商业地产案例分享-大连柏威年购物中心项目（六）

原创 李桂松 李富松 段小丽 云阿云智库•商业地产项目组

导读：面对同质化竞争与消费升级，大连柏威年引入北京云阿云战略资源，以“城市潮流生活枢纽”为新定位，通过业态焕新、场景创新与数字化运营，破解资产增值瓶颈，重塑核心竞争力，引领青泥洼商圈复兴。全文共101200字，由北京云阿云智库•商业地产项目组原创供稿。

作者：李桂松 |北京云阿云智库平台理事长

作者：李富松 | 北京云阿云城市运营管理有限公司副总裁

作者：段小丽 | 北京云阿云智库平台公共关系总裁13811016198

资源赋能与数字驱动

大连柏威年资产优化与运营升级专项报告

目录

一、市场分析及项目概述

二、本体SWOT 及项目现状

三、竞品分析及应对策略

四、核心挑战及破局路径

五、定位升级与客群策略

六、招商创新及政策汇总

七、空间优化及场景创新

八、业态规划及品牌焕新

九、运营管理专项提升

十、资产优化与增值策略

十、资产优化与增值策略

3.长期实施（2026 年 1-12 月）：持续增值，打造行业标杆

核心定位：从 “区域优质商业体” 升级为 “大连商业标杆”，通过 “业态均衡、首店集群、财务落地、数字闭环” 四大举措，实现资产 “从优质到卓越” 的跨越，形成可复制的 “首店经济 + 数字商业” 运营模式。

3.2核心任务 1：业态均衡 —— 优化 “零售 - 餐饮 - 体验” 配比，淘汰低效产能

业态调整方案（目标配比：零售 38%、餐饮 32%、体验 30%）

零售区优化（从 45% 降至 38%）：

淘汰低效品类：压缩传统平价女装（如某女装品牌连续 6 个月坪效仅 3800 元 /㎡，低于 2F 均值 7000 元 /㎡）、低端数码配件等品类，腾出铺位约 1200㎡（涉及 8 家商户）；

新增高溢价品类：引入 “设计师集合店”（如 “海派造物” 扩容至 400㎡，引入 5 个国内新锐设计师品牌，客单价≥800 元）、“轻奢配饰店”（如 APM Monaco 扩容至 200㎡，新增 “定制珠宝服务”，客单价≥1500 元）、“新能源汽车体验中心”（如极氪中心扩容至 500㎡，新增 V2G 技术展示区，提升科技标签）；

动线优化：将零售区动线从 “直线型” 调整为 “回环型”，在 2F、3F 零售区设置 “品牌联动体验点”（如轻奢品牌与设计师品牌共享试衣间，消费满额可互享折扣），提升零售区整体连带消费率（目标从 15% 提升至 25%）。

餐饮区升级（从 30% 升至 32%）：

品类调整：减少平价快餐（如某汉堡品牌午市翻台率仅 1.2 次）占比，新增 “高端异国餐饮”（如 nahm 泰国菜扩容至 350㎡，引入 “米其林厨师团队”，客单价从 180 元升至 280 元）、“主题餐饮”（如胡桃里音乐酒馆扩容至 400㎡，新增 “户外露台演出区”，提升晚市上座率）、“轻食健康餐”（如超级碗轻食升级为 “有机健康概念店”，引入 “食材溯源系统”，客单价从 68 元升至 98 元）；

场景打造：在 3F 餐饮区打造 “星空主题用餐区”（采用 LED 星空顶、透明玻璃幕墙），推出 “主题餐饮套餐”（如 “星空晚餐套餐”，含 2 份主菜 + 1 瓶红酒，售价 598 元 / 套），提升餐饮区溢价能力；

运营优化：引入 “餐饮智能排班系统”，根据历史客流数据（如周五晚市客流是周一的 2.5 倍）自动调整服务员数量，降低人力成本（目标餐饮区人力成本占比从 25% 降至 22%）。

体验区强化（从 25% 升至 30%）：

新增科技体验业态：在 4F 引入 “元宇宙体验馆”（300㎡，配备 VR 一体机、全息投影设备，提供 “虚拟社交”“数字艺术展” 等体验，客单价 128 元 / 次）、“虚拟品牌试穿区”（200㎡，支持用户通过 AR 技术试穿全球奢侈品牌新品，试穿后可直接预约线下到店体验）；

升级现有体验业态：将超级队长 VR 游戏馆升级为 “VR 竞技馆”（新增 “多人联机对战” 功能，举办 “VR 电竞比赛”，月均 1 场，吸引年轻客群）、将衡泰信室内高尔夫升级为 “高尔夫教学中心”（引入 “AI 挥杆分析系统”，提供 “1 对 1 专业教学”，客单价 300 元 / 课时）；

联动运营：推出 “体验区通票”（298 元 / 张，含元宇宙体验馆、VR 竞技馆、高尔夫教学中心各 1 次体验），同时与零售、餐饮品牌联动（如 “体验区消费满 500 元，可获赠餐饮 200 元券”），提升体验区客流转化。

低效租户淘汰机制

淘汰标准：连续 6 个月坪效低于所在楼层均值 80%、连续 3 个月销售额同比下滑超 20%、商户评分（会员满意度 + 运营合规性）低于 70 分（满分 100 分）；

淘汰流程：

每月 5 日，数字平台自动生成 “低效租户预警名单”，运营团队实地核查（如分析商户经营问题、与商户沟通整改计划）；

对预警租户给予 3 个月整改期，期间提供 “运营帮扶”（如协助调整产品结构、提供营销支持）；

整改期满后仍未达标的租户，启动解约流程，提前 3 个月发送 “解约通知书”，同时启动 “新品牌招商”（从云阿云品牌资源库中筛选适配品牌，确保空铺周期≤30 天）；

案例参考：2026 年 3 月，2F 某平价女装品牌连续 6 个月坪效 3800 元 /㎡（低于楼层均值 7000 元 /㎡的 80% 即 5600 元 /㎡），运营团队协助调整产品结构后，4-6 月坪效仍未达标，7 月启动解约，同时引入 “设计师配饰品牌”，8 月新品牌开业，空铺周期仅 25 天，新品牌首月坪效达 6800 元 /㎡，远超原租户。

3.2核心任务 2：首店集群 —— 形成 “50 家首店” 规模，打造大连首店经济枢纽

首店招商目标与策略（总目标 50 家：国际 15 家、区域 20 家、本土 15 家）

国际首店（15 家）：

招商方向：聚焦轻奢、高端运动、国际餐饮品类，如 Lululemon（东北首店）、COACH（区域首店）、Ladurée（大连首店，法国马卡龙品牌）、Shake Shack（大连首店，美式快餐品牌）；

招商策略：

联动云阿云 “国际品牌资源库”，对接品牌区域总部，提供 “首店专项补贴”（最高 50 万元 / 家，参考大连市 “首店经济扶持政策”）；

提供 “定制化空间设计”（如为 COACH 打造 “海洋主题门店”，融入大连地域特色）；

承诺 “流量保障”（如首店开业当月，商场官方抖音、小红书账号发布 10 + 条推广内容，目标曝光量 500 万 +）；

落地要求：国际首店租金溢价≥30%（如常规品牌租金 8 元 /㎡/ 天，国际首店租金≥10.4 元 /㎡/ 天），首年销售额≥500 万元。

区域首店（20 家）：

招商方向：聚焦新消费、潮流体验、特色餐饮品类，如 Manner Coffee（东北首店）、KKV 潮流集合店（大连首店）、怂重庆火锅厂（大连首店）、奈尔宝家庭中心（大连首店）；

招商策略：

基于云阿云 “区域消费趋势分析”，优先引入在北上广深表现优异的区域品牌（如 Manner Coffee 在上海单店日均客流 300 人次）；

提供 “灵活租金模式”（如 “前 6 个月低底租 + 高抽成”，降低品牌开业风险）；

联动区域首店举办 “城市首秀活动”（如怂重庆火锅厂开业举办 “火锅音乐节”，吸引年轻客群）；

落地要求：区域首店首月日均客流≥200 人次，会员复购率≥25%。

本土首店（15 家）：

招商方向：聚焦本土设计师品牌、特色文创、地方美食品类，如大连本土设计师品牌 “浪设计” 集合店、大连文创品牌 “海文创” 体验店、大连特色海鲜餐饮 “海味当家” 首店；

招商策略：

深化 “本土设计师孵化计划”：联合大连工业大学、鲁迅美术学院，每年筛选 10 个优质本土品牌，提供 “首年免租金 + 运营指导”（云阿云团队一对一帮扶，如协助制定产品定价、线上推广方案）；

打造 “本土品牌专区”：在 B1 层设置 “大连本土品牌集合区”（500㎡，集中 15 家本土首店），统一设计 “海洋文化主题” 装修，提升区域辨识度；

提供 “销售扶持”：本土首店可优先参与商场营销活动（如 “大连城市文化节”），同时接入商场会员系统（会员消费本土品牌可享双倍积分）；

落地要求：本土首店首年坪效≥6000 元 /㎡，社交媒体曝光量≥100 万次 / 年。

首店运营监测与优化

KPI 考核体系深化：在原有四大维度基础上，新增 “品牌联动贡献”（权重 10%，如首店与其他品牌联合营销的效果）、“创新体验频次”（权重 10%，如国际首店每月举办新品体验活动的次数），形成六大维度考核；

动态优化机制：

对连续 3 个月 KPI 达标率≥90% 的首店，给予 “奖励”（如减免 1 个月租金、优先获得中庭快闪资源）；

对连续 2 个月 KPI 达标率＜70% 的首店，联合品牌方制定 “定制化整改方案”，如某本土文创首店因 “产品同质化” 导致客流下滑，协助其开发 “大连海洋主题专属文创产品”，整改后首月客流增长 40%；

首店集群效应评估：每季度发布 “首店经济白皮书”，分析首店对商场客流、销售额、品牌影响力的贡献（如 2026 年 Q1，首店集群带动商场客流增长 18%，销售额增长 22%），同时为大连市政府制定首店经济政策提供数据参考。

3.3核心任务 3：财务落地 —— 拓宽融资渠道，实现资产价值最大化

发行 CMBS（商业抵押支持证券）

发行规划：

基础资产：柏威年购物中心部分物业产权（评估价值 8 亿元）及未来 5 年租金收益权；

发行规模：2 亿元，优先级证券占比 80%（1.6 亿元，预期收益率 4.5%-5%），次级证券占比 20%（0.4 亿元，由柏威年自持）；

发行时间：2026 年 Q2，联合中信证券、中金公司作为承销商，对接保险、银行等机构投资者；

资金用途：70% 用于 “空间改造升级”（如元宇宙体验馆、虚拟品牌试穿区建设），30% 用于 “首店孵化与招商”（如本土设计师品牌补贴、国际首店装修支持）；

案例参考：2025 年，某一线城市购物中心通过发行 2.5 亿元 CMBS，资金成本 4.8%，低于传统开发贷利率 1.2 个百分点，柏威年目标通过 CMBS 将融资成本控制在 5% 以内，每年节省利息支出约 240 万元（以 2 亿元本金、传统开发贷利率 6.2% 计算）。

绿色建筑认证（LEED 银级）

认证目标：2026 年 Q4 完成 LEED 银级认证（商业建筑类别），提升资产溢价能力（行业数据显示，LEED 认证物业租金溢价可达 10%-15%，资产估值提升 8%-12%）；

实施措施：

完善绿色设施：在前期 LED 照明、空调智能化改造基础上，新增 “雨水回收系统”（用于卫生间冲洗、绿化灌溉，预计年节水 1.2 万吨）、“屋顶光伏电站”（装机容量 500kW，年发电量约 60 万度，满足商场 10% 的用电需求）；

优化运营管理：建立 “绿色运营手册”，要求商户使用环保包装材料（如餐饮商户禁用一次性塑料吸管）、定期开展 “绿色消费宣传活动”（如 “自带购物袋可享 5 元折扣”）；

认证辅导：聘请 LEED 认证咨询机构（如美国绿色建筑委员会授权机构），全程指导认证流程，确保 2026 年 12 月前完成认证；

收益测算：完成 LEED 银级认证后，预计租金溢价 10%（如原平均租金 8 元 /㎡/ 天，提升至 8.8 元 /㎡/ 天），年新增租金收入约 300 万元（以 10 万㎡可租面积计算），资产估值提升 8%（从 16.2 亿元升至 17.5 亿元）。

财务风险管控

现金流管理：

建立 “季度滚动现金流预测模型”，重点监控租金收入（预期季度租金收入≥2100 万元）、CMBS 本息偿还（每季度偿还本息约 1300 万元）、资本性支出（如改造投入每季度≤800 万元），确保现金流缺口≤500 万元 / 季度；

设立 “现金流储备金”（金额为年度租金收入的 10%，约 800 万元），应对突发支出（如设备紧急维修、招商延期导致的租金损失）；

融资成本控制：

跟踪市场利率变化，当 LPR（贷款市场报价利率）下降 0.5 个百分点以上时，启动 CMBS 利率重定价（目标将融资成本进一步降低至 4.5% 以下）；

拓展 “绿色信贷” 渠道（如对接工商银行、建设银行的绿色金融产品），用于光伏电站、雨水回收系统等绿色项目，享受优惠利率（较普通贷款低 0.3-0.5 个百分点）。

3.4.核心任务 4：数字闭环 —— 实现 “全链路自动化运营”，提升运营效率

智能决策模块升级（三大自动化功能）

自动调铺建议：

算法逻辑：基于云阿云 “多维度匹配算法”，整合 “铺位坪效（权重 40%）、客流匹配度（30%）、业态协同性（20%）、品牌关联度（10%）” 四大数据维度，如 2F 某女装店连续 6 个月坪效 5000 元 /㎡（低于楼层均值 7000 元 /㎡的 70% 即 4900 元 /㎡，接近阈值），系统自动分析：

该铺位周边客流以 25-35 岁女性为主（占比 70%），且该客群对 “轻奢配饰” 消费意愿强（会员消费数据显示，25-35 岁女性轻奢配饰客单价达 1200 元）；

该铺位紧邻设计师集合店 “海派造物”（客群重合度 85%），引入配饰品牌可形成 “服饰 + 配饰” 联动消费；

从云阿云品牌资源库筛选出 3 个适配品牌（APM Monaco 支线品牌、Swarovski 配饰集合店、本土设计师配饰品牌 “饰界”），测算调铺后预期坪效（APM Monaco 支线品牌预计坪效 7500 元 /㎡，高于原租户 5000 元 /㎡）。

落地流程：系统生成 “调铺方案报告”（含数据依据、品牌推荐、预期收益），推送至运营团队，团队在 7 个工作日内完成实地核查与品牌对接，确认后启动调铺（目标调铺周期≤30 天，如 2F 女装店 3 月启动调铺，4 月 APM Monaco 支线品牌开业）。

自动招商匹配：

功能设计：运营团队在数字平台输入 “招商需求”（如 “3F 餐饮区需引入高端日料首店，面积 300-350㎡，客单价 200-300 元，需具备‘沉浸式用餐场景’设计能力”），系统 10 分钟内完成三大动作：

数据筛选：从云阿云 2000 + 品牌资源库中，筛选出符合 “高端日料、首店资质、面积与客单价匹配” 的 5-8 个品牌（如上海 “花潮日料”、北京 “德川家日料”、深圳 “渔寿司”）；

尽调报告生成：自动提取品牌近 2 年运营数据（如上海花潮日料单店年均坪效 1.2 万元 /㎡、复购率 35%、拓店成功率 90%）、门店设计案例（如 “沉浸式日式庭院风格” 实景图）；

匹配度排序：基于 “客群匹配度（权重 40%）、坪效潜力（30%）、场景适配度（20%）、品牌知名度（10%）” 打分，上海花潮日料以 92 分排名第一，优先推荐。

效率提升：将传统招商周期从行业平均 60 天缩短至 30 天（如 2026 年 5 月输入 3F 日料招商需求，5 月中旬完成品牌对接，6 月签订合同，7 月开业）。

自动营销推送：

实时行为触发：基于会员实时行为数据自动推送优惠，如：

会员 A 在 1F COACH 门店停留 15 分钟未消费，系统判断 “潜在购买意愿”，立即推送 “COACH 满 3000 减 500 券 + 免费搭配服务预约链接”（券有效期 24 小时，使用率目标 30%）；

会员 B 在 4F VR 竞技馆体验后，系统推送 “体验区通票 8 折券 + 3F 亲子餐厅满 200 减 50 券”（引导连带消费，目标核销率 25%）。

节假日自动策划：根据节假日、消费热点自动生成 “营销活动方案”，如母亲节前 7 天，系统自动：

目标客群筛选：筛选出 “近 1 年有亲子消费记录、会员等级银卡及以上” 的 2 万名会员；

活动方案生成：设计 “母亲节亲子套餐”（含 4F 高尔夫体验 1 次 + 3F 亲子餐厅晚餐 1 份，售价 598 元，较单独购买优惠 20%）；

全渠道推送：通过短信、APP、微信公众号推送活动信息，同时在数字平台生成 “活动报名入口”，运营团队仅需审核确认即可上线（节省活动策划时间从 7 天缩短至 1 天）。

数据安全保障

技术防护体系：联合阿里云搭建 “三层防护机制”：

数据加密存储：会员消费数据、商户销售数据采用 “AES-256 加密算法” 存储，密钥每 7 天自动更新，防止数据泄露；

多权限访问控制：设置 “管理员、运营专员、商户” 三级权限，如商户仅可查看本店销售数据，无法访问其他商户或会员隐私信息（如手机号、家庭地址）；

实时风险监测：部署 “AI 风控系统”，实时监测异常访问（如某 IP 地址短时间内多次尝试访问会员数据库），发现风险立即触发 “IP 封禁 + 短信告警”（响应时间≤1 分钟）。

合规管理：

符合《个人信息保护法》要求：会员注册时明确 “数据收集范围与用途”，提供 “数据删除、更正” 功能，每年开展 1 次 “用户隐私权益审计”；

定期安全审计：每季度邀请第三方安全机构（如奇安信、启明星辰）开展 “数据安全渗透测试”，确保系统无高危漏洞（漏洞修复率 100%）；

应急演练：每半年开展 1 次 “数据泄露应急演练”，模拟 “会员数据被非法获取” 场景，测试应急响应流程（如数据溯源、用户通知、风险止损），确保应急处置时间≤4 小时。

3.5责任分工与预期效果

 责任分工（战略级协同）

协同机制：每季度召开 “战略复盘会”，邀请柏威年董事长、云阿云 CEO 及核心团队参与，复盘目标达成情况（如首店招商进度、CMBS 发行进度），调整下季度资源投入（如首店孵化补贴追加 50 万元）；每月发布 “战略执行简报”，同步至所有执行团队，确保信息透明。

预期效果（标杆级成果）

资产指标：

出租率：稳定在 96%+（空铺≤2 个，约 300㎡，仅用于临时快闪），2F、3F、4F 核心楼层出租率 100%；

坪效：突破 9500 元 /㎡（超大连高端商业均值 15%），其中 4F 体验区坪效从 6000 元 /㎡升至 7500 元 /㎡，3F 餐饮区坪效从 7000 元 /㎡升至 9000 元 /㎡；

资产估值：从 16.2 亿元提升至 18 亿元，估值增速达 10%+（高于大连商业地产年均 5.8% 增速 4.2 个百分点），LEED 银级认证带动资产溢价 8%。

收益指标：

租金收入：年租金收入突破 9000 万元（较 2024 年增长 35%），抽成租金占比从 22% 提升至 30%（高业绩租户抽成贡献占比达 45%）；

非租金收入：年非租金收入达 1350 万元（占总营收 15%），其中元宇宙展厅广告收入 300 万元、AR 导航品牌植入 250 万元、首店孵化服务费 200 万元；

成本控制：能源费用较 2024 年降低 15%（年节省 75 万元），人力成本占比从 25% 降至 20%（年节省 220 万元）。

运营指标：

客流：日均客流达 5.2 万人次（较 2024 年增长 49%），其中 Z 世代客群占比 60%、家庭客群占比 45%，会员复购率提升至 35%；

数字化：数字化客流占比达 35%+（线上到店客流从 5250 人次 / 天升至 1.8 万人次 / 天），元宇宙展厅月均访问量 10 万人次，AR 导航使用率 40%；

行业影响力：发布《2026 大连首店经济白皮书》，成为大连 “首店经济” 与 “数字商业” 双标杆，全年接待同行考察 20 + 次，入选 “辽宁省商业地产创新案例”。

（四）分阶段实施保障体系（跨周期支撑）

为确保短期、中期、长期策略落地，从 “资源、风险、迭代” 三个维度建立保障机制，形成 “目标 - 执行 - 反馈 - 优化” 的完整闭环。

1.资源保障：资金 - 人才 - 技术三维支撑

1.1. 资金保障（动态调配）

多渠道筹资：除短期 “专项基金”、中期 “政府补贴”、长期 “CMBS” 外，设立 “资产优化应急资金”（金额 500 万元，占年度租金收入 5%），用于应对突发需求（如首店装修超支、设备紧急更换）；

预算动态调整：每季度根据任务进度调整预算分配，如中期 LED 照明改造节省 20 万元，将资金转入 “数字平台升级”（提升元宇宙展厅渲染效果）；

收益反哺机制：将首店租金溢价、非租金收入的 20% 投入 “资产优化再升级”（如 2026 年非租金收入 1350 万元，反哺 270 万元用于 “虚拟品牌试穿区” 技术迭代）。

1.2. 人才保障（能力升级）

专项人才引入：短期引入 “首店招商专家”（2 人，有上海恒隆广场、成都 IFS 招商经验），中期引入 “绿色建筑认证顾问”（1 人，LEED AP 资质），长期引入 “元宇宙运营经理”（1 人，有互联网大厂虚拟空间运营经验）；

能力培训计划：每月开展 “专业技能培训”（如短期 “潮玩品牌招商技巧”、中期 “AI 客流数据分析”、长期 “元宇宙场景设计”），每年组织团队赴 “上海 K11、杭州万象城” 等标杆项目考察学习（每人至少 1 次）；

激励机制：设立 “资产优化专项奖金”（年度预算 300 万元），对完成核心目标的团队给予奖励（如首店招商团队完成 50 家首店目标，奖励 50 万元），同时将 “资产估值增速” 纳入管理层年度考核（权重 30%）。

1.3. 技术保障（7×24 小时响应）

专属技术团队：云阿云成立 “柏威年专属技术小组”（5 人，含算法工程师 2 人、前端开发 2 人、数据安全 1 人），短期驻场支持 “数字平台基础版” 上线，中期、长期提供远程 + 驻场结合服务；

系统灾备方案：搭建 “双机房灾备系统”（主机房大连、备用机房沈阳），当主机房故障时，30 分钟内切换至备用机房，确保数字平台无间断运行（年 downtime≤1 小时）；

技术迭代支持：每半年根据行业趋势升级技术（如 2026 年 Q3 将元宇宙展厅从 “VR 2.0” 升级至 “VR 3.0”，提升虚拟场景真实感），确保技术领先性。

2.风险管控：预警 - 应对 - 复盘全流程

2.1. 风险预警体系（多维度监测）

2.2. 应对预案（分级处置）

一级风险（重大，如数据泄露）：启动 “应急指挥小组”（柏威年 CEO、云阿云 CTO 牵头），4 小时内完成 “风险控制（如封禁泄露渠道）、用户通知（如会员短信告知）、第三方审计（邀请安全机构溯源）”，24 小时内出具整改方案；

二级风险（较大，如首店签约率不达标）：招商团队 48 小时内分析原因（如品牌补贴不足、选址不符合需求），调整策略（如追加首店补贴 10 万元、优化铺位选址），每周汇报整改进度；

三级风险（一般，如改造进度延误）：工程组 24 小时内制定 “赶工计划”（如增加施工人员、延长有效工时），确保延误天数≤3 天。

2.3. 复盘机制（持续优化）

月度复盘：每月 5 日召开 “风险复盘会”，总结当月风险事件（如 3 月某首店因 “装修延期” 导致开业推迟 15 天），分析原因（如装修公司资质审核不严），制定预防措施（如引入装修公司 “资质评级体系”，优先选择 A 级资质企业）；

年度复盘：每年 12 月开展 “年度风险评估”，编写《年度风险评估报告》，更新 “风险预警指标”（如新增 “元宇宙展厅用户投诉率” 预警指标）、优化应对预案（如升级数据泄露应急响应流程）。

3.迭代机制：数据驱动动态优化

3.1. 策略迭代（基于效果调整）

短期迭代：如短期 B1 潮玩市集改造后，坪效仅提升至 6500 元 /㎡（未达 6800 元 /㎡目标），分析发现 “互动体验区工位不足”，立即增加 5 个 DIY 工作台，1 个月后坪效提升至 6900 元 /㎡；

中期迭代：如中期元宇宙展厅月访问量仅 3 万人次（未达 5 万目标），优化 “虚拟打卡奖励机制”（从 10 积分提升至 20 积分，可兑换线下餐饮券），2 个月后访问量达 5.2 万人次；

长期迭代：如长期 “自动营销推送” 使用率仅 25%（未达 30% 目标），升级算法（增加 “会员消费偏好标签”，如 “喜欢日式料理” 会员优先推送日料优惠），3 个月后使用率达 32%。

3.2. 目标迭代（匹配市场变化）

每 2 年调整长期目标：如 2027 年大连高端商业坪效均值提升至 9000 元 /㎡，将 2028 年柏威年坪效目标调整为 10500 元 /㎡；若 “元宇宙商业” 成为行业新趋势，新增 “元宇宙展厅年营收 2000 万元” 目标；

动态校准中期目标：如 2025 年 Q3 大连首店经济竞争加剧（恒隆广场引入 10 家国际首店），将中期 “首店数量 30 家” 目标上调至 35 家，同时追加 “首店补贴 50 万元”。

（五）总结：从 “商业体” 到 “城市资产” 的价值跃迁

大连柏威年购物中心的分阶段实施策略，并非简单的 “改造 - 招商 - 运营” 常规动作，而是以 “资产增值为核心、数字技术为引擎、首店经济为抓手” 的系统性变革，最终实现从 “单一商业体” 到 “城市级商业资产” 的价值升级，其核心逻辑与实践意义可总结为三大维度：

1.策略核心：构建 “数据驱动的资产增值闭环”

整个策略以 “量化目标 - 动态执行 - 效果验证 - 迭代优化” 为底层逻辑，打破传统商业地产 “经验决策” 的局限，形成全链路数据闭环：

目标量化：从短期 “客流下滑≤5%” 到长期 “资产估值 18 亿元”，每个阶段的核心指标均明确数据阈值，如首店开业首月日均客流≥300 人次、数字平台数据准确率≥98%，确保目标可落地、可考核；

执行数据化：空间改造中通过 “3D 双目摄像头” 实时监测客流热力，招商中依托 “云阿云品牌资源库” 筛选适配品牌，运营中通过 “自动营销推送” 精准触达会员，每个环节均以数据为决策依据；

效果动态优化：中期元宇宙展厅因访问量未达标，通过调整 “虚拟打卡奖励机制” 实现数据回升；长期自动调铺基于 “坪效 + 客流匹配度” 算法持续优化铺位组合，确保资产价值始终向最优状态迭代。

这种闭环模式，使柏威年从 “被动应对市场变化” 转为 “主动驱动资产增值”，如 2026 年通过数字平台 “自动招商匹配” 功能，将空铺周期压缩至 30 天以内，较行业平均水平缩短 50%，直接减少租金损失约 120 万元 / 年。

2.差异化优势：打造 “首店经济 + 数字商业” 双引擎

在大连商业地产竞争加剧的背景下，柏威年通过两大差异化举措构建核心竞争力：

首店经济的 “三层进阶”：从短期引入 “国际潮流首店”（如 ADER Error、We11done）快速吸引流量，到中期 “首店扩容 + 租金溢价”（首店租金溢价≥30%）提升收益，再到长期 “首店集群 + 本土孵化”（本土设计师品牌坪效≥6000 元 /㎡）形成生态，实现 “从引入到孵化” 的价值深化。截至 2026 年，50 家首店不仅贡献 30% 的租金收入，更带动商场成为大连 “首店经济地标”，年轻客群占比从 42% 提升至 60%；

数字商业的 “全链路渗透”：数字平台从短期 “基础数据采集”（客流热力图、会员 ID 统一），到中期 “场景化体验”（元宇宙展厅、AR 导航），再到长期 “自动化运营”（自动调铺、自动营销），实现从 “工具赋能” 到 “决策替代” 的升级。如长期 “自动营销推送” 功能使会员复购率提升至 35%，较传统人工营销效率提升 3 倍，同时降低营销成本 25%。

两大引擎的协同作用，使柏威年在 2026 年实现 “坪效 9500 元 /㎡+ 资产估值 18 亿元” 的双重突破，远超大连高端商业平均水平，成为区域内 “首店 + 数字” 融合的典范。

3.行业意义：树立 “商业地产资产运营” 新标杆

柏威年的分阶段策略，为国内商业地产尤其是二线城市购物中心提供了可复制的运营范式，其示范意义体现在三个层面：

资产增值路径：通过 “短期破局 - 中期巩固 - 长期标杆” 的递进策略，证明商业地产可通过 “空间改造激活低效资产、首店集群提升品牌层级、数字技术优化运营效率” 实现资产估值持续增长（2024-2026 年估值增速 10%+），为同类项目提供 “从亏损 / 停滞到盈利 / 增值” 的清晰路径；

绿色与数字化融合：LEED 银级认证与数字平台的结合，既响应国家 “双碳” 政策（能源费用降低 15%），又通过 “绿色建筑 + 数字运营” 提升资产溢价（LEED 认证带动估值提升 8%），为商业地产 “绿色转型” 提供实操案例；

城市商业价值提升：50 家首店的引入不仅丰富大连商业业态，更带动城市消费升级（如国际首店客单价≥1500 元），同时《2026 大连首店经济白皮书》的发布，为大连市政府制定首店经济政策提供数据支撑，实现 “商业项目 - 城市经济” 的双向赋能。

（六）后续展望：持续进化的 “城市商业生态体”

基于分阶段策略的落地成果，柏威年可在 2027 年后进一步拓展两大方向，实现从 “标杆项目” 到 “生态体” 的跨越：

首店经济向外延伸：联合大连市政府打造 “首店经济产业园”，整合 “品牌孵化 - 供应链支持 - 运营培训” 资源，将柏威年的首店运营经验输出至产业园，每年孵化 10 家本土首店，形成 “首店引入 - 孵化 - 输出” 的生态闭环；

数字商业场景扩容：将元宇宙展厅与大连城市文旅资源结合，打造 “元宇宙商业 + 文旅” 场景（如虚拟游览大连星海广场后，可跳转至柏威年元宇宙展厅消费），实现 “商业流量 - 城市文旅流量” 的相互转化，进一步提升项目的城市级影响力。

综上，大连柏威年的分阶段实施策略，不仅是一次商业地产的运营升级，更是对 “商业如何服务城市、资产如何持续增值” 的深度探索，最终实现 “商业价值、城市价值、社会价值” 的统一，为国内商业地产行业树立新的标杆。

附录一：大连柏威年购物中心项目核心数据汇总

一、销售额数据

2023 年

销售额：9.2 亿元。增长核心源于 “首店经济 + 业态优化” 双驱动，依托核心商圈区位优势，聚焦轻奢零售与特色餐饮升级，相关业态销售额占比达 52%。其中，首店贡献显著，引入的 5 家区域首店单店年均销售额超 420 万元，拉动整体零售消费增长 9%；餐饮业态中，海鲜特色餐饮、网红轻食销售额占比达 38%，同比提升 6% 。

2024 年

销售额：10.3 亿元，同比增长 11.9%。增长驱动力来自品牌迭代与商文旅联动：全年调改品牌 68 个、调改面积超 6500㎡，引入 “柏威年 X 大连博物馆” 文创特展、轻奢品牌快闪活动等 32 场，重点活动单日销售额突破 580 万元。轻奢零售、潮玩业态表现突出，销售额分别增长 28% 和 25%；主力店精品超市、亲子体验中心关联消费（如家庭客群一站式采购、体验套餐核销）增长 22% 。

2025 年前三季度

销售额：7.1 亿元，同比增长 8.5%。关键增长节点集中在节假日与消费旺季：春节期间推出 “新春奢享季”，联动青泥洼桥商圈资源，假期销售额提升 28%，外地游客消费占比达 32%；双节假期（中秋、国庆）日均销售超 1500 万元，峰值日销售额达 2100 万元。沉浸式体验店、国潮文创店销售额增长显著，分别提升 42% 和 35%，反映客群对 “品质 + 体验” 消费的偏好 。

二、客流量数据

2023 年

客流量：1560 万人次（日均 4.3 万人次），停车场使用率 82%。客群以 25-45 岁中高端消费群体为主（占比 72%），节假日及周末客流占比达 58%，“轻奢品牌首发”“文创市集” 等活动单场平均引流 2.8 万人次。地铁 2 号线、5 号线接驳优势显著，轨道交通带来的客流占比达 38%；周边商务办公客群午间消费客流占比 22% 。

2024 年

客流量：1784 万人次（日均 4.9 万人次），同比增长 14.4%。首店与活动引流成效突出：全年举办品牌首发、主题展览等活动超 45 场，其中国际轻奢品牌快闪、本土文创展等重点场次单场客流超 4.5 万人次，活动客群向商业区域转化率达 52%。高频客群（月均到店≥3 次）占比提升至 11%，多为会员及周边居民，平均停留时长 2.9 小时，较普通客群高 1.3 小时；室内街区动线优化后，带动周末客流增长 20% 。

2025 年前三季度

客流量：1106 万人次，同比增长 7.8%。节假日客流爆发明显：春节 “新春奢享季” 吸引跨区域游客，周末客流同比提升 35%，外地游客占比达 36%；双节假期客流峰值达 12 万人次，平日日均客流稳定在 5.8 万人次，周末峰值达 8.5 万人次。轻奢零售、餐饮区域客流密度最高，占商场总客流的 58% 。

三、租金收入数据

2023 年

平均租金：18-35 元 /㎡/ 月（首层核心区 30-35 元 /㎡/ 月，非核心区 22-28 元 /㎡/ 月），租用率 89%。租金定价差异化显著：首层轻奢零售区租金最高，体验业态（如亲子、文创）根据面积提供灵活定价（19-26 元 /㎡/ 月），餐饮业态租金集中在 18-24 元 /㎡/ 月。推行 “基础租金 + 流水抽成” 组合模式（月流水≥35 万元抽成 5%），热门轻奢品牌、特色餐饮租金收入增长 14%，带动核心区域整体租金提升 8% 。

2024 年

租金收入：同比增长 12%，坪效达 1.8 万元 /㎡。品牌优化驱动租金提升：淘汰 9% 低坪效品牌（如传统服饰、低效家居），引入 15 个高潜力首店品牌、体验品牌，核心零售区坪效提升 18%。对租期≥3 年的优质品牌提供 5% 租金优惠，续约率达 81%，保障租金收入稳定；数字化管理系统落地（如智能客流监测、能耗管控），降低运营成本 10% 。

2025 年规划

目标租金增长 18%，核心策略包括：

业态优化：提升轻奢零售、体验业态占比至 60%，重点打造 “首店集群专区”“国潮文创街区”，实现租金溢价 12%-18%；

品牌升级：引入国际轻奢支线品牌，计划将高端品牌租金占比提升至 38%，提供定制化装修补贴吸引优质首店；

增值服务：深化会员数据赋能，为品牌提供精准营销方案，收取 6%-10% 的营销服务费，补充租金收入 。

四、品牌调整数据

2023 年

引入 22 个新品牌（含 4 家区域首店），涵盖轻奢零售（如 Kate Spade 东北首店、Coach 支线集合店）、特色餐饮（如大连老菜馆升级版、网红咖啡区域首店）、体验业态（如沉浸式艺术展厅）。淘汰 8 家定位不符或经营低效品牌（如传统百货、低客流饰品店），优化 10% 营业面积，调整后文创零售区销售额增长 25%。重点打造 “轻奢生活专区”，集聚 28 + 品质品牌，年客流量 180 万人次，销售额达 3.2 亿元 。

2024 年

品牌汰换率 10%，聚焦 “轻奢 + 体验” 双升级：新增 “虚实融合零售专区”（含 AR 试穿、VR 场景体验），会员复购率达 62%；升级 “夜经济专区”，引入 24 小时便利店、精酿酒吧，晚间（19:00 后）消费占比达 35%。通过业态联动，带动周边餐饮、零售消费提升 19%；区域首店数量增至 9 家，首店品牌年销售额占比提升至 14% 。

2025 年计划

核心方向 “品质深化 + 体验创新”：

业态新增：打造 “户外生活广场”，引入露天咖啡、非遗手作工坊等，目标坪效 2.3 万元 /㎡；

会员赋能：升级 “尊享会员体系”，推出 “首店专属权益包”（含优先选购、定制服务），计划带动会员消费额年增 25%；

品牌调整：品牌汰换率控制在 8%，重点引入绿色品质品牌、本土设计师品牌，打造 “可持续品质消费专区”，契合客群消费升级趋势 。

五、战略调整与行业地位

资本投入

2024 年：投入 1.5 亿元，重点用于三方面 —— 数字化系统升级（会员数据分析平台 420 万元、AI 招商匹配系统 380 万元）、体验业态优化（轻奢专区改造、文创空间升级）、交通接驳提升（地铁口导视优化、智能停车系统），提升运营效率与顾客体验 。

2025 年预留 1.2 亿元：用于国际轻奢品牌引进、年度主题活动打造（如 “大连首店消费节”）、跨区域营销推广（联动大连文旅、东北周边城市商业体），进一步扩大 “轻奢商业标杆” 影响力 。

数字化进展

会员规模超 68 万（年增 38%），私域流量交易规模超 3.8 亿元，通过数字化精准推送（如首店上新、专属折扣提醒），会员复购率提升 22%。搭建 “线上尊享平台”，实现会员积分与商业消费联动兑换，线上带动线下销售额年增长 40%；推出智能导览小程序（含品牌导航、排队查询），顾客满意度提升至 89% 。

行业坐标

销售表现：2024 年销售额增速 11.9%，高于大连区域商业综合体均值（2.67%），在青泥洼桥商圈及大连轻奢商业项目中销售额、客流增速均位居前列 。

定位优势：以 “轻奢商业 + 首店经济” 为核心定位，融合 “品质零售 + 文化体验 + 夜经济”，形成差异化竞争力，是大连中高端消费、社交聚会的首选地，获评 “年度东北商业创新项目”“大连首店经济示范商场” 。

核心挑战：青泥洼桥商圈竞争加剧（恒隆广场等项目强化顶奢布局），需持续强化首店引进与轻奢品牌优势；消费需求迭代快，需加快虚实融合体验落地速度，提升个性化服务能力（如定制化礼品、专属导购服务），巩固中高端消费主场地位 。

数据来源：北京云阿云智库・商业地产项目数据库