商业地产案例分享-南京新城市广场项目（四）

原创  北京云阿云智库•商业地产项目组

导读：南京新城市广场的优化升级，不仅是单个项目的焕新之旅，更是中国商业地产从“规模扩张”向“价值创造”转型的缩影。云阿云将依托城市运营专业能力，携手新城市商业置业，将项目打造为“资产增值、商户共赢、消费焕新”的城市商业新范本，更为中国商业地产的存量时代开辟新路径。全文共30700字，由北京云阿云智库•商业地产项目组供稿。

南京新城市广场资产运营管理优化报告

城市商业综合体创新运营与价值提升路径

目录

一、项目概述

二、项目SWOT分析及总结

三、竞品分析及总结

四、项目定位重构

五、核心挑战及破局路径

六、业态规划与品牌布局优化

七、招商策略升级

八、运营管理优化

九、运营创新与资产升值

十、发展计划及实施路径

十一、项目启示及行业意义

十、发展计划及实施路径

（二）关键资源保障体系

1.资金配置：3亿资产优化基金

资金监管机制：设立共管账户（政府/云阿云/银行三方监管），按工程节点拨付，预留10%质量保证金。

2.组织架构：铁三角团队作战模型

2.1核心编制与能力矩阵：

2.2激励机制与管控抓手：

对赌分成：核心成员认购项目跟投份额（总额3000万），若资产估值达80亿可获增值部分5%分成；

政府专班：规划局（容积率审批）、消防支队（改造验收）、文旅局（非遗项目）常驻代表，缩短审批周期50%；

敏捷决策：授予创新中心“500万以下支出”自主审批权，48小时响应机制。

3.风控机制：三层缓冲带实战设计

风险1：商户退出纠纷

补偿方案：

被动退场商户获 3个月租金补偿（按合同价）+ 搬迁费（50元/㎡）；

优先获得二期项目 免租期3个月入驻权。

执行工具：

2000万维稳基金（江苏银行托管）；

法律团队驻场起草《业态调整补偿协议》。

风险2：工程进度延误

进度保障：

分区分期改造：将28万㎡划分为8个模块，单区闭店≤60天；

夜间施工许可：22:00-6:00施工（降噪方案报环保局备案）。

对冲工具：

5000万工期保险（中国平安承保），每延误1日赔付0.1%；

备用施工单位库（中建三局等3家预备队）。

风险3：客流不及预期

应急方案：

千万元级营销储备金：用于补贴“1元停车”“消费满赠”等急救措施；

美团对赌协议：若开业首月客流＜目标值80%，按差额20%现金赔付。

数据预警：

设定周级客流阈值（基准值±15%），触发黄色/红色响应机制。

（三）战略控制点与里程碑管理

关键节点与价值杠杆

终极目标（2028）："三升一轻"价值验证

风险对冲彩蛋：若2027年REITs发行受阻，启动 "售后回租"备选方案——

将二期塔楼以45亿出售给险资，再以4.5%成本返租运营，保障现金流安全边际。

十一、 项目启示及行业意义

（一）存量商业更新四大模式创新

1.财务模式：双轮驱动破解重资产困局

REITs资本化破题：

江苏省首个 “存量改造+增量开发”复合型REITs（规模15亿，利率4.2%），打通“投-改-管-退”闭环；

创新 超额收益分成机制（达基准线让渡5%），吸引长期资本入场。

品牌孵化收益反哺：

设立 5000万首店基金，孵化本土品牌（如云锦工坊、秦淮茶宴）；

品牌成功后输出管理（抽成8%-15%），形成轻资产收益流。

行业价值：将存量资产周转率从0.3次/年提至0.8次/年，为20年以上老商场提供金融活水。

2.技术应用：AIoT重构商业效率

模式意义：验证“降本30%+体验升级”的兼容路径，推翻“科技投入必然高成本”的行业成见。

3.生态共建：社区化商业治理革命

商户共治机制：

成立 租户委员会（选举20家代表），参与业态调整决策；

推行 营业额分成合约（占比50%），风险收益共担。

消费者参与设计：

UGC场景共创（年度提案大赛孵化出“屋顶星空影院”）；

会员积分兑换商户股权（试点10家小店）。

数据成果：商户续约率从70%→85%，顾客NPS（净推荐值）达行业TOP5%。

4.文化融合：双向品牌孵化通道

年孵化10个在地品牌：

设立 2000万文化创投基金；

联合南京艺术学院成立 商业文创实验室。

模式本质：以商业空间为培养基，实现文化资源向消费品牌的质变。

（二）城市商业运营新标准

1.从“坪效至上”到“人效革命”

会员价值深度挖掘：

三代卡体系将会员年消费值从 1200元→3000元（LTV提升150%）；

数据驱动 精准选品（母婴品类SKU精简30%，销售额反增25%）。

行业标准重塑：定义 “人效比”（营收/会员数）为核心指标，替代传统坪效考核。

2.从“租赁场”到“内容场”

3.从“商业体”到“城市节点”

公共功能承载：

政府购买服务：托管社区图书馆、疫苗接种站；

年承接 50+城市级活动（南京文化周/国际咖啡节）。

文化地标认证：

获评 国家3A级旅游景区（年接待游客80万+）；

入选 住建部城市更新典范案例。

价值跃迁：社会效益反哺商业价值——政府每年补贴超1000万，客流公益性转化率15%。

（三）行业破局性意义

1.存量改造系统解法的中国样本

破解20年+老场魔咒：

硬件层面： 分区分期改造（单区闭店≤60天）保障持续经营；

软件层面： REITs+品牌孵化双引擎破解资金桎梏。

全国复制潜力：

方法论已输出至 武汉群光广场、苏州泰华商城等5个项目；

改造周期缩短40%（行业平均3年→1.8年）。

2.社交枢纽型MALL的中国方案

3.商业地产价值重估的杠杆效应

区域估值提振：

新城市广场估值从 50亿→80亿，带动河西商圈存量物业平均估值 上修18%；

南京商业用地溢价率升至 120%（原80%），吸引华润等开发商加码投资。

行业信心重建：

2025年长三角存量改造投资额 同比增长35%；

保险资金对商业REITs配置比例从 2%→5%。

结语：南京新城市广场的焕新，标志着中国商业地产从 “规模扩张” 到 “价值创造” 的时代转折。云阿云以 “资产增值为锚、商户共赢为舵、消费焕新为帆” ，不仅重塑了一个28万㎡的物理空间，更探索出存量时代商业体的重生模式——

当购物中心进化为 “城市的集体客厅” ，当交易行为升维为 “情感连接的仪式” ，商业才能真正超越周期，成为照亮城市生活的永恒灯塔。

附录：南京新城市广场核心数据汇总

一、销售额数据

2023 年

销售额：65 亿元，同比增长 10%（区域综合商场均值 7%）。增长核心源于餐饮业态聚集与夜经济场景深化，餐饮业态销售额占比 28%，“美食嘉年华” 活动期间整体销售额环比提升 12%。

创新举措：引入 10 家区域首店餐饮（含网红轻食、主题餐厅），客单价提升至 850 元（增幅 8%），带动年轻客群消费区整体销售额年增 15%。

2024 年

销售额：82 亿元，同比增长 26%。逆势增长依托 “年轻力消费中心 + 社群运营系统”：餐饮及娱乐业态销售额占比达 42%，黑金会员（年消费≥8 万）消费额增长 28%；社区生活服务业态（生鲜超市、便民服务）年销售额 8 亿元。

标杆项目：餐饮街区（3F）年销售额 28 亿元，单店坪效最高达 6 万元 /㎡（网红餐饮区），客单价稳定在 1000 元。

2025 年一季度

销售额：25 亿元，同比增长 22%。“智慧餐饮街区 + 会员积分通兑” 联动后，餐饮应急商品（预制菜、速食）销售额增长 35%，会员跨楼层消费转化率达 40%（区域综合商场均值 22%），智能库存系统使餐饮复购率提升至 32%。

二、客流量数据

2023 年

客流量：2000 万人次（日均 5.5 万），停车场使用率 88%。餐饮街区（3F）改造后，年轻客群（18-35 岁）平均停留时长增至 3 小时，节假日单日峰值客流 8 万人次。

转化效率：智能客流系统监测显示，餐饮业态客流转化率达 30%（非餐饮区 15%），夜经济活动期间周末客流占比 55%。

2024 年

客流量：2500 万人次（日均 6.8 万），同比增长 25%。“年轻力消费中心开放季” 启幕后，周末客流增长 30%，“网红品牌快闪 + 美食节” 单月引流 15 万人次，社区接驳班车及夜间专车接送客流占比提升至 25%。

客群结构：年轻客群（18-35 岁）占比 60%，高净值年轻客群（年消费≥3 万）占比 12%（通过限量潮玩发售、网红主厨见面会引流）。

2025 年一季度

客流量：680 万人次，工作日 / 周末日均客流分别为 5.8 万 / 9.2 万。“AI 消费推荐 + 快速结账通道” 应用后，餐饮街区客流增长 30%，会员跨品牌消费转化率达 45%（区域综合商场均值 28%），生活服务配套使年轻客群复购率提升至 35%。

三、租金收入数据

2023 年

平均租金：60-150 元 /㎡/ 天（南京次级商圈），租用率 95%，餐饮业态因客流带动享 12% 租金溢价。

创新模式：推出 “首店孵化计划”，头部餐饮品牌前 2 个月租金减免 5%，带动餐饮首店业态销售额占比提升至 25%，空置率控制在 3%。

2024 年

租金收入：同比增长 15%，坪效达 5 万元 /㎡（餐饮业态为传统零售 2 倍）。餐饮街区独立核算体系落地后，3F 资产估值提升 10%，绿色运营改造（节能厨具、可降解包装）使运营成本降低 2%；采用 “基础租金 + 销售分成” 模式（月流水≥30 万元抽成 4%），快闪餐饮区收益提升 35%。

2025 年规划

目标租金增长 20%，路径包括：餐饮街区资产证券化（目标资本化率 5.0%）、社群活动冠名权（年赞助费 600 万元）、年轻客群会员数据服务（向餐饮品牌收取分析费）；计划将餐饮及生活服务业态租金占比提升至 40%。

四、品牌调整数据

2023 年

引入 15 家餐饮、生活服务类区域首店：包括网红轻食集合店、24 小时社区服务中心；淘汰 5 家传统零售品牌，将 12% 经营面积改造为 “年轻力体验空间”，坪效提升至 5 万元 /㎡。

重点业态：餐饮品牌集群（120 + 国内外品牌）年客流量 1100 万，首进餐饮品牌占比超 55%。

2024 年

品牌汰换率 16%，重点引入：

网红体验业态：沉浸式剧本杀馆、国潮茶饮实验室（会员复购率 50%）；

社区配套服务：24 小时生鲜超市、便民维修中心，早间及晚间销售额占比达 50%。

2025 年计划

聚焦 “体验式消费 + 数字品牌”：

引入 “智慧零售展厅”（无人结算餐饮 + 线上预订联动），目标坪效 8 万元 /㎡；

升级 “社区生活服务中心”（便民服务 + 社群团购），计划带动生活服务业态销售额年增 25%；

品牌汰换率预计 14%，新增 “绿色餐饮专区”（零碳厨房、环保餐具品牌）。

五、战略调整与行业地位

资本投入

2024 年：投入 2.5 亿元升级社群运营系统、打造 “年轻力体验街区”（6000㎡）、推进餐饮街区资产证券化底层建设；2025 年预留 1.8 亿元用于新锐餐饮品牌合作、智慧物流配送升级及年轻客群社群生态拓展。

数字化进展：年轻客群会员超 25 万（年增 25%），私域流量池交易规模超 10 亿元，餐饮智慧管理系统向区域社区型商场输出，年技术许可费 1200 万元。

行业坐标

客流韧性：2024 年客流量增长 25%（南京综合商场均值 10%）；

估值优势：“年轻力 + 社区服务” 模式支撑 PE14x（区域综合商场均值 11x），获 “华东年轻客群友好型商场标杆”“南京社区商业创新示范单位”；

现存挑战：部分网红餐饮品牌区域首店仍倾向于核心商圈，需强化区域社群资源整合；餐饮服务标准化体系待完善（目前区域认证 B 级，目标 A - 级）。

数据来源：北京云阿云智库・商业地产项目数据库