商业地产案例分享-大连柏威年购物中心项目（二）

原创 李桂松 李富松 段小丽 云阿云智库•商业地产项目组

导读：面对同质化竞争与消费升级，大连柏威年引入北京云阿云战略资源，以“城市潮流生活枢纽”为新定位，通过业态焕新、场景创新与数字化运营，破解资产增值瓶颈，重塑核心竞争力，引领青泥洼商圈复兴。全文共101200字，由北京云阿云智库•商业地产项目组原创供稿。

作者：李桂松 |北京云阿云智库平台理事长

作者：李富松 | 北京云阿云城市运营管理有限公司副总裁

作者：段小丽 | 北京云阿云智库平台公共关系总裁13811016198

资源赋能与数字驱动

大连柏威年资产优化与运营升级专项报告

目录

一、市场分析及项目概述

二、本体SWOT 及项目现状

三、竞品分析及应对策略

四、核心挑战及破局路径

五、定位升级与客群策略

六、招商创新及政策汇总

七、空间优化及场景创新

八、业态规划及品牌焕新

九、运营管理专项提升

十、资产优化与增值策略

四、核心挑战及破局路径

（二）破局路径：依托北京云阿云资源的落地解决方案

以 “数据驱动 + 资源赋能” 为核心，针对四大挑战制定 “数字化引流、动态调铺、Z 世代场景、资产数字化” 四大破局路径，明确具体措施、时间节点、数据目标与资源支撑。

1.数字化引流破局：AI 预测 + 元宇宙体验，激活客流增长

核心目标：2025 年日均客流提升至 3.2 万人次（同比 + 14%），客流转化率提升至 35%（同比 + 7%），线上引流占比提升至 25%（同比 + 10%）。

1.1. 基于 AI 客流预测的精准投放

工具支撑：接入北京云阿云 “AI 客流预测算法”，该算法整合大连城市交通数据（地铁客流、公交运力）、消费数据（区域人均消费、客群偏好）、竞品数据（合生汇、凯丹广场活动档期），可提前 7 天预测项目客流高峰与低谷，准确率达 85% 以上。

具体措施：

① 定向广告投放：在客流低谷期（如周三、周四），根据算法推荐的 “高潜力客群区域”（如中山区高端社区、高新区写字楼），在地铁 2 号线（青泥洼桥站）投放 “动态场景广告”—— 通过 LED 屏展示中庭艺术展、新能源试驾活动现场画面，扫码可领取 “50 元餐饮券”，预计单次投放带动客流增长 12%；

② 抖音兴趣投放：基于云阿云用户画像，向大连 “25-35 岁女性、喜欢轻奢 / 亲子” 的用户推送 “柏威年场景化短视频”（如 Olé 超市生鲜采购、亲子手工体验），视频内嵌 “100 元零售满减券”，预计单条视频曝光超 50 万次，引流客流 1.5 万人次；

③ 会员精准触达：通过云阿云会员系统，向 “30 天未到店会员” 推送 “个性化召回权益”（如亲子会员推 “免费手工课”，轻奢会员推 “私人导购预约服务”），预计会员召回率提升至 20%（同比 + 8%）。

1.2. 元宇宙展厅打造线上引流入口

资源支撑：北京云阿云提供 “元宇宙展厅技术开发团队”，可在 3 个月内完成项目虚拟建模，同步对接线下会员系统与消费券体系。

具体措施：

① 柏威年元宇宙展厅上线：2025 年 Q1 上线 “柏威年元宇宙展厅”，用户通过手机小程序即可进入虚拟商场，体验 “3D 店铺逛展、AR 试衣、虚拟偶像导购” 等功能，例如在 lululemon 虚拟店铺试穿后，可生成 “线下提货码”，到店核销享 9 折优惠，预计元宇宙展厅年引流客流 20 万人次；

② 线上预约体验转化：在元宇宙展厅设置 “热门体验预约区”（如室内滑雪模拟器、非遗手工课），用户线上预约后，到店体验可获 “20 元无门槛券”，预计预约转化率达 60%，带动体验业态客流增长 30%；

③ 社交裂变传播：推出 “元宇宙打卡活动”，用户在虚拟展厅完成 3 个打卡点（如中庭艺术展、新能源汽车馆、亲子区），分享至朋友圈可参与 “奢侈品抽奖”（COACH 包、lululemon 瑜伽垫），预计带动社交平台话题曝光超 1000 万次，新增年轻客群 5 万人次。

1.3. 动线优化与消费引导

具体措施：

① 动线标识升级：在 3F 西侧、4F 北侧等死角区域设置 “智能导视屏”，实时显示 “周边热门店铺、排队时长”，同时通过语音播报引导客流，预计死角区域客流到达率提升至 75%（同比 + 25%）；

② 业态联动引导：在新能源汽车展厅设置 “试驾赠券机”，试驾后自动打印 “B1 层小吃市集 20 元券”，预计购车客群消费转化率提升至 45%（同比 + 10%）；

③ 消费场景营造：在中庭打造 “季节性主题场景”（如春季 “樱花市集”、冬季 “圣诞小镇”），场景内设置 “消费打卡点”，完成打卡可兑换 “零售满减券”，预计场景停留时长提升至 40 分钟（同比 + 167%）。

2.动态调铺破局：业态坪效模型 + 快闪过渡，提升空间价值

核心目标：2025 年传统服饰零售占比从 25% 降至 18%，4F 楼层坪效提升至 6000 元 /㎡（同比 + 25%），空铺周期缩短至 30 天（同比 - 50%）。

2.1. 基于业态坪效模型的 4F 楼层改造

工具支撑：应用北京云阿云 “业态坪效模型”，该模型通过分析大连商业项目 “业态组合 - 坪效 - 客群匹配度” 数据，可计算出不同楼层的 “最优业态占比”，例如 4F 楼层因 “客群以年轻家庭、潮流人群为主”，推荐 “体验 + 文创” 业态占比提升至 60%。

具体措施：

① 低效业态淘汰：2025 年 Q1 淘汰 4F 层 5 家坪效低于 4000 元 /㎡的传统服饰品牌（如某大众女装），释放面积 1500㎡；

② 新业态引入：

引入 “雪乐山室内滑雪模拟器（东北首店）”：面积 800㎡，提供 “零基础滑雪教学”（单次体验 198 元，10 次套餐 1680 元），参考北京门店数据（日均接待 150 人，坪效 8000 元 /㎡），预计该店年坪效达 7500 元 /㎡，带动 4F 层整体坪效提升 20%；

引入 “小众文创集合店（大连首店）”：面积 700㎡，汇集 20 家本土文创品牌（如大连贝雕、旅顺剪纸），设置 “手工体验区”（如贝雕制作、活字印刷），客单价 80 元，预计日均客流 300 人，坪效达 5500 元 /㎡；

③ 空间改造：将 4F 层西侧 “动线死角” 改造为 “文创市集区”，设置 10 个临时摊位（月租 5000 元 / 个），引入 “手作饰品、小众香薰” 等品牌，预计该区域客流到达率提升至 80%，坪效从 3200 元 /㎡提升至 4800 元 /㎡。

2.2. 快闪店过渡机制缩短空铺周期

资源支撑：北京云阿云提供 “快闪品牌资源库”，涵盖 200 + 潮牌（如 Pop Mart、ADER Error 快闪）、文创品牌、市集运营商，可实现 “空铺后 7 天内对接品牌，15 天内开业”。

具体措施：

① 空铺预警与对接：通过资产数字化平台，当某商铺进入 “撤店倒计时”（提前 30 天），系统自动向云阿云快闪资源库发送 “空铺需求”（面积、位置、租金预算），资源库匹配 3-5 家候选品牌；

② 快闪店类型规划：根据空铺位置匹配不同快闪类型 ——1F 核心区引入 “轻奢快闪”（如 COACH 限量款展卖），B1 层引入 “潮玩快闪”（如 Pop Mart 新品首发），4F 层引入 “文创市集”，预计快闪店平均租期 2 个月，租金水平达常规品牌的 80%；

③ 快闪与招商联动：在快闪店运营期间，通过云阿云 “客群匹配度分析”，判断该品牌是否适合长期入驻，2024 年云阿云通过该模式，帮助北京某商场将 3 家快闪店转化为长期租户，空铺周期缩短至 25 天。

数据目标：2025 年空铺周期从 60 天缩短至 30 天，空铺租金损失减少 50%，快闪店转化为长期租户的比例达 20%。

3.Z 世代场景破局：潮流首店 + 社交剧场，占领年轻心智

核心目标：2025 年 Z 世代客群占比提升至 65%（同比 + 10%），Z 世代复购率提升至 35%（同比 + 10%），小红书 /抖音粉丝量突破 10 万（同比 + 217%），社交平台话题曝光量年均增长 30%（同比 + 20%）。

3.1. 全球潮流首店矩阵引入

资源支撑：北京云阿云依托其全球品牌合作网络，已与韩国 ADER Error、中国新说唱 IP 方、Pop Mart 全球限定系列达成初步合作意向，可优先为项目争取 “大连首店” 或 “东北首店” 授权。

具体措施：

① ADER Error 大连首店（2025 年 Q2 开业）：选址 2F 潮流核心区，面积 250㎡，店铺设计融入 “大连海洋文化元素”（如海浪纹装饰、蓝色主题灯光），首发 “ADER Error× 大连限定款” 服饰（预计售价 800-1500 元），参考该品牌北京门店数据（日均客流 200 人，客单价 1200 元），预计首月销售额突破 720 万元，带动 2F 层 Z 世代客流占比提升至 70%；

② 中国新说唱联名快闪店（2025 年 Q3 运营，租期 3 个月）：面积 300㎡，设置 “说唱舞台、潮牌展示区、互动打卡墙”，引入联名潮牌（如 NPC、INXX），举办 “大连高校说唱比赛”（每周六晚），冠军可获 “中国新说唱海选直通卡”，预计快闪期间日均客流 3000 人次，社交平台话题曝光超 500 万次；

③ Pop Mart 全球限定店（2025 年 Q4 开业）：选址 B1 层潮玩区，面积 200㎡，独家发售 “大连城市限定盲盒”（含海洋生物造型手办），设置 “AR 抽盒机”（线上预约抽盒，线下提货），预计月均销售额 300 万元，Z 世代客群复购率提升至 40%。

3.2. 中庭 Z 世代社交剧场打造

空间改造：2025 年 Q1 对中庭进行 “年轻化改造”，拆除传统促销展台，搭建 “可变形社交舞台”（支持说唱、街舞、脱口秀等多场景演出），配置专业灯光音响设备，周边设置 “潮玩打卡点”（如巨型 Bearbrick 雕塑、涂鸦墙）；

活动运营：

① 周度主题活动：每周五晚 “潮流夜市”（引入 10 家小众潮牌摊位），每周六 “青年社交日”（举办街舞 battle、剧本杀联谊），每周日 “脱口秀开放麦”（邀请大连本地脱口秀演员），预计周度活动带动夜间客流增长 50%；

② 月度大型活动：每月举办 1 场 “Z 世代主题节”（如 3 月 “潮玩节”、6 月 “毕业季音乐节”、9 月 “国潮文化节”），2025 年计划引入 “大连国际街舞大赛”，预计吸引周边城市（如沈阳、营口）年轻客群 1 万人次，活动期间 Z 世代消费占比提升至 60%；

社交传播：在社交剧场设置 “直播专区”，与大连本地 10 + 潮流 KOL（粉丝量 5 万 - 50 万）合作，对活动进行 “全程直播 + 短视频剪辑”，预计单场活动短视频曝光超 100 万次，新增年轻会员 2000 人。

3.3. Z 世代会员体系优化

权益设计：推出 “柏威年潮玩卡”，核心权益包括：

① 体验优先：免费参与中庭社交剧场活动（如街舞课、脱口秀开放麦），优先预约快闪店限量款；

② 消费优惠：潮牌消费享 9 折，潮玩区满 300 减 50 元，生日月获 “定制潮玩手办”；

③ 社交权益：加入 “柏威年潮玩社群”，参与线下联谊活动（如露营、剧本杀），社群内定期发放 “专属优惠券”；

触达方式：

① 社群运营：按 “兴趣标签”（如街舞、潮玩、说唱）建立 5 个 Z 世代社群，每个社群配备 1 名 “潮玩顾问”，每日推送活动信息、潮牌新品，定期组织 “社群专属秒杀”；

② 短视频触达：通过项目抖音账号发布 “会员权益解读视频”“社群活动 vlog”，设置 “私信领券” 入口，预计短视频触达转化率达 15%；

数据目标：2025 年 Z 世代会员数量突破 5 万人（同比 + 67%），会员消费占比提升至 45%（同比 + 10%），社群活跃度（月均发言 3 次以上）达 60%。

4.资产数字化破局：搭建数字平台 + 数据驱动，加速资产增值

核心目标：2025 年项目资产估值增速提升至 8%（同比 + 3%），租金水平提升至 100 元 /㎡/ 月（同比 + 18%），品牌续租率提升至 90%（同比 + 10%），资产决策效率提升 50%。

4.1. 柏威年资产运营数字平台搭建

资源支撑：北京云阿云提供 “数字平台开发团队”，整合其 “AI 客流算法、业态坪效模型、会员画像系统”，预计 6 个月内完成平台开发与数据迁移，2025 年 Q2 正式上线。

平台核心功能：

① 实时数据监控模块：整合 “客流数据（各楼层、各商铺实时客流）、销售数据（每小时销售额、坪效）、出租率数据（空铺位置、租期剩余）”，通过可视化仪表盘展示，支持 “按楼层、按业态、按品牌” 筛选，数据更新频率提升至 15 分钟 / 次，解决 “数据滞后” 问题；

② 业态优化分析模块：嵌入云阿云 “业态坪效模型”，自动分析 “各业态匹配度”（如某区域亲子业态坪效低于均值，系统提示 “增加亲子体验项目”），生成 “调铺建议报告”（含淘汰品牌、推荐业态、预期坪效），2024 年云阿云通过该模块帮助上海某商场将业态坪效提升 22%；

③ 招商管理模块：建立 “品牌资源库”（含云阿云 200 + 合作品牌信息、历史运营数据），招商时输入 “空铺参数”（面积、位置、租金预算），系统自动匹配 “高匹配度品牌”，并生成 “投资回报预测”（如推荐品牌入驻后预计坪效、租金水平），缩短招商决策周期从 30 天至 10 天；

④ 品牌服务模块：为入驻品牌提供 “数字化运营工具”（如会员导流、活动报名系统），品牌可实时查看 “自身客流转化数据、会员消费偏好”，例如新能源汽车品牌可查看 “到店试驾客户的会员标签”，定向推送 “购车优惠”，预计品牌运营效率提升 30%。

4.2. 数据驱动的租金与服务优化

租金动态调整：基于数字平台 “实时坪效数据”，建立 “租金与坪效挂钩机制”—— 对坪效超行业均值 20% 的品牌，给予 “租金优惠”（如租金下浮 5%），鼓励其长期续租；对坪效低于行业均值 10% 的品牌，启动 “租金协商”（如要求品牌升级或调整面积），2025 年计划通过该机制将平均租金从 85 元 /㎡/ 月提升至 100 元 /㎡/ 月；

品牌增值服务：依托数字平台 “会员画像数据”，为品牌提供 “精准导流服务”，例如为轻奢品牌筛选 “月均消费超 2000 元的会员”，定向推送 “新品体验邀请”；为餐饮品牌推送 “周边写字楼办公人群午餐需求”，助力其推出 “工作日套餐”，预计品牌客流转化提升 25%，续租率从 80% 提升至 90%；

资产风险预警：通过数字平台监控 “品牌经营风险”（如某品牌连续 2 个月销售额下滑超 15%），系统自动发出 “风险预警”，运营团队及时介入（如协助品牌调整营销策略、优化商品结构），2025 年目标将品牌撤店率从 10% 降至 5%。

4.3. 跨部门协同效率提升

数据打通与共享：打破招商、运营、财务部门 “数据壁垒”，例如招商部门签订新品牌后，系统自动将品牌信息同步至运营部门（用于开业筹备）与财务部门（用于租金核算），信息同步时间从 1 周缩短至 1 小时；

流程数字化：将 “品牌入驻、开业筹备、租金收缴” 等流程线上化，通过平台发起审批、跟踪进度，例如品牌装修审批流程从 15 天缩短至 7 天，租金收缴提醒通过系统自动发送，收缴率提升至 98%（同比 + 3%）；

绩效考核联动：基于数字平台数据设定各部门 KPI（如招商部门 “高匹配度品牌签约率”、运营部门 “业态坪效提升率”），实现 “数据驱动考核”，提升团队执行力，预计跨部门协同效率提升 50%。

（三）破局路径保障措施：资源联动 + 风险应对

1.北京云阿云专项资源支撑

成立联合项目组：云阿云派遣 “算法专家、品牌招商顾问、数字平台开发工程师” 组成专项团队，常驻项目现场，每周召开进度会议，确保破局路径落地；

资源优先调配：为项目优先对接全球潮流首店资源（如 ADER Error、Pop Mart），数字平台开发优先级提升至云阿云年度 TOP3 项目，确保 2025 年 Q2 按时上线；

数据安全保障：建立 “数据加密传输机制”，确保项目客流、销售、会员数据安全，定期开展数据安全审计，避免信息泄露风险。

2.阶段性风险应对预案

3.效果监测与优化

月度数据监测：每月统计 “客流、坪效、Z 世代占比、资产估值” 等核心指标，与目标值对比，分析差距原因（如 Z 世代占比未达标，检查社交剧场活动频次、首店吸引力）；

季度策略调整：每季度根据监测数据优化破局措施，例如元宇宙展厅引流效果好，增加 “虚拟品牌入驻”；4F 层文创集合店坪效超预期，扩大其经营面积；

年度复盘总结：2025 年底对四大破局路径进行全面复盘，总结成功经验（如首店招商、数字平台运营），为 2026 年资产运营策略制定提供依据，目标实现项目从 “中高端购物中心” 向 “大连年轻潮流地标” 的转型。

五、目定位升级及客群分析

（一）项目现有定位回顾与局限：为何需要升级？

1.现有定位：中高端购物中心的运营现状

项目此前定位为 “青泥洼商圈中高端生活购物中心”，核心依托 “区位交通优势 + 基础业态组合”，聚焦 25-40 岁品质客群，以 “轻奢零售 + 大众餐饮 + 新能源汽车” 为核心业态。2024 年运营数据显示，该定位下项目虽实现 92% 出租率、7500 元 /㎡/ 年坪效，高于商圈平均水平，但存在三大核心局限：

客群定位模糊：既未像恒隆广场锁定 “高净值客群”，也未像合生汇聚焦 “Z 世代”，导致 25-30 岁年轻客群与 35-40 岁家庭客群均存在 “消费粘性不足” 问题，Z 世代复购率仅 25%，家庭客群消费占比仅 28%；

场景辨识度低：缺乏独特记忆点场景，中庭活动以 “常规促销” 为主，文化体验、潮流互动类活动占比不足 20%，2024 年消费者 “项目印象调研” 中，仅 15% 提及 “有特色场景”，远低于凯丹广场（45%）；

资源协同不足：未充分激活北京云阿云的 “全球潮流品牌 + 本土文化资源”，国际首店仅 5 家，本土非遗体验业态空白，与云阿云 “200 + 国际品牌库”“30 + 本土文化 IP” 的资源储备严重脱节。

2.定位升级的三大核心逻辑：市场、竞品、资源驱动

市场需求驱动：大连 Z 世代消费支出年均增长 15%，“潮流 + 文化” 类消费占比达 45%；新锐家庭 “亲子 + 健康” 消费占比提升至 30%，现有 “中高端定位” 已无法满足客群需求升级，2024 年调研显示，35% 的客群表示 “项目缺乏潮流与文化体验”；

竞品差异驱动：恒隆广场 “顶奢定位” 覆盖高净值客群，但年轻化不足；合生汇 “纯潮玩定位” 吸引 Z 世代，但品质感欠缺；凯丹广场 “家庭体验定位” 聚焦亲子客群，但潮流属性弱，市场存在 “潮流 + 品质 + 文化” 的空白定位；

资源匹配驱动：北京云阿云可提供 “ADER Error 等国际潮牌首店”“大连贝雕等本土非遗 IP”，同时具备 “AI 客群画像 + 资产运营算法”，为 “城市潮流生活枢纽” 定位提供资源与技术支撑，可实现 “差异化竞争”。

（二）定位升级方向：从“中高端购物中心”到“城市潮流生活枢纽”

1.核心定位：潮流、品质、文化三维融合

升级后定位：以“潮流体验为核心、品质消费为基础、本土文化为灵魂”，打造 “大连年轻客群首选、家庭客群青睐的复合型生活空间”，形成 “潮流不低俗（区别合生汇）、品质不高冷（区别恒隆）、文化不生硬（区别凯丹）” 的独特标签。

潮流体验：聚焦 “国际潮牌首店 + 潮流互动场景”，满足 Z 世代 “社交打卡 + 个性消费” 需求；

品质消费：保留 “轻奢零售 + 新能源汽车 + 健康餐饮”，服务新锐家庭与高端白领的 “品质生活” 需求；

本土文化：融入 “大连海洋文化 + 非遗体验”，让项目成为 “本土文化展示窗口”，提升差异化辨识度。

2.定位支撑体系：四大维度保障落地

2.1. 品牌资源支撑：云阿云全球 + 本土双资源联动

国际潮流首店矩阵：2025 年依托云阿云资源引入 15 家首店，其中 “国际潮牌首店” 5 家（如韩国 ADER Error、欧洲 10 CORSO COMO）、“潮流 IP 联名店” 3 家（如中国新说唱联名潮牌店），形成 “首店聚集效应”，参考上海 TX 淮海 “首店引流模式”，预计首店开业后日均客流增长 30%；

本土文化 IP 植入：联合云阿云本土文化资源，引入 “大连贝雕非遗体验店”“旅顺剪纸文创店”，在 B1 层打造 “大连文化市集”（每周六日开放），邀请非遗传承人现场教学，2025 年计划举办 “大连海洋文化节”“非遗文化展” 等 12 场本土文化活动，预计吸引文化爱好者客群 5 万人次。

2.2. 业态组合支撑：潮流 + 品质 + 文化的黄金配比

2025 年业态占比调整方案（对比 2024 年）：

2.3. 场景打造支撑：三大记忆点场景落地

潮流社交场景：中庭改造为 “Z 世代社交剧场”，配置可变形舞台与 LED 天幕，每周举办街舞 battle、脱口秀等活动，参考西安大悦城 “潮玩场景” 运营数据，预计该场景日均停留时长提升至 45 分钟；

品质生活场景：5F 打造 “城市观景平台 + 健康生活馆”，引入高端瑜伽馆、健康体检中心，为新锐家庭与高端白领提供 “品质休闲空间”，预计该区域客单价提升至 300 元；

本土文化场景：B1 层 “大连文化市集” 设置 “海洋主题打卡墙”“非遗体验工坊”，消费者可参与贝雕制作、海鲜美食 DIY，预计该场景周末日均客流突破 5000 人次。

2.4. 技术支撑：云阿云数字化工具赋能

AI 客群匹配：通过云阿云用户画像系统，精准匹配 “潮流客群 - 潮牌业态”“家庭客群 - 亲子业态”，例如向喜欢非遗文化的家庭客群推送 “亲子贝雕体验课” 信息；

元宇宙引流：上线 “柏威年元宇宙展厅”，设置 “潮流场景虚拟体验”“本土文化数字展”，用户线上体验后可获线下消费券，预计年引流客流 20 万人次。

（三）客群分层及精准画像：基于云阿云用户数据系统的深度拆解

依托北京云阿云 “大连商业客群数据库”（覆盖 100 万 + 大连消费者数据），结合项目 2024 年会员消费记录，对升级后核心客群进行分层画像，明确消费特征与需求痛点。

1.核心客群：Z 世代（18-28 岁）—— 潮流消费主力军

1.1. 基础特征

人口属性：18-28 岁，学生与初入职场人群占比 7:3，女性占比 62%，居住在中山区、西安路沿线的占比 55%；

消费能力：月均可支配收入 3000-5000 元，其中 20% 用于潮流消费（潮牌服饰、潮玩、电竞），30% 用于餐饮社交；

行为特征：日均刷小红书 / 抖音 2.5 小时，75% 的消费决策受 “KOL 推荐” 影响，每月逛商业体 2-3 次，单次停留时长 1.5-2 小时。

1.2. 消费偏好与痛点

1.3. 参考案例：上海 TX 淮海 Z 世代运营

上海 TX 淮海通过 “潮牌首店 + 艺术展 + 夜间市集” 组合，Z 世代客群占比达 75%，客群复购率 35%。其核心经验为：

①每月引入 1-2 家潮牌快闪店；

②与潮流 IP 联名举办艺术展；

③夜间开放 “潮流夜市”，项目可借鉴该模式，强化 Z 世代粘性。

2.重要客群：新锐家庭（29-40 岁）—— 品质消费核心

2.1. 基础特征

人口属性：29-40 岁，已婚有孩（孩子 3-12 岁）占比 80%，家庭月均收入 2-4 万元，居住在中山区、东港片区的高端社区（如悦泰街里、东港第）占比 60%；

消费能力：家庭月均消费 8000-15000 元，其中 30% 用于亲子消费（早教、游乐、服饰），25% 用于健康餐饮与轻奢零售；

行为特征：周末全家逛商业体 1-2 次，单次停留时长 2.5-3 小时，注重 “停车便利 + 亲子设施 + 品质服务”，70% 的消费决策基于 “口碑与安全性”。

2.2. 消费偏好与痛点

2.3. 参考案例：大连凯丹广场家庭客群运营

大连凯丹广场通过 “亲子海洋馆 + 海景餐饮 + 会员亲子权益”，家庭客群占比达 45%，复购率 42%。其核心经验为：

①引入独家亲子体验业态（海洋馆）；

②打造 “亲子 + 海景” 的差异化场景；

③推出 “家庭权益卡”（含免费停车、亲子折扣），项目可优化此类服务，提升家庭客群粘性。

3.潜力客群：高端年轻白领（28-35 岁）—— 轻奢消费增量

3.1. 基础特征

人口属性：28-35 岁，未婚或已婚无孩，任职于金融、互联网行业（如大连银行、简柏特），月均收入 8000-15000 元，工作地点在青泥洼、东港片区写字楼占比 70%；

消费能力：月均消费 5000-10000 元，其中 35% 用于轻奢零售（COACH、MK）、高端运动（滑雪、瑜伽），25% 用于文化体验（艺术展、话剧）；

行为特征：工作日午餐、下班后及周末逛商业体，单次停留时长 1-2 小时，注重 “效率 + 个性 + 文化属性”，60% 的消费决策基于 “品牌调性与文化内涵”。

3.2. 消费偏好与痛点

3.3. 参考案例：大连恒隆广场高端白领运营

大连恒隆广场通过 “轻奢快闪 + 艺术展 + 高端会员沙龙”，高端年轻白领客群占比达 25%，客群消费客单价超 2000 元。其核心经验为：

①每季度举办 1 场轻奢品牌快闪；

②引入国际艺术展；

③为高端会员提供 “私人导购 + 新品沙龙”，项目可借鉴该模式，激活潜力客群。

（四）客群触达与留存策略：精准匹配客群需求的落地方案

1.核心客群（Z 世代）：潮流社群 + 场景化触达

1.1. 建立 “柏威年潮流俱乐部” 会员体系

会员权益：

①优先预约潮牌快闪店（如 ADER Error 限量款首发）；

②免费参与中庭社交剧场活动（街舞课、脱口秀）；

③享潮牌消费 9 折、潮玩区满 300 减 50 元；

④生日月获 “定制潮玩手办”（如 Bearbrick 大连限定款）；

运营机制：按 “兴趣标签”（街舞、潮玩、电竞）细分社群，每个社群配备 1 名 “潮流顾问”，每日推送 “潮牌新品资讯 + 活动预告”，每周组织 “社群专属秒杀”（如 9.9 元抢潮玩手办），预计 2025 年潮流俱乐部会员突破 3 万人，复购率提升至 35%。

1.2. 场景化触达：小红书 + 抖音 + 元宇宙联动

小红书运营：打造 “柏威年潮流日记” 官方账号，每周发布 3 条内容：

①潮牌探店 vlog（如 ADER Error 店铺体验）；

②潮流活动花絮（如街舞比赛精彩瞬间）；

③用户打卡征集（# 柏威年潮流打卡 话题，点赞超 100 可获潮玩券），目标 2025 年粉丝量突破 5 万，话题曝光超 500 万次；

抖音运营：发起 “# 柏威年潮流挑战”（如街舞 battle 挑战、潮玩改造挑战），联合大连 10 + 潮流 KOL（粉丝量 5 万 - 50 万）发起挑战，优胜者可获 “潮牌全年免单” 大奖，预计单条挑战视频曝光超 200 万次；

元宇宙触达：在柏威年元宇宙展厅设置 “Z 世代潮流专区”，用户可 “虚拟试穿潮牌服饰”“参与虚拟街舞比赛”，完成任务可获线下 “潮玩快闪店预约权”，预计年引流 Z 世代客群 8 万人次。

2.重要客群（新锐家庭）：家庭权益 + 亲子场景触达

2.1. 推出 “柏威年家庭权益卡”

核心权益：

①亲子体验业态 8 折（如贝雕体验课、科学实验室）；

②Olé 精品超市满 500 减 100 元；

③免费停车 3 小时（远超现有 1 小时）；

④母婴室专属服务（免费婴儿护理用品、哺乳室预约）；

⑤季度 “家庭日活动”（如亲子运动会、非遗文化节）；

办理机制：家庭消费满 3000 元可免费办理，或支付 199 元 / 年购买，2025 年目标办理量突破 1 万张，家庭客群消费占比提升至 40%（同比 + 12%）。

2.2. 场景化触达：亲子活动 + 品质服务联动

亲子非遗体验系列活动：每月举办 1 场 “亲子非遗体验课”，如 “大连贝雕制作课”（适合 6-12 岁儿童，亲子双人价 198 元 / 节）、“旅顺剪纸创意课”（适合 4-8 岁儿童，亲子双人价 158 元 / 节），邀请非遗传承人现场教学，课后可带走作品，预计每场活动报名人数超 50 组家庭，年累计覆盖 2000 组家庭；

健康育儿主题沙龙：每季度联合大连妇幼保健院、高端早教机构（如金宝贝）举办 “健康育儿讲座”，主题涵盖 “儿童营养搭配”“亲子沟通技巧” 等，到场家庭可获 “亲子体验券 + 健康餐饮优惠券”，预计每场沙龙吸引 80 组家庭参与，提升家庭客群对项目 “品质服务” 的认知；

亲子场景氛围营造：在 3F 亲子区打造 “海洋主题亲子走廊”，设置互动投影游戏（如 “海底寻宝”）、儿童阅读角（配备海洋主题绘本），同时优化母婴室设施，新增 “婴儿抚触台”“儿童游乐区”，配备专职母婴顾问，预计亲子区日均停留时长提升至 1.5 小时（同比 + 50%）。

3.潜力客群（高端年轻白领）：高端权益 + 文化场景触达

3.1. 打造 “柏威年轻奢俱乐部” 专属体系

会员核心权益：

①轻奢品牌私人导购服务（如 COACH 专属导购 1 对 1 搭配建议）；

②新品优先体验权（如 MARNI Market 新品首发提前 3 天预约）；

③高端活动专属名额（如轻奢品牌私享会、设计师面对面沙龙）；

④消费积分加倍（轻奢消费 1 元积 2 分，积分可兑换高端运动体验券，如雪乐山滑雪课）；

入会机制：满足以下任一条件即可入会：

①单次轻奢消费满 5000 元；

②年度累计消费满 1.5 万元；

③支付 999 元 / 年会费，2025 年目标会员规模突破 5000 人，高端白领客群消费占比提升至 25%（同比 + 8%）。

3.2. 场景化触达：文化体验 + 高端社交联动

轻奢品牌私享会：每季度联合 1-2 个轻奢品牌举办 “私享会”，如 “COACH 2025 秋冬新品私享会”，邀请 50 名轻奢俱乐部会员参与，设置 “新品走秀 + 搭配教学 + 定制服务” 环节，会员现场消费可享 “专属折扣（9 折）+ 定制礼品（如刻字服务）”，参考大连恒隆广场私享会数据，预计每场私享会带动品牌销售额增长 40%；

高端文化艺术展：2025 年计划引入 “国际轻奢品牌艺术展”（如 “MARNI 艺术装置展”）、“大连本土艺术家作品展”，展览期间为轻奢俱乐部会员提供 “VIP 导览服务”（专属讲解员 + 茶歇），会员可携带 1 名嘉宾免费入场，预计艺术展期间吸引高端白领客群 1.2 万人次，提升项目 “文化品质” 标签认知；

高端运动体验联动：与 4F 雪乐山室内滑雪模拟器、5F 高端瑜伽馆合作，为轻奢俱乐部会员提供 “专属体验套餐”（如滑雪 3 次卡 + 瑜伽周卡，原价 1280 元，会员价 880 元），同时定期组织 “会员滑雪社群活动”“瑜伽沙龙”，搭建高端白领 “圈层社交” 平台，预计会员高端运动体验参与率达 35%。

（五）定位升级实施路径与资源投入

1.短期实施阶段（0-6 个月，2025 年 1 月 - 6 月）：奠定潮流基础，激活核心客群

核心目标：完成潮流场景硬件改造，引入首批潮流首店，升级会员体系，实现 Z 世代客群占比从 55% 提升至 60%，日均客流从 2.8 万人次提升至 3.1 万人次。

1.1关键任务 1：完成 4F “Z 世代社交剧场” 改造（1 月 - 3 月）

任务拆解与执行步骤

资源配套

预算投入：总预算 450 万元，其中设计费 50 万元、施工费 300 万元（含舞台机械 200 万元、LED 天幕 80 万元）、打卡点布置费 100 万元（含雕塑制作、涂鸦创作）；

技术支撑：北京云阿云提供 “场景运营建议”，如根据 Z 世代偏好设计打卡点互动形式（扫码参与虚拟涂鸦，投影至 LED 天幕）；

风险防控：施工期间设置临时围挡与引导标识，安排专人疏导客流；储备 200 万元应急资金，应对材料涨价、工期延误等问题。

效果验证指标

改造后 3 月内，社交剧场日均接待客流 5000 人次，Z 世代客群停留时长从 1.5 小时提升至 2 小时，社交平台（小红书 / 抖音）相关打卡笔记月均增长 50%。

1.2.关键任务 2：引入 3 家潮流首店（2 月 - 6 月）

任务拆解与执行步骤

资源配套

预算投入：总预算 300 万元，用于首店装修补贴（ADER Error 120 万元、Pop Mart 80 万元、雪乐山 100 万元），补贴标准为 “装修费用的 50%”，要求品牌承诺开业后 1 年内不撤店；

资源联动：北京云阿云提供 “首店运营支持”，如为 ADER Error 对接大连本地潮流 KOL（粉丝量 10 万 - 50 万），开业前开展预热宣传；

效果验证指标：首店开业后 1 个月内，单店日均客流分别达 200 人次（ADER Error）、300 人次（Pop Mart）、150 人次（雪乐山），带动 2F、4F 楼层坪效提升 20%。

1.3.关键任务 3：启动会员体系升级（3 月 - 6 月）

任务拆解与执行步骤

资源配套

预算投入：总预算 400 万元，其中系统升级费 150 万元、推广活动费 250 万元（含优惠券发放、KOL 宣传）；

数据支撑：北京云阿云提供 “会员分层数据”，如筛选 5 万名高潜力 Z 世代会员，定向推送 “潮流俱乐部” 邀请；

效果验证指标：6 月底前，“潮流俱乐部” 会员突破 1.5 万人，“家庭权益卡” 办理量突破 5000 张，会员复购率从 32% 提升至 38%。

2.中期实施阶段（6-18 个月，2025 年 7 月 - 2026 年 6 月）：深化文化融合，完善数字化运营

核心目标：落地本土文化 IP 活动，搭建资产运营数字平台，实现 Z 世代客群占比提升至 65%，整体坪效从 7500 元 /㎡提升至 8500 元 /㎡，资产数字化管理覆盖率达 100%。

2.1关键任务 1：落地 “海洋灵感” 数字艺术展（7 月 - 9 月）

任务拆解与执行步骤

资源配套

预算投入：总预算 300 万元，其中艺术家合作费 80 万元、展览搭建费 150 万元（含数字设备租赁 100 万元）、宣传费 70 万元；

技术支撑：北京云阿云提供 “数字互动技术”，如观众扫码上传 “海洋主题画作”，可通过 AI 生成数字艺术作品，投影至展览墙面；

效果验证指标：展览期间日均客流达 3.5 万人次，带动文创商品销售额增长 35%，参展观众中 Z 世代占比达 65%。

2.2关键任务 2：搭建资产运营数字平台（8 月 - 12 月）

任务拆解与执行步骤

资源配套

预算投入：总预算 500 万元，其中开发费 350 万元（云阿云团队技术服务费）、硬件采购费 100 万元（服务器、监控设备）、培训费 50 万元；

数据支撑：北京云阿云提供 “算法模型支持”，如嵌入 “AI 客流预测算法”“业态坪效模型”，确保平台分析结果准确率达 85% 以上；

效果验证指标：平台上线后 3 个月内，数据更新频率从 1 周缩短至 15 分钟，招商决策周期从 30 天缩短至 10 天，调铺建议采纳率达 70%。

2.3关键任务 3：与 5 个本土文化 IP 达成合作（2026 年 1 月 - 6 月）

任务拆解与执行步骤

资源配套

预算投入：总预算 200 万元，其中 IP 合作费 80 万元、体验店装修费 50 万元、联名商品开发费 70 万元；

资源联动：北京云阿云协助对接 “文化 IP 资源库”，如推荐具备商业化能力的非遗传承人，确保合作 IP 兼具文化价值与市场吸引力；

效果验证指标：6 月底前，贝雕体验店日均接待 50 组家庭，剪纸工作坊报名率达 90%，联名商品月均销售额突破 10 万元。

3.长期实施阶段（18-36 个月，2026 年 7 月 - 2028 年 6 月）：打造城市标杆，实现资产增值

核心目标：成为大连时装周永久分会场，资产估值增速提升至 8% 以上，抽成租金占比达 30%，项目成为 “大连潮流文化地标”。

3.1关键任务 1：成为大连时装周永久分会场（2026 年 7 月 - 2027 年 6 月）

任务拆解与执行步骤

资源配套

预算投入：总预算 800 万元，其中秀场改造费 300 万元、活动执行费 350 万元（含品牌邀请、媒体合作）、宣传费 150 万元；

资源联动：北京云阿云协助对接 “国际潮流品牌资源”，如邀请 1-2 家国际潮牌（如 Amiri）参与走秀，提升时装周影响力；

效果验证指标：时装周期间日均客流达 4 万人次，带动项目整体销售额增长 50%，媒体曝光量超 1000 万次，大连市服装行业协会授予 “永久分会场” 资质。

3.2关键任务 2：资产估值增速提升至 8% 以上（2027 年 7 月 - 2028 年 6 月）

任务拆解与执行步骤

资源配套

预算投入：总预算 300 万元，其中第三方评估费 50 万元、品牌服务费研发费 250 万元（用于升级数字平台导流功能）；

数据支撑：北京云阿云提供 “资产增值分析模型”，如模拟不同租金模式下的资产估值变化，为租金调整提供数据依据；

效果验证指标：2028 年 6 月，项目资产估值同比增速达 8% 以上，抽成租金占比从 10% 提升至 30%，品牌服务费年收入突破 500 万元。

4.资源投入总览与协同机制

4.1总预算投入与分配

4.2跨部门协同机制

为避免 “部门壁垒” 导致实施效率低下，建立 “项目组牵头 + 部门联动 + 云阿云支撑” 的三级协同体系：

成立定位升级专项项目组：由项目总经理担任组长，统筹招商、运营、工程、技术、财务等部门负责人为核心成员，每周召开 1 次进度协调会，每月向集团提交《实施进度报告》，解决跨部门协同问题（如 4F 改造期间工程部与运营部的客流疏导配合）；

部门责任清单明确：制定《各部门定位升级责任清单》，例如招商部负责首店引入与本土 IP 合作，运营部负责会员体系落地与活动执行，技术部负责数字平台开发，确保 “事事有人管、进度可追溯”；

北京云阿云专项支撑：云阿云成立 “大连柏威年专属服务团队”，配备品牌招商顾问 2 名、算法工程师 3 名、运营专家 1 名，每月驻场 3 天，实时对接需求（如协助招商部洽谈潮牌首店、为技术部提供数字平台算法支持），确保资源高效落地。

4.3资源保障措施

资金保障：采用 “集团拨款 + 项目自筹” 结合的资金模式，集团首期拨款 2000 万元，剩余 1700 万元从项目年度运营利润中提取，同时与大连本地银行（如大连银行）签订 500 万元应急贷款协议，应对突发资金需求；

人才保障：针对潮流运营、数字平台运维等新兴领域，通过 “外部招聘 + 内部培训” 补充人才，例如招聘具备潮牌招商经验的招商经理 1 名、数字平台运维工程师 2 名，同时组织运营部员工参加 “Z 世代客群运营培训”“数字化工具使用培训”，提升团队专业能力；

供应链保障：建立 “首店装修供应商库”“数字设备供应商库”，筛选 3-5 家具备商业项目服务经验的供应商（如装修领域的大连建筑装饰集团、数字设备领域的华为），签订长期合作协议，确保施工质量与设备供应稳定性。

数据来源：北京云阿云智库・商业地产项目数据库