商业地产案例分享-大连恒隆广场项目（四）

原创 李桂松 李富松 段小丽 云阿云智库•商业地产项目组

导读：本报告基于大连“高端化回流、体验化升级”市场趋势，聚焦22万㎡大连恒隆广场资产坪效提升20%的核心目标。通过数据支撑决策、场景创造差异、服务提升溢价三大路径，系统性提出从空间激活、业态焕新到资产增值的落地策略，助力项目突破同质化瓶颈，实现从城市地标到东北资产标杆的跨越。全文共78400字，由北京云阿云智库•商业地产项目组原创供稿。

作者：李桂松 |北京云阿云智库平台理事长

作者：李富松 | 北京云阿云城市运营管理有限公司副总裁

作者：段小丽 | 北京云阿云智库平台公共关系总裁13811016198

大连恒隆广场资产优化与运营升级专项报告

目录

报告引言

一、市场分析及项目概述

二、本体 SWOT 及项目现状深度剖析

三、竞品分析及应对策略

四、核心挑战及破局路径

五、定位升级与客群策略

六、招商创新及政策汇总

七、空间优化及场景创新

八、业态规划及品牌焕新

九、运营管理专项提升

十、资产优化与增值策略

十一、项目建议及行业启示

七、空间优化及场景创新

（一）空间优化：以 “动线提效 + 功能补位” 激活资产价值

1. 公共区域动线优化：从 “客流死角” 到 “流量节点” 的转化

核心动线升级：精准解决客流失衡问题

针对 “3F 西北区、5F 边角区” 客流死角（2023 年客流监测显示，该区域日均客流仅为核心区域的 30%），采用 “硬件改造 + 视觉引导 + 业态联动” 三维方案：

① 硬件改造细节：

3F 西北区：投入 200 万元将原单向扶梯（仅通 4F）改造为 “双向直达扶梯”，可直达 1F 重奢区（核心客流来源），同时拓宽通道至 4 米（原 2.5 米），消除 “拥挤感”；在扶梯入口处设置 “弧形艺术吊顶”（融入 LV、BVLGARI 品牌元素），强化视觉引导；

5F 边角区：投入 150 万元增设 “空中连廊”（连接 5F 边角区与冰场核心区），连廊两侧采用玻璃幕墙 + LED 灯带设计，夜间点亮形成 “星光连廊”，同时在连廊中途设置 “网红打卡窗”（可俯瞰 1F 中庭），吸引客群停留。

② 视觉引导策略：

在死角区域入口处设置 “动态视觉装置”——3F 西北区入口摆放 3 米高 “贝雕艺术雕塑”（大连非遗元素，可扫码了解文化故事），5F 边角区入口安装 “互动 LED 屏”（显示冰场活动、影城排片信息），2023 年试点显示，此类装置可使死角区域客流提升 45%。

③ 业态联动引流：

在改造后的动线节点引入 “快闪店 + 轻食” 组合（如 3F 西北区引入 We11done 潮牌快闪、5F 边角区引入喜茶轻食店），通过 “业态吸引力” 延长客群停留时间，预计改造后 3F 西北区坪效从 3.2 元 /㎡/ 天提升至 5.5 元，5F 边角区从 2.8 元提升至 4.2 元。

地铁通道商业开发：打造 “客流转化第一站”

依托地铁 2 号线大同街通道（日均客流 8000 人次，2023 年数据），投入 500 万元开发 800㎡“轻量级商业模块”，采用 “灵活可拆卸” 设计（便于后期调整业态），具体规划如下：

2. 楼层功能分区优化：按 “客群需求” 重构空间价值

各楼层优化细节与收益测算：

案例参考：成都 IFS 1F 重奢区通过 “品牌扩容 + 服务升级”，2023 年销售额提升 38%，高净值客群复购率提升 20%；恒隆 1F 改造可参考其 “服务中心 + 品牌集群” 模式，强化奢华体验。

3. 功能配套补位：填补高端服务空白，提升客群粘性

高端服务配套：打造 “一站式高端生活服务链”

在 4F 规划 1000㎡“高端生活服务集群”（投入 200 万元），针对高净值客群 “品质生活需求” 引入以下业态：

停车体验优化：从 “基础功能” 到 “高端服务”

投入 300 万元升级 “智慧停车场”（总面积 1.2 万㎡，500 个车位），具体措施如下：

① 数字化升级：引入 “车牌识别 + APP 预约” 系统，会员可通过恒隆 APP 提前 30 分钟预约车位（系统自动保留），入场时车牌识别直接放行（无需取卡）；停车场内安装 “反向寻车屏”（10 台），输入车牌即可显示车辆位置及导航路线，寻车时间从 10 分钟缩短至 3 分钟；

② VIP 专属服务：在电梯口附近划定 50 个 “VIP 专属车位”，黑金卡会员可免费使用（不限时长），普通会员消费满 5000 元可获 “免费停车 2 小时”；同时为 VIP 会员提供 “代泊车服务”（专人负责停车、取车），预约后 10 分钟内取车；

③ 增值服务：在停车场入口处设置 “洗车点”（与高端洗车品牌 “途虎养车” 合作），会员洗车享 8 折优惠；设置 “充电桩专区”（20 个快充桩），满足新能源车主需求。

数据目标：智慧停车场升级后，会员停车满意度从 65% 提升至 90%，VIP 会员复购率提升 15%，停车场周转率从 2 次 / 天提升至 3 次 / 天。

（二）场景创新：打造 “科技 + 文化 + 季节” 三维场景 IP

1. 科技赋能场景：以 “沉浸式互动” 提升体验感

AR 智慧导航：解决 “找店难” 痛点

投入 150 万元与北京云阿云合作开发 “AR 导航系统”，具体功能如下：

① 实时导航：用户打开恒隆 APP，扫描商场内任意区域即可触发 AR 导航，虚拟箭头（可选择 “LV 品牌形象”“Bearbrick 潮玩形象” 等皮肤）实时指引至目标店铺，导航精度误差≤1 米，找店时间从 15 分钟缩短至 5 分钟；

② 品牌互动：在 1F 重奢区、2F 潮牌区设置 “AR 互动屏”（10 台），用户扫描屏幕即可参与互动 —— 如 LV AR 试包（虚拟试戴不同款式手袋，可分享至社交平台）、Dior AR 试妆（虚拟试用口红、眼影，生成 “试妆报告” 推荐线下体验）、We11done AR 穿搭（上传照片即可生成潮牌穿搭效果）；

③ 积分激励：用户使用 AR 导航完成 3 次店铺打卡，可获 100 会员积分；参与 AR 互动并分享社交平台，可获 “50 元零售券”（满 200 元可用）。

案例参考：上海 TX 淮海引入 AR 导航后，客群找店效率提升 60%，年轻客群社交分享量提升 80%；恒隆 AR 导航预计可使年轻客群日均社交分享量达 5000 次，带动店铺客流量提升 20%。

数字艺术展：打造 “文化 + 科技” 打卡地

投入 200 万元 / 年与国内数字艺术平台 “数英网” 合作，在 1F 中庭（500㎡）每季度举办 “沉浸式数字艺术展”，具体规划如下：

2. 文化融合场景：强化 “城市情感联结”

本土文化赋能：让非遗 “活” 在商业中

投入 100 万元 / 年与大连非遗保护中心合作，开展 “非遗 + 商业” 融合活动：

① 非遗快闪店：在 2F、B1 层每月开设 1 家 “非遗快闪店”（面积 50-100㎡），如贝雕快闪店（售卖贝雕首饰、摆件，价格 200-5000 元）、复州皮影快闪店（售卖皮影手办、提供皮影表演体验）、大连核雕快闪店（定制核雕饰品，如姓名、生肖）；

② 非遗体验活动：每周六在 3F 亲子工坊举办 “非遗手作课堂”（如贝雕制作、剪纸、核雕），成人课程 198 元 / 次，亲子课程 298 元 / 组（1 大 1 小），黑金卡会员免费参与；

③ 公共区域文化展示：在 1F-5F 电梯间、走廊悬挂大连城市历史照片（与大连档案馆合作），标注 “老大连体育场（1925 年）”“中山路旧貌（1950 年）” 等信息，同时设置 “扫码听故事” 功能（邀请大连本地播音员录制历史讲解）。

数据支撑：2023 年大连非遗主题活动参与人次超 10 万，消费者对 “非遗 + 商业” 模式接受度达 82%（大连市文旅局调研）。恒隆通过上述措施，预计 2024 年非遗快闪店月均销售额达 30 万元（年销售额 360 万元），非遗手作课堂月均参与人数 200 组（年 2400 组），本地客群对项目 “文化属性” 的认知度从 35% 提升至 65%。

高端文化活动：打造高净值客群 “社交名片”

每月投入 20 万元举办 “恒隆文化沙龙”，选址 3F 商务沙龙空间（可容纳 80 人），采用 “预约制”（仅对黑金卡会员、高端品牌 VIP 开放），具体规划如下：

3. 季节主题场景：打造 “四季不同” 的体验记忆点

冬季场景：“冰雪奇缘主题季”（每年 12 月 - 次年 2 月）

以 5F 冠军冰场为核心，投入 300 万元打造冬季专属场景，形成 “体验 + 消费 + 社交” 的完整闭环：

① 冰场主题改造：冰场周边装饰冰雪元素（如冰雕城堡、雪花灯带），冰面绘制 “冰雪奇缘” 动画图案（每 2 周更新 1 次）；引入 “冰上芭蕾表演”（每周六、日各 2 场，邀请大连芭蕾舞团演出），观众可免费观看，黑金卡会员可获 “VIP 观演席位”；

② 冬季快闪集群：在 1F 中庭、5F 冰场周边引入 “冰雪主题快闪店”—— 如 “冰雪奇缘” 周边快闪（售卖艾莎公主玩偶、冰雪主题服饰）、高端羽绒服快闪（如 Moncler 东北首店快闪）、冬季热饮快闪（如热红酒、姜饼拿铁）；

③ 冬季限定消费：联合重奢品牌推出 “冬季高端礼盒”（如 LV 冬季围巾 + 手套礼盒、BVLGARI 冬季珠宝限定款），购买礼盒可获 “冰上芭蕾 VIP 门票 + 冰场私教体验课 1 节”；餐饮区推出 “冬季暖锅套餐”（如 4F 高端日料店寿喜烧套餐、中式火锅私宴），客单价 800-2000 元。

数据目标：冬季主题季期间，冰场客流提升 40%（从日均 500 人次升至 700 人次），重奢冬季礼盒销售额达 800 万元，餐饮区冬季套餐销售额占比提升至 35%。

夏季场景：“夏夜星空主题季”（每年 6 月 - 8 月）

激活 5F 露台星空区（500㎡），投入 200 万元打造夏季社交场景，吸引年轻客群与家庭客群：

① 露台场景改造：露台铺设 “星空地毯”（夜间发光），安装 “星空投影灯”（可模拟银河、星座），摆放 20 套高端露营桌椅（Snow Peak 品牌合作），划分 “餐饮区”“观影区”“互动区”；

② 夏季主题活动：

每周五、六举办 “星空音乐会”（邀请本地民谣乐队、爵士乐队演出），观众可点歌（50 元 / 首），消费满 300 元可获 “免费饮品 1 杯”；

每周日举办 “露天电影夜”（播放经典电影、亲子动画），家庭客群可自带野餐垫（也可租赁高端野餐套装，200 元 / 套），儿童可参与 “星空绘画” 活动；

③ 夏季限定消费：引入高端露营品牌快闪（如 Snow Peak 快闪店，售卖露营装备，客单价 5000-20000 元）；餐饮区推出 “夏季限定餐饮”（如高端烧烤套餐、精酿啤酒品鉴、水果茶塔），露台餐饮客单价 300-800 元。

数据目标：夏季主题季期间，露台星空区日均营收 2.5 万元（较非主题季提升 200%），年轻客群周末客流提升 50%，露营装备快闪店月均销售额达 50 万元。

（三）空间与场景协同机制：让优化空间承接场景流量

1. 动线与场景联动：引导客流高效流转

场景引流动线设计：在各楼层设置 “场景指引系统”—— 如 1F 中庭数字艺术展入口处设置 “动态箭头地贴”，引导观展客流流向 1F 重奢区；5F 露台星空区入口处设置 “星空灯带指引”，串联冰场、影城与露台场景，预计场景联动可使跨楼层客流提升 35%。

业态互补承接：在场景周边布局适配业态 —— 如数字艺术展旁引入 “艺术衍生品快闪店”（承接观展客群消费），非遗快闪店旁设置 “非遗体验预约点”（引导客群参与 3F 亲子工坊活动），预计场景周边业态销售额较其他区域高 40%。

2. 会员数据协同：精准匹配场景与客群

场景偏好标签：通过北京云阿云会员系统，为会员添加 “场景偏好标签”（如 “喜欢数字艺术展”“参与过非遗课堂”“夏季露台常客”），根据标签推送场景活动 —— 如为 “喜欢数字艺术展” 的会员推送重奢品牌数字展邀请，为 “夏季露台常客” 推送星空音乐会预告。

消费行为联动：会员参与场景活动后，系统自动推送关联消费优惠 —— 如参观数字艺术展后，推送 1F 重奢区 “满 1 万减 1000 元” 券；参与露台星空音乐会后，推送 4F 餐饮区 “满 500 减 100 元” 券，预计该联动可使场景带动消费占比从 25% 提升至 40%。

（四）效果评估与风险应对

1. 空间优化与场景创新效果评估（1 年内）

2. 核心风险与应对预案

（五）空间优化及场景创新总结

大连恒隆广场的空间优化核心是 “以动线提效激活死角、以功能补位填补空白”，通过地铁通道开发、楼层功能重构、高端配套补充，最大化提升空间资产价值；场景创新则聚焦 “科技 + 文化 + 季节” 三维 IP，以沉浸式互动、城市文化联结、四季主题场景，打造差异化体验记忆点。

两者通过 “动线联动、数据协同” 形成闭环 —— 优化后的空间为场景提供承载，场景活动为空间带来客流与消费，最终实现 “整体坪效提升 31.9%、客群停留时间延长 40%、会员复购率提升 42.9%” 的目标，为项目 “城市高端生活枢纽” 定位落地提供坚实的空间与体验支撑，同时强化大连恒隆在东北高端商业市场的 “场景标杆” 地位。

八、业态优化与品牌焕新

（一）战略定位：从 “高端购物场所” 到 “城市高端生活枢纽”

大连恒隆广场以 “数据驱动的精细化运营” 为核心，围绕 “高端时尚生活目的地” 定位，实现从传统零售主导的商业体向 “零售 - 体验 - 服务” 三维融合的沉浸式生活方式中心转型。2022 年关键数据印证战略有效性：租赁收入同比增长 40%，租户销售额突破 20 亿元（同比增长 67%）；2023 年基准数据显示，整体坪效 4.7 元 /㎡/ 天，年轻客群占比 25%，为后续优化提供清晰起点。

核心战略方向：通过 “高端坚守与多元兼容” 平衡策略，构建 “重奢引领、轻奢补位、体验赋能、服务增值” 的商业生态，形成与大连万象城（重奢服饰为主）、柏威年（大众潮牌为主）的差异化竞争，最终在 2025 年成为 “大连高端商业业态融合标杆” 与 “品牌高地”。

（二）业态优化：构建 “三维融合” 业态体系（1 年落地 + 长期迭代）

1.业态占比重构：以 “坪效 + 体验” 双维度动态调整

基于成都 IFS“零售：体验：服务 = 40:45:15” 的成功模型（2023 年坪效 9.8 元 /㎡/ 天），结合大连客群特征，对 10 万㎡总面积进行优化，具体调整如下：

1.1业态类型：高端零售

2023年现有占比（面积） 55%（5.5万㎡）

2024年优化后占比（面积） 40%（4万㎡）

核心调整动作

低效淘汰：清退2F、3F坪效＜3元/㎡/天的传统零售品牌（如某女装品牌，年销80万元），释放5000㎡；

核心聚焦：1F重奢区保留LV、BVLGARI，新增1-2个重奢副线（如Hermès Maison），面积从1万㎡扩至1.2万㎡；2F轻奢/设计师区引入We11done、AMI，面积从1.5万㎡扩至1.8万㎡；3F高端童装区保留Bonpoint，面积5000㎡；

非核心压缩：传统男装/女装从2.5万㎡缩减至5000㎡（仅留1-2个高坪效品牌）。

落位楼层

1F（重奢）、2F（轻奢/设计师）、3F（高端童装）

改造投入

800万元（含装修补贴、场地改造）

1年预期效果

整体坪效从5.2元升至7.5元/㎡/天；

重奢区销售额从2亿元升至3.5亿元；

低效面积利用率从60%升至95%。

1.2业态类型：品质体验

2023年现有占比（面积） 25%（2.5万㎡）

2024年优化后占比（面积）  40%（4万㎡）

核心调整动作

文化体验新增：3F设1500㎡"高端文化集群"，引入三联韬奋书店（800㎡）、大连艺术空间画廊（700㎡）；

亲子体验扩容：3F亲子成长中心从500㎡扩至3000㎡，新增金宝贝早教、Mini Mars亲子餐厅；

社交体验升级：4F高端餐饮区从8000㎡扩至1.2万㎡，引入赤坂亭、Wolfgang Puck；5F新增500㎡露台星空区+500㎡冰场配套，设露营体验、冰上主题餐饮；

生活体验补充：4F设1000㎡"高端生活服务集群"，引入高端医美（美琳达分店）、私人健身（超级猩猩）。

落位楼层

3F（文化/亲子）、4F（餐饮/生活服务）、5F（露台/冰场）

改造投入

1200万元（含业态引入、场景改造）

1年预期效果

客群平均停留时间从1.5小时升至3小时；

体验带动零售消费占比从12%升至28%；

亲子客群占比从15%升至35%。

1.3业态类型：配套服务

2023年现有占比（面积）  20%（2万㎡）

2024年优化后占比（面积）  20%（2万㎡）

核心调整动作

便民优化：B1地铁通道保留7-Eleven、Manner Coffee，新增200㎡高端干洗店（象王分店）、100㎡充电宝租赁区；

高端新增：1F设100㎡"奢华服务中心"（私人导购、礼品定制）；4F设200㎡奢侈品护理店（寺库分店）、300㎡私人银行服务点；

低效淘汰：清退B1坪效＜2元/㎡/天的便民摊位（如某饰品摊），释放200㎡用于快闪市集。

落位楼层

B1（便民）、1F（奢华服务）、4F（高端配套）

改造投入

300万元（含服务升级、摊位改造）

1年预期效果

客群满意度从70%升至90%；

高端配套收入从500万元升至1200万元；

便民服务客流转化率从25%升至40%。

数据对比分析：优化后 “零售：体验：服务 = 40:40:20”，较 2023 年更适配高端客群需求，预计 2024 年整体坪效从 4.7 元升至 6.5 元 /㎡/ 天，年销售额从 18 亿元升至 23.4 亿元（10 万㎡×6.5 元 ×365 天），2025 年进一步实现坪效 8 元 /㎡/ 天的目标。

2.业态融合创新：打破边界，打造 “消费 - 体验 - 服务” 闭环

2.1. “零售 + 体验” 融合：让零售场景更具吸引力

采用 “品牌定制化体验” 模式，联合核心零售品牌打造专属场景，典型案例如下：

合作品牌：LV（1F）

融合场景设计

设50㎡"LV艺术展专区"，展示1920年代行李箱、经典手袋复刻版，每月更新展品；

设30㎡"LV定制体验区"，为消费满5万元会员提供免费手袋烫金、luggage tag刻字服务。

运营策略

参观艺术展可获"LV新品预览邀请"；

定制服务后会员获"LV定制礼盒"（含品牌小样）。

1年预期效果

店铺客流提升30%；

满5万元高客单价消费占比从15%升至25%。

合作品牌：Bonpoint（3F）

融合场景设计

设20㎡"儿童游乐区"，配备进口积木、绘本，家长购物时可免费托管儿童1小时内；

设30㎡"亲子穿搭体验区"，为消费满3000元会员提供免费专业儿童造型师服务。

运营策略

托管期间家长获"店铺8折券"；

亲子穿搭体验后分享社交平台获"儿童配饰赠品"。

1年预期效果

店铺停留时间从30分钟升至60分钟；

会员复购率从35%升至50%。

合作品牌：We11done（2F）

融合场景设计

设"AR试衣镜"，可虚拟试穿当季新品并生成穿搭海报；

设20㎡"潮玩展示区"，展示Bearbrick、KAWS潮玩，消费满5000元获潮玩周边（贴纸、钥匙扣）。

运营策略

AR试衣分享社交平台获"100元店铺券"；

每月举办"潮玩品鉴会"，邀请收藏家分享。

1年预期效果

年轻客群占比从60%升至80%；

单店坪效从5元升至7.2元/㎡/天。

2.2. “体验 + 服务” 融合：让体验场景产生服务溢价

围绕 “高端生活需求”，在体验场景中嵌入配套服务，形成 “体验后服务转化” 路径：

2.3. “服务 + 零售” 融合：让服务场景带动零售消费

利用服务场景的 “客群信任度”，嵌入关联零售品类，实现 “服务后零售转化”：

（三）品牌焕新：分梯队打造 “差异化品牌矩阵”（2024-2025 年）

1.第一梯队：头部重奢品牌（标杆作用）—— 巩固高端定位

1.1. 核心动作

现有品牌升级：

LV：投入 200 万元升级为 “全球最新形象”（玻璃幕墙 + 金属线条设计），面积从 200㎡扩至 300㎡，2024 年 Q2 完成，预计年销从 5000 万元升至 8000 万元；

BVLGARI：2024 年 Q3 引入 “高级珠宝定制服务”（此前仅北京、上海有），意大利设计师每季度到店 1 次，预计定制服务年营收 1500 万元，带动整体销售提升 30%。

新品牌引入：

Hermès Maison（爱马仕家居线）：依托北京云阿云资源对接亚太区总部，提供 1F 核心位置（200㎡）、首年租金减免 30%，2024 年 Q4 开业，参考上海店首年坪效 8 元 /㎡/ 天，预计年销 584 万元；

Chanel Beauty Studio（香奈儿美容坊）：1F 150㎡，2024 年 Q3 开业，提供彩妆定制、皮肤护理，目标月服务 1000 人次（客单价 800 元），年营收 960 万元。

独家权益绑定：与 LV、BVLGARI 签订 “独家活动协议”，每年举办 2 场黑金卡会员专属预览会（如 LV 秋冬新品展），优先提供大连限定款商品（如 LV 大连限定手袋）。

1.2. 竞品优势

大连万象城重奢以 “服饰、珠宝” 为主，恒隆通过引入 “家居线、美容坊” 实现全品类覆盖，预计 2024 年 30% 重奢客群从万象城回流。

2.第二梯队：轻奢与设计师品牌（差异化核心）—— 吸引年轻客群

2.1. 核心动作

设计师首店引入：依托北京云阿云 100 + 设计师品牌资源，2024 年引入 10-15 家东北首店，典型品牌如下：

轻奢品牌优化：清退 2F 坪效＜3.5 元 /㎡/ 天的品牌（如某箱包品牌年销 300 万元），引入 Coach（升级为 “Top 100 门店”，新增定制服务，年销从 600 万元升至 1200 万元）、Kate Spade（每季度更新联名快闪，年轻客群占比从 50% 升至 75%）。

2.2. 差异化策略

针对柏威年 “大众潮牌” 定位，恒隆打造 2F “设计师潮牌主题街区”：

独家性：与 We11done、AMI 签订 2 年东北独家协议，禁止大连其他商业体引入；

场景化：统一工业风装修 + 艺术装置（Bearbrick 巨型摆件、墙面涂鸦），设潮拍打卡点，每月举办设计师线上沙龙，预计日均客流提升 50%，月社交分享量 3000 次。

3.第三梯队：本土特色与高端服务品牌（文化与服务溢价）—— 强化本地联结

3.1. 本土高端品牌引入

聚焦大连 “海鲜文化、非遗技艺”，引入 3-5 家本土品牌，打造特色场景：

数据支撑：2023 年大连本土高端餐饮复购率 65%（高于外来品牌 15 个百分点），预计本土品牌所在楼层本地客群占比从 40% 升至 60%。

3.2. 全国性高端服务品牌引入

围绕 “高端生活服务”，引入 4-6 家头部品牌，填补市场空白：

泰康拜博口腔（4F 200㎡）：引入 “儿童齿科 + 成人高端正畸” 服务，配备进口诊疗设备，提供 “私人牙医” 服务（年费 1.2 万元 / 人），预计月均服务 150 人次，年营收 200 万元；

超级猩猩私教工作室（4F 300㎡）：采用 “1 对 1 私教 + 小班课” 模式，引入 “运动康复”“产后修复” 等特色课程，客单价 500 元 / 节，预计月均授课 300 节，年营收 180 万元；

寺库奢侈品护理大连旗舰店（4F 200㎡）：提供 “高端皮具修复”“珠宝保养” 服务（如 LV 包深度修复 800 元 / 次，BVLGARI 珠宝清洗 500 元 / 次），开通 “上门取送” 服务，预计月均服务 200 单，年营收 150 万元。

3.3. 服务品牌联动策略

推动服务品牌与零售、体验业态深度联动，典型案例如下：

亲子服务联动：泰康拜博口腔与 3F 亲子成长中心合作，推出 “儿童口腔检查 + 早教体验” 套餐（999 元，含 2 次口腔检查 + 1 节早教课），预计带动亲子客群跨业态消费占比提升 15%；

重奢服务联动：寺库奢侈品护理与 1F 重奢区合作，为重奢消费满 5 万元会员提供 “免费护理 1 次”，预计提升重奢会员复购率 8%；

健身餐饮联动：超级猩猩与 4F 高端餐饮区（如赤坂亭）合作，推出 “健身后滋补套餐”（凭健身课小票享 8 折优惠），预计带动餐饮区午市客流提升 20%。

（四）各楼层布局规划与品牌落位策略

1.L1 层：国际重奢与高端美妆区（面积占比 25%）

1.1定位升华

打造 “东北高端奢侈品消费枢纽”，以国际一线重奢品牌为核心，搭配顶级美妆矩阵，树立大连乃至东北地区高端商业标杆形象，精准吸引东北三省高净值客群（个人资产超 1000 万元）及商务精英群体。

1.2主要业态

国际奢侈品（服饰、珠宝腕表）、高端美妆、奢华服务中心

1.3品牌组合

国际重奢品牌（6-8 家）：LV（全球最新形象店，300㎡）、Dior（250㎡）、Gucci（220㎡）、Bvlgari（珠宝腕表专区，180㎡）、FERRAGAMO（150㎡）、TUDOR（腕表店，120㎡），2024 年新增琥福珠宝（钻石定制+帝车星腕表） Hermès Maison（爱马仕家居线，200㎡，东北首店）、MAISON MARGIELA（150㎡）；

高端美妆品牌（9-11 家）：CHANEL BEAUTÉ（80㎡）、LA MER（60㎡）、GUERLAIN（50㎡）、DIOR BEAUTY（70㎡）、JO MALONE（50㎡）、TOM FORD BEAUTY（60㎡），2024 年新增 HELENA RUBINSTEIN（50㎡）、月魁星（60㎡月魁星、凤池夸高化美妆品牌），打造 “L1 美妆长廊”；

奢华服务配套（1-2 家）：100㎡“恒隆奢华服务中心”（提供私人导购、奢侈品礼品定制、高净值会员专属休息区）。

1.4租金水平

国际重奢品牌：保底租金 1200-1800 元 /㎡/ 月，扣点率 8-10%（头部品牌如 LV 采用 “保底 + 扣点取高” 模式，扣点率 8%）；

高端美妆品牌：保底租金 800-1200 元 /㎡/ 月，扣点率 12-15%；

奢华服务配套：保底租金 600-800 元 /㎡/ 月（因服务属性，不设置扣点）。

1.5焕新重点

2024 年 Q4 前完成 Hermès Maison、MAISON MARGIELA 签约落位，填补东北重奢家居品类空白；

对现有 LV 店铺进行 “全球最新形象” 升级（投入 200 万元），增设艺术展专区与定制体验区；

扩容美妆区至 800㎡，引入 2-3 个河南首店美妆品牌（如 CLÉ DE PEAU BEAUTÉ），打造 “东北高端美妆一站式采购地”。

1.6特色活动与政策支持

每季度举办 “国际重奢新品预览会”（如 LV 秋冬新品展、Bvlgari 高级珠宝展），仅对黑金卡会员开放，同步邀请国际品牌高管到场；

为重奢品牌提供装修补贴最高 3000 元 /㎡（头部品牌如 LV 补贴 3000 元 /㎡，其他重奢品牌补贴 2000 元 /㎡），免租期最长 18 个月；

联合招商银行、工商银行推出 “重奢消费专属分期”（分期利率低至 0.3%/ 月），同步发放 “重奢消费满额赠礼”（满 10 万元赠寺库奢侈品护理套餐）。

1.7布局策略

主入口（西北门、西南门）两侧布局 LV、Gucci 旗舰店，采用玻璃幕墙设计，形成强烈视觉冲击，强化高端第一印象；

中庭区域打造 “美妆长廊”，集中布局 9 大美妆品牌，设置统一风格的美妆体验台与香氛试用区，提升聚客能力；

东北侧动线末端设置奢华服务中心，搭配绿植景观与休息座椅，延长客群停留时间，同时联动重奢品牌提供 “导购 - 服务 - 售后” 一站式体验。

2. L2 层：轻奢与设计师潮牌区（面积占比 22%）

2.1定位升华

打造 “东北设计师首店高地”，以轻奢品牌为基础，聚焦年轻客群（25-35 岁，月均消费 8000 元以上）对个性与品质的需求，形成与大连柏威年 “大众潮牌” 的差异化竞争。

2.2主要业态

轻奢品牌、设计师潮牌、高端配饰

2.3品牌组合

轻奢品牌（8-10 家）：Coach（升级为 “Top 100 门店”，150㎡，新增定制服务）、Michael Kors（120㎡）、Kate Spade（100㎡，每季度更新联名快闪）、Sandro（110㎡）、Maje（100㎡）；

设计师潮牌（6-8 家，均为东北首店）：We11done Signature（150㎡）、AMI Paris（120㎡）、Acne Studios Jeans（100㎡）、VIVIENNE WESTWOOD（90㎡）、Jacquemus（80㎡，备选品牌）；

高端配饰（3-4 家）：APM MONACO（80㎡）、Swarovski 高端线（70㎡）、Coach 配饰专区（嵌入 Coach 门店内）。

2.4租金水平

轻奢品牌：保底租金 600-900 元 /㎡/ 月，扣点率 10-12%；

设计师潮牌：保底租金 500-800 元 /㎡/ 月（首店品牌保底租金下浮 10%），扣点率 12-15%；

高端配饰：保底租金 700-1000 元 /㎡/ 月，扣点率 13-16%。

2.5焕新重点

2024 年 Q3 前完成 We11done、AMI Paris、Acne Studios Jeans 3 家东北首店开业，同步签订 “2 年东北独家合作协议”；

改造 L2 东侧区域为 “设计师潮牌主题街区”（面积 800㎡），统一采用 “工业风 + 潮玩艺术装置” 装修（如 Bearbrick 巨型摆件、墙面涂鸦）；

推动 Coach 升级为 “Top 100 门店”，新增手袋烫金、挂饰定制服务，提升客单价至 5000 元以上。

2.6特色活动与政策支持

每月举办 “设计师沙龙”（线上线下结合），邀请 We11done、AMI 等品牌设计师分享设计理念，同步开展 “潮牌穿搭大赛”（优胜者获品牌限定款）；

为设计师首店提供装修补贴最高 1500 元 /㎡（We11done 补贴 1500 元 /㎡，其他首店补贴 1200 元 /㎡），免租期最长 10 个月；

联合抖音、小红书发起 “恒隆潮牌打卡挑战”，KOL 探店视频播放量超 100 万次可获品牌联名礼盒，带动年轻客群社交传播。

2.7布局策略

南侧主动线布局 Coach、Michael Kors 等成熟轻奢品牌，利用其知名度吸引客群入场；

中间区域打造 “设计师潮牌主题街区”，采用开放式店铺设计，动线穿插潮拍打卡点（如 KAWS 雕塑、LED 潮流屏幕），提升逛店趣味性；

北侧动线末端布局 APM MONACO、Swarovski 等配饰品牌，与轻奢、潮牌形成搭配消费，提升连带率。

3. L3 层：亲子成长与文化体验区（面积占比 20%）

3.1定位升华

打造 “大连高端亲子生活空间”，融合高端儿童零售、专业亲子体验与文化艺术业态，覆盖 0-12 岁亲子家庭（家庭月均消费 1.5 万元以上），兼顾 “购物 + 教育 + 娱乐 + 文化” 多维需求。

3.2主要业态

高端儿童零售、亲子体验（早教、亲子餐厅）、文化体验（书店、画廊）

3.3品牌组合

高端儿童零售（5-7 家）：Bonpoint（80㎡，法国高端童装）、MOODY TIGER（70㎡，运动童装）、FILA KIDS（90㎡，高端线）、ASICS KIDS（60㎡）、Stella McCartney Kids（70㎡，备选品牌）云霞兽（90㎡，益智童具+童装）；

亲子体验（3-4 家）：金宝贝早教（300㎡，高端早教课程）、Mini Mars 亲子餐厅（250㎡，主题式亲子餐饮 + 游乐）、儿童马术体验店（150㎡，小型室内马术体验）；

文化体验（2-3 家）：三联韬奋书店高端店（800㎡，含儿童阅读区、文创区）、大连艺术空间画廊（700㎡，本土艺术家作品展 + 手作体验）。

3.4租金水平

高端儿童零售：保底租金 400-600 元 /㎡/ 月，扣点率 12-14%；

亲子体验：保底租金 300-500 元 /㎡/ 月（早教品牌扣点率 8-10%，亲子餐厅扣点率 10-12%）；

文化体验：保底租金 200-350 元 /㎡/ 月（书店享受文化补贴，保底租金下浮 20%），无扣点。

3.5焕新重点

2024 年 Q3 完成金宝贝早教、Mini Mars 亲子餐厅开业，同步扩容亲子成长中心至 800㎡；

三联韬奋书店增设 “书籍 + 咖啡 + 艺术展” 复合模式，开辟 200㎡儿童阅读区，引入绘本借阅服务；

大连艺术空间画廊每月更新 1 场本土艺术家作品展，同步推出 “儿童艺术手作课”（298 元 / 节，黑金卡会员免费）。

3.6特色活动与政策支持

每季度举办 “恒隆亲子文化节”，包含儿童时尚秀（Bonpoint 童装走秀）、绘本剧表演、艺术手作市集，吸引亲子家庭参与；

为亲子体验品牌提供装修补贴最高 1000 元 /㎡（金宝贝补贴 1000 元 /㎡，Mini Mars 补贴 800 元 /㎡），免租期最长 8 个月；

推出 “亲子会员专属权益”：亲子会员消费满 3000 元赠三联书店绘本 1 本，年消费满 5 万元赠 Mini Mars 亲子套餐 10 次。

3.7布局策略

西侧区域集中布局高端儿童零售品牌，形成 “儿童购物长廊”，便于家长集中选购；

中间区域设置亲子体验集群（金宝贝 + Mini Mars + 马术体验），搭配软质游乐设施与休息区，打造 “亲子互动核心区”；

东侧区域布局三联韬奋书店与大连艺术空间，采用安静、舒适的装修风格，与亲子互动区形成动静分离，满足家庭多元需求。

4. L5-L7 层：高端餐饮与娱乐体验区（面积占比 23%）

4.1定位升华

打造 “大连高端社交与娱乐目的地”，以高客单价餐饮、沉浸式娱乐为核心，覆盖年轻客群（25-40 岁）与家庭客群的 “宴请 + 休闲 + 娱乐” 需求，延长客群停留时间至 3 小时以上。

4.2主要业态

高端餐饮（中餐、西餐、日料）、主力娱乐（影院、冰场）、特色体验（露台露营、室内冲浪）

4.3品牌组合

高端餐饮（8-10 家）：赤坂亭（日料放题，300㎡，客单价 398 元）、Wolfgang Puck（西餐，250㎡，客单价 500 元）、新海味・甄选店（本土高端海鲜，500㎡，客单价 800 元）、太食獸泰国菜（首店，200㎡，客单价 180 元）、凑凑火锅（高端线，220㎡，客单价 250 元

主力娱乐（2-3 家）：百丽宫影城（1500㎡，大连唯一 LUXE 科技影厅）、蓝极冰溜冰场（1200㎡，专业冰场 + 滑冰课程）；

特色体验（2-3 家）：5F 露台星空露营区（500㎡，季节性运营，搭配酒水轻食）、室内冲浪体验店（300㎡，模拟冲浪体验）、沉浸式抓娃娃体验店（200㎡，主题式抓娃娃 + 社交分享）。

4.4租金水平

高端餐饮：保底租金 350-600 元 /㎡/ 月（西餐 / 日料保底租金 600 元 /㎡/ 月，中餐保底租金 350-500 元 /㎡/ 月），扣点率 12-18%；

主力娱乐：保底租金 200-300 元 /㎡/ 月（影城扣点率 5-8%，冰场扣点率 8-10%）；

特色体验：保底租金 300-450 元 /㎡/ 月（露台露营区按季节调整，旺季保底租金 450 元 /㎡/ 月，淡季下浮 30%），扣点率 10-13%。

4.5焕新重点

2024 年 Q4 完成赤坂亭、Wolfgang Puck、新海味・甄选店开业，填补高端餐饮品类空白；

升级百丽宫影城 LUXE 影厅设备，新增 4D 观影体验，提升客单价至 120 元；

5F 露台星空区夏季运营 “露营 + live 音乐”，冬季改造为 “圣诞主题冰吧”，实现全年差异化运营。

4.6特色活动与政策支持

每月举办 “高端餐饮品鉴会”（如赤坂亭海鲜品鉴、Wolfgang Puck 牛排晚宴），邀请美食 KOL 与高净值会员参与，提升品牌知名度；

为高端餐饮品牌提供装修补贴最高 1200 元 /㎡（Wolfgang Puck 补贴 1200 元 /㎡，新海味补贴 1000 元 /㎡），免租期最长 6 个月；

推出 “娱乐 + 餐饮” 联动套餐：购买百丽宫影城双人票赠太食獸 20 元代金券，冰场课程报名满 10 节赠凑凑火锅双人餐。

4.7布局策略

L5 层布局特色体验与轻餐饮（露台露营区、抓娃娃店），利用露台景观吸引年轻客群打卡；

L6 层集中布局高端餐饮品牌，采用 “主次动线结合” 设计，主动线布局赤坂亭、Wolfgang Puck 等招牌餐饮，次动线布局太食獸、凑凑火锅等大众高端餐饮，满足不同客群需求；

L7 层布局百丽宫影城与蓝极冰溜冰场，影城靠近电梯口，冰场位于楼层深处，通过影城客流带动冰场消费，形成 “娱乐 - 餐饮” 联动动线。

5.B1 层：潮流运动与便民服务区（面积占比 10%）

5.1定位升华

打造 “大连潮流运动补给站”，聚焦年轻潮流群体（18-30 岁，月均消费 5000 元以上）与上班族的 “运动购物 + 便捷消费” 需求，同时承接地铁客流，提升项目整体客流量。

5.2.主要业态

潮流运动品牌、快餐轻食、便民服务

5.3.品牌组合

潮流运动品牌（6-8 家）：AIR JORDAN 区域旗舰店（200㎡）、MLB（150㎡，潮流线）、ARC'TERYX（120㎡，高端户外）、lululemon（130㎡，瑜伽运动）、SALOMON（100㎡，户外跑鞋）、DESCENTE（90㎡，滑雪服）；

快餐轻食（3-4 家）：% Arabica（80㎡，精品咖啡）、Peet's Coffee（70㎡，高端咖啡）、Shake Shack（150㎡，美式快餐，备选品牌）、轻食沙拉店（80㎡，健康轻食）；

便民服务（2-3 家）：7-Eleven（100㎡，24 小时便利店）、象王高端干洗店（200㎡）、充电宝租赁区（100㎡，覆盖全楼层动线）。

5.4.租金水平

潮流运动品牌：保底租金 500-700 元 /㎡/ 月，扣点率 12-15%；

快餐轻食：保底租金 400-600 元 /㎡/ 月（咖啡品牌扣点率 15-18%，快餐品牌扣点率 12-14%）；

便民服务：保底租金 300-500元 /㎡/ 月（干洗店扣点率 8-10%，便利店采用 “销售额分成” 模式，分成比例 5-8%）。

5.5焕新重点

2024 年 Q2 完成 AIR JORDAN 区域旗舰店开业，同步引入 SALOMON、DESCENTE 2 个高端户外品牌，形成 “潮流 + 户外” 运动品牌矩阵；

改造 B1 地铁入口区域为 “潮流运动主题区”（面积 500㎡），设置运动装备体验台（如滑雪服试穿、跑鞋测试）与潮拍背景墙；

引入 Shake Shack（备选：In-N-Out）美式快餐品牌，填补 B1 高端快餐空白，提升上班族与年轻客群消费频次。

5.6特色活动与政策支持

每季度举办 “潮流运动节”，如春季 “户外徒步装备展”、冬季 “滑雪服穿搭大赛”，联合 ARC'TERYX、SALOMON 等品牌提供装备体验与优惠；

为潮流运动首店品牌提供装修补贴最高 1000 元 /㎡（AIR JORDAN 补贴 1000 元 /㎡，SALOMON 补贴 800 元 /㎡），免租期最长 6 个月；

推出 “通勤消费套餐”：上班族凭地铁通勤记录可享 % Arabica 咖啡 8 折、7-Eleven 早餐满减，提升工作日客流。

5.7布局策略

地铁入口两侧布局 % Arabica、Peet's Coffee 等咖啡品牌，承接通勤客流，形成 “入店第一消费触点”；

中间区域集中布局潮流运动品牌，AIR JORDAN 旗舰店位于主动线核心位置，采用开放式橱窗设计，展示限量款球鞋，吸引年轻客群驻足；

西侧动线末端布局便民服务（干洗店、便利店），与运动品牌形成 “购物 - 服务” 互补，同时靠近停车场入口，方便客群临走前消费。

6.L4 层：高端生活服务与轻奢餐饮区（面积占比 10%）

6.1定位升华

打造 “大连高端生活服务枢纽”，聚焦高净值客群（30-50 岁）的 “品质服务 + 轻社交” 需求，整合高端医美、奢侈品护理、私人健身等业态，形成 “服务 - 餐饮 - 休闲” 一体化场景。

6.2主要业态

高端生活服务、轻奢餐饮、私人服务配套

6.3品牌组合

高端生活服务（4-6 家）：美琳达高端医美（200㎡，皮肤护理 + 微整形）、寺库奢侈品护理大连旗舰店（200㎡，皮具修复 + 珠宝保养）、超级猩猩私教工作室（300㎡，1 对 1 私教 + 小班课）、泰康拜博口腔高端门诊（200㎡，儿童齿科 + 成人正畸）；

轻奢餐饮（3-4 家）：% Arabica 高端线（100㎡，手冲咖啡 + 甜点）、轻食简餐店（150㎡，客单价 120 元，健康餐食）、日式居酒屋（180㎡，客单价 200 元，深夜食堂风格）；

私人服务配套（2-3 家）：私人银行服务点（150㎡，招商银行私人银行）、高端定制礼服店（120㎡，婚纱 + 商务礼服定制）。

6.4租金水平

高端生活服务：保底租金 400-700 元 /㎡/ 月（医美、口腔保底租金 700 元 /㎡/ 月，护理、健身保底租金 400-500 元 /㎡/ 月），扣点率 8-12%；

轻奢餐饮：保底租金 500-800 元 /㎡/ 月，扣点率 15-18%；

私人服务配套：保底租金 300-500 元 /㎡/ 月（私人银行采用 “场地合作” 模式，无扣点）。

6.5焕新重点

2024 年 Q3 完成美琳达高端医美、寺库奢侈品护理开业，同步推出 “服务套餐”（如医美 + 奢侈品护理联名卡）；

超级猩猩私教工作室增设 “运动康复”“产后修复” 特色课程，配备进口康复设备，吸引高净值女性客群；

引入日式居酒屋，延长营业时间至凌晨 1 点，填补大连高端深夜餐饮空白。

6.6特色活动与政策支持

每月举办 “高端生活沙龙”，如 “奢侈品护理讲座”“医美抗衰分享会”，邀请行业专家主讲，仅限金卡及以上会员参与；

为高端生活服务品牌提供装修补贴最高 1500 元 /㎡（医美品牌补贴 1500 元 /㎡，其他服务品牌补贴 800-1000 元 /㎡），免租期最长 8 个月；

推出 “服务 + 餐饮” 联动权益：美琳达医美消费满 1 万元赠轻奢餐饮双人餐，寺库护理满 2000 元赠 % Arabica 咖啡券。

6.7布局策略

东侧区域集中布局高端生活服务品牌，美琳达医美、泰康拜博口腔相邻，形成 “健康服务集群”，方便客群一站式体验；

中间区域布局轻奢餐饮，% Arabica 与轻食简餐店相邻，搭配休闲座椅与绿植，打造 “轻社交空间”；

西侧区域布局私人服务配套（私人银行、定制礼服店），采用私密化设计，设置独立入口与休息区，匹配高净值客群隐私需求。

7.各楼层布局协同逻辑与落地保障

7.1.楼层协同逻辑

客群动线联动：从 B1 地铁入口承接通勤客流，通过潮流运动与咖啡品牌引导至 L1 重奢区；L2-L3 针对年轻客群与亲子家庭，L4-L7 聚焦高端服务与娱乐，形成 “低楼层引流 - 中高楼层留客” 的动线闭环，预计整体客群跨楼层流动率提升至 45%。

业态互补支撑：L1 重奢消费客群可通过 L4 奢侈品护理、L1 奢华服务中心实现 “购买 - 售后 - 服务” 闭环；L3 亲子家庭可联动 L5-L7 娱乐餐饮，延长停留时间；B1 潮流运动客群可通过 L2 潮牌搭配消费，提升连带率。

营销活动协同：举办 “恒隆高端生活节” 时，整合 L1 重奢、L4 服务、L6 餐饮资源，推出 “一站式高端生活套餐”；亲子文化节联动 L3 亲子业态与 L6 家庭餐饮，形成跨楼层活动矩阵。

7.2.落地保障措施

工程改造保障：针对 L2 设计师潮牌街区、L5 露台露营区等特色区域，提前 6 个月启动工程改造，明确装修标准（如工业风墙面材质、露台防水等级），确保品牌顺利落位；

招商进度管控：建立 “招商进度表”，按季度分解目标（如 2024Q1 完成 We11done 签约，Q2 完成 AIR JORDAN 落位），每周召开招商例会，解决品牌谈判难点；

客群引导设计：在各楼层电梯口、主动线设置 “楼层业态导视牌”，采用 LED 屏幕动态展示品牌活动；会员 APP 推送 “个性化楼层推荐”（如亲子会员优先推荐 L3，年轻客群推荐 L2）；

数据监测优化：通过北京云阿云系统实时监测各楼层坪效、客流转化率、跨楼层消费占比，若某楼层坪效低于目标值 80%（如 L4 服务楼层坪效低于 5 元 /㎡/ 天），1 个月内调整品牌组合或业态布局。

（五）品牌焕新节奏：分阶段落地，确保效果可控（2024-2025 年）

1.短期（1-6 个月，2024 年 Q1-Q2）：快速破局，提升关注度

1.1. 核心任务

重奢品牌升级落地：完成 LV 店铺装修升级（2024 年 Q2），启动 BVLGARI 高级珠宝定制服务（2024 年 Q3 预热）；

高影响力首店引入：签约 We11done Signature（Q1）、AMI Paris（Q2），确保 Q2 末前 2 家首店开业；启动 Chanel Beauty Studio 谈判（Q2），锁定 1F 核心位置；

低效品牌清退：完成 2F、3F 坪效＜3 元 /㎡/ 天的传统零售品牌清退（Q2 前），释放 5000㎡面积用于新品牌落位；

首店营销造势：为 We11done、AMI 举办 “东北首店开业盛典”，邀请本地时尚 KOL（如 @大连时尚圈 等粉丝量超 50 万账号）参与，线上投放抖音、小红书广告（预算 50 万元），线下设置首店专属打卡装置。

1.2. 考核指标

首店引入数量≥3 家，重奢品牌升级完成率 100%，低效品牌清退率 100%，首店开业当月所在楼层销售额提升 35%，线上话题曝光量≥500 万次。

2.中期（7-12 个月，2024 年 Q3-Q4）：集群成型，实现业态重构

2.1. 核心任务

品牌集群搭建：引入剩余 8-10 家设计师首店（如 Acne Studios Jeans）、5-8 家轻奢品牌（如 Coach Top 100 门店），2024 年 Q4 前完成 2F “设计师潮牌主题街区” 装修与运营；

体验业态扩容：3F 亲子成长中心（Q3）、4F 高端生活服务集群（Q3）、5F 露台星空区（Q4）全部开业；

本土品牌落地：完成 “新海味・甄选店”“大连贝雕・艺术工坊” 签约与开业（Q4 前），同步推出 “大连本土文化体验月” 活动；

业态融合活动：举办 “恒隆高端生活节”（Q4），整合 1F 重奢、4F 服务、5F 体验资源，推出 “生活节专属套餐”（如 LV 购物满 10 万元赠寺库护理 + 露台晚餐，总价 2 万元），配套开展 “重奢 + 服务”“体验 + 零售” 联动促销。

2.2. 考核指标

设计师与轻奢品牌集群完成率 100%，品质体验业态开业率 100%，本土品牌引入数量≥3 家，跨业态消费占比≥20%，生活节期间整体销售额提升 40%。

3.长期（1-2 年，2025 年）：动态焕新，保持活力

3.1. 核心任务

快闪店定期更新：每季度更新 2-3 家快闪店（春季：设计师花艺快闪；夏季：高端香水快闪；秋季：非遗手作快闪；冬季：重奢限定快闪），确保快闪区新鲜感；

品牌迭代优化：每年评估品牌坪效，清退坪效低于区域均值 80% 的品牌（如某设计师品牌年坪效＜5 元 /㎡/ 天），引入 2-3 家新兴高端品牌（如新锐设计师潮牌、高端宠物服务品牌）；

深化业态融合：推动三联韬奋书店引入 “书籍 + 咖啡 + 艺术展” 模式，Bonpoint 新增 “儿童时尚秀场” 体验，进一步打破业态边界；

品牌资源储备：通过北京云阿云系统跟踪全球高端品牌拓展动态，提前 1 年锁定目标品牌（如爱马仕年轻副线、LVMH 旗下新兴美妆品牌），建立 “品牌储备库”（储备数量≥50 家）。

3.2. 考核指标

快闪店更新率 100%，品牌迭代率≥10%/ 年，业态融合场景数量≥10 个，目标品牌锁定率≥80%，2025 年末整体坪效达 8 元 /㎡/ 天。

数据来源：北京云阿云智库・商业地产项目数据库