商业地产案例分享-大连恒隆广场项目（一）

原创 李桂松 李富松 段小丽 云阿云智库•商业地产项目组

导读：本报告基于大连“高端化回流、体验化升级”市场趋势，聚焦22万㎡大连恒隆广场资产坪效提升20%的核心目标。通过数据支撑决策、场景创造差异、服务提升溢价三大路径，系统性提出从空间激活、业态焕新到资产增值的落地策略，助力项目突破同质化瓶颈，实现从城市地标到东北资产标杆的跨越。全文共78400字，由北京云阿云智库•商业地产项目组原创供稿。

作者：李桂松 |北京云阿云智库平台理事长

作者：李富松 | 北京云阿云城市运营管理有限公司副总裁

作者：段小丽 | 北京云阿云智库平台公共关系总裁13811016198

大连恒隆广场资产优化与运营升级专项报告

目录

报告引言

一、市场分析及项目概述

二、本体 SWOT 及项目现状深度剖析

三、竞品分析及应对策略

四、核心挑战及破局路径

五、定位升级与客群策略

六、招商创新及政策汇总

七、空间优化及场景创新

八、业态规划及品牌焕新

九、运营管理专项提升

十、资产优化与增值策略

十一、项目建议及行业启示

报告引言

本报告以北京云阿云与恒隆地产协同运营为核心视角，深度结合大连商业市场 “高端化回流、体验化升级” 的核心趋势、大连恒隆广场 22 万㎡商业单体的硬件基底，以及资产坪效提升 20% 的核心需求，聚焦 “空间激活、招商精准、业态融合、资产增值” 四大模块。

报告将充分发挥北京云阿云在全球品牌资源整合、算法驱动运营的优势，以及恒隆地产在高端商业操盘、资产沉淀的经验，提出 “数据支撑决策、场景创造差异、服务提升溢价” 的落地路径。通过具体案例借鉴（如上海恒隆坪效提升方案、成都 IFS 场景创新模式）与本地化适配，助力大连恒隆广场突破 “重奢引流但体验留客不足” 的同质化瓶颈，实现从 “城市商业地标” 到 “东北资产增值标杆” 的跨越。

一、市场分析与项目概述

（一）项目基本介绍：东北商业单体的硬件标杆

大连恒隆广场是恒隆地产在东北布局的核心商业项目，也是区域内少有的 “硬件配置与高端定位匹配” 的商业体，具体信息如下：

核心区位与交通：位于大连市西岗区五四路 66 号，地处 “奥林匹克广场 - 中山路” 核心商圈，西接长春路、东连黄河街，距大连站约 2 公里、大连周水子国际机场约 10 公里；地铁 2 号线大同街站通过地下通道直达项目 B1 层，通道日均客流约 8000 人次，另有 10 条公交线路（如 4 路、12 路、24 路）在项目门口设站，交通便利性显著优于大连万象城（距地铁 2 号线友好广场站需步行 12 分钟）。

建筑设计与硬件：由国际设计事务所 Aedas 操刀，以 “太极双鲤鱼” 为设计灵感，外立面采用玻璃幕墙与金属线条结合，夜间灯光呈现 “流动光影” 效果；项目总建筑面积 22.19 万㎡，其中商业面积 18.5 万㎡，共 6 层（B1-5F），1F 挑高 5.5 米（高于大连柏威年的 4.8 米），可满足重奢品牌 “高橱窗展示” 需求；配备 1200 个停车位（含 80 个 VIP 专属车位）、2000㎡蓝极冰溜冰场（大连唯一符合国际标准的商业内冰场）、500 座百丽宫影城（含 IMAX 厅），硬件配置达到一线城市高端商业水平。

绿色认证与荣誉：2016 年获美国绿色建筑协会 “LEED 核心及外壳组别金奖”，是东北首个获此认证的商业项目；2023 年入选 “大连十大商业地标”，连续 5 年蝉联 “大连高端商业顾客满意度 TOP1”。

（二）项目发展历程：从 “次高端” 到 “重奢标杆” 的迭代

项目发展历程清晰反映大连高端商业的变迁，关键节点与成果如下：

（三）北京云阿云介入背景与角色定位：协同破局的关键力量

1. 介入背景：恒隆地产的 “升级瓶颈” 与需求匹配

2018-2019 年，大连恒隆广场面临三大核心瓶颈，亟需外部专业力量突破：

品牌资源瓶颈：恒隆地产虽有重奢品牌基础，但缺乏 “东北首店”“设计师品牌” 的全球直连资源，2019 年尝试引入 We11done 等潮牌首店，因资源对接效率低未能落地。

运营效率瓶颈：会员系统仅能记录消费金额，无法精准分析客群需求（如高净值客群的 “轻奢 + 体验” 消费偏好），导致招商 “错配”（如在亲子区引入高端男装品牌，坪效仅 2.3 元 /㎡/ 天）。

资产增值瓶颈：2019 年项目坪效 6.2 元 /㎡/ 天，较上海恒隆广场（10.5 元）差距达 41%，且体验业态占比 28%（低于行业高端项目平均 40%），资产增值缺乏 “体验抓手”。

在此背景下，恒隆地产选择北京云阿云作为协同运营商，核心在于其 “资源 + 能力” 的双重匹配 —— 北京云阿云拥有覆盖欧洲、日韩的 200 + 设计师品牌资源库，且自主研发 “商业运营算法模型”（已在沈阳 K11 等项目验证，可提升招商精准度 30%）。

2. 角色定位：“三位一体” 的协同运营商

北京云阿云并非传统 “招商代理”，而是深度参与运营全流程的协同伙伴，具体角色如下：

全球品牌资源整合者：搭建 “首店品牌对接通道”，2021-2023 年成功引入东北首店 18 家（如 AMI 大连首店、Acne Studios 大连首店），其中 8 家为云阿云独家资源；同时推动重奢品牌 “服务升级”，如协助 LV 推出 “大连专属定制款手袋”（2022 年限量 20 个，3 分钟售罄）。

算法驱动运营操盘手：为项目搭建 “客群 - 品牌 - 空间” 匹配算法模型，通过分析 30 万会员的消费数据（如高净值客群每月平均到店 2.1 次，其中 60% 会搭配餐饮消费），指导业态调整 —— 例如 2022 年将 3F 原传统零售区（1500㎡）改造为 “亲子 + 轻食” 集群，坪效从 3.1 元提升至 5.8 元。

资产提升顾问：制定 “短期坪效提升 + 长期资产增值” 方案，如建议对 B1 层地铁通道区域（800㎡）进行 “轻改造”（投入 200 万元），引入星巴克快取店、名创优品高端店，该区域坪效从 4.2 元提升至 6.5 元，年增租金收入约 500 万元。

（四）大连商业市场核心趋势：数据与案例支撑的三大方向

1. 消费结构升级：高净值人群回流，首店经济成 “流量密码”

数据支撑：据《2023 胡润财富报告》，大连千万资产高净值人群数量达 5.2 万人，较 2020 年增长 18%；其中 80% 表示 “更愿意在本地进行高端消费”（2020 年该比例仅 55%），消费回流趋势明显。

案例佐证：2023 年大连万象城引入爱马仕限时店，首日销售额突破 1200 万元，客群中本地消费者占比达 75%；同年大连柏威年引入韩国潮牌 Gentle Monster 首店，开业首月日均客流提升 30%，客单价超 2000 元。

趋势影响：高端商业项目需从 “品牌堆砌” 转向 “首店 + 独家体验”，例如北京云阿云正推动大连恒隆对接欧洲设计师品牌 Jacquemus，计划 2024 年引入东北首店，同步推出 “设计师面对面” 独家活动。

2. 商业形态迭代：从 “零售为主” 到 “社交 + 文化” 载体

数据支撑：2023 年大连商业项目客群平均停留时间排名中，“零售 + 体验” 模式的项目（如沈阳 K11）平均停留 3.8 小时，远超传统零售项目（1.5 小时）；其中 “文化体验” 是关键驱动因素 —— 有文化展览的项目，客群复购率较无展览项目高 25%。

案例佐证：成都 IFS 通过 “熊猫雕塑打卡 + 艺术展” 组合，客群停留时间达 4 小时，年客流量超 2000 万人次；沈阳万象城 2023 年举办 “毕加索数字艺术展”，期间项目销售额提升 15%，会员新增 3000 人。

趋势影响：大连恒隆需强化 “商业 + 文化” 融合，例如计划 2024 年在 1F 中庭举办 “大连非遗贝雕数字艺术展”（联合本地非遗传承人），同时在 5F 露台打造 “星空书店”，延长客群停留时间至 3.5 小时以上。

3. 区域竞争加剧：核心商圈同质化，差异化成生存关键

数据支撑：大连核心商圈（青泥洼、星海湾、奥林匹克）现有高端商业项目 5 个，2023 年平均出租率 91%，但 “重奢 + 餐饮” 业态重合度达 65%；其中大连万象城坪效 8 元 /㎡/ 天（2023 年），大连恒隆 6.5 元，差距主要源于 “体验业态差异化不足”。

竞品对比：

趋势影响：大连恒隆需依托 “地铁直达 + 冰场独有设施” 优势，打造 “重奢 + 独家体验” 差异化，例如北京云阿云计划将冰场与重奢品牌联动，推出 “LV 冰上主题秀”（参考上海恒隆 “Prada 荣宅快闪” 模式）。

（五）项目核心价值与现状基底：优势与短板的深度剖析

1. 核心价值：四大不可复制的竞争壁垒

区位与交通价值：位于奥林匹克广场商圈核心，地铁 2 号线直达（通道日均客流 8000 人次），3 公里内覆盖 20 个高端社区（如万达华府、星海国宝），高净值客群 “30 分钟通勤圈” 覆盖度达 90%，优于万象城（3 公里内高端社区 12 个）。

硬件与品牌价值：22.19 万㎡东北商业单体标杆，LEED 金奖认证，1F 挑高 5.5 米可满足重奢品牌展示需求；现有 LV、BVLGARI 等 8 家重奢品牌，是大连唯一拥有 “3 家以上一线重奢” 的商业体（万象城 2 家，柏威年 0 家）。

体验设施价值：2000㎡国际标准冰场（大连唯一），年均举办冰上赛事 10 场，可吸引家庭客群（冰场会员超 5000 人，其中 80% 为高净值家庭）；500 座 IMAX 影城，2023 年票房达 8000 万元，位列大连商业内影城 TOP3。

协同运营价值：北京云阿云与恒隆地产协同，前者提供全球品牌资源与算法能力，后者提供高端商业管理经验，形成 “1+1>2” 的运营壁垒 —— 例如 2023 年通过协同引入的 Acne Studios 首店，首月销售额达 300 万元，超预期 50%。

2. 现状基底：三大核心短板制约资产增值

体验业态占比不足，客群停留时间短：现有体验业态占比 28%（含冰场、影城），其中 “非标配体验”（如高端医美、文化展览）占比仅 5%，远低于上海恒隆的 20%；客群平均停留时间 2.5 小时，较成都 IFS（4 小时）差距 37.5%，导致 “二次消费”（如餐饮、服务）占比仅 30%（行业高端项目平均 45%）。

部分楼层动线不合理，存在客流死角：3F 西北区（面积约 1200㎡）因仅 1 部扶梯可达，且远离核心动线，2023 年坪效仅 3.2 元 /㎡/ 天，仅为 1F 核心区（7.8 元）的 41%；B1 层地铁通道出口仅连接餐饮区，未与零售区形成联动，导致 B1 零售区客流较餐饮区低 60%。

数字化运营薄弱，会员价值未释放：现有会员系统仅记录 “消费金额 + 积分”，无法精准标签客群（如 “高净值 + 亲子”“年轻 + 潮奢”），导致营销活动转化率低 ——2023 年 “双 11” 促销活动，会员参与率仅 20%，较上海恒隆（45%）差距显著；高净值会员（年消费≥50 万元）复购率 35%，较一线城市恒隆项目（60%）低 42%。

二、本体 SWOT 及项目现状深度剖析

（一）SWOT 战略分析：数据支撑与案例佐证

1. 优势（S）：不可复制的核心竞争力

1.1优势维度：竞争对标优势

具体内容

恒隆地产 30 年高端商业运营经验（上海恒隆广场 2023 年坪效 10.5 元/㎡/天，位列全国高端商业 TOP3）；

北京云阿云独家资源：覆盖 200+ 欧洲、日韩设计师品牌资源库，2023 年助力沈阳 K11 引入东北首店 12 家，首店开业首月平均坪效提升 40%；

算法能力落地：云阿云 “客群-品牌-空间” 匹配模型，可将招商精准度从行业平均 60% 提升至 90%。

数据 / 案例支撑

2023 年大连恒隆通过云阿云资源引入的 Acne Studios 首店，首月销售额 300 万元，超预期 50%；算法模型指导 3F 亲子区调整后，坪效从 3.1 元/㎡/天升至 5.8 元。

竞争对标优势

优于大连万象城（仅依赖自身品牌资源，无外部算法协同）、柏威年（缺乏高端商业品牌背书）。

1.2优势维度：交通与区位

具体内容

地铁 2 号线大同街站地下通道直达 B1 层，通道日均客流 8000 人次，客流转化率（通道客流→商场客流）达 35%；

3 公里内覆盖 20 个高端社区（如万达华府、星海国宝），高净值客群 “30 分钟通勤圈” 覆盖度 90%；

周边 500 米内有 10 条公交线路，公交日均接驳客流 5000 人次。

数据 / 案例支撑

对比大连万象城：距地铁 2 号线友好广场站需步行 12 分钟，公交接驳客流仅 3000 人次/天，高净值客群通勤圈覆盖度 75%。

竞争对标优势

交通便利性位列大连核心商圈高端商业项目 TOP1。

1.3优势维度：硬件与体验设施

具体内容

22.19 万㎡东北商业单体标杆，商业面积 18.5 万㎡，可承载 “重奢 + 体验 + 服务” 全业态；

2000㎡国际标准冰场（大连唯一），冰场会员超 5000 人（其中 80% 为家庭客群，年均消费超 3 万元）；

500 座百丽宫 IMAX 影城，2023 年票房 8000 万元，观影人群中 30% 会联动消费餐饮 / 零售。

数据 / 案例支撑

大连柏威年无专属体验设施，万象城冰场面积仅 1200㎡（非国际标准），影城票房 6500 万元/年。

竞争对标优势

独有设施带来的 “体验引流” 效应，使家庭客群占比达 35%，高于万象城（25%）、柏威年（30%）。

2. 劣势（W）：制约资产增值的关键短板

2.1劣势维度：动线与空间效率

具体内容

3F 西北区（面积 1200㎡）仅 1 部扶梯可达，且远离核心动线，2023 年坪效 3.2 元/㎡/天，仅为 1F 核心区（7.8 元）的 41%；

B1 层地铁通道仅连接餐饮区，未与零售区形成联动，B1 零售区日均客流 2000 人次，较餐饮区（5000 人次）低 60%；

4F 边角区域（面积 800㎡）因无明显导视，出租率仅 85%（项目平均 92%）。

数据 / 案例支撑

2023 年非核心区域（3F 西北区、B1 零售区、4F 边角区）合计贡献租金 1200 万元，若动线优化后坪效提升至核心区 70%，年租金可新增 800 万元。

对运营的影响

空间资源浪费导致资产坪效较上海恒隆低 40%，制约整体估值提升。

2.2劣势维度：体验业态结构

具体内容

体验业态占比 28%（含冰场、影城），其中 “非标配体验”（如高端医美、文化展览）仅占 5%，低于上海恒隆（20%）、成都 IFS（18%）；

体验业态同质化严重：餐饮以常规中餐/西餐为主（占比 80%），儿童业态以游乐为主（占比 90%），缺乏独家 IP 合作；

客群平均停留时间 2.5 小时，较成都 IFS（4 小时）、上海恒隆（3.8 小时）差距显著。

数据 / 案例支撑

2023 年因体验业态不足，导致 “二次消费”（餐饮 + 服务）占比仅 30%，行业高端项目平均 45%；家庭客群单次消费金额 2000 元，低于万象城（2800 元）。

对运营的影响

体验粘性不足，导致客群复购率 35%（高净值客群），低于行业平均 50%。

2.3劣势维度：数字化运营

具体内容

会员系统仅记录 “消费金额 + 积分”，无客群标签（如 “高净值 + 亲子”“年轻 + 潮奢”），2023 年 “双 11” 促销活动会员参与率仅 20%，上海恒隆达 45%；

缺乏实时数据监测：无法动态跟踪各楼层客流、品牌销售额变化，导致 2023 年 2F 某轻奢品牌连续 3 个月坪效低于均值，未及时调整；

线上线下联动弱：会员 APP 仅支持停车缴费/积分查询，无 “线上预约体验、线下核销” 功能，线上引流占比仅 5%。

数据 / 案例支撑

高净值会员（年消费≥50 万元）复购率 35%，较上海恒隆（60%）、北京 SKP（55%）低 40%-50%；数字化投入占运营成本比例仅 3%，行业高端项目平均 8%。

对运营的影响

会员价值未释放，导致高端客群流失率 15%/年，部分转向万象城。

3. 机会（O）：可落地的增长红利

3.1机会维度：政策红利

具体内容

大连《商业高质量发展三年行动计划（2023-2025）》：引入"全国首店"奖励50万元/家，"东北首店"奖励20万元/家；

西岗区"核心商圈扶持政策"：高端商业项目数字化改造补贴30%（最高500万元），品牌年纳税超100万元给予3年税收返还（前2年50%，第3年30%）；

大连"消费回流促进计划"：对高端品牌举办独家活动，给予活动费用20%补贴。

政策/数据支撑

2023年大连万象城通过首店政策引入爱马仕限时店，获补贴20万元；沈阳K11数字化改造获补贴450万元。

可落地方向

2024年计划引入东北首店15家，预计获政策补贴300万元；

启动会员系统数字化升级，申请补贴150万元。

3.2机会维度：消费回流

具体内容

2023年大连千万资产高净值人群达5.2万人（胡润数据），较2020年增长18%，其中80%表示"优先本地高端消费"（2020年55%）；

本地高端消费缺口：大连高净值人群年均高端消费额约80亿元，现有高端商业仅能满足60%，剩余40%流向北京、上海。

政策/数据支撑

2023年LV大连恒隆店销售额1.2亿元，较2020年增长60%；大连万象城爱马仕限时店3个月销售额5000万元。

可落地方向

引入万象城未覆盖的重奢副线（如Gucci Beauty）；

推出"高端消费专属补贴"（联动政府政策）。

3.3机会维度：地铁商业延伸

具体内容

大连地铁2号线日均客流量25万人次，大同街站为核心换乘站之一，现有通道商业仅800㎡，开发率不足30%；

地铁沿线商业空白：2号线从机场到海之韵站，仅恒隆、万象城有地铁接驳商业，中间站点（如人民广场站、中山广场站）无高端商业配套。

政策/数据支撑

上海地铁11号线徐家汇站"地铁商业延伸区"面积5000㎡，坪效6.5元/㎡/天，较常规地铁商业高40%。

可落地方向

拓展大同街通道商业至2000㎡，引入轻食、快闪店、便民服务；

联动地铁公司，推出"地铁+商场"联名会员卡（凭地铁消费积分兑换商场优惠）

4. 威胁（T）：需规避的风险挑战

4.1威胁维度：竞品冲击

具体内容

大连万象城2024年计划引入香奈儿精品店，进一步完善重奢矩阵，预计将分流恒隆15%高净值客群；

柏威年2023年引入Gentle Monster后，年轻客群占比从50%升至60%，部分分流恒隆年轻客群。

数据/案例支撑

2023年万象城重奢品牌销售额3.5亿元，较恒隆（2.8亿元）高25%；柏威年年轻客群日均客流1.2万人次，恒隆为8000人次。

风险应对重点

提前引入万象城未覆盖的重奢首店（如Jacquemus）；

打造"高端潮奢"场景，差异化竞争柏威年。

4.2威胁维度：线上冲击

具体内容

2023年大连线上高端消费额（含跨境电商）达25亿元，较2020年增长40%，其中奢侈品线上消费占比35%；

线下零售到店转化率下降：2023年恒隆零售业态到店转化率15%，较2020年（22%）低32%。

数据/案例支撑

天猫奢品2023年"双11"大连地区销售额1.8亿元，较2020年增长60%；恒隆2F某女装品牌2023年线上销售额占比40%，线下仅30%。

风险应对重点

推出"线下体验+线上定制"模式（如LV线下试包、线上定制刻字）；

强化线下独家体验（如设计师面对面、限量款首发）。

4.3威胁维度：区域竞争

具体内容

沈阳万象城2023年重奢销售额5.8亿元，较大连恒隆高107%，吸引大连20%高净值客群跨城消费；

青岛海信广场2024年计划引入爱马仕、LV双店，目标分流东北亚区域高端消费。

数据/案例支撑

2023年大连高净值客群跨城高端消费额15亿元，其中60%流向沈阳、青岛；沈阳万象城会员中大连客群占比12%。

风险应对重点

打造"大连专属独家活动"（如非遗+重奢联名展）；

联动本地高端酒店（如大连城堡豪华精选酒店）推出"高端消费套餐"。

5. SWOT-TOWS 战略矩阵：从分析到落地的策略转化

5.1战略方向：优势-机会（SO）：放大红利

具体策略

依托恒隆+云阿云品牌资源，联合政府首店政策，2024年引入东北首店15家（含3家重奢副线）；

利用地铁交通优势，拓展2000㎡"地铁商业延伸区"，引入星巴克快取店、潮牌快闪店；

借助冰场独有设施，联动重奢品牌举办"冰上主题秀"（如LV冰上新品发布会）。

责任方

云阿云（招商+资源）、恒隆（运营+落地）

预期效果（1年内）

首店带动客流提升20%，获政策补贴300万元；

地铁延伸区坪效达6.5元/㎡/天，年增租金800万元；

主题秀带动重奢销售额提升30%。

5.2战略方向：劣势-机会（WO）：补齐短板

具体策略

申请政府数字化补贴，投入500万元升级会员系统（新增客群标签、实时数据监测功能）；

利用消费回流机会，引入高端医美（如泰康拜博口腔高端门诊）、文化书店（如诚品生活快闪店），提升体验业态占比至35%；

借助地铁延伸区开发，优化B1层动线（新增2部扶梯连接零售区与餐饮区）。

责任方

恒隆（技术+运营）、云阿云（品牌对接）

预期效果（1年内）

会员复购率提升至45%，数字化投入成本降低30%；

体验业态带动客群停留时间升至3小时；

B1零售区客流提升50%，坪效从4.2元升至5.5元。

5.3战略方向：优势-威胁（ST）：规避风险

具体策略

依托恒隆重奢运营经验，提前引入Jacquemus东北首店，差异化竞争万象城香奈儿；

利用云阿云算法能力，搭建"线上线下联动模型"，为高净值客群提供"线下试穿+线上定制"服务；

联合大连本地非遗传承人，打造"重奢+非遗"独家展（如BVLGARI贝雕主题展），留住本地高净值客群。

责任方

云阿云（算法+资源）、恒隆（活动+运营）

预期效果（1年内）

首店分流万象城10%年轻高净值客群；

线上线下联动带动零售转化率提升至20%；

独家展吸引本地高净值客群90%留存率，跨城消费下降10%。

5.4战略方向：劣势-威胁（WT）：化解危机

具体策略

针对动线劣势，投入800万元改造3F西北区（新增1部扶梯+网红打卡装置），提升坪效至5元/㎡/天；

应对线上冲击，推出"线下独家限量款"（如AMI大连恒隆独家配色卫衣），带动线下到店转化率提升至18%；

针对区域竞争，联动大连城堡酒店推出"2天1晚高端消费套餐"（含酒店住宿+商场购物券）。

责任方

恒隆（改造+运营）、云阿云（品牌联名）

预期效果（1年内）

3F西北区租金年增500万元；

独家限量款带动线下销售额提升40%；

套餐吸引本地高净值客群复购率提升15%，跨城消费下降8%。

（二）项目现状核心问题：根源剖析与解决方案方向

1. 资产效率问题：非核心区域激活不足

问题根源：

动线设计缺陷：

非核心区域（3F 西北区、B1 零售区、4F 边角区）缺乏 “主动线接驳 + 视觉引导”，如 3F 西北区仅 1 部扶梯可达，且无明显导视牌，客流自然导入率仅 20%；

业态匹配错位：

4F 边角区原规划为传统零售，但周边以餐饮、影城为主，客群消费需求与业态不匹配，坪效仅 3.5 元 /㎡/ 天（核心区 7.8 元）；

改造投入犹豫：

担心大规模改造影响现有商户经营，2023 年计划的 3F 改造因商户反对推迟，导致资产效率持续偏低。

数据佐证：

2023 年项目核心区域（1F、2F）坪效 7.8 元 /㎡/ 天，非核心区域（3F、B1、4F）平均仅 4.7 元，差距达 40%；非核心区域总面积 5.2 万㎡，若坪效提升至核心区 60%（4.7 元→4.7 元），年租金可新增 2800 万元（5.2 万㎡×（4.7-3.5）元 ×365 天）。

解决方案方向：

轻改造优先，降低经营影响：

对 3F 西北区、B1 零售区投入 800 万元实施 “微更新”——3F 增设 “玻璃栈道 + 灯光艺术装置”（成本 200 万元），将该区域打造为 “网红打卡点”，同时新增 1 部扶梯连接 2F 核心零售区（成本 300 万元），预计客流导入率从 20% 提升至 50%；B1 零售区优化动线标识，采用 “地面发光指引 + 天花板品牌 LOGO 投影”（成本 150 万元），引导地铁通道餐饮客流向零售区流动，同步在通道与零售区衔接处设置 “快闪店点位”（面积 100㎡），引入潮牌周边、轻食伴手礼等业态（成本 150 万元）。改造期间采取 “分区域围挡 + 临时促销” 策略，如 3F 改造区域周边商户推出 “打卡满减券”，减少商户营收损失（预计损失控制在 5% 以内）。

业态错位匹配，提升坪效：

4F 边角区（800㎡）放弃传统零售规划，转型为 “体验 + 服务” 集群 —— 引入 “高端亲子工坊”（400㎡，提供陶艺、烘焙 DIY 服务，目标客群为冰场会员家庭）与 “轻奢护理中心”（400㎡，提供皮具护理、珠宝清洗服务，联动 1F 重奢品牌），参考沈阳 K11“亲子 + 服务” 业态坪效（5.2 元 /㎡/ 天），预计该区域坪效从 3.5 元提升至 4.8 元，年增租金 40 万元（800㎡×（4.8-3.5）元 ×365 天）。

建立 “坪效预警 - 快速调整” 机制：

依托北京云阿云算法能力，搭建 “区域坪效监测系统”，实时跟踪各楼层、各铺位销售额与客流数据，对连续 2 个月坪效低于区域均值 80% 的商户，启动 “业态调整预案”—— 如 2F 某轻奢品牌若持续低效，优先替换为 “设计师潮牌快闪店”（云阿云储备 20 + 备选品牌），确保空间资源不闲置。

2. 运营体验问题：同质化严重，客群粘性不足

问题根源：

体验业态 “标配化”，缺乏独家性：

现有体验业态以 “冰场、影城、常规餐饮” 为主，无 “城市独家” 或 “品牌定制” 场景 —— 如儿童业态中，90% 为普通游乐设施，未引入 “IP 主题亲子空间”（如迪士尼、汪汪队联名工坊）；餐饮业态中，80% 为连锁中餐 / 西餐（如西贝、必胜客），缺乏 “大连本土高端特色餐饮” 或 “米其林推荐品牌”。

体验与零售联动弱，未形成消费闭环：

冰场、影城与零售品牌无联动活动，如冰场会员消费后无零售品牌折扣券，影城观影人群未被引导至 4F 餐饮区；文化体验活动（如艺术展）多为 “短期快闪”，未与商户形成长期绑定（2023 年举办的 5 场艺术展，仅 1 场联动周边商户推出 “观展消费券”）。

客群需求调研缺失，业态调整盲目：

未系统收集客群体验偏好，2023 年体验业态调整前，仅通过 “商户反馈” 而非 “客群问卷” 决策，导致新增的 “儿童电玩区” 因定位与高净值家庭需求不符（客群更偏好 “素质类体验”），开业 3 个月坪效仅 2.8 元 /㎡/ 天，低于预期 40%。

数据佐证：

2023 年项目 “体验业态带动零售消费” 占比仅 12%，即 100 元体验消费仅带动 12 元零售消费，成都 IFS 该比例达 35%；

家庭客群中，因 “体验业态” 复购的比例仅 25%，较万象城（40%）低 37.5%；

大连本地高端特色餐饮（如 “海味当家” 高端店、“品海楼” 私厨）入驻商业项目的比例达 60%，但恒隆仅引入 2 家，占餐饮业态比例不足 5%。

解决方案方向：

打造 “城市独家体验 IP”：

与大连本地非遗传承人合作，在 1F 中庭打造 “贝雕艺术常设展”（面积 300㎡，成本 500 万元），设置 “非遗手作工坊”（每周六开放），联动 BVLGARI 推出 “贝雕元素珠宝定制服务”，形成 “文化体验 + 重奢消费” 联动；

冰场引入 “国际冰舞演出 IP”（如俄罗斯圣彼得堡冰舞团），每年举办 2 场 “冰上主题秀”（成本 300 万元 / 场），秀场门票与 1F 重奢品牌消费绑定（消费满 2 万元赠门票 1 张），预计每场带动重奢销售额提升 20%；

引入 “大连本土高端餐饮首店”（如 “新海味” 私厨大连恒隆店），占餐饮业态新增比例 30%，参考该品牌其他门店客单价（800 元 / 人），预计可提升餐饮区整体客单价 25%（从现有 400 元升至 500 元）。

构建 “体验 - 零售” 消费闭环：

推出 “体验消费积分兑换零售权益” 机制 —— 冰场会员每消费 100 元获 10 积分，可兑换 LV、宝格丽等品牌 “100 元无门槛券”；影城观影后扫码可获 4F 餐饮 “满 200 减 50 券”，同时餐饮消费满 300 元可获 “冰场体验券 1 张”。通过北京云阿云会员系统实现 “积分跨业态通用”，预计该机制可使 “体验带动零售消费” 占比从 12% 提升至 25%。

建立 “客群体验需求数据库”：

每季度通过 “会员 APP 问卷 + 线下访谈” 收集需求（样本量不少于 2000 份），2024 年 Q1 重点调研 “高净值客群体验偏好”，计划新增 “高端商务沙龙空间”（3F，面积 500㎡，提供私人会议、品牌发布服务），目标客群为周边企业高管（3 公里内有 20 + 高端写字楼），参考上海恒隆商务空间坪效（6.8 元 /㎡/ 天），预计年增租金 120 万元。

3. 品牌结构问题：轻奢与本土品牌缺失，差异化不足

问题根源：

品牌招商 “重顶奢轻轻奢”，中间梯队断层：

现有品牌矩阵中，顶奢品牌（LV、BVLGARI 等）占比 15%，大众零售品牌占比 60%，轻奢及设计师品牌仅占 25%，且多为 “常见款”（如 Coach、MK），缺乏 “小众设计师品牌”（如 Acne Studios、AMI）；招商资源集中于恒隆自有品牌库，未充分利用北京云阿云的全球设计师资源（2023 年云阿云推荐的 10 家设计师品牌仅落地 2 家）。

本土品牌融入不足，缺乏 “城市记忆点”：

项目内大连本土品牌占比仅 5%（如 “棒棰岛” 食品专柜），且多为 “快消类”，未引入 “本土高端服务品牌”（如大连 “艺新摄影” 高端儿童摄影）或 “本土文化 IP 联名品牌”（如大连博物馆文创周边），导致项目与城市文化联结弱，本地客群情感认同度低。

品牌焕新周期长，应对市场变化滞后：

现有品牌平均合约期 5 年，焕新周期长达 2-3 年，2023 年大连年轻客群对 “潮奢品牌” 需求增长 30%，但项目仅新增 1 家潮牌（We11done 快闪店），错失市场机会；同时，对低效品牌（如 2F 某女装品牌，坪效仅 2.5 元 /㎡/ 天）的替换流程需 6 个月，导致空间资源浪费。

数据佐证：

2023 年大连轻奢及设计师品牌消费额达 18 亿元，较 2020 年增长 45%，但恒隆该品类销售额仅 3.2 亿元，占比不足 18%；

沈阳万象城轻奢及设计师品牌占比 35%，年轻客群（25-35 岁）消费占比达 40%，较恒隆（25%）高 15 个百分点；

大连本地高端品牌（年营收超 5000 万元）中，有 70% 表示 “愿意入驻恒隆”，但项目仅对接 10%，合作转化率低。

解决方案方向：

构建 “顶奢 + 轻奢 + 设计师” 三级品牌矩阵：

短期（6 个月内）：依托北京云阿云资源，引入 5 家 “东北首店设计师品牌”（如 Jacquemus、Maison Margiela），布局 2F 核心区域，参考 Acne Studios 首店坪效（6.5 元 /㎡/ 天），预计新增销售额 8000 万元 / 年；

中期（12 个月内）：优化轻奢品牌结构，淘汰 2 家低效大众轻奢品牌（坪效＜3 元 /㎡/ 天），引入 3 家 “轻奢潮牌”（如 Alexander Wang、Off-White），与柏威年形成差异化（柏威年潮牌以 “街头风” 为主，恒隆聚焦 “高端潮奢”）；

建立 “品牌资源池”：由云阿云负责维护 200 + 全球设计师品牌资源，每月更新品牌拓展计划，确保招商响应速度（从品牌对接至签约不超过 3 个月）。

打造 “大连本土品牌专区”，强化文化认同：

在 B1 层规划 “大连印象” 专区（面积 1000㎡），引入 3 类本土品牌 ——①本土高端餐饮（如 “小九州” 海鲜私厨首店，面积 400㎡）；②本土文化 IP 联名店（如大连博物馆 “贝雕文创 + 咖啡” 复合店，面积 300㎡）；③本土高端服务品牌（如 “艺新摄影” 儿童高端摄影体验店，面积 300㎡）。专区采用 “大连老建筑元素” 装修（如星海广场、中山广场建筑剪影），同步举办 “本土品牌文化节”（每季度 1 次），预计该专区日均客流提升至 3000 人次，坪效达 5 元 /㎡/ 天（高于 B1 平均水平 15%）。

优化品牌合约与焕新机制：

新签约品牌采用 “3+2” 合约模式（3 年基础期 + 2 年续约选择权），并加入 “坪效考核条款”（连续 2 个季度坪效低于区域均值 70%，可提前解约）；对低效品牌启动 “快速替换流程”，将替换周期从 6 个月压缩至 3 个月（提前储备 2-3 家备选品牌），2024 年计划替换 3 家低效品牌，预计释放面积 1500㎡，引入高坪效品牌后年增租金 200 万元。

数据来源：北京云阿云智库・商业地产项目数据库