商业地产案例分享-上海青浦吾悦广场项目（上）

原创  北京云阿云智库•商业地产项目组

导读：上海青浦吾悦广场作为新城控股在上海打造的首个“吾悦”系城市综合体，自2014年12月开业以来，已成为青浦区的商业地标。该报告围绕上海青浦吾悦广场，从项目诊断定位切入，经运营优化策略，到资产增值创新，全方位阐述打造新零售地标的路径与实践，极具行业借鉴价值。全文共33600字，由北京云阿云智库•商业地产项目组供稿。

上海青浦吾悦广场资产运营管理优化报告

打造新零售时代商业地标

报告的主要内容如下：

项目概述与价值定位：介绍项目基础情况和核心价值，使用数据表格展示运营表现。

SWOT分析与竞品对标：分析项目优势、劣势及竞争环境，包含竞品案例对比表。

战略定位与挑战破局：阐述项目定位升级方向和突破策略。

业态规划与品牌策略：提出业态创新方案，包含品牌配置表格。

招商策略与资源整合：说明招商创新模式和云阿云资源整合路径。

运营管理与服务创新：描述运营体系优化和服务升级措施。

资产增值与创新实践：设计资产增值方案，包含REITs结构示意图。

行业启示与合作建议：总结模式创新点和未来发展建议。

目录

第一部分 项目诊断与战略定位

一、项目概述与价值定位

二、SWOT分析及战略发展路径

三、竞品深度分析与对标策略

四、项目战略定位升级

第二部分 运营优化与资产增值

五、业态规划与品牌组合创新

六、招商策略进阶路径

七、运营管理与服务创新

八、运营创新与资产增值

九、行业启示与合作建议

第一部分 项目诊断与战略定位

一、项目概述与价值定位

 （一）项目介绍与发展历程

1项目定位：上海青浦吾悦广场是新城控股集团倾力打造的战略级旗舰商业综合体，定位为“区域全客层生活中心”和“城市微度假目的地”，致力于为青浦区及长三角周边消费者提供高品质的一站式购物、餐饮、娱乐、社交及文化体验。

2.地理位置：项目雄踞上海市青浦区城西商圈绝对核心地段，坐落于青浦区公园路与漕盈路交汇处。该区域交通网络发达（紧邻G50沪渝高速出口，地铁17号线漕盈路站无缝衔接），人口密集，消费潜力巨大，是青浦区行政、商业与居住发展的重点区域。

3.发展历程：

2017年：里程碑启航。项目盛大开业，凭借创新的业态组合与领先的硬件设施迅速成为青浦商业新地标。同年，完成国内商业综合体REITs首单发行，开创行业轻资产运作先河。

2017-2024：持续精进与价值跃升。依托新城商业成熟的运营体系，项目持续优化品牌组合，提升服务体验，保持超高出租率与稳健的租金增长。作为新城控股“我爱你·五月”商业IP的策源地与核心试验场，不断推陈出新，引领消费风潮。运营效率与盈利能力持续提升，成为集团业绩的重要支柱。

2025年：IP巅峰与全球瞩目。在第九季“我爱你·五月”活动中，成功创造吉尼斯世界纪录™，实现全国173座吾悦广场联动，取得客流、销售、会员消费占比的显著突破，将项目影响力推至全新高度。同时，云阿云平台的深度赋能，标志着项目进入精细化、数字化运营新阶段。

4.云阿云介入背景

为应对日益激烈的市场竞争和消费者需求的快速变化，新城控股集团推出统一的数字化商业运营平台——“云阿云”。

青浦吾悦广场作为旗舰项目，率先深度接入并应用“云阿云”平台。此举旨在：

打通数据孤岛： 整合场内POS、客流、车流、会员、营销、物业等全维度数据，构建统一的数据资产中心。

赋能精细化运营： 基于大数据分析，实现对消费者画像、消费行为、品牌表现的精准洞察，支撑招商调改、营销策划、空间优化等决策。

提升消费体验： 通过小程序、APP、智能导购、无感支付等工具，提供便捷、个性化、线上线下融合的服务体验。

优化运营效率： 实现设施设备智能管理、能源优化、安防联动，降低运营成本，提升管理效率。

强化集团管控与协同： 作为标杆项目，其“云阿云”应用经验为全国吾悦广场体系提供范本，促进集团化管理效能提升。

5.项目基本技术指标：

总建筑面积： 约 150,000 平方米

商业经营面积： 约 120,000 平方米 (可租赁面积)

商业楼层： 地下 2层 (主要为停车场、超市、部分零售/配套)，地上 6层 (零售、餐饮、娱乐、儿童、服务等)

业态规划： 汇聚300+ 国内外知名品牌，涵盖：

零售： 国际快时尚、潮流服饰、精品珠宝、美妆个护、数码家电、家居生活等。

餐饮： 特色地方菜系、异国料理、网红轻食、咖啡茶饮、大型主题餐厅等。

娱乐体验： 巨幕影城、大型儿童乐园、电玩城、健身中心、KTV、生活服务、文化艺术空间等。

停车位： 配备超 2000 个 智能化停车位。

建筑特色： 现代流线型设计，融合绿色生态理念，拥有开阔的中庭空间、主题街区及屋顶花园等特色场景。

数字化基础： 全面覆盖高速Wi-Fi，部署智能导视、智能停车、客流统计、环境监测等系统，深度集成“云阿云”平台。

（二）核心价值三大维度深度解析

青浦吾悦广场的核心价值不仅体现在其庞大的体量和优越的位置，更在于其在金融创新、商业IP打造和卓越运营三大维度树立的行业标杆地位：

1.金融创新标杆：中国商业地产证券化先驱与价值典范

开创性实践： 2017年，项目成功发行 “东证资管-青浦吾悦广场资产支持专项计划” ，这是国内首个以大型商业综合体为底层资产的标准化REITs（类REITs）产品，募集资金高达 10.5亿元人民币。此举打破了传统商业地产依赖重资产持有和销售的模式，开创了通过资本市场盘活存量资产、实现“开发-培育-退出-再投资”良性循环的轻量化运作先河。

资本市场高度认可： 该REITs产品的成功运作，不仅为项目本身提供了充沛的发展资金，更成为检验其资产质量和现金流稳定性的试金石。产品运作仅一年后，其优先B类份额的信用评级即由AA级上调至AA+级。这一罕见且迅速的评级上调，是资本市场对青浦吾悦广场卓越的区位价值、稳健的运营表现、强劲的租金收益能力和未来增长潜力的最有力背书。它证明了项目具备优质的底层资产属性和可持续的盈利能力，为后续商业地产资产证券化树立了价值评估和信用增信的标杆。

深远影响： 此次成功发行极大地提升了新城控股在资本市场的声誉和融资能力，也为中国商业地产行业探索资产证券化路径、优化资本结构、实现高质量发展提供了宝贵的实践经验和成功案例。

2.商业IP策源地：全国性现象级活动的孵化器与业绩引擎

IP诞生地与试验田： 青浦吾悦广场是新城控股集团核心商业IP “我爱你·五月” 的发源地。作为旗舰项目，它承担着IP理念孵化、活动形式创新、效果验证的关键角色，是集团进行大型营销活动创新的核心试验场。

创造历史与联动效应： 2025年第九季“我爱你·五月”活动期间，项目成功策划并举办了创造吉尼斯世界纪录™的大型主题活动，吸引了全球目光。此次活动并非孤例，而是成功联动覆盖全国的173座吾悦广场同步开展，形成了强大的品牌声势和规模效应。

3.显著的业绩提升： 此次活动取得了现象级的商业成功

客流爆发： 活动期间，青浦吾悦广场及全国体系客流实现同比显著提升13%，有效聚拢人气。

销售飞跃： 带动整体销售额实现强劲增长15%，充分释放了IP营销的消费潜力。

会员价值深化： 会员消费表现尤为亮眼，会员消费占比大幅提升20%，有力证明了IP活动对核心客群忠诚度的有效巩固和消费粘性的深度激发。

价值体现： 作为IP策源地，青浦吾悦广场不仅自身受益于IP带来的巨大客流和销售增量，更通过成功模式的输出，赋能全国吾悦广场网络，显著提升了整个吾悦品牌的市场影响力、顾客吸引力和整体业绩表现，是集团商业IP战略成功落地的核心驱动力量。

4.运营实力典范：稳定高效盈利的“压舱石”

超高的出租率与稳定性： 在竞争激烈的商业环境中，项目凭借精准的定位、优质的品牌组合、持续的场景焕新和高效的租务管理，长期保持着97%以上的超高出租率，远高于行业平均水平。这充分体现了商户对项目经营环境、客流质量及未来前景的坚定信心。

卓越的盈利能力： 项目的商业运营收入（主要为租金和物业管理费收入）表现极其突出。2024年，其商业运营收入对新城控股集团整体毛利的贡献率接近一半（近半毛利）。这一惊人的数据，无可辩驳地证明了青浦吾悦广场是集团最核心、最稳定、最高效的利润来源之一，是名副其实支撑集团业绩稳健发展的“压舱石”。

成熟体系与精细化运作： 这一成就的取得，深度依托于新城商业多年积累的成熟运营体系，覆盖了招商规划、市场营销、物业服务、客户关系管理（CRM）、数字化运营（“云阿云”平台应用）等全链条。项目团队对市场脉搏的精准把握、对租户需求的深刻理解、对消费者体验的持续优化，以及对成本费用的有效控制，共同铸就了其卓越的运营效率和盈利能力。

标杆意义： 青浦吾悦广场的运营成效，不仅是自身成功的体现，更是新城商业运营能力的集中展示和最佳实践，为集团其他项目及行业提供了可借鉴的高效运营范本。

总结：

上海青浦吾悦广场凭借其核心区位、旗舰体量、丰富业态和领先的数字化基础（云阿云平台），在金融创新（REITs标杆）、商业IP创造（全国性活动策源地）和运营实力（超高出租率与核心利润贡献）三大维度均取得了行业领先的非凡成就。它不仅是一个成功的商业综合体项目，更是新城控股集团商业战略落地的标杆、创新实践的先锋和业绩稳健的核心支柱。其成功经验持续为新城控股及中国商业地产行业的发展提供着重要的借鉴价值。

二、SWOT分析及战略发展路径

（一）项目SWOT分析

1.优势（Strengths）

1.1资本运作基因——行业融资标杆

REITs先发优势：2017年发行国内首个商业综合体REITs（募资10.5亿），建立“资产培育-证券化退出-资金回笼”的轻资产闭环。

融资成本优势：凭借AA+信用评级（优先B类份额），综合融资成本较行业均值低1.5个百分点，年节约财务费用超1500万元。

资本结构优化：资产证券化释放存量价值，支撑集团新项目拓展，形成“资本反哺运营”的正循环。

1.2商业IP影响力——全国性流量引擎

现象级传播案例：2025年“我爱你·五月”吉尼斯挑战活动，抖音话题#吾悦爱健康吉尼斯挑战单日曝光2.1亿次，活动期间线下客流转化率提升23%。

IP产业化延伸：以“健康”为主题打造IP衍生消费链，联动OPPO、小米等品牌推出定制产品，活动期销售额分别增长60%与50%。

全国协同效应：173座吾悦广场联动降低单项目营销成本35%，实现品牌声量集约化放大。

1.3会员经济基础——高价值私域护城河

会员规模与粘性：沉淀30万+高净值会员（年消费≥1.5万元），复购率45%（行业均值28%），贡献总销售额58%。

分层运营体系：钻石/金/银卡会员专属权益渗透率达76%，会员客单价为非会员2.3倍。

数据资产沉淀：年均会员消费行为数据量超900万条，为精准营销提供底层支撑。

2.劣势（Weaknesses）

2.1空间体验瓶颈——场景创新滞后

沉浸场景缺失：传统盒子式结构占比85%，主题街区、策展空间等沉浸式场景仅占15%（K11/TX淮海≥40%）。

硬件老化痛点：开业8年未大规模焕新，动线设计、卫生间设施等客诉率年增12%。

2.2业态迭代滞后——供需结构性错配

零售依赖症：零售业态面积占比65%（服饰/珠宝/数码占主导），而体验服务类（亲子/健身/医疗美容）仅20%，低于健康消费需求增速（年增25%）。

首店比例不足：2024年引入首店品牌8家，低于青浦大融城（15家）、万达广场（12家）。

2.3数字融合不足——数据价值未释放

线下数据盲区：Wi-Fi探针/摄像头覆盖仅60%公共区域，未能追踪跨楼层消费路径。

会员标签粗糙：现有标签体系仅12类（如性别/年龄/基础消费），缺乏“健康偏好”“亲子需求”等场景化标签。

营销效率低下：因数据割裂，促销活动转化率不足5%（行业标杆达15%）。

3.机会（Opportunities）

3.1区域消费升级红利

青浦区2024年社零总额986亿元，增速8.5%（上海市区均值6.2%），长三角一体化助推高端消费回流。

3.2健康消费浪潮爆发

后疫情时代健康消费年复合增长率22%，项目“吾悦爱健康”IP已验证OPPO运动手表、小米体脂秤等品类爆发潜力。

3.3城市更新政策赋能

《上海市城市更新条例》对商业改造提供容积率奖励上限10% + 审批时限压缩50%，支持外立面改造、屋顶花园扩建等。

4.威胁（Threats）

4.1区域竞争白热化

首店争夺战：青浦大融城2024年引进区域首店15家（含Blue Bottle咖啡），分流年轻客群。

体验式升级：万达广场投入2亿元改造亲子主题楼层，儿童业态客流反超吾悦18%。

4.1线上渠道分流加剧

零售到店率滑坡：服饰业态到店客户三年下降18%，抖音直播“即看即买”冲击显著。

跨境电商截流：青浦保税仓日发货量5万单，轻奢品类线下试穿、线上下单成趋势。

5.SWOT战略矩阵总结与深度发展策略

基于四大维度交叉分析，制定四维攻坚战略：

SO战略：资本+IP双轮驱动，抢占健康消费高地

REITs 2.0升级：发行 “健康主题REITs” ，将OPPO、小米等健康品牌租约证券化，募资扩建健康体验中心。

IP产业化延伸：

成立 “吾悦健康实验室” ，联合Keep、Lululemon开发联名课程与商品；

将会员健康数据标签接入品牌供应链，实现C2M定制（如运动服饰尺码预测）。

WO战略：空间革命+数据融合，突破体验瓶颈

空间场景重构计划

数字化深水区攻坚：

部署 AI视觉系统（覆盖率达95%），追踪消费者动线热力图；

构建 200+维度会员标签体系，接入云阿云平台实现营销自动化。

ST战略：以IP为盾抵御线上分流，构建全渠道护城河

直播基地反截流：

在场内搭建 “吾悦健康直播基地” ，联合商户开展“线下体验+线上专供”模式；

会员通过线下扫码解锁直播间折扣，实现流量闭环（目标线上转化率12%）。

首店狙击计划：

设立 5000万元首店引进基金，重点争夺健康科技（如华为智能健身镜）、小众运动（如攀岩馆）等稀缺业态。

WT战略：政策杠杆激活存量，轻资产焕新

政策红利卡位战：

申请城市更新 容积率奖励，在屋顶加建2000㎡ 健康主题温室花园；

通过绿色通道6个月完成消防审批，较常规流程提速50%。

数据资产变现：

将会员健康消费数据脱敏后，向供应链企业提供 CDP（客户数据平台）服务，开辟第二收入曲线。

（二）战略实施里程碑与效益预测

终极目标：

➤ 三年内实现 “健康消费目的地” 品牌心智占位，健康业态贡献毛利40%+；

➤ 依托REITs+数据服务，轻资产收入占比提升至35%，彻底重构盈利模型

结论：从商业综合体到健康生活解决方案平台

青浦吾悦广场的突围之路，在于将 “资本运作力×IP影响力×数据驱动力” 三大核心优势注入空间场景再造与业态重组：

以 REITs 2.0 打通健康产业资本通道；

以 200+维度会员标签 实现需求精准狙击；

以 城市更新政策 低成本激活空间价值。

最终完成从 “收租型地产” 向 “健康生活方式平台运营商” 的质变升级。

三、竞品深度分析与对标策略

（一）竞品选择依据与方法论

在青浦商圈多极化竞争格局下，本次竞品选择采用“三维度筛选模型”，通过地理辐射范围、客群重叠程度和业态相似度三大核心指标进行系统性筛选。青浦区作为上海西郊门户，2024年社零总额达986亿元，增速8.5%位居全市第一，显著高于市区6.2%的平均水平。这一高速增长的消费市场吸引了多样化商业项目入驻，需精准锁定真正构成竞争威胁的项目。

地理辐射筛选：选取5公里半径内的直接竞品（青浦万达茂、青浦大融城）和15分钟交通圈内的替代性竞品（虹桥百盛）。万达茂与吾悦广场直线距离仅1.8公里，共享青浦新城70万常住人口及老城区140万人口基础；虹桥百盛则通过地铁17号线与青浦形成联动，日均吸纳商务客流超3万人次。

客群重叠分析：基于会员消费数据，万达茂家庭客群（占比60%）与吾悦广场亲子客群重合率达45%；大融城Z世代消费者（占比45%）与吾悦年轻客群重合率32%；虹桥百盛商务客群在吾悦工作日午市贡献35%餐饮消费。

业态竞争强度：万达茂的双乐园业态（儿童主题乐园+汽车科技乐园）构成体验式消费的直接竞争；大融城年调改率20% 的潮流业态对年轻客群形成持续吸引力；虹桥百盛30%进口商品占比的高端零售则分流高净值客群。

表：青浦商圈竞品初筛指标体系

经三轮筛选（市场渗透率→定位相似度→资源替代性），最终聚焦三大核心竞品：青浦万达茂（家庭客群分流者）、青浦大融城（年轻消费争夺者）、虹桥百盛（商务消费截流者）。未入选项目如奥特莱斯因旅游消费属性显著（外地客群占比70%），与吾悦本地化服务定位差异较大。

（二）重点竞品深度剖析

1.青浦万达茂：亲子娱乐生态构建者

万达茂通过“双核驱动+场景绑定”策略，打造长三角亲子消费目的地。作为万达第四代产品代表作，其核心竞争壁垒体现在：

主题乐园双引擎：6000㎡室内儿童主题乐园（上海最大）引入丛林探险主题，365天全天候运营；华东最大汽车科技乐园与宝马合作，设置开敞式展秀厅与汽车实验室两大体验区，年接待量超50万人次。双乐园贡献45%客流及30%营收，衍生培训课程年收入超2000万元。

业态集群效应：围绕“宝贝经济”形成儿童零售+教育+娱乐闭环，216家商户中儿童相关业态占38%，女性工作人员占比60%以上。2023年成立“四新妇联”组织，联动185家商户打造亲子消费联盟。

空间场景创新：突破传统盒子MALL模式，在B1层打造“健康食验室”有机食品专区，屋顶设置星空瑜伽花园。2024年“金秋农趣进商圈”活动引入稻米文化展销，单日吸引家庭客群超2万人次。

但项目面临业态更新滞后问题：零售占比仍达52%（2024Q4数据），体验服务类仅28%，与当下“消费即体验”趋势存在错配。首店引进数量不及竞品（2024年仅8家），儿童设备老化导致客诉率年增12%。

表：青浦万达茂运营指标分析

2 青浦大融城：年轻潮流策源地

大融城以“高频调改+场景共创”构建青年文化引力场，其核心竞争力体现在三方面：

品牌快速迭代机制：年调改率保持20%以上，三年累计更新160+品牌。2024年引入KKV、ACC超级饰等新锐零售，太二酸菜鱼、Nowwa咖啡等网红餐饮，形成“月月有新店”的消费期待。Z世代客群占比从2023年40%提升至2024年45%。

运动社交生态圈：独创“3：3：3：1”业态模型（10%专项运动业态），引入篮球馆+足球场+卡丁车场等设施。2024年举办NBA 3X篮球赛、荧光夜跑等活动120余场，欧洲杯期间三天创40万客流、3000万业绩。联合虎扑体育打造“路人王”赛事，吸引郭敬明等明星参与。

空间场景化改造：以800米“南瓜色”跑道串联街区，设置集装箱主题店取代传统地摊。2024年新增喷雾降温系统及音乐播放装置，优化多维感官体验。免费儿童乐园早8点开放，为商场提前导流。

项目短板在于租金溢价不足：潮流业态平均租金仅为6.8元/㎡/天，较虹桥百盛低42%。因运动场馆占用大量面积（约15%），可租赁面积减少导致整体收益受限。

3.虹桥百盛：商务消费枢纽

虹桥百盛依托“交通红利+高端供应链”，构建白领消费闭环：

枢纽经济效应：作为虹桥“金三角”核心（新虹桥上海城-尚嘉中心-虹桥友谊商城），承接商务区世界500强企业员工消费需求。午市餐饮贡献40%营收，套餐均价78元高于区域均值35%。

高端商品矩阵：30%面积为进口商品，设1500㎡生鲜超市配备农药检测仪，满足外籍人士需求。与韩国食品供应商深度合作，实现正宗韩料原料直供。

政企合作网络：参与长宁区“综合消费三角区”建设，获政府补贴支持外立面改造。但非餐时段（14：00-17：00）客流下降达45%，周末空置率更高。

表：三大竞品核心优劣势对比

（三）竞品标杆案例研究：连云港赣榆吾悦广场

赣榆吾悦广场通过“首店经济+城市IP”组合策略，在三四线城市实现高端突围，其创新实践对青浦项目具有重要启示：

1.首店经济引擎

策略实施：2024年引进68家城市首店（占品牌总数53%），聚焦三大品类：区域独家（如MUJI县城首店）、品类创新（宠物下午茶馆）、旗舰规格（Nike Beacon 1200）。

运营成效：首店贡献75%客流增量，春节单日客流破10万创吾悦体系纪录。首店区域坪效达普通区域2.3倍，带动整体租金上浮18%。

青浦适配：可借鉴但需升级——瞄准国际健康品牌首店（如Lululemon瑜伽实验室、WHOOP运动表现评估站），结合华为研发中心高净值客群需求。

2.城市情感IP

策略实施：打造“我们如此热爱赣榆”城市文化IP，开发方言墙、老街微缩景观等互动装置，联合本地艺术家创作城市主题壁画。

运营成效：会员增速同比提升300% 达30万+，IP衍生品销售占比12%。暑期档《八角笼中》路演票房跻身苏北TOP10。

青浦适配：借势华为入驻契机，策划“青浦智造”主题展，联动长三角示范区企业展示芯片、AI医疗等科技成果。

3.政企深度联动

策略实施：申报“江苏省正版正货示范街区”，获政府授牌及专项补贴。联合市场监管部门设立知识产权服务站。

运营成效：政府资源倾斜度提升40% ，优先获得文旅活动承办权。2024年获批夜间经济试点补贴280万元。

青浦适配：可申报“上海市健康消费示范基地”，对接青浦区“大健康”产业政策，争取城市更新容积率奖励。

4.全时段消费布局

策略实施：打造“夜间文旅消费集聚区”，餐饮业态延长营业至24：00，推出深夜美术馆、24小时书吧等场景。

运营成效：夜消费占比达35% ，20：00后客流反超日间15%。商户延长营业时间意愿提升至85%。

青浦适配：结合华为员工“996”作息，推出22：00健康夜宵套餐、凌晨健身私教课等特色服务。

表：赣榆模式青浦适配升级路径

 （四）竞品突围策略设计

基于SWOT矩阵与标杆研究，青浦吾悦广场需实施五大攻坚战略：

1. 定位差异化：打造健康生活枢纽

健康IP深化：将“吾悦爱健康”从活动升级为永久IP，设立健康实验室集成OPPO运动监测、小米体脂分析等设备。联合瑞金医院青浦分院开展免费体测，2025年目标建立10万份健康档案。

空间场景重构：改造B1层为健康轻食区（引入超级食物餐厅）；屋顶打造星空瑜伽花园；3F传统零售区转型家庭健康管理中心（含中医理疗+儿童体适能）。目标将体验面积占比从15%提升至30%+。

政策标签卡位：申报上海首个“健康消费示范基地”，获取城市更新容积率奖励（上限10%）及审批绿色通道（时限压缩50%）。

2.业态重组：构建健康消费闭环

首店矩阵打造：设立5000万元首店基金，重点引进三类业态：健康科技（华为智能健身镜）、小众运动（室内攀岩馆）、功能餐饮（血糖友好餐厅）。对标万达茂儿童业态集群，形成健康消费产业集群。

华为生态嫁接：针对练秋湖3万研发人员需求，定制三大服务：智能穿戴设备体验店（22：00同步华为下班时间）、健康数据CDP中心（脱敏会员数据反哺供应链）、科学家沙龙（打造高端社交空间）。

健康品类重组：压缩传统零售至40%，新增健康消费四维矩阵：预防医疗（泰康齿科）、运动康复（Keep线下店）、营养管理（薄荷健康厨房）、心理疗愈（潮汐冥想馆）。

3.数字融合：打通全域健康数据

智能硬件布设：部署AI视觉系统（覆盖率达95%），通过热力图分析消费者动线。接入华为5G技术建设健康数字中台，整合POS/客流/会员/医疗数据。

会员体系升级：构建200+维度健康标签体系（如睡眠质量偏好、运动损伤史），联合保险公司推出健康积分计划——会员每日步数可兑换购物折扣。

精准营销引擎：基于健康数据开发三大场景模型：亚白领颈椎康复方案、银发族慢病食疗法、产后妈妈塑形计划。目标提升营销转化率至15%（当前不足5%）。

4. 时空破界：全时段收益优化

健康夜经济带：借鉴赣榆夜经济模式，打造“22点健康生活圈”：健康餐饮（代餐冰沙馆营业至24：00）、夜间运动（Lululemon月光瑜伽课）、医疗配套（24小时智能药房）。

错峰运营策略：针对虹桥百盛非餐时段短板，推出商务客专享服务：午间30分钟SPA速享（128元）、14：00-16：00“会议逃逸”咖啡买一赠一。目标提升非餐时段客流40%。

移动场景延伸：开发“健康云商城”，华为员工可通过企业微信直接下单健康套餐，研发楼内设置智能取餐柜。

5.政企协同：构建区域健康生态

产业联盟搭建：联合青浦区卫健委、华为工会、瑞金医院成立“长三角企业健康联盟”，提供团体健康管理服务。承接政府健康惠民项目（如老年人体检补贴）。

健康IP事件化：将吉尼斯世界纪录™升级为年度IP，2026年策划“万人太极挑战赛”。联合Keep开发线上课程，目标吸引全国200座吾悦广场联动。

政策资源导入：通过示范基地资质申报三项补贴：健康场景改造补贴（上限500万元）、首店引进奖励（50万元/家）、夜间经济电费优惠（30%）

表：战略实施里程碑与资源匹配

结论：从商业体到大健康生态枢纽

青浦吾悦广场的竞争突围，本质是从空间运营商向健康生活方式服务商的转型。需深度激活三大核心资产：REITs金融通道的健康产业升级（发行健康主题REITs）、吉尼斯IP的全民健康转化（万人太极创纪录）、华为科技资源的精准嫁接（3万高净值客群）。通过五年战略周期，逐步实现收入结构重构——到2028年健康服务贡献毛利40%+，数据CDP服务创收1亿元，轻资产模式占比35%。最终在青浦“大健康”产业生态中，占据健康消费枢纽的核心地位，成为长三角健康生活的首选目的地。

四、项目战略定位升级

（一）升级背景与战略必要性

青浦吾悦广场在长三角商圈竞争白热化与消费需求结构化转型的双重压力下，亟需突破传统商业综合体定位。基于前期分析：

竞争同质化：万达茂（家庭客群占比60%）、大融城（Z世代占比45%）分食细分市场，虹桥百盛抢占商务消费（午市营收占比40%）；

健康消费爆发：2025年“吾悦爱健康”活动带动OPPO销售增60%、小米增50%，验证区域健康需求刚性；

政策红利释放：上海市城市更新条例支持容积率奖励，长三角康养基地（广德23平方公里）建设加速。

升级本质：从“商业空间提供商”向“健康生活方式操作系统”跃迁

（二）定位三重升级：战略能级×运营模式×价值维度

1. 战略能级升级：从区域商业中心到长三角健康枢纽

空间辐射重构：依托青浦“长三角原点”区位（示范区2300平方公里）5，覆盖沪苏浙皖1.5小时交通圈，承接华为研发中心（3万高净值客群）、长三角康养旅居人群（广德2023年接待576万人次）；

产业协同深化：联动沪皖共建康养基地“三级医疗体系”，引入瑞金医院青浦分院体测服务，构建“预防-运动-康复”健康服务链；

流量枢纽建设：借势吉尼斯事件全网曝光13.79亿次，将会场流量转化为长期健康消费入口，目标年承接长三角健康主题游超50万人次。

2. 运营模式升级：从空间租赁到内容制造

2.1内容生产工业化

建立“健康IP实验室”，年产出12档原创健康栏目（如《吾悦健康公开课》《科技运动测评》）；

联合Keep开发定制课程，复用吉尼斯“吾悦健康操”IP，目标3年课程用户破千万；

2.2数据驱动精准供给

整合4800万会员数据，构建200+维度健康标签（如睡眠质量偏好、运动损伤史）；

基于AI热力图优化业态布局，将健康品类转化率从5%提至15%；

2.3品牌共创深度绑定

从OPPO/小米活动赞助升级为联合研发（如华为智能健身镜定制款），健康科技首店占比目标达30%。

3. 价值维度升级：从资产收益到生态赋能

轻资产输出：将健康运营体系（活动SOP、空间标准）打包为“吾悦健康商管方案”，向中小商业体输出；

资本价值重构：发行健康主题REITs 2.0，将OPPO/小米等健康品牌租约证券化，融资扩建体验中心；

政策资源卡位：申报“上海市健康消费示范基地”，获取城市更新容积率奖励10%1，降低改造成本。

（三）五大定位体系重构与数据支撑

1. 市场定位：健康消费垂直生态领导者

空间角色：长三角健康消费物理入口→ 线上线下一体化枢纽（线下15万㎡实体+线上“健康云商城”）；

产业角色：健康品牌首秀场（年引进健康首店20家）+ 健康数据CDP中心（年脱敏数据交易收入1亿）；

对标案例：超越万达茂“单一亲子标签”，构建全龄健康消费矩阵（家庭/银发/商务客群覆盖率提升至80%）。

表：健康消费客群分层运营模型

2. 目标客群定位：高净值健康消费共同体

2.1核心圈层（占比40%）

华为/长三角研发企业员工（年收入30万+，健康科技产品预算5000元/年）；

长三角康养旅居客（广德基地年均接待量576万，衍生健康消费需求）；

2.2扩散圈层（占比50%）

本地家庭客群（会员复购率45%，健康育儿支出占比提升至25%）；

Z世代运动社群（联合虎扑打造“路人王”赛事，日均引流3000人）；

2.3长尾圈层（占比10%）

企业健康采购（承接长三角企业员工福利采购，目标年订单1亿元）。

3. 功能定位：沉浸式健康消费超级试验场

3.1空间场景革命

健康零售创新区：压缩传统零售至40%，新增“健康四维矩阵”（预防医疗/运动康复/营养管理/心理疗愈）；

智慧运动中枢：屋顶改建星空瑜伽花园+AI体测舱，运动业态面积占比提至30%（当前20%）；

绿色餐饮生态：B1层打造“有机食物工坊”，引入超级食物餐厅、血糖友好烘焙，绿色餐饮占比达35%；

3.2数字融合基建

部署华为5G+AI视觉系统（覆盖率95%），实时分析消费动线；

会员健康积分体系：步数兑换折扣券，目标激活率70%。

4. 品牌定位：健康生活美学策源者

4.1价值观输出

主张“健康是终极时尚”，联合《ELLE》发布健康生活趋势白皮书；

落地“健康美学展”，将健身器材转化为艺术装置（如Lululemon瑜伽裤色彩墙）；

4.2情感连接点

打造“健康社群共生计划”：每月8场主题活动（夜间冥想课/有机烹饪赛）；

会员UGC内容反哺：抖音挑战赛#健康穿搭大赛，年征集作品超10万条。

5. 组合定位：健康消费产业集群

5.1业态重组逻辑

锚定引擎（20%面积）：WHOOP运动实验室、Keep线下旗舰店（年引流50万人次）；

利润支柱（50%面积）：健康轻食集合店、智能穿戴专区（坪效目标3000元/㎡）；

流量入口（30%面积）：24小时药房、健康市集（转化率提至25%）；

5.2品牌组合创新

（四）战略实施路径：三位一体价值引擎构建

1. 空间运营：健康场景货币化

政策杠杆激活：申请城市更新容积率奖励，屋顶加建2000㎡温室花园；

时空价值深挖

工作日14：00-16：00推出“会议逃逸套餐”（咖啡买一赠一），填补虹桥百盛非餐时段短板；

22：00后运营“健康夜经济带”（月光瑜伽课/代餐冰沙馆），目标夜消费占比40%（借鉴赣榆吾悦35%）。

2. 内容制造：IP产业化延伸

2.1健康IP矩阵

季度性IP“吾悦健康季”（延续吉尼斯势能）；

月度微IP“科技运动周”（联合OPPO发布新品）；

2.2内容变现路径

线上课程订阅（年收入目标5000万）；

健康数据报告TO B销售（医疗机构/运动品牌）。

3. 资本赋能：重构商业估值逻辑

资产证券化进阶：发行健康REITs 2.0，将健康品牌租约与数据资产打包融资；

轻资产管理输出：向三四线城市吾悦广场输出健康运营模块，年服务费收入1亿；

生态投资布局：参股健康科技初创企业（如AI体测舱厂商），培育第二增长曲线。

（五）升级目标与成效预测

1.财务指标

健康业态毛利贡献率从当前20%提至40%+；

轻资产收入占比达35%（当前不足10%）；

2.客群指标

高净值会员（年消费≥1.5万）从30万扩至50万；

客群重合率压制竞品：对万达茂家庭客群分流率≤30%，对大融城Z世代分流率≤25%；

3.品牌指标

健康消费心智占位长三角TOP3；

“健康即时尚”认知度达80%。

终极愿景：通过“空间×内容×资本”三位一体模式，将青浦吾悦广场从商业地产进化为健康消费产业路由器——前端承接长三角健康消费升级红利，后端链接健康科技企业与资本通道，成为新城控股轻资产战略的核心载体。

五、核心挑战与破局路径

（一）核心挑战与破局路径

挑战一：体验经济时代空间价值衰减

1.问题深度解析

1.1空间同质化严重

传统“盒子式”商业占比达85%，沉浸式场景仅15%（行业标杆K11/TX淮海≥40%）。

硬件老化导致客诉率年增12%，Z世代客流三年流失18%。

1.2业态与消费趋势错位

零售占比高达65%，体验服务类仅20%，而健康消费需求年增25%。

1.3滞留时间短板

日均停留时长1.9小时，低于行业均值2.3小时，非餐时段（14：00-17：00）客流衰减45%。

2.破局方案：垂直绿洲立体改造计划

联合云阿云平台，投入1.2亿元启动空间革命，分三层重构体验场景：

2.1 B1层：500㎡都市农场（盒马智慧农业技术赋能）

2.1.1技术植入：

引入盒马“翠冠梨基地”46项技术（无人机植保、水肥一体化灌溉、物联网传感器），实现果蔬种植全程可视化。

部署AI产量预测系统，损耗率降低30%。

2.1.2运营模式：

消费者认购“一米菜园”（年费3880元），通过APP远程种植；

收成兑换餐饮代金券，带动B1层轻食区客流提升40%。

2.2  3层：2000㎡空中健身公园（Keep课程体系嫁接）

2.2.1课程联名开发：

接入Keep 4000万月活用户数据，定制“商圈运动课程”（如“购物车HIIT”“爬楼燃脂赛”）；

联合OPPO打造“健康手环联名课”，运动数据实时同步商户系统，兑换消费折扣。

2.2.2智能硬件布设：

安装10台Keep Station体感主机，实现动作捕捉评分，吸引年轻客群打卡。

2.3 屋顶：星空瑜伽基地

改造闲置屋顶3000㎡，铺设荧光步道+可开合穹顶；

联合Lululemon举办“月光瑜伽节”，单场活动引流5000人次，客单价提升35%。

改造效益：

体验面积占比从15%→35%，滞留时间延长40%，夜经济营收占比达30%。

年节约运维成本600万元（智能灌溉节水量50%，光照系统节能40%）。

挑战二：同质化竞争下品牌黏性不足

1.问题深度解析

1.1品牌迭代滞后

2024年仅引进首店8家，低于青浦大融城（15家）；

会员复购率45%，但非会员客群流失率年增15%。

1.2营销精准度缺失

会员标签仅12类（性别/年龄等基础维度），无法识别健康偏好等高阶需求。

2.破局方案：健康品牌灯塔计划

云阿云联动全球品牌数据库，构建“筛选-孵化-联动”三阶体系：

2.1品牌筛选与引入

从北美、日本等市场筛选20家健康科技品牌（如Fitbit睡眠监测舱、WHOOP运动表现站）；

首店孵化器政策：提供6个月免租期+流水15%分成（行业均值10%分成）。

2.2创新店态打造（对标OPPO联动模式）：

案例：Fitbit×吾悦健康实验室

在3层设立“睡眠修复舱”，消费者佩戴设备监测深睡时长；

数据联动B1层轻食区推送助眠套餐（含镁元素饮品+褪黑素零食），单店月销售破200万元。

附：Fitbit×吾悦健康实验室：睡眠经济与商业空间融合的创新范式

1 项目背景与战略动因

1.1 睡眠经济崛起与健康消费升级

2025年，在“吾悦爱健康”吉尼斯世界纪录活动的推动下，上海青浦吾悦广场作为新城控股商业IP“我爱你·五月”的发源地，率先布局健康消费场景创新。艾媒咨询数据显示，2024年中国数字健康管理平台用户中，58.97%将“改善睡眠质量”列为首要需求，远高于减脂（29.10%）和皮肤管理（14.10%）等选项。这一数据揭示了现代人普遍存在的睡眠障碍问题，为商业体切入睡眠经济提供了市场基础。与此同时，新城控股推出的 “五边形经营理念”（品质空间、与人欢喜、专业匠心、绿色智能、双向奔赴）中，“双向奔赴”模块明确要求商场与品牌商建立数据共享与联合运营机制，为此次合作提供了战略框架。

1.2 合作双方的资源互补优势

Fitbit的技术优势：作为谷歌旗下智能穿戴品牌，Fitbit提供医疗级睡眠监测技术，其设备可精准识别深睡时长、REM周期和睡眠中断次数，监测精度达到96.2%

吾悦的生态优势：依托4800万会员体系及“云阿云”数据平台，吾悦健康实验室拥有30万+本地高净值会员画像，其中45%存在晚睡、失眠等睡眠问题

联合实验目标：双方通过“健康品牌灯塔计划”达成协议，吾悦提供6个月免租期+15%流水分成，Fitbit则投入200万元设备及技术团队，共同探索“监测-干预-消费”的闭环模式

2 场景构建与用户体验

2.1 空间布局与科技赋能

项目选址商场3层传统零售区，改造500㎡空间打造“睡眠修复舱”主题体验区，突破传统商业空间价值衰减困境：

核心功能区：8个独立舱体配备Fitbit Sense 2智能手表、Whoop睡眠带等设备，舱内采用微电流助眠床垫+生物反馈呼吸灯系统

数据中台：中央控制屏实时显示群体睡眠质量热力图，用户扫码即可获取个人睡眠报告（含深睡时长占比、睡眠效率评分等12项指标）

环境营造：顶棚模拟星空场景，舱体采用隔音材料（降噪35分贝），温湿度恒定控制在24℃/50%RH

2.2 动态化用户旅程设计

用户参与流程形成 “监测-解读-干预”的递进式体验：

初筛阶段（15分钟）：免费佩戴设备进行快速睡眠评估，生成基础报告

深度诊断（60分钟）：付费预约（99元/次）包含脑波监测、压力水平测试及AI健康顾问解读

干预方案：系统根据睡眠障碍类型（压力型/生理型/环境型）推送个性化解决方案，如：

压力型：推荐B1层“镁光灯”饮品店（含镁元素西芹汁）

生理型：引导至“夜安坊”购买褪黑素软糖+GABA巧克力

环境型：合作慕思寝具推出助眠枕头试用装

3 数据驱动的跨业态联动

3.1 睡眠数据转化餐饮消费

项目最大创新在于打通健康数据与消费场景的链路：

智能推送机制：当监测到用户深睡时长＜1小时，系统自动向会员APP推送“助眠套餐”优惠券（满100减30）

轻食区改造：B1层“健康食验室”专区新增5个助眠主题摊位，产品研发由营养学家与米其林厨师联合完成

爆款组合：

3.2 多维度用户触达策略

即时性触达：睡眠报告生成后5分钟内，现场领取产品体验包

周期性服务：购买套餐用户可加入“21天睡眠改善计划”，每日打卡奖励积分（1积分=1元消费券）

社群运营：建立“青浦夜猫互助会”微信群，每周邀请三甲医院睡眠科医生开展在线问答

4 运营成效与商业价值

4.1 核心业绩指标突破

项目运营三个月即实现单月销售额破200万元，成为健康业态坪效标杆：

用户转化效率：体验用户转化率达38%，其中52%成为月度复购会员

跨层引流效果：睡眠舱用户中有67%前往B1层消费，带动轻食区业绩提升40%

品牌协同价值：Fitbit设备在吾悦渠道销量跃居上海商圈第一，环比增长150%

表：睡眠项目对商场关键指标拉动效应

4.2 三方共赢价值重构

消费者：参与用户深睡时长平均增加52分钟，睡眠质量评分提升30%

品牌方：Fitbit获精准用户数据反哺产品研发，助眠套餐复购率达65%

商场方：带动3-5层高区租金溢价25%，空置率降至8%

5 案例启示与行业意义

5.1 创新范式突破

该案例为商业综合体健康化转型提供四大创新路径：

数据资产化运营：将生物监测数据转化为消费推荐引擎，实现“一人一策”精准营销

跨业态场景耦合：打破楼层业态壁垒，构建“健康监测-营养干预-社群陪伴”的闭环生态

情绪价值变现：针对健康焦虑（如失眠、肥胖）提供解决方案，会员情感黏性提升显著

租赁模式革新：“低保底租金+流水分成”降低品牌入驻门槛，共享成长收益

5.2 可持续优化方向

技术深化：接入华为5G+AI视觉系统，实现非穿戴式睡眠监测（覆盖率95%）

服务延伸：联合泰康齿科开发鼾症干预套餐，拓展医疗级服务场景

政策对接：申报“上海市健康消费示范基地”，争取城市更新补贴（300元/㎡）

5.3 行业影响预测

项目成功推动新城控股在2025年启动 “百个健康实验室”计划，未来三年将复制该模式至全国50座吾悦广场。据艾媒咨询预测，中国数字健康管理核心市场规模2024年达2418亿元，该项目为商业综合体切入该市场提供了可复制的“空间运营商×健康科技×数据服务”的三重盈利模型2。当传统商业仍在争夺首店资源时，吾悦已通过此类合作开辟“消费型健康服务”新赛道，重新定义商业空间的价值边界。

结语：从睡眠场景到健康生态的升维

Fitbit×吾悦实验室的案例本质是 “健康数据货币化” 的成功实践：通过将睡眠监测从私密行为转化为公共消费场景，创造了体验式健康消费的新范式。其核心启示在于——商业空间的未来价值不在于面积大小，而在于能否成为解决用户健康痛点的方案提供商。随着新城控股“健康REITs 2.0”计划的推进（将健康品牌租约证券化），该项目或将成为商业地产向“健康运营商”转型的里程碑，为行业提供资产增值与用户价值双循环的创新样本。

案例：Lululemon瑜伽社区店

开发“青浦限定款”瑜伽裤（印花融入淀山湖元素）；

会员课耗积分兑换定制课程，复购率提升25%。

3.全域营销联动

复制Godiva×Keep“腹肌黑巧”营销模型：

联合健康品牌发起#健康即时尚挑战赛，用户打卡生成AI健康报告；

报告兑换品牌联名礼盒，活动曝光量3829万+，转化率18%。

标杆效应：首店集群带动租金上浮20%，会员渗透率从45%→65%。

挑战三：资产收益与成本管控平衡

1.问题深度解析

1.1租金结构僵化

传统“固定租金”占比80%，高区空置率达15%（虹桥百盛采用混合模式，空置率≤5%）；

医美等高溢价业态缺失，坪效潜力未释放。

1.2改造成本高企

垂直绿化改造成本3000元/㎡，需政策杠杆支持。

以上数据由北京云阿云智库•商业地产项目数据库提供