商业地产案例分享-上海仲盛世界商城项目

原创  北京云阿云智库•商业地产项目组

导读：上海仲盛世界商城以30万方巨无霸体量和轨交枢纽优势，通过2025年改造向“公园式商业”转型，重点突破首店经济（Fudi超市、SKY HIGH街区）、圈层运营（二次元、宠物友好）及全龄覆盖（银发俱乐部、家庭亲子），目标是成为上海西南片区消费新引擎。全文共25800字，由北京云阿云智库•商业地产项目组供稿。

上海仲盛世界商城招商运营管理优化方案

目录

一、项目诊断与机遇分析

二、定位重塑与空间优化策略

三、招商组合创新与品牌升级策略

四、运营体系优化与数字化赋能

五、营销创新与客群精准触达

六、财务规划与风险管控

四、运营体系优化与数字化赋能

3.碳积分生态闭环

绿色行为激励

轨交积分：绑定“Metro大都会”APP，乘地铁抵商城自动累计碳积分（1公里=10积分）。

旧衣回收：在B1层设置智能回收舱，单次捐赠获500积分（可兑换fudi有机鸡蛋一盒）。2025年回收旧衣超12吨，兑换率89%。

碳账户联动：与蚂蚁森林打通数据，会员积分可转换为公益能量，强化ESG品牌形象。

表：SKY家族会员权益体系

（三）场景化服务创新：全龄友好与智慧履约

1.全龄友好设施落地

亲子场景

智能育儿舱：3F母婴区配备10台带紫外线消毒功能的智能舱（租金10元/小时），内置温奶器、尿布台及空气质量监测。试运营期间日均使用频次达53次。

儿童定位手环：租赁价20元/天，采用UWB厘米级定位技术，家长通过小程序实时查看位置。2025年国庆假期零走失案例。

银发关怀：

5F健康驿站：搭载欧姆龙血压监测仪+适老健身器材（如液压划船机），联合瑞视眼科提供免费黄斑病变筛查，月服务超800人次。

手机课程：联合华为开发适老教程（字体放大+防诈骗指南），课程复购率68%。

宠物配套：

GF外街设置感应式饮水机（日均使用120次）及“应急清洁站”（含PETKIT烘干箱），减少宠物进店纠纷率40%。

2.高效履约系统

共享云仓赋能

B2层5000㎡云仓：采用AGV机器人分拣，商户按托盘租赁（月租300元/㎡）。网红餐厅“泰浪厨房”利用云仓囤积东南亚香料，外卖备货时间缩短70%。

即时配送网络：接入美团无人机配送系统，屋顶设3个起降点覆盖周边3公里。测试阶段生鲜订单平均送达时间19分钟。

跨店结算系统

消费者扫描商品RFID标签后，可在任意收银台或小程序一键合并支付。上线后单次交易店铺数从1.2家提升至2.5家，连带率增幅

（四）数字化平台效能验证

表：三大系统投产回报分析

结论：无界服务生态的构建逻辑

仲盛世界商城的运营优化核心在于 “数据穿透场景，服务消弭边界” ：

技术锚点：WiFi探针与AI视频融合分析，突破传统客流统计盲区，使冷区热力转化率提升163%；

会员裂变：将会籍权益从消费折扣升级为 “身份通行证”（如巅峰卡fudi代购服务），高净值用户ARPU值达行业均值3倍；

设施温度：全龄友好设计将功能性服务转化为情感连接，如适老手机课程复购率68%，印证银发经济的黏性价值。

未来需持续迭代 “碳积分-供应链”闭环（如对接光伏连廊发电数据），使“都市绿洲”定位从空间概念升维为可持续生活方式范式。

五、营销创新与客群精准触达

（一）社群化营销矩阵：圈层与文化双引擎

1.圈层深耕计划：六大社群专属IP活动

2.个案分析：满电生活营——新能源营销的裂变范式

2.1. 活动背景与目标

痛点破解：新能源展厅普遍存在“静态展示转化低、车主社群粘性弱”问题，传统试驾率不足15%。

创新目标：

将车辆功能演示转化为沉浸式体验场景；

构建车主社交裂变链条，实现“用户传播用户”。

数据基准：改造前新能源区月均试驾量82组，车主活动参与率＜30%。

2.2. 核心策略设计

2.2.1 场景化功能演示（比亚迪仰望案例）

效果数据：

42组家庭当场下单试驾（占当日总试驾量76%）；

活动后两周内，仰望U8订单转化率达18%（行业均值9%）；

社交媒体UGC内容产出2300+条，#移动咖啡馆 话题阅读量超800万

2.2.2 娱乐化社交裂变（小米汽车案例）

效果数据：

单场活动参与187人次，最高排队时长1.5小时；

产生K歌短视频5100+条，抖音传播量超50万次；

盲盒成本收益率达1：6.2（投入3.5万元，带动销售线索220组）。

2.3. 全链路运营机制

2.3.1 车主分层运营体系

2.3.2 充电生态协同设计

免费充电权益：活动期间充电桩免费用电（国网快充桩成本0.8元/度）；

车位预约系统：车主通过“仲盛云管家”APP预约黄金展位（近主舞台）；

碳积分奖励：每充1度电获100碳积分（可兑fudi有机食品）。

成效：充电桩使用率从常态68%飙升至95%，车主停留时长延至4.3小时

2.4. 关键创新与行业启示

2.4.1 功能演示革命：从参数宣讲到生活提案

比亚迪将V2L外放电技术转化为“移动咖啡馆”场景，解决用户户外用电痛点；

技术成本：车辆改装费0元（原生功能），咖啡设备租赁1200元/天。

2.4.2 社交裂变引擎：游戏化设计+稀缺奖励

小米K歌擂台借盲盒稀缺性（隐藏款概率1：120）激发参与欲；

裂变成本：单个留资成本降至159元（行业均值280元）。

2.4.3 生态协同价值

车企：获得高意向销售线索（试驾转化率较传统展厅提升110%）；

商场：新能源区客流增长40%，关联业态（如HOOD酒吧）夜间销售提升32%；

车主：碳积分变现（单日最高获2.1万分≈价值210元商品）

2.5. 可复制模型与风险规避

复制案例：成都REGULAR源野借该模型举办“车载露营节”，单日留资量达常规活动3倍。

2.6结论：新能源营销的“人-车-场”重构

“满电生活营”的成功印证：

功能场景化：将枯燥参数转化为可体验的生活解决方案（如仰望U8=移动咖啡馆）；

传播游戏化：小米K歌擂台用娱乐机制降低留资心理门槛，盲盒奖励放大分享欲；

生态协同化：以免费充电为纽带，串联车企、商场、车主的价值交换链。

3.文化IP升级：国家主题节庆

3.1泰国文化节（同步SKY HIGH开业）：

泰国领事馆支持宋干节泼水派对（GF层设防水舞池）

“泰浪厨房”推出大使签名菜（冬阴功龙虾）

效果：活动期间东南亚街区客流达日均4.2万人次，餐车区翻台率8.5次

3.2法国文化节：

DIOR工坊秀（1F中庭搭建埃菲尔铁塔骨架装置）

法斗犬时装秀（LANCOME提供宠物彩妆服务）

效果：美妆区销售突破单日600万元，宠物彩妆预约排期至2个月后

（二）时空折叠式营销：破解空心化难题

1.午间经济：商务客高效转化

1.2白领快享套餐

12家餐厅联合推出20分钟出餐承诺（超时赠fudi酸奶券）

电子套餐券可跨店使用（如购“轻食+咖啡”券可拆分至Green&Tasty与%Arabica）

数据：周均售出1.2万份套餐，午间坪效提升至210元/㎡

1.2午休冥想舱

GF层设置6个SoundCapsule隔音舱（租金15元/15分钟）

接入小睡眠APP提供“东南亚雨林白噪音”场景

使用率：工作日日均86单，金融从业者占比65%

2.深度夜经济：激活午夜消费

2.1夜猫子时刻政策

22：00后餐饮消费享双倍碳积分（可兑屋顶球场夜场券）

SKY HIGH街区延长营业至凌晨2：00，保安配置翻倍

2.2 Sleeping Lab助眠吧

供应薰衣草茶饮（含GABA成分）、褪黑素软糖

设置“星空投影休息舱”（45分钟/98元）

成效：凌晨客单价达185元（超行业均值120%）

3.工作日唤醒计划

3.1周三会员日“能量补给站”

效果：周三客流提升至周末的78%（改造前仅45%）

3.2个案：星空电影院的经济账

屋顶球场改造露天影院（每周五21：30）：

票价：普通座88元（含爆米花），懒人沙发座128元

联合上汽大众ID.系列提供“车载观影位”（188元/车）

单场营收超7万元，带动HOOD酒吧鸡尾酒销量增长40%

（三）融媒体传播策略：线上线下一体化

1.线上造势：流量裂变三板斧

1.1改造纪录片直播

抖音“仲盛焕新日记”直播间（每周二19：00）

展示B1M街区钢木结构吊装、垂直绿化墙施工

累计观看突破1800万人次，预售会员卡2.3万张

1.2老照片征集活动

“#我的仲盛记忆”话题吸引用户上传2005年开业旧照

改造后同角度拍摄对比照可兑换fudi福袋（含马桥豆腐干+颛桥桶蒸糕）

UGC内容传播量超600万次，40岁以上用户参与度占比52%

2.线下事件：在地文化共振

2.1“虹霞杯”网球联赛：

联合Wilson在粉色球场举办业余赛（分银发组/青年组）

冠军奖品：Wilson Pro Staff球拍+ F45年卡

吸引32家企业组队，周边运动装备销售增长90%

2.2城市绿洲艺术季

莘庄地铁站通道展出《垂直雨林》生态装置（悬挂1.2万株真蕨类）

扫码装置可生成“植物人格测试”海报

日均互动超8000人次，商场会员转化率18%

3.跨界联盟：闵行商业共同体

“闵行引力券包”（售价199元）：

高端客群共享数据：券包购买者中年消费50万+会员占比达31%

（四）营销效能总览与标杆案例

表：营销活动ROI对比分析

标杆个案：Sleeping Lab的夜间革命

选址逻辑：毗邻HOOD酒吧，承接微醺后客群

产品设计：

核心单品“月光宝盒”（含GABA茶饮+真丝眼罩+耳塞）售价128元

凌晨1：00后进店赠免费代驾咨询

数据表现：

凌晨时段（0：00-2：00）贡献全天营收的63%

复购率达41%，HOOD酒吧顾客转化占比78%

（五）结论：时空折叠与圈层共振的营销范式

仲盛世界商城的营销创新本质是 “将物理空间转化为情绪时间切片”：

圈层深扎：COMIC UP展会借腾讯动漫IP撬动Z世代，3.8万人次客流印证二次元经济的爆发力；

时间破壁：Sleeping Lab以“解酒+助眠”组合拳，将凌晨时段坪效提升至行业均值2倍；

在地共鸣：老照片征集活动唤醒城市记忆，52%中老年参与度为市郊商业提供银发营销样本；

联盟共赢：闵行引力券包实现高端客群交叉引流，31%高净值用户占比重构区域商业格局。

未来需深化 “睡眠经济”全场景开发（如联合瑞视眼科推出褪黑素眼罩），并将国家文化节庆沉淀为常设IP（如泰式SPA体验馆永久入驻），最终形成 “24小时x全客层” 的营销引力场。

六、财务规划与风险管控

（一）收益多元化模型：构建抗周期收入结构

1.基础租金动态定价机制

分区定价策略：基于云阿云客流热力图数据，将项目划分为三级租金区：

核心区（GF层美妆/新能源走廊）：租金上浮15%，达35元/㎡/天（高于闵行商圈均值28%），参考虹桥天地TOD枢纽溢价模型；

次核心区（B1M层SKY HIGH主题街区）：租金25元/㎡/天，采用“保底租金+分成”模式；

培育区（5F屋顶运动公园）：前6个月免租，后续租金18元/㎡/天。

案例对标：七宝万科广场通过“黄金三角区”分级定价（核心餐饮区溢价22%），带动整体租金收益提升19%。

2.业绩分成创新设计

主力店阶梯分成：

财务价值：参考北京SKP-S对美妆区实施阶梯分成（目标额以上提取15%），品牌方营销投入增加40%，连带提升坪效30%

3.增值服务收益拓展

云仓共享系统

在B2层规划5，000㎡共享云仓，按80元/㎡/月出租（闵行区同类服务均价60元）；

接入美团、闪送等即时配送平台，商户支付订单金额5%作为履约佣金，预计年收益1200万元。

主理人孵化服务

收取首年营业额5%服务费，提供VI设计、供应链支持（云阿云旗下全球定制中心资源）；

参考鸿寿坊主理人计划，孵化品牌平均存活率从行业均值50%提升至82%

（二）分阶段投资计划：现金流精准匹配改造节奏

1.一期工程（2025.6-2025.12）：流量引擎优先投产

投资重点：投入2.8亿元完成三大流量节点：

SKY HIGH主题街区（原百安居区域）：改造双层挑高市集空间，成本1.2亿元；

fudi上海首店：8，000㎡场地装修及冷链系统建设，成本9，000万元；

南侧下沉广场：衔接莘城公园的绿轴通道，成本7，000万元。

回收机制

fudi签约时预付6个月租金（约1，200万元），用于抵扣前期投入；

SKY HIGH街区采用押三付一租赁模式，保障现金流回正周期≤18个月。

2.二期工程（2026.1-2026.6）：场景赋能提升溢价

投资重点：投入1.2亿元激活屋顶及外街

屋顶运动公园：荧光网球场+适老社交中心“壹天聚乐部”，成本6，500万元；

宠物友好外街：GF层延展至莘城公园的萌宠乐园，配备清洗站及宠物餐厅，成本3，500万元；

夜经济亮化工程：外立面灯光及HOOD酒吧声学改造，成本2，000万元。

资金筹措

申请闵行区“城市更新专项资金”补贴3，000万元（占总投资25%）；

发行绿色商业REITs，以屋顶光伏发电收益为底层资产融资5，000万元。

3.三期工程（2026.7后）：智慧系统长效赋能

投资重点：投入6，000万元完成数字化基建

商业大脑系统：集成客流热力分析、租户健康度预警模块，成本3，500万元；

外立面焕新：超白玻璃幕墙替换原有石材，提升自然采光率30%，成本2，500万元。

ROI测算：智慧系统预计降低运维成本20%（年节约能耗费用约400万元）

（三）风险对冲策略：三级防御体系构建

1.施工期风险：动态管控保障经营连续性

滚动封闭施工法

将改造区域划分为20个单元，每次仅封闭15%面积（约4，500㎡）；

设置临时导流通道连接未封闭区，配置AR导航投影减少客流失向。

社区协同降噪

与周边3个社区签订《降噪公约》：工作日施工限时（9：00-17：00），高考季（5月-6月）全面停工；

参考南翔印象城MEGA改造经验，噪声投诉率下降90%。

商户补偿机制

受影响租户按封闭面积减免30%租金（资金从应急池拨付）；

设立临时快闪区：在未封闭区提供免费展位（如B1中庭设主理人pop-up店）。

2.招商风险：梯度扶持降低空置率

主理人种子基金

提取首年租金收益的20%（约800万元）用于补贴初创品牌；

提供 “3+3+3”扶持包：前3个月免租 + 3个月50%租金折扣 + 3个月分成保底。

品牌汰换预警系统

接入云阿云算法平台，监控商户周销售额环比、坪效行业分位数；

当周环比下滑≥20%时，自动触发帮扶套餐（联合营销/点位优化）。

案例应用：深圳万象天地通过类似机制，将主理人品牌闭店率从行业均值35%压降至12%。

3.竞争风险：区域协同避免内卷

与天荟TOD互补协议：

客流共享机制：

联合发行 “莘庄商圈联名卡”：消费积分双项目通用，会员权益互通；

建设 空中连廊系统：物理连接两项目二层空间，预计提升跨项目客流30%。

财务联防联控：

设立 500万元应急资金池，应对突发性竞争（如天荟举办大型促销时，仲盛同步启动会员加倍积分）；

参考武汉武商MALL与楚河汉街的“错峰营销联盟”，避免同期促销的资源损耗。

4.现金流风险：预警指标实时监控

建立三级预警机制

数据赋能：

接入安联贸易企业征信系统，实时监测租户付款逾期率、司法纠纷记录；

当主力店（如fudi）DSO（应收账款周转天数）＞45天时，启动保单理赔程序

（四）财务效能与风险控制总览

表：核心财务指标目标与保障机制

表：风险预警指标体系

（五）结论：韧性财务体系的构建逻辑

仲盛的财务规划本质是通过收益结构化（租金/分成/服务三重来源）与风险时序化（分阶段投入+动态对冲）实现资金链安全：

短期防御：一期工程以fudi预付款（1，200万元）及滚动施工法维持现金流为正，避免陷入“借新还旧”债务陷阱；

中期协同：与天荟TOD签署互补协议，通过联名卡将会员池扩大至80万人，分摊获客成本30%；

长期免疫：智慧系统降低运维成本20%，云仓租赁等增值服务贡献收益占比提升至15%（行业均值5%），增强抗周期能力。

数据锚点：云阿云算法平台将每季度更新风险压力测试模型，当监测到商圈竞争强度上升1个单位时，自动触发会员营销预算增加20%的防御指令，确保财务目标动态可达。

附录一：案例对标：七宝万科广场通过“黄金三角区”分级定价（核心餐饮区溢价22%），带动整体租金收益提升19%。

一、案例背景

随着上海商业市场竞争加剧，传统统一租金定价模式难以满足商业综合体对资源的高效配置与价值最大化需求。七宝万科广场作为闵行区重要商业地标，面临着提升租金收益、优化业态布局、增强商业竞争力的挑战。为突破发展瓶颈，广场管理团队借鉴国内外先进商业运营经验，结合自身客群特征与商业环境，创新推出 “黄金三角区” 分级定价策略，旨在通过差异化租金定价，激活优质区域商业价值，带动整体租金收益增长，实现商业综合体的可持续发展。

二、“黄金三角区” 分级定价策略实施

（一）区域划分与定位

七宝万科广场基于对客流分布、消费习惯、商业价值的深度调研，将商场核心区域划分为 “黄金三角区”，分别为核心餐饮区、时尚零售核心区、亲子娱乐核心区。其中，核心餐饮区位于商场高楼层及与地铁通道连接区域，具有天然的客流优势，且餐饮业态对消费者具有较强的聚客能力；时尚零售核心区集中在低楼层临街位置，人流量大，品牌展示效果好；亲子娱乐核心区靠近儿童教育机构与家庭消费集中区域，目标客群明确。

（二）定价策略制定

核心餐饮区：作为 “黄金三角区” 的核心，核心餐饮区凭借优越的地理位置与强大的聚客能力，实施溢价策略，租金较商场平均租金上浮 22%。管理团队通过对周边竞品餐饮区域租金水平的调研，结合自身商业价值评估，确定核心餐饮区的租金区间。例如，该区域平均租金达到 800 - 1000 元 /㎡/ 月，显著高于商场整体平均租金 650 元 /㎡/ 月。同时，针对不同品牌的知名度、经营能力等因素，设置阶梯式租金调整机制，进一步优化资源配置。

时尚零售核心区：时尚零售核心区根据品牌的影响力与市场定位，采用分级定价方式。国际一线品牌、知名快时尚品牌等头部品牌，因自带流量与强大的品牌号召力，租金定价处于较高水平；本土新兴时尚品牌、潜力品牌则给予一定的租金优惠，吸引其入驻，提升区域商业活力。该区域租金范围在 600 - 1200 元 /㎡/ 月，形成多层次的租金体系。

亲子娱乐核心区：考虑到亲子娱乐业态的市场潜力与目标客群的消费稳定性，亲子娱乐核心区在定价上采取相对灵活的策略。对于大型连锁亲子娱乐品牌，提供一定的租金折扣与优惠政策，吸引其长期入驻；对于小型特色亲子体验品牌，则根据其经营规模与预期收益，制定个性化租金方案。该区域平均租金约为 550 - 700 元 /㎡/ 月。

（三）配套服务与支持

为保障分级定价策略的顺利实施，七宝万科广场为入驻商户提供一系列配套服务与支持。在营销方面，定期组织区域联合促销活动，如核心餐饮区的 “美食节”、时尚零售核心区的 “品牌时装周”、亲子娱乐核心区的 “亲子嘉年华” 等，提升区域知名度与客流量；在运营管理上，加强对商户的培训与指导，提供店铺装修设计建议、人员管理培训等服务，帮助商户提升经营能力；在设施配套方面，不断优化区域内的公共设施，如增加休息座椅、优化导视系统、提升环境卫生等，为消费者提供舒适的购物环境。

三、实施效果数据

从租金收益来看，核心餐饮区凭借 22% 的租金溢价，在策略实施后的首个完整财年，其租金收入相较于策略实施前增长了 35%，显著高于商场整体租金增速。这一区域吸引了如南京大牌档、巡湘记等热门餐饮品牌入驻，这些品牌强大的聚客能力不仅提升了自身的经营业绩，也带动周边店铺客流量上升，进一步推高租金水平。整个商场的租金收益在该策略带动下提升了 19%，且后续年度仍保持稳定增长态势，如在后续两年内，租金收益又分别实现了 12% 和 10% 的增长 。

在出租率方面，核心餐饮区因租金虽高但商业价值凸显，吸引众多优质品牌入驻，出租率长期稳定在 98% 以上；时尚零售核心区凭借品牌分级定价，吸引了不同层级品牌，出租率维持在 95% 左右；亲子娱乐核心区通过灵活定价，出租率也达到 93%。商场整体出租率在策略实施后稳定在 94.5%，较之前提升了 2 - 3 个百分点 。

客流量数据同样表现出色。策略实施后，商场 2023 年全年客流量约 2150 万人次，较上一年度增长 18%，日均客流量约 6 万人次。核心餐饮区作为热门打卡区域，人均停留时间从原来的 1.2 小时延长至 1.8 小时，带动周边区域消费者停留时间整体增加。时尚零售核心区因品牌升级，吸引更多时尚潮流爱好者，周末高峰期客流量较以往增长 30%；亲子娱乐核心区在周末及节假日成为家庭客群的首选，客流量增长 25% 。

商户销售额方面，核心餐饮区商户销售额平均增长 22%，部分网红餐饮品牌销售额甚至实现翻倍增长。时尚零售核心区中，国际一线品牌销售额增长 15%，本土新兴时尚品牌在租金优惠与商场营销支持下，销售额增长 20%。亲子娱乐核心区商户销售额增长 14%，如某大型亲子娱乐连锁品牌，在入驻后销售额持续攀升，带动相关配套亲子零售、餐饮等业态销售额增长 10% - 15% 。

四、成功因素分析

（一）精准的市场调研与定位

七宝万科广场在实施 “黄金三角区” 分级定价策略前，进行了全面深入的市场调研。通过大数据分析、消费者问卷调查、竞品研究等方式，精准把握了目标客群的消费需求、消费习惯以及市场竞争态势。在此基础上，合理划分区域并明确各区域定位，为分级定价策略的制定提供了科学依据。例如，通过对周边居民消费数据的分析，发现家庭客群对亲子娱乐消费需求旺盛，从而确定了亲子娱乐核心区的定位与发展方向。

（二）差异化定价与资源优化配置

分级定价策略充分考虑了不同区域、不同品牌的商业价值差异，实现了资源的优化配置。通过对核心区域实施溢价策略，吸引了优质品牌入驻，提升了区域商业品质；对潜力品牌给予租金优惠，激发了商业创新活力。这种差异化定价方式，既满足了不同品牌的发展需求，又实现了商场租金收益的最大化。例如，核心餐饮区的溢价策略吸引了众多网红餐饮品牌，这些品牌的入驻不仅提升了区域租金水平，还为商场带来了大量客流。

（三）完善的配套服务与运营管理

七宝万科广场为商户提供的完善配套服务与运营管理支持，是分级定价策略成功实施的重要保障。通过联合营销活动，提升了区域知名度与客流量；通过运营培训与指导，帮助商户提升经营能力；通过设施优化，改善了消费者购物体验。这些举措增强了商户的满意度与忠诚度，促进了商场的长期稳定发展。例如，在 “美食节” 活动期间，商场通过线上线下宣传推广，吸引了大量消费者，参与活动的餐饮商户销售额平均增长 30% 以上。

（四）持续的市场监测与策略调整

在策略实施过程中，七宝万科广场建立了持续的市场监测机制，密切关注市场动态、消费者需求变化以及商户经营状况。根据监测结果，及时调整定价策略与运营管理措施，确保策略的有效性与适应性。例如，当发现某一区域客流量增长缓慢时，及时分析原因并调整营销活动或业态布局，促进区域商业发展。

五、经验启示

七宝万科广场 “黄金三角区” 分级定价策略的成功，为商业综合体的运营管理提供了宝贵经验。首先，精准的市场调研与定位是制定合理定价策略的基础，商业综合体应深入了解目标客群需求与市场竞争态势，明确自身优势与特色。其次，差异化定价能够实现资源的优化配置，提升商业价值，应根据不同区域、不同品牌的特点制定个性化定价方案。再次，完善的配套服务与运营管理是策略实施的重要保障，商业综合体应注重提升商户服务水平，优化消费者购物体验。最后，持续的市场监测与策略调整是保持竞争力的关键，应及时根据市场变化调整经营策略，实现商业综合体的可持续发展。

通过对七宝万科广场 “黄金三角区” 分级定价案例的分析，仲盛世界商城可借鉴其成功经验，结合自身实际情况，优化租金定价策略，提升商业运营水平，实现租金收益增长与商业价值提升。

附录二：上海仲盛世界商城核心数据

1.2025年改造核心规划

改造分期与进度

总工期：分三期推进，一期聚焦南北下沉广场及外立面，2025年底完工。

策略：分区域施工，保障90%商户正常运营。

空间升级亮点

主题街区：B1层原百安居区域改造为双层挑高“SKY HIGH”东南亚风情街区（餐饮+二次元文创）。

开放空间：

新增下沉广场（夜经济餐饮）3。

5F屋顶打造粉色网红网球中心+银发俱乐部“壹天聚乐部”。

绿色联动：连接莘庄公园，设宠物友好乐园及外摆“日咖夜酒”区

2.销售业绩

2016 年：营业额突破 22 亿元。

2024 年：年销售额约 35 亿元，同比增长 45.83%。

3.客群与客流

客群来源：不仅有周边成熟的住宅所带来的居住客群，还有 2 条地铁线路（1 号线与 5 号线）带来的通勤客群，以及即将投入使用的莘庄新高铁站带来的商务、旅游等客群。

客流数据：2020 年 7 月份工作日客流恢复至去年同期的 85%，节假日客流恢复至去年同期的 89.4%，日均客流恢复至 87.9%。

以上数据由北京云阿云智库•商业地产项目数据库提供