商业地产案例分享-大连柏威年购物中心项目（三）

原创 李桂松 李富松 段小丽 云阿云智库•商业地产项目组

导读：面对同质化竞争与消费升级，大连柏威年引入北京云阿云战略资源，以“城市潮流生活枢纽”为新定位，通过业态焕新、场景创新与数字化运营，破解资产增值瓶颈，重塑核心竞争力，引领青泥洼商圈复兴。全文共101200字，由北京云阿云智库•商业地产项目组原创供稿。

作者：李桂松 |北京云阿云智库平台理事长

作者：李富松 | 北京云阿云城市运营管理有限公司副总裁

作者：段小丽 | 北京云阿云智库平台公共关系总裁13811016198

资源赋能与数字驱动

大连柏威年资产优化与运营升级专项报告

目录

一、市场分析及项目概述

二、本体SWOT 及项目现状

三、竞品分析及应对策略

四、核心挑战及破局路径

五、定位升级与客群策略

六、招商创新及政策汇总

七、空间优化及场景创新

八、业态规划及品牌焕新

九、运营管理专项提升

十、资产优化与增值策略

五、定位升级与客群策略

（六）定位升级效果监测与调整机制

为确保 “城市潮流生活枢纽” 定位落地成效，建立 “数据监测 - 效果评估 - 策略优化” 的闭环机制，依托北京云阿云数字化工具实时跟踪核心指标，动态调整运营策略。

1.核心监测指标体系（2025 年目标值）

2.效果评估与调整流程

月度数据复盘：每月 5 日前，由运营部联合云阿云团队召开 “定位升级效果复盘会”，对比 “实际数据与目标值” 差异，分析原因。例如：若 Z 世代客群占比未达标（如仅提升至 58%），则排查 “潮牌首店吸引力不足”“社交平台曝光不够” 等问题，针对性调整策略（如增加潮玩快闪活动、加大抖音 KOL 合作力度）；

季度策略优化：每季度末，基于 3 个月监测数据，对 “业态组合、活动策划、权益设计” 进行优化。例如：若健康餐饮业态坪效超预期（达 10000 元 /㎡），则计划新增 1-2 家健康餐饮品牌；若本土文化市集客流低于预期，则调整市集开放时间（从周末延长至周五晚）、增加 “文化主题互动游戏”；

年度全面评估：2025 年底，邀请第三方机构（如尼尔森）开展 “定位升级成效评估”，通过消费者问卷、客群访谈、竞品对比，全面分析定位落地效果，形成《2025 年定位升级评估报告》，为 2026 年定位深化（如 “潮流 IP 孵化”“本土文化 IP 联名”）提供依据。

3.风险应对预案

针对定位升级过程中可能出现的风险，提前制定应对措施，确保目标达成：

（七）总结：定位升级的核心价值

从 “中高端购物中心” 到 “城市潮流生活枢纽” 的定位升级，并非简单的业态调整或客群转移，而是通过 “潮流 + 品质 + 文化” 的三维融合，实现三大核心价值：

差异化竞争优势：避开与恒隆 “顶奢”、合生汇 “纯潮玩”、凯丹 “家庭体验” 的直接竞争，填补大连商业市场 “潮流不低俗、品质不高冷、文化不生硬” 的空白定位，形成独特品牌记忆点；

客群价值最大化：通过分层客群运营（Z 世代引流、家庭客群提效、高端白领增量），实现 “年轻客群 + 品质客群” 的双重覆盖，提升整体客群消费能力与复购率，推动坪效从 7500 元 /㎡提升至 9000 元 /㎡；

资产长期增值：依托 “首店聚集效应 + 本土文化 IP + 数字化运营”，提升项目商业价值与行业影响力，预计 2025 年资产估值增速从 5% 提升至 8%，成为大连商业 “潮流与品质融合” 的标杆项目。

未来，随着定位升级的深化，可进一步探索 “潮流 IP 孵化”“本土文化商业化”（如大连贝雕联名潮牌）等创新方向，持续强化 “城市潮流生活枢纽” 的核心地位，实现从 “商业体” 到 “城市生活目的地” 的跨越。

六、招商创新及政策汇总

（一）招商创新策略：全球视野与本土落地的深度融合

1.首店招商：构建 “全球 + 国内 + 本土” 三层首店资源库

1.1. 国际首店招商：聚焦潮流与品质，锁定高匹配度品牌

资源获取路径：

① 云阿云海外渠道联动：依托云阿云在欧洲、韩国的 3 个海外招商办事处（伦敦、首尔、米兰），定向对接 “潮流买手店、小众设计师品牌”，例如：通过首尔办事处对接韩国设计师品牌 Munn（以极简风格著称，2024 年全球门店坪效达 1.8 万元 /㎡），2025 年 Q2 完成品牌考察与合作洽谈；

② 国际展会精准对接：2025 年计划参与 “米兰国际时尚展”“首尔时装周”，现场设立 “柏威年招商展位”，展示项目定位与首店扶持政策，重点邀请 10 CORSO COMO（欧洲知名潮流买手店，全球门店年均客流超 50 万人次）、Ambush（日本潮牌，吴亦凡、权志龙等明星同款品牌）等品牌入驻；

③ 首店补贴杠杆应用：充分利用大连市首店补贴政策（国际首店 50 万元 / 家），将补贴资金的 60% 用于首店装修支持（如 10 CORSO COMO 大连首店装修预算 200 万元，项目补贴 120 万元），降低品牌入驻成本，提升合作意愿。

2025 年国际首店招商目标与布局：

案例参考：上海恒隆广场通过 “海外渠道 + 补贴杠杆” 模式，2024 年引入国际首店 12 家，首店带动项目整体客流增长 25%，坪效提升 18%。柏威年可借鉴其 “补贴与品牌影响力挂钩” 策略，优先引入具备社交传播属性的国际潮牌，最大化首店引流效果。

1.2. 国内新消费品牌招商：挖掘潜力品牌，填补业态空白

品牌筛选标准：

① 增长潜力：近 2 年门店数量增速超 50%（如茉酸奶 2023-2024 年新增门店 300 + 家）；

② 客群匹配：Z 世代与新锐家庭客群占比超 70%（如霸王茶姬高端线 “伯牙绝弦 Pro” 客群中 25-35 岁占比 80%）；

③ 坪效达标：同类城市门店坪效不低于 8000 元 /㎡（如茉酸奶二线城市门店平均坪效 9500 元 /㎡）。

重点招商品牌与落地措施：

① 茉酸奶区域首店：计划 2025 年 Q3 入驻 B1 餐饮区（面积 100㎡），提供 “免租 2 个月 + 装修补贴 8 万元”，要求品牌推出 “大连海洋主题限定款”（如 “海盐牛油果酸奶”），参考其在沈阳万象城门店数据（日均客流 200 人次，客单价 35 元），预计年销售额突破 250 万元，坪效达 2.5 万元 /㎡；

② 霸王茶姬高端线门店：选址 1F 临街铺（面积 80㎡），引入其 “禅意风” 高端门店，配备专属茶艺师，客单价提升至 28 元（常规店 20 元），项目提供 “首月营销支持（抖音推广 5 万元）”，预计日均销售 300 杯，年坪效达 1.3 万元 /㎡；

③ 新消费体验品牌：引入 “话梅 HARMAY”（美妆集合店）、“奈尔宝家庭中心”（亲子体验）等，填补项目美妆与高端亲子业态空白，其中奈尔宝计划入驻 3F（面积 1500㎡），提供 “装修补贴 50 万元”，预计年客流带动 30 万人次，亲子客群占比提升 10%。

1.3. 本土潮流品牌孵化：打造 “大连首店孵化基地”

孵化流程与支持政策：

① 品牌筛选：联合云阿云、大连市服装行业协会，从本地 20 家新锐品牌中筛选 5 家高潜力品牌（如 CW2LAB、大连本土潮牌 “海雾”），筛选标准包括 “设计独特性、社交媒体粉丝量（超 5 万）、产品复购率（超 20%）”；

② 孵化支持：提供 “三免三补” 政策 —— 免租 3 个月、免物业费 3 个月、免营销推广费 3 个月；装修补贴（最高 10 万元）、运营培训补贴（云阿云专家团队培训，价值 5 万元）、供应链补贴（对接广州潮牌供应链，降低采购成本 15%）；

③ 成熟转化：孵化期（6 个月）内，若品牌月均销售额达 20 万元、坪效超 6000 元 /㎡，则转为常规租赁，租金享受 “首年 8 折” 优惠。例如 CW2LAB 升级版门店（面积 100㎡），预计孵化期后月销 25 万元，坪效达 2.5 万元 /㎡，成为大连本土潮牌标杆。

案例参考：成都远洋太古里 “本土品牌孵化计划”，通过免租、补贴支持，成功孵化本土潮牌 “INNERSECT”，门店年坪效达 1.8 万元 /㎡，带动项目本土品牌占比提升至 15%，柏威年可借鉴其 “孵化 + 转化” 模式，增强项目与本土文化的绑定。

2.模式创新：“品牌孵化 + 快闪联营” 双轮驱动

2.1. 品牌孵化模式：降低风险，培育优质品牌

适用品牌类型：新锐设计师服饰品牌、小众文创品牌、本土潮牌（如大连 “海雾” 潮牌、沈阳文创品牌 “盛京礼物”）；

风险控制措施：

① 保证金机制：品牌入驻时缴纳 5 万元保证金，若孵化期内出现 “违规经营、销售额不达标（月销低于 8 万元）”，扣除部分保证金，确保品牌运营积极性；

② 数据监控：通过资产运营数字平台实时监控品牌销售数据、客流转化，若连续 2 个月坪效低于 4000 元 /㎡，启动 “运营帮扶”（如调整商品结构、优化陈列），仍无改善则终止合作；

③ 退出机制：孵化期结束后，若品牌未达转化标准，协助其对接云阿云 “快闪品牌池”，转为快闪店模式，避免空铺损失。

2025 年孵化目标：培育 5 家本土品牌，其中 3 家转为常规租赁，2 家纳入快闪品牌池，孵化期内空铺率控制在 2% 以内，品牌存活率达 80%。

2. 快闪联营模式：零空铺 + 高收益，激活低效铺位

快闪品牌池构建：联合云阿云整合 200 + 快闪品牌资源，分为四大类别：

运营流程：

① 铺位匹配：资产运营数字平台实时监测空铺 / 低效铺位（如 4F 某服饰铺位连续 2 个月坪效低于 5000 元 /㎡），自动推送至快闪品牌池，匹配 3-5 家合适品牌；

② 快速落地：快闪店从对接至开业周期控制在 15 天内（常规招商 30 天），项目提供 “标准化装修模板”（如潮牌快闪店装修模板，成本降低 30%）；

③ 收益结算：通过数字平台实时统计销售额，每月 5 日前完成分成结算，确保品牌资金流转效率。

效果预期：2025 年通过快闪联营模式，将空铺周期从 60 天缩短至 30 天，空铺租金损失减少 50%，快闪铺位年均坪效提升至 1.2 万元 /㎡（原低效铺位 8000 元 /㎡）。

3.数字化招商：智能匹配 + 线上展厅，提升招商效率

3.1. 招商智能匹配平台：数据驱动精准招商

平台核心功能：

① 需求输入模块：运营团队输入 “业态需求（如 2F 需引入 1 家潮流买手店）、坪效目标（≥1.5 万元 /㎡/ 年）、客群偏好（Z 世代占比≥70%）”，系统自动生成 “招商需求画像”；

② 品牌匹配算法：基于云阿云 “全球品牌资源库”（含 2000 + 品牌运营数据），通过 “业态匹配度、坪效达标率、客群重合度” 三大维度打分，生成 “招商优先级清单”（如 10 CORSO COMO 匹配度 92 分、Munn 匹配度 88 分）；

③ 数据支撑模块：为每个推荐品牌提供 “过往运营数据”，如 10 CORSO COMO 在上海门店的 “日均客流 300 人次、客单价 2000 元、坪效 1.8 万元 /㎡”，帮助招商团队快速评估品牌潜力。

应用案例：2025 年 Q1 计划为 2F 引入潮流买手店，平台输入需求后，1 小时内生成优先级清单，其中 10 CORSO COMO 匹配度最高，招商团队基于平台提供的品牌数据，2 周内完成初步洽谈，较传统招商周期（1 个月）缩短 50%。

3.2. 线上 VR 招商展厅：打破时空限制，高效对接

展厅功能设计：

① 3D 铺位展示：品牌方可通过 VR 设备查看铺位实景（含面积、层高、柱距），支持 “缩放、旋转”，同时显示铺位周边客流数据（如日均客流 2000 人次、Z 世代占比 65%）、周边业态（如隔壁为 Olé 精品超市）；

② 数据可视化：嵌入 “项目运营数据看板”，展示项目整体客流、坪效、会员结构，以及目标铺位的 “历史租赁数据”（如前一品牌坪效 1.2 万元 /㎡），增强品牌入驻信心；

③ 线上洽谈功能：展厅内置 “视频会议模块”，品牌方与招商团队可实时沟通，同步查看铺位信息与合作方案，洽谈后可在线签署 “意向协议”，实现 “线上全流程对接”。

运营效果：2025 年 Q2 上线后，预计线上接待品牌考察 100 + 次，其中 30% 的品牌通过线上洽谈完成意向签约，招商周期从 30 天缩短至 15 天，尤其为海外品牌（如 10 CORSO COMO）提供便利，避免跨国考察成本。

（二）可落地政策汇总：多层级政策赋能招商与资产提升

1.国家及地方政策：2024-2025 年重点政策解读与申报

1.1. 大连市首店经济补贴政策（《大连市 2024 年首店经济发展实施方案》）

政策内容：

① 项目补贴：对引入 “国际首店（全球范围内首次开店或进入中国市场）”“东北首店（首次进入东北三省）”“大连首店（首次进入大连市）” 的商业项目，分别给予 50 万元、30 万元、20 万元 / 家的一次性补贴；

② 品牌补贴：对首店品牌，给予开业当年税收地方留成部分 50% 的返还（如某国际首店当年地方税收留成 100 万元，返还 50 万元）；

③ 运营补贴：首店开业后 1 年内，若带动项目客流增长超 15%，额外给予 10 万元运营补贴。

申报流程与材料：

2025 年申报目标：计划引入 15 家首店（国际 5 家、东北 5 家、大连 5 家），预计获得补贴总额 500 万元（5×50 万 + 5×30 万 + 5×20 万），其中 60% 用于首店装修支持，40% 用于首店营销推广。

1.2. 辽宁省商业数字化改造补贴政策（《辽宁省 2024 年商贸流通业升级专项政策》）

政策内容：对商业项目开展 “数字化改造”（如智能客流系统、会员数字平台、资产运营数字平台），按改造费用的 20% 给予补贴，单个项目最高补贴 100 万元；若改造后项目数字化管理覆盖率达 100%，额外给予 20 万元奖励。

柏威年申报方向：

① 资产运营数字平台改造：改造费用 500 万元（前文预算），可申请补贴 100 万元（20%×500 万，达最高限额）；

② 智能客流系统升级：新增 100 个 AI 客流监测设备，改造费用 80 万元，可申请补贴 16 万元（20%×80 万）；

③ 会员数字平台优化：升级会员系统功能（如 AI 个性化推荐、线上积分商城），改造费用 50 万元，可申请补贴 10 万元（20%×50 万）。

申报优势：项目数字化改造与辽宁省政策方向高度契合，且改造后数字化管理覆盖率将达 100%（资产、客流、会员全链路数字化），可额外获得 20 万元奖励，预计总补贴金额 146 万元，降低改造资金压力。

1.3. 大连市本土文化 IP 扶持政策（《大连市 2024 年文化产业发展专项资金管理办法》）

政策内容：对商业项目引入 “本土非遗 IP、本土文创品牌”，并开展文化活动（如非遗体验、文创展览）的，按活动费用的 30% 给予补贴，单个项目年补贴最高 50 万元；对孵化本土文创品牌的项目，给予每个品牌 10 万元孵化补贴。

柏威年申报应用：

① 本土文化 IP 合作活动：2025 年计划举办 “大连贝雕体验课”“旅顺剪纸展” 等 12 场活动，总费用 150 万元，可申请补贴 45 万元（30%×150 万）；

② 本土文创品牌孵化：孵化 5 家本土文创品牌，可申请补贴 50 万元（5×10 万），用于品牌装修与运营支持。

2.企业合作政策：北京云阿云专项支持措施

2.1. 品牌资源支持：开放全球品牌库，搭建绿色通道

全球品牌库开放：北京云阿云向柏威年开放 “全球 2000 + 品牌资源库”，涵盖国际潮牌、新消费品牌、本土文创品牌三大类别，资源库实时更新品牌拓展计划（如某国际潮牌 2025 年计划进入东北市场）、合作需求（如面积、租金预算）、过往运营数据（如同类城市坪效），方便招商团队精准筛选目标品牌；

专属对接绿色通道：为柏威年配备 “品牌对接专员”，针对重点目标品牌（如 10 CORSO COMO、Munn），由云阿云海外团队直接对接品牌总部，缩短沟通链路。例如对接韩国 Munn 品牌时，云阿云首尔办事处专员可协助翻译合作协议、协调品牌考察时间，将品牌对接周期从 3 个月缩短至 1.5 个月；

品牌联合拓展：云阿云联合柏威年发起 “大连潮流品牌联盟”，邀请 10-15 家高匹配度品牌（如 Pop Mart、茉酸奶）加入，提供 “联盟专属政策”（如联合营销推广、租金联动优惠），增强品牌入驻意愿。2025 年计划通过联盟模式引入 5 家品牌，占全年招商目标的 30%。

2.2. 运营补贴支持：降低品牌运营成本，提升存活率

分类补贴政策：

① 新能源汽车品牌补贴：对引入的极氪、智己等新能源品牌，云阿云提供 “运营培训补贴”，每家品牌补贴 5 万元，用于店长及销售团队的 “数字化营销培训”（如抖音直播卖车、私域流量运营），同时补贴门店充电桩安装费用的 30%（最高 2 万元 / 店）；

② 国际潮流首店补贴：对 10 CORSO COMO、Munn 等国际首店，云阿云给予 “开业首月营销补贴”，每家品牌补贴 8 万元，用于小红书、抖音 KOL 推广（如邀请大连本地 10 万 + 粉丝潮流 KOL 到店探店）；

③ 本土孵化品牌补贴：对 CW2LAB 等本土孵化品牌，云阿云提供 “供应链补贴”，品牌通过云阿云对接广州、杭州潮牌供应链时，可享受采购成本 15% 的补贴（单品牌年补贴最高 10 万元），降低产品成本。

补贴发放机制：补贴采用 “达标即付” 模式，品牌完成约定目标（如新能源品牌首月销量达 10 台、潮流首店首月客流达 5000 人次）后，云阿云在 15 个工作日内将补贴资金拨付至品牌账户，确保补贴及时到位。2025 年计划发放运营补贴总额 120 万元，覆盖 20 家重点品牌。

2.3. 数据共享支持：赋能品牌精准运营

用户画像数据共享：云阿云向入驻品牌开放 “柏威年客群画像数据”（脱敏处理），例如向茉酸奶提供 “B1 餐饮区客群特征”（20-30 岁女性占比 65%、偏好低糖口味占比 40%），帮助品牌调整产品结构（如增加低糖牛油果酸奶品类）；向新能源品牌提供 “潜在购车客群数据”（30-40 岁高收入男性占比 55%、关注续航里程占比 70%），助力品牌制定销售策略；

运营数据监测支持：为品牌提供 “数字化运营看板”，实时展示门店客流、转化率、客单价等数据，并与项目整体数据对比（如某潮牌门店转化率 2%，项目平均转化率 1.8%），同时提供优化建议（如调整陈列位置提升转化率）；

营销活动数据支持：品牌举办促销活动时，云阿云可提供 “活动效果预测数据”（如预计活动期间客流增长 30%、销售额提升 40%），活动结束后提供 “效果分析报告”，帮助品牌总结经验，提升后续活动效果。

（三）政策落地保障机制：确保政策红利高效转化

1.成立政策申报专项小组

小组构成：由财务部牵头，联合招商部、运营部、技术部各 1 名专员组成，明确分工：财务部负责政策解读与补贴申领，招商部负责首店资质材料收集，运营部负责客流、销售数据提供，技术部负责数字化改造证明材料准备；

工作机制：每月召开 1 次 “政策申报进度会”，跟踪补贴申领进度（如首店补贴是否已提交备案、数字化改造补贴是否通过审核）；建立 “政策申报台账”，记录政策名称、申报要求、材料清单、截止时间，避免遗漏申报节点；

外部协作：与大连市商务局、辽宁省商贸流通协会建立对接机制，邀请专家为项目提供政策申报指导（如首店资质认定标准、数字化改造补贴申报要点），提升申报成功率。

2.政策资金使用管理

资金专项管理：设立 “政策补贴专项资金账户”，将获得的政府补贴（如首店补贴、数字化改造补贴）与企业补贴（如云阿云运营补贴）单独核算，确保资金专款专用（如首店补贴用于首店装修，数字化改造补贴用于平台开发）；

使用监督机制：资金使用前需提交 “使用计划”（如首店装修补贴使用明细），经专项小组审核通过后方可使用；资金使用后需提供 “支出凭证”（如装修合同、发票），确保资金使用合规；

效果评估机制：每季度对政策资金使用效果进行评估，例如分析 “首店补贴带动首店坪效提升多少”“数字化改造补贴是否降低了平台开发成本”，形成《政策资金使用效果报告》，为后续政策申报提供参考。

3.政策风险防控

政策变动应对：安排专人关注国家、地方政策变动（如首店补贴标准是否调整、数字化改造补贴是否延期），若政策发生变化，及时调整申报策略。例如若大连市首店补贴金额降低，可优先申报辽宁省或国家层面相关政策，弥补补贴缺口；

材料真实性保障：严格审核申报材料（如首店资质证明、客流数据），确保材料真实有效，避免因材料造假导致补贴被追回或影响项目信用；

多方沟通协调：若申报过程中遇到问题（如首店资质认定存疑、补贴迟迟未到账），专项小组及时与相关部门沟通协调（如向大连市商务局提交补充证明材料、跟进补贴拨付进度），确保问题及时解决。

（四）招商创新与政策支持效果预期

1.招商目标达成预期

首店引入目标：2025 年通过 “全球 + 国内 + 本土” 三层首店招商，引入首店 15 家（国际 5 家、东北 5 家、大连 5 家），首店品牌占比从现有 5% 提升至 15%，带动项目整体客流增长 25%，坪效提升 20%；

品牌孵化目标：培育 5 家本土潮流品牌，其中 3 家转为常规租赁，2 家纳入快闪品牌池，本土品牌占比提升至 8%，形成 “本土品牌 + 外来首店” 的多元化品牌矩阵；

快闪联营目标：通过快闪联营模式，2025 年激活低效铺位 10 个，空铺周期从 60 天缩短至 30 天，快闪铺位年销售额突破 800 万元，占项目总销售额的 5%。

2.政策补贴收益预期

政府补贴收益：2025 年预计获得政府补贴总额 696 万元，其中首店补贴 500 万元、数字化改造补贴 146 万元、本土文化 IP 扶持补贴 50 万元，可覆盖项目招商与运营成本的 15%；

企业补贴收益：获得北京云阿云运营补贴 120 万元，覆盖 20 家重点品牌运营成本的 10%，提升品牌存活率至 90%（行业平均存活率 75%）；

成本节约预期：通过政策补贴，项目首店装修成本降低 30%，数字化改造成本降低 20%，品牌运营成本降低 15%，总成本节约超 800 万元。

3.项目资产价值提升预期

品牌能级提升：首店与优质品牌的引入，将项目品牌能级从 “区域中高端” 提升至 “城市潮流标杆”，吸引更多高消费客群，预计 2025 年项目会员消费占比从 45% 提升至 60%，客单价提升 18%；

租金收益增长：首店与高坪效品牌的入驻，带动项目平均租金从 85 元 /㎡/ 月提升至 100 元 /㎡/ 月，租金总收入增长 18%；同时抽成租金占比从现有 5% 提升至 15%，收益弹性增强；

资产估值提升：招商创新与政策支持的落地，预计 2025 年项目资产估值增速达 8%（高于行业平均增速 5%），成为大连商业市场资产增值的标杆项目。

（五）总结：招商创新与政策赋能的核心价值

大连柏威年通过 “三层首店招商 + 双模式创新 + 数字化赋能” 的招商策略，结合 “政府 + 企业” 的多层级政策支持，实现三大核心价值：

品牌矩阵升级：从 “常规品牌为主” 转向 “首店 + 本土孵化品牌 + 快闪品牌” 多元化组合，提升项目品牌独特性与吸引力，形成差异化竞争优势；

运营效率提升：数字化招商工具与政策补贴的应用，降低招商周期与成本，提升品牌存活率与运营效率，实现 “招商精准化、运营数字化、成本最优化”；

资产价值增值：首店引流、品牌赋能、政策降本共同作用，推动项目客流、坪效、租金收益提升，最终实现资产估值增长，为项目长期发展奠定坚实基础。

未来，随着招商创新策略的深化与政策支持的持续落地，项目可进一步探索 “首店 IP 化”“本土品牌连锁化” 等方向，持续强化 “城市潮流生活枢纽” 定位，成为大连商业招商与运营的典范。

七、空间优化及场景创新

基于 “城市潮流生活枢纽” 的定位核心，围绕 “场景驱动、文化融合、体验升级” 三大原则，联动北京云阿云空间设计团队与数字技术团队，对项目空间进行系统性优化，对场景进行沉浸式创新，解决 “动线死角、记忆点弱、体验单一” 三大痛点，实现 “客流全域覆盖、客群精准留存、资产价值提升” 的目标。

（一）空间优化核心方向：从“功能分区”到“场景驱动”

1.楼层空间优化：基于客流数据的精准改造（2025 年 Q1-Q3 分阶段落地）

1.1. B1 层：从“超市 + 零散餐饮”到“潮玩市集 + 新能源体验区”

改造背景：2024 年 B1 层客流监测数据显示，超市区域日均客流 1.2 万人次，但非核心区域（如西侧角落）客流仅 3000 人次，坪效 5200 元 /㎡，低于项目平均水平；新能源汽车展厅分散在 B1、1F，缺乏集中体验场景，试驾转化率仅 8%。

核心改造措施（2025 年 Q1 执行）：

① 潮玩市集打造：压缩超市零食、日用品等非核心品类区域（缩减 200㎡），联合云阿云潮玩资源库，规划 300㎡“潮玩市集”，划分三大功能区：

手办收藏区：引入 Pop Mart、泡泡玛特等品牌专柜，设置 “限量手办展示墙”（如 Bearbrick 大连限定款），配备专人负责新品发布与收藏咨询；

文创摊位区：招募 20 家大连本土文创品牌（如 “海味大连” 海鲜文创、旅顺剪纸文创），采用 “月付租金 + 销售额分成” 模式（租金 2000 元 / 月 + 5% 销售额分成），降低商户入驻门槛；

互动体验区：设置 “潮玩 DIY 工作台”（如盲盒涂装、黏土手作），收费 58 元 / 人 / 次，配备专业老师指导，周末增设 “潮玩交换会”，吸引 Z 世代客群停留。

② 新能源体验区整合：将 1F 的 2 个新能源品牌（极氪、智己）迁移至 B1，与现有品牌（特斯拉、蔚来）整合为 “新能源汽车体验集群”（总面积 800㎡），新增两大功能模块：

试驾预约区：设置 2 个专属预约窗口，配备电子屏显示试驾路线（如 “滨海路试驾线”“城市通勤试驾线”），用户扫码即可预约，试驾后赠送 “新能源专属停车券（2 小时免费）”；

充电体验站：安装 4 个快充充电桩（支持多品牌车型），提供 “充电 + 休息” 套餐（充电满 30 分钟可获 1 杯免费咖啡），同时设置 “新能源知识科普墙”，提升体验专业性。

预期效果与监测指标：改造后 B1 层日均客流提升至 1.5 万人次（+25%），潮玩市集单月销售额突破 80 万元，新能源试驾转化率提升至 15%，整体坪效从 5200 元 /㎡提升至 8000 元 /㎡。

案例参考：上海环球港 B1 层 “潮玩市集 + 新能源体验区” 改造后，客流提升 28%，新能源品牌月均销量增长 40%，柏威年可借鉴其 “体验 + 消费” 的集群化思路，强化客群停留与转化。

1.2. 3F 层：从 “传统服饰 + 亲子” 到 “亲子潮流生活区”

改造背景：2024 年 3F 层家庭客群占比仅 28%，西侧动线死角（约 400㎡）因缺乏吸引力，日均客流仅 500 人次，坪效 3500 元 /㎡，远低于项目平均水平；亲子业态分散，缺乏 “亲子 + 潮流” 的复合型场景。

核心改造措施（2025 年 Q2 执行）：

① 亲子潮玩馆打造：将西侧动线死角改造为 “亲子潮玩馆”（400㎡），划分三大区域：

潮玩游乐区：安装 “海洋主题室内滑梯”（高度 5 米，适合 3-10 岁儿童）、“潮流积木墙”（可拼搭大连地标建筑图案），采用 “单次收费（68 元 / 儿童）+ 次卡套餐（300 元 / 10 次）” 模式，家长休息区配备充电插座与潮流杂志；

手工体验区：设置 “非遗手工工作台”（贝雕、剪纸）与 “潮流手工工作台”（潮牌 T 恤涂鸦、手办涂装），每周六日开展 “亲子手工课”（98 元 / 亲子双人组），课程作品可带走，增强亲子互动粘性；

拍照打卡区：打造 “大连海洋主题打卡墙”（如巨型章鱼、帆船造型），配备儿童潮流服饰租赁服务（30 元 / 套），满足家长 “社交分享” 需求。

② 亲子餐饮主题街区：整合 3F 现有 3 家餐饮品牌（如西贝、孩子王亲子餐厅），新增 2 家亲子主题餐饮（“卡通汉堡店”“健康儿童餐吧”），形成 “亲子餐饮街区”（总面积 300㎡），核心特色：

场景化用餐：卡通汉堡店采用 “太空主题装修”，餐桌配备互动投影游戏（如儿童绘画投影至墙面）；健康儿童餐吧提供 “食材可视化” 服务（家长可现场观看儿童餐制作过程）；

消费联动：亲子餐饮消费满 100 元可获 “亲子潮玩馆 10 元优惠券”，潮玩馆消费满 200 元可获 “餐饮 50 元优惠券”，实现业态间客流互导。

预期效果与监测指标：改造后 3F 层家庭客群占比提升至 40%（+12%），西侧动线死角日均客流提升至 1500 人次（+200%），亲子业态月均销售额突破 120 万元，坪效从 3500 元 /㎡提升至 5500 元 /㎡。

1.3. 中庭：从 “常规促销区” 到 “灵活艺术剧场”

改造背景：中庭原以 “促销展架 + 临时摊位” 为主，活动形式单一，2024 年活动期间日均客流峰值仅 8000 人次，缺乏 “艺术感 + 互动性”，无法满足 Z 世代与文化爱好者的需求。

核心改造措施（2025 年 Q1 执行）：

① 硬件升级：

可升降舞台：安装电动升降舞台（尺寸 8m×5m，最大承重 500kg），支持 3 种模式切换（促销模式：舞台降至地面，扩大展示面积；演出模式：舞台升高至 1.2m，配备专业灯光；展览模式：舞台收起，地面铺设展览地台）；

LED 屏与音响系统：顶部安装 360° 环形 LED 屏（直径 10m，分辨率 4K），四周配备线阵列音响，支持脱口秀、小型音乐会、品牌发布会等活动，音质覆盖中庭全域（半径 20m 内无杂音）；

艺术展墙：中庭四周设置 4 面可更换展墙（每面 3m×6m），采用磁吸式展板，方便快速更换内容，展墙底部配备感应灯，提升艺术氛围。

② 活动运营：

常规活动：每周五晚 “脱口秀之夜”（邀请大连本土脱口秀团队，门票 68 元 / 人），每周六 “小型音乐会”（民谣、爵士风格，免费入场，需提前预约）；

主题展览：每月更换 1 次艺术展墙内容，如 “大连本土艺术家油画展”“国际潮流插画展”，展览期间设置 “艺术家见面会”（每月 1 次，免费开放）；

品牌联动：联合入驻品牌举办 “新品发布秀”（如潮牌服饰秀、亲子产品发布会），利用中庭硬件资源提升品牌活动质感，同时为项目引流。

预期效果与监测指标：改造后中庭活动期间日均客流峰值提升至 1.04 万人次（+30%），活动预约率达 85%，品牌活动场地租赁收入月均增加 5 万元，中庭区域带动周边商铺销售额提升 15%。

1.4. 4F 层：从 “低效服饰 + 空置铺位” 到 “高端体验聚合区”

改造背景：4F 层原以传统服饰为主，2024 年出租率仅 80%，空置铺位 3 个（总面积 400㎡），整体坪效 4200 元 /㎡，低于项目平均水平（7500 元 /㎡），缺乏 “高体验、高粘性” 的业态吸引客群。

核心改造措施（2025 年 Q3 执行）：

① 高端体验业态引入：

室内高尔夫体验馆：引入 “衡泰信室内高尔夫” 品牌（200㎡），配备 4 个模拟打位（支持全球 100 + 球场场景）、1 个推杆练习区，采用 “按小时收费（120 元 / 小时）+ 会员制（2000 元 / 月，含 15 小时畅打）” 模式，同时设置 “高尔夫教学课程”（300 元 / 节），吸引高端年轻白领客群；

小众文创集合店：引入 “本来书店 + 文创” 复合店（150㎡），集合 “小众书籍（艺术、设计类）+ 原创文创（如设计师手作、大连主题文创）+ 咖啡轻食”，打造 “安静阅读 + 文化消费” 场景，书籍与文创采用 “售卖 + 体验” 模式（如文创产品可现场试用）。

② 快闪品牌实验室打造：将 3 个空置铺位（400㎡）整合为 “快闪品牌实验室”，联合云阿云快闪品牌池，采用 “1-3 个月短期租赁” 模式，引入三大类快闪品牌：

潮流快闪：如 “ADER Error 限定快闪店”“Pop Mart 新品快闪店”，每月更换 1 个品牌；

科技快闪：如 “华为新品体验快闪”“VR 游戏体验快闪”，每 2 个月更换 1 个品牌；

本土孵化快闪：如 “CW2LAB 升级版快闪”“大连贝雕联名快闪”，为本土品牌提供展示平台。

预期效果与监测指标：改造后 4F 层出租率提升至 92%（+12%），室内高尔夫体验馆月均销售额突破 30 万元，小众文创集合店日均客流 300 人次，快闪品牌实验室单品牌月均销售额 25 万元，整体坪效从 4200 元 /㎡提升至 6000 元 /㎡。

2.动线优化：全域覆盖，解决 “死角问题”

2.1. 横向动线：增设 “空中连廊”，激活西侧客流

改造背景：3F、4F 层西侧因远离东侧主力店（CGV 影院、亲子馆），2024 年西侧客流到达率仅 50%，东侧店铺日均客流 1200 人次，西侧仅 500 人次，动线不均衡问题突出。

核心改造措施（2025 年 Q2 执行）：

① 空中连廊设计：在 3F、4F 层西侧各增设 1 条 “空中连廊”（长度 15m，宽度 3m），连接东侧 CGV 影院与西侧亲子潮玩馆（3F）、室内高尔夫体验馆（4F），连廊采用 “玻璃幕墙 + 钢结构” 设计，外侧安装 LED 屏（播放潮流视频、活动预告），内侧设置 “潮流打卡点”（如大连地标剪影装饰）；

② 客流引导：连廊入口处设置 “动态指引屏”（显示西侧业态实时客流、活动信息），如 “亲子潮玩馆当前客流较少，推荐前往体验”；同时在东侧主力店出口设置 “连廊指引标识”（地面投影、悬挂灯箱），强化客流动线引导。

预期效果与监测指标：改造后 3F、4F 层西侧客流到达率提升至 85%（+35%），西侧店铺日均客流提升至 900 人次（+80%），东西侧客流差异缩小至 20% 以内，动线均衡性显著提升。

2.2. 纵向动线：打造 “网红扶梯”，引导客流向高楼层流动

改造背景：2024 年项目 B1 层、1F 层日均客流 2.8 万人次，2F 层 1.8 万人次，3F 层 1.2 万人次，4F 层 0.8 万人次，高楼层客流呈 “逐层递减” 趋势，缺乏有效引导措施。

核心改造措施（2025 年 Q1 执行）：

① 网红扶梯改造：在 B1→1F、1F→2F 核心位置（靠近中庭）各改造 1 部 “网红扶梯”：

B1→1F 彩虹扶梯：扶梯踏步与两侧挡板采用 “彩虹渐变色彩” 涂装，挡板安装 LED 灯带（随扶梯运行变换颜色），顶部设置 “云朵造型装饰”，打造 “从地下到地面的彩虹通道”，吸引客群拍照打卡；

1F→2F LED 屏扶梯：扶梯两侧挡板安装全尺寸 LED 屏（分辨率 2K），播放 “大连海洋主题动画”（如小鱼游动、海浪起伏），同时同步播放项目活动信息（如 “4F 室内高尔夫体验馆开业优惠”），引导客群向上流动。

② 客流激励：在网红扶梯出口设置 “楼层福利指引”，如 1F→2F 扶梯出口显示 “2F 潮牌店消费满 500 元减 100 元”，2F→3F 扶梯出口显示 “3F 亲子潮玩馆免费体验 15 分钟”，通过优惠激励客群继续向高楼层流动。

预期效果与监测指标：改造后 2F 层日均客流提升至 2.2 万人次（+22%），3F 层提升至 1.6 万人次（+33%），4F 层提升至 1.1 万人次（+38%），高楼层客流占比从 25% 提升至 35%。

（二）场景创新：全球视野与本土文化的沉浸式融合

1.数字化场景：“元宇宙 + AR” 赋能，打造线上线下闭环

1.1. 柏威年元宇宙展厅

开发背景：2024 年项目线上引流占比仅 10%，缺乏 “线上体验 - 线下转化” 的有效链路，年轻客群对数字化体验需求强烈（调研显示 65% 的 Z 世代希望商场提供元宇宙互动场景）。

核心功能与运营（2025 年 Q2 上线）：

① 虚拟场景搭建：联合云阿云数字技术团队，打造与实体商场 1:1 还原的元宇宙展厅，设置 “潮牌虚拟店”“亲子虚拟体验区”“艺术虚拟展” 三大模块：

潮牌虚拟店：入驻品牌（如 ADER Error、Munn）在元宇宙展厅开设虚拟店铺，用户可创建虚拟 avatar，试穿虚拟潮牌服饰，试穿满意后可直接跳转至品牌线下门店预约到店体验，或线上购买线下提货；

亲子虚拟体验区：还原 3F 亲子潮玩馆场景，用户可带虚拟儿童 avatar 体验 “虚拟滑梯”“虚拟手工”，体验后可获 “线下亲子潮玩馆 10 元优惠券”；

艺术虚拟展：同步中庭艺术展内容，用户可在元宇宙展厅中 360° 观赏艺术作品，点击作品可查看艺术家介绍，同时预约线下 “艺术家见面会”。

② 线上线下联动：用户通过手机 AR 扫描商场入口、中庭、网红扶梯等标识，即可进入元宇宙展厅，完成虚拟体验后可获得 “线下核销权益”（如优惠券、免费体验券），权益需在 7 天内到店核销，形成 “线上引流 - 线下消费” 闭环。

预期效果与监测指标：元宇宙展厅上线后月均访问量突破 5 万人次，线上引流至线下的转化率达 15%，核销权益带动线下销售额月均增长 80 万元，Z 世代客群对项目 “数字化体验” 满意度提升至 85%。

案例参考：北京合生汇元宇宙展厅上线后，月均访问量 6 万人次，线上引流转化率 18%，带动线下销售额增长 12%，柏威年可借鉴其 “虚拟体验 + 实体权益” 的联动模式，强化转化效果。

1.2. AR 导航系统

开发背景：2024 年项目 “找店难” 投诉占比达 20%，传统导航（如指示牌、手机 APP 导航）准确率仅 70%，客群找店平均耗时 8 分钟，影响消费体验。

核心功能与运营（2025 年 Q1 上线）：

① 个性化 AR 导航：

场景化路线推荐：用户在商场入口、电梯口扫描 AR 导航点（如带有 “AR 导航” 标识的立柱），选择 “目标业态”（如潮牌店、亲子店、餐饮），系统自动生成 “个性化动线”，如选择 “潮牌店”，导航路线优先经过高人气潮

牌店（如 ADER Error），同时避开客流拥堵区域；选择 “亲子店”，路线优先经过亲子餐饮街区，方便家长中途用餐；

实时互动指引：导航过程中，AR 画面会叠加 “动态箭头”“店铺图标”，并通过语音提示（如 “前方 50 米左转即达亲子潮玩馆”）引导方向，若用户偏离路线，系统会实时重新规划；同时支持 “店铺信息查询”，点击 AR 画面中的店铺图标，即可查看营业时间、优惠活动（如 “亲子潮玩馆当前有‘买一送一’体验券”）。

② 技术落地与优化：

硬件支持：与华为合作，在商场内布设 50 个 “AR 定位信标”（分布在入口、电梯口、楼层转角），确保 AR 导航定位精度达 1 米以内，解决传统导航 “信号弱、定位不准” 问题；

用户适配：开发 “柏威年 AR 导航小程序”，支持微信、支付宝扫码直接打开，无需下载独立 APP，降低用户使用门槛；同时优化老年客群体验，增设 “大字版导航界面”“语音重复播报” 功能；

数据迭代：通过云阿云后台实时收集导航数据（如用户找店耗时、路线偏离率），每月优化算法，例如若发现 “从 1F 到 3F 亲子潮玩馆的路线偏离率达 20%”，则调整 AR 箭头密度与语音提示频次。

预期效果与监测指标：AR 导航系统上线后，客群找店平均耗时从 8 分钟缩短至 3 分钟，“找店难” 投诉占比从 20% 降至 5%，导航使用率达 60%（Z 世代使用率超 80%），带动目标店铺客流提升 18%。

2.文化场景：“国际潮流 + 本土文化”双向融合，打造独特记忆点

2.1. 本土文化主题街区：3F“大连海文化潮流区”

场景定位：以大连 “海洋文化 + 非遗技艺” 为核心，打造 “可体验、可消费、可传播” 的文化场景，填补项目 “本土文化 IP” 空白，增强本地客群归属感。

核心设计与运营（2025 年 Q3 落地）：

① 空间设计：

街区总面积 500㎡，采用 “蓝白渐变” 主色调，地面铺设 “海浪纹理” 地砖，顶部悬挂 “帆船造型” 装饰灯，墙面绘制 “大连港全景涂鸦”，营造沉浸式海洋氛围；同时设置 “文化展示墙”，展示大连贝雕、旅顺剪纸的历史渊源与制作工艺，配备触屏查询机，支持扫码观看非遗传承人纪录片。

② 业态引入与体验：

大连贝雕体验店：联合大连贝雕非遗传承人刘志强，开设 200㎡体验店，分为 “展示区”（陈列贝雕精品，如 “大连海滨风光” 贝雕画，售价 2000-5000 元）、“体验区”（设置 10 个手工工作台，提供 “贝雕挂件制作” 体验，收费 98 元 / 人 / 次，配备传承人现场指导，作品可带走）；

海鲜文创集合店：引入大连本土文创品牌 “海味大连”，售卖 “海洋主题文创产品”，如海鲜造型钥匙扣（39 元 / 个）、大连方言帆布包（59 元 / 个）、贝雕元素潮牌 T 恤（199 元 / 件），同时设置 “文创 DIY 区”，支持定制专属帆布包（印上客户名字或大连地标图案）；

非遗文化课堂：每周六下午举办 “非遗体验课”，每月主题不同（3 月 “贝雕入门课”、4 月 “剪纸创意课”、5 月 “海鲜陶艺课”），课程时长 90 分钟，收费 128 元 / 亲子双人组，提前通过小程序预约，每场限 20 组家庭，课程结束后颁发 “非遗体验证书”，增强参与仪式感。

③ 资源合作：与大连市文旅局合作，将该街区纳入 “大连非遗文化体验路线”，吸引外地游客到访；同时联合大连本地 KOL（如 “大连攻略”“大连亲子帮”）拍摄文化体验 vlog，扩大街区影响力。

预期效果与监测指标：文化主题街区开业后，日均客流达 800 人次，其中本地客群占比 60%、外地游客占比 40%；贝雕体验店月均销售额突破 15 万元，非遗课程预约率达 95%，带动 3F 层整体客流提升 20%。

2.2. 国际潮流文化展：年度 IP 级活动

场景定位：每年举办 2 次 “国际潮流文化展”，引入全球热门 IP 与潮牌资源，结合大连本土特色进行创新，打造项目 “潮流文化标签”，吸引 Z 世代与潮流爱好者。

2025 年活动规划：

① 首届：日本动漫 IP 展（2025 年 5 月，为期 1 个月）：

IP 合作：与东映动画合作，引入 “航海王”“龙珠” 两大热门 IP，在中庭打造 “动漫主题展区”（面积 800㎡），设置 “航海王海盗船场景”“龙珠战斗力测试区” 等互动装置，游客可拍照打卡、参与互动游戏（如 “海盗船寻宝”，找到宝藏可兑换动漫周边）；

本土融合：推出 “大连动漫主题限定产品”，如 “航海王 × 大连海鲜” 联名手办（路飞手持大连海参造型玩偶，售价 299 元 / 个）、“龙珠 × 大连地标” 插画（孙悟空站在大连星海广场城堡前，售价 129 元 / 幅）；

配套活动：每周日举办 “动漫 cosplay 巡游”（邀请本地 cosplay 社团参与，巡游路线覆盖 1F-3F）、“动漫配音大赛”（游客可现场配音动漫片段，优胜者获 IP 周边礼包），同时在 4F 快闪实验室引入 “动漫周边快闪店”，售卖限量版手办与文具。

② 第二届：韩国潮牌设计展（2025 年 10 月，为期 1 个月）：

品牌联动：联合韩国潮牌 We11done、Munn，在中庭举办 “潮牌设计手稿展”，展示品牌历年设计原稿（如 2025 秋冬系列大连限定款设计过程），同时设置 “潮牌试穿区”，游客可免费试穿新款服饰，扫码即可预约线下门店购买；

本土创新：发起 “大连元素潮牌设计大赛”，邀请大连高校设计专业学生、本土设计师参与，以 “大连海洋文化” 为主题设计潮牌服饰，优胜作品由 Munn 品牌落地生产，在项目内独家售卖，同时举办 “设计作品时装秀”，提升活动专业度；

流量引流：邀请韩国潮流博主（如粉丝量 50 万 + 的 “K-Fashion” 博主）到店直播，同步在抖音、小红书发起 “# 大连潮牌展打卡” 话题，设置 “话题互动奖励”（发布打卡视频可参与抽奖，奖品为潮牌服饰）。

预期效果与监测指标：每次国际潮流文化展期间，项目日均客流提升至 4 万人次（+25%），展览相关话题在社交平台曝光量超 500 万次，带动潮牌业态销售额增长 40%，外地游客占比从 15% 提升至 25%。

案例参考：成都 IFS “日本动漫 IP 展” 期间，日均客流增长 30%，周边商铺销售额提升 35%，其 “IP 互动 + 本土限定产品” 的模式值得借鉴，柏威年可进一步强化 “本土文化与国际 IP 的融合创新”，形成差异化竞争力。

3.季节 / 节日场景：高频更新，保持项目新鲜感

3.1. 春季：“潮流樱花季”（2025 年 3-4 月）

场景主题：结合春季樱花元素与潮流文化，打造 “浪漫 + 潮玩” 的复合型场景，吸引年轻情侣与家庭客群。

核心设计与运营：

① 中庭樱花装置：在中庭打造 “10 米高樱花树装置”，树上悬挂 “潮流樱花灯”（印有潮牌 logo、动漫图案），树下铺设 “樱花步道”（粉色仿真樱花花瓣），同时安装 “樱花雨喷雾系统”，每天 10:00-22:00 每小时喷放 1 次 “樱花雨”，配合 360° 环形 LED 屏播放 “樱花飘落动画”，营造沉浸式氛围；

② 樱花主题快闪：在 B1 潮玩市集引入 “樱花主题快闪店”，包括 “樱花茶饮店”（售卖樱花拿铁、樱花气泡水，客单价 32 元）、“樱花文创店”（售卖樱花造型手办、樱花味香薰，客单价 69 元）、“樱花潮牌店”（推出樱花元素潮牌 T 恤、卫衣，客单价 299 元）；

③ 社交互动活动：联合小红书发起 “# 柏威年樱花打卡挑战”，用户发布樱花装置打卡视频并 @商场官方账号，点赞量前 10 名可获 “樱花季大礼包”（含快闪店消费券、亲子潮玩馆年卡）；同时在周末举办 “樱花主题脱口秀”“樱花手工坊”（制作樱花黏土手作），增强客群参与感。

预期效果与监测指标：樱花季期间，项目日均客流提升至 3.8 万人次（+20%），小红书话题曝光量超 300 万次，快闪店月均销售额突破 100 万元，年轻情侣客群占比提升至 35%。

3.2. 冬季：“冰雪潮玩季”（2025 年 12 月 - 2026 年 2 月）

场景主题：结合大连冬季冰雪特色与潮流运动，打造 “户外 + 室内” 联动的冰雪场景，解决冬季商场客流下滑问题。

核心设计与运营：

① 户外冰雪乐园：在商场外广场打造 “500㎡冰雪乐园”，设置 “冰雪滑梯”（适合 3-12 岁儿童，收费 20 元 / 次）、“冰壶体验区”（免费体验，配备教练指导）、“冰雪打卡墙”（用冰雕打造大连地标造型，如星海广场华表），同时提供 “保暖装备租赁”（羽绒服、手套，10 元 / 套），解决游客 “怕冷不愿参与” 问题；

② 室内冰雪主题场景：中庭 LED 屏播放 “极地冰雪动画”，四周展墙更换为 “冰雪潮流插画”（如潮牌模特在雪地拍照）；在 4F 高端体验区引入 “冬季运动品牌快闪店”，包括 “滑雪装备店”（售卖滑雪服、滑雪镜，客单价 1500 元）、“雪地靴快闪店”（推出潮流雪地靴，客单价 899 元）；

③ 节日联动运营：圣诞节期间，在冰雪乐园增设 “冰雪圣诞树”（冰雕材质，顶部装饰 LED 灯），举办 “圣诞冰雪巡游”（工作人员穿着冰雪主题 cosplay 服装，派发圣诞礼物）；元旦期间，推出 “冰雪跨年夜” 活动，邀请本土乐队表演，零点时在冰雪乐园燃放 “电子烟花”，吸引客群停留至深夜。

预期效果与监测指标：冰雪潮玩季期间，项目冬季日均客流提升至 3.2 万人次（+15%），户外冰雪乐园日均接待 1500 人次，冬季运动品牌快闪店月均销售额突破 80 万元，商场晚间（18:00 后）客流占比从 30% 提升至 45%。

（三）空间优化与场景创新保障机制

1.资源配套与成本控制

预算投入：总预算 2800 万元，其中空间优化（楼层改造、动线升级）1800 万元，场景创新（数字化场景、文化场景、季节场景）1000 万元，具体分配如下：

成本控制：采用 “战略合作 + 分期投入” 模式，与华为、衡泰信等品牌签订长期合作协议，争取设备采购折扣（如 AR 定位信标采购成本降低 15%）；空间改造分 3 期执行（2025 年 Q1-Q3），避免一次性投入过大；场景活动优先与入驻品牌联合举办（如樱花季快闪店由品牌承担 50% 装修成本），降低项目支出。

2.效果监测与迭代优化

数据监测体系：通过云阿云平台实时监测空间与场景核心指标，如楼层客流分布、场景参与率、销售额提升幅度，每周生成《空间场景运营报告》；

用户反馈收集：在商场内设置 “场景体验调研箱”，线上通过小程序发起问卷，每月收集 1000 份用户反馈，重点关注 “场景吸引力”“体验满意度”“消费转化意愿”；

迭代优化机制：每季度召开 “空间场景复盘会”，若发现问题（如 AR 导航使用率低于预期），则调整策略（如增加推广力度、优化功能）；若某类场景效果突出（如文化主题街区客流增长显著），则加大资源投入（如增加非遗课程频次）。

3.风险应对预案

（四）总结：空间与场景创新的核心价值

通过 “空间优化 + 场景创新” 的双轮驱动，大连柏威年实现三大核心价值：

破解传统商业痛点：解决动线死角、高楼层客流不足、体验单一等问题，实现 “客流全域覆盖、客群精准留存”，2025 年项目整体坪效预计从 7500 元 /㎡提升至 9000 元 /㎡；

强化差异化竞争力：融合大连本土文化与国际潮流元素，打造 “不可复制” 的场景记忆点，区别于恒隆广场（顶奢）、合生汇（纯潮玩），形成 “潮流 + 文化 + 体验” 的独特标签；

提升资产长期价值：高频更新的场景与优化的空间布局，吸引高价值客群（Z 世代、高端白领、家庭客群），带动租金收益增长（预计 2025 年租金收入提升 18%）与资产估值提升（增速达 8% 以上），为项目长期发展奠定基础。

未来，可进一步探索 “场景 IP 化”（如将大连海文化主题街区打造成独立 IP）、“场景商业化”（如开发场景周边衍生品），持续强化 “城市潮流生活枢纽” 定位，成为大连商业空间创新的标杆项目。

八、业态优化及品牌焕新

基于 “城市潮流生活枢纽” 定位，融合两份提纲的核心策略，依托北京云阿云算法模型与品牌资源库，从 “业态配比重构、品牌矩阵分层焕新、全周期运营保障” 三大维度，破解 “低效堆砌、客群流失、体验单一” 痛点，实现 “零售引流、体验留客、餐饮转化” 的闭环运营，推动坪效与资产价值双提升。

（一）业态优化核心：数据驱动的配比重构与协同

1.现有业态痛点诊断（2024 年实测数据）

通过云阿云算法模型拆解运营数据，发现三大核心矛盾：

零售低效与客群错配：传统服饰占比 25%，坪效仅 3800 元 /㎡（不足新能源汽车展厅 4500 元 /㎡的 90%）；潮流零售占比 10%，Z 世代客群流失率达 30%，低于行业优秀项目 20% 的流失率标准；

餐饮同质与场景缺失：常规快餐、火锅占比 40%，差评率超 8%（主要集中 “口感差、无特色”）；亲子餐饮、小众异国餐饮空白，家庭客群餐饮消费转化率仅 28%（行业平均 35%）；

体验单一与留客不足：体验业态以新能源汽车（10%）、基础亲子（5%）为主，文化、运动体验占比仅 4%；客群平均停留时长 1.5 小时（行业优秀项目达 2.5 小时），体验业态客流贡献率仅 15%。

2. 2025 年业态配比优化方案

2.1. 优化后核心配比

2.2. 业态协同机制设计

零售引流层：

① 潮流首店（如 ADER Error 大连首店）、轻奢副线（如 MARNI Market）通过 “稀缺性” 吸引客群，同步推出 “零售满额赠体验券”（满 800 元赠室内高尔夫体验 1 次、满 1500 元赠贝雕体验 1 次）；

② 在 3F 设立 “设计师品牌集合区”（500㎡），采用 “快闪 + 常驻” 模式，联合 ONTIMESHOW 推出 “大连限定首发计划”（如结合海洋文化的渔夫帽、航海日志手账），预计该区域坪效从 4500 元 /㎡提升至 7000 元 /㎡（参考南京德基广场山本耀司首店 “标签化引流” 模式，其首店坪效较常规品牌高 60%）。

体验留客层：

① 文化体验（大连贝雕非遗馆）设置 “体验 + 消费” 链路：98 元 / 人的贝雕挂件体验后，可购买非遗传承人联名成品（2000-5000 元 / 件）；运动体验（衡泰信室内高尔夫）推出 “体验课 + 会员转化”：198 元 / 小时体验后，办卡享 8 折优惠，延长客群停留时长至 2.5 小时；

② 在 4F 低效区域（出租率 85%）引入 “STEAM 儿童科创乐园”（融合 AR 海洋探险课程）与成人艺术工坊（陶艺、金工），参考临港几域音乐 “烟花钢琴房” 模式（学员留存率提升 40%），目标该区域客流贡献率提升至 30%。

餐饮转化层：

① 在亲子区旁设 “小猪佩奇卡通主题餐厅”，推出 “亲子潮玩馆 + 儿童餐套餐”（优惠 20%）；在潮流区布局 “电竞主题餐吧”，推出 “VR 游戏 + 炸鸡啤酒套餐”（满 200 元免 1 小时游戏费）；

② 在 B1 打造 “环太平洋美食街区”（800㎡），引入明洞街头小吃、希腊橄榄餐厅，延长营业至 24:00，推出 “星空酒廊” 与深夜食堂套餐（参考长沙松雅湖吾悦夜间经济模式，其夜间餐饮销售占比提升 20%），目标柏威年餐饮夜间销售占比从 30% 提升至 50%。

数据来源：北京云阿云智库・商业地产项目数据库