商业地产案例分享-大连柏威年购物中心项目（五）

原创 李桂松 李富松 段小丽 云阿云智库•商业地产项目组

导读：面对同质化竞争与消费升级，大连柏威年引入北京云阿云战略资源，以“城市潮流生活枢纽”为新定位，通过业态焕新、场景创新与数字化运营，破解资产增值瓶颈，重塑核心竞争力，引领青泥洼商圈复兴。全文共101200字，由北京云阿云智库•商业地产项目组原创供稿。

作者：李桂松 |北京云阿云智库平台理事长

作者：李富松 | 北京云阿云城市运营管理有限公司副总裁

作者：段小丽 | 北京云阿云智库平台公共关系总裁13811016198

资源赋能与数字驱动

大连柏威年资产优化与运营升级专项报告

目录

一、市场分析及项目概述

二、本体SWOT 及项目现状

三、竞品分析及应对策略

四、核心挑战及破局路径

五、定位升级与客群策略

六、招商创新及政策汇总

七、空间优化及场景创新

八、业态规划及品牌焕新

九、运营管理专项提升

十、资产优化与增值策略

九、运营管理专项提升

（三）商户赋能：从 “管理” 到 “共赢”，构建商户生态

1.运营培训：提升商户专业能力

1.1. 培训体系设计

季度培训主题：Q1 “数字化营销技巧”（如抖音短视频运营、小红书种草）、Q2 “客群精准定位”（如 Z 世代客群需求分析）、Q3 “服务质量提升”（如高端客群服务礼仪）、Q4 “节庆促销策划”（如双 11、圣诞促销方案）；

培训形式：采用 “线下授课 + 线上回放” 结合，线下培训在地上 4 层会议室（可容纳 100 人），邀请云阿云运营专家、头部品牌负责人授课，例如 Q1 邀请 lululemon 区域运营经理分享 “社群运营与会员裂变经验”，课后提供培训视频回放（上传至商户专属平台），方便商户复习。

1.2. 实战演练与案例拆解

实战任务：培训后为商户布置 “实战任务”，如餐饮商户需在 1 周内发布 1 条抖音探店视频，零售商户需制定 1 份 “会员专属促销方案”，运营团队提供 “一对一指导”；

案例拆解：每月拆解 1 个 “优秀商户案例”，如 “花西子通过汉服妆造活动带动销售额增长 35%”，分析其 “活动策划 - 线上推广 - 到店转化” 全流程，提炼可复制的经验（如 “绑定会员预约 + 线上话题预热”），帮助中小商户参考。

1.3. 数据目标

2025 年商户培训参与率达 95% 以上，培训后商户数字化营销使用率提升 40%，中小商户销售额平均增长 25%。

2.资源共享：降低商户运营成本，拓展合作机会

2.1. 会员资源共享

精准推送服务：商户提交 “推送需求”（如 “某餐饮商户需推送近 30 天有餐饮消费记录的会员”），运营团队通过云阿云算法筛选符合条件的会员（如 5000 名），发送 “商户专属优惠”（如 “满 200 减 50 餐饮券”），推送效果实时反馈给商户（如 “打开率 25%、核销率 15%”）；

会员活动联动：商户可申请 “会员活动合作”，如服饰商户可联合项目举办 “会员穿搭大赛”，项目提供 “场地支持 + 线上推广”，商户提供 “奖品赞助”（如品牌服饰），实现 “互利共赢”。

2.2. 品牌资源共享

跨界合作对接：运营团队依托云阿云品牌资源库，帮助商户对接 “跨界合作”，例如：

① 服饰品牌（如 ADER Error）与新能源汽车（如极氪）合作推出 “联名周边（如汽车贴纸、服饰挂件）”，在双方门店同步销售；

② 餐饮品牌（如 nahm 泰国菜）与体验品牌（如室内高尔夫）合作推出 “美食 + 体验套餐”（如 “298 元含双人餐 + 1 小时高尔夫体验”）；

供应链资源共享：为本土品牌（如 CW2LAB）对接云阿云供应链资源，如广州潮牌面料供应商、大连海鲜直采渠道，降低商户采购成本 15%-20%。

2.3. 数据目标

2025 年会员精准推送平均核销率达 15%，商户跨界合作案例超 20 个，本土品牌采购成本平均降低 18%。

3.风险共担：降低商户经营压力，提升留存率

3.1. 弹性租金机制

适用场景：

① 季节影响：冬季餐饮商户（如户外主题餐饮）客流下滑超 30%，可申请 “租金缓缴”（最长 3 个月，缓缴期间无滞纳金）；

② 突发事件：疫情、极端天气导致商户停业超 1 周，可申请 “租金减免”（停业 1 周减免 5% 租金，超 2 周减免 10%）；

③ 新商户培育：新入驻首店品牌（如 ADER Error）可申请 “前 3 个月销售额分成”（分成比例 15%-20%，低于保底租金则按分成缴纳）；

申请流程：商户提交 “弹性租金申请”（附客流、销售数据证明），运营团队联合财务部在 5 个工作日内审核，审核通过后签订补充协议。

3.2. 经营帮扶措施

低绩效商户帮扶：对连续 2 个月销售额下滑超 20% 的商户，运营团队联合云阿云开展 “经营诊断”，分析问题（如 “客流转化低”“商品结构不合理”），提供 “定制化改进方案”，例如为某服饰商户推荐 “调整陈列位置 + 会员专属促销”，目标 1 个月内销售额回升 15%；

营销费用补贴：商户举办大型促销活动（如周年庆），可申请 “营销费用补贴”（最高补贴 50%，单次不超过 5 万元），补贴资金用于线上推广、活动物料制作，例如为某餐饮商户补贴 “抖音探店推广费 2 万元”，带动活动期间客流增长 30%。

3.3. 数据目标

2025 年商户留存率从 85% 提升至 95%，弹性租金机制覆盖商户超 30 家，低绩效商户帮扶成功率达 80%。

（四）运营管理提升保障机制

1.团队保障

专项小组组建：成立 “运营管理提升专项小组”，由项目运营总监担任组长，配备数字化运营专员 3 名（负责系统维护与数据分析）、活动策划专员 2 名（负责活动执行）、商户赋能专员 2 名（负责商户对接），明确分工与考核指标（如 “线上引流客流占比达标率”“商户培训参与率”）；

外部协作：与北京云阿云签订 “长期服务协议”，云阿云每月派驻 1 名算法专家、1 名运营专家驻场，提供 “系统优化”“活动策划” 支持，确保运营措施落地。

2.数据监测与迭代

月度数据复盘：每月 5 日前召开 “运营数据复盘会”，对比 “实际数据与目标值”（如客流增长、会员新增、商户销售额），分析差距原因（如 “线上曝光未达标因内容质量不足”），调整下月策略（如 “增加 KOL 合作频次”）；

季度策略优化：每季度末基于 3 个月运营数据，优化 “数字化工具功能”（如为商户工具包新增 “库存预警阈值自定义” 功能）、“活动主题”（如 “本土文化节新增‘海鲜文创市集’环节”）、“商户赋能措施”（如 “新增‘直播带货培训’”），确保运营体系持续适配项目发展。

3.效果预期

通过运营管理专项提升，2025 年项目将实现：

客流与销售：日均客流从 3.5 万人次提升至 4.5 万人次（+28%），整体销售额增长 35%，坪效从 7500 元 /㎡提升至 9500 元 /㎡；

会员体系：会员数量达 8 万人，会员消费占比 60%，会员复购率提升至 40%；

商户生态：商户留存率 95%，商户满意度达 90%（通过年度商户调研），形成 “项目 - 商户 - 会员” 三方共赢的运营生态。

十、资产优化与实施策略

在商业地产存量竞争加剧的背景下，大连柏威年需打破 “资产增值缓慢（2024 年估值增速仅 5%，低于大连核心商业均值 8%）”“租金结构单一”“数字化运营滞后” 三大困境。本方案整合两份提纲核心优势，以 “租金收益优化、成本精细管控、资产价值重置、财务多元赋能” 为四大支柱，通过 “短期破局、中期筑壁垒、长期树标杆” 的分阶段路径，实现资产从 “常规运营” 到 “价值裂变” 的跨越，最终成为大连商业资产运营标杆。

（一）资产优化核心目标：量化锚定 “五大关键指标”

以 2024 年现状为基准，结合大连商业市场年均 5.8% 的资产增速（云阿云智库•商业地产项目组《2024 大连商业地产报告》），融合 “首店经济、数字运营、租金创新” 三大抓手，制定 “两年阶梯式目标”，确保指标可监测、可落地。

案例参考：上海恒隆广场通过 “首店引入（年新增 15 家国际首店）+ 数字化运营（线上到店率 25%）”，2024 年坪效达 3.2 万元 /㎡，资产估值增速 9.5%，其 “首店租金溢价 + 数字客流转化” 模式为柏威年提供核心参考 —— 通过首店提升品牌层级，再以数字化放大客流价值，最终实现资产增值。

（二）资产价值提升路径：四大维度系统性发力

1.租金收益优化：从“固定房东”到“收益合伙人”

1.1. 租金结构创新：分层设计“弹性共生”模式

针对不同租户类别，结合两份提纲的租金策略，制定差异化方案，核心是 “高业绩品牌多抽成、首店品牌低底租、成熟品牌保基础”，目标 18 个月内抽成租金占比从 15% 提升至 30%。

1.2. 租户销售管理：算法驱动 “精准对赌”

前期评估：应用 “盈亏平衡点测算模型”，在招商阶段评估租户承租能力。例如某餐饮品牌意向入驻 3F（300㎡），测算其盈亏平衡点为月销 80 万元，据此设定 “月销≥80 万元按 12% 抽成，＜80 万元按 15% 抽成”，避免租户因租金压力撤店。

中期监控：通过 “柏威年数字运营平台” 实时监测租户销售额、客流转化，当某女装店连续 2 个月销售额低于目标 70%，系统自动推送 “欠租预警”，运营团队需在 7 天内与租户制定整改方案（如调整陈列、推出限时折扣）。

后期激励：对年度超额完成销售目标的租户，给予 “装修补贴（最高 5 万元）” 或 “租金减免（1 个月）”。例如 2025 年 COACH 超额完成销售目标 120%，可获 3 万元装修补贴用于门店升级，提升品牌留存率。

2.经营成本管控：科技驱动 “降本增效”

2.1. 绿色技术改造：降低能耗 + 提升资产溢价

具体措施：

① 照明系统：实现 LED 节能灯全覆盖（替换现有传统灯具），预计降低照明能耗 30%，年节省电费约 40 万元（以 10 万㎡项目年照明费 130 万元为参考）；

② 空调系统：引入 AI 智能温控（根据客流热力图调整温度，如客流高峰 25℃，低谷 27℃），降低空调能耗 15%，年节省电费 60 万元；

③ 光伏屋顶：在屋顶试点 1000㎡光伏板，年发电量约 12 万度，可覆盖 10% 的公共区域用电，年节省电费 10 万元；

④ 绿色认证：申请 LEED 银级认证（投入约 80 万元），提升资产估值 5%-8%（参考行业数据，LEED 认证项目资产溢价平均 7%）。

数据目标：3 年内，年度能源费用从 500 万元降至 425 万元（降 15%），资产估值因绿色认证额外提升 1.05 亿元（以 2025 年估值 15 亿元为基准）。

2.2. 智能运维与人员优化：减少人力成本 + 提升效率

智能设备引入：

① 智能巡检机器人（2 台，覆盖 1-4 层公共区域）：替代 2 名安保巡检人员，年节省人力成本 15 万元（人均年薪 7.5 万元），同时巡检效率提升 50%（从 2 小时 / 次缩短至 1 小时 / 次）；

② AI 客服系统（接入微信小程序）：处理 80% 的常规咨询（如营业时间、停车缴费），减少 1 名客服人员，年节省成本 6 万元，客服响应时间从 5 分钟缩短至 1 分钟。

人力配置优化：

通过 “数字平台人力调度模块”，根据客流动态调整保洁、安保人数（如周末客流高峰增加 3 名保洁，工作日低谷减少 2 名），预计年节省人力成本 20 万元，人力效率提升 25%。

3.资产重置价值提升：空间 + 技术双轮驱动

3.1. 空间灵活性改造：缩短空铺周期 + 适配多元业态

低坪效区域改造：

① 4F 低效区（300㎡，原传统电玩城，坪效 3800 元 /㎡）：拆分为 “超级队长 VR 馆（200㎡）+ 雪乐山滑雪模拟器（100㎡）”，采用 “模块化隔断”，可根据品牌需求调整面积，目标坪效提升至 6000 元 /㎡（参考北京合生汇同类改造，坪效提升 58%）；

② B1 生鲜区西侧（600㎡，坪效 5200 元 /㎡）：改造为 “海洋主题潮玩市集”，设置可移动摊位（20 个），适配快闪店、文创市集等业态，空铺周期从 60 天缩短至 30 天，目标坪效提升至 6800 元 /㎡。

案例参考：木村空间设计为上海某潮牌集合店打造 “工业轻奢” 模块化空间，通过可移动货架、可拆卸墙面，实现 “1 店 3 用”（白天零售、晚间活动、周末市集），空铺周期缩短至 20 天，租金收益提升 30%。

3.2. 技术先进性植入：打造 “科技标签”+ 提升客群粘性

数字场景建设：

① 5G 全覆盖：与中国移动合作，实现 1-4 层 5G 信号全覆盖（投入 50 万元），支持 VR/AR 体验、元宇宙展厅等技术应用，吸引科技爱好者客群（Z 世代占比提升至 60%）；

② 智能停车系统：引入 “反向寻车 + 无感支付” 功能（投入 80 万元），车位周转率从 2.5 次 / 天提升至 3.5 次 / 天，年增加停车收入 15 万元（以 100 个车位，日均增收 400 元计算）；

③ 新能源 V2G 展示：与极氪中心合作，在 B1 新能源区设置 “车辆到电网” 技术展示区（投入 30 万元），强化项目科技属性，吸引高端新能源车主客群（客单价提升至 2000 元）。

4.财务优化策略：多元融资 + 稳健现金流

4.1. 多元融资渠道：盘活存量 + 降低资金成本

资产证券化：

借鉴柏威年产托经验，探索发行 “商业地产抵押贷款支持证券（CMBS）”，目标募资 2 亿元（以 2025 年资产估值 15 亿元为基准，募资率 13%），资金成本较传统开发贷低 1.5 个百分点（从 5.5% 降至 4%），年节省利息支出 300 万元。

政府政策对接：

① 首店经济补贴：申请大连市 “国际首店补贴（50 万元 / 家）、区域首店补贴（30 万元 / 家）”，2025 年引入 8 家国际首店、12 家区域首店，预计获补贴 660 万元（8×50+12×30）；

② 数字化改造补贴：对接辽宁省 “商业数字化改造专项补贴”，申请 200 万元用于元宇宙展厅、AR 导航开发，覆盖 30% 的数字平台投入。

专项基金设立：

柏威年与云阿云共同设立 “资产优化专项基金 500 万元”（柏威年 300 万元、云阿云 200 万元），用于本土设计师孵化（150 万元）、应急招商储备（150 万元）、绿色改造补贴（200 万元），形成 “收益反哺” 机制（首店租金溢价的 20% 注入基金）。

4.2. 投资回报平衡：区分 “收益型” 与 “战略型” 投入

收益型投资（回收期≤3 年）：

如 LED 照明改造（投入 60 万元，年省 40 万元，回收期 1.5 年）、智能停车系统（投入 80 万元，年增 15 万元，回收期 5.3 年，补充客流带动餐饮消费，实际回收期 3 年），要求 IRR（内部收益率）≥15%。

战略型投资（回收期 3-5 年，侧重长期价值）：

如元宇宙展厅（投入 200 万元，前 2 年无直接收益，但带动客流增长 15%，间接提升租金 100 万元 / 年，回收期 4 年）、LEED 认证（投入 80 万元，提升资产估值 1.05 亿元，长期收益显著），允许 IRR≥8%。

4.3. 现金流管理：预警 + 防控双保障

滚动预算机制：建立 “季度现金流预测模型”，重点监控租金收入（占比 70%）、改造支出（占比 20%）、人力成本（占比 10%），当某季度改造支出超预算 10%（如 4F 改造从 300 万元增至 330 万元），需调整其他支出（如推迟非核心营销活动）。

租户信用管控：建立 “租户信用评级体系”（A/B/C 三级），A 级租户（如 COACH、星巴克）可享受 30 天付款期，C 级租户（新入驻首店）需预付 1 个月租金 + 押金，降低欠租风险（目标收租率≥98%）。

（三）分阶段实施策略：明确 “任务 - 责任 - 效果” 闭环

1.短期实施（2025 年 1-6 月）：快速破局，激活资产活力

核心定位：聚焦 “低坪效区域改造、高价值品牌引入、数字化基础搭建” 三大痛点，用 6 个月时间实现资产 “从停滞到激活” 的转变，为中期优化奠定客流与品牌基础。

1.1核心任务 1：空间改造 —— 聚焦 “B1+4F” 低坪效区域，打造高引流场景

B1 层潮玩市集改造（原生鲜区西侧，600㎡）

改造背景：原区域为传统生鲜零售区，坪效仅 5200 元 /㎡，低于 B1 层平均坪效 6800 元 /㎡，且客群以中老年为主，与项目 “潮流年轻化” 定位不符。

具体改造方案：

空间规划：拆除固定生鲜摊位，采用 “海洋主题开放式设计”，划分三大功能区：

潮玩零售区（240㎡，占 40%）：引入泡泡玛特大连快闪店（100㎡）、本土潮玩品牌 “鲸喜手作”（80㎡）、盲盒集合店 “52TOYS”（60㎡），设置 “潮玩新品展示墙”（实时更新当月热门盲盒）。

互动体验区（180㎡，占 30%）：配备 “潮玩 DIY 工作台”（10 个工位，提供树脂配件、涂装工具）、“潮玩摄影棚”（含海洋主题背景板、补光灯），推出 “DIY 潮玩定制服务”（客单价 99 元 / 件）。

轻食区（180㎡，占 30%）：引入 “喜茶 GO 店”（80㎡）、“柠季手打柠檬茶”（60㎡）、“罗森潮玩主题店”（40㎡），店铺设计融入潮玩元素（如喜茶门店墙面装饰泡泡玛特公仔）。

施工保障：采用 “分区域施工 + 临时导流” 策略：

第一阶段（1-2 月）：改造西侧 200㎡潮玩零售区，东侧 400㎡保留临时生鲜摊位（引入 3 家本地生鲜商户，采用 “短期合作模式”，月租金 200 元 /㎡）；

第二阶段（3-4 月）：改造东侧 400㎡（互动体验区 + 轻食区），西侧 200㎡试营业引流；

全程在 B1 层主通道设置 “改造进度公示牌”+“开业福利预告”（如 “潮玩市集开业首周，消费满 100 元赠盲盒 1 个”），确保改造期间 B1 层整体客流下滑≤5%。

数据目标与案例参考：

目标坪效：从 5200 元 /㎡提升至 6800 元 /㎡（参考成都宽窄巷子 “潮玩市集” 改造效果，同类区域坪效提升 28%）；

客群优化：年轻客群（18-35 岁）占比从原 35% 提升至 65%；

开业首月：日均客流≥2000 人次，周末峰值≥3500 人次。

4F 科技体验区改造（原传统电玩城，300㎡）

改造背景：原电玩城设备老化，客群以青少年为主，坪效仅 3800 元 /㎡，低于 4F 层平均坪效 5500 元 /㎡，且与项目 “高端体验” 定位脱节。

具体改造方案：

业态拆分：改造为 “超级队长 VR 游戏馆（200㎡）+ 雪乐山滑雪模拟器（100㎡）”：

VR 游戏馆：引入 “沉浸式 VR 设备”（6 台 VR 一体机，支持《节奏光剑》《星际探险》等 15 款游戏）、“VR 多人对战舱”（2 个，支持 4 人同时体验），推出 “体验通票”（150 元 / 2 小时，含 5 款热门游戏）。

滑雪模拟器：配备 “智能滑雪教学系统”（含坡度调节、速度控制、动作纠正功能），提供 “1 对 1 教练服务”（客单价 200 元 / 课时），针对亲子客群推出 “亲子滑雪套餐”（300 元 / 2 大 1 小，含 30 分钟教学）。

临时导流：改造期间在 4F 层南侧设置 “潮玩快闪展”（100㎡，引入大连本土潮玩设计师作品展览），同时通过会员 APP 推送 “4F 体验区开业预约福利”（预约用户可享首单 5 折），锁定潜在客群。

数据目标与案例参考：

目标坪效：突破 5500 元 /㎡（参考北京合生汇 “科技体验区” 改造数据，同类业态坪效从 3800 元 /㎡提升至 6200 元 /㎡）；

客单价：从原 80 元提升至 150 元；

复购率：会员复购率≥25%（通过 “体验次卡”（500 元 / 5 次）提升粘性）。

1.2.核心任务 2：品牌招商 —— 精准引入 “高流量 + 高转化” 品牌，构建首店矩阵

国际潮流首店（5 家）

招商清单与落地要求：

招商协同机制：

云阿云提供 “品牌匹配算法”：基于柏威年客群画像（Z 世代占比 42%、家庭客群占比 35%），从 200 + 首店资源库中筛选适配品牌，同时出具 “品牌尽调报告”（含近 1 年销售额、坪效、拓店成功率），如 ADER Error 近 1 年在同类商场首店坪效达 1.5 万元 /㎡，符合引入标准。

落地支持：对国际首店提供 “首店补贴”（最高 10 万元）+“装修支持”（800 元 /㎡），如 We11done 装修费用预计 200 万元，柏威年补贴 16 万元（800 元 /㎡×200㎡）。

国内新消费品牌（8 家）

核心筛选标准：近 1 年复购率≥20%、区域拓店成功率≥80%、客群匹配度≥70%，重点引入 “轻食、亲子、潮玩” 品类，如茉酸奶（大连首店，复购率 28%）、霸王茶姬（区域首店，拓店成功率 85%）、乐高海洋主题店（200㎡，亲子客群匹配度 90%）。

落地保障：

对新消费品牌提供 “开业首月免租金”+“营销支持”（免费使用商场官方抖音账号推广），如茉酸奶开业首月，柏威年抖音账号发布 3 条探店视频（目标播放量 50 万 +），带动开业首周日均客流≥200 人次。

1.3核心任务 3：租金试点 —— 启动 “弹性租金” 模式，提升租金收益

试点租户选择（10 家）

筛选标准：近 1 年坪效≥1 万元 /㎡、销售额增长率≥15%、品牌影响力强，涵盖新能源汽车（如蔚来展厅，坪效 1.2 万元 /㎡）、高端美妆（如雅诗兰黛，坪效 1.5 万元 /㎡）、高业绩餐饮（如西贝，坪效 8000 元 /㎡）三大品类。

租金模式设计：

“底租 + 抽成” 模式：底租按原租金的 80% 收取（如蔚来原底租 10 万元 / 月，试点期底租 8 万元 / 月），抽成比例 15%-20%（新能源汽车 15%、高端美妆 20%），当销售额超 “底租对应销售额阈值”（如蔚来阈值 = 8 万元 ÷15%≈53.3 万元）时，超额部分按抽成比例收取租金。

案例参考：国内某高端商场对新能源汽车展厅采用 “底租 + 15% 抽成” 模式，租金收益较固定租金提升 35%，柏威年目标试点租户租金收入提升 10%。

数据监测与调整

上线 “租金数据看板”：实时监控试点租户销售额、租金缴纳情况，每月生成 “租金收益分析报告”，如发现某高端美妆品牌抽成租金连续 2 个月低于底租，及时调整抽成比例（从 20% 降至 18%），平衡租户经营压力与商场收益。

1.4核心任务 4：数字基础搭建 —— 上线“柏威年数字运营平台基础版”

三大核心模块功能细化

客流数据模块：

技术支撑：接入海康威视 AI 客流系统，在各楼层主通道、商铺入口安装 3D 双目摄像头（精度达 98%），实时采集 “进店客流、停留时长、动线轨迹”。

功能落地：每 15 分钟生成 “楼层客流热力图”，当 B1 层 10:00-12:00 客流低于日均 15 人次 /㎡时，自动推送 “生鲜区满 100 减 20” 券至周边 500 米范围内会员；周末前 1 天预测客流峰值（如周六预计客流 4.5 万人次），自动推送 “安保、保洁排班建议”（安保从 20 人增至 35 人）。

会员数据模块：

数据整合：打通微信小程序、官方 APP、线下 POS 机、停车场缴费系统数据，实现 “会员 ID 统一化”（原多渠道会员重合率 18%，目标整合后提升至 85%）。

画像构建：基于云阿云算法生成 12 类会员画像（如 “Z 世代潮流会员”“家庭亲子会员”），如会员 A 近 3 个月在潮流品牌消费占比 80%，标签为 “Z 世代潮流会员”，自动推送 “ADER Error 开业邀请函”。

商户数据模块：

工具提供：为商户开放 “销售数据看板”，实时展示 “当日销售额、客单价、热销单品 TOP5、同比 / 环比变化”，如餐饮商户可查看 “午市 vs 晚市销售额占比”（目标午市占比从 40% 提升至 50%），辅助调整菜品与排班。

效果验证标准

数据准确率：客流数据准确率≥98%、会员数据整合率≥80%、商户数据更新延迟≤5 分钟；

使用率：运营团队日均查看数据≥5 次、商户日均查看数据≥3 次；

问题响应：系统故障响应时间≤30 分钟，解决时间≤2 小时（云阿云提供 7×24 小时技术支持）。

1.5责任分工与预期效果

责任分工（明确到人）

协同机制：每周一召开 “项目推进会”（线上 + 线下结合），同步进度、解决问题（如改造延期、品牌谈判卡点），会议纪要 24 小时内同步至所有成员。

预期效果（可量化）

资产指标：出租率从 92% 提升至 93%（空铺从 8 个降至 5 个）、整体客流增长 15%（日均从 3.5 万人次升至 4.0 万人次）、数字化客流占比从 15% 提升至 20%；

收益指标：试点租户租金收入提升 10%、首店品牌首月销售额≥5 万元 / 家；

运营指标：会员 APP 月活用户增长 25%、商户平台使用率≥90%。

2.中期实施（2025 年 7-12 月）：深度优化，巩固竞争优势

核心定位：从 “补短板” 转向 “筑壁垒”，通过 “场景升级、首店扩容、成本管控、数字深化”，实现资产从 “激活到优质” 的跨越，巩固区域竞争优势。

2.1核心任务 1：空间升级 —— 打造 “标志性场景”，提升项目辨识度

1F 中庭 “灵活艺术剧场” 改造（800㎡）

改造背景：原中庭为固定展台，功能单一，仅用于促销活动，年均使用次数 12 次，空间利用率低（日均使用时长≤2 小时）。

具体改造方案：

硬件升级：拆除固定展台，搭建 “可拆卸式舞台”（尺寸 6m×4m，支持升降、拼接）+“LED 弧形大屏”（直径 10m，分辨率 4K）+“智能灯光系统”（支持 16 种场景模式，如 “时装秀模式”“音乐会模式”）；

功能切换：

时装秀模式：舞台延伸至主通道（总长 15m），观众席设置 200 个可折叠座椅（如举办 “大连潮流时装周”，邀请 5 个设计师品牌走秀）；

音乐会模式：舞台收缩至 6m×4m，LED 屏播放动态背景，配备专业音响系统（支持小型乐队演出，如邀请本地独立音乐人表演）；

市集模式：舞台收起，设置 20 个快闪摊位（主打设计师品牌、非遗手作），如周末举办 “非遗文创市集”，引入大连贝雕、旅顺剪纸等非遗项目。

运营保障：提前 1 个月发布 “中庭活动排期表”（通过会员 APP、商场公众号推送），如 9 月举办 “设计师沙龙”、10 月举办 “潮流音乐节”，吸引客群提前预约（目标活动预约率≥60%）。

数据目标与案例参考：

空间利用率：日均使用时长从 2 小时提升至 8 小时；

客流带动：中庭活动期间 1F 整体销售额增长 25%（参考上海 K11 “艺术中庭” 改造效果，同类活动带动楼层销售额提升 35%）；

品牌联动：每次活动联合 10 + 品牌推出 “专属优惠”（如时装周期间，2F 设计师品牌满 2000 减 500），目标活动期间品牌销售额提升 30%。

3F 亲子潮流生活区改造（原平价餐饮区，500㎡）

改造背景：原平价餐饮区客单价低（80 元）、翻台率低（午市 1.5 次 / 晚市 1 次），且与 2F 亲子零售区缺乏联动，家庭客群停留时间短（平均≤1.5 小时），坪效仅 4800 元 /㎡，低于 3F 层平均坪效 6500 元 /㎡。

具体改造方案：

业态组合：打造 “亲子游乐 + 亲子餐饮 + 亲子零售” 复合区，三大功能区联动设计：

亲子潮玩馆（200㎡，占 40%）：引入 “AR 海洋互动游戏”（如 “海底寻宝”—— 通过 AR 设备在虚拟海洋场景中寻找宝藏，完成任务可兑换小礼品）、“软萌攀爬区”（适合 3-8 岁儿童，配备海洋主题攀爬设施）、“手工 DIY 工坊”（提供陶艺、彩绘体验，客单价 68 元 / 次），设置 “家长休息区”（配备充电插座、免费 WiFi、亲子杂志）。

卡通尼亲子主题餐厅（150㎡，占 30%）：主打 “健康儿童餐”（如 “海洋造型饭团套餐”“蔬菜卡通面”，客单价 58 元 / 份），餐厅内设置 “小型游乐角”（供儿童等待时游玩），推出 “亲子 DIY 烘焙课程”（周末下午举办，98 元 / 组，含食材与教学）。

巴拉巴拉海洋主题店（150㎡，占 30%）：店铺设计融入海洋元素（如蓝色渐变墙面、海浪造型货架），推出 “亲子装定制服务”（支持在服装上印制家庭专属图案，定制费 30 元 / 件），设置 “儿童试衣间游戏区”（试衣间外配备小型游戏机，减少儿童等待焦虑）。

动线设计：采用 “环形动线” 连接三大功能区，在区域入口设置 “亲子打卡墙”（海洋主题背景，提供免费拍照道具），在各功能区之间设置 “互动引导标识”（如 “从潮玩馆到餐厅，可参与‘寻找小海龟’游戏，找到 3 只海龟贴纸可兑换小礼品”），延长家庭客群停留时间。

临时保障：改造期间在 3F 东侧设置 “临时餐饮区”（引入 3 家快闪轻食品牌，如 “麦当劳快闪店”“瑞幸咖啡”，采用 “月付租金” 模式，月租金 220 元 /㎡），同时通过会员 APP 推送 “亲子区改造进度 + 开业福利”（如 “开业首周，亲子区消费满 200 元赠儿童玩具 1 个”），避免改造期间 3F 客流流失。

数据目标与案例参考：

目标坪效：从 4800 元 /㎡提升至 7000 元 /㎡（参考杭州万象城 “亲子生活区” 改造数据，同类区域坪效提升 45%）；

客群指标：家庭客群占比从 35% 提升至 45%，家庭客群平均停留时间从 1.5 小时延长至 3 小时；

营收指标：亲子潮玩馆日均客流量≥300 人次，亲子餐厅午市翻台率≥2.5 次、晚市翻台率≥2 次。

2.2核心任务 2：首店扩容 —— 扩大 “首店集群” 效应，提升品牌层级

国际 / 区域首店（7 家）

招商清单与落地要求：

招商策略优化：

基于短期运营数据调整招商方向：通过数字平台分析发现，2F 运动区客流中 25-35 岁男性占比达 60%，且对户外装备消费意愿强（客单价≥1200 元），因此优先引入 Patagonia、Snow Peak 等户外品牌，提升业态匹配度。

强化首店孵化支持：对本土体验类首店（如电竞主题餐吧），云阿云提供 “设备供应商对接”（如对接专业电竞设备厂商，降低采购成本）、“运营方案指导”（如制定 “电竞比赛活动策划方案”），同时柏威年提供 “首年租金减免 10%” 的优惠，降低首店开业风险。

首店运营监测机制

建立 “首店品牌 KPI 考核表”，从 “销售额（权重 40%）、客流贡献（30%）、社交媒体曝光（20%）、顾客满意度（10%）” 四个维度每月评估：

销售额：国际首店月销售额≥50 万元，区域首店≥30 万元，本土首店≥20 万元；

客流贡献：首店日均客流占所在楼层总客流的比例≥8%；

社交媒体曝光：首店每月在抖音、小红书等平台的相关话题播放量≥100 万次；

顾客满意度：通过会员 APP 调研，首店顾客满意度≥85 分（满分 100 分）。

对连续 2 个月未达标的首店，联合品牌方制定 “整改方案”：如某国际潮牌首店因 “产品款式不符合本地客群偏好” 导致销售额未达标，柏威年协助品牌方调整产品结构（增加大连限定款），同时通过商场官方账号加大推广力度（发布 “限定款开箱视频”），推动首店业绩回升。

2.3核心任务 3：成本管控 —— 科技驱动降本，提升运营效率

绿色技术改造（LED 照明 + 空调智能化）

LED 照明全覆盖：

实施范围：替换商场公共区域（如走廊、中庭、卫生间）及商户店内（如 B1 潮玩市集、4F 科技体验区）的传统灯具，采用 “节能 LED 灯”（功率较传统灯具降低 50%，使用寿命延长 3 倍），共需更换灯具 1200 盏，总投入约 80 万元。

节能效果：改造后公共区域照明能耗降低 45%，商户店内照明能耗降低 40%，预计每月节省电费 6 万元（以商场月均照明电费 13 万元为参考），投资回收期约 13 个月（80 万元 ÷6 万元 / 月≈13.3 个月）。

案例参考：上海环球港通过 LED 照明改造，年节省电费 72 万元，投资回收期 12 个月，柏威年目标通过改造实现年节省电费 72 万元。

空调系统智能化控制：

技术升级：引入 “AI 空调控制系统”，通过接入客流数据（如某楼层实时客流 1000 人次，较日均客流高 20%）、室外温度数据，自动调节空调温度（如客流高峰时温度调低 1℃，客流低谷时调高 1℃）、风量（如无人区域风量降低 30%），同时对空调设备进行 “变频改造”（更换变频器 80 台，总投入约 120 万元）。

节能效果：改造后空调系统能耗降低 25%，预计每月节省电费 8 万元（以商场月均空调电费 32 万元为参考），投资回收期 15 个月（120 万元 ÷8 万元 / 月 = 15 个月）。

附加价值：通过智能化控制，减少空调设备启停次数，延长设备使用寿命（从原 8 年延长至 10 年），降低设备维修成本（年均维修成本从 20 万元降至 15 万元）。

智能运营与人员优化

引入智能设备：

智能巡检机器人：在商场公共区域（如走廊、停车场）部署 5 台 “智能巡检机器人”（投入约 50 万元），具备 “视频监控、异常报警（如发现地面水渍自动报警）、环境监测（如检测温湿度、空气质量）” 功能，可替代 3 名安保人员的日常巡检工作（人均月薪 6000 元，年节省人力成本 21.6 万元），投资回收期约 23 个月（50 万元 ÷21.6 万元 / 年≈2.3 年）。

AI 客服系统：上线 “AI 智能客服”（接入微信小程序、官方 APP，投入约 30 万元），可自动解答会员常见问题（如 “营业时间”“停车收费标准”“品牌位置查询”），处理会员咨询量的 70%，减少 2 名客服人员的工作量（人均月薪 5000 元，年节省人力成本 12 万元），投资回收期 2.5 年（30 万元 ÷12 万元 / 年 = 2.5 年）。

人员优化方案：

优化安保团队：将原 20 人的安保团队精简至 17 人，精简人员调至 “智能巡检机器人辅助岗”（负责处理机器人报警信息、维护机器人设备），确保安保服务质量不下降（如巡检频次保持每小时 1 次，异常响应时间≤5 分钟）。

优化保洁团队：引入 “智能保洁排班系统”，根据各区域客流密度（如中庭客流高峰时增加保洁频次）、清洁难度（如卫生间清洁难度高于走廊）自动生成保洁排班表，将原 18 人的保洁团队优化至 16 人，年节省人力成本 14.4 万元（人均月薪 6000 元）。

成本目标：通过绿色技术改造与智能运营优化，2025 年 7-12 月实现能源费用降低 8%（约 24 万元，以半年能源费 300 万元为参考），人力成本节省 15 万元，总成本节省 39 万元。

2.4核心任务 4：数字深化 —— 升级数字平台，提升线上线下联动效率

元宇宙展厅（线上）

功能设计：

虚拟逛街：用户通过 VR 设备或手机 APP 进入 “柏威年元宇宙空间”，可 1:1 还原商场实景（如 1F COACH 门店、3F 亲子区），点击虚拟店铺可查看商品详情（如价格、尺码、库存），支持 “虚拟试穿”（上传个人身材数据，生成虚拟形象试穿服装），试穿满意可直接跳转至商场线上商城下单（支持 “线下自提” 或 “快递配送”）。

虚拟打卡：在元宇宙空间设置 “中庭艺术展”“亲子区主题场景” 等打卡点，用户完成打卡可获得 “虚拟积分”（1 个打卡点 = 10 积分），积分可兑换线下福利（如 “100 积分兑换 20 元餐饮券”“200 积分兑换 VR 游戏馆体验券”）。

虚拟活动：定期举办 “元宇宙主题活动”，如 “设计师新品发布会”（用户通过虚拟形象参与，可与设计师实时互动）、“亲子寻宝游戏”（在元宇宙空间寻找宝藏，获胜者可获得线下亲子套餐），活动前通过会员 APP 推送预约提醒（目标活动预约率≥50%）。

技术支撑：联合云阿云与阿里云搭建 “元宇宙技术架构”，采用 “实时渲染技术” 确保虚拟场景流畅度（帧率≥30fps），支持 1000 人同时在线（高峰期可扩容至 5000 人），数据传输延迟≤100ms，保障用户体验。

数据目标：元宇宙展厅月均访问量≥5 万人次，线上到线下核销率≥15%（如用户在元宇宙展厅兑换的餐饮券，15% 以上在线下使用），通过元宇宙展厅带动线上商城销售额增长 20%。

AR 导航（线下）

功能落地：

3D 路线指引：用户在各楼层主通道扫描 “AR 导航标识”，手机屏幕可显示 “3D 立体路线”（如 “从 1F COACH 到 4F VR 游戏馆，需乘坐 2 号电梯上 4 楼，左转 50 米即到”），路线实时跟随用户移动更新，避免 “走错方向” 问题（目标用户寻店时间缩短 30%，从原平均 8 分钟降至 5.6 分钟）。

沿途优惠推送：导航过程中，系统自动推送 “沿途品牌优惠”，如用户导航至 4F VR 游戏馆时，途经 2F 乐高店，推送 “乐高满 300 减 50 券”；途经 3F 餐饮区，推送 “亲子餐厅 8 折券”，提升沿途品牌进店率（目标沿途品牌进店率提升 15%）。

互动彩蛋：在 AR 导航路线中设置 “虚拟彩蛋”（如 “找到 3 个虚拟海洋生物，可兑换小礼品”），增加导航趣味性，提升用户使用率（目标 AR 导航使用率≥30%，即日均 3.5 万客流中，1.05 万以上使用 AR 导航）。

效果验证：通过用户调研与数据监测，确保 AR 导航准确率≥95%（即 100 次导航中，≤5 次出现路线偏差），用户满意度≥85 分（满分 100 分，通过会员 APP 调研收集），沿途品牌优惠核销率≥20%。

2.5责任分工与预期效果

责任分工（细化至执行层）

协同机制：每月 5 日召开 “中期项目复盘会”，邀请柏威年管理层、云阿云核心团队、商户代表（如首店品牌负责人）参与，汇报进度、解决问题（如首店装修延期、数字平台 bug），形成 “复盘纪要” 并跟踪整改事项（整改完成率需≥95%）。

预期效果（量化至月度）

资产指标：

出租率：从 93% 提升至 95%（空铺从 5 个降至 3 个，空铺面积从 750㎡压缩至 450㎡）；

坪效：从 7500 元 /㎡提升至 8500 元 /㎡（4F 体验区坪效从 5500 元 /㎡升至 6000 元 /㎡）；

资产估值：从 2024 年的 15 亿元提升至 16.2 亿元，估值增速达 8%（高于大连商业地产年均 5.8% 的增速）。

收益指标：

租金收入：整体租金收入提升 12%（从半年 3600 万元增至 3960 万元），其中抽成租金占比从 18% 提升至 22%（试点租户抽成租金贡献占比达 35%）；

非租金收入：通过元宇宙展厅广告、AR 导航品牌植入等新增非租金收入 80 万元（半年），非租金收入占比从 5% 提升至 7%；

成本节省：能源费用降低 8%（半年节省 24 万元），人力成本节省 15 万元（半年），总成本节省 39 万元。

运营指标：

客流：日均客流从 4.0 万人次增至 4.4 万人次（增长 10%），其中家庭客群占比从 35% 提升至 45%，Z 世代客群占比从 42% 提升至 50%；

会员：会员总数从 12 万人增至 15 万人（增长 25%），会员复购率从 28% 提升至 32%，核心会员（年消费≥5 万元）数量增长 30%；

数字化：数字化客流占比从 20% 提升至 25%（线上到店客流从 8000 人次 / 天升至 1.1 万人次 / 天），元宇宙展厅月均访问量≥5 万人次，AR 导航使用率≥30%。

数据来源：北京云阿云智库・商业地产项目数据库