商业地产案例分享-大连柏威年购物中心项目（四）

原创 李桂松 李富松 段小丽 云阿云智库•商业地产项目组

导读：面对同质化竞争与消费升级，大连柏威年引入北京云阿云战略资源，以“城市潮流生活枢纽”为新定位，通过业态焕新、场景创新与数字化运营，破解资产增值瓶颈，重塑核心竞争力，引领青泥洼商圈复兴。全文共101200字，由北京云阿云智库•商业地产项目组原创供稿。

作者：李桂松 |北京云阿云智库平台理事长

作者：李富松 | 北京云阿云城市运营管理有限公司副总裁

作者：段小丽 | 北京云阿云智库平台公共关系总裁13811016198

资源赋能与数字驱动

大连柏威年资产优化与运营升级专项报告

目录

一、市场分析及项目概述

二、本体SWOT 及项目现状

三、竞品分析及应对策略

四、核心挑战及破局路径

五、定位升级与客群策略

六、招商创新及政策汇总

七、空间优化及场景创新

八、业态规划及品牌焕新

九、运营管理专项提升

十、资产优化与增值策略

八、业态规划及品牌焕新

（二）品牌矩阵焕新：分层筛选与精准落地

1.零售业态：“轻奢 + 潮流 + 设计师 + 本土” 四维矩阵

1.1. 核心保留品牌：深度运营，提升坪效

lululemon（1F 运动区，200㎡）：

① 升级措施：增设 50㎡“运动体验区”，每周 2 场瑜伽公开课、跑步训练营（参与者需穿品牌服饰，课后赠满 1000 减 200 券）；优化陈列（热销 Align leggings 放入口显眼位，搭配穿搭指南海报）；

② 数据目标：坪效从 1.2 万元 /㎡提升至 1.32 万元 /㎡（+10%），会员复购率从 35% 提升至 40%；

③ 案例参考：上海国金中心 lululemon 通过 “体验 + 课程” 模式，坪效提升 12%，会员新增量增长 25%。

COACH（1F 轻奢区，300㎡）：

① 升级措施：引入 “2025 春夏大连海洋元素限定款”（如贝壳纹包袋），设限定款展示墙；推出会员专属定制服务（包袋刻字、个性化吊牌，99 元 / 件，满 3000 元免定制费）；

② 数据目标：限定款月销 50 万元，定制服务参与率 20%，坪效提升 8%。

Olé 精品超市（B1 生活区，800㎡）：

① 升级措施：增设 “大连本土特产区”（旅顺海带、庄河大骨鸡，与农户直采降本 15%）；推出生鲜预制菜专柜（海鲜大咖、日式寿喜烧，68-128 元 / 份，支持即食）；

② 数据目标：本土特产区月销 15 万元，预制菜专柜月销 20 万元，客流提升 12%。

1.2. 潜力引入品牌：强化稀缺性，填补空白

国际轻奢副线：

① MARNI Market（1F 轻奢区，150㎡）：2025 年 Q2 引入（大连首店），主打色彩鲜明家居配饰，提供 15 万元装修补贴，预期坪效 1.1 万元 /㎡；

② Kate Spade Saturday（1F 轻奢区，180㎡）：2025 年 Q3 引入，定位年轻女性轻奢服饰，周末满 1000 减 300，预期日均客流 200 人次。

国际潮流首店：

① ADER Error 大连首店（2F 潮流区，250㎡）：2025 年 Q1 引入（韩国解构主义潮牌，2024 全球平均坪效 1.8 万元 /㎡），设互动打卡墙，开业首月办设计师见面会，预期月销 80 万元；

② We11done 东北首店（2F 潮流区，220㎡）：2025 年 Q2 引入，联合抖音 KOL 探店、小红书话题挑战，预期开业首月客流 1 万人次。

设计师与本土品牌：

① 大连设计师品牌集合店（3F 设计师区，180㎡）：2025 年 Q3 引入，集合 5-8 家本土设计师品牌，免租 3 个月，每月办设计师沙龙，预期日均客流 150 人次；

② CW2LAB 升级版（2F 潮流区，120㎡）：2025 年 Q4 引入（本土海洋元素潮牌），云阿云对接广州工厂降本 20%，推出星海广场图案 T 恤，预期坪效 6000 元 /㎡。

1.3. 低效淘汰品牌：科学评估，腾笼换鸟

淘汰标准：

① 租期超 5 年 + 连续 6 个月坪效＜4000 元 /㎡（如某大众女装，2024 年坪效 3200 元 /㎡）；

② 同质化严重 + 近 3 个月销售额环比降超 15%（如某饰品店，与周边 3 家重合率 70%）；

③ Z 世代客群占比＜30%（如某传统男装，45 岁以上客群占比 65%）。

替换方向：

① 原大众女装店（2F，150㎡）：引入 “10 CORSO COMO 潮流买手店”，预期坪效 1.2 万元 /㎡；

② 原饰品店（B1，80㎡）：引入 “本来文创集合店”，预期坪效 6000 元 /㎡。

2.餐饮业态：“主题 + 小众 + 社交” 三维矩阵

2.1. 核心保留品牌：优化布局，匹配客群

顺和祥（原 B1→3F 亲子区，120㎡）：

① 调整逻辑：原位置家庭客群占比 15%，迁至 3F 后预计达 60%，契合 “清真 + 家庭聚餐” 定位；

② 升级措施：推出 198 元亲子套餐（2 大 1 小，含清真烤鸭 + 儿童餐具），设 10㎡儿童游乐角（专人看护）；

③ 数据目标：月销从 30 万元提升至 45 万元（+50%），家庭复购率 30%。

三一意面（2F 餐饮区，100㎡）：

① 升级措施：新增 DIY 意面区（自选酱料，客单价从 58 元提至 68 元）；联合 lululemon 推 “运动后轻食套餐”（意面 + 沙拉 + 低卡饮品，凭品牌消费凭证享 8 折）；

② 数据目标：DIY 意面月销 500 份，运动套餐月销 300 份，坪效提升 15%。

星巴克（1F 临街铺，150㎡）：

① 升级措施：引入臻选系列，设手冲体验台（每周六 98 元 / 人的咖啡品鉴课）；推出 “海盐焦糖星冰乐” 大连限定款（客单价 42 元）；

② 数据目标：臻选系列月销 20 万元，限定款月销 1000 杯，客流提升 10%。

2.2. 潜力引入品牌：填补空白，强化特色

小众异国餐饮：

① nahm 泰国菜大连首店（3F 餐饮区，180㎡）：2025 年 Q2 引入（米其林推荐品牌），提供 20 万元装修补贴，客单价 150 元，预期日均客流 120 人次；

② Taco Bell 墨西哥菜区域首店（B1 美食区，150㎡）：2025 年 Q3 引入，周末塔可买一送一，客单价 60 元，预期日均客流 200 人次。

健康轻食：

① 超级碗大连首店（B1 餐饮区，80㎡）：2025 年 Q1 引入，与健身房推 “300 元月卡 + 10 次轻食” 套餐（总价 450 元，原价 550 元），客单价 45 元，预期日均客流 150 人次；

② 古兰德瑞升级版（B1 餐饮区，100㎡）：2025 年 Q4 引入，新增轻食定制服务（按热量搭配），客单价 58 元，复购率 35%。

社交主题餐饮：

① 卡通主题餐厅（3F 亲子区，120㎡）：2025 年 Q2 引入（小猪佩奇 IP），儿童造型餐（佩奇汉堡），亲子双人客单价 80 元，预期日均 100 组家庭；

② 电竞主题餐吧（2F 潮流区，150㎡）：2025 年 Q3 引入，配备电竞屏，21:00 后满 200 元免 1 小时游戏费，客单价 70 元，预期日均客流 180 人次。

2.3. 低效淘汰品牌：严格筛选，优化结构

淘汰标准：

① 连续 3 个月日均客流＜50 人次 + 差评率＞10%（如某汉堡店，差评集中 “口感差、服务慢”）；

② 与周边餐饮重合率＞60%（如某火锅，与同楼层 2 家重合率 75%）；

③ 客单价＜30 元 + 坪效＜3000 元 /㎡（如某快餐，坪效 2800 元 /㎡）。

替换方向：

① 原汉堡店（B1，80㎡）：引入 “长沙臭豆腐快闪店”，采用 “月付租金 + 20% 销售额分成”，预期坪效 5000 元 /㎡；

② 原火锅店（3F，200㎡）：引入 “日式寿喜烧主题餐厅”，客单价 120 元，预期坪效 8000 元 /㎡。

3.体验业态：“新能源 + 文化 + 运动 + 科技”四维矩阵

3.1. 核心保留品牌：升级体验，增强粘性

CGV 影院（4F 娱乐区，2000㎡）：

① 升级措施：将 1 个 4D 厅改造成 “沉浸声厅”（杜比全景声 + 震动反馈椅，改造费 150 万元）；推 “99 元影院套餐”（2 张票 + 爆米花 + 饮品，原价 120 元）；每月办主题影展（宫崎骏动画展、漫威展）；

② 数据目标：沉浸声厅上座率从 45% 提至 60%，套餐月销 30 万元，影展期间客流提升 25%。

蔚来 / 魏牌新能源展厅（B1 新能源区，各 300㎡）：

① 升级措施：设电子试驾预约屏（路线覆盖大连海滨路）；每月办车主沙龙（新能源保养分享、海滨自驾）；购车赠 1 年免费停车 + 2000 元商场消费卡；

② 数据目标：试驾预约率从 20% 提至 30%，车主沙龙参与率 40%，月均购车量提升 15%。

3.2. 潜力引入品牌：补充空白，强化体验

文化体验：

① 大连贝雕非遗体验馆（3F 文化区，200㎡）：2025 年 Q3 引入（联合非遗传承人刘志强），设展示区（2000-5000 元贝雕精品）与体验区（98 元 / 人挂件制作），预期日均体验 50 人，月销 15 万元；

② 方所书店区域首店（4F 体验区，500㎡）：2025 年 Q4 引入，每月办作家签售会，书店会员享商场 9 折，预期日均客流 300 人次。

运动体验：

① 衡泰信室内高尔夫（4F 运动区，200㎡）：2025 年 Q1 引入，推 “2000 元月卡（15 小时畅打 + 1 次教练指导）”“200 元 / 人的企业团建套餐”，预期月销 30 万元，月增会员 50 人；

② 雪乐山滑雪模拟器（4F 运动区，180㎡）：2025 年 Q2 引入，推 198 元亲子体验套餐、2000 元 10 节培训课，预期日均体验 80 人，月销 25 万元。

科技体验：

① 超级队长 VR 游戏馆（4F 科技区，200㎡）：2025 年 Q3 引入，设“密室逃脱”“高空跳伞”“赛车竞速” 等 5 个 VR 体验项目（30-50 元 / 项），推出 150 元通票（畅玩所有项目），预期日均客流 120 人次，月均销售额 22 万元；

② 元宇宙体验馆（4F 科技区，250㎡）：2025 年 Q4 引入（联合云阿云数字团队打造），提供 “虚拟社交”“数字藏品创作”“虚拟品牌试穿” 服务，单次体验票 80 元 / 人、月度通票 300 元 / 人，同步与 ADER Error 等品牌合作开展 “虚拟新品发布会”，预期月均销售额 28 万元，Z 世代客群占比超 70%。

3.3. 低效淘汰品牌：精准筛选，提升体验价值

淘汰标准：

① 连续 6 个月日均客流＜80 人次 + 互动性评分＜3 分（满分 5 分，如某传统电玩城，顾客反馈 “设备老旧、玩法单一”）；

② 体验转化差：消费客单价＜50 元且复购率＜10%（如某儿童手工店，仅提供简单涂色体验，无后续消费链路）；

③ 与项目定位不符：高端客群占比＜15%（如某平价儿童游乐品牌，客群以中低端家庭为主，与 “潮流 + 品质” 定位冲突）。

替换方向：

① 原传统电玩城（4F，300㎡）：拆分引入 “超级队长 VR 游戏馆（200㎡）+ 雪乐山滑雪模拟器（180㎡）”，通过高互动性科技体验替代低效传统项目，预期整体坪效从 3500 元 /㎡提升至 6000 元 /㎡；

② 原平价儿童游乐品牌（3F，200㎡）：引入 “亲子潮玩馆”（配备潮玩积木墙、AR 互动游戏），预期日均客流 200 人次，复购率提升至 25%。

（三）品牌矩阵运营策略：分层运营 + 动态调整，保障高活力

1.核心品牌运营：深度绑定，实现共赢

1.1. “品牌 CEO 对接机制” 落地

对接层级：针对 lululemon、COACH、CGV 等核心品牌，建立 “项目总经理 - 品牌区域 CEO” 月度对接机制；针对 Olé、星巴克等常规核心品牌，建立 “运营经理 - 品牌店长” 周度对接机制；

对接内容：每月共享运营数据（客流、销售额、客群画像），共同制定季度营销计划。例如 2025 年 Q2 联合 lululemon 开展 “春季运动季”：项目提供 1F 中庭场地支持，品牌提供运动装备赞助，双方各承担 50% 营销费用（预计总投入 20 万元），目标带动品牌销售额提升 25%；

定制化支持：为核心品牌提供专属营销资源，如 COACH 新品发布时，在 1F 主通道设置 “限定款展示区”，通过商场官方公众号（粉丝量 10 万 +）、抖音号（粉丝量 5 万 +）推送 “COACH 大连限定款首发” 内容，曝光量目标 50 万 +。

1.2. 核心品牌坪效保障措施

实时监测：通过云阿云系统实时监测核心品牌坪效，若连续 2 个月低于目标值（如 lululemon 目标 1.32 万元 /㎡，实际仅 1.1 万元 /㎡），立即启动 “帮扶计划”；

针对性调整：若因 “新品吸引力不足” 导致坪效下滑，协助品牌对接大连设计师资源（如鲁迅美术学院），开发本土化新品；若因 “陈列位置不佳”，调整品牌入口至主通道（如将 COACH 橱窗展示面扩大 50%）；

激励机制：与核心品牌签订 “坪效增长协议”，若年度坪效增长超 8%，给予 1 个月租金减免（如 lululemon 年度坪效达标，减免租金约 20 万元），激励品牌提升运营效率。

2.潜力品牌运营：孵化扶持，快速起量

2.1. 开业营销补贴与资源支持

补贴分级：根据品牌稀缺性制定补贴标准：国际首店（如 ADER Error）补贴 5 万元，区域首店（如 Taco Bell）补贴 3 万元，本土孵化品牌（如 CW2LAB 升级版）补贴 2 万元，资金用于 KOL 探店、线下活动（如 ADER Error 开业邀请大连 10 万 + 粉丝潮流 KOL “大连潮生活” 探店，费用 3 万元）；

数据赋能：开业前，云阿云向潜力品牌推送 “客群画像数据”，如为 ADER Error 提供 “大连 Z 世代消费偏好”（喜欢解构主义设计、注重社交属性），帮助品牌调整产品结构（增加 30% 低价配饰，提升客流转化）；

场地支持：为潜力品牌提供免费临时展示区，如 We11done 开业时，免费使用 2F 中庭 300㎡场地举办 “设计师见面会”，吸引客流 1 万人次 +。

2.2. 成长跟踪与运营指导

成长跟踪表：为每个潜力品牌建立跟踪表，记录开业后 3 个月的客流、销售额、复购率，每周由运营专员与品牌店长沟通，解决 “客流转化低”“员工服务不专业” 等问题（如为 nahm 泰国菜提供 “服务礼仪培训”，提升顾客满意度）；

运营培训：每月组织 “潜力品牌培训”，邀请行业专家分享 “Z 世代客群运营技巧”“线上线下联动策略”，如邀请小红书餐饮运营专家为 Taco Bell 培训 “短视频营销方法”，目标提升品牌线上曝光量 30%；

供应链对接：为本土品牌对接资源，如 CW2LAB 升级版需要潮牌面料，云阿云协助对接广州面料供应商，降低采购成本 20%，提升品牌毛利率至 45%（原 35%）。

3.动态调整机制：优胜劣汰，优化结构

3.1. 季度品牌评估流程

评估维度与权重：从 “坪效（40%）、客流转化（25%）、客群匹配度（20%）、差评率（15%）” 四大维度评分，综合得分分为 A（85 分以上）、B（60-84 分）、C（60 分以下）三级；

分级处理：A 级品牌保留并给予资源倾斜（如增加中庭展示次数），B 级品牌限期 1 个月整改（如某亲子餐厅因 “复购率低” 整改，推出 “会员积分兑换体验课”），C 级品牌启动淘汰流程；

评估案例：某传统女装品牌（C 级）：坪效 3200 元 /㎡（低于目标 4000 元 /㎡）、客群匹配度 25%（Z 世代占比低）、差评率 12%，综合得分 55 分，3 个月内完成替换（引入潮流买手店）。

3.2. 品牌替换与空铺填补策略

快闪过渡：C 级品牌淘汰后，30 天内引入云阿云 “快闪品牌池” 中的品牌（如潮流快闪店、文创市集），采用 “保底租金 + 20% 销售额分成” 模式，确保空铺期间仍有收益（如原汉堡店位置引入 “长沙臭豆腐快闪店”，月均销售额 8 万元）；

长期招商：同步从 “潜力品牌储备库” 筛选匹配品牌，如原传统女装店优先引入 “10 CORSO COMO 潮流买手店”，缩短招商周期至 45 天（行业平均 60 天），快速恢复业态活力。

（四）业态布局规划及品牌落地策略

基于 “城市潮流生活枢纽” 的整体定位，结合大连 “海洋文化 + 国际化” 的城市特质，以 “分层聚焦客群、业态协同互补、品牌差异化竞争” 为原则，规划地下 1 层至地上 4 层的功能布局，实现 “年轻客群引流、家庭客群留客、高端客群转化” 的运营目标。

1.地下 1 层：海洋主题生活市集（面积占比 22%，约 5500㎡）

1.1 定位升华

打造 “大连海洋文化生活入口”，整合 “生鲜市集 + 潮流零售 + 轻食餐饮 + 便民服务” 四大业态，聚焦本地家庭客群 “日常采购 + 亲子互动” 与年轻客群 “便捷消费 + 社交打卡” 需求，成为项目接地气、高客流的 “生活流量池”。目标客单价 80-200 元，坪效 1.2-1.8 万元 /㎡/ 年。

1.2 主要业态

海洋主题生鲜市集、潮流生活零售、轻食简餐、便民服务（亲子托管、快递驿站）

1.3 品牌组合

海洋主题生鲜市集（1800㎡）：

① 盒马鲜生大连海洋主题店（1500㎡，东北首家 “海鲜现捞现做” 盒马店，提供大连鲍、海参等本地海鲜加工服务，配备 “海洋科普角”）；

② 大连本土特产专柜（300㎡，集中售卖旅顺海带、庄河大骨鸡、长海县扇贝等，包装融入海洋元素，支持快递到家）。

潮流生活零售（1500㎡）：

① 名创优品海洋主题店（200㎡，推出大连限定款海洋公仔、文创产品）；

② 杂物社大连首店（180㎡，聚焦 Z 世代潮玩、文具，设置 “海洋盲盒专区”）；

③ 优衣库 UT 系列快闪区（150㎡，定期更新 “大连海洋” 联名 UT，如星海广场、老虎滩主题图案）；

④ 华为智能生活体验店（250㎡，展示智能家居、穿戴设备，提供免费贴膜、产品教学服务）。

轻食简餐（1700㎡）：

① 喜茶大连海洋主题店（180㎡，推出 “海盐芝士波波茶”“大连限定水果桶”，门店装修融入海浪元素）；

② 罗森 24 小时便利店（120㎡，增设 “海鲜便当专区”，如鱿鱼须便当、扇贝肉饭团）；

③ 夸父炸串大连首店（100㎡，推出 “海鲜炸串组合”，搭配大连老汽水）；

④ 争鲜回转寿司（250㎡，主打本地海鲜寿司，如三文鱼寿司、扇贝寿司，价格亲民）。

便民服务（500㎡）：

① 亲子托管中心（200㎡，提供 1-3 小时临时托管，配备海洋主题游乐设施，收费 30 元 / 小时）；

② 顺丰快递驿站（80㎡，支持生鲜冷链快递，方便客群邮寄本地特产）；

③ 充电宝租赁站 + 共享雨伞点（20㎡，布局在主通道节点，提升客群便利性）。

1.4 租金水平

生鲜市集：保底租金 180-250 元 /㎡/ 月，扣点率 5-8%（盒马鲜生享受 10% 租金补贴，培育期 6 个月）；

潮流生活零售：保底租金 280-350 元 /㎡/ 月，扣点率 8-10%；

轻食简餐：保底租金 350-450 元 /㎡/ 月，扣点率 12-15%；

便民服务：保底租金 150-200 元 /㎡/ 月，无扣点（亲子托管中心享受 5% 租金补贴）。

1.5 焕新重点

改造盒马鲜生 “海鲜加工区”，增设 “透明厨房”，顾客可实时观看海鲜烹饪过程，目标提升海鲜加工消费占比至 30%；

在生鲜市集主通道设置 “海洋主题打卡墙”（印有大连标志性海洋生物图案），引导客群拍照分享，带动社交媒体曝光；

优化亲子托管中心与零售区动线，家长托管孩子后可直达优衣库、杂物社等门店，提升连带消费率。

1.6 特色活动与政策支持

每月举办 “大连海鲜美食节”，联合盒马鲜生、争鲜寿司推出 “海鲜套餐优惠”（如盒马 3-4 人海鲜大餐原价 398 元，活动价 298 元）；

为海洋主题零售品牌提供 “装修补贴”（最高 500 元 /㎡），要求门店装修融入海洋元素；

推出 “市集消费满额赠” 活动（满 100 元赠喜茶 5 元抵扣券，满 200 元赠亲子托管 1 小时免费券）。

1.7 布局策略

主入口（连接地铁口）布局盒马鲜生与喜茶，利用高流量品牌吸引客群进入；

生鲜市集与潮流零售区采用 “环形动线”，中间设置共享休息区（配备海洋主题座椅），延长客群停留时间；

亲子托管中心靠近轻食区，家长可在餐饮区休息等待，同时方便托管后带孩子用餐，提升消费转化。

2.地上 1 层：国际轻奢与潮流首店区（面积占比 25%，约 6250㎡）

2.1 定位升华

打造 “大连高端潮流第一站”，聚焦国际轻奢、潮流首店、高端美妆三大核心业态，服务高净值客群 “品质消费” 与 Z 世代客群 “首店打卡” 需求，成为项目品牌档次与差异化竞争力的核心体现。目标客单价 800-2000 元，坪效 2.8-3.5 万元 /㎡/ 年。

2.2 主要业态

国际轻奢、潮流首店、高端美妆、精品配饰

2.3 品牌组合

国际轻奢（2000㎡）：

① COACH 大连海洋主题店（300㎡，推出大连限定款包袋，如印有星海广场图案的托特包）；

② MICHAEL KORS 东北首店（280㎡，主打轻奢服饰、配饰，设置 “私人搭配顾问” 服务）；

③ MARNI Market 大连首店（220㎡，色彩鲜明的家居与配饰，适合年轻轻奢客群）；

④ Kate Spade Saturday（200㎡，定位年轻女性轻奢服饰，设计风格活泼）。

⑤其他国际轻奢服装品牌：汇聚 FENDI（意大利奢侈服饰）、KENZO（法国潮流品牌）、Roberto Cavalli（意大利轻奢女装）、Joe's Jeans（美国高端牛仔裤）、云霞兽皮具（箱包鞋帽服饰）等 20 + 国际品牌

潮流首店（1800㎡）：

① ADER Error 大连首店（250㎡，韩国解构主义潮牌，设置 “海洋主题互动打卡墙”）；

② We11done 东北首店（220㎡，明星同款潮牌，开业首月举办 “设计师见面会”）；

③ 10 CORSO COMO 潮流买手店（300㎡，集合全球小众潮牌，如 Acne Studios、Raf Simons）；

④ CW2LAB 大连升级版（150㎡，本土海洋元素潮牌，推出星海广场图案 T 恤、海浪纹卫衣）。

高端美妆（1800㎡）：

① 丝芙兰大连旗舰店（400㎡，新增 “海洋主题护肤专区”，如 La Mer、海蓝之谜）；

② 雅诗兰黛大连首家 “定制护肤体验店”（250㎡，提供免费皮肤检测与定制护肤方案）；

③ 兰蔻 “玫瑰花园主题店”（220㎡，门店装修融入玫瑰与海洋元素，推出 “大连限定礼盒”）；

④ 花西子大连旗舰店（200㎡，国潮美妆，提供汉服妆造服务，搭配大连海洋主题妆容）。

⑤月魁星体验店（150㎡，专营凤池夸、月魁星国潮护肤美妆，高化品牌，提供免费皮肤检测与定制服务）。

精品配饰（650㎡）：

① APM Monaco（150㎡，轻奢配饰，推出 “海洋之星” 系列项链、耳环）；

② 周大福大连文旅主题店（200㎡，推出 “海洋之心” 系列珠宝，如海豚造型吊坠）；

③ 琥福珠宝（150㎡，提供钻石定制服务，推出 帝车星“大连地标” 系列腕表，如中山广场图案表盘）；

④ 潘多拉大连限定店（150㎡，推出 “海洋生物” 系列串饰，如鲸鱼、海马）。

2.4 租金水平

国际轻奢：保底租金 500-650 元 /㎡/ 月，扣点率 10-15%（首店品牌享受 15-20% 租金补贴，培育期 3 个月）；

潮流首店：保底租金 450-600 元 /㎡/ 月，扣点率 12-16%；

高端美妆：保底租金 550-700 元 /㎡/ 月，扣点率 13-18%；

精品配饰：保底租金 480-580 元 /㎡/ 月，扣点率 11-14%。

2.5 焕新重点

引入 ADER Error、We11done 等潮流首店，填补大连高端潮流市场空白，目标首店开业首月客流突破 1 万人次；

改造 COACH、MARNI Market 等轻奢店为 “海洋主题店”，推出大连限定款产品，提升客群专属感与购买欲；

在主通道设置 “潮流首店导航屏”，实时显示首店活动与排队情况，缩短客群寻店时间 20%。

2.6 特色活动与政策支持

每季度举办 “大连潮流文化节”，联合 ADER Error、We11done 等首店品牌开展 “限定款首发”“潮人穿搭大赛”；

为国际首店、东北首店提供 “开业营销补贴”（最高 10 万元），用于 KOL 探店、线下活动（如邀请大连 10 万 + 粉丝潮流 KOL “大连潮生活” 探店）；

推出 “轻奢 + 美妆联动优惠”（如在 COACH 消费满 3000 元，可获雅诗兰黛 50 元抵扣券）。

2.7 布局策略

主入口（中山路侧）布局 COACH、丝芙兰等头部品牌，形成 “高端第一印象”，吸引高净值客群；

潮流首店集中布局在西侧区域，打造 “潮流街区”，通过互动打卡墙、快闪活动聚集年轻客群；

高端美妆与精品配饰穿插布局，如雅诗兰黛旁设周大福，提升连带消费（顾客买美妆后可顺路选购珠宝）。

3.地上 2 层：设计师品牌与生活方式区（面积占比 23%，约 5750㎡）

3.1 定位升华

打造 “大连设计师文化与品质生活枢纽”，整合 “设计师品牌集合、生活方式零售、亲子潮流、轻食社交” 四大业态，服务本土设计师品牌 “展示孵化” 与中高端家庭客群 “品质消费 + 亲子互动” 需求，成为项目文化属性与家庭粘性的核心载体。目标客单价 500-1500 元，坪效 2.0-2.6 万元 /㎡/ 年。

3.2 主要业态

设计师品牌集合、生活方式零售、亲子潮流、轻食社交

3.3 品牌组合

设计师品牌集合（1500㎡）：

① 大连设计师品牌集合店 “海派造物”（400㎡，集合 8-10 家大连本土设计师品牌，如专注海洋元素服饰的 “浪设计”、主打文创产品的 “海文创”）；

② ONTIMESHOW 大连首店（300㎡，国内知名设计师 showroom，定期更新上海、广州设计师品牌，如 Uma Wang、Jil Sander）；

③ 10 CORSO COMO 设计师专区（200㎡，聚焦小众设计师配饰、家居，如 Marni Home、Acne Studios 家居线）；

④ 本土设计师快闪区（600㎡，每季度轮换 3-4 个新锐设计师品牌，提供 “设计师面对面” 交流机会）。

生活方式零售（1600㎡）：

① MUJI 无印良品大连旗舰店（400㎡，新增 “海洋主题家居专区”，如海浪纹床品、贝壳造型收纳盒）；

② 宜家快闪店（300㎡，主打 “小户型家居解决方案”，提供免费设计咨询服务）；

③ Patagonia 大连首店（250㎡，户外服饰品牌，推出 “海洋环保主题” 系列，如回收塑料瓶制作的外套）；

④ Snow Peak 东北首店（250㎡，高端户外装备，设置 “露营体验区”，展示帐篷、户外炊具）；

⑤ 鲸禧手作文创店（400㎡，提供陶艺、皮具手工体验，成品可印大连地标图案）。

亲子潮流（1800㎡）：

① 巴拉巴拉大连旗舰店（300㎡，推出 “海洋主题儿童服饰”，如鲨鱼造型外套、海浪纹连衣裙）；

② 安踏儿童东北首店（250㎡，主打运动童装，设置 “儿童篮球体验区”）；

③ 乐高大连海洋主题店（300㎡，推出 “大连地标” 乐高套装，如星海广场、大连港，设置 “乐高拼搭体验桌”）；

④ 亲子潮玩馆 “海贝乐园”（450㎡，配备 AR 海洋互动游戏、潮玩积木墙，收费 68 元 / 次）；

⑤ 儿童理发品牌 “宝贝驾到”（200㎡，提供 “卡通造型理发”，搭配儿童玩具区）；

⑥ 儿童书店 “小贝壳书屋”（300㎡，主打儿童绘本，设置 “海洋故事角”，定期举办亲子阅读活动）。

轻食社交（850㎡）：

① 星巴克大连海洋主题店（200㎡，推出 “海盐焦糖星冰乐”“大连限定水果茶”，门店装修融入海浪、贝壳元素）；

② 三一意面大连首店（180㎡，新增 “亲子 DIY 意面区”，家长可带孩子自制意面，搭配儿童餐具）；

③ 超级碗轻食（150㎡，主打健康沙拉碗、谷物碗，推出 “亲子轻食套餐”，适合家庭客群）；

④ 古兰德瑞轻食升级版（120㎡，提供轻食定制服务，根据儿童口味调整餐品）；

⑤ 喜茶亲子主题快闪店（200㎡，推出 “儿童迷你喜茶”，搭配海洋造型甜品）。

3.4 租金水平

设计师品牌集合：保底租金 350-450 元 /㎡/ 月，扣点率 8-12%（本土设计师品牌享受 20-25% 租金补贴，培育期 6 个月）；

生活方式零售：保底租金 400-500 元 /㎡/ 月，扣点率 9-13%；

亲子潮流：保底租金 380-480 元 /㎡/ 月，扣点率 10-14%；

轻食社交：保底租金 420-520 元 /㎡/ 月，扣点率 12-16%。

3.5 焕新重点

打造 “海派造物” 本土设计师集合店，联动大连工业大学、鲁迅美术学院，孵化 3-5 个本土设计师品牌，目标集合店月均销售额突破 80 万元；

改造乐高店为 “海洋主题店”，推出大连地标乐高套装，吸引家庭客群打卡，目标亲子客群占比提升至 40%；

在亲子区与设计师区之间设置 “共享互动区”（如海洋主题涂鸦墙），促进客群跨区域流动，提升整体逛店时长至 1.5 小时。

3.6 特色活动与政策支持

每月举办 “大连设计师沙龙”，邀请本土设计师分享创作理念，现场售卖设计师作品；

为亲子品牌提供 “亲子活动补贴”（最高 5 万元），支持举办 “乐高拼搭大赛”“儿童时装秀” 等活动；

推出 “设计师品牌 + 轻食联动”（如在 “海派造物” 消费满 500 元，可获星巴克 10 元抵扣券）。

3.7 布局策略

设计师品牌集合与生活方式零售集中在东侧区域，形成 “品质生活街区”，吸引中高端客群；

亲子潮流与轻食社交集中在西侧区域，采用 “亲子店围绕轻食区” 布局（如乐高店、亲子潮玩馆靠近星巴克、三一意面），方便家长带孩子游玩后用餐；

主通道设置 “设计师品牌导视牌” 与 “亲子活动预告屏”，引导客群精准到达目标区域。

4.地上 3 层：国际美食与社交体验区（面积占比 18%，约 4500㎡）

4.1 定位升华

打造 “大连国际美食社交目的地”，以 “异国风味 + 本土特色 + 主题餐饮” 为核心，融合 “餐饮消费 + 社交互动 + 文化体验”，服务年轻客群 “聚餐社交”、家庭客群 “品质用餐” 与商务客群 “宴请需求”，成为项目高客单价、高停留时长的 “消费转化引擎”。目标客单价 150-400 元，坪效 2.2-2.8 万元 /㎡/ 年。

4.2 主要业态

国际异国餐饮、大连本土特色餐饮、主题社交餐饮、轻食简餐、餐饮配套（酒水吧、甜品站）

4.3 品牌组合

国际异国餐饮（1500㎡）：

① nahm 泰国菜大连首店（280㎡，米其林推荐品牌，主打冬阴功汤、芒果糯米饭，门店装修融入泰式海洋元素）；

② Taco Bell 东北首店（220㎡，墨西哥快餐，推出 “海鲜塔可组合”，搭配墨西哥精酿啤酒）；

③ 西堤牛排大连旗舰店（300㎡，主打西式牛排，新增 “海洋主题套餐”，如黑松露海鲜牛排）；

④ 花潮日料自助大连首店（350㎡，高端日料自助，提供大连本地海鲜刺身，如三文鱼、扇贝）；

⑤ 必胜客海洋主题店（350㎡，推出 “海鲜披萨套餐”，门店设置 “披萨 DIY 体验区”）。

大连本土特色餐饮（1000㎡）：

① 海味当家大连旗舰店（320㎡，主打大连海鲜锅，提供 “现捞现煮” 服务，配备海鲜展示池）；

② 老大连饭庄（280㎡，传承大连老菜，如锅包肉、溜肝尖，装修还原老大连街景）；

③ 大连焖子非遗体验店（200㎡，现场制作大连特色焖子，提供 “焖子 DIY 教学”，搭配大连老汽水）；

④ 渔港明珠海鲜饺子馆（200㎡，主打海鲜饺子，如鲅鱼饺子、海胆饺子，推出 “饺子礼盒” 方便外带）。

主题社交餐饮（800㎡）：

① 电竞主题餐吧（250㎡，配备电竞屏幕，顾客可边用餐边观看赛事，主打炸鸡、啤酒套餐）；

② 胡桃里音乐酒馆大连首店（350㎡，融合 “餐饮 + 音乐 + 酒馆”，每晚举办 Live 演出，推出 “海洋主题鸡尾酒”）；

③ 卡通尼亲子主题餐厅（200㎡，针对家庭客群，提供儿童餐与亲子互动游戏，如 “海洋寻宝”）。

轻食简餐与配套（1200㎡）：

① 奈雪的茶 PRO 大连首店（200㎡，推出 “海鲜水果茶”“大连限定欧包”，配备商务洽谈区）；

② 好利来文旅主题店（180㎡，推出 “大连地标甜品”，如星海广场造型蛋糕、贝壳慕斯）；

③ 喜茶 GO 店（120㎡，聚焦线上订单，满足快速取餐需求，推出 “轻乳茶系列”）；

④ 酒便利酒水吧（250㎡，提供进口红酒、精酿啤酒，搭配坚果、芝士拼盘，设置 “酒水品鉴区”）；

⑤ 满记甜品海洋主题店（250㎡，推出 “海鲜味甜品”，如芒果海鲜西米露，门店设置 “甜品试吃区”）。

4.4 租金水平

国际异国餐饮：保底租金 450-600 元 /㎡/ 月，扣点率 13-18%（首店品牌享受 15% 租金补贴，培育期 3 个月）；

大连本土特色餐饮：保底租金 400-550 元 /㎡/ 月，扣点率 12-16%（非遗餐饮品牌享受 10% 租金补贴）；

主题社交餐饮：保底租金 480-650 元 /㎡/ 月，扣点率 14-19%；

轻食简餐与配套：保底租金 380-480 元 /㎡/ 月，扣点率 11-15%。

4.5 焕新重点

引入 nahm 泰国菜、Taco Bell 等国际首店，填补大连高端异国餐饮空白，目标首店开业首月翻台率达 4 次 / 天；

打造 “大连本土餐饮街区”，集中布局海味当家、老大连饭庄等品牌，通过装修还原老大连场景，提升本土文化认同感；

在楼层中庭设置 “美食互动舞台”，定期举办 “海鲜烹饪教学”“异国美食品鉴会”，吸引客群停留，提升整体翻台率。

4.6 特色活动与政策支持

每季度举办 “大连国际美食节”，联合国际餐饮品牌推出 “限定美食套餐”（如 nahm 泰国菜推出 “泰式海鲜节套餐”）；

为本土特色餐饮品牌提供 “文化包装补贴”（最高 8 万元），用于门店装修还原老大连元素、制作品牌文化手册；

推出 “餐饮 + 零售联动优惠”（如在花潮日料消费满 500 元，可获地上 1 层 COACH 100 元抵扣券）。

4.7 布局策略

国际异国餐饮集中布局在东侧区域，形成 “国际美食街区”，通过差异化风味吸引年轻客群；

大连本土特色餐饮集中在西侧区域，打造 “老大连美食巷”，通过本土文化场景吸引家庭客群；

主题社交餐饮（如胡桃里音乐酒馆、电竞主题餐吧）布局在楼层两端，利用高互动性聚集客流，带动中间区域餐饮消费；

轻食简餐与配套（如奈雪的茶、酒便利）布局在主通道节点，方便客群快速消费，提升整体动线利用率。

5.地上 4 层：科技与运动体验区（面积占比 12%，约 3000㎡）

5.1 定位升华

打造 “大连年轻客群科技运动潮流地”，以 “科技体验 + 运动休闲 + 亲子互动” 为核心，整合 “VR 电竞、运动场馆、亲子游乐、科技展示”，服务 Z 世代客群 “潮流体验”、家庭客群 “亲子互动” 与运动爱好者 “专业需求”，成为项目吸引年轻客群、提升复购率的 “流量引擎”。目标客单价 80-200 元，坪效 1.8-2.4 万元 /㎡/ 年。

5.2 主要业态

科技体验（VR 电竞、元宇宙）、运动休闲（室内高尔夫、滑雪模拟器）、亲子游乐（科创乐园、潮玩馆）、科技零售（智能设备、潮玩手办）

5.3 品牌组合

科技体验（1000㎡）：

① 超级队长 VR 游戏馆大连首店（350㎡，设置 “密室逃脱”“高空跳伞”“赛车竞速” 等 VR 项目，按项目收费 30-50 元 / 次）；

② 元宇宙体验馆（300㎡，联合云阿云数字团队打造，提供 “虚拟社交”“数字藏品创作”“虚拟品牌试穿”，单次体验票 80 元 / 人）；

③ 华为 VR 体验馆（200㎡，展示华为最新 VR 设备，提供 “VR 游戏免费体验”，搭配智能穿戴设备销售）；

④ 索尼 PS5 体验店（150㎡，提供 PS5 主机游戏体验，设置 “多人对战区”，按小时收费 50 元 / 小时）。

运动休闲（800㎡）：

① 衡泰信室内高尔夫大连首店（300㎡，配备 4 个模拟打位，支持全球 100 + 球场场景，推出 “体验课 + 会员” 模式，198 元 / 小时体验，月卡 2000 元）；

② 雪乐山滑雪模拟器大连首店（250㎡，配备 2 台 VR 滑雪模拟器，支持初级、中级、高级雪道切换，推出 “亲子体验套餐” 198 元 / 1 大 1 小）；

③ 乐刻运动 24 小时健身馆（250㎡，主打轻量化健身，配备智能健身设备，提供 “健身团课” 服务，月卡 299 元）。

亲子游乐（700㎡）：

① STEAM 儿童科创乐园（300㎡，融合 AR 海洋探险课程、机器人编程教学，按次收费 80 元 / 人，推出 “亲子年卡” 1800 元）；

② 亲子潮玩馆 “海贝乐园”（250㎡，配备 “潮玩积木墙”“AR 互动游戏”，单次收费 68 元 / 人，支持次卡、月卡消费）；

③ 儿童手工工坊（150㎡，提供陶艺、金工、绘画体验，成品可印大连地标图案，单次收费 50 元 / 人）。

科技零售（500㎡）：

① 泡泡玛特大连旗舰店（200㎡，聚焦潮玩手办，设置 “大连限定盲盒专区”，如 “大连地标系列” 盲盒）；

② 大疆无人机体验店（150㎡，展示最新无人机设备，提供 “户外试飞体验”，搭配无人机配件销售）；

③ 潮玩集合店 “52TOYS”（150㎡，集合全球潮玩品牌，如 Bearbrick、 Molly，照天印红色主题潮品，定期举办 “潮玩展”）。

5.4 租金水平

科技体验：保底租金 350-450 元 /㎡/ 月，扣点率 10-15%（首店品牌享受 15% 租金补贴，培育期 6 个月）；

运动休闲：保底租金 300-400 元 /㎡/ 月，扣点率 9-14%（专业运动品牌享受 10% 租金补贴）；

亲子游乐：保底租金 320-420 元 /㎡/ 月，扣点率 11-16%；

科技零售：保底租金 380-480 元 /㎡/ 月，扣点率 12-17%。

5.5 焕新重点

引入超级队长 VR 游戏馆、雪乐山滑雪模拟器等科技运动首店，目标年轻客群占比提升至 60%，复购率达 30%；

打造 “科技体验综合体”，将元宇宙体验馆与 VR 游戏馆联动，推出 “科技体验通票”（150 元畅玩所有科技项目），提升客单价与停留时长；

在楼层入口设置 “科技运动打卡墙”（印有 VR 游戏、滑雪模拟器场景图案），引导客群拍照分享，带动社交媒体曝光。

5.6 特色活动与政策支持

每月举办 “大连科技运动节”，联合科技体验品牌推出 “VR 电竞大赛”“滑雪模拟器挑战赛”，设置现金奖励与品牌礼品；

为科技运动首店提供 “设备补贴”（最高 10 万元），用于 VR 设备、滑雪模拟器采购与维护；

推出 “体验 + 零售联动优惠”（如在超级队长 VR 游戏馆消费满 200 元，可获地上 2 层泡泡玛特 50 元抵扣券）。

5.7 布局策略

科技体验（超级队长 VR 游戏馆、元宇宙体验馆）集中布局在东侧区域，形成 “科技体验街区”，通过高互动性吸引年轻客群；

运动休闲（衡泰信室内高尔夫、雪乐山滑雪模拟器）布局在西侧区域，打造 “运动体验区”，通过专业设备吸引运动爱好者；

亲子游乐（STEAM 儿童科创乐园、海贝乐园）布局在楼层中间区域，靠近电梯口，方便家庭客群到达；

科技零售（泡泡玛特、大疆无人机体验店）布局在主通道两侧，利用体验区客流带动零售消费，提升整体转化。

6.楼层布局整体协同策略

6.1 客群互补

地下 1 层（海洋主题生活市集）聚焦本地家庭客群日常采购，地上 1 层（国际轻奢与潮流首店区）聚焦高净值客群与 Z 世代首店打卡，通过 “生活流量 + 高端引流” 形成客群覆盖；

地上 2 层（设计师品牌与生活方式区）服务中高端家庭客群品质消费，地上 3 层（国际美食与社交体验区）承接家庭客群用餐需求，地上 4 层（科技与运动体验区）满足家庭客群亲子互动，形成 “家庭客群全周期消费链”。

6.2 业态协同

零售业态（地上 1-2 层）与体验业态（地上 4 层）联动：如地上 1 层 COACH 消费满额赠地上 4 层 VR 游戏馆体验券，带动体验业态客流；

餐饮业态（地上 3 层、地下 1 层）与其他业态联动：如地上 3 层餐饮消费满额赠地上 2 层亲子潮玩馆免费体验，提升家庭客群停留时长；

文旅元素（地下 1 层海洋主题、地上 1 层轻奢主题）贯穿各楼层，通过统一的海洋文化场景，提升项目整体品牌辨识度。

6.3 动线优化

采用 “环形动线 + 垂直动线结合” 设计，地下 1 层至地上 4 层通过直达电梯、扶梯串联，确保客群可快速到达各楼层；

在各楼层主通道设置 “楼层导视系统”，标注核心品牌、特色活动与联动优惠，引导客群跨楼层消费；

利用地上 1 层、地上 3 层、地上 4 层高流量区域（如中庭、主入口）设置 “楼层引流装置”（如地上 1 层潮流首店导航屏、地上 4 层科技体验宣传屏），带动低流量区域消费。

6.4 运营保障

建立 “楼层运营数据监测系统”，实时监测各楼层客流、销售额、客单价，针对低绩效楼层及时调整品牌组合与活动策略；

定期举办 “跨楼层联动活动”（如 “大连海洋文化节”，覆盖地下 1 层至地上 4 层所有相关品牌），提升项目整体热度；

为各楼层核心品牌提供 “定制化运营支持”，如地上 1 层国际首店提供营销补贴、地上 4 层科技体验品牌提供设备维护支持，确保各楼层品牌活力。

（五）实施保障机制：资源整合 + 风险应对

1.资源配套保障

1.1. 资金保障

总预算：3500 万元，其中品牌焕新补贴 500 万元（核心品牌 200 万元、潜力品牌 300 万元），业态调整配套 3000 万元（零售区改造 800 万元、餐饮区改造 700 万元、体验区改造 1500 万元）；

资金来源：项目年度运营预算（2000 万元）+ 集团专项拨款（1500 万元），确保资金足额到位。

1.2. 团队保障

专项小组：成立 “业态优化专项小组”，配备招商经理 2 名（负责品牌对接）、运营专员 3 名（负责品牌运营）、数据分析师 1 名（负责数据监测）、设计师 1 名（负责场景打造），明确分工，确保各项工作高效推进；

外部协作：与北京云阿云签订 “长期合作协议”，每月新增 20 + 品牌至资源库，每季度迭代 1 次业态算法模型，提升品牌匹配精准度。

1.3. 政策借力

申请中央财政补贴：对接中央财政消费新业态支持政策，申请 200 万元试点资金用于 “设计师品牌集合区”“元宇宙体验馆” 建设；

联动地方政策：联合大连市商务局 “首店经济扶持计划”，为国际首店（如 ADER Error）申请 50 万元补贴，降低项目招商成本。

2.风险应对预案

（六）总结：从 “商业体” 到 “城市潮流枢纽” 的价值升级

通过 “数据驱动的业态重构、分层精准的品牌焕新、全周期的运营保障”，大连柏威年将实现三大核心价值升级：

业态协同效应显著提升：从 “低效堆砌” 到 “零售引流、体验留客、餐饮转化” 的闭环运营，2025 年整体坪效预计从 7500 元 /㎡提升至 9500 元 /㎡，客群停留时长从 1.5 小时延长至 2.5 小时，超越行业优秀项目平均水平；

品牌矩阵竞争力持续强化：形成 “核心品牌保基本盘（坪效贡献 60%）、潜力品牌拉新引流（首店客流贡献 30%）、本土品牌强文化绑定（本土客群复购率提升 40%）” 的多元化矩阵，首店品牌占比从 5% 提升至 18%，差异化优势凸显，精准覆盖 Z 世代、高端白领、家庭客群三类核心客群；

资产长期价值稳步增长：高活力的业态与品牌矩阵将带动租金收入增长 22%（从 85 元 /㎡/ 月提升至 104 元 /㎡/ 月），资产估值增速达 8.5% 以上，使项目从 “区域商业体” 升级为 “大连消费创新试验田与潮流文化策源地”。

未来，可进一步探索 “业态跨界融合”（如 “零售 + 体验” 复合店：ADER Error 门店内嵌 VR 试衣间）、“品牌 IP 化运营”（如将大连贝雕非遗体验馆打造成独立 IP，开发周边衍生品），持续优化运营策略，保持项目在大连商业市场的领先地位。

九、运营管理专项提升

基于 “城市潮流生活枢纽” 定位，围绕 “数字化提效、活动引流、商户共赢” 三大核心，结合北京云阿云算法能力与项目实际运营需求，从数字化运营、活动运营、商户赋能三大维度深化执行细节，确保运营措施落地可量化、效果可验证，推动项目客流、销售额与商户留存率同步提升。

（一）数字化运营：搭建 “全链路数字运营平台”，实现精准决策与高效转化

1.客流管理：AI 驱动的 “动态客流调控体系”

1.1. 系统搭建与数据采集

硬件部署：在项目各楼层主通道、电梯口、核心商铺门口布设 120 个 AI 客流监测摄像头（覆盖 100% 公共区域与 80% 核心商铺），摄像头支持 “人数统计、客群年龄 / 性别识别、停留时长分析”，数据实时传输至 “柏威年数字运营平台”，延迟不超过 10 分钟；

数据维度设计：平台自动生成 “三大核心报表”：

① 实时客流热力图：按楼层、区域显示客流密度（如红色代表＞5 人 /㎡，黄色代表 3-5 人 /㎡，绿色代表＜3 人 /㎡），运营团队可直观识别 “客流洼地”（如地下 1 层 EDHARDY-X 周边、地上 4 层科技体验区）；

② 时段客流趋势表：按小时、天、周统计各区域客流变化，例如发现 “周末 14:00-16:00 地上 2 层设计师品牌区客流高峰”“工作日 18:00-20:00 地上 3 层餐饮区客流高峰”；

③ 客群画像分析表：统计各区域客群年龄（20-30 岁、30-40 岁等）、性别占比，例如地上 1 层 moda SHU 集合店 30-40 岁女性客群占比达 65%，地上 4 层 VR 游戏馆 20-25 岁男性客群占比达 70%。

1.2. 客流调控具体措施

实时引流：当某区域客流密度低于 2 人 /㎡（如地下 1 层生活市集），平台自动推送 “限时折扣” 至该区域商户电子屏与项目小程序，例如 “EDHARDY-X 全场 8 折（限时 1 小时）”“盒马鲜生海鲜满 200 减 50”，同时通过电梯口导视屏引导 “地上 1-2 层客流至地下 1 层”，目标将客流洼地区域的客流提升 25%；

峰值预警与人员调配：通过历史数据与 AI 算法预测客流峰值，例如预测周六 15:00-17:00 中庭区域客流达 8000 人次（超承载量 30%），提前 2 小时调配安保人员从 10 人增至 15 人（负责疏导）、保洁人员从 5 人增至 8 人（负责清洁），避免拥挤影响体验；

案例参考：上海环球港通过 AI 客流系统实现 “客流均衡分布”，客流洼地区域销售额提升 22%，柏威年可借鉴其 “数据触发 - 自动执行 - 效果反馈” 的闭环逻辑，提升客流利用效率。

1.3. 数据目标

2025 年实现 AI 客流分析系统全覆盖，客流数据准确率达 95% 以上，客流低谷区域客流提升 25%，高峰时段客群满意度达 90% 以上（通过现场问卷调研）。

2.会员管理：“个性化 + 社交化” 会员体系升级

2.1. 多渠道会员整合与数据打通

会员整合：打通微信小程序、官方 APP、线下 POS 机、停车场系统数据，实现 “一卡通用”，例如会员在微信小程序注册后，线下消费可自动累计积分，停车场缴费可直接用会员积分抵扣（100 积分抵 10 元）；

数据标签体系：基于云阿云算法，为会员打上 “基础标签”（年龄、性别、职业）、“行为标签”（消费频次、偏好品类、停留时长）、“需求标签”（亲子需求、轻奢需求、运动需求），例如为 “25 岁女性、月消费 3 次、偏好潮牌、经常参与亲子活动” 的会员打上 “Z 世代 + 亲子 + 潮流” 标签。

2.2. 个性化权益推送

分层权益设计：

① Z 世代会员（20-30 岁）：推送 “潮流快闪店邀请函”（如 ADER Error 新品首发）、“VR 游戏馆折扣券”（满 100 减 30）、“小红书打卡奖励”（发布打卡笔记可获 50 积分）；

② 家庭会员（30-40 岁，有儿童）：推送 “亲子潮玩馆免费体验券”、“儿童餐饮套餐优惠”（如卡通主题餐厅满 200 减 50）、“非遗体验课预约提醒”；

③ 高端白领会员（30-45 岁，高消费）：推送 “轻奢品牌私享会”（如 COACH 定制服务）、“室内高尔夫体验券”、“高端餐饮双人套餐”（如 nahm 泰国菜满 500 减 100）；

推送时机精准化：根据会员行为习惯推送，例如会员过去 3 个月每月都在 lululemon 消费，在新品上市前 3 天推送 “lululemon 新品预告 + 专属 9 折券”；会员上周参与过亲子体验课，本周推送 “亲子潮玩馆续课优惠”。

2.3. 会员社交裂变机制

邀请奖励规则：会员邀请 1 位好友注册并消费满 100 元，可获 200 积分（价值 20 元）+“双人餐饮券”（如星巴克满 100 减 30）；邀请 5 位好友注册，额外获 “轻奢品牌 100 元无门槛券”；

社群运营支撑：按会员标签建立 “Z 世代潮流群”“家庭亲子群”“高端白领群”，群内定期发布 “专属优惠”“活动预告”，鼓励会员分享消费体验，例如在潮流群发起 “# 我的柏威年潮搭 #” 分享活动，点赞前 10 名获 “EDHARDY-X 卫衣一件”；

数据目标：2025 年会员数量从 5 万人增至 8 万人，会员消费占比从 45% 提升至 60%，社交裂变新增会员占比达 30%。

3.商户管理：数字化工具包赋能商户运营

3.1. 工具包核心功能

销售数据看板：商户可实时查看 “销售额、客单价、成交笔数、热销单品”，并与项目同类商户对比，例如餐饮商户可看到 “本店午高峰翻台率 2.5 次，项目平均 3 次”，及时发现差距；

客流转化分析：展示 “进店客流、停留时长、转化率”，并分析转化低的原因，例如服饰商户进店客流 100 人，转化率仅 2%，系统提示 “可能因陈列位置不佳，建议调整橱窗展示”；

线上营销模板：提供 “抖音短视频脚本”“小红书图文模板”“朋友圈海报设计”，商户可直接套用，例如餐饮商户可使用 “# 柏威年美食打卡 #” 模板发布 “海鲜套餐” 短视频，系统同步推荐大连本地美食 KOL 合作；

库存管理工具：零售商户可录入库存数据，系统自动预警 “低库存商品”（如某款 T 恤库存仅剩 5 件），并推荐 “补货策略”（如结合历史销售数据建议补货 20 件）。

3.2. 定制化运营建议

餐饮商户：系统根据 “高峰时段（12:00-14:00、18:00-20:00）” 数据，推荐 “午高峰推双人套餐（提升客单价）”“晚高峰推小份菜（吸引单人客群）”，例如为争鲜回转寿司推荐 “午间 158 元双人自助”，目标翻台率从 3 次提升至 4 次；

零售商户：根据 “会员偏好数据” 推荐 “商品组合策略”，例如为花西子推荐 “汉服妆造 + 口红套装（满 300 减 50）”，匹配家庭会员 “亲子拍照需求”；

体验商户：根据 “预约数据” 优化排班，例如室内高尔夫体验馆周末预约量达 80%，系统建议 “增加 2 名教练，延长营业 1 小时（至 22:00）”，提升接待能力。

3.3. 数据目标

2025 年商户数字化工具包使用率达 100%，餐饮商户翻台率平均提升 15%，零售商户转化率平均提升 8%，体验商户预约量提升 25%。

（二）活动运营：从“常规促销”到“IP 化场景营销”，打造流量引擎

1.季度主题活动：大型 IP 活动拉动全域客流

1.1. 春季 “潮流樱花季”（3-4 月）

活动核心场景：

① 中庭 “10 米高樱花树装置”：搭配 “樱花雨喷雾”（每小时 1 次）、360° 环形 LED 屏播放 “樱花飘落动画”，设置 “樱花打卡墙”（印有项目潮流品牌 LOGO）；

② 品牌联动优惠：联合花西子推出 “樱花主题妆造套餐”（198 元含化妆 + 汉服租赁）、Manner 咖啡推出 “樱花拿铁（第二杯半价）”、EDHARDY-X 推出 “樱花涂鸦 T 恤（限量 100 件）”；

③ 线上话题推广：云阿云联动抖音、小红书 KOL（大连本地 10 万 + 粉丝潮流博主 3 名、亲子博主 2 名）拍摄 “樱花打卡 vlog”，发起 “# 柏威年樱花潮流打卡 #” 话题，设置 “话题奖励”（点赞前 50 名获 “樱花季大礼包”：花西子口红 + Manner 咖啡券）；

数据目标：活动期间日均客流从 3.5 万人次提升至 4.55 万人次（+30%），话题曝光量超 2000 万次，带动樱花季相关商品销售额增长 40%。

1.2. 夏季 “新能源体验周”（7-8 月）

活动核心场景：

① B1 新能源体验区 “沉浸式试驾活动”：联合蔚来、极氪等品牌推出 “海滨试驾路线”（从项目至星海广场，全程 20 分钟），试驾后赠送 “项目消费券（满 200 减 50）”；

② 中庭 “新能源科技展”：展示 “新能源汽车电池技术”“智能驾驶体验”，设置 “VR 驾驶模拟器”（免费体验，需预约）；

③ 跨界联动：联合地上 2 层运动品牌（如 lululemon）推出 “新能源车主运动日”，车主可免费参与瑜伽公开课，同时获得 “lululemon 专属折扣券”；

数据目标：活动期间新能源汽车试驾量提升 50%，项目日均客流增长 30%（至 4.55 万人次），新能源相关品牌销售额增长 35%。

1.3. 秋季 “本土文化节”（9-10 月）

活动核心场景：

① 3F 本土文化主题区 “大连非遗展”：展示贝雕、旅顺剪纸等非遗作品，邀请非遗传承人现场教学（贝雕挂件制作，98 元 / 人）；

② 中庭 “本土设计师时装秀”：联合 CW2LAB、“海派造物” 设计师品牌举办 “海洋元素时装秀”，秀后设置 “设计师签售会”；

③ 品牌联动：联合 Olé 超市推出 “大连海鲜美食节”（海鲜满 300 减 100）、老大连饭庄推出 “非遗美食套餐”（如大连焖子 + 海鲜饺子）；

数据目标：活动期间本土品牌销售额增长 45%，非遗体验课预约率达 95%，项目日均客流增长 30%。

1.4. 冬季 “冰雪潮玩季”（12 月 - 次年 2 月）

活动核心场景：

① 户外广场 “冰雪乐园”：设置 “冰雪滑梯”“冰壶体验区”“大连地标冰雕（星海广场华表）”，提供 “保暖装备租赁（10 元 / 套）”；

② 中庭 “冰雪主题 LED 屏”：播放 “极地冰雪动画”，联合地上 4 层 VR 游戏馆推出 “冰雪主题 VR 游戏（如‘极地探险’）”；

③ 圣诞 / 元旦专属活动：圣诞节推出 “冰雪圣诞树亮灯仪式”，元旦推出 “跨年夜音乐会”（邀请大连本土乐队），零点燃放 “电子烟花”；

数据目标：活动期间项目冬季日均客流从 3.2 万人次提升至 4.16 万人次（+30%），户外冰雪乐园日均接待 1500 人次，夜间（18:00 后）客流占比从 30% 提升至 45%。

2.月度小众活动：精准触达细分客群

2.1. “设计师沙龙”（每月 1 次，地上 2 层设计师品牌区）

活动形式：邀请大连本土设计师（如 CW2LAB 创始人）、国际设计师（如 sakura・sou 品牌设计师）分享 “设计理念”“潮流趋势”，设置 “互动问答”“作品展示” 环节，参与人数控制在 50 人（需会员预约，优先高端会员）；

转化机制：沙龙结束后，设计师签名款商品限时 8 折，同时为参与者发放 “设计师品牌 100 元无门槛券”，目标带动设计师品牌当日销售额增长 20%。

2.2. “非遗体验课”（每月 2 次，3F 本土文化主题区）

课程设计：3 月 “贝雕入门课”、4 月 “剪纸创意课”、5 月 “海鲜陶艺课”，课程时长 90 分钟，收费 128 元 / 亲子双人组，包含材料包（作品可带走）；

客群触达：通过家庭会员群、大连本地亲子公众号（如 “大连妈妈帮”）推广，设置 “老带新优惠”（老会员带 1 组新家庭参与，各减 20 元），目标每场报名人数超 30 组家庭，年累计覆盖 1000 组家庭。

2.3. “外部 IP 合作活动”（每 2 个月 1 次）

合作案例：

① 与 “中国新说唱” 合作：在中庭举办 “大连赛区海选”，吸引年轻客群参与，同时联合地上 2 层潮流品牌（如 ADER Error）推出 “说唱主题服饰（限量发售）”；

② 与 “草莓音乐节” 合作：在户外广场举办 “迷你草莓现场”（邀请 2-3 组独立音乐人演出），门票与项目消费绑定（消费满 500 元赠门票 1 张），目标吸引年轻客群 5000 人次，带动当日客流增长 40%。

3.线上引流活动：构建 “内容 - 话题 - 转化” 链路

3.1. 官方账号内容运营

抖音账号：每周发布 3 条内容，包括 “品牌探店视频”（如 “ADER Error 大连首店沉浸式探店”）、“场景打卡指南”（如 “樱花季必拍 3 个点位”）、“活动预告”（如 “新能源体验周亮点抢先看”），每条视频时长 30 秒 - 1 分钟，目标单条视频平均播放量超 10 万次；

小红书账号：每周发布 2 篇图文，以 “穿搭指南”（如 “逛柏威年怎么穿？3 套潮流搭配”）、“美食测评”（如 “地上 3 层必吃 5 家国际餐厅”）、“会员权益”（如 “柏威年会员隐藏福利”）为主，搭配 “# 柏威年潮流打卡 #”“# 大连商场推荐 #” 话题，目标单篇图文平均点赞量超 500 次。

3.2. 话题挑战与直播引流

话题挑战：每季度发起 1 次大型话题挑战，如樱花季 “# 柏威年樱花潮流打卡 #”，设置 “参与奖励”（发布视频带话题可参与抽奖，一等奖为 “花西子全套彩妆”，二等奖为 “COACH 钱包”），目标话题总曝光量超 5000 万次；

直播带货：每月 1 次 “品牌联合直播”，由云阿云提供直播团队支持，邀请项目品牌店长担任 “主播”，推荐 “限时优惠商品”（如 “lululemon 瑜伽裤直播专享 8 折”），直播期间发放 “直播间专属优惠券”（满 300 减 50），目标单次直播销售额超 50 万元，带动线下到店客流增长 15%。

3.3. 数据目标

2025 年项目官方抖音账号粉丝量达 10 万人，小红书账号粉丝量达 5 万人，线上话题年曝光量突破 1 亿次，线上引流至线下的客流占比从 10% 提升至 20%。

数据来源：北京云阿云智库・商业地产项目数据库