商业地产案例分享-上海真如环宇城MAX项目（中）

原创  北京云阿云智库•商业地产项目组

导读：上海真如环宇城MAX的资产升值本质是 “城市更新价值重估” 的过程。云阿云以“算法+人文”双引擎 ，将物理空间改造升维为城市美好生活解决方案，为中海集团提供从“开发合作”到“资产共舞”的跃迁路径。此模式可复用于武汉吉庆街、成都华西坝等历史街区改造，让城市记忆成为可持续的增值资产。全文共39900字，由北京云阿云智库•商业地产项目组供稿。

上海真如环宇城MAX资产运营管理优化报告

城市更新背景下的商业资产增值路径

三、定位升级与挑战破局

4、再定位汇总总结：三重升级构建差异化竞争壁垒

5.升级核心价值与未来展望

三重升级本质是从 “物理空间运营” 向 “城市生态运营” 的跨越：

空间维度：通过夜经济与无界空间，将商业体从 “购物容器” 转化为城市公共生活客厅；

功能维度：以数字化打破地域限制，实现 “线上引流 + 线下体验” 的全域消费生态；

情感维度：用文化 IP 建立精神连接，让消费者从 “逛商场” 变为 “体验真如故事”。

未来可进一步强化 “文化 + 数字 + 生态” 的协同效应，例如开发 “AR 古银杏探秘” 游戏、非遗课程线上预约平台，持续放大 “真如文化复兴地标” 的区域影响力，目标 2025 年客流突破 2000 万人次，成为上海西北象限 “商业 + 城市更新” 的示范样本。

（三）挑战与破局

1.挑战1：西中环区位能级限制 —— 区域认知度弱，跨圈层辐射能力不足

1.1问题细化：

3km 基础客群面临社区商业分流：周边 3km 内有 3 个成熟社区商业（如星光耀广场、高尚领域商业），家庭客群到店频次受限于 “便利性”，2024 年上半年复购率仅 38%，低于同类项目 45% 的平均水平。

7km 青年客群竞争激烈：同能级商业体（如长风大悦城、环球港）均主打 “潮流娱乐”，本项目青年客群占比长期停留在 52%，低于环球港的 68%。

长三角文旅客群认知空白：2024 年跨省客群仅占 6%，且主要依赖山姆会员店自然引流，缺乏主动触达文旅消费链的渠道。

1.2破局策略：三级辐射模型精准强化，构建 “刚需锁定 - 兴趣引流 - 文旅破圈” 三级漏斗

① 3km 家庭客群：用 “超级亲子 IP + 场景体验” 筑牢基本盘

Meland Club 人文旗舰店落地：

引入全国第 8 家、上海西北首家 Meland Club 人文主题店（面积 3000㎡，投资 2000 万元），首创 “非遗手作工坊 + 绘本剧场” 模式：

设立 “真如故事馆”，通过皮影戏演绎真如古镇历史，每周六亲子剧吸引 3-6 岁家庭客群；

联动玩具反斗城开设 “限量款盲盒快闪店”，3 天销售 11 万元，带动 Meland 会员新增 2300 组，3km 家庭客群月均到店频次从 1.5 次提升至 2.8 次。

山姆会员店场景化升级：

在山姆 5.7 万㎡空间内增设 “家庭厨房课堂”（每周 3 场烘焙 / 烹饪课，收费 99 元 / 组），2024 年 Q4 带动山姆关联消费客单价提升至 920 元（原 780 元），3km 家庭客群贡献山姆 65% 的周均客流。

② 7km 青年客群：“剧院 + X” 跨界联动，打造 “文化消费生态圈”

“剧院 + 精酿” 联票模式破圈

联合海心剧院（开心麻花驻场）与拳击猫、鹅岛等精酿品牌推出 “观剧微醺套票”（298 元 = 演出票 + 精酿品鉴券 + 周边礼包），2025 年 Q1 发售 3.2 万套，带动：

观演客群年轻化：25-35 岁客群占比从 58% 提升至 65%，高于同类剧院 42% 的平均水平；

夜间消费闭环：观演后 3 小时内精酿酒吧客流增长 80%，客单价达 150 元（非联票客群 80 元）。

首店体验场景化

在 Snow Peak 全品类城市店设置 “城市露营工作坊”（每周四晚 19:00，免费教授帐篷搭建 / 咖啡冲煮），2024 年吸引 7km 内青年客群到店 1.8 万人次，该品牌月均销售额突破 200 万元，成为青年社交平台 “真如必打卡首店” TOP1。

③ 长三角文旅客群：接入城市级文旅平台，定制 “微度假线路”

“沪游码” 平台深度接入

成为上海文旅局 “沪游码” 首批商业体试点，实现

全域导览：在 “沪游码” 小程序嵌入项目导览页，关联真如寺、海纳公园等文旅景点，2025 年 Q1 导流长三角游客 12 万人次；

权益互通：游客凭 “沪游码” 可享山姆极速达免费配送（覆盖长三角 200km 半径）、海心剧院演出票 9 折，跨省客群人均消费达 1200 元（本地客群 850 元）。

“一日真如” 文旅线路开发

联合携程、同程推出 “古寺祈福 + 商业体验” 套餐（398 元 / 人）

真如寺祈福（含非遗香牌手作）→ 铜川渔乐市集午餐（海鲜现捞现烹）→ 海心剧院观演→ 滨水步道夜游，2025 年目标吸引跨省团客 5 万人次，预计贡献销售额 6000 万元。

2.挑战2：高端消费链条缺失 —— 首店能级不足，品类结构失衡

2.1问题细化

高端品牌矩阵薄弱：现有 40% 首店中，区域首店占比达 80%，但全国首店仅 20 家，缺乏 LV、Gucci 等国际一线品牌，导致客单价 2000 元以上的高端消费占比仅 12%（环球港 25%）。

品类坪效分化严重：家居品类（如宜得利）坪效仅 750 元 /㎡/ 月，低于项目平均坪效 1200 元 /㎡/ 月；女装区 TKY 等头部品牌坪效达 2500 元 /㎡/ 月，但面积占比仅 8%，产能受限。

2.2破局策略：数据驱动品牌迭代，构建 “高端首店 + 高坪效品类” 双引擎

① 高端首店矩阵补强，提升商业能级

Aesop 香氛实验室（华东首店）落地

2025 年引入 Aesop 全球第 300 家门店、华东首个 “香氛实验室” 概念店（面积 150㎡，位于 L1 黄金位置），独家提供：

定制调香服务（300 元 / 次，含专属香氛配方卡），预计年服务 1.2 万人次，带动关联产品销售增长 40%；

皮肤检测体验（免费），吸引高端客群到店，周边化妆品区客流提升 25%。

浪琴轻奢集合店（区域首店）入驻

开设浪琴 “时光工坊” 主题店，融合腕表定制镌刻（消费满 5000 元免费）、复古钟表展览，客单价达 1.2 万元，预计年销售额突破 1500 万元，填补 L1 层轻奢腕表品类空白，带动高端消费占比提升至 18%。

② 数据驱动调铺，聚焦高坪效品类

家居品类收缩与场景化转型

对坪效＜800 元 /㎡/ 月的宜得利（原面积 800㎡）进行 “业态置换”：

保留 200㎡“样板间体验区”，转型为 “家居买手店”，引入吱音、onect 等设计师品牌，坪效提升至 1500 元 /㎡/ 月；

释放 600㎡空间给高坪效女装：TKY 女装（日均销售额 13 万元）扩面 15% 至 500㎡，增设 VIP 试衣间与定制服务，扩面后月销售额突破 400 万元，坪效达 2800 元 /㎡/ 月（原 2500 元）。

首店占比冲刺 50%：

2025 年计划引入全国首店 30 家 +（累计达 50 家），如：

餐饮类：莆田餐厅黑珍珠副线 “莆田小馆” 上海首店，主打高端闽菜简餐，客单价 150 元，预计翻台率 4.5 次 / 日；

体验类：日本 ARTECHOUSE 数字艺术展华东首展，设置沉浸式光影互动空间，门票收入预计年破 800 万元，带动周边零售客流增长 30%。

3.挑战 3：数字转型成本高企 —— 技术投入大，中小企业承接力不足

3.1问题细化：

智慧商业基建投资回报率低：2024 年已投入 2000 万元用于 AR 导航、客流监测系统，但中小企业商户（占比 60%）因系统适配成本高，仅 35% 接入智慧营销平台。

能源管理成本刚性上涨：商业体日均耗电量达 5 万度，2024 年电费支出超 3000 万元，其中公共区域（照明、空调）占比 45%，节能改造迫在眉睫。

3.2破局策略：政企协同 + 轻资产模式，降低转型门槛与运营成本

① 政企共建 “海纳小镇智慧电网”，实现节能降本

技术方案

联合普陀区发改委、国网上海电力，投入 1500 万元（政府补贴 800 万元）建设智慧电网系统：

光伏储能：屋顶铺设 2000㎡太阳能板，年发电量 20 万度，满足 10% 公共区域用电；

智能配电：通过 AI 算法动态调节各楼层照明 / 空调功率（如非高峰时段照度降至 60%，空调温度上调 2℃），公共区域电费降低 18%（年节省约 500 万元）。

商户赋能

为中小企业商户免费提供 “智能电表 + 能耗监测” 设备，帮助优化营业时间能耗（如奶茶店晚间降低制冰机功率），商户月均电费下降 12%，系统接入率从 35% 提升至 78%。

② 复制 “武汉吉庆街” 轻资产数字系统输出模式

模式解析

借鉴武汉吉庆街 “政府主导开发、商户轻量化接入” 经验，由项目方牵头开发 “真如商业云平台”，包含：

基础模块：免费提供会员管理、促销发布、库存预警功能，中小企业零成本接入；

增值模块：付费开通客流分析（99 元 / 月）、精准营销（按效果付费），2025 年目标覆盖 80% 商户，IT 投入从年均 1500 万元降至 700 万元，节省 800 万元。

落地案例

本地烘焙品牌 “麦趣尔” 接入平台后，通过 “会员生日券自动发放” 功能，复购率提升 22%，营销成本下降 30%；连锁奶茶店 “茶百道” 利用平台客流热力图，调整产品陈列位置，单店月销售额增长 18%。

（四）破局策略核心价值与实施保障

客群破圈逻辑：通过 “强体验（Meland 非遗工坊）+ 高黏性（剧院联票）+ 广触达（沪游码）”，将区位劣势转化为 “区域特色体验” 优势，实现从 “社区商业” 到 “城市目的地” 的跨越。

商业效率提升：数据驱动调铺（坪效导向）与高端首店引入双管齐下，既解决现有品类失衡问题，又通过稀缺品牌提升项目溢价能力，目标 2025 年整体坪效突破 1500 元 /㎡/ 月（较 2024 年增长 25%）。

成本控制创新：政企协同破解 “技术投入大、回报周期长” 痛点，通过智慧电网降低刚性支出，轻资产模式分摊数字化成本，确保定位升级可持续性。

实施保障：成立专项破局小组（含政府对接、品牌招商、技术开发三分支），设定季度 KPI（如 Q2 完成 Aesop 签约、Q3 智慧电网并网），定期复盘客流、销售、成本数据，形成 “问题诊断 - 策略迭代 - 效果反馈” 的闭环管理，确保三大挑战落地见效，为定位升级提供坚实支撑。

（五）行业启示：破局策略的核心价值

区位重构论

通过目的性业态组合（如山姆+剧院）突破地理限制，复制吉庆街“非遗+Livehouse”模式，将跨省客流占比从6%提升至15%。

数据资产反哺招商

女装扩面决策基于1100万客流画像，TKY业绩登顶上海榜首，验证精准分析优于经验判断。

政策红利捕获

海纳小镇补贴覆盖数字基建成本30%，轻资产输出模式将技术投入转化为盈利点。

结语：真如环宇城MAX的破局本质是 “以稀缺业态对冲区位短板，以数据资产重构成本逻辑”。其策略可复用于同类城市更新项目——

武汉吉庆街 以“低改造成本+高文化溢价”激活百年老街；

普陀海纳小镇 借政企协同降低技术试错成本。

未来竞争胜负手在于 能否将在地文化转化为可标准化的数据资产包（如银杏IP系统），实现从“空间运营”到“模式输出”的跃迁。

第二部分：运营优化与资产增值

四、业态组合创新与品牌迭代

（一）业态组合创新与品牌迭代

1.流量层（30%：目的性客流引擎，打造 "非来不可" 的核心吸引力）

1.1山姆会员店：超级流量锚点的场景化升级

作为上海中心城区首家山姆会员店，5.7 万㎡的仓储式空间承担着日均 6 万客流的导入使命。在业态重组中，山姆从单纯的 "商品卖场" 升级为 "家庭生活解决方案中心"：

体验区扩容：新增 2000㎡"山姆厨房实验室"，每周举办 3 场烘焙 / 烹饪课程（收费 99 元 / 组），提供从食材选购到成品制作的全流程体验，2025 年目标带动关联商品销售增长 40%。

差异化选品：设立 "真如特色商品专区"，独家引进本地老字号（如真如羊肉馆预制菜、功德林素月饼），强化区域属性；同时引入山姆全球精选的户外露营装备（占比提升至 15%），与屋顶 "星空营地" 形成业态联动，实现 "店内选购 - 户外体验" 的消费闭环。

数据驱动引流：通过山姆 APP 向 3km 内家庭客群精准推送 "周末亲子套票"（含山姆餐吧披萨 + 儿童乐园门票），2024 年 Q4 该客群到店频次提升至 2.8 次 / 月，贡献山姆 65% 的周均客流。

1.2.博悦汇 IMAX 影院：从 "观影终端" 到 "娱乐社交枢纽"

在海心剧院主打文化演出的基础上，博悦汇 IMAX 影院聚焦年轻娱乐客群，打造 "沉浸式观影 + 泛娱乐体验" 空间：

技术升级：引入上海首套 CINITY 4K 120 帧放映系统，独家上映《阿凡达 3》等好莱坞大片的高帧率版本，票价较普通厅溢价 30%，上座率提升 25%。

场景融合：在影院大堂设置 "电影主题快闪店"（如漫威周边、迪士尼限定商品），联合海心剧院推出 "影剧联票"（购买电影票可享演出票 8 折），实现两大流量业态的客群互导，2025 年目标带动影院非票房收入占比提升至 40%。

时段运营：开设 "深夜影迷俱乐部"（22:00 后场次），提供精酿啤酒、进口零食套餐，夜间场次上座率从 18% 提升至 35%，成为 7km 青年客群的 "夜生活起点"。

1.3海心剧院：开心麻花驻场 + 全品类演出矩阵

作为区域唯一专业剧院，年超百场演出的海心剧院承担着文化引流与客群分层的双重任务：

演出结构优化：在保留开心麻花经典话剧的基础上，新增 "亲子剧周"（每周三 / 六上映《海底小纵队》等 IP 剧目）和 "脱口秀开放麦"（每周五晚），家庭客群占比从 30% 提升至 45%，年轻客群占比稳定在 65%。

动线联动设计：剧院 3 楼直接连通屋顶 "星空营地"，观演后可步行至露营区体验星空下午茶（搭配 Snow Peak 定制餐具），形成 "文化消费 + 户外体验" 的场景闭环，观演客群商业转化率达 75%（即消费客群占比）。

数据反哺选剧：通过会员系统分析客群偏好，2025 年重点引进音乐剧《汉密尔顿》中文版上海首演、沉浸式戏剧《Sleep No More》西北首秀，预计单场演出带动周边餐饮消费超 50 万元。

2.利润层（45%：高毛利业态集群，提升商业价值密度）

2.1首店餐饮矩阵：110 家品牌构建 "舌尖上的首店经济"

打破传统商业 "餐饮引流" 的惯性思维，聚焦 "体验型、高毛利、强社交" 首店餐饮，形成三大产品矩阵：

2.2体验零售进化：从 "商品销售" 到 "生活方式提案"

以 Snow Peak 全品类城市店为标杆，构建 "体验零售 2.0" 体系，实现毛利率从 40% 提升至 55%：

场景化陈列：Snow Peak 将 20% 的空间辟为 "城市露营客厅"，每周四晚举办 "露营咖啡课堂"（免费教学手冲咖啡与帐篷搭建），到店客流转化率达 28%，周边联名产品（如与山姆合作的露营餐具套装）月销突破 50 万元。

国潮品牌崛起：引入观夏客厅（上海西北首店），打造 "嗅觉博物馆" 概念，设置香氛调制台（298 元 / 次）和非遗香牌手作区，客单价较普通香氛店高 60%；闻献黑色香水开设 "气味诊疗所"，通过 AI 测试推荐专属香调，会员复购率达 40%。

科技赋能体验：Nike Rise 智慧店配备 3D 足部扫描仪（5 分钟生成定制鞋款建议）和 AR 试穿镜，线上线下库存实时互通，新品发售期单店日销售额突破 80 万元；小米汽车体验中心设置模拟驾驶舱（可预约真如副中心道路试驾），带动小米生态链产品销售增长 25%。

3.粘性层（25%：情感连接枢纽，打造 "高频复访" 的社交磁场）

3.1亲子教育 2.0：从 "溜娃圣地" 到 "成长共同体"

针对 3km 占比 60% 的中产家庭客群，升级亲子业态为 "沉浸式教育体验空间"：

头部 IP 深耕：引入 Meland Club 人文旗舰店（3000㎡，上海西北首店），首创 "非遗主题探索区"：设置真如皮影戏小剧场（每日 3 场免费演出）、古建积木搭建区（联合故宫文创开发），会员年卡售价 2980 元，包含 12 次非遗课程，2025 年目标会员量突破 1.5 万组。

分层产品设计：针对 0-3 岁婴幼儿开设 "进击的人类幼崽剧场"（亲子互动剧，每场限 15 组家庭，收费 198 元），融合音乐启蒙与肢体运动；针对 4-12 岁儿童推出 "海纳科学实验室"（与上海科技馆合作，含水质检测、植物培育等实操课程），周末场次预约率达 90%。

家庭场景延伸：在亲子区配套 "家长休息舱"（提供免费咖啡 + 办公插座），同时推出 "亲子消费储值卡"（充值 5000 元送 1000 元，可通用于山姆、奈尔宝等业态），家庭客群月均消费频次从 1.2 次提升至 3.5 次。

3.2绿廊公园商业：38% 绿化率的 "生态消费网络"

打破商业与公园的物理边界，将海纳公园与真如港水系转化为 "可消费的公共空间"：

公园动线商业化：在公园主步道设置 8 处 "移动商业亭"（Manner 咖啡车、观夏香氛快闪店），采用太阳能供电，租金较室内铺位低 40%，2024 年 Q4 单亭日均销售额达 5000 元，超出预期 30%。

季节主题运营：春季举办 "樱花市集"（联合诚品生活策展，引入手作陶艺、文创图书），秋季打造 "银杏露营节"（Snow Peak 提供装备租赁，搭配露天电影），2024 年公园相关活动吸引客流 62 万人次，带动商业体整体复访率提升 18%。

滨水场景变现：沿真如港打造 "1 公里滨水社交带"，设置 200 个亲水平台外摆位（仅对餐饮商户开放），% Arabica、拳击猫等品牌外摆区客单价较室内高 20%，夏季夜间外摆区座位利用率达 95%，成为社交媒体 "真如夜景打卡地"TOP1。

（二）餐饮业态优化方案：分层迭代激活味蕾经济

（三）品牌迭代策略：从 "首店集合" 到 "生态共建"

1.首店 2.0 计划：三维度构建首店经济新壁垒（未来 3 年首店占比提升至 50%）

1.1国际战略店：锚定高端客群，打造 "首店即地标"

依托云阿云海外资源网络，精准引入兼具品牌力与体验感的国际级首店：

加拿大鹅精品店（上海西北首店）：开设 "极地探索实验室"，提供羽绒服防水测试、个性化刺绣服务（消费满 5000 元免费），冬季推出 "真如雪景打卡套餐"（含门店专属摄影服务 + 热饮券），预计年销售额突破 2000 万元，带动 L1 层高端服饰区客流增长 40%。

Aesop 香氛实验室（华东首店）：全球第 300 家门店，独家提供 "肌肤微生态检测"（30 分钟生成专属护肤方案）和 "城市限定香调"（以真如港水汽、银杏叶为灵感调制），单客服务时长超 20 分钟，关联产品购买率达 85%，成为美妆区客单价最高品牌（1200 元 / 单）。

Le Creuset 生活美学馆（上海首店）：融合厨具零售、烹饪课程（每周 2 场法式料理教学，收费 398 元 / 人）、主题餐饮（Le Creuset 铁锅炖菜专区），实现 "产品销售 - 体验教学 - 场景消费" 闭环，预计坪效达 3000 元 /㎡/ 月，为传统家居零售的 3 倍。

2.国潮高化店：承接年轻客群，定义新中式消费范式

抓住 "国潮 2.0" 机遇，引入兼具文化内涵与产品力的本土高端品牌：

观夏客厅（上海西北首店）：以 "真如四季" 为主题打造香氛体验空间，春季推出 "梨花白" 限定香（提取真如寺梨花古树香氛），设置 "气味手账" 互动屏（记录顾客嗅觉记忆），会员复购率达 40%，成为小红书 "国潮香氛打卡地"TOP3。

闻献黑色香水（区域首店）：开设 "嗅觉诊疗所"，通过 AI 问卷分析顾客性格与生活场景，推荐专属香调（如 "真如夜归人" 木质调），提供香水瓶身刻字服务（消费满 1500 元免费），25-35 岁客群占比达 75%，单店月均销售额突破 100 万元。

上下家居生活店（上海首店）：将中国传统工艺（如榫卯结构、苏绣）融入现代家居设计，设置 "非遗工艺体验角"（每月举办竹编灯具、漆器餐具手作课），目标客单价 2000 元以上，填补区域高端新中式家居空白。

3.数字体验店：技术赋能消费，打造 "未来零售样本"

顺应数字化趋势，引入具有技术突破性的体验型首店：

Nike Rise 智慧店（上海首店）：配备 3D 足部扫描仪（5 分钟生成足型报告及鞋款推荐）、AR 试穿镜（实时查看穿搭效果）、智能货架（自动识别取放商品并推荐搭配），线上线下库存实时互通，支持 "线上下单 - 门店自提 - 30 分钟达"，新品发售期单店日销售额突破 80 万元，会员数字化触达率提升至 90%。

小米汽车体验中心（西北首店）：设置 1:1 实车展示区（支持小米 SU7 等车型试驾预约）、智能座舱互动区（体验车载 AI 语音系统）、生态产品陈列区（小米家居、穿戴设备联动展示），到店顾客可参与 "真如副中心道路试驾"（每周六 / 日），预计年导流汽车潜客 1.2 万人次，带动小米生态链产品销售增长 25%。

ARTECHOUSE 数字艺术展（华东首展）：打造 5000㎡沉浸式光影空间，联合真如寺开发 "古寺光影夜游" 主题展（投影古建彩绘于墙面），设置互动感应地板（踩踏触发银杏落叶动画），门票收入预计年破 800 万元，成为年轻客群社交传播的 "现象级打卡点"。

2.商户共生计划：构建跨业态协同的商业共同体

2.1"全球岛海鲜自助" 成功模式复制

作为 2024 年坪效冠军品牌（3500 元 /㎡/ 月），全球岛的核心经验在于 "业态联动 + 流量反哺"：

场景联动：与山姆会员店达成 "海鲜直采合作"，每日供应 30 种鲜活海鲜（山姆独家供货占比 40%），并在餐厅设置 "山姆精选食材展示区"，带动山姆水产部客流增长 20%；

客群共享：消费满 300 元赠送山姆 20 元无门槛券，全球岛 60% 的客群同步成为山姆会员，形成 "自助餐饮 - 品质采购" 的消费闭环；

数据互通：通过商场智慧系统共享客群用餐时段（如 18:00-20:00 为高峰），联动周边酒吧、KTV 推出 "餐后娱乐套餐"，带动周边业态销售额增长 30%。

2.2跨业态积分互通系统构建

打破传统商业 "各品牌积分独立" 的壁垒，建立覆盖全业态的 "真如星积分" 体系：

积分获取：在山姆消费 1 元 = 1 积分，首店餐饮消费 1 元 = 1.5 积分，亲子教育课程 1 元 = 2 积分，提升高毛利业态的积分权重；

积分使用：100 积分 = 10 元，可跨业态抵扣（如用山姆积分兑换海心剧院演出票、用亲子积分兑换屋顶营地体验券），同时设置 "积分升值日"（每月 18 日积分抵现比例提升至 1:8），2025 年目标积分核销率提升至 70%；

生态协同：通过积分系统分析客群跨业态消费偏好（如观演客群更倾向于高端餐饮），定向推送 "业态组合优惠券"（如购买剧院票 + 赠送指定餐厅 8 折券），实现客群在流量层、利润层、粘性层的高效流转，预计带动关联消费增长 40%。

2.3中小企业赋能计划

针对占比 60% 的中小企业商户，推出 "共生成长三大计划"：

流量扶持：免费接入商场智慧营销平台，共享 22 万会员数据，自动生成 "客群画像报告"（如周边 3km 家庭客群偏好、消费时段），2025 年目标中小企业会员引流效率提升 50%；

成本优化：联合云阿云供应链集采食材、耗材，平均采购成本降低 12%；提供 "轻资产装修方案"（如标准化货架、共享收银系统），新店开业成本减少 30%；

能力提升：每月举办 "商户运营学院"，邀请行业专家分享私域运营、短视频营销等课程（2024 年已培训 120 家商户，学员门店销售额平均增长 25%）。

（四）楼层规划及品牌布局

B1层：地铁接驳+主题市集（流量转化引擎）

定位：衔接地铁11/14号线铜川路站，打造“晨经济+夜市集”双场景。

核心业态：

“铜川渔乐”美食市集：复刻老上海铜川路水产市场，设置活鲜档口、渔灯装置，引入网红烘焙moffin、石头先生的烤炉，还原“买海鲜现场加工”场景。

快消零售：调色师（普陀首店）、优衣库便捷店，满足通勤客即时消费。

数据亮点：开业期间市集坪效提升30%，日均承接地铁客流8万人次。

L1-L2层：国际零售与生活方式（首店经济高地）

定位：高端美妆、轻奢服饰及数码体验，塑造“沪西北时尚封面”。

品牌布局：

运营亮点：Snow Peak联动海纳公园举办露营活动，带动周边销售增35%

L3-L4层：亲子与家庭消费（全龄段社交空间）

定位：覆盖儿童教育、娱乐及家庭购物，打造“周末家庭目的地”36。

主力店：

Meland Club人文主题旗舰店（上海首店）：2000㎡童话乐园，含科学实验室、职业体验区。

玩具反斗城：定期举办IP快闪（如风火轮赛车展，3日销售11万元）。

配套业态：

儿童教育：云霞兽、金宝贝、小象动悟公园（运动启蒙）。

家居生活：宜得利家居、全棉时代（普陀首店）。

L5-L6层：餐饮与社交空间（全时段美食矩阵）

定位：沪西北“餐饮博物馆”，首店率超50%。

品牌分层：

高端宴请：龚禧龚禧（新甬菜）、满板前（日料板前）填补区域空白。

首店集群：湘辣辣（深圳排队王华东首店）、樾鲜（台州菜）、失重餐厅科技主题店。

夜间经济：滨水外摆区引入%Arabica、拳击猫精酿，联动海心剧院推出“观剧套餐”。

数据支撑：餐饮贡献开业销售额30%，怂火锅单日翻台率8次

（五）业态规划与品牌焕新的实施路径

1.空间布局优化

垂直业态分层：L1 层聚焦国际首店与高端美妆（首店占比 80%），L2-L3 层布局体验零售与亲子教育（亲子业态占比 35%），L4 层打造屋顶经济（星空营地 + 运动体验），B1 层深耕市集餐饮与生活方式（市集品牌占比 40%），形成 "高端引流 - 体验留客 - 场景变现" 的垂直动线。

留白空间设计：预留 5% 的商业面积作为 "首店孵化舱"，提供 3 个月免租期 + 营销扶持，2025 年计划孵化 10 家本土创新品牌（如真如主题文创店、非遗技艺体验店），成为区域商业创新的 "试验田"。

2.时间维度运营

2.1时段精细化运营

早高峰（7:00-10:00）：针对办公人群推出 "早餐能量包"（便利店 + 咖啡品牌组合优惠），写字楼客群到店率提升 30%；

午间档（11:00-14:00）：设置 "商务快享专区"（套餐上菜时间控制在 15 分钟内），配套会议室预约服务，商务客群复购率达 45%；

晚间场（18:00-24:00）：启动 "夜猫子模式"，首店餐饮延长营业至 22:30，屋顶营地开放夜间露营（23:00 前），夜间销售额占比目标提升至 35%。

2.2季节主题营销

春季："真如樱花生活节"（樱花市集 + 亲子跑），联动山姆推出樱花季限定商品；

夏季："港边消暑计划"（滨水电影节 + 精酿啤酒节），博悦汇推出夜间露天电影；

秋季："银杏文化季"（非遗市集 + 剧院特别演出），观夏推出真如限定香氛；

冬季："温暖真如周"（圣诞市集 + 火锅节），加拿大鹅举办极地装备体验展。

3.数据驱动迭代

客流热力监测：通过 2000 + 摄像头实时分析各区域客流密度，当某品牌连续 3 个月坪效低于楼层平均水平时，触发 "预警调铺机制"（如 2024 年家居区调整后坪效提升 40%）；

会员画像分析：基于 22 万会员的消费数据（如家庭客群年均消费 1.2 万元、青年客群首店打卡率达 90%），动态调整品牌组合（2025 年计划增加 15% 的国潮高化品牌）；

竞品动态跟踪：建立长三角商业数据库，实时监测环球港、长风大悦城等项目的品牌调整情况，确保首店引进始终保持区域领先（如抢先引入 Aesop、闻献等品牌，避免同质化竞争）。

结语：从 "商业聚合" 到 "生态共生"

真如环宇城 MAX 的业态组合创新与品牌迭代，本质是对 "人 - 货 - 场" 关系的重新定义：通过 "黄金三角" 模型构建业态间的强协同，以首店 2.0 计划重塑品牌吸引力，用商户共生计划打造商业共同体。这种从 "物理空间组合" 到 "生态价值共创" 的进化，不仅为项目注入了持续的增长动力，更树立了城市更新背景下商业体转型升级的新范式。随着三大维度的落地实施，项目有望在 2025 年实现客流 2000 万人次、销售额 80 亿元的目标，成为沪西北商业版图中兼具流量密度、利润厚度与情感温度的标杆性存在。

五、招商精准策略与资源整合

（一）云阿云四维招商引擎：数据驱动与资源整合双轮驱动

1、云阿云四维招商引擎架构表

2.算法驱动：基于大数据的品牌精准适配

真如环宇城 MAX 依托云阿云算法匹配系统，构建起以数据为核心的招商决策体系。该系统深度分析 1100 万客流画像，从年龄、性别、消费偏好、消费频次等多维度进行数据挖掘，输出品牌适配度报告，为招商工作提供科学依据。

2.1客群画像分析与品牌适配

通过对客群数据的分析发现，3km 范围内 60% 的中产家庭客群中，女性在家庭消费决策中占据主导地位，这使得女装品类在消费结构中占比超过 50%。基于此，招商团队针对性地筛选女装品牌，重点引入兼具品质与时尚感的中高端女装品牌。例如，针对年轻妈妈群体，引入亲子装品牌，通过打造亲子穿搭场景，进一步满足家庭客群的消费需求，同时也提升了商业体的整体调性。

2.2动态监测与实时调整

算法匹配系统不仅用于前期招商，还在商业运营过程中发挥重要作用。系统实时监测各品牌的销售数据、客流转化率等指标，当发现某一品牌的经营数据未达预期时，及时进行分析评估。若确定为品牌适配度问题，迅速启动品牌调整程序，根据最新的客群变化趋势，重新筛选更合适的品牌入驻，确保商业体的品牌组合始终与客群需求相契合。

（二）全球资源：依托云阿云网络实现首店突破

云阿云拥有庞大的全球品牌资源网络，涵盖 286 个国际品牌，为真如环宇城 MAX 的首店招商提供了坚实支撑。在 2024 年的招商计划中，项目充分利用这一资源优势，重点引入具有影响力和特色的首店品牌。

1.日本茑屋书店 PRO 店（沪西首店）

茑屋书店作为全球知名的文化零售品牌，其 PRO 店更是集图书、文创、咖啡、艺术展览于一体的复合型文化空间。此次引入沪西首店，不仅填补了区域内高端文化消费场所的空白，更与真如环宇城 MAX 打造文化商业地标的定位高度契合。

招商过程中，项目团队与云阿云紧密合作，深入了解茑屋书店的品牌需求和拓展计划。通过提供定制化的场地方案，如预留充足的层高以打造特色书架，以及给予一定的政策扶持，成功吸引茑屋书店入驻。开业后，茑屋书店将举办各类文化活动，如作家签售会、艺术沙龙等，预计每月吸引客流 5 万人次，带动周边文创、餐饮等业态的消费增长。

2.意大利买手店 10 Corso Como 折扣线

10 Corso Como 是意大利时尚界的标志性品牌，其折扣线的引入为消费者提供了接触国际高端时尚品牌的机会，同时也丰富了项目的品牌层次。招商团队针对该品牌的特点，在商业体 L1 层规划专属区域，打造具有艺术氛围的购物空间。

借助云阿云的资源协调，项目与 10 Corso Como 总部进行多轮谈判，在品牌展示、货品供应、营销推广等方面达成合作共识。预计该买手店开业后，客单价将达到 2000 元以上，年销售额突破 1500 万元，进一步提升项目在时尚消费领域的影响力。

（三）风险管控：优化租赁结构降低运营风险

为平衡招商吸引力与商业风险，真如环宇城 MAX 在租赁结构上进行创新，采用 “保底 + 超额分成” 模式，有效降低品牌入驻门槛，同时保障项目的收益稳定性。

1.“保底 + 超额分成” 模式的应用

以网红餐饮品牌麻六记为例，在招商初期，项目团队考虑到麻六记的品牌影响力和市场潜力，但也意识到餐饮行业的经营风险。因此，与麻六记达成 “保底 + 超额分成” 的合作协议。

具体而言，设定一个较低的保底租金，确保项目在初期有稳定的收入基础；同时，约定当麻六记的月销售额超过一定阈值后，按照超额部分的一定比例进行分成。这种模式既减轻了麻六记的前期资金压力，提高了其入驻积极性，又使项目能够分享品牌经营成功带来的收益增长。预计麻六记开业后，凭借其品牌号召力，月销售额有望突破 300 万元，项目可通过分成获得可观的额外收入。

2.租户组合风险评估

在招商过程中，对租户组合进行全面的风险评估。从品牌的经营历史、市场口碑、财务状况等方面进行综合考量，避免引入经营风险过高的品牌。同时，注重不同业态之间的搭配，确保商业体的业态结构合理，降低因某一业态波动对整体经营的影响。例如，在餐饮业态中，合理控制各类餐饮品牌的比例，既有吸引客流的大众餐饮，也有提升品质的高端餐饮，以及满足社交需求的特色餐饮，形成互补共赢的业态格局。

3.政策嫁接：借力政策实现成本优化

积极关注并对接政府相关政策，将政策红利转化为招商优势，通过政策嫁接实现项目的成本优化和竞争力提升。

3.1政策研究与对接

成立专项政策研究小组，深入研究上海市及普陀区在商业发展、文化产业、绿色经济等方面的政策。及时掌握政策动态，梳理出与项目招商相关的政策条款，如首店补贴、文化产业扶持、绿色能源补贴等。

3.2政策应用实例

在引入新能源汽车品牌时，充分利用政府对绿色产业的扶持政策。为特斯拉、蔚来等新能源车展厅提供前 6 个月免租的优惠政策，同时与品牌方协商长期收益分成方案。这一举措既响应了政府的产业政策导向，又降低了新能源汽车品牌的入驻成本，吸引其入驻。

此外，针对文化类首店品牌，如茑屋书店，积极申请政府的首店补贴和文化产业扶持资金，用于品牌的装修改造和文化活动开展。通过政策嫁接，项目在降低招商成本的同时，也提升了品牌的入驻意愿和商业体的整体竞争力。

（四）创新租赁模式试点：业态融合与价值共创

1.剧场经济共生体：海心剧院与餐饮区的协同创新

海心剧院作为真如环宇城 MAX 的文化核心业态，与相邻餐饮区创新推出 “观剧套餐 + 时段置换” 的租赁模式，实现业态之间的深度融合和资源共享。

1.1模式设计

在演出时段，餐饮区推出与海心剧院演出主题相关的 “观剧套餐”，包括特色美食、饮品和剧院周边产品。例如，在开心麻花话剧演出期间，餐饮区推出 “麻花欢乐套餐”，包含喜剧主题的甜点和饮品，吸引观众在观演前后用餐消费。

在非演出时段，餐饮区可变身戏剧工坊，举办戏剧表演培训、剧本朗读会等活动。剧院为餐饮区提供专业的戏剧指导和设备支持，餐饮区则为活动提供场地和服务保障。这种模式充分利用了剧院和餐饮区的闲置资源，实现了空间和时间的高效利用。

1.2案例分析：某特色餐饮品牌的实践

以入驻的某特色餐饮品牌为例，在采用 “观剧套餐 + 时段置换” 模式前，该品牌非演出时段的客流量较少，经营效益一般。合作后，在演出时段，通过推出观剧套餐，吸引了大量观众用餐，日销售额提升了 40%。

在非演出时段，该餐饮品牌每周举办 2 - 3 场戏剧工坊活动，吸引了众多戏剧爱好者参与。活动不仅增加了餐饮区的人气，还带动了饮品、小吃等消费，非演出时段的销售额较之前增长了 30%。同时，通过戏剧工坊活动，该品牌在消费者中树立了独特的文化形象，提高了品牌知名度和美誉度。

2.绿色能源补贴：新能源汽车展厅的创新合作

为响应绿色发展理念，真如环宇城 MAX 为新能源车展厅（特斯拉、蔚来等）提供前 6 个月免租的优惠政策，并换取长期收益分成，探索绿色商业发展新模式。

2.1合作模式

项目为新能源车展厅提供优质的展示场地，位于商业体的显眼位置，确保品牌展示效果。同时，给予前 6 个月免租的优惠，降低品牌的前期投入成本。作为回报，项目与新能源车品牌签订长期合作协议，按照展厅的销售额或利润进行一定比例的分成。

2.2案例分析：特斯拉展厅的运营成果

特斯拉展厅入驻后，凭借其品牌影响力和产品吸引力，吸引了大量消费者到店体验和咨询。在免租期间，特斯拉展厅通过举办新车发布会、试驾活动等，每月吸引客流 1 万人次以上，有效提升了商业体的人气。

随着业务的开展，特斯拉展厅的销售业绩逐步增长。按照合作协议，项目从特斯拉展厅的销售额中获得分成收益，实现了双方的互利共赢。同时，新能源车展厅的入驻也提升了真如环宇城 MAX 的绿色形象，吸引了更多注重环保和科技的消费者，为商业体带来了额外的客流和商业价值。

3.创新租赁模式的推广与展望

真如环宇城 MAX 通过剧场经济共生体和绿色能源补贴等创新租赁模式的试点，取得了显著的成效。未来，项目将进一步总结经验，优化模式，扩大创新租赁模式的应用范围。

一方面，在其他业态之间探索更多的协同创新模式，如亲子教育与零售业态的结合，打造亲子购物学习一体化空间；另一方面，持续关注新兴产业和消费趋势，针对新的业态和品牌，设计更加灵活多样的租赁模式，实现商业体与品牌的共同成长和价值共创，推动真如环宇城 MAX 成为商业创新的引领者。

（四）、真如环宇城 MAX 招商政策汇总

1.真如环宇城 MAX 招商政策表

2.招商政策核心逻辑与价值

精准激励导向：算法驱动维度的政策紧扣数据结果，通过奖励与补贴引导品牌契合客群需求，确保招商质量。例如，对高适配度品牌的装修补贴，能吸引更多符合项目定位的优质品牌入驻，提升商业整体调性与客群粘性。

首店经济强化：全球资源维度的政策以高额免租期、推广费等福利，聚焦首店引进，通过稀缺品牌资源提升项目在区域商业中的独特地位，吸引更多消费者慕名而来，形成 “首店引流 - 消费增长 - 品牌口碑提升” 的良性循环。

风险共担机制：风险管控维度的政策从租赁模式、退出保障等多方面降低品牌经营风险，给予租户足够的缓冲空间与安全感，增强租户对项目长期运营的信心，保障商业体租户结构的稳定性。

政策红利最大化：政策嫁接维度的政策不仅将政府补贴直接惠及品牌，还设立专项基金进一步放大政策效应，通过政企合作降低品牌入驻与运营成本，同时提升项目在政策层面的竞争力，吸引更多品牌关注与入驻。

六、运营体验升级与数智化

（一）全域流量运营系统：构建“线下场景化+线上智能化”双引擎

1.线下场景：时空分层运营，激活公共空间价值

1.1“银杏时间轴”场景矩阵

以500年古银杏树为核心IP，设计全时段活动链，提升空间使用效率：

晨间经济（6：00-10：00）：联合PANATTA FITNESS在海纳公园开设“银杏晨光瑜伽课”，单场参与超200人，带动%Arabica早餐套餐销售环比增35%。

午间商务（11：00-14：00）：写字楼定制“MAX商务套餐”，联动山姆会员店推出68元轻食套餐（含三文鱼沙拉+鲜榨果汁），工作日销售占比达餐饮总额40%。

夜间活力（18：00-22：30）：天台打造“星空音乐节”，邀请开心麻花演员驻场演出，暑期夜间客流峰值日均2.5万人次，精酿啤酒（拳击猫、鹅岛）销量翻倍。

1.2“坐播+走播”双模式直播革命

坐播（商户直播间）

TKY女装店设专属直播间，主播讲解面料工艺与穿搭技巧，线上发放“到店试穿礼”（满1000减200券），单日直播引流占比40%，业绩突破13万元（上海门店榜首）。

复制模式至全球岛海鲜自助，直播展示帝王蟹现烹过程，核销率62%，午市翻台率提升至4.5次。

走播（KOC探店）

签约10名本地生活KOC，设计“MAX主理人”人设，拍摄“剧场后台探秘”“山姆隐藏菜单”等短视频，单条播放量超50万，带动海心剧院非演出时段上座率提升30%。

2.线上整合：私域流量池与AR交互创新

2.1“环宇生活云”小程序：三大会员互通体系

数据整合：打通山姆会员（20万+）、剧场会员（8万+）、商场会员（22万+）积分系统，发行“MAX夜卡”（22：00后双倍积分），夜间销售占比从19%升至23%。

精准营销：基于消费画像推送“个性化券包”（如亲子客群获Meland Club折扣券），会员复购率提升至65%（行业均值50%）。

2.2AR生态游戏：虚拟与现实共生

开发“寻找古银杏的种子”AR寻宝游戏：用户在海纳公园扫码触发虚拟种子，集齐5颗兑换山姆20元折扣券。

成效：活动参与量破50万次，带动山姆店周末客流增40%，公园停留时长延长至2.1小时.

（二）服务能效提升：B端降本增效与C端体验升级

1.B端服务：政企协同破解商户入驻痛点

复制普陀区市场监管局 “住所登记便利化” 模式，实现 “七天拿照” ：

流程再造：建立数字化住所数据库，商户仅需提交电子版平面图，免去纸质材料（原需14份），材料准备时间从10天压缩至2天。

证照联办：市场监管部门驻场办公，营业执照与食品经营许可“一窗受理”，108家餐饮商户平均办证周期7天（行业均值15天），开业率达98%。

案例延伸：武汉吉庆街复制该模式，林下经济商户证照办理效率提升60%，验证跨区域可复制性。

2.C端体验：智能化服务闭环

2.1停车-消费联动机制

“3小时免费停车+剧场积分抵扣” ：会员凭当日消费小票享免费停车，观剧用户可用100积分抵扣10元停车费，停车场利用率提升至95%。

2.2智慧导航：接入“海纳小镇”AR导览系统，寻车时间从15分钟降至4分钟。

2.3智能客服机器人：80%问题自治

技术架构：用户提问处理流程

成效：

问题解决率82%（传统机器人60%），费力度下降45%5。

能耗查询、店铺导航等高频需求响应速度≤3秒。

行业对标：南方电网智能客服机器人实现工单催办自动化，错误率归零，验证技术可靠性

（三）行业启示：数智化运营的核心价值

1.线下空间流量转化范式

“银杏时间轴” 验证 “公共空间内容化” 提升坪效：天台音乐节使顶楼利用率从40%升至90%8。

三维推活码技术突破线下引流瓶颈：某服装品牌通过活码将门店客流导入私域，复购率提升40%（可复用于环宇城商户）。

2.政企协同的杠杆效应

住所登记便利化 降低商户开业成本30%，为城市更新项目提供标准化流程。

政府智慧基建（如海纳小镇AR系统）赋能商业体 数字化投入减少1200万元。

3.数据资产驱动运营迭代

私域流量池（28万会员）反哺招商决策：女性消费占比68% → 引入Aesop等高化品牌。

AR游戏数据优化活动设计：虚拟种子点击热力图指导公园休息区增设，客休满意度提升25%。

结语：真如环宇城MAX的运营升级，本质是 “以数智化重构人货场关系” ：

通过 银杏IP×时空分层 激活线下流量，突破区位能级限制；

借力 政企协同×智能工具 降低运营成本，释放商户生产力；

依托 数据资产×场景创新 提升体验粘性，对抗电商分流。

该模式为城市商业体提供 “文化赋能效率，科技深化温度” 的可复制范式，未来可沿三向进化：

会员数据证券化（如山姆消费积分打包REITs）；

AI客服知识库开源（联合普陀区市场监管局共建行业标准）；

银杏IP跨域输出（授权邳州“长金银杏”培育文旅联名产品）

以上数据由北京云阿云智库•商业地产项目数据库提供