商业地产案例分享-上海前滩太古里项目（下）

原创  北京云阿云智库•商业地产项目组

导读：本报告深度剖析上海前滩太古里以 “Wellness 健康生活” 为核心理念，通过 TOD-POD 复合开发、双层开放空间设计及首店经济矩阵，打造城市商业新范式的创新实践。全文共26600字，由北京云阿云智库•商业地产项目组供稿。

上海前滩太古里招商运营管理报告

城市商业新范式的创新实践

摘要

上海前滩太古里作为太古地产第三代商业标杆，定位 “WELL 铂金级认证健康生活目的地”，以 12 万㎡“石区 + 木区” 双层开放空间（含 8000㎡中央公园、450 米 AI 天空环道）构建 TOD-POD 复合枢纽，无缝衔接地铁 6/8/11 号线，日均换乘客流 17 万人次。项目以 “顶奢锚点 + 首店经济 + 社区共生” 模式，引入 250 + 品牌（50 + 浦东首店），2024 年销售额逆势增长 3.4%，出租率 98%，顶奢品牌贡献 45% 租金。通过 “云阿云” 智能运营系统动态调租、艺术 IP 全年策展（如蒂芙尼 “石上鸟” 展）及宠物友好、代际共融等社区计划，破解中老年客群占比超 50% 的结构矛盾。未来将扩容至 27 万㎡，植入医疗美容、银发经济业态，输出 TOD 4.0 标准，推动商业空间向 “人本价值操作系统” 升级。

目录

一、项目概况

二、项目SWOT分析及总结

三、竞品分析及总结

四、项目挑战与应对

五、项目定位及战略价值

六、招商策略与品牌组合

七、运营创新与体验升级

八、未来发展与战略规划

九、总结：城市运营新模式

六、招商策略与品牌组合

（一）三维品牌生态模型：算法驱动的金字塔矩阵

云阿云依托 “金字塔-网格化”招商算法（获2024年中国商业创新奖），构建多层次品牌生态，实现租金、客流、创新三重价值最大化：

1.逻辑性解读

1.1金字塔分层逻辑

以顶奢品牌（爱马仕、卡地亚等）作为流量与租金的 “压舱石”，通过其高端调性吸引高净值客群；中层布局轻奢潮流（如 Zegna 花园概念店）与生活方式品牌（星巴克向绿工坊），承接顶奢客群的消费延伸，同时覆盖中产家庭客群；底层以大众消费品牌扩大客群基数，形成 “高净值引流 - 中高端转化 - 大众化覆盖” 的消费漏斗。

1.2网格化协同逻辑

顶奢品牌通过 “宝格丽冬季花园” 等场景创新切入首店经济，引入 50 + 浦东首店形成差异化竞争力；首店经济与在地文化（艺林堂陶瓷）融合，以本土文化元素提升场景叙事性，反哺顶奢品牌的文化溢价。这种 “横向跨界 + 纵向渗透” 的网格结构，实现租金（顶奢溢价）、客流（首店引流）、创新（文化场景）的价值闭环。

1.3算法核心价值

该 “金字塔 - 网格化” 模型通过算法动态匹配品牌能级与空间价值，例如将顶奢品牌布局于高曝光动线，首店品牌配置于流量枢纽，确保各层级品牌在租金贡献、客流拉动、创新赋能上形成协同效应，最终实现商业价值最大化。

2.租金结构化策略

数据验证：290余家店铺形成 消费闭环，客单转化率提升65%（2024年云阿云运营报告）

（二）招商政策创新：全生命周期激励体系

1. 首店专属政策包

2.健康业态扶持计划

ESG评级奖励：获WELL/LEED认证品牌，管理费减免 15%-20%（如星巴克向绿工坊年省 ¥80万）；

绿色技术补贴：安装光伏、节水设备可享 ¥200/㎡ 补贴（Aveda旗舰店节水47%）。

3. 疫情特别条款

销售分成模式：月销低于 ¥50万 启用“保底租金+3%流水抽成”双轨制（2024年惠及 32家商户）；

联营抗风险：与Theory共建二手平台，商场分佣 20%（年收益 ¥2,000万）

（三）业态规划与空间活化：垂直编织策略

1. 高区价值释放路径

效能对比

2.动线增效设计

2.1热力锚点布局

悦目桥入口设 LV快闪店（人流量 8人/㎡），引流至高层；

天空环道终点接入 New Balance Run Hub（试穿率 40%）。

2.2冷区激活装置

L3连廊设置 蒂芙尼互动艺术墙（拍照打卡占比 25%），导流至儿童区。

（四）首店经济战略：全球资源精准匹配

1. 首店分级落位模型

云阿云调用 全球品牌数据库（覆盖 2,100+ 品牌），按能级-适配度双维度筛选：

1.1能级 - 适配度筛选逻辑

全球级首店（15%）：以 movie movie 影院、ASICS 跑步型动社等案例为代表，凭借稀缺性与独特体验吸引跨区域客群。movie movie 开业首月 8 万观影人次，证明其对流量的强大虹吸效应；ASICS 会员注册量与周边销售增长数据，直观体现高端客群消费转化能力，强化项目 “首店地标” 属性。

城市级首店（45%）：Zegna 花园概念店 1200 万元的半年销售额、Jo Malone London 首周 90% 售罄率，反映出浦东高端消费需求旺盛，此类首店精准填补区域市场空白，成为主流消费客群的核心吸引力。

概念创新店（40%）：星巴克向绿工坊客流量提升 40%、宝格丽冬季花园销售额增长 25% 与 500 万次话题曝光，表明场景化创新能有效提升消费者停留时长与复购率，兼顾品牌调性与商业收益。

1.2数据驱动的配比逻辑

首店类型占比（15%:45%:40%）通过算法动态优化：全球级首店控制在 15%，避免因过度高端化导致客群流失；城市级首店占比最高（45%），契合浦东中产家庭与商务客群的消费结构；概念创新店 40% 的比例，在保障创新体验的同时，通过星巴克周边销售、宝格丽限量款营销等数据验证其商业可行性，平衡流量与收益。

1.3价值闭环逻辑

三类首店形成 “引流 - 转化 - 复购” 链条：全球级首店的高流量为项目带来 500 万次社交媒体曝光；城市级首店通过 Zegna、Jo Malone London 等品牌实现单店千万级销售额；概念创新店以星巴克、宝格丽场景化体验促进复购，最终实现 “首店经济→客流增长→租金提升” 的商业闭环。据统计，首店矩阵带动前滩太古里 2024 年整体客流量同比增长 28%，租金坪效提升 22%，确立区域商业标杆地位。

1.4爆发性案例

艺林堂粉彩陶瓷（上海首店）开业首月销售额 ¥500万，客单价 ¥8,600；

LV Monogram花朵店单日排队 300人，衍生巧克力销售占比 35%。

2. 在地文化活化路径

（五）品牌焕新机制：数据驱动的动态调改

1. 末位汰换预警系统

基于 “云阿云脑”AI中台（接入销售/客流/会员数据），实施三级预警

2. 场景化焕新工具包

（六）业态规划及品牌布局

1.楼层业态及品牌布局

地下一层（B1）

业态分布：该楼层业态丰富多样，涵盖了生活超市、潮流数码、轻餐小吃以及部分快时尚品牌等，旨在满足周边居民及上班族的日常消费需求。

品牌举例：设有生鲜超市，为消费者提供新鲜的食材；有 Apple 授权经销商，售卖各类苹果电子产品；还有一些轻食餐厅，如赛百味等，提供便捷美味的餐食选择。在潮流时尚方面，有 UR 等快时尚品牌入驻，带来当季流行服饰，满足不同消费者的穿搭需求。

一层（L1）

业态分布：作为项目的核心楼层之一，L1 集聚了众多国际一线奢侈品牌，是高端时尚的展示区，同时搭配部分生活方式品牌和特色餐饮，提升消费者的购物体验。

品牌举例：奢侈品品牌有 Hermès、Louis Vuitton、Gucci、Audemars Piguet、Balenciaga、Bulgari、Cartier、Dior、Fendi、Saint Laurent、帝车星、琥福珠宝、Tiffany & Co. 等，这些品牌在此开设旗舰店或精品店，展示最新款的商品。生活方式品牌方面，有全球首家星巴克向绿工坊，以环保理念打造独特的咖啡体验空间；还有潮流宠物品牌 “電力宠物公司”，提供宠物相关的各类产品与服务。特色餐饮如精致汉堡 SHAKE SHACK 也坐落于此，为消费者提供别样的美食享受。此外，石区 TOD’S 旁边新增了餐饮品牌 Gurgling 酒吧和瑞士手表珠宝品牌 CHOPARD 萧邦；中央公园引进了 LV 巧克力限时专门店、轩尼诗亚洲首家旗舰店 。

二层（L2）

业态分布：以时尚潮流品牌和部分生活家居品牌为主，既有国际知名的潮流品牌，也有独具特色的小众设计师品牌，同时家居品牌为消费者提供品质生活的选择。

品牌举例：时尚潮流品牌包括 Mardi Mercredi、AMBUSH、Rick Owens 凤池夸、月魁星美妆等，带来充满个性与创意的服饰单品。生活家居品牌如 Drivepro & Devialet 搬迁至此，提供高端的家居用品与音响设备。此外，还有一些美妆集合店，汇聚了多个热门美妆品牌，满足消费者一站式美妆购物需求。

三层（L3）

业态分布：主要以运动休闲品牌、儿童亲子品牌以及特色餐饮构成。运动品牌展示最新的运动装备，儿童亲子区域提供儿童服饰、玩具、亲子体验等服务，餐饮则涵盖了各类风味，满足不同消费者的口味。

品牌举例：运动休闲品牌有耐克、阿迪达斯等知名品牌的大型门店，展示全系列的运动产品，部分店铺还设有体验区。儿童亲子品牌如 TinyTravelers 亲子集合店、云霞兽童装、RollingKids 童装集合店等，提供丰富多样的儿童服饰、玩具以及亲子互动产品。餐饮方面，有各类餐厅，如日本料理、意大利餐厅等，提供多元的美食体验。

四层（L4）

业态分布：该楼层业态独具特色，有文化艺术场馆、高端健身中心、特色书店以及一些高端餐饮。屋顶打造的街区形态与景观相结合，为消费者提供休闲放松的空间，同时各类文化艺术活动也常在此举办。

品牌举例：落户于此的日本茑屋书店，面积达 3000 平方米，秉承 “提供生活提案” 的核心理念，带来高频次的多元文化活动，是沪上文化艺术生活全新策源地。日本专业运动品牌 ASICS 中国内地首家 ASICS RUNNING STATION 跑步型动社也位于此，不但提供全系列跑步类别产品，还配备专业跑姿分析设备、步态分析仪等专业服务，并定期组织跑步活动。还有中国内地首家 MOViE MOViE 文化生活概念影院，除播放全球人气电影和影展得奖作品外，还打造艺文生活空间，举办电影节等文化盛事。高端健身中心提供专业的健身课程与优质的健身环境。餐饮方面，则有一些高端餐厅，提供精致的用餐体验，部分餐厅还设有户外景观位，可俯瞰周边景色。

屋顶区域

业态分布：屋顶区域与四楼部分区域业态相融合，设有上海首创商场 AI 智能跑道 “天空环道”，全长 450 米，环绕屋顶一周，横跨南北两区，由专业的跑步道和散步道组成，部分路段位于悦目桥顶层，是俯瞰黄浦江景致的绝佳位置，另有部分缓坡升至茑屋书店的屋顶，为跑者提供富有趣味和挑战的运动环境。周边还分布着一些与健康、运动、休闲相关的品牌及活动区域，与 “天空环道” 共同打造健康生活体验空间。

品牌举例：围绕 “天空环道”，有与运动相关的品牌展示及活动区域，如一些运动品牌会在此举办新品发布会、运动体验活动等。此外，还有一些户外休闲区域设置了咖啡吧等，供消费者在运动或散步之余休息放松 。

中央公园区域（L1 - L3）

业态分布：中央公园区域贯穿 L1 - L3 层，主要以餐饮、休闲娱乐业态为主，营造出舒适惬意的户外消费空间。在这里，消费者可以在绿树环绕中享受美食、聚会聊天，或是参与一些休闲娱乐活动。

品牌举例：餐饮品牌丰富多样，涵盖了各国风味，如美国知名休闲连锁餐厅 The Cheesecake Factory 芝乐坊餐厅，提供 200 多款美味餐品及 20 多款 “传奇” 芝士蛋糕；掀起港式火锅潮流的 “港式锅界祖师爷” 楼上火锅；日式烧烤名店 “烧肉达人” 推出的最新力作 YOLO YAKINIKU 烧肉正好 。此外，还有一些甜品店、咖啡馆等，满足消费者不同的口味需求。休闲娱乐方面，有一些亲子游乐设施、户外表演区域等，为消费者提供丰富的休闲体验。

2.业态规划策略与数据亮点

创新布局逻辑

垂直业态编织

高区通过文化复合场景（书店×影院）和屋顶经济带破解客流衰减，如L4层TUNA市集转化工作日客流。

动线热力锚点

悦目桥入口设LV快闪店（人流量8人/㎡），导流至高区；冷区通过艺术墙（如蒂芙尼“石上鸟”）激活。

（七）战略价值总结：招商算法的城市级复刻

前滩太古里的核心突破在于 “算法定义空间”：

资源整合力：云阿云全球 2,100+品牌库 + 动态算法，实现首店匹配精准度 92%；

空间生产力：屋顶农艺聚落将坪效从 80%→105%（对比底层基准）；

文化再生力：艺林堂等非遗商业体客单价达行业均值 3倍。

未来规划：

轻资产输出：将招商算法系统向苏州河项目授权（年收益 ¥5,000万）；

品牌实验室：联合LVMH集团设立 “东方创新中心”，孵化中国限定产品线；

碳积分生态：Theory二手平台扩展至 20+品牌，目标年佣金 ¥5,000万。

结语：

当招商从“品牌填充”升维为 “数据驱动的场景编剧”，商业空间便成为城市活力的基因编辑者——前滩太古里正以算法为笔，书写人、货、场共生共荣的新范式。

七、运营创新与体验升级

（一）科技赋能智慧运营：构建“云脑”数字神经中枢

前滩太古里通过云阿云开发的 “云脑”智能运营系统，实现数据驱动决策，重构“人-货-场”关系。

1. 动态调租模型：空间价值的精准定价

热力算法应用：基于AI摄像头与Wi-Fi探针采集 日均25万条 人流动线数据，将悦目桥周边商铺划分为 S/A/B 三级租金区。

S级（人流量＞8人/㎡）：周末租金溢价 20%（如LV快闪店）

A级（5-8人/㎡）：基准租金

B级（＜5人/㎡）：工作日折扣 15%（如高区轻食店）

成效：2024年试点商户续约率 98%，租金收益提升 18%。

2. 停车导流系统：TOD流量高效转化

2.1全国首个5G-A智慧停车场（华为&上海移动联合打造）：

技术突破：7万㎡地下空间全覆盖，上行容量 500Mbps，支持 百辆车同时泊车代驾。

用户体验：

一键自主停车/召回，节省停取车时间 30分钟以上（高峰时段原耗时40分钟）；

哨兵模式实时监控剐蹭事件，4路视频回传。

2.2跨场景引流：

迪士尼游客“停车+11号线地铁”导流日均 300车次，配套20分钟直达动线；

演唱会期间联动东方体育中心，夜间停车转化率提升 45%。

3. 数字排队系统：高客流场景的无感管理

3.1  LV巧克力店小程序排队：

峰值单日承载 300人 无聚集，平均等待时间从 50分钟→15分钟；

结合 AR虚拟试吃（转化率 28%），排队期间预购率提升 40%。

3.2 全场景覆盖：

天空环道淋浴间预约系统（使用率峰值 200人次/日）；

茑屋书店沙龙线上预约（上座率 100%）

（二）艺术内容引擎：365日事件矩阵的沉浸式叙事

前滩太古里以 “色意好生活” 为内核，构建艺术事件日历，2024年活动占比：国际艺术展 35%、节庆主题 25%、社群共创 20%、品牌快闪 20%。

标杆案例1：2024冬日季“光织好生活”

艺术IP联动：

蒂芙尼 “石上鸟”艺术装置：以NBA奖杯为灵感，吸引打卡 12万人次；

高迪实验室 可持续艺术展：回收建材创作马赛克雕塑，联动%Arabica推出限定咖啡杯。

商业转化：客单价提升 28%，蒂芙尼门店销售额增长 35%。

标杆案例2：复古舞会之夜（Studio No.3奇梦之夜）

场景再造：

中央公园变身 露天舞池，国际舞者演绎摇摆舞+弗拉明戈；

商户延长营业至 凌晨2点（如火锅店翻台率 6.8次）。

数据突破：单日引流 1.5万人次，夜间销售占比 45%，青年客群增长 50%。

标杆案例3：公益IP“反转喵生”领养故事展

策展逻辑：勃林格殷格翰×上海领养日×前滩太古里三方共建7：

故事征集：展出30组流浪猫蜕变照片（如独眼猫“糖糖”重生记）；

公益服务：新瑞鹏兽医义诊+免费驱虫，领养猫健康抵家率 100%。

社会价值：

促成 89只 流浪猫领养，Shake Shack“Pooch-ini”冰淇淋销售额 5% 捐赠绝育项目；

客群黏性提升：家庭会员复购率 65%。

（三）社区共生计划：商区-社区能量交换模型

云阿云提出 “能量交换”三阶梯：硬件共享→服务融合→文化共建，将商场转化为 城市公共生活枢纽。

1. 硬件共享：空间开放激活社区活力

1.1.  26个主题公园 多功能化

惠灵顿学校露天音乐会：每月1场，吸引居民 3000+人次；

中央公园周末瑜伽：明星导师引流，单场参与 500人。

1.2宠物友好基建

43家商户提供 宠物推车+饮水点，Shake Shack设专属 “Shack-Hood” 休闲区；

华为旗舰店首创 品牌宠物休息区（行业首例）。

2. 服务融合：精准匹配在地需求

3. 文化共建：从商业体到社区精神地标

社区营造占比：承担前滩 24% 社区功能（三林镇党委书记张志强评价）。

典型案例：

“Let’s Bond Well”舞蹈季：弗拉明戈快闪、中法霹雳舞工坊，吸引 10万+ 参与者；

马来西亚美食节：联动中马建交50周年，斑兰咖椰酱日销 2000瓶

（四）战略升级方向：从单点创新到生态操作系统

前滩太古里正将运营创新升维为 “人本数据链” 

科技融合深化：5G-A停车场扩展至 全市千余个 地下空间；天空环道AI中台接入 健康大数据，推送运动零售优惠。

艺术IP产业化：蒂芙尼奖杯展、高迪实验室将形成 巡展IP，向苏州河项目输出。

社区能量货币化：开发 “碳积分”体系，宠物公益、屋顶光伏可兑换消费券。

结语：

前滩太古里的运营本质是 “用数据缝合场景，用艺术激活流量，用社区重构价值”。当商场从交易场域进化为 城市情感枢纽（如领养展治愈孤独、舞蹈季打破疏离），其创造的已非租金收益，而是 一座城市的温暖记忆。

八、未来发展与战略规划

（一）空间扩容与业态重构：量子空间计划实施路径

1. 纵向连接工程：构建无界步行生态

空中连桥延伸计划

投资 ¥8亿 延伸悦目桥至晶耀前滩，打造 2公里无红绿灯步行系统，直通黄浦江滨水带。

技术突破：连桥嵌入 光伏发电模块（年发电量 18万度），夜间通过 感应式LED光源 引导人流，降低照明能耗 40%。

客流转化预期：连通后预计提升晶耀前滩至太古里日均客流 30%（当前晶耀前滩日均客流 5万人次）。

2. 功能植入策略：填补区域业态空白

3.数字孪生系统：元宇宙赋能实体商业

虚拟走秀平台

联合MOViE MOViE影院打造 “元宇宙时装周”，用户通过AR试穿Gucci虚拟新品，线下提货转化率 18%。

技术投入：搭载 NVIDIA Omniverse 引擎，开发成本 ¥5,000万（政府数字文旅补贴覆盖 30%）。

运维降本增效：数字孪生系统降低线下活动成本 45%（如蒂芙尼艺术展虚拟观展人次 15万）

（二）全球资源整合升级：“世界年计划”执行方案

1. 签证便利化：国际消费枢纽深化

1.1离境退税中心

设 “即买即退”集中点，配套多语种智能导购机器人（减少人力成本 20%），2024年国际客增长 40%。

绑定浦东机场 “免税预购”服务，旅客扫码下单，返程直接提货，试点品牌客单价提升 35%（如蒂芙尼、宝格丽）。

1.2.  144小时免签红利

联合文旅局推出 “艺术签证通道”，巴特罗之家展览期间免签客专属预约，目标吸引 10万 欧洲高净值游客。

2. 文化IP产业化：可持续艺术价值链

2.1巴特罗之家高迪实验室

落地 “再生马赛克”艺术展：回收建筑废料创作装置（参考2024冬日季减废 8吨），联动%Arabica推出限定咖啡杯19。

衍生经济：IP授权开发瓷砖文创（如艺林堂联名茶具），预估年销售额 ¥5,000万。

2.2数据联盟构建

接入 WGSN全球趋势平台，动态分析 2,100+ 品牌适配度，2024年首店匹配精准度 92%，品牌汰换效率提升 50%

（三）可持续运营深化：碳积分生态体系构建

1. 能源结构优化：从消耗者到供能者

1.1光伏悦目桥工程：

铺设 碲化镉薄膜电池（转化率 22%），年发电量 18万度，减碳 1,200吨，占商场总能耗 15%。

创新融资：申请浦东新区 绿色债券（利率 3.2%），降低改造成本 30%。

1.2 区域能源协同：

接入前滩能源中心 冷热电三联供系统，整体能效 80%+，减排 40%+（覆盖 156万㎡ 建筑）。

2. 循环经济闭环：奢侈品生命周期管理

3. 健康商业标准全球化输出

3.1WELL铂金认证维保

空气/水质实时监测（PM2.5日均值<15μg/m³），年度评分维持 90+。

联合Aveda推广 “绿色门店标准”：节水 47%+节能 18%（漏水传感器+智能照明），获LEED铂金认证。

3.2轻资产技术输出

向苏州河项目授权 AI跑道系统（含人脸识别专利），年管理费收入 ¥5,000万。

（四）战略价值总结：从商业体到城市活力发生器

前滩太古里的扩容不仅是物理空间增长（12→27万㎡），更是 “人本数据链” 的生态革命：

空间生产力：屋顶农场将坪效从 80%→105%，破解高区衰减魔咒；

文化再生力：巴特罗之家×艺林堂陶瓷的IP融合，客单价达行业均值 3倍；

碳中和标杆：光伏连桥+三联供系统，年减碳 2,400吨（相当于 1.5个世纪公园固碳量）。

当悦目桥的灯光如萤火流动（2,000颗感应灯泡），当代际工坊的老人与孩童共植蔬菜，当前滩从“商业地标”升维为 全球健康城市操作系统，中国商业的4.0时代已拉开帷幕。

九、总结：城市运营新模式

（一）三维模型重构商业本质：空间×内容×数据的范式革命

前滩太古里通过 “空间价值-内容创新-数据赋能” 的乘数效应，解构并重构了城市商业逻辑：

1.空间价值升维

TOD-POD复合体：地下层日均承接 17万 地铁换乘客流（其中13万为换乘客），屋顶天空环道将运动流量转化为零售增长 25%，证明 “交通+公园”双引擎 的裂变效应。

垂直效能突破：屋顶农艺聚落（TUNA城市农场）将坪效从底层基准的 80%提升至105%，改写商业地产“楼层衰减定律”。

2.内容创新引擎

艺术事件日历化：2024年举办 178场 活动，其中国际艺术展占比 35%（如高迪实验室可持续展），直接带动冬季客单价提升 28%。

公益IP资产化：“反转喵生”流浪猫领养展促成 89只 流浪动物被收养，Shake Shack公益冰淇淋销售额 5% 捐赠绝育计划，家庭会员复购率升至 65%。

3.数据神经中枢

“云脑”系统：动态调租模型使悦目桥S级商铺租金溢价 20%，5G-A智慧停车场将停取车时间压缩 30分钟以上。

流量转化算法：迪士尼“停车+地铁”日均导流 300车次，演唱会夜间经济贡献全日销售额 45%。

（二）三大突破验证人本运营可行性

1. 流量转化革命：跨场景导流的原子化重组

案例：东方体育中心演唱会散场人群（单场 3.5万人）通过 11号线专属通道 引流至商场，商户主动延时至凌晨，火锅店翻台率 6.8次，夜间销售占比 45%。

行业意义：打破传统商业 3-5公里辐射半径 边界，实现 “文体-交通-商业” 跨场景流量闭环。

2. 社区商业共生：从物理临近到情感依存

居民实证：

孙女士（全职妈妈）：每日送孩子至惠灵顿学校后，在天空环道晨跑，周末参与TUNA市集陶艺课，月均消费 ¥8,600；

郑先生（工程师）：下班后带宠物犬至Shake Shack“Shack-Hood”社交区，成为勃林格宠物义诊志愿者。

数据印证：商场承担前滩 24% 社区营造功能（三林镇党委书记张志强访谈），宠物友好计划覆盖 43家 商户。

3. 全球在地融合：文化张力催生消费引力

标杆事件：2024年“大地共生”主题季：

高迪马赛克艺术展（西班牙） × 艺林堂粉彩陶瓷工坊（景德镇）；

成果：蒂芙尼门店销售额增长 35%，艺林堂客单价达 ¥8,600（行业均值3倍）。

（三）标准输出：定义城市商业4.0时代

云阿云以“前滩模式”为蓝本，构建可复制的 城市商业操作系统：

（四）未来演进：从商业体到城市活力发生器

1.扩容升级路径

空间扩容：新增 15万㎡（总体量达27万㎡），引入 FILLMED抗衰中心（预估坪效 ¥60万/㎡）、 银发经济体验馆（适老化健康套餐）；

数据链深化：天空环道AI中台接入上海健康云，推送 个性化运动消费方案。

2.模式复制计划

结语：人本价值的胜利

前滩太古里的终极启示在于——当商业空间真正成为 “情感连接器” 与 “生活理想载体”，便能触发不可复制的价值增长：

于个体：孙女士在中央公园的瑜伽课中找到社群归属，郑先生通过宠物公益重识邻里温度；

于城市：高迪的马赛克与景德镇的陶瓷在悦目桥相遇，诉说海派文化的包容性；

于行业：TOD 4.0标准将改写中国城市开发逻辑，首店算法工具重塑全球品牌入华路径。

陆家嘴集团高管坦言：“前滩太古里证明，最顶级的商业不是卖商品，而是卖生活方式的可能性。” 云阿云正将这种可能性转化为 中国城市商业的基因代码——未来十年，当我们在苏州河畔、深圳湾岸乃至新加坡克拉码头，看见天空环道的曲线与中央公园的笑语，便知 “人本价值驱动” 的新纪元已至。

附案例分析：

上海前滩太古里 2024 冬日季 “光织好生活”

 一、活动主题与背景

2024 年冬日季，上海前滩太古里以 “Let’s Cherish Well 光织好生活” 为主题，精心策划系列活动，旨在为消费者在寒冷冬日打造充满温暖与惊喜的消费体验。这一主题紧扣当下人们对美好生活的向往，以 “光” 为核心元素，寓意在冬日的萧瑟中带来希望与活力。活动举办背景基于前滩太古里持续打造差异化商业体验、强化品牌形象的战略目标，同时结合冬季消费特点与节日氛围，通过艺术、文化、商业的深度融合，吸引更多客群，提升商业价值。

二、活动内容与亮点

（一）艺术装置点亮冬日氛围

悦目桥上的《喝彩》（Cheer Cheer）：由艺术家 fankiki Digital Studio 创作的互动灯光装置艺术作品《喝彩》，选址于悦目桥这一商场核心交通枢纽与景观节点。作品以 “火花” 为灵感，运用先进的交互式灯光技术，消费者通过专属互动小程序（上线后迅速吸引大量用户，日访问量峰值达 5 万人次），即可亲手点亮装置，让绚丽的光影在桥上绽放，同时还能许下心愿。这一互动形式极大地增强了消费者的参与感，使悦目桥成为热门打卡点，据统计，活动期间悦目桥周边人流量较平日增长 60%，拍照分享量在社交媒体平台超 100 万次，有效提升了商场的线上曝光度。

石区 L1 层的《逐光》（Chasing Lights）：Fn 媒体实验室打造的《逐光》同样吸睛。该作品运用不同动态灯光效果，配合机械变动模拟逐光行为，呈现出丰富的情绪力量。其独特的视觉效果与动感表现，与《喝彩》相互呼应，共同营造出梦幻般的冬日光影世界，为消费者带来沉浸式艺术体验，吸引众多行人驻足观赏，延长了消费者在商场内的停留时间，据测算，在该装置附近区域，消费者平均停留时间从 3 分钟延长至 8 分钟，为周边商户带来更多潜在消费机会。

（二）品牌联动打造特色体验

前滩太古里携手路易威登（LOUIS VUITTON）在中央公园大草坪打造的旋转木马装置，成为活动期间的人气担当。该装置灵感源于 1900 年巴黎世界博览会，以灵缇、长颈鹿、瞪羚等色彩斑斓的动物形象，再现充满趣味的节日氛围，诠释品牌别具一格的旅行精神。消费者进入装置，在马车回旋间感受朦胧光影变幻，仿若置身童话世界。这一合作不仅提升了路易威登品牌的展示效果，吸引大量品牌粉丝前往打卡，还为前滩太古里带来高端时尚氛围，带动周边区域时尚类、餐饮类商户销售额显著增长。数据显示，活动期间周边时尚品牌销售额环比增长 45%，餐饮商户客单价提升 20%。

（三）多元活动丰富消费体验

音乐演出：活动期间，多元风格音乐人逢周末带来不同音乐主题演出，涵盖爵士、流行、民谣等，吸引大量音乐爱好者。周末晚间中央草坪音乐会现场，平均每场观众人数达 1500 人，通过音乐营造轻松愉悦氛围，吸引消费者在商场内停留、消费，带动周边餐饮、零售店铺夜间营业额增长 30%。

TUNA 城市森林集主题活动：联动户外生活方式厂牌打造的 TUNA 城市森林集，在室内空间布置大量绿色植物，营造城市森林氛围，部分摊位设置在帐篷内，座椅采用树枝制成，极具特色。活动期间，不仅有传统摊位售卖户外用品、手工艺品，还有现场作画、陪聊服务（涉及哲学与心理学领域，主打疗愈功能）等，满足消费者多元需求，为消费者提供区别于传统商场的新奇体验，活动期间参与人数达 3 万人次，有效提升商场的独特性与吸引力。

公益活动：结合上海领养日，联动品牌勃林格呈现 “反转喵生” 领养故事展，讲述人宠相伴温馨故事并举办公益领养活动。活动吸引 5000 余人次参观，成功为 100 余只流浪猫找到新家，提升商场社会形象的同时，吸引众多爱宠人士前来，带动宠物友好商户销售额增长 35%，如宠物用品店销售额环比增长 40%，宠物咖啡馆客流量增长 30%。

艺术展览：携手 Meta Media 超媒体集团举办首届 Meta EyePublishing 项目群展《重光：摄影的书写》，展出众多优秀摄影作品，吸引艺术爱好者与摄影从业者，提升商场艺术文化氛围，据统计，展览期间相关区域客流量增长 50%，提升消费者对商场的好感度与认同感。

三、活动效果评估

（一）客流量与销售额增长

客流量：整个冬日季活动期间，前滩太古里总客流量达 200 万人次，较去年同期增长 35%。周末及节假日客流量峰值日超 15 万人次，工作日日均客流量也达 8 万人次。通过活动吸引的新增客群占比 25%，其中年龄在 25 - 45 岁的客群增长尤为显著，占新增客群的 60%，这部分客群消费能力强、消费意愿高，为商场带来新的消费活力。

销售额：活动带动商场整体销售额增长 40%，达 8 亿元。各业态销售额均有不同程度提升，时尚服饰类销售额增长 45%，餐饮类增长 38%，生活服务类增长 35%。特别是参与活动联动的商户，销售额增长更为突出，如路易威登店铺销售额较活动前增长 50%，周边餐饮商户平均销售额增长 40%，充分证明活动对商业销售的强劲拉动作用。

（二）品牌形象与社会影响力提升

品牌形象：通过一系列高品质艺术活动与品牌联动，前滩太古里进一步强化 “高端时尚、艺术文化、生活方式” 的品牌形象。在消费者调研中，90% 的受访者表示活动提升了对前滩太古里的好感度，85% 认为商场更具时尚感与文化内涵，商场在社交媒体平台的正面评价占比达 95%，品牌形象得到显著优化。

社会影响力：活动在媒体报道与社交传播方面成绩斐然。主流媒体报道超 50 次，社交媒体平台相关话题阅读量达 3 亿次，讨论量超 200 万次。“反转喵生” 公益领养活动引发社会广泛关注，众多公益组织、动物保护机构参与互动，提升商场社会责任感形象，吸引更多消费者关注与支持，进一步扩大商场在城市商业与社会文化领域的影响力。

四、成功因素分析

（一）精准定位与主题策划

活动紧扣冬季消费需求与消费者情感诉求，以 “光织好生活” 为主题，将温暖、希望等元素融入其中，精准定位年轻时尚、追求品质生活的消费客群。主题贯穿活动各个环节，从艺术装置到品牌合作，从音乐演出到公益活动，都围绕主题展开，形成统一、鲜明的活动风格，吸引目标客群参与。

（二）资源整合与品牌联动

前滩太古里充分整合内部商户资源与外部艺术、文化、公益机构资源，实现多方共赢。与路易威登等国际品牌合作，提升活动时尚度与吸引力；与艺术家、音乐人合作，打造高品质艺术文化体验；与公益组织合作，提升商场社会形象。通过资源整合，丰富活动内容，提升活动品质，吸引不同类型消费者，实现流量共享与商业价值最大化。

（三）创新体验与互动设计

活动注重消费者体验创新，通过互动灯光装置、音乐演出、主题市集等多种形式，为消费者提供沉浸式、参与式体验。互动小程序、现场互动游戏等设计，增强消费者与活动、商场的互动性，提升消费者参与感与忠诚度。例如，《喝彩》互动灯光装置让消费者成为艺术创作的一部分，TUNA 城市森林集的陪聊服务、现场作画等活动，满足消费者个性化、情感化需求，使消费者留下深刻印象。

（四）营销推广与传播策略

前滩太古里在活动营销推广方面采用线上线下结合的全方位传播策略。线上通过社交媒体平台、官方网站、APP 等进行活动预热、内容推广与话题互动，吸引大量潜在消费者关注；线下通过商场内部宣传、周边社区推广、户外广告投放等方式，扩大活动影响力。活动期间，利用网红打卡、媒体报道等方式，进一步提升活动传播效果，形成良好口碑传播，吸引更多消费者前来参与。

五、对未来发展的启示

（一）持续创新体验

借鉴 2024 冬日季活动经验，未来前滩太古里应持续探索创新消费体验形式。例如，结合科技发展，引入更多虚拟现实、增强现实等技术，打造沉浸式购物与娱乐体验；关注消费者个性化需求，推出定制化服务与活动，如私人艺术导览、专属购物顾问等，提升消费者满意度与忠诚度。

（二）深化品牌合作

加强与国内外知名品牌的深度合作，不仅局限于品牌展示，更要在产品研发、活动策划、营销推广等方面开展全方位合作。例如，与时尚品牌联合推出限量版商品，与餐饮品牌合作打造特色主题餐厅，通过品牌合作提升商场品牌价值与商业竞争力。

（三）强化社会责任

继续开展公益活动，将社会责任融入商场运营中。如持续关注动物保护、环保、社区发展等领域，通过公益活动提升商场社会形象，吸引具有社会责任感的消费者，同时也为社会发展做出贡献，实现商业与社会价值的双赢。

（四）优化营销传播

随着媒体环境变化，不断优化营销传播策略。加大在新兴社交媒体平台、短视频平台的投入，利用直播、短视频等形式进行活动宣传与品牌推广；加强数据分析，精准把握消费者需求与传播渠道效果，提高营销传播的精准度与效率，以更低成本实现更大传播效果。

上海前滩太古里 2024 冬日季 “光织好生活” 活动在主题策划、内容创新、品牌联动、营销推广等方面取得显著成效，为商场带来客流量、销售额与品牌形象的全面提升。其成功经验为未来商业活动策划与商场发展提供了宝贵借鉴，通过持续创新与优化，前滩太古里有望在激烈的商业竞争中保持领先地位，为消费者带来更多优质商业体验。

附录二：上海前滩太古里核心数据汇总

商业规模：总建筑面积约 12 万平方米，零售楼层涵盖地下一层至四层（北端局部为六层），停车位约 1600 个。项目规划布局巧妙，由 “石区”“木区” 及中央公园组成，形成开放式、里巷交错的建筑格局，为消费者带来独特购物体验。未来，太古地产计划增购地块，商业体量将扩容至 27 万㎡，实现 125% 的增长，进一步拓展商业版图 。

客流量：开业初期便备受瞩目，国庆假期日均客流达 16 万人，平日日均客流也稳定在 10 万人次以上 。2024 年冬日季活动期间，总客流量飙升至 200 万人次，较去年同期增长 35%，周末及节假日客流量峰值日超 15 万人次，工作日日均客流量约 8 万人次。通过特色活动成功吸引新增客群占比 25%，其中 25 - 45 岁客群增长显著，成为消费主力 。

销售额：2023 年销售额强势突破 50 亿元。2024 年在市场环境复杂情况下，仍保持增长态势，全年销售额同比增长 3%，整体表现优于内地其他同类型项目。在 2024 年冬日季活动带动下，商场整体销售额增长 40%，达 8 亿元，各业态均有不同程度提升，时尚服饰类销售额增长 45%，餐饮类增长 38%，生活服务类增长 35% 。

品牌布局：逾 250 家商铺入驻，业态丰富多元，涵盖高端零售、时尚潮流、餐饮娱乐、生活健康、文化艺术等领域。其中，奢侈品牌约 20 个，餐饮品牌 60 + 个。汇聚众多国际奢享名品以及全新元素的首店、概念店及限时活动，2024 年全球级首店占比 15%（15 家）、城市级首店占比 45%（45 家）、概念创新店占比 40%（40 家）。如全球级首店 movie movie 文化生活概念影院，开业首月观影人次突破 8 万；城市级首店 Zegna 花园概念店开业半年销售额达 1200 万元 。

特色设施：拥有众多别具一格的特色设施，如全长 450 米的 Sky Loop 天空环道，环绕 4 楼屋顶一周，横跨南北两区，是上海首创的商场 AI 智能跑道，可通过人脸识别技术自动记录运动数据，配套智能更衣室及淋浴间；80 米长的悦目桥（Scenic Bridge）横贯屋顶 “双层开放空间”，将黄浦江景致尽收眼底，成为热门打卡点 。

可持续发展：在可持续运营方面成果显著。光伏悦目桥总装机容量 500kW，预计年发电量 45 万度，年减碳量目标 1200 吨；通过 AI 智能调控空调、照明系统，能源使用效率提升 15%。建立二手奢侈品认证平台，预计年交易规模 2 亿元，带动相关服务收入增长 40%；计划到 2026 年实现包装废弃物减少 30%，厨余垃圾资源化利用率达 80%。在 ESG 评级上表现优异，维持 WELL 铂金认证年度评分 90 + ，申请 B Corp 认证，预计获认证后品牌美誉度提升 20%，降低融资成本 1 个百分点 。

商业表现与运营数据

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