商业地产案例分享-上海青浦吾悦广场项目（中）-商业地产

商业地产案例分享-上海青浦吾悦广场项目（中）

原创北京云阿云智库•商业地产项目组

导读：上海青浦吾悦广场作为新城控股在上海打造的首个“吾悦”系城市综合体，自2014年12月开业以来，已成为青浦区的商业地标。该报告围绕上海青浦吾悦广场，从项目诊断定位切入，经运营优化策略，到资产增值创新，全方位阐述打造新零售地标的路径与实践，极具行业借鉴价值。全文共33600字，由北京云阿云智库•商业地产项目组供稿。

上海青浦吾悦广场资产运营管理优化报告

打造新零售时代商业地标

报告的主要内容如下：

项目概述与价值定位：介绍项目基础情况和核心价值，使用数据表格展示运营表现。

SWOT分析与竞品对标：分析项目优势、劣势及竞争环境，包含竞品案例对比表。

战略定位与挑战破局：阐述项目定位升级方向和突破策略。

业态规划与品牌策略：提出业态创新方案，包含品牌配置表格。

招商策略与资源整合：说明招商创新模式和云阿云资源整合路径。

运营管理与服务创新：描述运营体系优化和服务升级措施。

资产增值与创新实践：设计资产增值方案，包含REITs结构示意图。

行业启示与合作建议：总结模式创新点和未来发展建议。

第一部分项目诊断与战略定位

一、项目概述与价值定位

二、SWOT分析及战略发展路径

三、竞品深度分析与对标策略

四、项目战略定位升级

第二部分运营优化与资产增值

五、业态规划与品牌组合创新

六、招商策略进阶路径

七、运营管理与服务创新

八、运营创新与资产增值

九、行业启示与合作建议

四、项目战略定位升级

2.破局方案：动态租金模型+政策杠杆激活

2.1云阿云资产价值模拟系统重构租金模型：

楼层/区域	租金模式	案例与应用	溢价空间
1层临街铺位	保底租金+健康主题店分成	Nike健康概念店：保底80元/㎡/天+流水5%分成	分成部分增收25%
3-5F高区集群	低保底（40元/㎡/天）+流水反哺	Keep线下店：3%流水反哺商场营销基金	空置率降至8%
B2医疗美容区	固定租金溢价30%	引进泰康齿科、轻医美中心	坪效达1.2万元/㎡

2.2配套策略

政策杠杆撬动成本

申报“上海市城市更新示范项目”，获容积率奖励10%，屋顶加建温室花园；

申请节能改造补贴（300元/㎡），覆盖垂直绿化30%成本。

轻资产输出增收

将健康运营体系打包为“吾悦健康商管方案”，向三四线城市输出，年服务费收入5000万元。

（二）实施步骤与效益预测

关键里程碑

阶段	核心动作	资源投入	目标效益
2025-2026	垂直绿洲一期/B1农场投产	改造成本6000万	体验面积占比→25%
	引进健康首店10家	免租补贴1200万	首店坪效达均值2.1倍
2027-2028	健康REITs发行/轻资产管理输出	云阿云系统投入3000万	轻资产收入占比→35%

长期价值

财务指标：健康业态毛利贡献率从20%→40%+，租金收益提升22%；

资产估值：依托健康主题REITs，估值溢价率突破30%（对标2017年首单REITs评级AA→AA+）

总结：以空间革命重构商业价值公式

青浦吾悦广场的破局本质是将“健康流量”转化为“资产溢价”：

前端：通过盒马农场、Keep公园等场景制造差异化体验，破解空间老化；

中台：借力云阿云数据筛选品牌，以分成模式降低空置风险；

后端：用政策杠杆（容积率奖励）+金融工具（健康REITs）兑现资产价值。

最终实现从收租型地产向健康生活方式运营商的跃迁，为商业地产3.0时代提供范本。

第二部分运营优化与资产增值

五、业态规划与品牌组合创新

（一）业态规划：健康消费生态链重构

1. 健康零售（35%）：科技化消费场景

运动装备区：引入智能试衣镜（lululemon旗舰店）、3D足型扫描仪（耐克定制工坊）

健康监测站：Apple Wellness提供体成分分析+运动处方联动

绿色美妆实验室：可定制肤质检测的“无添加”美妆区（参考盒马有机专区运营模式）

2. 体验服务（30%）：医疗级健康管理

健康管理中心：同仁堂知嘛健康中医AI问诊+九型体质调理

运动康复舱：超级猩猩联名店配备筋膜枪康复课程

医疗美容区：轻医美项目与健康保险捆绑销售（坪效提升40%）

3. 绿色餐饮（25%）：透明供应链革命

有机轻食吧：使用盒马日日鲜蔬菜（损耗率＜3%）

功能膳食厨房：按血糖/血脂数据定制餐单（联名三甲医院营养科）

透明厨房系统：直播食材加工全过程，扫码溯源农残指标

4. 文化娱乐（10%）：情绪疗愈空间

健康书店：增设“睡眠书舱”（配备脑波助眠耳机）

正念冥想馆：潮汐APP线下课程（会员积分兑换）

亲子运动公园：屋顶攀岩墙+传感器安全系统

表：业态重组效益对比

指标	改造前	改造后目标	提升幅度
体验面积占比	15%	35%	+133%
会员停留时长	1.9小时	3.2小时	+68%
健康品类坪效	1200元/㎡	3000元/㎡	+150%

（二）品牌组合创新：四级战略生态

1. 灯塔品牌：全球流量引擎

lululemon亚洲旗舰店

独创“青浦水墨款”瑜伽裤（融入淀山湖元素）

屋顶星空瑜伽课联动吉尼斯IP（复用刘畊宏课程体系）

Apple Wellness

健康数据中台实时分析会员体测报告

运动成就兑换维修折扣（复购率提升25%）

2. 支柱品牌：区域收益支柱

超级猩猩定制店

开设“商圈HIIT”课程（燃烧热量=1杯奶茶）

课程积分兑换B1层轻食（跨业态引流率60%）

同仁堂知嘛健康

九大体质茶饮现场调制（客单价提升至98元）

3. 创新品牌：内容差异化

元气森林Lab店

消费者自调0糖饮品（小程序生成营养报告）

Keep智能健身舱

动作捕捉系统纠正错误姿势（错误率下降40%）

4. 配套品牌：生态补位者

盒马健康市集：复刻昆明模式升级3.0版（见创新店态详述）

迪卡侬健身角：提供免费体测设备（引流至付费课程）

表：品牌级次资源赋能矩阵

能级	云阿云赋能策略	案例成效
灯塔品牌	全球Top50品牌库精准匹配	lululemon月销破500万
支柱品牌	区域性首店协议保底分成	超级猩猩流水反哺率18%
创新品牌	新锐品牌孵化器免租6个月	Keep课程复购率45%
配套品牌	战略伙伴数据共享（盒马供应链）	市集坪效3000元/㎡

（三）创新店态实践：B1层盒马健康市集3.0

1. 空间场景革命

模块化分区

功能区	核心技术	消费者价值
碳足迹溯源墙	区块链食材追溯系统	扫码获种植者影像/运输里程
营养值计算站	AI视觉识别+成分分析	自动生成食材营养报告
零添加实验厨房	透明玻璃工坊+菌落监测屏	实时显示食品安全指标
助眠轻食区	Fitbit睡眠数据联动	深睡＜1h推送镁元素套餐

动线设计：环形路径串联“检测-选购-加工”全流程（滞留时间延长25分钟）

2. 技术赋能体系

营养值溯源系统（云阿云算法支持）：

2.1三步交互体验

扫码识材：NFC芯片读取食材种植基地（如崇明有机农场）

数据可视化：大屏显示蛋白质/碳水/脂肪含量及热量消耗等效运动（如“100g牛肉≈慢跑40分钟”）

个性化推荐：基于会员健康标签推送菜谱（高血压患者推荐低钠套餐）

盒马联名数据库：接入46项有机认证标准

2.2碳积分体系

购买低碳食材（＜50km运输里程）奖励“绿碳积分”

积分兑换屋顶瑜伽课（转化率高达35%）

3. 运营模式创新

3.1联营分成机制

盒马负责供应链+数字化系统（抽成流水12%）

吾悦提供场地+会员流量（降低保底租金至40元/㎡/天）

3.2数据反哺品牌

将脱敏营养偏好数据共享予同仁堂/元气森林

驱动研发青浦限定产品（如“淀山湖藻类蛋白饮”）

4. 成功模式复刻

4.1昆明吾悦广场案例关键要素

精准选品：高原特色食材（菌菇/玫瑰）占比30%

场景绑定：每周举办“有机烹饪赛”（会员参与率18%）

坪效突破：日均坪效3000元/㎡（传统超市1.8倍）

4.2青浦升级点

增加华为员工健康餐定制（日预定超500份）

引入无人机配送至3公里社区（时效＜15分钟）

（四）楼层规划及品牌布局

B1层：生活超市与便捷服务

主力店：盒马鲜生（2023年12月开业，面积约2700㎡），覆盖生鲜、烘焙、熟食等6000余种商品，支持线上配送。

配套：便利店、小吃轻餐（如鸡排、奶茶店）及生活服务区。

1F：国际快时尚与数码潮品

快时尚集群：优衣库、H&M、CA、月魁星美妆、凤池夸美妆等年轻潮流品牌。

数码与配饰：OPPO、小米、荣耀等数码门店（2025年活动期间销售额同比提升50%-60%）和周大福、琥福珠宝、帝车星等。

轻餐咖啡：星巴克、肯德基（日常客流密集，非高峰时段满座率高）。

2F-3F：休闲运动与儿童业态

运动品牌：李宁、安踏等运动服饰（联合“吾悦爱健康”活动提供运动装备）。

亲子与教育：儿童乐园、早教机构及母婴用品店、云霞兽童装。

生活零售：名创优品（活动期间销量显著提升）。

4F-5F：餐饮与娱乐体验

主题餐饮：涵盖连锁餐厅、地方菜系及网红美食（如桂缘铺、CoCo奶茶）。

娱乐主力店：

国际院线（具体品牌未公开，推测为星轶影城等新城合作院线）

量贩KTV（如星聚会）

大型电玩城。

6F及以上：健康服务与会展空间

健康业态：中医义诊、健身房（2025年“健康消费周”期间举办养生市集、芳疗体验）。

多功能厅：用于品牌发布、大型活动（如吉尼斯挑战赛、龙舟赛开幕式）

（五）数字化赋能：云阿云系统协同价值

1.消费者端

健康档案自动生成（整合体测数据+饮食记录）

跨店消费积分通用（如迪卡侬体测兑换盒马折扣）

2.商户端

热力图分析优化陈列（将助眠饮品移至近睡眠舱出口）

预警高损耗商品（如有机叶菜日弃置率＞5%时触发促销）

3.管理端

动态租金模型：睡眠舱流水反哺轻食区（分成比例15%）

空置率预警：体验业态集群互保（整体空置率＜8%）

总结：健康消费生态的“三位一体”价值

青浦吾悦广场通过 “业态重组×品牌共创×数据融合” 实现三大突破：

空间价值重生：B1健康市集3.0将传统超市转化为 “营养实验室”（体验面积占比35%）

收益模式升级：灯塔品牌溢价+盒马联营分成重构租金结构（健康品类毛利贡献40%）

消费黏性裂变：碳积分体系使会员月均到访从1.2次升至3.5次

此模式已纳入新城控股 “百个健康实验室”计划，2026年前将复制至50座吾悦广场。

六、招商策略进阶路径

（一）战略背景与升级必要性

基于项目“长三角健康生活时尚枢纽”的定位升级，传统招商模式面临三重挑战：

健康消费需求爆发：2025年“吾悦爱健康”活动带动OPPO销售增60%、小米增50%，验证区域健康刚需；

首店竞争白热化：青浦大融城2024年引进区域首店15家，分流年轻客群；

品牌黏性不足：非会员客群流失率年增15%，需重构商户-商场利益绑定机制。

招商升级本质：从“空间租赁”向“数据赋能+收益共享+生态共建”跃迁。

（二）首店经济2.0模式：全球筛选+场景定制

1. 首店分级策略与政策包设计

首店层级	招商目标	政策支持	云阿云资源导入
全球首店	Fitbit健康概念店	补贴装修成本30%+3年税收返还	硅谷研发中心技术对接
亚洲旗舰	lululemon瑜伽剧场	提供2000㎡跨层空间（含屋顶花园）	会员大数据匹配客群画像
区域定制	迪卡侬健身实验室	联合政府申请“大健康产业补贴”500万	青浦华为员工消费数据共享

标杆案例实践

Fitbit健康概念店：

模式创新：复刻新加坡政府合作模式（年增百万用户），设立“睡眠修复舱+健康数据银行”；

政策杠杆：前6个月免租，后6个月流水5%分成，政府健康补贴覆盖设备成本40%；

成效预测：单店月销破200万，带动高区租金溢价25%。

lululemon瑜伽剧场：

场景定制：借鉴成都“Align™动态剧场”经验，配置裸眼3D屏+声光系统；

分成机制：基础租金60元/㎡/天+课程收入20%分成，降低品牌初期成本压力

2. 首店经济配套基建

全球品牌数据库：接入2，000+健康品牌供应链数据（含坪效、客群匹配度等12项指标）；

试运营实验室：B1层设500㎡创新店态孵化区，提供6个月低成本试错期（租金15元/㎡/天）；

政企合作通道：联合青浦区政府设立“首店引进基金”，对国际健康品牌给予落户奖励（最高200万元）。

表：首店经济绩效指标

指标	行业均值	青浦目标	达成路径
首店聚客效应	日均3000人	5000人+	吉尼斯IP联动月活
首店坪效	1200元/㎡	3000元/㎡	华为员工定制服务
区域客流占有率	35%	50%+	迪卡侬免费体测引流

（三）收益共享机制创新：三级租金模型+柔性扶持

1. 三级租金模型落地路径

1.1三级租金模型一览表

租金类型	具体内容	适配楼层 / 区域	代表品牌	落地路径	核心作用
基础租金	设定保底租金金额，为商场提供稳定的基础收益	各楼层常规铺位，尤其低区优质位置	迪卡侬健身角、盒马健康市集等配套品牌	根据楼层位置、面积、市场行情等因素综合评估，确定合理的保底租金价格。定期对租金水平进行市场调研和评估，适时调整基础租金标准	保障商场在商户经营波动时仍有稳定的收入来源，维持运营基本开支，降低经营风险
销售额分成	根据商户实际销售额，按一定比例收取分成租金	高潜力品牌所在区域，如 1 层临街铺位、2 层创新品牌集中区	lululemon 亚洲旗舰店、元气森林 Lab 店等灯塔品牌与创新品牌	与商户签订合同时，明确约定分成比例。通过云阿云系统实时监测商户销售数据，确保分成租金准确核算。根据品牌成长和市场变化，动态调整分成比例	将商场收益与商户经营业绩深度绑定，激励商户提升销售额，实现商场与商户的共赢；在市场向好时，商场可分享商户增长红利，提高整体收益
IP 授权收益	针对具有品牌 IP 价值的商户，收取 IP 授权使用费用或参与内容增值分成	举办特色活动、具有强 IP 属性的区域，如 3 层举办健康主题活动区域、举办联名活动的空间	Apple Wellness、举办联名活动的品牌等	挖掘商户品牌 IP 价值，评估其市场影响力和潜在增值空间，制定合理的 IP 授权费用标准或分成方案。协助商户开展 IP 相关活动，提升 IP 价值和影响力，扩大分成收益来源	利用品牌 IP 的吸引力和影响力，为商场带来额外收益；丰富商场的商业内容和消费体验，提升商场的品牌形象和市场竞争力

1.2逻辑性解释

收益保障体系构建：基础租金作为三级租金模型的基石，为青浦吾悦广场提供了稳定且可预期的资产收益保障。对于盒马健康市集等配套品牌，通过基础租金确保商场日常运营成本得以覆盖，维持运营的稳定性，规避因商户经营不善导致的租金损失风险，如同为商场收益打造了坚实的 “安全网”。

增长利益深度绑定：销售额分成机制巧妙地将商场与商户的利益紧密相连。以 lululemon 亚洲旗舰店、元气森林 Lab 店等品牌为例，这些品牌具有较强的市场竞争力和增长潜力。当商户积极开展营销活动、提升产品和服务质量以提高销售额时，商场能同步获得分成收益的增长，实现双方利益的协同发展。这种机制促使商场与商户形成 “命运共同体”，共同致力于提升商业综合体的整体经营业绩。

IP 价值多元挖掘：IP 授权收益聚焦于品牌的文化和内容价值挖掘。Apple Wellness 等具有强大品牌 IP 的商户，其独特的品牌形象和粉丝群体能为商场带来流量和关注度。通过收取 IP 授权费用或参与内容增值分成，商场不仅拓展了收益渠道，还能借助品牌 IP 举办各类主题活动，如健康讲座、新品发布会等，丰富商场的消费场景和文化内涵，吸引更多消费者，提升商场的品牌价值和市场吸引力，实现从传统租金收益模式向多元化价值变现模式的转变

基础租金：按楼层动态定价（1层80元/㎡/天 → 5层40元/㎡/天），保障现金流稳定性；

1.3销售额分成

健康科技类：流水3%-8%（如Keep智能舱）；

零售类：梯度分成（月销50万以下5%，50-100万7%，100万+10%）；

1.4 IP授权收益

品牌使用“吾悦爱健康”IP支付授权费（如OPPO联名款分润15%）；

健康数据脱敏交易分成（向供应链企业收取CDP服务费）

2. “6+6”扶持政策深化

前6个月免租：覆盖装修期及冷启动阶段，降低品牌现金流压力；

后6个月梯度分成

月销售额	分成比例	案例应用
＜30万元	5%	新锐功能餐饮品牌
30-50万元	10%	Keep智能健身舱
＞50万元	15%	lululemon联名课程

特别条款：对研发型品牌（如Fitbit实验室）提供设备采购贷款贴息（年化3%）

风险对冲机制

设立2000万元“品牌成长基金”，对因不可抗力亏损商户提供免息贷款；

引入香港24/7健身“分店收益互保”模式，集群内品牌共享客流

（四）数据驱动品牌汰换：全周期健康度管理

1. 品牌健康度仪表盘构建

部署云阿云AI系统，实时追踪三大核心指标：

坪效密度：健康业态基准值800元/㎡（传统零售2倍）；

客流转化率：到店率≥18%（参考大融城Z世代转化模型）；

会员渗透率：复购频次≥2次/月（依托4800万会员基数）。

表：品牌健康度预警阈值

指标	绿灯区	黄灯区	红灯区
坪效月环比	≥+5%	-5%~+5%	＜-5%
会员复购率	≥45%	30%~45%	＜30%
跨业态引流率	≥25%	10%~25%	＜10%

2. 焕新程序四阶执行机制

执行阶段	具体内容	触发条件	执行主体	预期效果	关键指标
数据预警	通过云阿云系统实时监测品牌经营数据（销售额、客流量、客单价等），当数据出现异常波动时，触发预警机制	品牌销售额连续 2 周同比下降超 20%；客流量日均低于同楼层均值 30%；客单价连续 1 个月低于目标值 15%	云阿云数据分析团队、商场运营管理部门	及时发现品牌经营问题，为后续干预提供数据依据	预警准确率≥90%
约谈整改	对触发预警的品牌进行约谈，分析经营问题，要求品牌方在 7 个工作日内提交整改方案	收到数据预警通知后	商场运营管理部门、品牌方负责人	明确问题根源，促使品牌方重视并制定整改措施	整改方案提交及时率 100%
3 个月观察期	对提交整改方案的品牌，进行为期 3 个月的经营数据跟踪与观察	品牌提交整改方案后	云阿云数据分析团队、商场运营管理部门	评估整改效果，判断品牌是否具备持续经营能力	整改方案执行率≥80%
保留优化	若品牌在观察期内经营数据达标，允许其继续经营，并提供优化建议，帮助品牌进一步提升业绩	观察期内销售额恢复至预警前水平；客流量达到同楼层均值；客单价达到目标值	商场运营管理部门、品牌方	实现品牌稳定发展，提升商场整体经营效益	品牌业绩提升率≥10%
启动退出	若品牌在观察期内经营数据未达标，启动品牌退出程序	观察期结束，未达到保留优化标准	商场运营管理部门	及时淘汰经营不善品牌，优化商场品牌结构	退出流程合规率 100%

整改工具箱：

精准营销支援：开放30万高净值会员标签定向推送；

动线优化建议：基于AI热力图调整铺位（如助眠饮品移至睡眠舱出口）；

成本管控方案：接入盒马供应链降本15%5。

退出补偿机制：

过渡期3个月租金减免；

品牌资产回购评估（设备按残值50%回收）。

标杆应用案例：

迪卡侬健身角焕新：

原模式：传统器械展销（坪效600元/㎡）；

数据预警：会员复购率仅28%（红灯区）；

整改动作：

增设“免费体测区”引流至付费课程；

联名超级猩猩开发“商圈HIIT”定制课；

成效：3个月后坪效提升至1800元/㎡，跨业态引流率41%

（五）实施保障与效益预测

1. 组织架构升级

成立健康品牌孵化中心：

云阿云数据团队（算法工程师×5）；

品牌成功经理（按业态分责）；

政府关系专员（政策申报）。

KPI重构：招商团队考核首店占比（≥30%）及品牌健康度（绿灯率≥80%）。

2. 数字化基建设施

云阿云3.0系统升级：

整合Fitbit睡眠数据→轻食区推荐系统；

动态租金模型AI推演（模拟空置率对收益影响）。

区块链溯源应用：

盒马健康市集食材碳足迹上链；

IP授权收益智能分账。

3. 综合效益预测

维度	当前状态	3年目标	增长引擎
首店占比	8%	30%+	lululemon旗舰店引流
租金溢价	行业均值	+25%	健康品类分成收益
品牌汰换率	年15%	优化至8%	数据预警前置干预
轻资产收益	＜5%	20%+	IP授权+数据CDP服务

终极目标：通过招商策略进阶，推动健康业态毛利贡献率从20%提升至40%+，确立长三角健康消费枢纽核心地位16。

（六）策略验证案例

1.昆明吾悦广场盒马健康市集：

策略复刻：应用“三级租金+数据监测”模型；

成效：日均坪效3000元/㎡（传统超市1.8倍），会员复购率62%；

2.深圳24/7健身收益互保：

集群内品牌共享会员池，空置率降至8%（行业均值15%）。

此路径已纳入新城控股“百个健康实验室”计划，2026年前将复制至全国50座吾悦广场，成为商业地产4.0时代招商范式。

七、运营管理升维计划

（一）会员资产深度运营：构建“健康-消费”双循环生态

1.健康信用分体系（HCS）

实施要素	操作方案	云阿云技术支撑
数据融合	打通OPPO手表（心率/步数）、Keep（课程完成度）、微信运动（日活）等8大健康平台数据	开发API中枢系统，实现秒级数据同步
积分机制	设置动态兑换公式：1千步=1积分｜1小时瑜伽=50积分｜睡眠质量90分+=30积分	智能合约自动结算，防作弊算法误差率<0.5%
场景应用	积分抵现（100分=1元）；优先体验新品（如lululemon限量款需5000分预约）健康服务兑换（2000分=1次肩颈理疗）	积分商城智能推荐系统（转化率提升35%）
成效预测	参照苏州中心商场案例，HCS体系使会员月活提升40%，健康品类复购率增长25%

案例：深圳万象天地“活力银行”计划

接入华为运动健康数据后，会员运动量每提升10%，美妆/运动品类消费额对应增长7.3%，验证健康行为与消费的正向关联

2.健康大使社群裂变模型

模型环节	具体内容	执行方式	目标群体	核心权益	预期效果	关键作用
招募 KOC	通过线上线下渠道，筛选在健康领域有影响力、活跃度高、具备一定粉丝基础的个人成为健康大使	线上：在商场公众号、社群、社交媒体平台发布招募信息；线下：在商场内设置招募点，邀请优质会员、健身达人等加入	健身爱好者、营养师、健康博主、商场忠实会员等	获得成为健康大使的资格，进入社群裂变体系	吸纳 500 + 优质健康大使，为社群裂变提供核心力量	为社群裂变提供关键种子用户，利用其影响力吸引更多潜在用户
分层激励 - 顶级大使	给予年收入 15 万 + 的高额回报，并提供品牌代言机会	根据大使的拉新数量、社群活跃度、带货业绩等综合评估，每年评选出一定数量的顶级大使；品牌代言通过与商场合作品牌协商，为顶级大使提供代言资源	在健康大使群体中表现极为突出，影响力大、业绩优异者	年收入 15 万 + 现金奖励；获得商场合作品牌代言机会，提升个人品牌价值	激励顶级大使积极发挥影响力，带动更多用户参与，提升商场品牌知名度	树立榜样，激发其他大使的积极性，同时借助顶级大使的影响力扩大商场品牌传播范围
分层激励 - 骨干大使	提供新品优先体验资格，并给予 8% 的佣金分成	对拉新数量、社群活跃度、带货业绩等达到一定标准的大使，认定为骨干大使；商场与品牌商合作，为骨干大使预留新品体验名额；佣金根据大使推广商品的销售额计算发放	在健康大使群体中表现良好，有一定影响力和业绩者	新品优先体验，提前享受商场内健康相关新品；8% 的推广佣金，增加收入来源	鼓励骨干大使积极推广商品和社群，提高社群活跃度和销售业绩	壮大核心传播力量，促进商品销售和社群用户增长
分层激励 - 基础大使	赋予积分加速权益，积分可兑换礼品或优惠券	所有加入的健康大使均为基础大使，根据其日常参与社群活动、分享内容等行为给予积分加速奖励；积分可在商场积分系统兑换相应礼品或优惠券	新加入的健康大使，以及尚未达到骨干大使标准的成员	积分加速，更快积累积分以兑换心仪礼品或优惠券	提高基础大使的参与度和活跃度，培养其忠诚度	扩大传播群体，提升社群整体活跃度，为大使进阶提供动力
云阿云裂变工具	利用云阿云提供的专业社群裂变工具，辅助大使进行传播	为大使提供裂变工具使用培训；定期更新工具功能，优化使用体验	所有健康大使	便捷的传播工具，如生成专属邀请码、海报，自动统计拉新数据等	提高大使传播效率，使裂变活动更便捷、高效	降低大使传播门槛，提升传播效果，助力社群快速裂变
传播矩阵 - 微信社群	大使通过微信社群进行内容分享、活动推广、产品推荐等	大使建立或加入多个微信社群，定期发布健康知识、商场活动信息、商品推荐等内容；组织社群互动活动，如抽奖、问答等	微信用户，尤其是关注健康、消费的群体	获取健康知识和实用信息；参与社群活动，有机会获得奖品或优惠	扩大品牌传播范围，增加用户粘性，促进社群用户增长	利用微信庞大的用户基础，实现快速传播和用户积累
传播矩阵 - 抖音话题	大使在抖音平台发起或参与相关话题，发布短视频进行传播	大使制作有趣、有价值的健康相关短视频，植入商场品牌或商品信息；参与热门话题讨论，提高曝光度	抖音用户，覆盖广泛年龄和兴趣群体	观看有趣、实用的健康短视频，了解商场信息	借助抖音的流量优势，提升商场品牌知名度和影响力	利用短视频的强传播性和娱乐性，吸引大量用户关注
传播矩阵 - 小红书种草	大使在小红书发布种草笔记，分享健康产品使用体验、商场购物攻略等	大使撰写真实、有吸引力的种草笔记，搭配精美图片；与小红书博主合作，扩大传播范围	小红书用户，以年轻女性为主，注重生活品质和消费体验	获取真实的产品和购物推荐，发现新的健康产品和消费场景	通过口碑传播，提高商场内商品的销售转化率和品牌美誉度	利用小红书的种草属性，影响用户消费决策，促进销售转化

关键动作：

开发「健康任务分发系统」：大使领取“带3人体验空中瑜伽课”等任务，完成后获云阿云智能合约自动奖励

搭建「内容工厂」：云阿云AI生成500+条健康短视频模板，供大使一键分发

目标成效：6个月内孵化10个万粉级健康KOL，活动曝光成本降至行业均值1/3

（二）服务体验革命：打造“无感化-绿色化”双引擎

1.无感健康检测系统

设备部署点	技术实现	商业价值
主入口中庭	3D双目摄像头+步态分析算法	识别潜在运动损伤风险，导流至康复中心（转化率18%）
电梯厅	红外热成像体温监测	异常体温预警，联动送药服务响应<5分钟
餐饮区	AI营养分析镜：扫描餐盘自动计算卡路里	推荐轻食代餐产品（关联销售提升22%）
数据应用	生成个人健康报告 → 推送至会员APP → 定制业态推荐

隐私保护机制：

采用联邦学习技术，原始数据本地处理，仅上传脱敏特征值；通过ISO27701隐私认证。

以上数据由北京云阿云智库•商业地产项目数据库提供