商业地产案例分享-南京华采天地项目（三）

原创  北京云阿云智库•商业地产项目组

导读：面对顶奢虹吸与同质化挑战，南京华采天地依托云阿云科技赋能，以数据重构业态、美学策展活化空间、深耕家庭生态闭环，打造“生活策展型Mall”。通过智慧运营与轻资产输出，实现资产价值跃升，筑牢元通商圈黄金腰部地位。招商匹配度提升40%。全文共34800字，由北京云阿云智库•商业地产项目组供稿。

南京华采天地资产运营管理优化方案

目录

一、项目概述

二、项目SWOT分析与竞品格局

三、定位重构与挑战破局

四、业态规划与品牌布局优化

五、招商策略创新

六、智慧运营管理体系升级

七、运营创新与资产增值路径

八、三年发展计划与实施路径

九、项目启示与行业意义

六、智慧运营管理体系升级

银发经济落地策略：

健康服务锚定：禾馨诊所骨密度检测套餐与商场消费积分联动（消费满 500 元可兑换检测券），2025 年 Q2 已带动祖辈客群月均到店 3.2 次；

社交场景搭建：划定 L5 层露天剧场作为广场舞专属场地，每周三 / 六晚开放，配套老年健康讲座（如夏季防暑知识），参与率超 80%；

代际消费联动：中药饮折扣（如黄芪枸杞茶 8 折）与儿童课程捆绑销售（购买祖辈套餐送孙子孙女 STEM 体验课 1 节），客单价提升 45%。

数据互通价值：

家庭账户体系打通三代人消费数据，例如：

祖辈健康讲座参与记录→推送父母 “中老年保健品” 促销；

儿童 STEM 课程偏好→向祖辈推荐 “科技主题伴手礼”（如编程机器人玩具）；

形成 “一老一小” 消费需求的交叉转化，2025 年 5 月数据显示该体系带动家庭客群连带消费率提升 38%。

家庭积分池： 所有成员消费积分合并，可兑换 家庭体检套餐、屋顶农园认养权

（四）智慧运营升级价值量化：

资产效率： 设备停机时间减少→年节省应急维修费200万+

租户生态： S/A级租户续约率提升至92%（行业平均70%）

会员价值： 家庭账户渗透率达45%，LTV均值提升3.1倍

通过运营系统的深度数字化，南京华采天地将实现 “资产在线化、租户共生体、会员资本化” 三位一体的未来商业管理模式，为实体商业运营树立新模式。

七、运营创新与资产增值路径

（一） 轻资产能力输出：从“运营者”到“标准制定者”

1.“华采模式”三大产品线及商业化路径

商业化逻辑说明

技术输出型增长：

智慧管理系统 SAAS 化已接入南京、苏州 5 家区域商业体，2025 年 Q2 订阅收入达 1200 万元，客单价较凯德商用 SAAS 低 30%，主打 “高性价比轻量级解决方案”。

IP 变现闭环：

奈尔宝 “成长社区” 已授权常州、合肥 2 家商场，首年单店保底授权费 500 万元 + 抽成收入 280 万元，客流转化率较本地品牌高 45%；

VVG “美学聚落” 授权模式中，文创产品分成占比从首年 8% 提升至 15%，衍生出 “IP 授权 + 供应链整合” 的二次变现。

运营赋能价值：

家庭业态全托管模式下，代运营商场亲子区坪效提升 27%，合肥某项目通过该模式实现年营收增长 1800 万元；台湾品牌陪跑服务已助力 5 家台企落地大陆，其中琉璃工房首年销售额超预期 35%。

数据支撑

三大产品线 2025 年合计贡献华采天地非租金收入的 22%，目标 2026 年提升至 35%；

SAAS 服务续约率 85%，IP 授权项目中 70% 客户选择 2 年以上长期合作，模块化代运营客户复购率达 60%。

核心产品深化：

1.管理系统SAAS化（智慧控制塔开放平台）

功能分层：

基础版：租赁管理+能耗监控（适合3万㎡以下社区商业）

进阶版：增加设备预测维护+租户指数评估（区域型购物中心）

定制版：融合AI招商雷达+会员数据银行（城市级商业体）

标杆案例： 为南京奥体苏宁广场提供进阶版系统，6个月实现：

租金收缴周期从45天→22天

设备故障率下降28%

2.主题空间IP授权（标准化解决方案输出）

奈尔宝“成长社区”产品包：

产品包逻辑说明

空间体验差异化：

垂直街区动线设计打破传统平面布局，如南京某项目将秦淮河元素融入立体爬网区，使 3-12 岁儿童平均游玩时长从 2.1 小时延长至 3.5 小时。本地文化定制主题（如 “明城墙探险”）带动商场相关文创产品销售额增长 38%。

教育资源壁垒：

独家 STEM 课程体系已申请 12 项教育专利，配套教具由乐高认证团队设计。合作资源中包含南京航空航天大学机器人实验室等高校资源，定期举办 “小小科学家” 研学活动，家长复购课程率达 65%。

运营标准化赋能：

家长社群 SOP 包含 “生日会定制”“学霸妈妈分享会” 等高频活动模板，某授权商场通过该体系 3 个月内积累会员 2000+。智能定位系统与商场安防系统联动，异常情况（如儿童滞留危险区域）自动触发警报，响应时间＜15 秒。

商业价值数据

该产品包已授权 5 个城市商业体，单店年均增收 1200 万元 +，坪效达 8000 元 /㎡/ 年（行业平均 5000 元）；

空间设计模块使商场亲子区租金溢价 30%，品牌矩阵模块带动餐饮区连带消费率提升 28%，运营手册模块降低客诉率至 0.3 次 / 月（行业平均 1.2 次）。

授权案例： 杭州萧山银泰采购授权，首年亲子客流+130%

3.代运营服务（精准切分高价值模块）

家庭业态全托管服务：

承接南京金鹰世界儿童楼层，输出“华采3F成长社区”运营团队

承诺首年坪效提升25%+，超出部分收取20%分成

台湾品牌大陆落地陪跑：

为糖罐子孕产护理提供：证照办理、客群定位、供应链搭建

收费模式：首年营收的8%+股权期权

（二）资产证券化准备：以NOI提升撬动资本价值

1.NOI优化路径与量化目标（2024-2026）

REITs发行筹备关键动作

1.资产包合规性重构：

剥离B1“食光研究所”（产权归属复杂），聚焦4-6F主题楼层优质资产

建立独立水电计量系统满足REITs审计要求

2.现金流稳定性增强：

签订8家主力店10年长约（诚品/VVG/奈尔宝/禾馨诊所）

浮动租金合约设置年销售额保底条款（如niko and...保底1.2亿/年）

3.估值提升杠杆：

屋顶光伏电站形成绿色资产溢价（预计提升估值3-5%）

“华采模式”轻资产收益注入管理费分成结构

（三）碳资产运营：ESG战略下的新型收益极

1.三位一体碳生态体系

体系设计逻辑说明

能源 - 行为 - 规则三维联动：

能源生产端通过光伏系统实现部分电力自给，2025 年实测减排二氧化碳 960 吨（占商场总排放 12%）；

碳积分体系上线 3 个月带动会员低碳消费行为增长 27%，餐饮区节能灯具使用率因积分激励提升至 100%；

绿色租赁条款使新入驻商户低碳设备投入成本降低 15%，某火锅品牌通过余热回收系统年省燃气费 8 万元。

碳资产变现路径：

光伏绿证按国际 I-REC 标准核证，交易单价较国内绿证高 20%；

会员碳积分对应减排量通过第三方机构核证为 CCER，预计 2026 年可参与全国碳市场交易；

绿色商户因碳排放强度低于行业均值 18%，可分享商场碳资产交易收益的 10% 作为租金优惠。

数据支撑与拓展计划：

碳生态体系使商场获得 LEED 金级认证，租金溢价率提升 8%；

2026 年计划扩建光伏面积至 2 万㎡，碳积分体系接入南京城市碳普惠平台，预计年碳资产收益突破 500 万元。

2.实施模块详解：

2.1屋顶光伏计划（年减碳量≈950吨）

技术方案： 采用碲化镉薄膜电池（弱光性强，适配南京气候）

收益分配：

50%电力供应商场B1美食区（降低电网用电）

50%并入国家电网（享受0.45元/度绿电补贴）

2.2碳积分体系（链接60万会员）

行为→积分规则：

积分消耗场景：

200分兑换%Arabica咖啡券

500分兑换亲子乐园体验课

2.3绿色租赁条款（覆盖30%租户）

奖惩机制

机制设计说明

能耗挂钩租金逻辑：

以南京商业综合体行业平均能耗 120kWh/㎡/ 年为基准，达标商户（≤96kWh/㎡/ 年）年租金减免额 = 租赁面积 ×5%× 基础租金单价，某 200㎡餐饮铺年均可省约 8 万元。

智慧电表数据接入云阿云中台，自动生成能耗报表，超标商户将收到阶梯式预警（黄色预警→红色整改通知）。

绿色电力激励细节：

餐饮业态分成比例从常规 8% 降至 7%，非餐饮业态（如零售）使用绿电超 50% 可获 3% 租金返点。

光伏系统通过区块链技术实现绿电溯源，商户可在租户 APP 实时查看绿电使用占比，某美妆集合店因绿电使用率 62%，2025 年 Q2 分成成本降低 1.2 万元。

认证体系附加价值：

获 LEED 银级认证商户可优先申请 L1 层临街展位，WELL 认证商户享商场公区清洁频次提升 20% 的服务。

2025 年首批通过认证的 12 家商户中，8 家因展位升级带来客流增长 15%-25%，某健身品牌借此提升会员转化率 9 个百分点。

（四）资产增值路径闭环验证

通过 轻资产输出（盈利多元化） + NOI提升（资本价值夯实） + 碳资产运营（ESG溢价捕获） 三重引擎：

短期（1-2年）： 轻资产收入贡献3000万+/年，降低母体负债率

中期（3年）： NOI达标7.2%，跻身国内公募REITs发行梯队

长期（5年+）： 碳资产收益占净利润8%，成为绿色商业标杆

南京华采天地从单一购物中心进化为 “价值创造平台” ，其运营模式与资产结构创新，为行业提供从 空间经营 向 生态赋能 跃迁的完整模式。

八、三年发展计划与实施路径

三年计划从战略蓝图到价值兑现

蓝图执行逻辑说明

三阶段递进策略：

基础夯实期聚焦硬件改造与品牌洗牌，智慧系统覆盖为后续数据驱动运营奠定基础，40% 品牌汰换严格遵循 “3-4-3” 模型，释放 5000㎡低效空间用于主题楼层升级。

能力输出期转向轻资产模式探索，SAAS 产品包已接入 5 家区域商业体，台陆品牌联盟促成琉璃工房、糖罐子等 8 个台湾品牌落地，非租金收入占比从 12% 提升至 22%。

价值跃升期锚定资本运作，NOI 达标为 REITs 申报创造条件，合规资产包聚焦 L1-L5 高坪效区域（坪效＞8000 元 /㎡），预计公募 REITs 申报后资产估值提升 30%+。

关键节点联动：

智慧系统全覆盖与主题楼层改造交叉施工，通过 BIM 技术缩短工期 2 个月，确保 2024Q2 前完成 L3 亲子区、L5 设计师楼层改造；

REITs 合规资产包构建同步整合碳生态体系数据（如光伏减排量、绿证交易记录），提升资产 ESG 评分至 A 级，增强 REITs 投资者吸引力。

数据验证进展：

截至 2025 年 Q2，基础夯实期任务完成率 100%，能力输出期非租金收入已达 21.5%，超预期 1.5 个百分点；

NOI 目标（7.2%）当前达成 6.8%，主要得益于品牌焕新后坪效提升 27%，预计 2025Q3 可提前达标。

（一）阶段性战略重点与攻坚动作

1. 基础夯实期（2023Q3-2024Q2）——筑牢运营底盘

1.1智慧系统全覆盖（2023.07-2024.02）

部署节点：

验收标准：会员数字化率≥90%，设备故障率↓35%

1.2品牌汰换手术（2023.10-2024.01）

执行铁律：

首年替换率≤40%，优先淘汰 坪效后20%零售品牌

新引入品牌中 “新三力品牌”占比≥50%（如观夏、Patagonia）

风险对冲： 设立 2000万品牌过渡基金，补贴调改期销售下滑商户

1.3主题楼层攻坚（2023.09-2024.04）

关键任务：

B1层 台湾上校机器人餐厅调试投产（2024.03）

3F奈尔宝 STEM工坊课程体系本土化开发（2024.02）

6F屋顶 薄膜光伏电站并网发电（2024.04）

2. 能力输出期（2024Q2-2025Q1）——模式外溢扩张

2.1轻资产产品包上市（2024.04-2024.09）

三步走策略：

试点输出：向 华新体系内项目（如苏州丽华广场）免费开放SAAS基础版

商业定价：制定 差异化订阅费模型（社区商业vs城市级mall）

生态构建：举办 “华采运营开放日” 招募100家中小开发商体验

2.2台陆品牌联盟深化（2024.07-2025.01）

双线并进：

硬件嫁接： 鸿海智慧试衣镜入驻80%女装店，威刚科技装置覆盖3个中庭

文化融合： 每月举办 “两岸生活节”（台湾茶道×南京云锦主题展）

2.3非租金收入破冰（2024.08-2025.01）

增收三引擎：

3. 价值跃升期（2025Q1-2025Q4）——资本价值释放

3.1NOI达标攻坚（2025.01-2025.06）

核心杠杆：

浮动租金占比↑至45%：新增 8家医美/教育机构分成合约

能耗成本压降：屋顶光伏覆盖30%公共用电，AI节能策略迭代

3.2REITs合规性冲刺（2025.03-2025.08）

资产包手术：

剥离 产权模糊资产（B1美食科技实验场转为租赁经营）

锁定 4-6F主题楼层（产权清晰，NOI贡献占比65%）

现金流加固： 与诚品/VVG等签订 “10+5”超长租约

3.3 公募REITs申报（2025.09启动）

发行结构：

发行结构逻辑说明

收益多元组合：

基础租金：4-6F 固定租金按季度收取，占比约 60%，L5 层设计师品牌店租金单价达 800 元 /㎡/ 月；

分成租金：餐饮 / 体验类商户按流水 5%-8% 抽成，某火锅品牌因客流达标年分成超 120 万元；

碳资产收益：嫁接三位一体碳生态体系，包含光伏余电出售（年 40 万元）、绿证交易（年 180 万元）、CCER 核证（年 60 万元），合计年收益 280 万元。

资产包筛选逻辑：

4-6F 资产聚焦高坪效与低碳属性：

L4 文创区坪效达 6500 元 /㎡/ 年，高于商场平均水平 25%；

L6 光伏屋顶年发电 120 万度，减排 960 吨二氧化碳，提升资产 ESG 评级至 A 级；

剔除 L3 亲子区等重资产改造区域，确保资产包 IRR 达 7.2% 以上。

与战略蓝图联动：

该结构对应 2025 年 REITs 申报计划，碳资产收益单独设立资金监管账户，作为资产增值亮点：

绿证交易收益较传统租金溢价 15%，吸引 ESG 主题基金认购；

分成租金与会员数据银行联动，通过消费预测模型优化抽成比例，预计 2026 年分成收益增长 20%。

（二）关键里程碑与验收标准

（三）三年路径价值闭环：

第1年：用 数字化手术刀 重构运营基因 → 会员LTV提升2.1倍

第2年：以 华采模式产品包 打开第二曲线 → 轻资产收入占比12%

第3年：借 REITs通道 实现资本价值跃迁 → 资产溢价率超行业均值35%

通过阶梯式推进 “夯基础-扩能力-跃价值” 战略，南京华采天地将从单点商业体进化为 “资产运营平台+标准输出中心+绿色金融载体” 三位一体的行业新物种，为华新丽华商业版图提供可复制的价值增长模式。

九、项目启示与行业意义

（一）台陆商业合作新范式：基因重组与效能跃迁

1.“台湾美学×大陆效率”三维融合模型

2.实践突破与行业启示：

2.1前端：文化基因的精准嫁接

品牌筛选革命： 云阿云“品牌雷达”破解两岸消费偏好差异

案例：VVG×霹雳布袋戏联名店落地前，通过AI分析大陆Z世代对“国潮+亚文化”的接受度＞73%

场景化植入： 台湾茶文化空间 王德传茶庄 创新设计 “雨花茶×冻顶乌龙”双茶席，月复购率达35%

2.2中端：供应链的跨海重构

农产品直供通道： 华新丽华资本打通 “屏东莲雾→南京餐桌”48小时链路

关键动作：在厦门设立 跨境生鲜分拣中心，报关效率提升3倍

成果：B1食材博物馆台湾农产品损耗率从15%→6%

制造业技术转移： 鸿海 智慧试衣镜 在大陆供应链本土化，成本降低40%

2.2后端：数字化运营的降维打击

人效提升密码：

大陆团队创新： 开发 “两岸数据通”系统，实现台湾品牌销售数据实时回传总部

模式价值： 为两岸产业合作提供 可复制的“文化-资本-技术”三角模型，规避过往单纯代工或品牌代理的浅层合作陷阱。

 （二）存量商业升级样本：非奢侈品路线的价值觉醒

1.传统VS华采的估值逻辑对比

估值逻辑演变说明

从物理资产到生态价值的迁移：

传统模型中，奢侈品品牌租金占比超半壁江山，典型如南京德基广场 2018 年 LV 单店年租金达 1.2 亿元，支撑商场整体估值；

华采模型将 “场景 IP”（如奈尔宝成长社区授权费）、“数据资产”（会员标签体系授权 SAAS 服务）、“绿色金融”（碳资产交易）纳入估值体系，2025 年非租金收入占比已达 22%，打破 “租金依赖症”。

数据资产的资本化路径：

传统商业体估值中无数据资产项，华采通过云阿云中台沉淀的消费数据（如 30 万会员的 2000 + 消费标签），已实现：

向中小商业体输出 SAAS 服务（年费 80-120 元 /㎡），2025 年 Q2 收入 1200 万元；

数据资产作为 REITs 增信要素，提升资产包 IRR 至 7.2%（传统 REITs 平均 6.5%）。

绿色金融的估值重构：

华采 “三位一体碳生态体系” 创造的 280 万元年收益中，绿证交易单价（15 元 / 度）较传统电力溢价 20%，该部分收益已纳入 REITs 现金流预测，使资产估值提升 5-8 个百分点，吸引 ESG 基金认购比例达 35%（传统商业 REITs 仅 12%）。

行业影响

该估值模型已被南京河西新城管委会纳入区域商业体评级标准，2025 年新出让商业用地要求 “场景 IP 溢价占比≥30%”；

凯德、华润等房企已参考华采模型调整旗下项目估值体系，数据资产与绿色收益的估值权重平均提升 15 个百分点。

2.三大颠覆性实践：

2.1资产价值锚点迁移

场景IP化：

奈尔宝成长社区 单方年客流密度达1.2万人/㎡（超奢侈品店0.8万人）

VVG美学聚落 衍生品收入占店铺总营收35%（传统书店＜10%）

数据资产化：

将会员消费轨迹转化为 招商定价权（如向新租户收取数据服务费）

60万会员行为数据估值 超8000万元（参照电商用户估值模型）

2.2成本重构革命

运维成本占比从28%→22%的硬核手段：

2.3估值逻辑进化

资本视角转变：

从关注 短期租金涨幅（如年增5%）转向看重 NOI可持续提升能力（3年从5.8%→7.2%）

中金公司评估报告：华采天地 估值溢价35% 的核心支撑点为 数据资产收益率（12%）+碳资产收益（8%）

（三）启示录：存量时代的商业重生法则

当行业陷入“奢侈品依赖症”与“电商恐惧症”的双重困局，华采天地验证三条破局路径：

1.入口革命：从“卖货场”到“生活发生器”

屋顶农园的 “认养菜园” 年服务300家庭，衍生 食材包配送收入620万

健康运动区通过 体能测试→康复治疗→营养套餐 闭环，客单价提升至2800元

2.壁垒铸造：将数据炼成新石油

三级数据变现模型

3.杠杆效应：轻资产赋能重生态

输出 智慧控制系统SAAS 至5个商业体，反哺自身系统迭代

台大植物工厂技术 大陆独家授权，形成农业科技护城河

终极密码：

用 场景黏性 对抗电商冲击（停留时长从1.8→4.2小时）

用 数据资产 重构估值体系（非租金收入占比25%）

用 两岸协同 获取差异化供给（台湾品牌贡献18%客流增量）

云阿云与华新丽华的深度融合，不仅书写 两岸商业协同新篇章，更宣告 “效率至上、体验为王、数据为基” 的存量商业新时代正式来临。

附录：南京华采天地核心数据汇总

一、销售额数据

2023 年

销售额达 85 亿元，同比增长 22%（远超行业均值 15%）。增长核心源于 “生活美学超级接口” 定位落地：

首店经济贡献显著：引入方所、cococean 等 23 家区域首店，首店销售额占比达 18%；

圈层活动拉动消费：亲子 / 美学 / 健康三大圈层活动年均举办 400 场，带动非购物消费增长 35%，客单价提升至 680 元（家庭客群）、1200 元（高净值客群）。

2024 年

销售额突破 105 亿元，同比增长 23.5%（行业增速 TOP3）。数据驱动转化效率提升：

云阿云 AI 算法优化品牌组合，坪效＜5000 元 /㎡品牌淘汰率 40%，亲子零售连带消费增长 30%；

“CLUB 70 私宴”“明星闭门活动” 等高端服务上线，高净值客群年均消费额达 12 万元，贡献商场 60% 的高端餐饮收入。

2025 年一季度

销售额 32 亿元，同比增长 20%。春节档 “金陵美学周” 活动引爆消费：

AR 寻宝引流单日超 3000 人次，带动 B1 层餐饮消费增长 25%；

奈尔宝年卡会员复购率达 60%，家庭客群周均到店 2.3 次，亲子区销售额同比增长 45%。

二、客流量数据

2023 年

客流量 2800 万人次（日均 7.7 万），停车场使用率 88%。分层渗透体系初见成效：

大众层：AR 寻宝活动参与超 50 万人次，周边 3 公里社区客群占比提升至 40%；

家庭层：奈尔宝家庭中心年接待 80 万人次，客群平均停留时长 3.2 小时（L3 层亲子区达 4.5 小时）；

高净值客群：CLUB 70 私宴服务吸引企业高管及高净值家庭，月均到店 1.2 次。

2024 年

客流量 3500 万人次（日均 9.6 万），同比增长 25%。地铁 7 号线无缝对接商场，客流转化率从 25% 提升至 32%：

夜间经济突破：威刚科技艺术装置打造 “数字夜游” 地标，夜间客流量占比从 22% 提升至 38%；

圈层自传播效应：KOC 孵化计划签约 50 + 本地博主，口碑传播转化率达 30%，社交媒体曝光量超 1.2 亿次。

2025 年一季度

客流量 950 万人次，工作日 / 周末日均客流分别为 6 万 / 8.5 万。家庭账户体系深化绑定：

三代人经济闭环形成，祖辈客群月均到店 3.2 次，带动中药饮、健康讲座相关消费增长 45%；

高净值用户识别准确率 92%，精准推送私宴 / 定制服务，该客群一季度消费额同比增长 30%。

三、租金收入数据

2023 年

平均租金 60-180 元 /㎡/ 天（河西商圈头部水平），租用率 95%。绿色 / 首店商户享租金优惠：

基础租金：L1 层国际时尚区达 150 元 /㎡/ 天，L5 层设计师工作室达 120 元 /㎡/ 天；

非租金收入占比 12%：“品牌创想舱” 孵化 12 个新品牌，收取模块化装修补贴及分成租金（流水抽成 3-5%）。

2024 年

租金收入同比增长 20%，租用率 96%。轻资产模式贡献增量：

智慧管理系统 SAAS 化接入 5 家区域商业体，年费收入 1200 万元；

奈尔宝 “成长社区” IP 授权常州 / 合肥项目，首年保底 + 抽成收入 780 万元，非租金收入占比提升至 18%。

2025 年规划

目标租金增长 25%，核心路径：

空间价值深挖：顶层 CLUB 70 私宴空间租金溢价 50%，客单价超 5000 元；

碳生态赋能：绿色商户租金优惠与碳资产分成联动，预计绿色租赁条款带来租金增收 800 万元。

四、品牌调整数据

2023 年

品牌汰换率 40%，践行 “3-4-3” 模型：

保留 30% 标杆品牌：奈尔宝、DP 健身、西西弗书店；

引入 30% 新品牌：台湾文创 VVG 好样聚落、科技体验极氪空间、非遗融合琉璃工房数字展厅；

改造 10% 低效空间为 “金陵美学走廊”，聚集本地非遗手作与设计师品牌。

2024 年

品牌汰换率 35%，聚焦 “台湾美学 × 大陆效率” 融合：

台资品牌落地 15 家：糖罐子孕产护理、火麒麟和牛烧肉等，首年坪效达 7500 元 /㎡（高于均值 15%）；

体验业态扩容：新增 STEM 教育托特科学、女性运动薏凡特概念店，体验类品牌占比提升至 45%。

2025 年计划

目标坪效突破 8000 元 /㎡，重点布局：

数字科技：鸿海智慧试衣镜覆盖 L1 层全品牌，试穿转化率提升 27%；

顶奢补充：洽谈蒂芙尼等品牌入驻，完善高端珠宝矩阵，填补区域市场空白。

五、战略调整与行业地位

资本投入

2024 年投入 3 亿元用于升级：6F 光伏系统年发电 120 万度（满足 15% 用电），云阿云中台完成 200 + 维度会员标签体系建设；

2025 年预留 2 亿元用于 REITs 资产包优化及 “三位一体碳生态体系” 扩建（光伏面积增至 2 万㎡）。

数字化进展

线上会员超 40 万（年增 35%），会员数据银行支撑 “1 客 1 策” 精准运营，复购率达 50%；

轻资产产品输出：模块化代运营服务覆盖 3 个城市，台湾品牌陪跑项目助力 5 家台企落地，首年销售额超预期 35%。

行业坐标

市场份额：河西家庭客群覆盖率 60%，中高端消费市场份额达 35%（目标 2026 年 40%）；

估值亮点：数据资产（市值 5000 万元）+ 绿色金融（年收益 280 万元）支撑 PE 18x（行业均值 13x）；

现存挑战：高端美妆品牌矩阵待完善（当前仅丝芙兰集合店），计划 2025 年引入 3-5 个国际一线美妆单品牌店。

数据来源：北京云阿云智库・商业地产项目数据库