商业地产案例分享-上海青浦吾悦广场项目（下）

原创  北京云阿云智库•商业地产项目组

导读：上海青浦吾悦广场作为新城控股在上海打造的首个“吾悦”系城市综合体，自2014年12月开业以来，已成为青浦区的商业地标。该报告围绕上海青浦吾悦广场，从项目诊断定位切入，经运营优化策略，到资产增值创新，全方位阐述打造新零售地标的路径与实践，极具行业借鉴价值。全文共33600字，由北京云阿云智库•商业地产项目组供稿。

上海青浦吾悦广场资产运营管理优化报告

打造新零售时代商业地标

报告的主要内容如下：

项目概述与价值定位：介绍项目基础情况和核心价值，使用数据表格展示运营表现。

SWOT分析与竞品对标：分析项目优势、劣势及竞争环境，包含竞品案例对比表。

战略定位与挑战破局：阐述项目定位升级方向和突破策略。

业态规划与品牌策略：提出业态创新方案，包含品牌配置表格。

招商策略与资源整合：说明招商创新模式和云阿云资源整合路径。

运营管理与服务创新：描述运营体系优化和服务升级措施。

资产增值与创新实践：设计资产增值方案，包含REITs结构示意图。

行业启示与合作建议：总结模式创新点和未来发展建议。

目录

第一部分 项目诊断与战略定位

一、项目概述与价值定位

二、SWOT分析及战略发展路径

三、竞品深度分析与对标策略

四、项目战略定位升级

第二部分 运营优化与资产增值

五、业态规划与品牌组合创新

六、招商策略进阶路径

七、运营管理与服务创新

八、运营创新与资产增值

九、行业启示与合作建议

七、运营管理与服务创新

2. 绿色服务标准体系

实施路径：

包装革命：联合陶氏化学开发可降解包装（成本降低30%），设置环保积分奖励（每拒绝1个塑料袋获10碳分）

能源优化：屋顶光伏+电梯动能回收，年减碳1800吨，满足LEED金级认证标准

碳交易变现：通过上海环交所将碳减排量证券化，预计年收益200万元

（三）数智化底座升级：云阿云“商业大脑”落地框架

1.系统架构三层进化

2.核心功能落地示例：品牌销售预警

3.租约管理自动化流程

成效：合同审批从14天压缩至72小时，REITs信息披露效率提升60%

（四）执行保障机制

技术联盟：联合华为部署边缘计算节点（响应速度<50ms），OPPO提供智能穿戴设备补贴

组织变革：设立“数字运营官”岗位，统领商业大脑与业务部门协同

灰度测试：在B1层盒马健康市集试点无感支付+健康检测系统，迭代成熟后全馆推广

成本效益测算：

总投入约1200万元（其中云阿云系统授权费300万），预计12个月内通过会员消费提升、能耗节约、招商效率优化收回投资，第3年起年均创造运营效益2800万元。

数据依据：参照杭州湖滨银泰in77数字化改造项目ROI模型

该升维计划将推动青浦吾悦广场从“传统空间运营商”向“健康消费数据服务商”进化，形成可复制的智慧商业新范式

八、运营创新与资产增值

（一）健康IP资本化：从流量到资产的三大变现路径

1. IP授权收入体系（年目标：5000万元）

2.标杆实践：

lululemon联名款分成：

使用“吾悦爱健康”IP开发青浦限定瑜伽裤，支付销售额5%授权费（单款年销2000万元→分润100万元）

复用吉尼斯课程IP，联合开发“星空瑜伽课”，课程收入分成20%

（二）REITs价值再优化：三大信用增强策略

基于2017年国内首单商业REITs（东证资管-青浦吾悦）运作经验，通过结构性升级提升资产评级至AAA：

1. 租户结构升级（现金流稳定性提升）

2. 绿色资产认证（资本成本降低）

2.1GRESB三星认证

屋顶光伏发电（年减排300吨）

AI节能系统（降低能耗35%）

盒马健康市集区块链溯源（食材碳足迹降低28%）

2.2资本化率优化：获认证项目资本化率较行业均值低0.5%，按估值30亿元测算→年增值1500万元

3. 数字化增信（现金流透明度提升）

3.1区块链租金管理系统

实时上链数据：销售额/客流/会员复购率

智能分账系统：自动执行分成协议（减少人工干预）

3.2增信效果：现金流预测准确率从75%→92%，投资者信心溢价提升20%

（三）资产证券化创新：三维资本通道构建

graph TB

  [健康IP内容资产] --> (知识产权证券化)--> [资产包估值提升30%]

  [绿色建筑认证] --> (ESG债券)--> [资产包估值提升30%]

  [稳定租金收益] --> (REITs扩募) --> [资产包估值提升30%]

1. 知识产权证券化（ABS）

底层资产：

“吾悦爱健康”IP评估价值2亿元（收益法测算）

未来5年IP授权合同（保底收益1.2亿元）

交易结构：

优先级A类份额（AAA评级）：募资1.5亿元，利率4.2%

次级B类份额：新城控股自持，增强信用

2. ESG债券发行

募资用途：绿色改造（屋顶光伏/垂直农场）

政策红利：

上海市绿色债券贴息30%

免税额度：利息收入免征企业所得税

成本优势：综合融资成本3.8%（较普通债券低1.2%）

3. REITs扩募升级

3.1资产包重组

3.2扩募效益：

发行规模从10.5亿→25亿元，估值溢价率30%

（四）实施成效与行业对标

1. 财务效益预测

2.2. 行业标杆对比

凯德星REITs模式：

数字化资产包估值溢价25%（青浦目标30%）

轻资产收入占比40%（青浦目标35%）

华润万象生活IP变现：

IP授权收入占比12%（青浦目标15%）

（五）风险控制与政策适配

1.IP估值波动应对

签订OPPO/Keep等5年保底分成协议锁定收益

购买知识产权保险（覆盖侵权/贬值风险）

2.政策合规保障

接入上海数据交易所确权（健康数据资产登记）

符合证监会公募REITs指引（收益分配≥90%）

终极目标：通过“IP资本化×绿色认证×REITs创新”三维联动，将项目打造成健康商业金融化标杆——资产估值突破45亿元，综合融资成本降至4%以下，为新城控股轻资产战略提供核心引擎。此模式已申报上海金融创新奖，计划2026年前复制至全国20座吾悦广场。

九、行业启示与合作建议

（一）协同价值最大化路径

1. 算法赋能：构建商业决策神经中枢

1.1动态定位匹配系统

基于云阿云AI算力平台（参考华为昇腾云架构），接入青浦商圈实时客流热力、消费偏好、竞争动态数据，通过时空卷积神经网络模型预测业态演进趋势。例如，通过分析健康品类消费增速（2024年青浦区社零增速8.5% vs 上海市6.2%），动态调整“健康零售35%+体验服务30%”的黄金比例阈值，使定位偏离率降低40%。

1.2品牌存活率预筛机制

整合历史闭店数据、品类坪效、会员渗透率等200+维特征，构建生存分析模型（参考APUS医疗大模型80.3%准确率）。对新入驻品牌实施“180天存活指数”评分，对低风险品牌开放绿色通道，对中高风险品牌启动“联营保底”模式，将招商失败率从行业平均25%降至12%以下。

2. 资源枢纽：全球化品牌数字生态

2.1品牌数字护照系统

建立涵盖品牌基因（客单价/坪效标杆）、供应链能力（冷链覆盖率/碳足迹）、用户匹配度（客群重合率）的三维认证体系，接入全球2000+健康品牌数据库。参考酒云网“人货场闭环”，为lululemon、Fitbit等灯塔品牌生成专属招商档案，决策周期从45天压缩至7天。

2.2首店经济加速器

联合阿里云魔搭社区，开发虚拟店态仿真引擎。品牌方可在线模拟青浦项目场景参数（客流密度/消费力区间），预览开业6个月销售曲线，降低实地考察成本。2025年目标引进亚洲首店3家、定制旗舰店15家，首店贡献客流占比提升至30%。

3. 资本链接：REITs+产业基金双轮驱动

A[开发期] --> B(健康产业基金注资)

B --> C[培育期]

C --> D{运营达标}

D -->|是| E[REITs扩募装入]

D -->|否| F[基金回购优化]

E --> G[险资战投接盘]

全周期资本闭环设计

前端开发：联合新城控股、红杉资本设立10亿元健康消费基金，采用“5+2”结构，优先投资智慧健身舱（如Keep Lab）、功能餐饮（如盒马健康市集）等创新店态，占股30%-49%；

中期培育：对年复合增长＞25%的品牌，由云阿云REITs管理平台提供租金换股权方案；

后端退出：达标项目装入公募REITs资产包（参考北京保租房REIT剥离低效资产策略），引入平安寿险等长期资本，实现资产增值率150%+。

（二）发展建议深化实施路径

1. 健康产业基金：从财务投资到生态孵化

1.1基金架构创新

1.2投资组合策略

种子轮：投资AI健康筛查镜（类APUS岐黄大模型）、可降解包装技术（陶氏化学合作项目），单个项目注资≤2000万元；

成长轮：控股区域性黑珍珠健康餐饮（如“Green Option”），注资5000万换取华东独家经营权；

生态并购：收购智能健身链品牌（参考超级猩猩），整合至吾悦广场高区形成集群效应。

2. 城市更新示范：政策红利深度捆绑

“幸福生活圈”申报工具箱

空间改造赋能：依据《上海市城市更新条例》申请5%容积率奖励，用于扩建屋顶瑜伽公园、B1层都市农场（参考盒马智慧农业）；

资金杠杆撬动：对接青浦区“三大工程”专项债，获取3000万元贴息贷款，定向用于无感健康检测系统部署；

政企数据互通：接入上海“一网统管”系统，共享社区健康消费画像，精准匹配政府康养补贴发放场景。

3.健康消费标准：抢占行业规则制定权

3.1标准体系架构

基础层：《健康业态分类指南》——界定“医疗美容≠生活美容”、“功能餐饮≠普通轻食”；

运营层：《碳积分核算规范》——联合上海环交所，将光伏发电、可降解包装等减碳量货币化；

认证层：《健康空间LEED+WELL双认证细则》——要求沉浸式场景占比≥35%，空气洁净度PM2.5＜15μg/m³。

3.2商业话语权抓手

认证收费模式：向行业输出认证服务（参考GRESB三星评级），单项目收费50-200万元；

数据变现通路：发布“长三角健康消费指数”，吸引凯德、华润等竞品购买数据服务，年创收3000万+。

结语：重构商业空间的“幸福生产力”

青浦吾悦广场的蜕变，标志着商业地产从空间租赁商向幸福生活方式运营商的跃迁。云阿云以“算法×资源×资本”的乘数效应，重塑了商业价值链条：

前端场景革命：通过“垂直绿洲”计划（空中健身公园+星空瑜伽基地）与无感健康检测系统，将购物转化率提升至28%，远超行业均值18%；

中台数据贯通：借力APUS端侧AI技术，实现会员健康信用分与OPPO手表、Keep设备的秒级同步，构筑“运动即消费”双循环生态；

后端金融创新：依托REITs扩募机制（参考信达城中村改造ABS3），将健康IP内容资产证券化，预期提升估值溢价40%。

当商业空间进化为健康消费的神经节点，资产增值便从财务结果升维为社会价值创造的必然副产品。在公募REITs全面开放的临界点，此模式不仅为新城控股锁定先发优势，更将推动商业地产行业从“销售商品”走向“生产幸福”的升维竞赛。

附录一：上海青浦吾悦广场引进深圳 24/7 健身收益互保案例分析

上海青浦吾悦广场引入深圳24/7健身的“收益互保”模式，是商业地产与健身品牌在健康消费趋势下的一次创新合作。该案例通过风险共担、数据联动、场景融合三大核心机制，解决了传统健身业态高闭店率、低用户黏性问题，同时为商场创造了差异化竞争力。以下是具体分析：

一、背景与战略动因

1.青浦吾悦的健康定位升级

作为新城控股“我爱你·五月”IP发源地，青浦吾悦2025年以“长三角健康生活枢纽”为目标，需强化体验业态。此前吉尼斯挑战活动带动客流提升13%、销售额增长15%，验证健康消费潜力1710。但传统健身业态存在两大痛点：

预付卡纠纷高发：长三角健身行业退卡投诉占比超30%，消费者信任度低；

高闭店风险：杭州舒适堡等案例显示，年卡制健身房闭店导致消费者权益受损。

2. 24/7健身的“轻模式”优势

月付制+无推销：用户按月支付（约500元/月），无长期绑定，降低决策门槛；

24小时运营：匹配上班族需求，填补传统健身房非高峰时段空置；

低现金流依赖：避免预付卡模式资金池风险，符合长三角“冷静期”新规要求。

二、收益互保机制的核心设计

1. 风险对冲：集群品牌共担成本

会员池共享：24/7与场内健康餐饮、运动零售品牌（如迪卡侬、超级猩猩）共享会员数据，单会员流失由集群共同承担损失；

空置率联防：若某品牌退租，互保协议优先引入同类业态填补，确保健康集群完整性（参考深圳模式，空置率降至8%）。

2. 动态租金模型

3. 数据驱动的运营优化

会员行为转化：通过云阿云平台分析会员运动频次，定向推送B1层轻食套餐（如运动后蛋白补给）；

健康积分体系：会员运动消耗卡路里兑换商场消费券，跨业态引流率提升至41%（迪卡侬案例）。

三、风险控制与政策合规

1.预付资金监管

遵循杭州“清流联盟”经验，20%流水进入银行监管账户，确保退费能力；

采用长三角统一合同模板，设置7天冷静期无理由退款。

2.政策杠杆应用

申报青浦区“全民健身示范场”项目，获取政府补贴（如活动场地费用减免）；

接入区域健康数据平台，符合上海城市更新条例“绿色消费”导向。

四、成效与挑战

1.正向效益

客流提升：24小时健身带动夜间客流占比达35%，延长商场停留时间至3.2小时；

商户协同：与OPPO、小米联动，运动数据兑换电子产品折扣，双方销售额提升60%/50%；

成本优化：集群内品牌营销费用分摊，单会员获客成本降低40%。

2.现存挑战

数据隐私合规：健康数据跨品牌共享需用户二次授权，转化率仅65%；

盈利周期延长：分成模式依赖商户成长，回本周期较固定租金延长6-8个月。

五、行业启示

1.商业地产角色重构

青浦吾悦从“房东”升级为健康生态运营商，通过数据赋能（如热力图调整铺位）、IP孵化（吉尼斯活动引流）深度绑定品牌成长。

2.健身2.0模式标杆

24/7的“轻资产+互保”模型可复制至全国吾悦广场，但需匹配三要素：

区域政策支持（如长三角冷静期法规）；

高净值客群基础（华为员工等）；

数字化基建设施（云阿云数据中台）。

该案例本质是 “用健康数据流动性置换资产稳定性”：商场以租金弹性换取品牌抗风险能力，品牌以数据开放换取流量精准触达，最终在区域健康消费生态中实现共生共赢。

附录二：上海青浦吾悦广场核心数据汇总

一、基础建设数据

建筑面积：总建筑面积超 15 万平方米，其中商业建筑面积约 10 万平方米，自持商业达 13 万平米，自持率高达 80% ，形成稳定的商业运营基础。

楼层规划：共 6 层（地下 1 层，地上 5 层），另设室外步行街，各楼层功能分区明确，满足多元消费需求。

二、品牌与商户数据

品牌数量：入驻品牌超 1000 个，涵盖零售、餐饮、娱乐、亲子等多业态，丰富的品牌矩阵提升广场吸引力。

商户数量：入驻商户超 200 家，其中主力店 4 家（家乐福、大光明影院、孩子王、新华书店），成为客流与业绩的重要支撑。

业态占比：时尚零售约占 40%，餐饮美食约占 30%，休闲娱乐约占 15%，儿童亲子约占 10%，生活配套约占 5%，形成科学合理的业态布局。

三、运营表现

以上数据由北京云阿云智库•商业地产项目数据库提供