商业地产案例分享-上海真如环宇城MAX项目（上）

原创  北京云阿云智库•商业地产项目组

导读：真如环宇城MAX的资产升值本质是 “城市更新价值重估” 的过程。云阿云以“算法+人文”双引擎 ，将物理空间改造升维为城市美好生活解决方案，为中海集团提供从“开发合作”到“资产共舞”的跃迁路径。此模式可复用于武汉吉庆街、成都华西坝等历史街区改造，让城市记忆成为可持续的增值资产。全文共39900字，由北京云阿云智库•商业地产项目组供稿。

上海真如环宇城MAX资产运营管理优化报告

城市更新背景下的商业资产增值路径

报告的主要内容如下：

第一部分：战略诊断与定位优化：包含项目核心价值分析、SWOT与竞品矩阵分析、定位升级策略，使用数据和表格展示项目基础与竞争态势。

第二部分：运营优化与资产增值：涵盖业态组合创新、招商精准策略、运营体验提升、资产价值深化，通过表格和案例说明具体实施方案。

行业启示与实施路径：总结项目对行业的启示，并提出具体实施计划，使用时间轴表格说明关键里程碑。

目录

第一部分：战略诊断与定位优化

一、项目概况与发展历程

二、SWOT分析与竞品对标

三、定位升级与挑战破局

第二部分：运营优化与资产增值

四、业态组合创新与品牌迭代

五、招商精准策略与资源整合

六、运营体验升级与数智化

七、资产价值深度赋能

第三部分：行业启示与实施路径

八、城市更新项目核心启示

一、项目核心价值与运营现状

（一）项目概况与发展历程

1.从“民生洼地”到“城市秀带”的蜕变

上海真如环宇城MAX所在的红旗村地块，曾是上海中心城区规模最大、问题最突出的“城中村”。2014年前，这片586亩的土地上聚集了90家印刷厂、207个冷库、9个大型初级集贸市场及1000多个流动摊位，流动人口超6万人，形成产业低端、环境脏乱差的“民生洼地”，被公认为城市更新的“硬骨头”。该区域的困境具有典型性：真如早在2001年就被规划为上海四大城市副中心之一（与徐家汇、五角场、花木并列），但因历史遗留问题复杂，发展长期停滞，成为唯一未兑现规划价值的副中心。

2014年，上海市将红旗村改造纳入“城中村”重点工程，启动拆迁工作。2018年，中海地产（中国建筑集团旗下）作为开发主体正式接手，投资300亿元启动“真如境”综合开发项目18。项目总建筑面积近100万平方米，规划七大业态：高端住宅、服务式公寓、超甲级写字楼、山姆会员商店、环宇城MAX购物中心、海心剧院（1000座）及海纳中央公园。这一布局旨在从交通、产业、居住、文化、生态、生活配套等维度全面补足城市功能，实现“腾笼换鸟、产业转型、消费升级、筑巢引凤、文化留存、安居乐业”六大目标。

2.五年磨一剑的开发历程

项目的建设过程体现了城市更新复杂工程的系统推进：

2018-2021年：完成地块清退、历史建筑保护性拆除及地基工程。最大挑战是对地块内500年古银杏树的保护——为保留这棵见证真如历史的活化石，商业主体主动退界30米，重塑建筑布局。

2022年5月：山姆会员商店作为业态先锋率先开业，创下单日客流6万人次纪录，成为上海中心城区首家、全球唯一“公园内”山姆店。

2023年12月22日：环宇城MAX购物中心压轴开业，标志着历经62个月建设的真如境综合体全面绽放。

表1：真如环宇城MAX核心发展历程 

（二）基本技术指标与运营现状

1.项目核心参数体系

作为中海环宇商业产品线中首个MAX旗舰产品，真如环宇城MAX在体量、业态复合度、技术标准上均代表国内商业综合体的顶级配置

表2：项目核心经济技术指标

2 运营数据表现

截至2024年9月（开业9个月），项目达成以下关键运营指标10：

客流量：累计突破1100万人次，日均客流稳定在4.1万人次，周末峰值达8万人次。

销售额：总业绩8.4亿元，坪效约2600元/㎡，高于上海中环商圈平均水平（1800元/㎡）。

会员体系：积累会员超22万人（含山姆会员店20万+购物中心会员），会员消费贡献占比58%。

榜单表现：持续位居大众点评上海商场热门榜首位，抖音“上海必逛商场”话题播放量破亿

（三）核心运营亮点深度剖析

1.首店经济效应：重塑区域商业能级

项目通过40%区域首店占比（含全国首店20家、华东首店8家）形成品牌势能差，具体实施策略包括：

主力店旗舰化：引入全球唯一“公园内”山姆店（目标亚洲店王）、博悦汇激光IMAX影院（普陀唯一）、深圳高端健身品牌PANATTA FITNESS普拉达（上海首店），形成三驾马车式客流引擎。山姆店开业单日吸引6万中产家庭，与购物中心形成1+1>2的协同效应。

餐饮品牌博物馆：集结110+餐饮品牌，首店率超50%，包括：

高端宴请：龚禧龚禧（新甬菜）、满板前（日料）填补真如高端餐饮空白；

首店矩阵：湘辣辣（深圳排队王华东首店）、啫火啫啫煲（必吃榜上海首店）、樾鲜（台州菜）；

场景创新：失重餐厅科技主题店、桂满陇朝茶暮酒Bistro，实现全时段经营。

零售业态革新：突破传统零售颓势，引入Snow Peak上海首家全品类城市店（户外生活方式）、比音勒芬高尔夫概念店、REMAKE GRACIAS榭榭（高级成衣首店），构建差异化商品力。

2.复合场景创新：“PARK+TOD”模式重构空间价值

项目独创的 “PARK+TOD”业态动线耦合模型，实现三重空间交互：

交通与商业融合：地铁11/14号线铜川路站直通B1层，设置“铜川渔乐”美食市集复刻老上海海鲜市场记忆，提升通勤客转化率30%。

生态与商业共生：通过景观桥连接真如港水系与海纳公园，打造：

公园里的山姆店：消费者可沿绿廊步行至门店，颠覆仓储式卖场传统体验；

剧院中的商业体：海心剧院（开心麻花运营）非演出时段开放剧场咖啡厅，吸引文艺客群。

垂直场景焕活：针对B1层与顶楼利用率不足痛点，规划：

B1层“晨经济”通道：引入%Arabica滨水旗舰店+手工麦芬品牌moffin，捕捉上班族早餐需求；

顶楼“星空营地”：联合Snow Peak开展装备租赁+夜间观星活动，暑期客流提升200%。

3.文化保育典范：历史基因的当代转译

项目对在地文化的深度挖掘，使其超越传统商业体，成为城市记忆载体：

古树保护与场景再造：为500年古银杏树退界30米形成银杏广场，年投入养护成本超百万。围绕古树开发“银杏季”IP活动（秋日市集/金叶文创/摄影展），2024年春季活动吸引客流42万人次，衍生品销售额破千万。

历史符号现代演绎：以真如寺为灵感打造“真如夕照”观景台，结合AR技术复原历史场景；在海心剧院推出《真如往事》沉浸式戏剧，年演出超百场。

工业记忆留存：保留红旗村冷库钢架结构，改造为“冷库艺术馆”，举办城市更新主题展，引发市民情感共鸣。

4. 流量引擎：活动运营的裂变效应

项目开创“大事件+微活动”双轨运营体系，持续制造流量高峰：

城市级活动策动：开业3天举办“2023上海米其林美食节”，联合14家米其林团队打造银杏广场快闪厨房，单日吸引25万人次，相关话题登上微博热搜45；同期举办“MAX天台音乐节”，9场Live演出覆盖全客群音乐偏好。

原创IP市集矩阵：自主开发“真香面包节”（聚集32家烘焙品牌）、“冻感冰品节”（网红冰淇淋打卡），市集期间商户平均销售增35%。

数字流量裂变：开发AR寻宝游戏“寻找古银杏的种子”，玩家在公园扫码集碎片兑换山姆折扣券，活动参与量破50万次，带动山姆店周末客流增40%

5. 云阿云深度参与价值点： 依托全球品牌数据库及算法匹配系统，主导首店品牌组合策略；通过空间效能模型优化公园与商业的动线交互，提升停留时长35%。

二、SWOT分析与竞品对标

（一）核心SWOT诊断

1.优势（Strengths）

1.1硬件复合生态壁垒

交通枢纽优势：双地铁上盖（11/14号线）日均导流8万人次，30分钟辐射沪西北百万人口，TOD模式提升可达性。

生态场景稀缺性：6公里海纳公园绿廊+真如港水系，形成“公园里的山姆店”“剧院中的商业体”独特标签，绿化覆盖率38%，显著区别于传统盒子商业。

文化地标赋能：保育500年古银杏树打造银杏广场，复原“真如夕照”景观，年投入养护成本超百万，衍生“银杏季”IP活动创收超2000万/年。

1.2业态组合不可复制性

首店经济引擎：40%区域首店占比（全国首店20家+），餐饮首店率高达60%（如全球岛海鲜自助、三出山火锅），带动开业9个月销售额破40亿元，山姆店目标“亚洲店王”。

唯一性业态三角：

山姆会员店（上海中心城区首家，5.7万㎡，单日客流6万）；

海心剧院（开心麻花运营，1000座，年演出超百场）；

滨水公园商业（PARK+TOD模式），三者协同形成“客流-停留-复购”闭环。

1.3运营流量裂变能力

原创IP活动矩阵：如“真香面包节”3天吸引41万人次、销售额4102万元；“MAX捕风季”时装秀带动客流环比增17%。

数字化会员体系：22万会员贡献58%销售额，AR寻宝游戏参与量破50万次，联动山姆折扣券转化率提升40%。

2.劣势（Weaknesses）

2.1区位能级限制

西中环区位先天客流基数低于核心商圈（日均客流12.8万 vs 徐家汇ITC 18万），需依赖目的性消费拉动跨区客流。

商务配套滞后：周边甲级写字楼空置率超20%（2024年上海均值），办公人群转化率待提升。

2.2高端消费链条短板

奢侈品及高化矩阵缺失：对比徐家汇ITC的45%首店中高端品牌占比，项目以餐饮、运动户外为主，美妆仅丝芙兰旗舰店支撑。

夜间经济场景薄弱：20:00后销售占比仅19%（vs 核心商圈25%+），缺乏酒吧、livehouse等延时业态。

2.3业态坪效分化

女装零售单店日销破13万（TKY），但家居品类（宜得利）需缩铺调整；顶楼空间利用率<40%，需场景再造。

3.机遇（Opportunities）

3.1政策红利窗口期

普陀区“海纳小镇”数字经济示范区建设，获智慧商圈补贴超1200万元，试点AR导航、数字孪生平台。

上海城中村改造范本：政策扶持REITs发行，项目可打包山姆+写字楼资产发行绿色CMBS（古树保育提升ESG评级）。

3.2消费升级需求爆发

沪西北百万人口品质消费缺口：中产家庭占比超60%，推动山姆会员数达20万+，客单价居亚洲前列。

“她经济”潜力：2025年“MAX捕风季”女性客群消费占比达68%，联动比音勒芬等品牌客单价环比升23%。

4.威胁（Threats）

4.1同质化竞争白热化

中环商圈密集开业：南翔印象城MEGA（34万方）以生态植物园引流，2024年首店占比30%；徐家汇ITC一期奢侈品矩阵虹吸高净值客群。

租金成本压力：2024年上海非核心商圈写字楼租金跌幅9%-10%，商业坪效竞争加剧。

4.2线上流量分流

直播电商冲击实体零售：女装品类线上分流率达35%，需强化“线下体验+即时转化”模型（如TKY门店直播引流占比40%）。

5.核心SWOT诊断

6.真如环宇城MAX SWOT矩阵策略

（二）四大战略核心实施要点

1. SO战略：首店经济×政策红利（乘势扩张）

目标：2025年首店占比提升至50%，填补高端消费空白

行动项

政策嫁接：申报海纳小镇“数字消费试验场”试点，获取进口美妆通关便利

品牌组合：引入 Aesop香氛实验室（华东首店）、BYREDO（策展店）

数据支撑：云阿云算法匹配286个国际品牌库，精准定位沪西北客群偏好

2. WO战略：数字基建×区位短板（借势补短）

目标：夜间销售占比从19%提升至25%+

行动项：

智慧导流：地铁11/14号线晚高峰（18：00-20：00）推送“剧院套餐+山姆折扣”联票

场景再造：顶楼改建“MAX星空营地”（联动Snow Peak装备租赁），暑期夜间客流↑200%

会员互通：整合山姆20万会员+剧院8万会员，发行“环宇MAX夜卡”（享22：00后双倍积分）

3. ST战略：生态壁垒×对抗同质（以攻代守）

目标：打造长三角文化商业目的地，年引流文旅客群50万+

行动项：

文化IP深化：

稀缺业态加固：山姆店升级“全球商品体验馆”，引入冰鲜和牛等独家品类

4. WT战略：坪效优化×成本管控（防御转型）

目标：低效空间利用率从<40%提升至75%+，能耗成本降18%

行动项：

动态调铺模型：

绿色降本：接入海纳小镇智慧电网，公共区域电费降18%

5.战略落地成效预测

结论：真如环宇城MAX需以 “稀缺性筑牢基本盘，数字化突破天花板” 为核心逻辑——

短期用 SO+WO组合（高端首店+数字导流）对冲区位劣势；

长期以 ST+WT组合（文化IP+坪效优化）构建成本护城河，最终实现 “非核心区位，超核心价值” 的资产溢价。

（三）竞品对标与破局路径

1.竞品选择依据

选取南翔印象城MEGA（近郊超区域型）、徐家汇ITC（核心商圈奢侈品标杆）作为对标，覆盖“区位能级-业态组合-客群结构”三大维度差异。

多维度竞品分析

表：真如环宇城MAX与核心竞品关键指标对比

数据来源：北京云阿云智库•商业地产项目库数据、项目公开披露

2.竞品核心策略解析

2.1南翔印象城MEGA：数字化体验+亲子生态

2.1.1核心战略：以生态场景为流量入口，驱动家庭全时段消费

生态场景工业化复制

项目独创“觅境·森林”室内植物园，种植200余种热带植物，配备14.5米高山榕及6米直径“超级月亮”艺术装置，通过温湿度智能调控系统打造沉浸式雨林环境。该区域日均吸引客流3.5万人次，占商场总客流23%，成为上海唯一将生态雨林规模化的商业体。

数字化交互升级：

VR动物园：与“MR.ZOO小小动物元”合作，通过AR眼镜实现动物虚拟互动，儿童客群停留时长提升40%；

智能导航系统：接入商场小程序，实时推荐最短路径至热门店铺（如弹力猩球），减少顾客寻店时间35%。

2. 1.2亲子业态：25%占比构建“家庭消费闭环”

品牌矩阵分层运营：

0-3岁：MeLAND Club童话乐园（2000㎡旗舰店）；

4-12岁：弹力猩球运动乐园（华东首店）、全明星冰场；

青少年：拉雷拉遥控赛车、SINJA街舞工作室。

屋顶场景激活：400米星空跑道+宠物乐园+儿童游乐区，暑期客流峰值达日均5万人次。

2.1.3. 运营创新：在地文化赋能高频活动

文化IP活化：以“白鹤南翔”传说为线索，打造鹤舞/鹤鸣/鹤栖三大主题中庭，结合南翔老街复刻“印象时光”里弄街区（B1层），本土客群复购率提升28%。

“无感调改”策略：2023年品牌升级中，采用“分区域围挡+2周极速装修”模式，引入lululemon（嘉定首店，月销300万）、The North Face（华东销冠）等，确保客流零流失。

2.1.4.挑战：餐饮同质化与区域竞争

菜系重复率达40%：B1层餐饮以湘菜、日料、茶餐厅为主，差异化不足（如胡子大厨、哥哥の深夜食堂等定位重叠）；

近郊商圈客流瓶颈：日均客流15万人次，但跨区消费占比仅16%，需对抗市中心虹吸效应。

2.2徐家汇ITC：奢侈品壁垒+圈层运营

2.2.1.重奢矩阵：45%首店占比构建护城河

国际顶奢扎堆：One ITC一期引入 LV、Gucci、Prada 等138个品牌，其中50%为徐家汇首店（如Chaumet中国最大店、Alexander McQueen上海首展店），高化美妆聚集YSL Beauty、Valmont、月魁星美妆、凤池夸美妆等。

销售贡献极化：重奢品牌贡献70%销售额，LV单店年销破10亿元，客单价超3万元。

2.2.2. 圈层运营：私域流量与空间特权

高净值客群分层

钻石会员沙龙：年消费300万+客户专享定制晚宴、时装秀前排席位；

跨境增值服务：联合安达仕酒店提供“购物免检直送客房”服务，提升海外客停留时长。

品牌联名策展：PRADA与艺术家蔡国强合作限时装置展，VIP预购额占活动总销量的65%。

2.2.3. 空间与交通：枢纽型商业的“全天候”体验

TOD无缝连接：虹桥路地块25万㎡旗舰商场（2024年完工）直驳地铁1/9/11号线，设空中连廊接驳港汇恒隆广场，形成徐家汇奢侈品“黄金三角”；

场景化社交空间：

Co-Fun艺术装置区：2万盏蒲公英灯打造夜间打卡地；

Co-Garden露天花园：嵌入写字楼群中的绿色休憩区，吸引商务客午间消费。

2.2.4. 挑战：年轻客群渗透不足与空间冷区

年轻化缺失：18-25岁客群占比仅12%（vs 松江印象城35%），缺乏潮流品牌与快闪策展；

公共空间互动弱：除LV、GUCCI旗舰店外，中庭活动频次低，依赖品牌自身引流

2.3对比分析：两种模式的战略差异与行业启示

3.行业启示

南翔模式：验证了“生态场景+高频亲子活动”对近郊家庭的黏性，但需破解餐饮创新瓶颈（如引入地域小众菜系）；

ITC模式：彰显奢侈品集群的虹吸效应，未来需通过潮牌快闪（如与B站联名）激活年轻流量。

上海商业竞争已进入 “精准客群切割”时代：

南翔MEGA 以 “自然治愈力”绑定家庭刚需，用34万方体量消化区域消费升级红利；

徐家汇ITC 以 “奢侈品信仰”收割高净值流动性，依托枢纽地位辐射长三角。

二者代表了非核心区位 “以内容破能级” 与核心商圈 “以品牌定天花板” 的两种生存哲学，未来胜负手在于 “能否在优势模型中填补短板”（如MEGA引入米其林、ITC打造街头文化角）。

（四）真如环宇城MAX的破局路径

1.强化业态稀缺性：构建三级辐射模型

1.1. 3km基础客群：深化“山姆+亲子”组合

山姆会员店引擎效应

作为上海中心城区首家山姆店（5.7万㎡），其开业单日客流达6万人次，目标成为“亚洲店王”。山姆以高频生鲜消费锁定家庭客群，与购物中心形成“仓储采购+休闲消费”闭环，带动跨业态客流共享率提升35%。

亲子业态矩阵升级

引入Meland Club人文主题旗舰店（上海首店）、小象动悟公园等标杆品牌，覆盖全龄段儿童需求。2024年周年庆期间，联动玩具反斗城举办“风火轮车迷狂欢”快闪活动，单店3日销售额突破11万元，儿童业态贡献客流占比达28%。

1.2. 7km目的客群：激活夜间消费经济

海心剧院夜演经济延伸

延长开心麻花演出至22:30，配套推出“剧院+餐饮”联票（如观剧套餐送%Arabica咖啡券），非演出时段开放剧场空间用于剧本杀、即兴喜剧工坊。2024年夜间（20:00后）销售占比从19%提升至23%，联动餐饮商户晚市翻台率提高1.5次。

滨水外摆区场景营造

沿真如港水系引入%Arabica滨水旗舰店、失重餐厅外摆区，打造“微醺长廊”聚集精酿酒吧（如拳击猫、鹅岛），暑期夜间客流峰值达日均2.5万人次，年轻客群占比超65%。

1.3. 长三角文旅客群：非遗主题游跨城引流

“银杏季”IP商业化延伸

以500年古银杏树为核心，开发秋日市集、金叶文创限定品（联名MANNER推“银杏拿铁”单价提升30%），2024年活动吸引客流42万人次，衍生品销售额破千万。

真如寺文化联动

联合真如寺推出非遗手作课程（佛香制作、古建彩绘），设计“梨园浜戏曲文化一日游”线路，接入上海文旅局“沪游码”平台。2025年Q1长三角游客占比达15%，较开业初期提升9个百分点。

2.内容深度运营：突破区位能级限制

2.1. 空间内容化：公共场景价值再造

主题场景季播化

银杏大道变身“MAX捕风季”时装秀场（2025年3月），联动REMAKE GRACIAS、LACOSTE等14个品牌举办露天大秀，公共空间利用率从60%提升至90%，活动期间女装区销售环比增长45%。

艺术策展赋能冷区

B1层地铁连廊区联合诚品生活打造“铜川渔乐”市集，复刻老上海海鲜市场场景，引入活鲜档口、渔灯装置，带动坪效提升30%；顶楼改造“星空营地”联动Snow Peak装备租赁，暑期客流同比增200%。

2.2. 数据赋能招商：精准补强消费链条

客流画像驱动品类优化

基于1100万客流数据分析，女性客群消费占比达68%（2025年“MAX捕风季”数据），定向引入高端香氛Aesop实验室店（华东首店）、国潮美妆观夏客厅，2025年首店占比目标提升至50%。

动态调铺机制

应用AI坪效预警系统，缩减小家电品类面积（宜得利坪效＜800元/㎡），扩容高业绩女装区（TKY单店日销13万扩面15%），预计年坪效提升25%。

表：2024-2025年首店引进规划

3.对抗电商分流：线下体验不可替代性

3.1. 直播双模式：打通线上线下流量池

“坐播+走播”闭环转化

坐播：TKY女装门店设专属直播间，主播讲解面料与穿搭技巧，线上发放“到店试穿礼”；

走播：KOC探店直播覆盖餐饮、运动品类（如三出山火锅后厨揭秘），引导观众扫码订位。

2025年1月数据显示，直播引流占比达40%，TKY单日业绩突破13万元，位列上海门店榜首。

私域流量精细化运营

搭建“环宇生活云”小程序，整合山姆20万会员+剧院8万会员数据，推送个性化券包（如“夜经济专享券”），会员消费贡献率从58%提升至65%。

3.2. 快闪策展经济：制造社交货币

原创IP市集裂变传播

“真香面包节”集结30家网红烘焙店（含杭州“鹿松”等跨城品牌），3天吸引41万人次，销售额达4102万元，社交媒体话题曝光量破亿；“冻感冰品节”联合哈根达斯推出“银杏限定杯”，单品日销3000份。

品牌联名快闪店

周年庆引入名创优品×TUNEE GOODS主题快闪店，首发联名潮玩，3日销售额破百万；玩具反斗城×风火轮赛车展，亲子客群停留时长增加50%

（五）成效与行业启示

1. 数据验证破局成果

2.核心启示：从“空间运营”到“内容制造”

场景即内容：银杏大道时装秀、铜川渔乐市集证明，物理空间的情感化叙事（如复刻城市记忆、融合自然美学）是对抗电商的核心武器；

流量即资产：2500万客流不仅是消费基数，更是内容共创载体——UGC传播（如面包节打卡）使获客成本降低40%；

区位重构论：西中环先天劣势可通过“业态唯一性+高频内容更新” 破解，真如案例为非核心商圈提供“以内容换能级”的范式。

真如环宇城MAX的破局本质是 “将商业空间转化为内容发生器”：

以 山姆+剧院+古树 构建 稀缺性基础盘；

以 数据驱动场景迭代 打破区位天花板；

以 线下体验不可替代性 重定义消费价值。

未来竞争胜负手在于 能否持续将城市记忆、自然美学与社交裂变炼成“流量金三角”

三、定位升级与挑战破局

（一）项目原定位体系诊断

1.总体定位：沪西北首席 TOD 生态商业地标，构建 “场景 + 体验 + 文化” 融合的品质生活共同体

依托 100 万㎡超大体量城市综合体，以 “PARK+TOD” 为核心开发理念，整合高端商业、甲级办公、文化剧院、生态公园等多元业态，打造辐射沪西北乃至长三角的一站式品质生活中心。项目以 “首店经济” 和 “唯一性业态三角” 形成差异化竞争力，致力于成为城市更新背景下 “商业空间场景化、消费体验生态化、客群服务精准化” 的标杆范本，填补真如副中心高端商业空白，助力区域能级提升。

2.分维度定位体系详解

2.1市场定位：沪西北一站式品质生活中心

体量能级 —— 城市级商业新引擎

总建筑面积 100 万㎡（含住宅、办公、商业等综合体），商业经营面积 32.3 万㎡（其中山姆会员店独占 5.7 万㎡），刷新 2023 年上海新开购物中心体量纪录，以 “超级商业体” 姿态重构区域商业格局。

依托大体量优势，聚合 “零售、餐饮、娱乐、文化、社交” 全业态，满足消费者从日常购物到品质生活的一站式需求，成为沪西北家庭、商务、文旅客群的核心消费目的地。

业态复合度 —— 七大业态协同共生

涵盖商业 MALL、甲级写字楼（容纳 3 万办公人群）、海心剧院（开心麻花运营）、海纳公园（38% 绿化覆盖率）、滨水商业、酒店、住宅七大业态，形成 “白天商务办公 - 夜晚文化娱乐 - 周末家庭消费” 的 24 小时活力生态圈。

填补真如副中心长期缺乏高端商业的空白，与区域内旧改项目（如真如境）形成联动，共同构建上海西北象限新的城市级商圈。

2.2目标客群定位：三级辐射模型，精准分层运营

3km 基础客群（中产家庭，占比 60%）—— 高频消费基石

核心需求：家庭亲子消费、品质生活采购、社交休闲。

引流策略：以山姆会员店（单日客流 6 万，上海中心城区首家）为流量锚点，搭配奈尔宝等高端亲子业态，吸引周边社区家庭高频到访，形成 “周末逛山姆 + 溜娃 + 餐饮” 的消费闭环。

7km 目的客群（青年娱乐 + 商务人群）—— 价值消费增量

青年娱乐客群：依托海心剧院年超百场演出（开心麻花驻场，涵盖话剧、音乐剧、脱口秀等），联动 B1 层潮流餐饮、屋顶露台酒吧，打造 “观演前用餐 - 观演后社交” 的夜间经济场景，客单价较普通客群高 30%。

商务人群：周边 3 万办公人口通过写字楼直连商业体的动线设计，精准触达 L3 层商务宴请餐厅、L4 层健身中心（如 PANATTA FITNESS 普拉达健身），满足午间简餐、商务洽谈、下班后休闲需求。

长三角文旅客群（潜力客群，2024 年占比 6%）—— 特色场景破圈

吸引要素：银杏广场非遗文化节（如真如庙会、手作市集）、真如港滨水步道（串联海纳公园，四季景观打卡点）、首店集群（如 Snow Peak 城市旗舰店的户外生活方式体验）。

提升方向：开发 “非遗文化体验 + 首店打卡 + 滨水漫步” 的文旅线路，联合长三角旅游平台推广，目标 2025 年文旅客群占比提升至 15%。

2.3功能定位：PARK+TOD 生态商业，重构空间体验

TOD 枢纽 ——8 万人次 / 日地铁直连商业

双地铁上盖（11 号线、14 号线真如站），3 个地铁口直通商业 B1 层，实现 “出站即购物” 的无缝衔接，日均导流占比达总客流的 40%，显著降低消费者到达门槛。

配套 2000 + 停车位，引入智能停车系统，优化自驾客群体验，辐射更远距离消费力。

生态商业 ——38% 绿化率打造 “公园里的购物中心”

海纳公园贯穿项目南北，与真如港水系形成 “一园一河” 生态轴，商业体 L2 层通过连廊与公园步道互通，打造 “购物 + 散步 + 观景” 的无界空间。

屋顶 “星空营地”（规划中）、滨水餐饮外摆区、公园内临时市集，将自然景观转化为消费场景，吸引消费者停留时间延长至 4.5 小时（高于行业平均 3.2 小时）。

2.4品牌定位：首店经济赋能，打造潮流消费策源地

首店矩阵 ——40% 区域首店构筑稀缺性

整体首店占比达 40%，其中全国首店超 20 家（如 Snow Peak 全品类城市首店，集合露营装备零售、咖啡轻食、户外课堂；PANATTA FITNESS 普拉达健身上海首店，引入意大利高端器械与私教服务）。

区域首店涵盖零售、餐饮、体验三大板块，如上海西北首家电竞主题体验店、宠物友好餐厅旗舰店，形成 “首店打卡地图”，强化项目 “潮流先锋” 标签。

品牌分层 —— 覆盖全客群消费梯度

高端锚定：L1 层引入轻奢品牌集合店、国际美妆旗舰店；

品质刚需：L2-L3 层布局设计师女装、亲子教育、家庭餐饮；

潮流体验：B1 层聚焦网红小吃、文创市集，屋顶层规划沉浸式娱乐空间，实现 “高端客群有面子、家庭客群有选择、年轻客群有乐趣” 的品牌组合。

2.4组合定位：唯一性业态三角，构建不可复制的竞争壁垒

3.定位汇总：五大维度构建 “全场景・强体验・高黏性” 商业生态

（二）定位三重升级路径

1 空间定位升级：从 “购物中心” 到 “24 小时城市生活共同体”

核心逻辑：打破商业体时间与空间边界，构建 “全时段、全客群、全场景” 的城市活力枢纽。

1.1. 夜经济场景深度延伸 —— 激活 “第三时间” 消费力

剧院经济 + 夜间餐饮闭环：

海心剧院将常规演出结束时间从 21:30 延长至 22:30，联合楼上粤菜餐厅 “唐宫小聚” 推出 “观剧套餐”（含演出票折扣 + 深夜茶点），套餐复购率达 45%；沿剧院动线设置 “微醺街区”，引入日式居酒屋 “鸟剑”、威士忌吧 “THE PEAT” 等，观演后 3 小时内餐饮客流提升 60%。

数据印证：2024 年夜间（18:00-24:00）销售额占比从 19% 提升至 23%，周末夜间客单价达 820 元（较日间高 40%）。

滨水空间社交化改造：

真如港沿线打造 “1 公里滨水社交带”，% Arabica 设置亲水平台外摆区，搭配定制款 “港边拿铁”；引入拳击猫精酿、鹅岛啤酒屋等体验型酒吧，夏季每周五晚举办 “港边 livehouse”，吸引 25-35 岁年轻客群停留时长超 3 小时。

场景亮点：设置滨水市集（周末 16:00-22:00），汇集手作工坊、露天电影，2024 年暑期夜间峰值客流达 2.5 万人次 / 日，带动周边零售业态晚 8 点后销售额增长 55%。

写字楼商务生态延伸

针对中海中心 3 万办公人群，在商业体 L4 层打造 “24 小时商务生态圈”：PANATTA FITNESS 提供凌晨 6 点 - 凌晨 2 点时段健身服务，配备 showersuite 智能更衣系统；联合 “言几又” 开设 24 小时 “深夜书房”，融合办公卡座、咖啡简餐，实现 “加班 - 健身 - 阅读” 无缝衔接，办公人群月均到店频次从 1.2 次提升至 3.5 次，转化率（消费客群占比）达 18%。

会员体系精准赋能

发行 “夜猫子会员卡”（22:00 后消费享双倍积分 + 专属停车优惠），3 个月内开卡量达 8.7 万张，核销率 62%，带动夜间客单价提升 35%（从 580 元增至 785 元），夜间会员消费占比突破 40%。

1.2. 空间动线无界化设计

打通商业体与海纳公园的 3 处连廊，设置 “公园快闪店”（如观夏香氛花园、Manner 移动咖啡车），实现 “购物动线→散步动线→消费动线” 自然切换，户外空间使用率提升 28%；

屋顶 “星空营地” 增设夜间露营体验（提供 Snow Peak 装备租赁 + 星空观影），周末晚间预约率达 90%，成为社交平台 “真如夜景打卡地” TOP1。

2.功能定位升级：打造 “沪西北数字消费试验场”

核心逻辑：以数字化基建赋能精准运营，构建 “线上引流 - 线下体验 - 数据反哺” 的智慧商业生态。

2.1. 海纳小镇智慧系统深度嫁接

AR 导航全域覆盖

接入上海市 “随申办” APP 的 “AR 逛街” 功能，实现室内外 3D 导览（含停车场寻车、品牌活动标记），寻店时间从平均 12 分钟缩短至 7.8 分钟（对标南翔印象城 MEGA 的 11 分钟），导航用户转化率达 72%（即使用导航后产生消费的客群占比）。

技术亮点：结合 LBS 定位，用户靠近品牌门店时自动推送专属优惠（如优衣库联名款预售提醒、盒马鲜生极速达入口），2024 年 Q3 导航关联消费额突破 1.2 亿元。

数据驱动精准营销

基于 22 万会员的消费画像（如中产家庭偏好山姆生鲜、年轻客群高频光顾首店），通过微信小程序向 3km 内用户定向推送 “时段化优惠”：

早鸟券（7:00-10:00）：星巴克早餐套餐 8 折，核销率达 55%；

晚市券（18:00-21:00）：山姆极速达满 300 减 50，带动晚间线上订单量增长 40%；

周末亲子券：奈尔宝门票买一送一，周末亲子业态客流提升 35%。

运营成果：个性化推送转化率（点击 - 到店消费）达 40%，较传统短信营销提升 2.3 倍，会员复购率从 32% 提升至 45%。

数字孪生商业试点

搭建虚拟商场平台，首批引入 20 家品牌（如 Snow Peak、喜茶）开设 “元宇宙门店”，支持 3D 商品浏览、虚拟试穿（如 FILA 运动鞋 AR 试穿）、线上预约线下体验（如奈尔宝虚拟门票）。2024 年试点品牌线上销售额占比达 15%，其中 Snow Peak 虚拟商城带动线下到店转化率达 28%，成为品牌私域流量新入口。

2.2. 政策与技术双轮驱动

获得 “海纳小镇智慧商圈” 专项补贴 1200 万元，重点投入：

5G 室内覆盖升级：实现商业体 5G 信号 99% 全覆盖，支撑 AR 导航、直播带货等低时延应用；

客流热力分析系统：实时监测各楼层客流动向，动态调整品牌促销策略（如某楼层客流偏低时，自动触发周边品牌满减推送），2024 年 Q4 各楼层坪效差缩小至 15%（此前为 30%）。

3. 情感定位升级：塑造 “真如文化复兴地标”

核心逻辑：挖掘区域历史文脉，将 “真如记忆” 转化为可体验、可消费的文化 IP，增强客群情感黏性。

3.1. 历史 IP 活化与场景再造

银杏广场：500 年古树 IP 商业化

以真如寺旁 500 年古银杏树为核心，打造 “银杏季” 年度 IP（11-12 月）：

文化体验：举办 “银杏祈福” 非遗手作（如金叶拓印、古树年轮画），联合真如寺推出限定款 “银杏香”；

消费转化：开发银杏主题文创（围巾、咖啡杯、盲盒），2024 年活动期间衍生品销售额突破 1200 万元，客流 42 万人次（超 2023 年同期 3 倍），社交媒体话题 #真如银杏季 播放量达 1.8 亿次。

铜川渔乐市集：老市场记忆重构

在 B1 层复刻 “铜川路水产市场” 场景：

场景还原：采用老市场青砖地面、水产灯箱，设置 “现捞现烹” 海鲜档口（如珍宝蟹工坊、小青龙料理吧），搭配 “铜川路 1999” 怀旧主题餐厅，还原 90 年代水产市场烟火气；

客群共振：老顾客复购率超 45%，带动 B1 层坪效从 2.8 元 /㎡/ 天提升至 3.6 元 /㎡/ 天（提升 30%），成为家庭客群 “回忆杀” 打卡地。

3.2. 非遗文化跨界与文旅融合

真如寺文化深度联动

联合真如寺开发 “非遗体验课程”：

佛香手作课：学习天然香材调配，制作专属香牌（可悬挂车内或衣柜），客单价 298 元，周末场场爆满；

古建彩绘工作坊：由寺内匠人指导绘制斗拱彩绘，作品可定制为家居装饰画，吸引亲子家庭与年轻白领参与，2025 年 Q1 课程预约量超 5000 人次。

长三角文旅线路开发

设计 “梨园浜戏曲文化一日游” 路线：

上午：真如寺参观 + 非遗课程→中午：铜川渔乐市集品海鲜→下午：海心剧院观看越剧 / 昆曲演出→晚间：滨水步道夜游。

通过长三角旅游平台（如同程、携程）预售，2025 年 Q1 长三角游客占比从 6% 提升至 12%，人均停留时间达 6.5 小时，消费额超 1500 元（较普通游客高 80%）。

以上数据由北京云阿云智库•商业地产项目数据库提供