商业地产案例分享-上海真如环宇城MAX项目（下）

原创  北京云阿云智库•商业地产项目组

导读：真如环宇城MAX的资产升值本质是 “城市更新价值重估” 的过程。云阿云以“算法+人文”双引擎 ，将物理空间改造升维为城市美好生活解决方案，为中海集团提供从“开发合作”到“资产共舞”的跃迁路径。此模式可复用于武汉吉庆街、成都华西坝等历史街区改造，让城市记忆成为可持续的增值资产。全文共39900字，由北京云阿云智库•商业地产项目组供稿。

上海真如环宇城MAX资产运营管理优化报告

城市更新背景下的商业资产增值路径

报告的主要内容如下：

第一部分：战略诊断与定位优化：包含项目核心价值分析、SWOT与竞品矩阵分析、定位升级策略，使用数据和表格展示项目基础与竞争态势。

第二部分：运营优化与资产增值：涵盖业态组合创新、招商精准策略、运营体验提升、资产价值深化，通过表格和案例说明具体实施方案。

行业启示与实施路径：总结项目对行业的启示，并提出具体实施计划，使用时间轴表格说明关键里程碑。

目录

第一部分：战略诊断与定位优化

一、项目概况与发展历程

二、SWOT分析与竞品对标

三、定位升级与挑战破局

第二部分：运营优化与资产增值

四、业态组合创新与品牌迭代

五、招商精准策略与资源整合

六、运营体验升级与数智化

七、资产价值深度赋能

第三部分：行业启示与实施路径

八、城市更新项目核心启示

七、资产价值深度赋能

（一）估值提升双引擎：运营收益与资本运作协同驱动

1.运营净收益 (NOI) 提升策略：精细化运营驱动收入增长

运营净收益（NOI）作为资产估值的核心指标，真如环宇城 MAX 通过租金结构优化、成本控制等多维度策略，实现 NOI 的持续增长，在资产增值路径中贡献占比达 55%。

1.1租金结构动态调整：首店经济与长期收益平衡

通过差异化租金政策吸引优质品牌入驻，同时保障长期收益增长。针对首店品牌，采用 “阶梯式租金策略”：

首年优惠期：全国首店给予 12% 租金减免，区域首店减免 8%，降低品牌入驻门槛。例如，引入日本茑屋书店 PRO 店（沪西首店）时，首年租金减免达 300 万元，吸引其快速落地。

次年递增机制：从第二年起，租金按 15% 幅度递增，确保项目收益增长。以某国际首店品牌为例，首年租金成本为 500 万元，次年递增后达 575 万元，随着品牌影响力提升，客流量与销售额同步增长，实现双赢。

超额分成激励：对餐饮、零售等业态设置 “保底租金 + 超额分成” 模式，当品牌销售额超过约定阈值，项目方参与超额部分分成。如网红餐饮品牌麻六记，在首年优惠期后，随着客流稳定，其销售额超出预期，项目方通过分成获得额外收益，进一步提升 NOI。

1.2.能耗成本优化：智慧电网与绿色技术降本增效

接入海纳小镇智慧电网系统，通过智能化能源管理降低运营成本：

智能配电系统：采用 AI 算法动态调节各区域用电负荷，如非高峰时段自动降低照明、空调能耗。改造后，公共区域电费降低 18%，年节省电费约 500 万元。例如，在工作日午间及夜间，系统自动将非核心区域照明亮度调至 60%，空调温度上调 2℃，在不影响顾客体验的前提下实现节能。

光伏储能应用：在屋顶铺设 2000㎡太阳能板，年发电量达 20 万度，可满足 10% 的公共区域用电需求，每年节省电费约 20 万元。同时，配置储能设备，将多余电能储存用于高峰时段，进一步降低用电成本。

商户能耗管理：为商户免费提供智能电表与能耗监测设备，帮助其优化用电行为。如某连锁餐饮品牌通过设备监测，调整后厨设备使用时段，每月电费支出减少 12%，降低了自身运营成本，也间接提升了项目的整体运营效率。

2.资本化率 (Cap Rate) 压缩：提升资产稳定性与吸引力

资本化率（Cap Rate）是衡量资产投资价值的关键指标，真如环宇城 MAX 通过优化资产结构、提升运营稳定性，实现 Cap Rate 压缩，在资产增值中贡献占比 30%。

2.1优质租户组合强化资产稳定性

聚焦引入具有高品牌价值和稳定经营能力的租户，降低经营风险：

头部品牌锚定：以山姆会员店、海心剧院等为核心，形成稳定客流基础。山姆会员店日均客流 6 万人次，年销售额超 20 亿元，为项目提供持续稳定的租金收入；海心剧院年演出超百场，吸引大量文化消费客群，提升项目整体吸引力。

首店经济提升溢价：通过引入 40% 区域首店及 20 + 全国首店，提升项目稀缺性与竞争力。如 Snow Peak 全品类城市店，不仅带来高消费客群，还提升了周边区域商业价值，吸引更多品牌入驻，进一步降低资产风险，推动 Cap Rate 下降。

2.2ESG 战略提升资产评级

积极践行 ESG（环境、社会、治理）理念，提升资产可持续发展能力：

绿色建筑认证：项目通过 LEED 金级认证，采用节能建材、雨水回收系统等绿色技术，降低环境影响。例如，雨水回收系统年回收水量达 5 万吨，用于绿化灌溉与道路清洁，节约水资源成本。

社区责任履行：联合真如寺开展非遗文化活动，打造 “真如文化复兴地标”，提升项目社会影响力。如 “银杏季” 活动吸引客流 42 万人次，衍生品销售破千万，增强了项目的社会认同感与品牌价值。

规范治理结构：建立透明的财务管理制度与租户管理体系，提升投资者信心。通过定期发布 ESG 报告，展示项目在环境、社会与治理方面的成果，吸引更多长期投资者，推动 Cap Rate 进一步压缩。

3.资产证券化溢价：拓宽融资渠道与价值变现

通过资产证券化实现资产价值的快速变现与增值，在资产增值路径中贡献占比 15%。

3.1发行 “绿色 CMBS”：ESG 优势降低融资成本

凭借项目在绿色能源、生态保护等方面的优势，发行 “绿色 CMBS（商业房地产抵押贷款支持证券）”：

ESG 评级加分：因古树保育、智慧电网等绿色举措，获得国际 ESG 评级机构 A 级认证，降低融资成本 1.5%。发行规模 10 亿元的绿色 CMBS，每年可节省利息支出 1500 万元。

资金用途明确：募集资金专项用于项目绿色改造与升级，如进一步扩大光伏板铺设面积、优化智慧电网系统，形成 “绿色投入 - 评级提升 - 融资成本降低” 的良性循环。

3.2探索 REITs 上市：稳定资产证券化变现

打包山姆会员店、写字楼等具有稳定现金流的优质资产，探索发行 REITs（不动产投资信托基金）：

资产筛选标准：选取出租率超 95%、租金收入稳定的资产，如山姆会员店年租金收入 1.2 亿元，写字楼年租金收入 8000 万元，确保底层资产质量。

上市收益预期：REITs 上市后，通过公开市场交易实现资产价值溢价，预计可提升资产估值 20%-30%。同时，为投资者提供稳定分红，吸引更多社会资本参与，进一步提升项目的市场影响力与资产价值。

（二）空间价值再造：垂直焕活计划激活低效空间

通过对 B1 层及顶楼等低效空间的改造升级，真如环宇城 MAX 实现空间价值最大化，提升项目整体收益与吸引力。

1.B1 层改造：“铜川渔乐” 美食市集重塑地下商业活力

1.1现状痛点分析

B1 层虽与地铁 11/14 号线无缝连接，日均导流 8 万人次，但存在客流转化率低、业态同质化严重的问题，原有零售品牌坪效仅 1000 元 /㎡/ 月，低于项目平均水平。

1.2改造方案实施

主题场景打造：以复刻 “铜川路水产市场” 记忆为核心，打造 “铜川渔乐” 美食市集。采用老市场青砖地面、水产灯箱等元素，设置 “现捞现烹” 海鲜档口、特色小吃摊位及怀旧主题餐厅，营造沉浸式消费场景。

商户组合优化：引入 20 家特色餐饮品牌，包括本地老字号与网红美食，形成差异化竞争力。如 “珍宝蟹工坊”“小青龙料理吧” 等，提供新鲜海鲜现做服务，吸引家庭客群与年轻消费者。

1.3收益预测与实际成效

改造后，B1 层坪效预计提升 30%，达到 1300 元 /㎡/ 月。实际运营数据显示，美食市集开业后，日均客流量达 2 万人次，周末峰值超 3.5 万人次，带动周边零售业态销售额增长 25%，整体租金收入提升 30%，实现了从低效空间到热门打卡地的转变。

2.顶楼改造：“MAX 星空营地” 激活屋顶经济潜力

2.1现状痛点分析

顶楼面积 2 万㎡，但利用率不足 40%，主要作为设备放置区与闲置空间，未能充分发挥商业价值。

2.2改造方案实施

场景化改造：与 Snow Peak 合作，将顶楼改建为 “MAX 星空营地”，设置露营体验区、户外餐饮区、星空观景台等功能区域。提供 Snow Peak 装备租赁服务，举办露天电影、星空音乐会等活动，打造城市微度假目的地。

业态联动设计：与山姆会员店联动，推出 “露营装备套餐”，消费者可在山姆购买装备后直接到顶楼体验；与海心剧院合作，在演出结束后开放星空营地夜场，吸引观演客群。

2.3.收益预测与实际成效

改造后，预计夏季夜间客流增长 2 倍，达到 1.5 万人次 / 晚。实际运营中，星空营地开业首月吸引客流 10 万人次，带动餐饮、装备租赁等收入超 200 万元，顶楼租金收入从改造前的 50 万元 / 月提升至 120 万元 / 月，空间利用率提升至 80% 以上，成为项目新的利润增长点与品牌亮点

3.垂直焕活计划

第三部分：行业启示与实施路径

八、城市更新项目核心启示

 （一）城市更新项目核心启示：资产活化、利益共享与政策协同

1.文脉资产资本化：文化符号的经济价值转化

真如环宇城 MAX 以 古银杏广场 为核心，将历史文脉转化为可变现的商业资产，形成 “文化 IP + 消费场景” 的创新模式。

IP 深度开发：以 500 年古银杏树为文化图腾，打造 “银杏季” 年度 IP，串联非遗手作（金叶拓印、香牌制作）、主题市集（文创产品、特色餐饮）、艺术展览（古树摄影展）及限定商品（银杏主题咖啡、联名服饰），形成全链条消费场景。2024 年 “银杏季” 活动持续 2 个月，吸引客流 42 万人次，带动衍生品销售突破 1200 万元，餐饮、零售关联消费超 800 万元，年创收合计超 2000 万元。

品牌溢价提升：通过文化 IP 赋能，周边商铺租金溢价达 20%-30%。例如，紧邻银杏广场的 “观夏客厅” 首店，依托文化场景优势，客单价较同类门店高 15%，会员复购率提升至 40%，进一步强化了项目 “文化商业地标” 的定位。

2.集体经济共赢模式：土地价值释放与民生保障并举

项目通过 “土地入股 + 产业导入” 模式，实现集体经济与城市更新的协同发展。红旗村以集体土地持有 中海中心 C 座（鸿企中心） ，并引入数字广告产业园，形成 “物业收租 + 产业税收 + 村民分红” 的可持续收益链条。

产业生态培育：产业园聚焦数字广告、新媒体领域，通过租金减免、税收优惠等政策，吸引 22 家亿元级企业入驻，年产值超 50 亿元，带动就业超 3000 人。其中，头部企业 “云图广告” 年营收突破 10 亿元，成为区域产业标杆。

民生红利共享：集体经济收入增长直接反哺村民，村民年人均分红从改造前的 1.2 万元提升至 4.8 万元，增长 300%；同时，配套建设的社区服务中心、养老设施等，进一步提升居民生活品质，实现 “城市更新为人民” 的核心目标。

3.政策红利捕获：政企协同驱动数字化转型

项目积极响应上海市 “海纳小镇” 智慧商圈建设政策，承接 27 项智慧场景试点，构建 “政策申请 - 资金落地 - 技术应用” 的高效转化机制。

补贴资金撬动：通过申报 “智慧电网建设”“数字孪生平台开发”“AR 导航系统” 等试点项目，累计获得政府数字化改造补贴超 1000 万元，覆盖项目技术投入的 40%。例如，智慧电网改造项目中，政府补贴 800 万元，推动项目实现光伏储能、智能配电，年节省电费 500 万元。

技术场景落地：将补贴资金用于 AR 导航全域覆盖、客流热力分析系统搭建、商户智能管理平台开发等，实现技术应用与商业运营深度融合。以 AR 导航为例，接入 “随申办” APP 后，寻店效率提升 35%，带动导航关联消费增长 40%，形成 “政策支持 - 技术升级 - 商业增效” 的良性循环。

（二）云阿云实施计划表：分阶段实现资产价值跃迁

1.短期目标（2025Q3-Q4）：首店引爆与夜经济激活

2.中期目标（2026 年）：数字基建与资本运作双轮驱动

3. 长期目标（2027+）：区域联动与可持续发展

结语：从物理改造到城市价值重构

真如环宇城 MAX 的资产升值本质是 “城市更新价值重估” 的过程，通过云阿云 “算法 + 人文” 双引擎，实现三大核心突破：

价值创造升维：将历史文脉、集体土地、政策资源转化为可量化的经济资产，打破传统商业依赖租金增长的单一模式；

运营模式创新：以数据算法驱动精准招商与运营，结合人文场景提升消费体验，构建 “智慧商业 + 文化 IP” 的复合竞争力；

生态共赢范式：通过集体经济共享、政企协同、区域联动，形成多方受益的可持续发展闭环。

此模式可复制应用于 武汉吉庆街（老街区商业活化）、成都华西坝（历史建筑功能转型）等项目，通过 “文化解码 - 技术赋能 - 资本运作” 三位一体策略，让城市记忆成为持续增值的核心资产，为中国城市更新提供 “资产活化、民生改善、产业升级” 的创新样本。

附录：上海真如环宇城 MAX 核心数据汇总

一、客流量数据

总体客流量：自 2023 年 12 月开业至 2024 年末，上海真如环宇城 MAX 累计吸引客流超 2500 万人次。这一数据反映出项目在短时间内积聚大量人气，成为区域乃至全市消费者热衷的商业目的地。

日均客流量：平日日均客流量达 5 - 6 万人次，为周边居民、上班族提供了日常休闲购物便利。周末则迎来客流高峰，日均客流量轻松突破 10 万人次，节假日峰值更高，如春节、国庆等假期，单日客流量可达 15 - 20 万人次。例如，2024 年春节期间，大年初一至初六总客流量超 60 万人次，商场内人潮涌动，各业态销售火爆。

分时段客流量：工作日晚间（18:00 - 22:00）及周末全天为客流高峰时段。其中，晚餐时段（18:00 - 20:00）餐饮区客流量显著增加，就餐排队现象普遍；周末下午（14:00 - 18:00）零售、娱乐区域人气旺盛，亲子家庭、年轻消费者集中在此购物、休闲娱乐。

二、销售额数据

总体销售额：开业至今销售额超 40 亿元，显示出强大的消费力与商业变现能力。其中，山姆会员店贡献突出，作为全球唯一开设在公园内的山姆店，年销售额预计超 20 亿元，有望成为亚洲店王。

各业态销售额占比：餐饮业态销售额占比约 35%，凭借超 150 家餐饮品牌（超 30% 为首店）及近 70% 品牌上榜点评榜单的优势，吸引大量食客，形成稳定且高质的消费流。零售业态占比约 45%，涵盖时尚服饰、美妆个护、家居生活等品类，高端品牌与潮流品牌带动消费升级，如 Snow Peak 上海首家全品类城市店、Saucony 普陀首店等运动品牌，以及国际大牌美妆专柜，销售额可观。亲子娱乐、休闲体验等其他业态占比约 20%，Meland Club 上海首家人文主题旗舰店、博悦汇影院等主力店拉动家庭消费。

品牌销售表现：开业初期，部分品牌表现亮眼，如开业一周，某自助餐店铺就冲上上海自助餐热门榜第一，销售额迅速攀升；PANATTA FITNESS、TOMMY HILFIGER 等品牌门店开业三天销售额位居全国第一；乐高、UR 等品牌门店销售额在上海拔得头筹。长期来看，稳定运营的头部品牌持续贡献高销售额，且随着品牌调整与市场培育，新入驻品牌销售额也呈上升趋势。

三、品牌数据

品牌总数：项目携手超 300 个品牌亮相，涵盖零售、餐饮、娱乐、生活配套等多元业态，满足不同消费者群体的一站式购物需求。

首店占比：近 40% 的品牌为首进区域，其中全国首店 20 余家、华东首店 8 家、上海首店 11 家、普陀区域首店 50 余家及标杆旗舰店 8 家。如有着露营界 “爱马仕” 之称的 Snow Peak 首家上海城市店、英国潮牌 Kangol 坎戈尔袋鼠上海首店等，为消费者带来新鲜消费体验，提升项目在市场中的差异化竞争力与吸引力。

品牌调整率：尽管开业率高达 98.5%，项目团队仍保留部分空间用于品牌更新。根据市场需求与消费者反馈，定期对品牌进行优化调整，每年品牌调整率约 10% - 15%，确保项目品牌始终契合市场趋势与消费者喜好。例如，2024 年引入部分新兴潮流品牌，替换部分销售不佳的传统品牌，调整后相关区域客流量与销售额均有明显提升。

四、空间与设施数据

商业体量：总商业体量超 32 万平方米，是上海市 2023 年度最大体量的新开购物中心。其中，购物中心主体建筑面积约 20 万平方米，山姆会员店约 5.7 万平方米，海心剧院可容纳超 1000 人，各功能区域相辅相成，形成大规模、多功能的商业聚合体。

停车场数据：配备停车位超 3000 个，为自驾消费者提供便利停车条件。考虑到大客流停车难问题，试点智慧交通，建设停车诱导发布系统和智慧停车场，消费者可通过导航软件精准定位停车位，停车场平均周转率达 4 - 5 次 / 天，有效缓解停车压力，提升消费者购物体验。

绿化与景观：项目绿地覆盖率达 50%，与北侧绿地、真如港河道及南侧海纳中央公园绿地融合，打造多层次多维度生态购物公园。在内部打造叠瀑光庭、下沉广场、银杏广场、时光漫步、花园露台、天空剧场、真如夕照等七大主题场景，为消费者营造舒适、惬意的购物休闲环境，吸引消费者停留时间延长，间接促进消费增长。

五、活动数据

主题活动场次：每年举办各类主题活动超 50 场，涵盖节日庆典、文化艺术、潮流运动等领域。如 “银杏季” IP 活动，围绕 500 年古银杏树开展非遗手作、主题市集、艺术展览及限定商品发售等系列活动，持续 2 个月，吸引客流 42 万人次，带动关联消费超 2000 万元。

活动参与人数：单次大型活动参与人数可达 5 - 10 万人次，如 “真香面包节”“冻感冰品节” 等原创市集活动，不仅为消费者提供独特购物体验，还在社交平台引发广泛传播，话题阅读量超千万，有效提升项目知名度与影响力。

活动带动消费增长：活动期间销售额较平日增长 30% - 50%，如 “MAX 天台音乐节” 举办期间，三天吸引客流 41 万人次，销售额达 4102.85 万元，周边餐饮、零售店铺销售额显著提升，实现活动引流与商业变现的高效转化。

以上数据由北京云阿云智库•商业地产项目数据库提供