析

1.区位交通壁垒

双轨交+高铁枢纽：坐拥莘庄站地铁上盖优势，日均吸纳通勤与购物复合客流；2025年莘庄新高铁站投用后，预计新增30%商务及旅游客群；

辐射能级跃升：5公里半径覆盖闵行242万常住人口，3公里内60万家庭客群（占比68%），为上海西南最大消费腹地。

2.业态集群竞争力

新能源汽车高地：集聚13家中高端品牌（特斯拉、理想、阿维塔、帝车星等），形成“一站式试驾购车”场景。其中理想汽车业绩上海榜首，阿维塔闵行首店销量居区域第一；

美妆国际矩阵：Chanel、DIOR、凤池夸美妆、月魁星美妆和兰蔻等区域首店布局，带动美妆销售占零售额35%，2023年“世界美妆节”单日客流超10万人次；

主题街区孵化基础：已试水运动街区（李宁、F45 Training）、健康医疗专区（德尔康尼骨科），为改造期主题化扩展奠定基础。

3. 运营基础与客群黏性

会员体系成熟：“SKY家族会员”超30万，2023年周年庆联动美妆节促消费增长40%；

社群化活动引擎：成功打造“新能源汽车生活节”（露营+飞盘社交）、“爱心宝贝公益市集”等IP，提升年轻客群停留时长25%；

政企协作深度：获闵行区政府资源倾斜，如对口帮扶云南保山的公益项目落地、商圈更新政策支持。

4. 改造升级动能

4.1空间重构规划

地下商业轴：B1层退租区域（原百安居）改造为“SKY HIGH东南亚主题街区”，双层挑高设计融合文创市集与二次元基地；

地面绿色轴：GF层主入口设下沉广场延展夜经济，联动莘庄公园打造宠物友好外街；

屋顶活力轴：5F转型“粉色运动公园”（网红羽毛球场+银发社交中心“壹天聚乐部”）。

品牌储备充足：一期签约FUDI会员超市（上海首店）、瑞趣网球等30+新锐品牌，填补夜经济与家庭消费空白。

表：仲盛世界商城改造核心资源依托

小结：仲盛世界商城的改造升级，本质是一次将区位资产与业态壁垒转化为场景创新力的过程。云阿云需以“空间破界+数据赋能”为核心，通过SKY HIGH街区打破封闭盒子形态，依托新能源/美妆集群辐射力撬动Z世代与银发经济，最终实现从“区域购物中心”向“全时态生活枢纽”的跃迁。

（三）核心挑战识别：数据驱动的痛点诊断

1.空间形态局限：封闭式结构与消费代际冲突

数据佐证：消费者调研显示，18-35岁客群对“开放自然空间”的需求占比达72%，而仲盛现有封闭式动线设计导致平均停留时长仅1.8小时，低于同类TOD项目（如虹桥天地2.5小时）。

案例对比：上海苏河湾万象天地通过“城市峡谷”地下空间改造（下沉广场+绿植渗透），将客流密度提升40%，印证开放空间对年轻客群的吸引力。

改造难点：项目与莘城中央公园物理连接薄弱，未能形成类似鸿寿坊“公园商业”的松弛感场景，导致周末家庭客群外流至徐家汇商圈。

2.业态均衡性不足：新兴消费场景缺位

夜间经济断层：闵行区夜经济消费额占全市仅8%，仲盛晚10点后营业商户不足15%，与市中心商圈（新天地超60%）形成鲜明对比.

健康与宠物经济滞后：

周边3公里内养宠家庭超12万户，但商场仅2家宠物店（B2/B3层），缺乏宠物友好餐厅及社交空间，客诉率占比25%；

健康医疗业态空白，区域中产家庭对儿童齿科、运动康复需求外溢至浦东嘉会医院。

案例启示：普陀鸿寿坊凭借“日咖夜酒”外街+宠物乐园组合，开业3天吸引72万客流，证明细分场景的聚客力。

3.品牌迭代压力：主力店退租的流量重塑挑战

空缺规模：百安居、家乐福退租遗留3万㎡空间（占商业面积10%），相当于5个标准足球场，需填补日均3万人次客流缺口。

失败风险：传统填铺模式易陷入“快时尚+餐饮”同质化（如七宝万科调整期出租率下滑15%），需差异化主题业态激活冷区。

创新案例：北京SKP-S通过“科幻策展+首店矩阵”将B1冷区转化为客流高地，坪效提升200%。

4.客群覆盖断层：年轻与银发群体双失焦

Z世代吸引力不足：

二次元消费外流显著：闵行区20-35岁客群年手办消费超5000万元，但仲盛相关业态缺失，导致客群流向静安大悦城；

社交媒体存在感弱：抖音“#上海商场打卡”话题中仲盛相关视频仅占3%，远低于南翔印象城MEGA（18%）。

银发经济未开发：

周边25万老年人口中，68%有高消费力（养老金≥8000元/月），但商场适老设施不足，健康课程预约排队超2周；

对比标杆：日本永旺G.G Mall老年社群中心贡献30%日均客流，会员复购率超80%。

（四）市场机遇研判：客群精细化运营的三大蓝海

1.家庭消费升级：亲子生态链重构机会

客群基数：3公里内60万常住人口中，高品质家庭客群（月收入≥3万元）占比68%，儿童教育年均支出超5万元。

需求痛点：

教育配套断层：优质素质教育机构（乐高教育、龅牙兔情商乐园）集中于徐汇区，通勤耗时超40分钟；

家庭服务缺失：母婴室与儿童卫生间数量仅7个，高峰期排队率45%。

成功案例：南翔印象城MEGA引入“梦幻雨林”主题乐园+Minimars亲子乐园，带动家庭客群停留时长增至4.2小时，餐饮连带消费提升30%。

2.年轻消费崛起：圈层文化消费势能

人口红利：闵行区242万人口中20-35岁客群占32%（约77万人），月均可支配收入1.2万元，为上海外环最高。

圈层消费特征

二次元经济：B站年度消费报告显示，闵行用户手办购买量居全市第二，但线下体验场景稀缺；

运动社交化：小红书“上海飞盘聚点”话题中，莘庄需求热度排名前三，但现有场地不足。

案例参考：虹桥天地“高岛屋漫展”单日吸引5万二次元客群，周边餐饮销售额破千万。

3.银发经济蓝海：高品质社交刚需

客群规模：5公里半径25万老年人口中，高净值群体（资产≥500万元）占比35%，但区域缺乏高端休闲空间。

未满足需求

健康管理：78%受访者需要“一站式健康服务中心”（体检+理疗+营养咨询）；

兴趣社交：书画、园艺课程预约排队率100%，供需比达1:50。

创新模板：日本永旺G.G Mall设立银发健身区（适老化器械）+咖啡书房，老年会员月均到店频次达8次。

（五）客群画像深化：需求矩阵与品牌落地方向

表：四大核心客群精细化运营策略

结论：挑战与机遇的辩证转化

仲盛的改造本质是空间资产与客群需求的重新匹配：

挑战破局点：将3万㎡主力店空缺转化为“SKY HIGH主题街区+Fudi超市”双引擎，通过场景创新（东南亚市集+双层挑高）吸引年轻流量，填补夜经济缺口；

机遇抓取策略：借力莘庄高铁枢纽升级，以“立体公园”定位串联家庭（屋顶运动场）、银发（健康轴）、商务客（快捷服务），实现全时态覆盖。

数据赋能关键：云阿云算法平台需动态监测客群迁移（如Z世代对二次元街区响应度），实现“诊断-招商-运营”闭环迭代。

二、定位重塑与空间优化策略

（一）定位升级与主题构建：从传统商业到立体生活枢纽

1.多维定位深化对比分析

传统商业体与现代立体公园商业体在定位上存在本质差异，这种转变体现在市场定位、功能定位、目标客群定位、业态组合及品牌定位等多个维度。通过引入“城市资源整合家”理念，项目实现了从单一购物功能向全时态生活枢纽的跨越式升级，具体对比如下：

1.1市场定位转型

从传统封闭式盒子商业转向“都市绿洲，立体公园”，强调生态与商业的有机融合。这一转型借鉴了青岛西海岸新区首创的“绿强度指标体系”，将绿化概念从平面延伸至立体空间，通过屋顶绿化、垂直墙面绿化、下沉庭院等多维生态营造，使绿化覆盖率从行业平均的15%提升至25%以上。同时，参考南大智慧城“串珠成链”的产业载体布局理念，将商业、公园、轨交等分散节点串联为有机整体。

1.2功能定位升级

突破“朝十晚十”的时间限制，构建“24/7全时态生活场”。日间聚焦家庭客群与银发群体的健康与亲子需求，夜间激活年轻消费的社交场景。这种全时态运营模式参考了襄阳夜经济的成功经验——通过“精细治理与业态多元”策略，北街、唐城、风华路等区域形成差异化夜间消费带，其中风华路夜市商户数量政策实施后增长123%（从100家增至223家）。

1.3目标客群重构

在保留家庭客群基础上，强化三大核心群体服务：

银发族：引入“壹天聚乐部”模式，提供包含适老餐饮（人均1288元/桌起）、KTV、棋牌、灯光秀的沉浸式社交空间。

年轻客群：通过%Arabica、蓝瓶咖啡等精品咖啡（客单价35-45元）与HOOD酒吧形成“日咖夜酒”闭环。

高端车主：B3-B4层增设30%新能源充电桩及宠物友好车位，直击特斯拉车主与宠物家庭痛点。

1.4业态组合创新

打破零售主导的传统比例，形成服务体验型业态40%+餐饮35%+零售25% 的新结构。其中东南亚主题街区“SKY HIGH”以文化体验为核心，参考西双版纳曼旦景区的成功手法——通过干栏式建筑、热带绿植、泼水广场等元素营造异域氛围，并结合COMMUNE幻师臻选店的“绿洲美学”（胡桃木家具+工业金属+绿植幕墙）提升空间质感。

表：多维定位升级对比矩阵

2 三维定位落地策略

2.1 生态维度：垂直绿化系统构建

项目创新性引入立体生态渗透系统，通过多层次绿化技术实现自然与商业的共生：

屋顶花园（5F）：转型为“粉色运动公园”，采用荧光涂料铺设羽毛球场与网球场，夜间形成科技感光影效果。借鉴大田湾体育场“荧光夜跑”的运营经验——通过1000人规模的荧光跑活动激活场地活力。同时配置自动灌溉的屋顶农场，种植香草与观赏性热带植物，为下层“泰浪厨房”餐厅提供食材与景观双重价值。

地面绿轴（GF）：以“雨水花园+树阵式停车”替代硬质广场，选用细叶榄仁（参考COMMUNE幻师门前庭院）与凤凰木等具有遮荫效果的乔木。地面绿化计入“绿强度”指标，按青岛西海岸新区政策，树阵式停车位每处折算30%绿地面积，使绿化覆盖率提升至25%。

地下庭院（B1）：南北双下沉广场引入垂直绿化墙与光导管系统，种植肾蕨、龟背竹等耐阴热带植物。垂直绿化按“绿强度”指标可折算40%绿地面积，并触发容积率奖励——每增加10%绿强度可增建3%-4%建筑面积7。下沉广场与莘城中央公园形成视觉通廊，实现“地下空间自然化”。

2.2 功能维度：全时态生活场景

针对不同时段客群需求差异，构建时间轴业态分布模型：

日间经济（8：00-18：00）

银发健康中心：与“壹天聚乐部”合作，配置适老化设施（防滑地面/扶手/大字菜单），提供书画教室、适老瑜伽课程。套餐服务包含健康监测与营养餐，工作日定价1288元/桌。

亲子探索乐园：引入麦淘亲子实验室（南大智慧城成功案例），设置AR雨林探秘互动装置。

精品咖啡工坊：%Arabica与蓝瓶咖啡双旗舰店布局主入口，利用挑高空间设置咖啡烘焙体验区。

夜间经济（18：00-2：00）

东南亚主题市集：在“SKY HIGH”街区还原曼谷夜市场景，20个移动餐车供应芒果糯米饭、泰式奶茶，配合香茅精油喷雾降温。

微醺社交圈：GF层外摆区引入COMMUNE RESERVE幻师“纽约酸”特调鸡尾酒（波本威士忌+红酒分层），结合HOOD酒吧电子音乐演出。

深夜运动场：屋顶荧光球场开放至24：00，配套轻食补给站。

2.3 文化维度：东南亚主题沉浸

在B1-B1M层打造上海首个双层挑高主题街区“SKY HIGH” ，通过三重场景强化情绪价值：

建筑符号移植：采用干栏式木构架（参考西双版纳游客服务中心）与金箔镶嵌装饰，主入口设置白龙雕塑与喷泉水景。裸顶天花保留工业感，钢木结构跨距达18米，营造市集开放氛围。

热带植物景观：组合应用旅人蕉、散尾葵、龟背竹等高大绿植，配合雾森系统降温增湿。绿化墙采用模块化种植盒，每平方米种植密度达25株，形成“垂直雨林”效果。

文化IP活化：与腾讯动漫合作打造“东南亚传说”主题展，将《非人哉》等IP角色融入街区美陈。设置沉浸式剧场，每日上演“澜沧江之歌”灯光秀（整点演出），结合傣族象脚鼓与电子音乐。

（二）空间优化关键策略：立体连接与场景赋能

1.立体交通重组策略

1.1纵向连通系统

双下沉广场革命：在B1层南北侧各开挖800㎡下沉广场，深度达6米。北广场衔接轨交莘庄站（TOD模式），设置宽幅大台阶（含休息平台） 与透明电梯井，台阶宽度达15米，兼具交通与休憩功能；南广场面向莘城中央公园，采用退台式绿化，形成阶梯花园。借鉴南大智慧城“科创之门”的立体空间处理，使地下商业获得自然采光与视觉延伸。

垂直交通核升级：新增8部电梯构成“生态交通筒”：

2部观光电梯沿绿化墙垂直贯通B1至5F

4部高速客梯分组服务零售/餐饮/娱乐区

2部货梯专供“SKY HIGH”市集夜间补货

电梯厅结合垂直绿墙与光环境设计，等候区设置东南亚图腾艺术装置。

1.2 横向链接网络

空中连廊计划：建设三条跨街连廊形成“黄金三角”：

西廊：衔接莘庄站南出口，全长120米，顶棚集成光伏发电

东廊：对接天荟商业体二层，设自动步道

南廊：跨越马路连接莘城中央公园观景台

连廊系统参考南大智慧城“串珠成链”理念，预计提升跨项目客流30%。连廊底部悬挂垂吊植物，形成“空中小叶榕瀑布”。

地下通道优化：拓宽现有连接莘庄站通道至10米，通道两侧设置文化橱窗：东侧展示西双版非遗傣锦，西侧为腾讯动漫IP互动屏。通道照明采用智能调光系统，高峰时段（8：00-9：30/17：00-19：00）提升亮度至200lux，引导通勤客流进入。

1.3 车流动线重构

B3-B4层智慧车库：

划分三大主题区：新能源区（30%车位配120kW快充桩）、宠物友好区（配备冲洗台与宠物推车租用）、家庭优先区（近电梯厅）

采用AGV机器人泊车，提升40%车位效率

墙面彩绘东南亚雨林图案，柱面安装反光镜减少剐蹭

卸货流线分时管理：

日间（6：00-10：00）：B2东侧货梯服务超市及餐饮

夜间（22：00-2：00）：B1M专用坡道供“SKY HIGH”市集补货

垃圾清运（2：00-5：00）：独立通道直通压缩站

2.主题场景营造策略

2.1 SKY HIGH双首层街区

在废弃的百安居区域打造双层立体市集（B1-B1M层） ，以“曼谷+清迈”为原型，构建五大主题板块：

文创聚落（北区）：

云阿云引进10家手作工坊（泰丝染制/银器捶打）

层高7米设夹层工作室，艺术家可现场创作

自动天窗根据光照强度调节开合

二次元基地（中庭）：

腾讯动漫官方旗舰店：首发限定手办+AR合影区

每周举办“东南亚幻想”cosplay巡游

主理人餐饮（南区）：

“泰浪厨房”：火山排骨专门店，装潢采用回收船木

“曼谷夜市”：20个餐车单元供应芒果糯米饭/椰子冰淇淋

共享厨房降低创业门槛，租金按营业额分成

光影剧场（西端）：

360°环幕投影演绎傣族创世史诗

整点上演5分钟“雨林奇迹”灯光秀

禅意休憩（夹层）：

贝叶禅居茶室（参考西双版纳禅修主题会所）

冥想区配地热竹地板与精油香薰

表：SKY HIGH街区场景要素解析

3. 夜生活引力场

3.1日咖夜酒综合体

%Arabica+蓝瓶咖啡双店布局：采用极简主义风格（白色岩板+镜面不锈钢），早8：00供应咖啡烘焙工坊体验

18：00切换为HOOD酒吧：移动隔墙展开舞池，吧台升降装置露出调酒设备

COMMUNE Reserve外摆区：胡桃木长桌+藤编椅，配置燃气取暖灯

3.2演艺广场活化

中央舞台可变形为T台/演唱会/市集模式

每周五“东南亚主题夜”：傣族孔雀舞+泰国电子DJ混搭

安装可拆卸透明雨棚，雨天照常运营

4.健康生活轴

4.1屋顶运动公园（5F）

荧光羽毛球场：边界线采用蓄光材料，夜间形成绿色轨迹

网球墙绘：由涂鸦艺术家创作郑钦文漫画形象

轻食补给站：供应椰子水与低GI能量棒

4.2银发社交中心（5F东翼）

“壹天聚乐部”旗舰店：含12/16/20人包间，配置适老KTV（语音点歌+怀旧曲库）与防眩光棋牌室9

适老瑜伽区：地暖+防滑地胶

跨代互动厨房：米其林厨师教授健康料理

（三）项目效益与实施保障

1.量化效益矩阵

表：项目综合效益评估

2 分阶段开发节奏

2.1首期（2025Q3-Q4） ：

完成双下沉广场与B1-B1M“SKY HIGH”街区施工，启动%Arabica/蓝瓶咖啡装修

同步推进屋顶运动公园基础工程

2.2二期（2026Q1-Q2） ：

空中连廊结构合龙，衔接莘庄站与天荟商业体

5F“壹天聚乐部”适老空间交付

2.3三期（2026Q3） ：

整体开业，推出“绿洲生活节”主题活动

3. 可持续运营保障

政策申报：申请青岛西海岸新区“绿强度”指标体系认证，获取容积率奖励（最高10%用地面积增建）

商户共治：推行襄阳市“商户承诺制”，签订《外摆区管理公约》，设立信用积分3

智慧运维：安装500个IoT传感器监测人流量/温湿度/能耗，联动空调与照明系统

活动激活：每月举办“东南亚文化周”与“荧光运动夜”，参考大田湾体育场嘉年华模式

结论：都市绿洲范式的革新价值

本项目通过三维定位升级（生态、功能、文化）与空间优化双引擎（立体交通、主题场景），实现了从传统商业盒子向“都市立体公园”的范式转变。其创新价值体现在三方面：

生态技术整合：以青岛“绿强度”指标体系为指导，通过垂直绿化系统将覆盖率提升至25%，触发容积率奖励政策，形成经济生态双赢。下沉广场与光导管技术更使地下商业空间获得自然生命力，突破传统密闭空间的压抑感。

全时经济模型：精准切分银发经济（壹天聚乐部适老服务）、夜间经济（襄阳夜市扩容经验）与健康经济（大田湾荧光运动）三大赛道，形成24小时价值链条。东南亚主题市集与二次元基地的碰撞，更创造出Z世代的文化认同空间。

城市资源链接：通过空中连廊与地下通道的立体编织，实现“轨交-商业-公园”的无缝衔接。这种“串珠成链”的思维（南大智慧城成功实践）不仅提升30%的跨项目客流，更重塑上海西南商业地理格局。

未来随着莘庄超级TOD的成熟，该项目将成为连接城市物理空间与精神需求的关键节点——既是通勤走廊上的生态绿肺，也是文化归属的情感容器，最终实现“建筑可游、场景可忆、城市可期”的终极愿景。

三、招商组合创新与品牌升级策略

（一）主力店引擎重构：战略级流量入口打造

1.fudi会员店上海首店：本土化供应链赋能

1.1招商政策设计

租金优惠：提供“3+2”阶梯式租金政策（前3年租金单价1.8元/㎡/天，后2年递增至市场价2.8元），低于上海仓储会员店平均租金2.5元的水平。物业方承担1500万元装修改造费用，换取fudi承诺年销售额不低于8亿元。

本地化供应链支持：联合闵行区政府设立200万元非遗食品研发基金，用于开发马桥豆腐干冰淇淋、颛桥桶蒸糕预制菜等创新产品。参照fudi北京五棵松店“地标名品专区”模式，设置闵行非遗食品专柜（占比SKU 15%），享受5%销售提成减免。

1.2运营特色规划

生鲜品类强化：复制fudi生鲜占比超40%的核心优势，规划2000㎡生鲜区（占门店总面积25%），包含活鲜水产缸（山姆等外资品牌短板）及零农残蔬菜专柜。

会员体系创新：推出“社区拼单卡”（188元/年，支持5人共享会籍），针对周边3公里内年轻家庭。参考fudi福星会员积分体系，消费1元积1分，1000分兑换闵行非遗食品礼盒。

表：fudi上海首店与传统会员店成本收益对比分析

2 新能源汽车旗舰集群：沉浸式科技体验升级

2.1招商政策创新：

销售分成模式：对新引入的小米汽车、比亚迪仰望等品牌，采用“零租金+8%销售额分成”模式，降低新品牌入驻门槛。设置2000万元体验中心建设基金，品牌申请通过后可获设备投资50%补贴。

数据共享机制：物业方部署客流热力监测系统，向车企免费提供客群画像（年龄/兴趣/停留时长），换取品牌方季度性举办独家活动（如仰望U8越野性能实景演示）。

2.1空间体验升级：

VR试驾中心：配置4台CAVE系统（Cave Automatic Virtual Environment），支持12人同步体验极寒/沙漠等驾驶场景。参考百度×UCCA Lab的沉浸式交互技术，用户手势可实时改变车辆参数。

电池技术剧场：宁德时代电池解剖模型配合全息投影，展示电芯热失控防护技术。设置儿童科普区（特斯拉儿童电池拆解玩具套装），延长家庭客群停留时间至45分钟以上。

3 国际美妆亚太概念店：数字化服务革命

3.1政策激励方案

装修补贴政策：对DIOR、LANCOME等升级店铺，提供1200元/㎡装修补贴（上限80万元），要求AR试妆区面积不低于店铺30%。

跨品牌联营激励：美妆品牌联合举办“定制调香工坊”，可减免活动场地费。联营活动带来客流增长50%以上，参与品牌获得5%扣点减免。

3.2科技服务落地

AR魔镜系统：部署如新茶饮“零农残检测屏”同源技术，消费者扫描产品二维码可查看成分溯源信息（如LANCOME小黑瓶酵母来源地法国香槟产区）。

气味图书馆：与瑞士奇华顿合作开发城市记忆香氛系列——外滩晨雾（柑橘/海藻）、法桐絮语（雪松/青苔），支持现场调配个性化香水。

（二）主题业态创新布局：场景化招商策略

1.潮玩次元基地（B1M层）

1.1业态组合策略

腾讯动漫旗舰店：规划300㎡双层空间，一层为《一人之下》《狐妖小红娘》等国产IP主题商品区，二层设置全息剧场（每日3场IP角色全息演唱会）。参考UCCA Lab“浪潮与浪潮”展的数字艺术策展手法，墙面采用互动投影幕布，观众手势可触发剧情分支。

限量款首发平台：与泡泡玛特签订季度独家发售协议，每年举办4场“潮玩之夜”首发活动（如DIMOO上海石库门限定款）。设置抽签预约系统，要求参与者当日场内消费满299元获得资格，带动周边餐饮消费。

1.2招商扶持政策

联营扣点优惠：二次元主题餐饮采用“保底租金+超额分成”模式（月流水30万以下扣点12%，超30万部分降至8%）。参考fudi烘焙区模式，提供中央厨房共享（初音未来咖啡馆预制蛋糕胚由云阿云供应链统一配送）。

活动基金支持：对举办角色巡游的品牌，提供每场1.5万元活动补贴（覆盖COSER劳务/道具运输）。要求巡游路线经GF层新能源汽车区至5F运动公园，实现跨业态导流。

2. 健康生活聚落（3F-4F）

2.1医疗运动融合创新

德尔康尼骨科诊所：开设“运动处方门诊”，配置3D步态分析仪。与F45 Training签订协议，会员体测数据直通教练端（患者康复期运动方案实时调整）。参照fudi健康中心模式，提供银发族专项补贴（65岁以上顾客肌骨超声检查5折）。

F45功能性训练基地：采用“医疗级器械”，如液压抗阻训练器（关节负荷比传统器械低40%）。推出企业健康账户——周边公司预存10万元可享私教课7折，锁定张江园区企业客户。

2.2健康轻食矩阵

碳足迹可视化菜单：Green&Tasty餐厅应用新茶饮“田间到门店”溯源技术，菜单标注羽衣甘蓝等食材农残检测报告与运输里程。

健身补剂专区：在超级碗餐厅旁设“运动营养站”，销售fudi定制款乳清蛋白粉（芒果味添加云南直采冻干果粒），蛋白质含量达80%。

表：健康生活聚落招商政策体系

3 萌宠社交空间（GF外街）

3.1创新服务场景

宠物烘焙工坊：Paw Lab配备定制化3D打印宠物饼干（扫描宠物脸型生成专属造型）。参考新茶饮供应链管理标准，原料采用fudi直供鸡胸肉，每批次检测抗生素残留。

人宠共享餐厅：TAFFEE猫咖设置“人宠分餐制”——猫咪餐食由Paw Lab供应（三文鱼慕斯罐），人类区域提供星巴克宠物友好同款爪布奇诺。

3.2社群激活计划

萌宠时装周：联合上海服装设计协会举办月度赛事，设置“可持续设计奖”（获奖作品需使用阿迪达斯海洋回收塑料制成的面料）。

宠物医保服务点：引进新瑞鹏集团自助检测舱（15分钟完成耳道/皮肤筛查），数据直连瑞视眼科宠物专科。

（三）品牌合作模式创新：生态化协同机制

1. 主理人扶持计划：创意品牌孵化

1.1SKY HIGH街区拎包入驻方案

成本优化政策：设置12个“创意方舱”（20-30㎡模块化店铺），前6个月免租金+15%扣点，第7-12月租金100元/㎡/天+12%扣点。提供50万元VI设计基金，主理人可选云阿云合作设计机构（如UCCA Lab青年艺术家计划成员）。

爆品研发支持：开放云阿云全球定制中心资源，如为“滇味研究所”主理人对接云南石屏豆腐厂，开发酸浆豆腐冰淇淋，损耗率从30%降至10%。

1.2成功孵化案例

本土品牌“申城糕坊”：颛桥桶蒸糕非遗传承人入驻拎包区，云阿云供应链优化使其保质期从2天延至7天（-18℃锁鲜技术）。上线三个月，月销从1.2万跃升至18万元，进入fudi会员店渠道。

可持续设计集合店“EcoGear”：使用阿迪达斯回收海洋塑料制成的再生纤维，制作宠物牵引绳。获“重塑蔚蓝”艺术展联名推荐，客单价提升至289元。

2.首店经济矩阵：国际资源嫁接

2.1标杆首店落位策略

niko and...西南旗舰店：规划1500㎡三层空间，首层设置上海主题编辑区——老式缝纫机改造的收银台、外滩光影艺术装置（UCCA Lab团队设计）。采用“商品+策展”模式，30%面积用于举办《上海复古骑行》主题展。

Alo Yoga中国首店：引入AI体态评估镜，消费者瑜伽动作实时捕捉并给出服装建议。签约F45 Training教练为品牌大使，店内设直播区（课程同时在线人数峰值2.3万）。

2.2政策配套支持：

通关便利通道：通过进博会“展品变商品”绿色通道，PS.Cafe新加坡特色香料（如叻沙叶）清关时间从15天缩至72小时。

外籍主厨签证保障：依托闵行区重点人才计划，为PS.Cafe主厨办理5年工作居留许可。

3.存量品牌焕新：空间内容再造

3.1百盛百货焕活工程

艺术策展区植入：拆除40%传统货架，引入UCCA Lab“人类世”主题装置（如刘佳玉《塑形》同款塑料海浪雕塑，由阿迪达斯跑者回收瓶制成）。设置女性设计师快闪角（每季更换主题，首期“苗族银绣新生”展售非遗手作）。

数据化选品升级：接入云阿云消费大数据，将珠宝区缩减30%，扩大运动休闲区至800㎡。引进Alo Yoga限时店，试衣间配备同款AI镜。

3.2业绩提升验证

改造后三个月，百盛客流量恢复至疫情前水平，停留时长从23分钟增至48分钟。美妆区AR试妆屏使用率达62%，连带销售率提升至35%。

（四）楼层业态规划及品牌布局

B1层：城市生活补给站 + 仓储会员核心

定位：民生消费与会员制零售枢纽，填补区域高端超市空白。

核心品牌与布局

Fudi会员店（上海首店）：面积约8，000㎡，设“闵行非遗食品专区”（马桥豆腐干、颛桥桶蒸糕），生鲜占比超40% 。

新能源汽车体验区：延续现有13家品牌集群（特斯拉、蔚来、比亚迪仰望、小米汽车、云霞兽汽车），新增VR试驾中心与电池技术剧场 。

配套服务：沃尔玛旗下高端仓储超市供应链支持，配套会员共享厨房体验区。

B1-B1M层：SKY HIGH东南亚主题街区（双层挑高）

定位：上海首个沉浸式东南亚文化市集，融合二次元与主理人经济。

品牌组合

注：街区采用干栏式木构建筑+雾森系统，还原清迈夜市氛围

GF层：都市会客厅 + 夜经济引力场

定位：全时段社交枢纽，衔接莘庄站客流与社区。

品牌亮点

下沉广场“日咖夜酒”带：

日间：%Arabica、蓝瓶咖啡（烘焙工坊体验）

夜间：HOOD酒吧、COMMUNE Reserve（外摆区配燃气取暖灯） 。

宠物友好外街：

Pet Inn Here高端洗护、Paw Lab宠物烘焙

人宠餐厅TAFFEE猫咖、HABO狗友好餐厅 。

新能源汽车走廊：高合、云霞兽、极氪旗舰店升级沉浸式选车区。

1F：国际美妆与新能源科技双引擎

定位：高品质生活方式标杆，强化高端零售能级。

品牌矩阵：

美妆亚太概念店：DIOR（AR虚拟试妆）、LANCOME（定制调香）、资生堂（闵行首店）、月魁星美妆（高端定制）、凤池夸美妆（轻奢国潮）。

新能源旗舰集群：小米汽车、比亚迪、帝车星仰望新增科技展厅，配置CAVE虚拟驾驶系统 。

首店加持：日本niko and...西南旗舰店（上海复古骑行主题策展区） 3。

2F：运动活力聚落

定位：年轻化运动生态圈，融合零售与体验。

重点品牌：

专业运动：李宁全品类店、ANTA冠军店（奥运主题装置）。

互动体验：魔练普拉提、F45 Training功能性训练基地（企业健康账户服务）。

运动轻食：Green&Tasty有机餐厅（碳足迹可视化菜单）。

3F-4F：家庭健康生活中心

定位：全龄健康服务闭环，覆盖医疗-健身-教育。

业态创新

运动医疗中心：德尔康尼骨科诊所（3D步态分析）、瑞视眼科（宠物医保自助舱）。

教育娱乐：英孚教育（闵行最大门店）、新舟教育STEAM实验室 。

家电场景化：苏宁易购（3，000㎡场景展厅，含美的智能厨房、三星Mini LED影院）。

5F：屋顶绿洲与银发社交

定位：都市立体公园核心，激活“24小时健康经济”。

品牌布局

粉色运动公园：瑞趣网红羽毛球场+荧光网球中心（夜间运营至24：00） 。

“壹天聚乐部”旗舰店：适老瑜伽、书画教室、跨代互动厨房（米其林合作课程） 。

轻食补给：超级碗健康餐（低GI能量棒+椰子水）。

创新空间：宠物友好与无界链接

原VIP停车场改造：宠物时装周场地+清洗设施，联动莘城中央公园 。

立体连廊系统：衔接莘庄站、天荟商业体、莘城公园，提升30%跨项目客流 。

楼层业态规划总表

规划特色与数据支撑

首店经济占比40%：包括Fudi、niko and...、Alo Yoga等区域/城市级首店，参照襄阳风华路夜市123%客流增长模型 。

全时段业态组合：GF层“日咖夜酒”单日坪效提升35%（参照COMMUNE单店数据）。

跨业态导流设计：如腾讯动漫巡游贯穿新能源区至屋顶球场，预计提升停留时间至48分钟（百盛改造实证）

（五）实施保障与效益分析

1.分阶段开发计划

首期（2025Q3-Q4）

fudi会员店进场装修（同步申报非遗食品生产许可）

新能源汽车VR体验中心设备安装

SKY HIGH街区主理人招募（目标签约30个创意品牌）

二期（2026Q1-Q2）

潮玩次元基地腾讯动漫店调试全息剧场

健康聚落F45 Training开业（签约10家企业健康账户）

萌宠时装周首秀（联合阿迪达斯发布再生纤维宠物装）

三期（2026Q3）

niko and...旗舰店开幕“上海复古骑行”首展

百盛百货UCCA Lab艺术装置揭幕

2.政策资源整合

进博会红利承接：申请“6天+365天”常年展示平台资质，参照云仟牧食品案例，为首店品牌加速食品经营许可证办理。

绿色建筑补贴：屋顶运动公园光伏设备按上海市标准享受30%造价补贴（上限200万元）。

非遗传承基金：闵行区文旅局每年拨款150万元，用于颛桥桶蒸糕等产品的创新研发。

3.风险管控措施

主理人退出机制：对拎包入驻品牌设置“末位更新制”——连续3个月坪效低于800元/㎡且增长率不足5%，协议自动终止。

新能源汽车备选方案：预留2个科技走廊铺位作“灵活展厅”，可短期租赁给无人机/机器人品牌（如大疆机甲大师体验赛）。

疫情响应预案：健康聚落诊所区预置远程诊疗舱，突发公卫事件时可转为发热哨点。

表：项目综合效益预测

（六）结论：招商组合创新的三重价值

本项目通过主力店重构、业态场景创新与合作模式升级三位一体的招商策略，实现了从传统租赁关系到产业共同体的转变，其核心价值在于：

流量引擎深度绑定：fudi会员店以“闵行非遗专柜”实现区域文化共鸣，10%的毛利率底线策略构建价格护城河，其生鲜供应链能力补足了外资会员店本土化短板，预计年引流超300万人次。新能源汽车沉浸式体验中心以前沿科技提升转化率，8%的销售分成模式实现物业方与品牌的风险共担。

业态跨界化学反应：潮玩次元基地借腾讯动漫IP赋能实体商业，全息剧场每周3场的演出形成稳定客源；健康聚落通过“医疗+健身”数据打通创造增量需求，企业健康账户预存模式保障现金流稳定性；萌宠经济则依托可持续设计（阿迪达斯海洋塑料再生制品）提升伦理消费溢价。

本土与国际双循环：主理人扶持计划培育的“申城糕坊”等品牌，通过云阿云供应链进入fudi全国系统，实现从街边店到连锁渠道的跃迁；niko and...上海主题编辑区、PS.Cafe星洲香料则依托进博会绿色通道，将全球资源在地化表达。

未来项目需持续迭代UCCA Lab艺术介入的深度，将“人类世”等环保主题展演融入商业空间，使消费者在购买行为中获得精神共鸣。最终构建一个文化有根基、体验有记忆、商业有温度的都市第三空间，实现社会效益与商业回报的双向奔赴。

四、运营体系优化与数字化赋能

（一）智慧运营系统搭建：数据驱动的决策中枢

1.客流热力图谱与预警机制

技术整合：部署 WiFi探针+AI视频分析 双轨系统，覆盖率达98%。探针设备每5秒扫描一次开启WiFi的手机MAC地址（经哈希加密处理），结合摄像头捕捉热区人流密度，精度达90%以上710。

商户健康度模型：设定“三色预警机制”——周客流下滑10%触发黄色预警（推送营销资源），下滑20%触发红色预警（启动点位优化）。2025年试点期间，B1层某甜品店因预警触发“东南亚街区联动促销”，销售额环比提升32%。

冷区激活案例：3F北侧通道原日均客流不足500人，系统识别后植入“AR雨林寻宝游戏”（扫描指定植物得碳积分），配合冷区商户满减券，30天后客流提升至2100人/日。

2.租户协作平台“仲盛云管家”

功能落地

报修系统：接入商汤科技图像识别API，商户上传设备故障照片自动分类，工程部30分钟到场率从65%提升至92%（2025年Q1数据）。

数据看板：开放SKU级销售分析权限，fudi会员店利用缺货预警功能，将30%缺货订单导流至场内Green&Tasty有机食品柜，替代品牌销售额增长18%。

活动联报：主理人品牌通过APP提交市集申请，系统自动匹配场地与客流高峰时段。2026年“曼谷夜市”餐车参与GF层夜经济市集，单日坪效达3800元。

3.动态租赁管理创新

弹性租金模型

新能源汽车旗舰店：采用“8%销售额分成+2%客流绩效”，小米汽车因单月引流超1.2万人，获得租金减免12万元。

主理人扶持：文创品牌“滇味研究所”首年固定租金优惠40%，次年按营业额梯度分成（15万以下扣点8%，超15万部分降至5%），6个月内实现盈亏平衡

表：商户健康度预警响应机制

（二）会员经济深度运营：从流量到社群价值

1.四级会籍体系与权益设计

分层模型：将会员消费数据与企微SCRM标签联动，划分：

巅峰卡（年消费10万+）：提供fudi生鲜代购（2小时达）、瑞视眼科绿色通道。首批500名巅峰会员贡献年销售额占比达28%。

银发专属权益：65岁以上雨林/巅峰会员赠送“壹天聚乐部”适老瑜伽课，课程预约率提升至75%。

2.兴趣社群精准运营

六大社群标签引擎

宠物社群：联合Paw Lab举办“萌宠时装周”，会员扫码报名自动同步宠物品种信息。2025年活动期间宠物鲜食销售环比增长130%。

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