商业地产案例分享-大连柏威年购物中心项目（一）

原创 李桂松 李富松 段小丽 云阿云智库•商业地产项目组

导读：面对同质化竞争与消费升级，大连柏威年引入北京云阿云战略资源，以“城市潮流生活枢纽”为新定位，通过业态焕新、场景创新与数字化运营，破解资产增值瓶颈，重塑核心竞争力，引领青泥洼商圈复兴。全文共101200字，由北京云阿云智库•商业地产项目组原创供稿。

作者：李桂松 |北京云阿云智库平台理事长

作者：李富松 | 北京云阿云城市运营管理有限公司副总裁

作者：段小丽 | 北京云阿云智库平台公共关系总裁13811016198

资源赋能与数字驱动

大连柏威年资产优化与运营升级专项报告

目录

一、市场分析及项目概述

二、本体SWOT 及项目现状

三、竞品分析及应对策略

四、核心挑战及破局路径

五、定位升级与客群策略

六、招商创新及政策汇总

七、空间优化及场景创新

八、业态规划及品牌焕新

九、运营管理专项提升

十、资产优化与增值策略

一、市场分析及项目概述

（一）全球商业资产运营趋势

全球商业资产运营已进入 “体验驱动 + 技术赋能” 的深度变革期，头部项目通过重构空间价值、优化客群体验，实现资产溢价能力的持续提升，具体呈现两大核心方向：

1.核心趋势：从 “商品交易” 到 “生活场景” 的价值重构

全球商业项目普遍跳出 “卖货思维”，转向 “场景化生活空间” 打造，通过 “数字化工具提升效率、场景化设计增强粘性、本土化内容强化认同” 的三重组合拳，构建差异化竞争力。

新加坡 ION Orchard：作为东南亚顶流商业体，其核心策略是 “艺术 + 商业” 深度融合。项目每年举办 8-10 场国际级艺术展览（如 2024 年 “村上隆太阳花特展”），同时搭载智能导览系统 —— 用户通过手机扫码即可获取店铺推荐、排队时长、停车空位等实时信息，还能参与 “AR 寻宝游戏”（完成任务可兑换品牌优惠券）。这套组合策略使项目年坪效稳定在 1.2 万美元以上，较周边商业体高出 40%，且年轻客群复购率达 55%。

东京涩谷 PARCO：以 “IP + 科技” 为核心标签，项目引入任天堂东京旗舰店、精灵宝可梦中心等 IP 主题店，同时打造 “涩谷未来实验室”—— 消费者可通过 VR 设备体验 “虚拟试衣”“3D 商品定制”，甚至能与虚拟偶像互动。这种场景化设计直接撬动 Z 世代客群复购率提升 35%，开业首年客流突破 3000 万人次，成为东京 “年轻潮流地标”。

国内案例参考：上海 TX 淮海 | 年轻力中心通过 “快闪店 + 艺术展” 模式，将传统商场改造为 “策展型商业空间”，2024 年引入 “阿童木主题快闪店”“先锋艺术展” 等活动，使项目坪效达 1.8 万元 /㎡/ 年，较改造前提升 60%，印证了 “场景化” 对资产增值的核心作用。

2.技术驱动：从 “经验决策” 到 “数据智能” 的运营升级

AI 算法、用户画像、数字孪生等技术已成为国际运营商优化资产的 “核心工具”，通过数据打通 “客流 - 消费 - 会员” 全链路，实现运营决策的精准化、动态化。

西蒙地产（Simon Property Group）：作为全球最大商业地产运营商，其自主研发的 “RetailNext 数据系统” 可实时监控旗下 300 + 购物中心的客流密度、店铺转化率、会员消费偏好。系统通过 AI 算法分析数据后，会自动生成 “业态调整建议”—— 例如某商场运动业态坪效连续 3 个月低于均值，系统会推荐引入 “户外露营装备店”“运动康复体验区” 等互补业态。依托这套系统，西蒙地产出租率长期稳定在 95% 以上，坪效年均增长 8%-10%，显著高于行业平均水平（5%-6%）。

国内技术应用案例：北京 SKP-S 通过 “数字孪生技术” 构建商场虚拟模型，提前模拟 “新店开业后客流动线变化”“促销活动对周边店铺的影响”，2024 年引入 “Prada 快闪店” 时，通过模型优化店铺位置与动线设计，使该快闪店首月销售额突破 2000 万元，较预期提升 30%。

技术落地价值：对大连柏威年而言，技术驱动不仅能解决 “客流不均”“业态低效” 等现有问题，更能为后续 “首店招商”“场景创新” 提供数据支撑 —— 例如通过用户画像识别出 “Z 世代对潮牌的偏好度达 62%”，可针对性引入国际潮流首店，提升招商精准度。

（二）大连商业市场及青泥洼商圈现状

大连商业市场呈现 “核心商圈巩固、新兴商圈崛起” 的竞争格局，青泥洼商圈作为传统核心枢纽，既面临消费升级带来的机遇，也承受着同质化与跨商圈分流的压力，需通过差异化定位破局。

1.城市消费特征：体验化、年轻化、品质化趋势显著

2024 年大连社会消费品零售总额达 3800 亿元，同比增长 6.8%，其中商业综合体贡献占比超 45%，消费结构呈现三大明确趋势：

体验消费占比持续提升：餐饮、文化、运动等体验类消费占比达 42%，较 2020 年提升 15 个百分点。典型案例包括：大连恒隆广场 “室内滑雪体验馆” 年接待量超 50 万人次，客单价达 200 元；东港凯丹广场 “亲子农场” 周末客流占比达 35%，带动家庭客群消费增长 25%。

Z 世代成为消费主力：2024 年大连 Z 世代（18-28 岁）消费贡献度突破 38%，其消费偏好呈现 “潮流化、个性化、社交化” 特征 —— 在服饰消费中，潮牌占比达 55%（高于大众服饰的 40%）；在餐饮消费中，“小众异国料理”“网红轻食” 订单量同比增长 40%，如 “茉酸奶” 大连门店单店月均销售额超 80 万元。

品质消费需求升级：轻奢服饰、健康轻食、新能源汽车成为消费热点。2024 年大连轻奢品类销售额同比增长 22%，其中 COACH、MK 等品牌门店月均销售额超 300 万元；健康轻食品牌 “超级碗” 在大连门店数量从 2022 年的 3 家增至 2024 年的 8 家，单店日均客流超 200 人次；新能源汽车线下体验店客流同比增长 35%，大连合生汇 “蔚来展厅” 月均试驾预约量达 150 单。

2.商圈竞争格局：核心商圈承压，差异化成破局关键

青泥洼商圈作为大连 “百年商业核心”，2024 年商业体量达 85 万㎡，但面临 “内部同质化竞争” 与 “外部跨商圈分流” 的双重压力，竞争格局呈现三大特点：

内部同质化严重：商圈内核心项目定位重叠，大连恒隆广场、银泰城、柏威年均聚焦 “中高端商业”，业态以 “零售 + 餐饮” 为主，缺乏独特标签。例如恒隆与柏威年均引入 COACH、lululemon 等轻奢品牌，银泰城与柏威年在餐饮业态上重合度达 50%（如均有星巴克、海底捞），导致客群分流严重。

外部跨商圈分流明显：西安路商圈（以合生汇为核心）、东港商圈（以凯丹广场为核心）崛起，分流青泥洼商圈客群。2024 年西安路合生汇凭借 “年轻潮玩 + 夜经济” 定位，日均客流达 3.2 万人次，超过柏威年的 2.8 万人次；东港凯丹广场依托 “海景资源 + 亲子体验”，家庭客群占比达 45%，较青泥洼商圈平均水平（30%）高出 15 个百分点。

头部项目坪效差距拉大：2024 年青泥洼商圈头部项目坪效分化显著，大连恒隆广场（顶奢定位）坪效约 8000 元 /㎡/ 年，柏威年（中高端定位）坪效约 7500 元 /㎡/ 年，而银泰城（潮奢定位）坪效仅 6800 元 /㎡/ 年，部分中小项目坪效甚至不足 5000 元 /㎡/ 年，反映出 “缺乏差异化定位” 的项目难以在竞争中突围。

（三）项目基础信息与资产现状

大连柏威年购物中心作为青泥洼商圈的核心项目，依托优越区位与基础业态形成一定竞争力，但也存在 “楼层坪效不均”“数字化滞后” 等痛点，需通过外部资源介入（如北京云阿云）实现资产优化。

1.项目基础信息：区位优越，业态具备基础优势

核心数据概览

项目位置：大连市中山区大公街 9-6 号，位于青泥洼商圈核心地段，紧邻大连火车站，与地铁 2 号线 “青泥洼桥站” 无缝接驳，门前有 20 余条公交线路（如 1 路、2 路、5 路等），2024 年地铁接驳客流占比达 45%，公交接驳客流占比达 30%，交通便利性居商圈前列。

硬件规模：总建筑面积 13 万㎡，共 7 层（B1-6F），其中商业经营面积 11 万㎡，包含 300 余间商铺，配备 1200 个停车位（地下 3 层停车场），2024 年车位使用率日均达 70%，周末高峰时段达 95%。

业态基础：当前业态配比为 “零售 45%、餐饮 36%、体验 19%”，核心租户包括 Olé 精品超市（B1 层，经营面积 5000㎡，2024 年销售额超 1.2 亿元）、CGV 影院（6F 层，经营面积 8000㎡，包含 IMAX 厅、4D 厅，年观影人次超 80 万）、lululemon（1F 层，经营面积 300㎡，2024 年销售额超 2000 万元），首店品牌占比约 25%（如古兰德瑞健康轻食大连首店、Under Armour 户外大连首店）。

2.项目发展历程：从 “开业亮相” 到 “资产优化” 的阶段演进

2012-2014 年：项目筹备期：2012 年 9 月，柏威年企业（大连）有限公司成立，同年柏威年集团从香港裕景地产集团手中收购 “大连中心” 项目 13 万㎡裙楼，定位为 “中高端购物中心”；2013-2014 年进入招商与装修阶段，重点引入 Olé、CGV 等主力店，同时签约 COACH、MK 等轻奢品牌，奠定项目基础业态框架。

2015-2019 年：开业稳定期：2015 年 4 月 30 日，项目正式开业，开业当日举办 “南狮高桩狮王表演”“国际模特走秀” 等活动，吸引客流超 8 万人次，首年出租率达 90%，坪效约 5500 元 /㎡/ 年；2016-2019 年，项目通过引入 “新能源汽车展厅（如蔚来、魏牌）”“亲子体验店” 等业态，逐步提升客流与坪效，2019 年坪效突破 7000 元 /㎡/ 年，成为青泥洼商圈标杆项目之一。

2020-2023 年：调整适应期：受疫情影响，2020-2022 年项目客流与销售额出现波动，日均客流从 2019 年的 3.5 万人次降至 2.5 万人次；2023 年市场复苏后，项目启动首轮业态调整，淘汰 15 家低效传统服饰品牌，引入 10 家首店品牌（如古兰德瑞、Under Armour），出租率回升至 92%，坪效达 7200 元 /㎡/ 年，但仍面临 “楼层坪效不均”“年轻化不足” 等问题。

2024 年至今：资产优化期：为应对商圈竞争与消费升级，项目引入北京云阿云作为战略合作伙伴，从 “招商、运营、数字化” 三方面推进资产优化，目标将坪效提升至 8500 元 /㎡/ 年，首店品牌占比提升至 40%。

3.资产核心痛点：多维度制约资产增值，需外部资源破局

楼层坪效分化严重，空间价值未充分释放：2024 年项目各楼层坪效差距显著，B1 层（潮玩、超市）坪效最高达 9500 元 /㎡/ 年，1F 层（轻奢、新能源）坪效约 8000 元 /㎡/ 年，而 4F 层（传统服饰、空置铺位）坪效仅 5700 元 /㎡/ 年，仅为 B1 层的 60%。核心原因包括：4F 层存在 “动线死角”（西侧区域客流到达率不足 50%）、业态以低效传统服饰为主（占比达 60%）、空置铺位周期长（平均 60 天），导致空间价值被严重低估。

传统零售占比过高，体验业态支撑不足：当前零售业态占比 45%，其中传统服饰占比 25%（如部分大众女装品牌），2024 年这些品牌坪效普遍低于 4000 元 /㎡/ 年，且客流转化不足 25%；而体验业态仅占 19%，且以 “新能源汽车、影院” 为主，缺乏 “文化、运动、科技” 等强粘性体验业态（如室内高尔夫、非遗体验、VR 游戏），难以满足 Z 世代与家庭客群的体验需求。

数字化运营渗透率低，数据驱动能力薄弱：项目数字化建设仍处于基础阶段，会员系统仅实现 “积分兑换、消费记录查询” 等基础功能，未打通 “客流 - 消费 - 会员行为” 数据闭环；客流监控依赖人工统计，无法实时分析 “各楼层客流密度、店铺转化率”；线上引流渠道单一，2024 年小红书、抖音等平台话题曝光量仅为大连合生汇的 60%，线上引流客流占比不足 15%，远低于行业头部水平（30%）。

会员复购率偏低，客群粘性有待提升：2024 年项目会员总数约 15 万人，但复购率仅 32%，低于行业头部项目平均水平（40%）。核心问题包括：会员权益单一（以积分兑换为主，缺乏 “专属活动、个性化服务”）、客群分层运营不足（未针对 Z 世代、家庭客群设计差异化权益）、会员触达方式传统（以短信通知为主，缺乏 “社群运营、私域互动”）。

（四）北京云阿云介入背景及角色定位：外部资源赋能，推动资产升级

1.介入背景：

项目内生优化遇瓶颈，需外部专业资源破局：2023 年项目首轮业态调整后，仍面临 “首店资源匮乏”“数字化能力薄弱”“空间改造经验不足” 等问题 —— 自主招商难以对接国际潮流首店（如 ADER Error、10 CORSO COMO），数字化改造缺乏 “算法模型、技术团队” 支撑，空间优化缺乏 “场景设计、落地执行” 经验。在此背景下，2024 年 3 月，柏威年企业（大连）有限公司与北京云阿云达成战略合作，引入其 “全球品牌资源 + 算法能力 + 实战经验”，推动项目从 “常规运营” 向 “资产精细化运营” 转型。

2.角色定位：“资源整合者 + 运营赋能者 + 数字建设者” 三重角色

全球品牌资源整合者：北京云阿云拥有 “全球 2000 + 品牌资源库”，涵盖国际潮流品牌（如韩国 ADER Error、欧洲 10 CORSO COMO）、新消费品牌（如茉酸奶、超级碗）、体验类品牌（如室内高尔夫体验馆、非遗文化机构），可为项目提供 “首店招商绿色通道”，2024 年已协助项目对接 5 家国际首店品牌，预计 2025 年引入首店 15 家。

资产运营深度赋能者：依托 10 余年大型商业操盘经验（曾服务北京 SKP-S、上海 TX 淮海等项目），云阿云为项目提供 “业态优化、空间改造、活动运营” 全流程指导 —— 例如针对 4F 层低效区域，制定 “引入室内高尔夫 + 文创集合店” 的调改方案；针对 Z 世代客群，策划 “潮流快闪、街舞比赛” 等活动，2024 年协助项目举办 “韩国潮牌快闪周”，带动客流增长 25%。

数字化建设核心支撑者：云阿云拥有自主研发的 “商业资产运营算法模型”（含客流预测、业态坪效、会员画像子模型），可为项目搭建 “数字运营平台”—— 例如通过 AI 客流预测算法，提前 3 天预测周末客流峰值，指导安保、保洁人员排班；通过会员画像模型，将会员分为 “Z 世代、新锐家庭、高端白领” 三类，推送个性化权益，2024 年协助项目将会员复购率提升 3 个百分点（从 32% 至 35%）。

二、本体 SWOT 及项目现状分析

（一）本体 SWOT 深度解析

1.优势（Strengths）：三大核心优势构筑竞争基底

依托外部资源赋能与自身基础沉淀，项目已形成 “资源协同 + 区位交通 + 业态标签” 的差异化优势，为资产优化提供坚实支撑。

1.1资源协同优势：北京云阿云赋能，打破运营壁垒

北京云阿云的 “算法能力 + 全球品牌资源库” 为项目提供关键外部支撑，解决传统商业 “招商难、运营盲” 的痛点。其全球品牌资源库涵盖 200 + 国际潮流品牌（如韩国 ADER Error、欧洲 10 CORSO COMO）、50 + 新能源汽车品牌（如极氪、智己）及 30 + 体验类品牌（如室内滑雪模拟器品牌雪乐山），可快速响应项目首店招商需求。2024 年项目计划引入的 15 家首店中，已有 8 家通过云阿云资源库对接，其中韩国潮牌 ADER Error 大连首店已进入装修阶段，预计 2025 年 Q1 开业，该品牌在上海、北京门店的首月坪效均超 8 万元 /㎡，有望带动项目 1F 层坪效提升 15%。

在算法能力方面，云阿云的用户画像系统可整合项目 “客流数据 + 消费记录 + 会员行为”，精准划分客群标签 —— 例如识别出 “25-30 岁女性客群中，62% 关注轻奢配饰、45% 有亲子消费需求”，据此推动 1F 层引入轻奢配饰集合店、3F 层增设亲子潮玩区，2024 年 Q4 相关区域客流转化提升 22%。此外，其业态坪效算法可实时监控各商铺表现，2024 年 Q3 通过算法发现 4F 层某传统女装品牌坪效连续 3 个月低于 3500 元 /㎡，及时启动调铺流程，引入文创集合店后该铺位坪效提升至 5800 元 /㎡。

1.2区位与交通优势：青泥洼核心，流量入口稳固

项目位于青泥洼商圈几何中心，紧邻大连火车站（日均客流量超 5 万人次），是商圈内唯一实现 “地铁无缝接驳” 的商业体 —— 地铁 2 号线 “青泥洼桥站” B 口直接连通项目 B1 层，2024 年地铁接驳客流占比达 45%，远超商圈平均水平（30%），较大连恒隆广场（地铁接驳占比 28%）高出 17 个百分点。门前大公街、中山路交汇，覆盖 20 余条公交线路（如 1 路、2 路、5 路等），公交接驳客流占比 30%，形成 “地铁 + 公交 + 步行” 三维交通网络。

从客流转化来看，2024 年 Q4 周末高峰时段，通过地铁、公交到达的客流占比达 75%，其中 30% 会直接进入项目消费，高于商圈内其他项目（平均 22%）。此外，项目 3 公里辐射范围内涵盖 20 个高端社区（如中山区悦泰街里、东港第）、15 栋写字楼（如大连中心・裕景），常住人口超 12 万，日均办公人群超 5 万，为项目提供稳定的基础客流。

1.3基础业态优势：餐饮 + 新能源，形成差异化标签

项目餐饮业态占比 36%，高于行业平均水平（30%），且品牌组合兼顾 “大众消费 + 特色体验”，2024 年餐饮业态坪效达 6800 元 /㎡/ 年，较商圈平均水平（5500 元 /㎡/ 年）高出 24%。其中，顺和祥（哈尔滨清真排队王大连首店）日均翻台率达 5 次，周末需排队 1.5 小时；三一意面（网红意面品牌）单店月均销售额超 80 万元，客群中 Z 世代占比 70%；B1 层小吃市集汇聚 20 余家地方特色小吃，日均客流超 4000 人次，成为项目 “流量发动机”。

新能源汽车展厅集群是项目核心差异化标签，当前引入蔚来、魏牌、乐道等 10 余个品牌，展厅总面积达 2000㎡，2024 年接待购车客群超 10 万人次，其中 35% 会同步在项目内消费（如餐饮、零售），带动关联业态销售额增长 18%。对比来看，大连恒隆广场仅引入 3 个新能源品牌，且展厅分散；西安路合生汇未形成汽车集群，项目的新能源标签在青泥洼商圈内具备独家优势。

2.劣势（Weaknesses）：三大短板制约资产增值

项目在空间利用、业态结构、数字化建设上存在明显短板，导致客流转化、坪效提升受阻，需针对性突破。

2.1空间动线劣势：死角多 + 场景弱，客流价值浪费

部分楼层存在 “动线死角”，导致客流分布不均。3F 层西侧因远离电梯口（最近的扶梯距离该区域 80 米），且被亲子区遮挡，客流到达率不足 50%，该区域 12 家商铺中，有 8 家 2024 年坪效低于 4000 元 /㎡，其中某大众女装品牌坪效仅 3200 元 /㎡，不足 B1 层小吃市集（9500 元 /㎡）的 34%。4F 层整体动线呈 “L 型”，北侧区域需绕行 2 个拐角才能到达，客流到达率仅 45%，空置铺位平均招商周期达 60 天，较 1F 层（30 天）长一倍。

中庭空间利用率低，未能形成记忆点场景。项目中庭面积约 800㎡，但长期用于常规促销（如服装特卖、化妆品展），2024 年举办的 30 场活动中，有 25 场为 “促销类”，仅 5 场为文化、体验类活动，且缺乏沉浸式设计，导致中庭日均停留时长不足 15 分钟，远低于上海 TX 淮海中庭（45 分钟）。对比大连合生汇 “星空主题中庭”（配备 LED 天幕、互动装置），项目中庭对客流的吸引力明显不足。

2.2业态老化劣势：传统零售占比高，品牌活力不足

当前零售业态占比 45%，其中传统服饰占 25%（如某大众女装、某中老年服饰品牌），这些品牌普遍存在 “租期长、更新慢” 的问题 ——12 家传统服饰品牌中，有 9 家租期超 5 年，最长达 8 年，且未进行门店形象升级，2024 年坪效年均下降 8%，其中某中老年服饰品牌坪效从 2020 年的 5800 元 /㎡降至 2024 年的 3800 元 /㎡，降幅达 34%。

品牌层级与客群需求脱节，Z 世代青睐的潮流品牌占比仅 10%，低于大连合生汇（25%）；设计师品牌、小众集合店几乎空白，无法满足年轻客群 “个性化消费” 需求。2024 年 Q4 调研显示，30% 的 Z 世代客群表示 “项目品牌太老，缺乏购买欲望”，导致该客群人均消费额（约 800 元 / 次）低于大连合生汇（1200 元 / 次）。

2.3数字化滞后劣势：数据不通 + 引流弱，运营效率低

会员系统仅实现基础功能，未形成 “数据闭环”。当前会员系统仅支持积分兑换、消费记录查询，无法整合 “客流数据（如进店次数、停留时长）”“行为数据（如浏览过的商铺、参与的活动）”，导致会员画像模糊。2024 年会员复购率仅 32%，低于行业头部水平（40%），且有 45% 的会员表示 “未收到过符合需求的活动推荐”。例如，某会员半年内消费 5 次亲子类产品，但系统仍向其推送轻奢服饰促销信息，导致触达效率低下。

线上引流能力薄弱，社交平台曝光不足。项目在小红书、抖音的官方账号粉丝量分别为 3.2 万、2.8 万，仅为大连合生汇（小红书 12 万、抖音 15 万）的 27%、19%；2024 年话题曝光量超 100 万的活动仅 2 场，而大连合生汇每月均有 1-2 场话题曝光超 500 万的活动（如 “潮玩市集”“电竞比赛”）。线上引流客流占比不足 15%，远低于行业平均水平（30%），错失年轻客群触达机会。

3.机会（Opportunities）：政策 + 消费 + 合作三重机遇

外部环境为项目提供 “政策补贴、需求升级、资源赋能” 的机遇，可加速资产优化进程。

3.1政策机会：大连首店与数字化补贴，降低运营成本

大连市政府 2024 年出台《商业首店经济扶持政策》，明确对引入 “国际首店”（品牌总部在境外，首次进入中国大陆）、“东北首店”（首次进入东北三省）、“大连首店”（首次进入大连市）的项目，分别给予 50 万元、30 万元、20 万元一次性补贴；对首店品牌，给予开业后前两年税收地方留成部分 50% 的返还。2024 年项目计划引入的 15 家首店中，有 3 家国际首店、5 家东北首店，预计可申请补贴总额达 300 万元，占首店招商成本的 25%。

同时，辽宁省 2024 年推出《商贸流通业数字化改造专项政策》，对商业项目数字化改造（如智能客流系统、会员数字平台、AR 导航）给予 20% 的补贴，单个项目最高补贴 100 万元。项目 2025 年计划投入 500 万元用于数字化建设，可申请 100 万元补贴，显著降低改造成本。此外，中山区政府对 “夜间经济示范项目” 给予最高 20 万元补贴，项目可依托 B1 层小吃市集申报，进一步提升夜间客流价值。

3.2消费机会：Z 世代与家庭需求升级，填补业态空白

大连 Z 世代消费需求旺盛，为项目提供潮流业态增量空间。2024 年大连 Z 世代（18-28 岁）消费支出年均增长 15%，其中 “潮流服饰、小众体验、科技互动” 支出占比达 45%。调研显示，62% 的 Z 世代希望在商业体中看到 “国际潮牌首店”“沉浸式体验展”“电竞主题空间”，而项目当前潮流业态占比仅 10%，存在明显补位空间。例如，大连合生汇引入 “电竞馆” 后，Z 世代客群占比从 55% 提升至 70%，项目可借鉴该模式，引入 “电竞主题店 + 潮流快闪空间”，预计可将 Z 世代客群占比提升至 65%。

新锐家庭（29-40 岁）“亲子 + 健康” 消费需求升级，为体验业态提供机会。2024 年大连新锐家庭消费中，“亲子体验、健康餐饮、运动健身” 支出占比提升至 30%，较 2020 年增长 18 个百分点。项目当前亲子业态仅占 5%，且集中在 “传统游乐设施”，缺乏 “非遗体验、科学实验室、亲子运动” 等高品质业态；健康餐饮占比不足 8%，远低于大连凯丹广场（15%）。引入 “大连贝雕亲子体验馆”“超级碗健康轻食” 等业态，可填补空白，预计将家庭客群消费占比从 28% 提升至 40%。

3.3合作机会：云阿云资源深化，突破运营天花板

北京云阿云可进一步开放全球资源，助力项目打造 “首店矩阵”。其欧洲合作渠道可对接 “10 CORSO COMO”（米兰潮流买手店）、“SEPHORA COLLECTION”（丝芙兰高端线）等国际首店；东南亚资源可引入 “nahm”（泰国米其林餐厅）、“Old Town White Coffee”（马来西亚国民咖啡）等小众餐饮品牌，丰富业态层次。同时，云阿云计划 2025 年推出 “品牌孵化计划”，为项目筛选 5-8 家高潜力本土品牌（如大连本土潮流买手店 CW2LAB），提供 “免租 3 个月 + 装修补贴”，降低招商风险。

在技术合作上，云阿云可输出成熟的 “资产运营算法模型”，助力项目实现 “全链路数字化”。2025 年计划为项目搭建 “数字孪生平台”，通过 3D 建模实时模拟 “业态调整、活动举办” 对客流的影响，例如提前预测 “新能源汽车展” 期间的客流峰值，优化停车引导与人员排班；同时上线 “元宇宙展厅”，用户线上预约体验后可获线下消费券，预计带动线上引流客流占比提升至 30%。

4.威胁（Threats）：竞品 + 线上 + 商圈分流三重压力

外部竞争加剧与消费习惯变化，对项目客流与销售形成挤压，需主动应对以巩固市场地位。

4.1竞品威胁：恒隆顶奢与合生汇潮玩，分流核心客群

大连恒隆广场持续加码顶奢品牌，分流高端客群。2024 年恒隆引入 “LV 快闪店”“Gucci 配饰店”，顶奢业态占比从 15% 提升至 25%，吸引大连及周边城市（如营口、丹东）高净值客群，其高端客群（月均消费超 2 万元）占比达 18%，较项目（8%）高出 10 个百分点。2024 年 Q4，项目有 12% 的高端客群因 “恒隆顶奢品牌更多” 转向消费，导致轻奢业态销售额同比下降 5%。

西安路合生汇以 “年轻潮玩 + 夜经济” 定位，抢占 Z 世代客流。合生汇 2024 年引入 “电竞馆”“Livehouse”“剧本杀集群”，潮流业态占比达 25%，夜间客流占比从 30% 提升至 45%，Z 世代客群占比达 70%，高于项目的 55%。其 2024 年举办的 “潮玩市集” 活动，小红书话题曝光量超 800 万，带动日均客流突破 4 万人次，较项目高出 43%，导致项目 25-30 岁 Z 世代客群流失率达 15%。

4.2线上威胁：直播电商冲击，线下零售客流下滑

直播电商对线下服装零售冲击显著，大连本地服装类线下消费占比从 2020 年的 65% 降至 2024 年的 48%，降幅达 17 个百分点。项目传统服饰业态受影响最大，2024 年某大众女装品牌线下销售额同比下降 22%，其门店客流中，“仅试不买” 比例从 35% 升至 50%，消费者普遍表示 “线上同款更便宜，线下仅用于试穿”。此外，生鲜电商对 Olé 精品超市也形成分流，2024 年 Olé 线下客流同比下降 8%，其中 “日用品、零食” 品类线上替代率达 30%。

4.3商圈分流威胁：东港与高新区崛起，稀释青泥洼客流

东港商圈依托 “海景资源 + 高端住宅”，吸引东部客群。东港凯丹广场 2024 年引入 “亲子海洋馆”“海上观景餐厅”，家庭客群占比达 45%，较项目高出 17 个百分点；其周边高端社区（如东港天鹅湾、保利天禧）常住人口超 5 万，2024 年该区域客群选择东港商圈消费的比例从 30% 提升至 55%，导致项目东部客群流失率达 18%。

高新区商圈凭借 “年轻产业人口 + 潮玩定位”，分流西部客群。高新区万达广场 2024 年引入 “网红茶饮集群”“青年社交空间”，年轻客群占比达 65%，且周边有 10 余家互联网企业（如简柏特、埃森哲），日均办公人群超 3 万，2024 年高新区商圈客流占比从 15% 提升至 22%，导致项目西部客群流失率达 12%。青泥洼商圈整体客流占比从 2020 年的 40% 降至 2024 年的 32%，项目作为商圈核心项目，客流增长面临天花板。

（二）项目现状与矩阵策略分析

1.项目现状：运营数据与核心问题具象化

1.12024 年核心运营数据（截至 Q4）

从数据可见，项目出租率、坪效高于商圈平均，但在客流规模、客群结构、会员粘性、线上引流上与行业头部存在明显差距，需重点突破。

1.2核心问题具象化案例

动线死角案例：3F 层西侧某亲子服饰店，因客流到达率不足 50%，2024 年坪效仅 4200 元 /㎡，较同楼层东侧亲子店（6800 元 /㎡）低 38%，且员工日均接待顾客不足 20 人，远低于东侧门店（50 人），最终品牌方提出缩减面积或撤店。

业态老化案例：4F 层某大众女装品牌，租期已达 7 年，门店形象未更新，2024 年坪效从 2020 年的 5800 元 /㎡降至 3800 元 /㎡，且客流中 45 岁以上客群占比达 70%，与项目 “年轻化” 方向脱节，2024 年 Q4 已进入撤店倒计时。

数字化滞后案例：项目 2024 年 “双 11” 促销活动，仅通过短信向会员推送信息，打开率不足 20%，活动期间会员到店率仅 15%；而大连合生汇通过 “小红书种草 + 社群裂变”，会员到店率达 40%，销售额是项目的 2.5 倍。

2.矩阵策略分析：基于 SWOT 的应对方案

2.1优势强化策略：放大 “资源 + 区位 + 业态” 优势

资源协同深化：与北京云阿云联合成立 “首店招商专项小组”，2025 年重点引入 15 家首店（3 家国际、5 家东北、7 家大连），打造 “首店矩阵”；同时接入云阿云 “会员画像系统”，2025 年 Q1 完成会员标签重构，实现 “个性化权益推送”，目标会员复购率提升至 38%。

区位流量转化：在地铁口设置 “项目导览屏”，展示实时活动与首店信息；与周边写字楼（如大连中心・裕景）合作推出 “工作日午餐券”，吸引办公人群到店；2025 年计划将地铁接驳客流转化占比从 30% 提升至 45%。

业态标签巩固：扩大新能源汽车展厅规模，2025 年引入极氪、智己等 3 个新品牌，打造 “青泥洼新能源汽车体验中心”；优化餐饮业态，引入 2-3 家小众异国餐饮（如泰国 nahm），将餐饮坪效提升至 7500 元 /㎡/ 年。

2.2劣势改善策略：针对性解决 “动线 + 业态 + 数字化” 问题

空间动线优化：2025 年 Q1 启动 3F 层西侧 “空中连廊” 建设，连接电梯口与西侧区域，预计将客流到达率提升至 85%；中庭改造为 “艺术互动空间”，引入 LED 天幕与 AR 互动装置，举办 “沉浸式艺术展”，目标中庭停留时长提升至 40 分钟。

业态老化更新：2025 年淘汰 10 家低效传统服饰品牌，引入 5 家潮流买手店、3 家文创集合店，将传统服饰占比从 25% 降至 15%；4F 层改造为 “潮流体验区”，引入室内高尔夫、VR 游戏馆，目标该楼层坪效提升至 6500 元 /㎡/ 年。

数字化升级：2025 年投入 500 万元建设 “数字运营平台”，包含智能客流系统、AR 导航、元宇宙展厅，申请 100 万元政府补贴；在小红书、抖音组建专业运营团队，2025 年粉丝量突破 10 万，线上引流客流占比提升至 25%。

2.3机会把握策略：借力政策与消费需求

政策红利落地：成立 “政策申报专项小组”，2025 年确保首店补贴、数字化改造补贴全额到位；申报 “中山区夜间经济示范项目”，争取 20 万元补贴，用于 B1 层小吃市集夜间运营升级。

消费需求对接：针对 Z 世代，2025 年举办 “潮流文化节”“电竞比赛” 等 12 场主题活动；针对家庭客群，引入 “大连贝雕亲子体验馆”“科学实验室”，将家庭客群消费占比提升至 38%。

2.4威胁应对策略：主动防御外部竞争

竞品差异化竞争：避开恒隆 “顶奢” 定位，聚焦 “轻奢 + 潮流”，2025 年引入 COACH Outlet、MARNI Market 等轻奢副线；针对合生汇 “潮玩”，强化 “首店 + 体验”，打造 “潮流 + 品质” 双重标签，目标 Z 世代客群占比提升至 65%。

线上冲击应对：与线下品牌合作推出 “线下专属体验服务”（如定制化、限量款），降低线上替代率；开通项目 “直播账号”，直播首店开业与活动现场，引导线上用户到店消费，2025 年目标线下服装零售占比回升至 55%。

商圈分流防御：与东港、高新区高端社区合作推出 “周末接驳班车”；针对东部客群，打造 “海景主题餐饮区”；针对西部年轻客群，推出 “高新区专属消费券”，目标客群流失率控制在 8% 以内。

三、竞品分析及应对策略

（一）大连城市商圈竞争格局：多中心崛起，青泥洼承压

随着大连城市发展与消费升级，商业商圈已从 “青泥洼单核主导” 转向 “多中心分散竞争” 格局，不同商圈依托差异化定位分流客群，青泥洼商圈作为传统核心，面临 “内部分化 + 外部挤压” 的双重挑战，这也直接影响大连柏威年的客流与资产表现。

1.大连核心商圈定位与客群分化（2024 年数据）

从数据可见，青泥洼商圈虽仍居客流占比首位，但较 2020 年（40%）下降 8 个百分点；东港商圈凭借 “高端家庭 + 海景资源” 坪效均值达 7500 元 /㎡/ 年，反超青泥洼商圈，成为大连商业新增长极；西安路、高新区商圈则依托 “年轻客群” 定位，持续分流青泥洼核心客群，商圈竞争呈 “多点开花” 态势。

2.青泥洼商圈内部竞争：同质化严重，头部项目主导

青泥洼商圈内部聚集 3 个中高端商业项目（柏威年、恒隆广场、银泰城），总商业体量达 42 万㎡（占商圈总量 50%），但定位高度重叠，导致 “内耗式竞争”：

定位重叠：恒隆广场（顶奢）、柏威年（中高端）、银泰城（潮奢）均聚焦 “时尚消费”，缺乏明确差异化标签，2024 年商圈内消费者 “跨项目比价、只逛不买” 现象占比达 35%，客流转化效率低。

业态重合：三大项目核心业态重合度超 50%，例如轻奢品牌（COACH、MK）、餐饮品牌（星巴克、海底捞）、体验业态（影院、新能源汽车）均有布局，仅恒隆广场凭借 “顶奢快闪” 形成局部差异。

头部主导：恒隆广场（坪效 1.1 万元 /㎡）与柏威年（坪效 7500 元 /㎡）占据商圈 60% 的高端消费份额，银泰城因 “品牌层级低、坪效不足 7000 元 /㎡”，逐渐沦为 “客流陪跑者”，商圈内部分化加剧。

3. 跨商圈分流核心逻辑：“场景 + 客群” 精准切割

西安路商圈：用 “潮玩 + 夜经济” 切割 Z 世代

西安路商圈以合生汇为核心，2024 年夜间客流占比达 45%（青泥洼商圈平均 20%），通过 “电竞馆 + Livehouse + 平价潮玩” 组合，吸引 18-30 岁 Z 世代，其 Z 世代客群占比（70%）较青泥洼商圈（55%）高出 15 个百分点，2024 年青泥洼商圈 25% 的 Z 世代客群被西安路分流。

东港商圈：用 “海景 + 家庭体验” 切割高端家庭

东港商圈依托 “大连湾海景资源”，在凯丹广场打造 “海上观景餐厅”“亲子海洋馆”，家庭客群占比达 45%（青泥洼商圈平均 28%），且客单价（1200 元 / 次）较青泥洼商圈（800 元 / 次）高出 50%，2024 年青泥洼商圈 30% 的高端家庭客群转向东港消费。

高新区商圈：用 “产业人口 + 社区便民” 切割年轻办公族

高新区聚集 10 余家互联网企业（简柏特、埃森哲），日均办公人群超 5 万，高新万达通过 “工作日午餐套餐”“通勤便利零售”，吸引 25-35 岁办公族，其工作日客流占比达 60%（青泥洼商圈平均 40%），分流青泥洼商圈 18% 的年轻办公客群。

（二）核心竞品对标：青泥洼商圈及跨商圈关键项目深度拆解

基于城市商圈竞争格局，选取青泥洼商圈内大连恒隆广场（顶奢分流者）、大连银泰城（潮奢内耗者），及跨商圈大连合生汇（Z 世代分流者）、大连凯丹广场（高端家庭分流者）作为核心对标项目，从 “定位 - 业态 - 资产 - 运营” 多维度拆解，明确柏威年竞争短板与机会。

1.核心竞品详细对标表（2024 年数据）

2.竞品关键运营动作拆解（2024 年典型案例）

2.1大连恒隆广场：顶奢 + 艺术绑定，巩固高端心智

2024 年 5 月落地 “LV 硬箱艺术展”，展览面积 800㎡，配套 “私人定制沙龙”，邀请 200 组高净值客户（资产≥1000 万）参与，活动期间高端服饰销售额同比增长 45%，外地游客消费占比从 30% 提升至 45%；同期引入 “厉家菜”（宫廷菜非遗品牌）大连首店，单店月均销售额超 500 万元，进一步强化 “高端” 标签。

2.2大连合生汇：夜经济 + 线上裂变，锁定 Z 世代

2024 年推出 “夜猫子计划”：20:00 后餐饮 8 折、Livehouse 夜间专场（票价 80-150 元），夜间客流占比从 30% 提升至 45%，海伦司小酒馆单店月均夜间销售额超 80 万元；线上通过 “9.9 元抢 50 元餐饮券” 活动，单条抖音曝光超 200 万次，核销率 85%，线上引流占比达 30%。

2.3大连凯丹广场：亲子 + 海景融合，切割家庭客群

2024 年升级 “亲子海洋馆”，新增 “海底隧道 + 企鹅互动区”，推出 “亲子年卡”（1288 元 / 年），年售卡超 3000 张；同步打造 “海景餐饮区”，引入 “品海楼” 海鲜餐厅，客单价 300 元，周末上座率达 95%，家庭客群复购率从 35% 提升至 42%。

（三）差异化应对策略：基于商圈格局，强化自身优势

以 “锚定青泥洼核心、分流跨商圈客群” 为目标，针对不同商圈竞品的短板，结合北京云阿云资源，制定 “轻奢突围、潮流补位、家庭扩容” 的三维应对策略，同时联动商圈资源提升整体竞争力。

1.青泥洼商圈内应对：避顶奢、强轻奢，分化内耗客群

1.1. 对标恒隆广场：“轻奢 + 艺术” 分流非核心顶奢客群

业态补位：2025 年 Q2 引入COACH Outlet（大连首店） 、MARNI Market（东北首店） ，选址 1F 核心区，主打 “轻奢折扣 + 限量款”，参考北京门店数据，预计单店月均销售额 350-400 万元，带动轻奢业态坪效从 8000 元提升至 9500 元，分流恒隆 20% 的非核心顶奢客群（月均消费 1-2 万元）。

体验升级：联合云阿云打造 “轻奢艺术快闪季”，每季度举办 1 场 “品牌 × 本土艺术家联名展”（如 COACH× 大连画家作品展），设置 AR 试穿、艺术打卡动线，消费者完成打卡可获 100 元轻奢无门槛券，预计活动期间轻奢客流增长 35%。

1.2. 对标银泰城：“潮奢升级 + 低效淘汰”，承接潮玩客群

品牌升级：2025 年 Q1 淘汰 3 家坪效低于 5000 元 /㎡的本土潮牌，引入Ader Error（大连首店） 、We11done（东北首店） ，定位 “高端潮奢”，争取独家限量款首发权，预计潮奢业态坪效从 6800 元提升至 8500 元，承接银泰城 30% 的高端潮玩客群。

运营优化：针对银泰城 “活动后客流回落快” 的问题，推出 “潮玩会员体系”，会员享新品优先购、快闪活动免预约权，联合云阿云算法推送个性化活动，预计潮玩客群复购率从 25% 提升至 35%。

2.跨商圈应对：补场景、抢客群，分流外部增量

2.1. 对标合生汇（西安路商圈）：“潮流 + 品质” 留住 Z 世代

场景差异化：保留新能源汽车集群优势，2025 年 Q1 引入极氪、智己，增设 “汽车文化区”（设计手稿展 + 车主沙龙），推出 “试驾赠小吃券” 活动，年接待购车客群从 10 万增至 15 万；同时在 4F 引入雪乐山室内滑雪模拟器（东北首店） ，主打 “高端运动体验”，区别于合生汇 “平价潮玩”，预计 Z 世代品质客群占比提升 15%。

线上引流升级：联合云阿云组建 “潮流内容团队”，小红书 / 抖音每周发布 “潮玩探店、新能源试驾” 视频，2025 年粉丝量突破 10 万，线上引流占比从 15% 提升至 25%，分流合生汇 20% 的高品质 Z 世代客群。

2.2. 对标凯丹广场（东港商圈）：“亲子 + 文化” 争夺高端家庭

亲子业态补位：2025 年 Q2 在 3F 改造 “亲子潮玩馆”，面积 500㎡，引入 “大连贝雕非遗体验课”“科学小实验工坊”，推出 “亲子套票”（198 元 / 组，含体验课 + 餐饮优惠），预计周末日均接待 200 组家庭，家庭客群占比从 28% 提升至 40%。

餐饮联动：在 5F 打造 “城市观景餐饮区”，引入 1-2 家高端亲子餐厅（如 “奈尔宝亲子餐厅” 大连首店），客单价 200 元，配套儿童游乐区，区别于凯丹广场 “海景餐饮”，争取东港 30% 的亲子家庭客群分流。

3.青泥洼商圈协同：联动资源，提升整体竞争力

商圈客流共享：联合恒隆广场、银泰城推出 “青泥洼商圈消费券”，消费者在任一项目消费满 500 元可获 100 元跨项目券，促进商圈内客流互导，预计整体商圈客流增长 10%。

主题活动联动：每年举办 “青泥洼商业文化节”，联合三大项目引入国际潮流展、非遗文化展，打造 “商圈级 IP”，提升青泥洼商圈在大连商业中的核心地位，减少跨商圈分流影响。

（四）应对策略保障：数据监测 + 资源联动

成立 “商圈竞争监测小组”

联合北京云阿云，每月收集各商圈竞品的 “品牌调整、活动策划、销售数据”，形成《商圈竞争报告》，例如凯丹广场若新增亲子业态，提前 1 个月调整自身亲子活动节奏，避免客群流失。

云阿云资源专项支撑

品牌资源：优先对接 “各商圈竞品未覆盖的首店品牌”（如 MARNI Market、雪乐山），确保差异化优势；

数据工具：用云阿云 “客群分流分析模型”，实时监测跨商圈客群流动趋势，动态调整应对策略。

阶段性效果复盘

每季度复盘策略落地效果，例如 “COACH Outlet 开业后恒隆非核心客群到店率”“亲子潮玩馆对凯丹家庭客群的分流占比”，根据数据优化业态与活动，确保在多商圈竞争中持续突围。

四、核心挑战及破局路径

（一）核心挑战识别：基于资产运营痛点的深度拆解

从 “客流 - 业态 - 客群 - 资产” 四大维度切入，结合 2024 年运营数据与行业基准对比，精准定位项目当前面临的核心瓶颈，明确问题根源与影响范围。

1.客流增长乏力：总量下滑 + 转化低效，流量价值未释放

客流总量持续萎缩，峰值表现疲软

2024 年项目日均客流 2.8 万人次，同比下降 7%，较 2019 年峰值（5.2 万人次）减少 46%；周末客流峰值不足 4 万人次，而大连合生汇（3.2 万人次日均）周末峰值达 5.5 万人次，西安路商圈整体周末客流增速达 8%。核心原因包括：

跨商圈分流加剧：东港凯丹广场（家庭客群）、高新区万达（办公客群）年均分流项目 18% 的基础客流，其中 25-35 岁年轻客群流失占比超 60%；

引流手段单一：仍依赖 “线下促销 + 传统广告”，2024 年线下活动引流占比达 75%，线上引流仅 15%，远低于行业头部项目 30% 的线上引流均值；

场景吸引力不足：中庭全年 30 场活动中，25 场为 “服饰特卖”，仅 5 场为文化 / 体验类活动，消费者参与意愿低，活动期间客流环比增长仅 10%，低于大连恒隆广场 “艺术展” 35% 的客流增幅。

客流转化效率低，消费闭环断裂

2024 年项目客流转化为消费的比例仅 28%，低于行业平均 35%，核心问题在于 “动线设计 + 消费引导” 双重缺失：

动线死角导致客流浪费：3F 西侧、4F 北侧等区域客流到达率不足 50%，这些区域的商铺 “仅逛不买” 比例达 65%，远高于核心区域 30% 的水平；

消费引导不足：缺乏 “场景化消费提示”，例如新能源汽车展厅未与餐饮区联动推出 “试驾赠餐饮券”，导致购车客群消费转化率仅 35%，低于行业 45% 的均值；

会员触达低效：会员到店后，仅 20% 会收到 “个性化消费推荐”，其余均为通用促销信息，会员消费转化比非会员低 12%。

2.业态坪效不均：结构失衡 + 空铺周期长，空间价值被低估

业态坪效差距悬殊，传统零售拖后腿

2024 年项目各业态坪效分化显著，高价值业态与低效业态差距达 2.7 倍，具体数据如下：

传统服饰零售成为核心拖累，25% 的面积仅贡献 15% 的销售额，其中某大众女装品牌坪效仅 3200 元 /㎡，连续 3 年下滑，且品牌更新意愿低（租期超 5 年的占比达 70%）。

部分楼层出租率低，空铺周期长

2024 年项目整体出租率 92%，但 4F 楼层出租率仅 85%，较整体低 7 个百分点；空铺平均招商周期 60 天，较 1F 层（30 天）长一倍，核心原因包括：

业态定位模糊：4F 长期以 “传统服饰” 为主，缺乏差异化标签，品牌方入驻意愿低，2024 年洽谈的 15 家服饰品牌中，仅 5 家签约；

空间展示差：4F 层高 3.5 米（低于 1F 层 4.5 米），且无自然采光，品牌装修成本增加 15%，部分潮牌因 “空间体验不足” 放弃入驻；

客流支撑弱：4F 日均客流仅 1.2 万人次，不足 B1 层（3.5 万人次）的 35%，品牌担心投资回报，议价能力强，租金水平较 1F 层低 40%。

3.年轻化渗透不足：客群占比低 + 复购差，年轻心智未占领

Z 世代客群占比低，与竞品差距显著

2024 年项目 Z 世代客群（18-28 岁）占比 55%，低于大连合生汇（70%）、西安路罗斯福广场（65%），且客群质量差距明显：

消费能力低：项目 Z 世代客群人均消费 800 元 / 次，低于合生汇（1200 元 / 次）；

停留时间短：Z 世代在项目的平均停留时长 1.5 小时，较合生汇（2.5 小时）少 1 小时；

社交传播弱：Z 世代在小红书、抖音发布的 “柏威年相关笔记” 年均 1.2 万条，仅为合生汇（5 万条）的 24%，项目在年轻群体中的 “社交存在感” 不足。

Z 世代复购率低，未形成消费习惯

项目 Z 世代客群复购率仅 25%，低于行业头部项目 40% 的均值，核心问题在于 “体验场景 + 权益设计” 未匹配需求：

体验业态缺失：Z 世代偏好的 “电竞馆、Livehouse、潮玩快闪” 等业态，项目仅引入 2 家，而合生汇引入 15 家，体验供给不足；

权益吸引力弱：Z 世代会员权益以 “积分兑换” 为主，仅 10% 包含 “潮玩活动优先预约、限量款抢购权”，而合生汇 Z 世代会员享 “电竞比赛免费参与、潮牌专属折扣”，权益转化率达 35%；

触达方式传统：90% 的 Z 世代会员通过 “短信” 接收活动信息，打开率不足 20%，而合生汇通过 “社群 + 短视频” 触达，打开率超 60%。

4.资产增值缓慢：估值增速低 + 数字化弱，资产潜力未挖掘

资产估值增速低于行业，核心指标拖后腿

2024 年项目资产估值同比增长 5%，低于大连核心商业项目平均 8% 的增速，较大连恒隆广场（12%）差距显著。根据商业资产估值模型（估值 = 租金收入 × 资本化率），核心拖累因素包括：

租金水平低：项目平均租金 85 元 /㎡/ 月，低于恒隆广场（150 元 /㎡/ 月）、凯丹广场（100 元 /㎡/ 月）；

出租率未达最优：4F 等楼层出租率 85%，拉低整体资产收益；

增值服务缺失：未为品牌提供 “数字化运营支持、客群导流服务”，品牌续租意愿低，2024 年品牌续租率 80%，低于恒隆广场 95%。

资产数字化管理能力不足，决策效率低

项目当前仍依赖 “人工统计 + Excel 分析” 管理资产，存在三大问题：

数据不实时：客流、坪效等数据需滞后 1 周才能统计，无法及时调整运营策略，例如某品牌坪效连续 2 个月下滑，直到第 3 个月才发现并启动调铺；

分析不精准：缺乏 “业态组合优化、客群匹配度” 等深度分析，招商时仅依赖 “品牌知名度”，2024 年引入的 3 家服饰品牌，因 “客群不匹配” 导致坪效低于预期 40%；

协同效率低：招商、运营、财务数据未打通，例如招商部门签订新品牌后，运营部门需 1 周才能获取品牌信息，影响开业筹备进度。

数据来源：北京云阿云智库・商业地产项目数据库