商业地产案例分享-大连恒隆广场项目（五）

原创 李桂松 李富松 段小丽 云阿云智库•商业地产项目组

导读：本报告基于大连“高端化回流、体验化升级”市场趋势，聚焦22万㎡大连恒隆广场资产坪效提升20%的核心目标。通过数据支撑决策、场景创造差异、服务提升溢价三大路径，系统性提出从空间激活、业态焕新到资产增值的落地策略，助力项目突破同质化瓶颈，实现从城市地标到东北资产标杆的跨越。全文共78400字，由北京云阿云智库•商业地产项目组原创供稿。

作者：李桂松 |北京云阿云智库平台理事长

作者：李富松 | 北京云阿云城市运营管理有限公司副总裁

作者：段小丽 | 北京云阿云智库平台公共关系总裁13811016198

大连恒隆广场资产优化与运营升级专项报告

目录

报告引言

一、市场分析及项目概述

二、本体 SWOT 及项目现状深度剖析

三、竞品分析及应对策略

四、核心挑战及破局路径

五、定位升级与客群策略

六、招商创新及政策汇总

七、空间优化及场景创新

八、业态规划及品牌焕新

九、运营管理专项提升

十、资产优化与增值策略

十一、项目建议及行业启示

八、业态规划及品牌焕新

（六）业态与品牌协同保障机制

1.组织保障：成立 “业态品牌协同小组”

1.1. 小组构成

由招商部（3 人，负责品牌引入与签约）、运营部（3 人，负责品牌落地与服务）、市场部（2 人，负责品牌营销与活动）、北京云阿云技术团队（2 人，负责数据监测与分析）组成，总计 10 人专项团队。

1.2. 运作机制

月度协同会议：每月 5 日召开会议，复盘上月品牌销售数据、业态联动效果，解决落地问题（如某品牌与主题街区风格不符、联动活动执行延迟等）；

专项问题攻坚：针对重大问题（如首店谈判僵局、业态融合效果不佳）成立临时攻坚小组，72 小时内出具解决方案；

跨部门考核：将 “业态协同效果” 纳入各部门 KPI（如招商部考核 “新品牌与业态适配度”，运营部考核 “跨业态消费转化率”），权重占比≥20%。

2.数据保障：北京云阿云 “业态品牌匹配系统”

2.1. 系统核心功能

数据整合：实时同步商场 20 万会员消费数据（客群画像、消费偏好）、品牌销售数据（坪效、客单价）、业态联动数据（跨业态消费占比、服务带动零售销售额）；

智能匹配：通过算法评估 “品牌与业态适配度”（如某高端服务品牌与 4F 生活服务集群适配度达 90%）、“品牌与客群匹配度”（如 We11done 与年轻客群匹配度达 85%），为招商提供决策依据；

效果监测：实时监测业态融合效果（如 LV 艺术展客流、医美下午茶带动转化数据），自动生成 “周度优化报告”，提示需调整的场景或策略。

2.2. 应用场景

招商阶段：筛选 2F 设计师街区品牌时，系统自动筛选匹配度≥80% 的品牌，减少人为决策偏差；

运营阶段：若监测到 “医美下午茶带动转化占比＜20%”，系统自动推送优化建议（如调整下午茶套餐、增加皮肤检测深度）；

营销阶段：根据会员消费数据，定向推送 “重奢 + 服务” 联动活动（如为重奢消费会员推送寺库护理优惠券）。

3.营销保障：“品牌 + 业态” 联合营销

3.1. 统一营销节奏

3.2. 会员营销联动

分层权益设计：黑金卡会员可享 “重奢定制体验 + 高端服务免费券”（如 LV 刻字服务 + 寺库护理 1 次），金卡会员享 “轻奢折扣 + 体验业态优先预约”，银卡会员享 “便民服务优惠 + 快闪店优先入场”；

会员数据应用：通过会员消费记录，定向推送关联业态权益（如亲子客群推送 “贝雕手作体验课”，年轻客群推送 “We11done 潮玩品鉴会”），提升会员活跃度与消费频次。

（七）效果评估与风险应对

1.效果评估体系（2023-2025 年）

2.核心风险与应对预案

2.1. 首店引入失败风险

风险描述：目标首店品牌（如 We11done）因战略调整取消入驻，导致短期首店数量未达标；

应对措施：

备选品牌储备：每个首店品类储备 2-3 家备选品牌（如 We11done 备选 Jacquemus、AMI 备选 Sandro 高端线），确保 72 小时内启动备选品牌对接；

意向金锁定：与重点首店品牌签订 “意向协议”，收取首年租金 5% 的意向金，降低违约风险；

灵活合作模式：针对部分品牌，可采用 “短期快闪 + 长期开店” 过渡模式（如先开设 3 个月快闪店，验证市场后再签约长期门店）。

2.2. 业态融合效果不佳风险

风险描述：“零售 + 体验”“体验 + 服务” 融合场景客流量、销售额未达预期（如 LV 艺术展月均客流＜5000 人次）；

应对措施：

动态调整场景：若融合场景客流连续 2 周低于目标值 80%，1 个月内调整内容（如 LV 艺术展增加 “AR 互动体验”、医美下午茶优化套餐价格）；

会员定向激活：通过会员 APP 推送融合场景专属权益（如参观 LV 艺术展获 200 积分、医美下午茶买一赠一）；

第三方合作赋能：联合本地文化机构（如大连美术馆）为融合场景背书，提升吸引力。

2.3. 品牌迭代成本过高风险

风险描述：清退低效品牌需支付违约金（如某品牌剩余 2 年租期，违约金 50 万元），新品牌装修补贴投入大，导致成本超支；

应对措施：

合同条款优化：新签品牌合同加入 “坪效保底条款”（如首年坪效低于约定值 90%，品牌需配合调整或接受无违约金清退）；

装修补贴分期：品牌装修补贴分 3 期支付（开业前 30%、开业后 3 个月 30%、开业后 1 年 40%），降低资金压力；

资源置换合作：与装修公司、设备供应商签订长期合作协议，通过批量采购降低新品牌装修成本（预计成本降低 15%）。

2.4. 本土品牌适配度风险

风险描述：引入的本土品牌（如 “新海味・甄选店”）与项目高端定位不符，导致客群投诉或销售低迷；

应对措施：

前期调研评估：引入前通过会员问卷（样本量≥1000 份）评估本土品牌高端属性认可度（需≥80%），同步考察品牌过往高端门店运营案例；

定制化升级：要求本土品牌按恒隆定位优化产品与服务（如 “新海味” 升级食材供应链、“大连贝雕” 增加设计师联名款）；

试运营调整：新本土品牌开业后设置 1 个月试运营期，根据客群反馈优化产品（如调整海鲜套餐价格、贝雕体验课时长）。

（八）总结

大连恒隆广场的业态优化与品牌焕新，核心是通过 “三维融合” 业态体系与 “分梯队品牌矩阵”，实现从 “单一零售” 向 “城市高端生活枢纽” 的转型。在实施过程中，以数据驱动为基础，通过分阶段落地、多部门协同、全流程风险管控，确保 2025 年实现 “整体坪效 8 元 /㎡/ 天、首店数量 30 家、高端服务收入占比 18%” 的目标。

此次优化不仅巩固了恒隆在大连高端商业市场的领先地位，更形成了可复制的 “高端商业运营方法论”—— 通过 “重奢定调、轻奢引流、体验留客、服务增值” 的组合策略，平衡商业价值与消费体验，为国内同类商业项目提供了标杆参考。

九、运营管理专项提升

（一）人员专业化提升：从 “基础服务” 到 “高端定制” 的能力跃迁

1.“三阶赋能” 培训体系：打造高端商业服务铁军

联合北京云阿云（算法与品牌资源）与恒隆地产（高端运营经验），构建 “线上预习 + 线下实操 + 考核认证” 的三阶培训体系，确保一线员工 100% 具备高端服务能力。

行业案例参考：北京 SKP 通过类似培训体系，一线员工服务满意度达 94%，高净值客群复购率提升 18%，大连恒隆可借鉴其 “场景模拟 + 资深导师带教” 模式，确保培训落地效果。

2.黑金卡会员专属团队：1 对 1 定制化服务

组建 10 人专属服务团队（3 名私人导购 + 3 名活动策划 + 4 名客服专员），聚焦年消费≥50 万元的高净值客群（约 300 人，占会员总数 1.5%），提供 “全生命周期” 服务。

团队服务流程

前置调研：通过北京云阿云算法分析客群消费数据（如偏好 LV 手袋、BVLGARI 珠宝），建立 “客群专属档案”；

需求响应：客群提前 24 小时预约，私人导购需完成 “需求确认（如预留商品、定制餐饮）+ 场景准备（如 VIP 休息区布置）”；

现场服务：客群到店后，私人导购全程陪同，客服专员同步协调停车、餐饮等需求；

售后跟进：消费后 72 小时内，客服专员回访满意度，活动策划同步推送近期专属活动（如 LV 限量款预览会）。

服务案例

2024 年 Q2，针对某黑金卡会员（年消费 120 万元，偏好 LV 限量款），团队提前 1 个月对接 LV 品牌，预留全球限量 50 只的 “大连贝雕元素手袋”，并在到店当天布置专属休息区（摆放客群偏好的香槟与马卡龙），同步预约 4F 高端日料私宴。最终客群不仅购买手袋（单价 8.8 万元），还追加消费 BVLGARI 项链（单价 12 万元），单次消费达 20.8 万元，较其平均单次消费（15 万元）提升 39%。

效果数据

专属团队服务后，高净值客群复购率从 35% 提升至 55%，单次消费金额从 15 万元提升至 18 万元，专属活动参与率（如品牌预览会）达 80%（原 25%）。

（二）服务定制化升级：从“标准化”到“场景化”的体验重构

1.会员分层服务：精准匹配客群需求

基于会员年消费金额，细化三级会员体系，每个层级权益聚焦 “客群核心需求”，避免权益同质化。

2.场景化服务：覆盖 “全生命周期” 消费场景

针对 “亲子、商务、文化” 三大核心场景，提供 “嵌入式” 定制服务，让客群在不同场景下均能获得专属体验。

亲子场景：打造 “无忧带娃” 消费环境

核心服务：3F 亲子区设置 “儿童托管中心”，配备 2 名持证幼教（持有幼儿教师资格证），提供 1-3 小时托管服务（免费对白金卡及以上会员开放，金卡会员 10 元 / 小时）；托管期间提供 “亲子互动手册”（含绘画、手工任务），家长可通过 APP 实时查看孩子动态。

效果数据：托管服务推出后，家庭客群 “单独购物时间” 从 30 分钟提升至 90 分钟，亲子区周边品牌（如 Bonpoint）销售额提升 30%。

商务场景：提供 “高效便捷” 办公配套

核心服务：4F 商务沙龙空间设置 2 间 “小型会议室”（可容纳 8-12 人），配备投影、白板、视频会议设备，白金卡会员免费使用 2 小时 / 次（需提前 1 天预约），黑金卡会员可享受 “专属茶歇”（含咖啡、点心）；同步提供 “商务打印” 服务（免费 10 页 / 次）。

案例参考：某企业高管（黑金卡会员）预约会议室举办客户洽谈会，团队提前布置场地并准备定制茶歇，会后客户在 1F LV 消费 15 万元，实现 “商务服务→零售转化”。

文化场景：深化 “沉浸式” 文化体验

核心服务：1F 中庭艺术展期间，每日安排 2 场 “专业导览”（11:00、15:00），由大连美术馆资深讲解员带队，解读展品背后的文化故事（黑金卡会员可预约 1 对 1 导览）；同步推出 “文化体验包”（含展册、非遗小礼品），参观后可在 3F 亲子工坊免费参与 1 次非遗手作。

效果数据：文化导览服务推出后，艺术展客群停留时间从 45 分钟提升至 90 分钟，文化体验包领取率达 75%，带动 3F 亲子工坊参与率提升 40%。

（三）数字化运营深化：从“经验驱动”到“数据驱动” 的决策转型

1.会员 APP 升级：打造“一站式”高端生活入口

在原有功能基础上，新增 “场景化功能模块”，提升 APP 使用率与会员粘性，参考上海恒隆 APP（月活率 45%）的运营经验。

2.数据化运营监测：构建 “实时可控” 的运营体系

搭建 “大连恒隆运营数据仪表盘”，整合 8 大核心指标，实现 “实时监测 - 每周分析 - 每月优化” 的闭环管理，由北京云阿云提供算法支持。

仪表盘核心指标（实时更新，5 分钟 / 次）

客流指标：总客流、各楼层客流、核心区域（如 1F 重奢区、3F 亲子区）客流；

销售指标：总销售额、各业态销售额、TOP10 品牌销售额；

会员指标：会员到店数、会员消费占比、各层级会员复购率；

坪效指标：整体坪效、各楼层坪效、低效区域（坪效＜4 元 /㎡/ 天）预警。

数据应用案例

2024 年 Q3，仪表盘显示 3F 西北区日均客流仅为核心区域的 30%，坪效 3.2 元 /㎡/ 天（低于区域均值 5.8 元）。运营团队通过数据分析发现，该区域缺乏 “引流业态”，且动线标识不清晰。随后启动 “轻改造 + 业态调整”：增设网红打卡装置（艺术雕塑），引入 We11done 快闪店，1 个月后该区域客流提升 60%，坪效达 5.5 元 /㎡/ 天，接近区域均值。

运营报告体系

每周报告：核心内容为 “指标偏差分析 + 短期调整建议”，如 “上周 2F 潮牌区销售额下降 10%，建议增加快闪活动”；

每月报告：核心内容为 “月度目标完成率 + 业态优化方案”，如 “3F 亲子业态完成月度销售额目标 120%，建议扩容 200㎡”；

季度报告：核心内容为 “客群需求变化 + 长期策略调整”，如 “年轻客群对设计师品牌需求增长 25%，建议新增 3 家东北首店”。

效果数据

数据化运营落地后，运营决策响应时间从 7 天缩短至 3 天，低效区域（坪效＜4 元 /㎡/ 天）占比从 20% 降至 8%，月度销售额目标完成率从 80% 提升至 95%。

（四）运营提升保障机制

效果监测机制：每月抽取 200 名会员进行满意度调研（线上问卷 + 线下访谈），重点监测 “人员服务、定制权益、数字化功能” 三大维度，满意度低于 85% 的模块需制定整改方案。

团队激励机制：对通过 “高端服务认证” 的员工，每月额外发放 500 元 “服务奖金”；专属团队服务的高净值客群单次消费超 20 万元，团队奖励 2000 元。

技术保障机制：北京云阿云组建 5 人技术支持团队，负责 APP 维护与数据仪表盘迭代，故障响应时间≤2 小时，确保数字化工具稳定运行。

十、资产优化及实施策略

（一）战略统领：锚定恒隆 V.3 战略，明确资产优化核心方向

恒隆 V.3 战略标志着集团从 “重资产扩张” 转向 “存量资产精细化运营”，核心目标是通过 “高资本效益的再投资” 实现资产保值增值。大连恒隆广场作为东北高端商业标杆，需围绕 “短期提效（坪效 / 收入增长）+ 长期增值（资产估值 / 生态构建）” 双目标，融合 “空间重构、品牌升级、运营提效、可持续发展” 四大维度，打造 “存量商业资产优化典范”，具体战略定位如下：

区域角色：巩固大连高端商业龙头地位，辐射东北高净值客群，2025-2026 年实现 “东北重奢首店高地”“高端服务体验枢纽” 双标签落地；

财务目标：2024 年整体坪效从 4.7 元 /㎡/ 天提升至 6.5 元，2026 年项目估值从 80 亿元增至 110 亿元，同时通过资产证券化实现 30% 资产流动性提升；

行业标杆：成为辽宁省首个 “全可再生能源供电高端商业体”，2025 年完成 CMBS 首单发行，为商业地产存量优化提供可复制模型。

（二）核心策略：三维驱动资产价值提升，融合双份提纲实操亮点

1. 维度一：坪效提升与空间价值重构 —— 从 “低效盘活” 到 “规模增效”

1.1低效空间改造：精准识别 + 场景赋能，量化收益目标

通过 “运营数据仪表盘” 筛选 2023 年坪效＜2 元 /㎡/ 天的低效区域，结合恒隆 V.3 “周期性改造” 逻辑，分优先级落地改造，同步引入快闪店、轻食集群等动态业态，避免改造期空置损失

数据目标：2024 年完成 3 个区域改造，合计年增租金 131.03 万元，低效区域占比从 15% 降至 5%，改造期平均空置率＜3%（低于行业平均 10%）。

1.2高坪效空间扩容：聚焦核心品类，放大规模效应

参考杭州恒隆 “租赁毗邻空间扩规模” 的 V.3 实践，结合大连项目 1F 重奢区（坪效 7.2 元 /㎡/ 天）、2F 设计师区（坪效 5.8 元 /㎡/ 天）的高价值属性，通过 “扩面积 + 升形象” 提升收益：

1F 重奢区扩容：

LV 店铺从 200㎡扩至 300㎡（投入 80 万元装修补贴），新增 “LV 定制服务专区”（50㎡），同步按恒隆 V.3 “品牌门店升级标准” 更新为全球最新形象；BVLGARI 从 150㎡扩至 200㎡（投入 50 万元补贴），引入 “高级珠宝展示区”，预计两品牌合计年增租金 580.35 万元（LV 386.9 万元 + BVLGARI 193.45 万元）；

2F 设计师区扩容：

从 1500㎡扩至 1800㎡，引入 Acne Studios、Jacquemus 等 9 家大连首店（提纲二 2025 年首店数据），打造 “东北设计师品牌集群”，预计坪效从 5.8 元提升至 6.8 元 /㎡/ 天，年增租金 109.5 万元；

规模效应验证：

扩容后重奢区 + 设计师区租金占比从 45% 提升至 60%，参考沈阳万象城 “首店数量每增 10 家，估值提升 8%” 规律，20 家首店（含 9 家设计师首店）预计带动项目估值额外提升 12%。

2. 维度二：资产价值增值 —— 从“品牌赋能”到“生态构建”

2.1品牌矩阵升级：“提纯 - 强化 - 补充”三维优化

以 “重奢标杆 + 设计师核心 + 本土特色” 为框架，结合“分梯队品牌焕新” 与“首店经济”，2024-2025 年完成品牌迭代：

提纯：2024 年淘汰坪效＜区域均值 80% 的品牌（如某女装品牌坪效 3 元 /㎡/ 天，低于 2F 均值 5.8 元），换铺率达 35%（提纲二数据）；

强化：支持 LV、BVLGARI 等核心品牌升级，2025 年推动 CELINE、TIFFANY 等 38 家大连首店（提纲二数据）完成门店形象更新，重奢品牌销售额占比从 30% 提升至 45%；

补充：2025 年引入法国都彭（零售）、B&C（餐饮）等 16 家首店（9 家零售 + 7 家餐饮，提纲二数据），填补大连高端商业空白，其中 montbell、攀山鼠等户外高端品牌，形成与竞品的差异化竞争；

案例参考：上海恒隆通过 “首店 + 独家活动”，5 年估值增长 40%，大连项目可借鉴其 “首店专属营销”—— 为每家首店举办 “开业盛典”，邀请本地 KOL 探店，首店开业当月客流提升 40%。

2.2资产证券化（CMBS）：分三阶段推进，激活资产流动性

以“基础资产梳理 - 金融合作 - 合规评级” 为框架，结合 “财务稳健规划”，2024-2026 年落地 CMBS：

基础资产筛选（2024 年）：

选取 1F 重奢区、2F 设计师区等高坪效资产（年租金≥2 亿元），核心品牌租约≥5 年（如 LV 签订 5 年 + 1 次续约优先权），确保基础资产现金流稳定；

金融机构合作（2025 年）：

联合中信证券、中金公司设计方案，发行规模 20 亿元，期限 15 年，票面利率 4%-5%（行业均值），资金用于周边商业并购（如奥林匹克广场毗邻空间租赁，提纲二 V.3 策略）；

合规与评级（2026 年）：

聘请中诚信评级，目标获 “AA+” 评级，2026 年底完成首单发行，资产流动性提升 30%，参考恒隆集团 “2027 年后进入收获期”，CMBS 资金将支撑 2027 年项目新一轮升级。

2.3区域联动与可持续发展：构建“恒隆商圈 + 绿色生态”

商圈联动开发：

2024-2025 年联合大连市政府，投入 1 亿元改造奥林匹克广场，增设 “恒隆 - 广场地下连廊”（政府与恒隆 7:3 分摊成本），同步推动中山路街区升级，统一外立面风格；2026 年举办 “恒隆商圈文旅节”，联合大连文旅局推出 “购物满 2000 元赠博物馆门票”，吸引外地游客 50 万人次，商圈辐射半径从 3 公里扩至 5 公里，周边租金提升 20%-30%；

可持续发展：

2025 年 5 月全面采用可再生能源供电（辽宁省首批，提纲二数据），预计 2025 年底采购可再生能源 3.2 亿千瓦时（超恒隆集团目标）；同时引入 “绿色租户” 标准 —— 要求新入驻品牌（如医美、餐饮）符合节能标准，2026 年项目碳排放量较 2023 年下降 25%，绿色形象带动高净值客群好感度提升 30%（调研数据）。

3. 维度三：运营提效与成本管控 —— 从 “精细化管理” 到 “技术赋能”

3.1运营效率提升：技术 + 流程双优化

能源管理：

采用隔热玻璃顶、智能照明系统，2025 年全面使用可再生能源后，年能耗成本下降 15%（约 200 万元）；

数字化工具：

上线 “租数系统”，打通资、业、财数据壁垒，运营决策响应时间从 7 天缩短至 3 天；会员 APP 2.0 版新增 AR 试妆、个性化推荐（提纲一），月活率从 25% 提升至 40%；

人效优化：

2024 年启动 “三阶赋能培训”，100 名一线员工持证上岗，服务满意度从 80% 提升至 92%，员工人效（销售额 / 人均）提升 20%。

3.2成本与风险管控：多维度保障

成本管控：

设立 5000 万元专项预算（试点期 800 万 + 推广期 3200 万 + 深化期 1000 万，），与品牌分摊装修成本（如重奢品牌补贴 50%），2025 年申请首店补贴 500 万元（20 家首店 ×25 万元 / 家），抵消 10% 招商成本；

品牌流失管控：

核心品牌签订 5 年 + 续约优先权租约，提供 “阶梯租金优惠”（首年减 10%，达标再减 5%，），同时建立 “备选品牌库”（如 LV 备选 Hermès 副线），流失预警响应时间≤7 天；

空置率管控：

2025 年空铺率控制在 5%（健康水平），临时空置区域引入快闪店（如 “GO 购西岗乐活节” 快闪），或举办艺术展览，空置损失降低至 2% 以下。

（三）实施路径与绩效监控：分阶段落地，数据化追踪

1. 实施阶段划分

2. 绩效监控体系

建立 “季度评估 + 年度复盘” 机制，核心指标如下

（四）总结

大连恒隆广场资产优化及实施策略，以恒隆 V.3 战略为统领，融合两份提纲的核心亮点：通过 “低效改造 + 高坪效扩容” 实现短期坪效提升，通过 “首店经济 + CMBS + 商圈联动” 实现长期资产增值，通过 “数字化运营 + 可持续发展” 构建核心竞争力。2024-2026 年，项目将完成从 “高端商业体” 到 “东北资产标杆” 的升级，预计 2026 年实现 “坪效 8 元 /㎡/ 天、估值 110 亿元、资产流动性提升 30%” 的目标，为商业地产存量优化提供 “战略 - 策略 - 执行” 的完整范式。

十一、项目建议及行业启示

（一）项目核心建议：分周期落地，量化目标与路径

1. 短期建议（1 年内）：快速破局，打响升级第一枪

聚焦 “地铁客流转化 + 重奢声量提升” 两大核心，通过 “轻投入、快见效” 的举措，1 年内实现 “客流增长 15%、重奢销售额提升 20%” 的目标。

1.1地铁通道商业开发：激活 “地下客流动脉”

大连恒隆广场现有地铁 2 号线出入口日均客流约 1.2 万人次（2023 年数据），但地铁与商场的连通率仅 30%（客群需绕行地面），通过通道商业开发可将转化率提升至 60%（参考沈阳万象城地铁通道转化率 58%）。

执行步骤：

① 通道改造（2024 年 Q1）：投入 300 万元改造地铁 2 号线至商场 B1 层的地下通道，长度约 80 米，采用 “主题化设计”（如融入大连海洋元素的 LED 灯带 + 艺术展陈），同时设置 “智能导视系统”（AR 导航指引至 B1 轻食区、1F 重奢区）；

② 业态引入（2024 年 Q2）：优先引入 3 类业态，总租赁面积 200㎡：

轻食快取：引入 Manner Coffee（15㎡）、茉酸奶（12㎡），客单价 25-35 元，预计日均销售额 1.5 万元 / 店；

快闪零售：引入泡泡玛特（30㎡）、UR 快闪店（50㎡），租期 6 个月，月租金 80 元 /㎡（高于 B1 平均租金 20%），预计月均销售额 20 万元 / 店；

便民服务：引入充电宝租赁（5㎡）、高端饰品集合店（20㎡），填补通道商业空白，提升客群停留时间；

③ 客流转化保障：推出 “地铁通道专属福利”—— 客群通过地铁通道进入商场，可在 B1 服务台领取 “50 元无门槛餐饮券”（满 100 元可用），同时会员 APP 推送 “通道商户满减活动”（如 Manner 满 30 元减 5 元）。

成本收益测算：

数据目标：1 年内地铁通道日均客流转化从 3600 人次提升至 7200 人次，通道商业坪效达 8.3 元 /㎡/ 天（高于 B1 平均坪效 4.7 元），带动商场整体客流增长 12%。

1.2头部重奢品牌 “独家预览会”：提升高端声量

选择 LV、BVLGARI 等核心重奢品牌（2023 年销售额占重奢区 45%），举办 1-2 场 “独家预览会”，聚焦年消费≥50 万元的黑金卡会员（约 300 人），实现 “声量 + 销售额” 双丰收。

执行案例（以 LV 为例）：

① 活动筹备（2024 年 Q3）：

联合 LV 总部争取 “全球限量款资源”：如大连专属贝雕元素手袋（全球限量 50 只，单价 8.8 万元）、2024 秋冬新品预览（提前 1 个月全球首发）；

会员定向邀约：通过北京云阿云会员系统筛选 “LV 年消费超 30 万元” 的会员（约 80 人），发送定制邀请函（含私人导购 1 对 1 服务承诺、专属停车礼遇）；

② 活动落地（2024 年 Q4，为期 2 天）：

场地布置：1F LV 店铺打造 “私密预览区”（面积 50㎡，配备香槟吧台、艺术展陈），会员需凭邀请函入场；

服务配套：提供 “专属定制服务”（如手袋刻字、高级珠宝试戴），同步联动 4F 高端日料店推出 “预览会专属私宴”（消费满 10 万元可预约）；

③ 后续转化：活动结束后 72 小时内，私人导购对未成交会员进行 “一对一回访”，提供 “限量款预留 3 天” 的专属权益，同时推送 “LV 会员专属积分加倍” 活动（消费 1 元积 2 分）。

效果预期：单场预览会预计实现销售额 1200 万元（如 80 名会员中 30 人成交，人均消费 40 万元），带动 LV 当月销售额提升 35%；同时通过本地时尚 KOL（如 @大连时尚圈 粉丝 50 万）低调曝光，提升项目 “东北重奢标杆” 的声量，黑金卡会员活跃度提升 25%。

2. 中期建议（2-3 年）：夯实基础，构建商圈与资产壁垒

2.1“恒隆 + 奥林匹克广场” 动线连通：打造联动商圈

参考杭州恒隆 “租赁毗邻空间扩规模” 的 V.3 战略（提纲二），2025-2026 年推动恒隆与奥林匹克广场的 “地下 + 地面” 双动线连通，实现 “客流互导、业态互补”。

具体举措：

① 地下连廊建设（2025 年）：

投入 8000 万元（政府补贴 5600 万元，恒隆承担 2400 万元），建设长度 300 米的地下连廊，连接恒隆 B1 层与奥林匹克广场地下商城，连廊内设置 “智能导视屏”（显示双方商场品牌分布、活动信息）、“临时快闪点位”（每月更换 1 个主题，如文创、潮玩）；

业态互补：奥林匹克广场以 “亲子、运动” 业态为主（如儿童乐园、运动品牌），恒隆以 “重奢、高端服务” 为主，通过连廊引导亲子客群至恒隆 3F 亲子区，高端客群至奥林匹克广场运动区，实现 “客群互补”；

② 地面街区升级（2026 年）：

联合大连市政府投入 2000 万元，升级恒隆与奥林匹克广场之间的中山路沿街街区，统一外立面风格（融入恒隆高端设计元素），增设 “步行友好设施”（遮阳伞、休憩座椅、夜间灯光）；

举办 “联动主题活动”：如 2026 年 “恒隆 - 奥林匹克消费节”，推出 “跨商场消费满减”（恒隆消费满 5000 元，奥林匹克广场运动品牌享 8 折）、“联合会员权益”（恒隆白金卡会员可免费使用奥林匹克广场儿童乐园）。

数据目标：2026 年底前完成双动线连通，奥林匹克广场日均客流导入恒隆 3000 人次，恒隆日均客流导入奥林匹克广场 2000 人次，双方联合会员数量突破 5 万人，商圈整体销售额较 2024 年增长 30%。

2.2引入专业资产运营机构，启动资产证券化筹备

恒隆虽具备基础运营能力，但资产证券化（CMBS）需专业机构提供 “现金流测算、合规风控” 支持，2025 年引入头部机构（如仲量联行、中信证券），确保 2026 年首单 CMBS 顺利发行。

合作分工：

① 仲量联行（资产梳理）：2025 年 Q1- Q2，对恒隆 1F 重奢区、2F 设计师区等基础资产进行 “现金流核查 + 估值评估”，确保基础资产年租金收入≥2.2 亿元（高于原目标 10%），同时出具 “资产优化建议”（如调整部分品牌租约期限至 5 年以上）；

② 中信证券（方案设计）：2025 年 Q3- Q4，结合恒隆财务目标，优化 CMBS 方案 —— 发行规模从 20 亿元提升至 25 亿元（因基础资产收益提升），票面利率控制在 4.2%（低于行业均值 0.3 个百分点），资金用途新增 “奥林匹克广场毗邻商业并购”（预算 1.5 亿元）；

③ 恒隆内部团队（落地推进）：2026 年 Q1- Q2，配合机构完成监管备案、投资者路演，同时与核心品牌沟通 “CMBS 发行后租约稳定性承诺”，确保基础资产无风险。

案例参考：上海陆家嘴中心 2023 年引入仲量联行后，CMBS 发行规模从 30 亿元提升至 35 亿元，票面利率降低 0.5 个百分点，年节约利息成本 1750 万元；大连恒隆可借鉴其 “专业机构 + 内部团队” 协同模式，提升资产证券化效率。

3. 长期建议（3-5 年）：国际化突破，打造东北标杆

依托北京云阿云的全球品牌资源（如与欧洲设计师品牌协会、海外高端服务商合作），2027-2029 年实现 “海外资源本土化、本土运营国际化”，成为东北首个 “国际化商业标杆”。

3.1引入海外品牌国内首店：填补市场空白

北京云阿云已与 20 家欧洲设计师品牌（如意大利的 Brunello Cucinelli、法国的 Sézane）建立合作，计划 3-5 年内为大连恒隆引入 15 家 “国内首店”，形成 “重奢 + 海外设计师品牌” 的差异化矩阵。

执行路径：

① 品牌筛选（2027 年）：优先选择 “高客单价、低国内渗透率” 的品牌，如：

奢侈品皮具：意大利 Brunello Cucinelli（客单价 2-5 万元，国内仅北京、上海有店）；

高端家居：法国 Maison Dada（客单价 1-3 万元，国内无门店）；

② 落地支持（2028-2029 年）：

提供 “首店孵化补贴”：前 2 年租金减免 15%，同时承担 50% 的装修成本（单店补贴上限 200 万元）；

海外资源对接：协助品牌办理 “进口报关、供应链搭建”，如与大连港合作开通 “奢侈品专属清关通道”，缩短货品到店时间从 45 天至 15 天；

③ 营销推广：为每家海外首店举办 “中国首展”，邀请品牌创始人来华出席，同时通过小红书、抖音等平台发起 “# 大连恒隆海外首店打卡” 话题，目标曝光量 5000 万 +。

数据目标：2029 年底前海外首店数量达 15 家，首店所在区域坪效达 9.5 元 /㎡/ 天（高于项目平均坪效 18%），带动项目整体估值从 110 亿元提升至 130 亿元。

3.2组织会员海外购物游：深化高端客群粘性

针对年消费≥100 万元的黑金卡核心会员（约 80 人，占黑金卡总数 27%），联合海外高端服务商（如法国巴黎老佛爷百货、意大利佛罗伦萨 The Mall），每年组织 2 次 “专属海外购物游”，实现 “服务增值 + 消费回流”。

活动设计（以 2028 年巴黎购物游为例）：

① 行程定制（7 天 6 晚）：

购物环节：老佛爷百货 VIP 专属导购服务、LV 巴黎总部定制体验、私人奢侈品鉴定课程；

体验环节：卢浮宫私人导览、米其林三星餐厅预约、巴黎时装周秀场门票（限 2 人）；

② 费用与权益：会员自付费用 3 万元 / 人（市场同类行程约 5 万元），恒隆补贴 2 万元 / 人（含机票、酒店），同时享受 “购物满 50 万元返 2 万元恒隆消费券” 的权益；

③ 后续转化：会员回国后，私人导购为其提供 “海外购商品养护服务”，同步推送 “同款商品国内补货通知”，带动会员国内复购率提升 40%。

效果预期：每年 2 次购物游预计覆盖 50 名核心会员，直接带动海外消费转化（会员海外购物额≥2000 万元），同时核心会员留存率从 90% 提升至 98%，形成 “不可复制的高端服务壁垒”。

（二）行业启示：提炼可复用的商业地产运营模型

1. 数字化是商业运营的核心引擎：从 “经验驱动” 到 “数据决策”

大连恒隆与北京云阿云的合作证明，数字化不仅是 “工具升级”，更是 “运营逻辑重构”，可总结为 “三端数字化模型”，未来商业项目可直接复用。

行业案例佐证：北京 SKP 通过数字化系统实现 “会员消费数据 - 品牌补货 - 营销活动” 的闭环，2023 年销售额达 260 亿元，同比增长 15%；证明无论项目规模大小，数字化投入均可带来 “效率提升 + 收入增长” 的双重回报，建议商业项目将数字化投入占比提升至年运营成本的 8%-10%（当前行业平均约 5%）。

2. 体验化是突破同质化的关键：从 “卖商品” 到 “卖生活方式”

大连恒隆的场景创新（如露台星空区、亲子托管中心）与服务升级（黑金卡专属团队）表明，“体验” 已成为商业项目的 “核心竞争力”，需构建 “三维体验模型”，摆脱 “品牌堆砌” 的同质化陷阱。

2.1场景体验：打造 “不可复制的空间记忆”

大连恒隆实践：5F 露台星空区通过 “夜间灯光 + 轻食简餐”，打造 “大连高空观景打卡地”，日均客流 2000 人次，带动周边餐饮销售额提升 35%；

行业启示：场景创新需结合 “城市特色 + 客群需求”，如：

一线城市项目：可打造 “文化艺术场景”（如上海 K11 的地下艺术空间）；

二线城市项目：可聚焦 “在地文化场景”（如成都远洋太古里的川西民居风格）；

数据支撑：中国连锁经营协会调研显示，具备 “特色场景” 的商业项目，客群停留时间平均达 4.2 小时（无特色项目约 2.5 小时），销售额提升 28%。

2.2服务体验：构建 “全生命周期服务链”

大连恒隆实践：黑金卡专属团队提供 “从到店接待到售后养护” 的全流程服务，会员满意度 92%，单次消费金额较普通会员高 3 倍；

行业启示：服务升级需 “分层精准化”，如：

基础会员：聚焦 “便捷服务”（免费停车、积分兑换）；

高端会员：聚焦 “定制服务”（私人导购、专属活动）；

案例参考：杭州万象城为年消费≥200 万元的会员提供 “私人医生预约、机场 VIP 通道” 服务，会员留存率达 95%，证明 “超预期服务” 是高端客群粘性的核心。

3. 资产化是商业项目的终极目标：从 “运营载体” 到 “增值资产”

大连恒隆的资产证券化筹备与区域联动开发表明，商业项目的终极价值不仅是 “短期现金流”，更是 “长期资产增值与流动性”，需建立 “资产增值三阶段模型”，为行业提供可复制的路径。

3.1可持续发展对资产化的赋能：新增价值维度

大连恒隆 2025 年全面采用可再生能源供电的实践，证明 “绿色资产” 已成为商业地产估值的重要加分项，可总结为 “可持续发展资产增值模型”：

大连恒隆实践：

① 投入 200 万元改造智能照明、隔热玻璃顶，2025 年采购 3.2 亿千瓦时可再生能源，年能耗成本下降 15%；

② 获得 “辽宁省绿色商业标杆” 认证，2025 年项目估值因绿色属性额外提升 5%（约 5.5 亿元），同时吸引 2 家主打 “可持续理念” 的高端品牌（如意大利环保皮具品牌 Matt & Nat）入驻；

行业数据支撑：仲量联行 2024 年报告显示，具备 LEED 认证的商业项目，租金水平较非认证项目高 12%，空置率低 8%，资产流动性提升 20%；

复用建议：中小项目可从 “低成本绿色改造” 切入，如更换 LED 灯具、引入节水设备，同时申请地方政府 “绿色商业补贴”（如大连市对节能改造项目补贴 10%-15%），逐步提升资产绿色属性。

3.2风险规避：资产化过程中的核心注意事项

基础资产稳定性：避免选择租约期限＜3 年的品牌作为 CMBS 基础资产，如大连恒隆核心重奢品牌租约≥5 年，确保现金流持续；

政策合规性：提前与地方金融监管部门沟通 CMBS 发行细则，如大连恒隆 2025 年 Q1 对接大连银保监局，确保备案流程顺利；

市场波动应对：在经济下行周期，优先通过 “快闪店、多经点位” 维持资产收益，避免大规模改造，如 2023 年大连恒隆通过引入 10 家快闪店，抵消了 3% 的租金下滑。

（三）总结：大连恒隆实践对商业地产行业的三大核心价值

存量优化范式：从 “低效改造 - 高坪效扩容 - 国际化升级” 的分周期策略，为二线城市高端商业项目提供了 “短期提效、中期筑壁垒、长期增值” 的可复制路径，尤其适合客流增长乏力、资产估值停滞的成熟项目；

数字化与体验化融合：证明 “数字化工具” 需与 “体验化场景” 结合才能发挥最大价值 —— 如会员 APP 的个性化推荐需依托露台星空区、海外首店等特色场景，才能提升转化效率，避免 “技术空转”；

资产化思维前置：商业项目从规划阶段就应植入 “资产化思维”，如大连恒隆在空间改造时优先考虑 “CMBS 基础资产要求”（租约期限、坪效水平），避免后期因资产属性不达标影响证券化推进，这一思维对新开业项目尤为重要。

未来，随着商业地产从 “增量竞争” 全面进入 “存量博弈”，大连恒隆的 “分周期资产优化”“数字化体验融合”“绿色资产增值” 三大实践，将成为行业突破同质化、实现可持续发展的核心参考方向。

附录一：大连恒隆广场项目核心数据汇总

一、销售额数据

2023 年

销售额：19.5 亿元。增长核心源于重奢品牌矩阵强化与首店经济发力，LV、GUCCI、DIOR 等三十余家国际品牌贡献 65% 销售额，其中 22 家大连首店单店年均销售额超 680 万元，拉动整体零售消费增长 9%。餐饮业态中，高端日料、海鲜特色餐饮销售额占比达 38%，同比提升 5%，夜间（18:00 后）餐饮消费占比突破 35%。

2024 年

销售额：20.08 亿元，同比增长 3.0%。增长驱动力来自美妆业态扩容与 IP 活动联动：地下一层美妆区全面开放，CHANEL BEAUTÉ、LA MER 等九大国际美妆品牌入驻，带动美妆品类销售额增长 22%；全年举办 “繁花梦旅”“织绘春境” 等主题活动，其中春日盛典双日销售额创开业以来历史新高，国际品牌限量臻品首发带动单日销售峰值突破 1200 万元。高端运动品牌（ARC’TERYX、SALOMON）销售额增长 28%，亲子业态因 BONPOINT 等首店入驻增长 18%。

2025 年前三季度

销售额：15.8 亿元，同比增长 12%。关键增长节点集中在节假日与品牌首发期：春节期间联动奥林匹克广场推出 “奢享新春季”，假期销售额提升 32%，外地游客消费占比达 35%；五一期间举办国际腕表巡展，日均销售超 210 万元，重奢区单日销售额峰值达 860 万元。美妆集合区、高端家居业态销售额增长显著，分别提升 35% 和 29%，反映客群对 “高端体验 + 品质消费” 的偏好。

二、客流量数据

2023 年

客流量：2080 万人次（日均 5.7 万人次），停车场使用率 88%。客群以 25-45 岁高净值人群为主（占比 72%），周末及节假日客流占比达 58%，“国际品牌首发日”“艺术特展” 等活动单场平均引流 4.2 万人次。地铁 2 号线接驳优势显著，轨道交通带来的客流占比达 38%，重奢区日均客流密度达 1.2 万人次 / 千㎡。

2024 年

客流量：2372 万人次（日均 6.5 万人次），同比增长 14.0%。首店与活动引流成效突出：全年引入品牌超 160 个，举办演出及艺术活动超 80 场，其中空中芭蕾大连首秀单场客流超 5 万人次，活动客群向零售区域转化率达 62%。高频客群（月均到店≥3 次）占比提升至 15%，多为会员及高端消费群体，平均停留时长 3.5 小时，较普通客群高 1.8 小时；地下一层美妆区开放后，带动工作日客流增长 18%。

2025 年前三季度

客流量：1700 万人次，同比增长 11%。旺季客流爆发明显：春节 “奢享新春季” 吸引东北三省游客，周末客流同比提升 38%，外地游客占比达 40%；五一国际腕表巡展期间，单日客流峰值达 12 万人次，平日日均客流稳定在 6.8 万人次，周末峰值达 9.5 万人次。重奢零售区、美妆区客流密度最高，占商场总客流的 58%。

三、租金收入数据

2023 年

平均租金：280-650 元 /㎡/ 天，租用率 96%。租金定价差异化显著：首层重奢区租金最高（520-650 元 /㎡/ 天），美妆业态根据品牌能级定价（380-480 元 /㎡/ 天），餐饮业态租金集中在 280-350 元 /㎡/ 天。推行 “基础租金 + 流水抽成” 组合模式（月流水≥80 万元抽成 8%），热门美妆品牌、重奢配饰租金收入增长 18%，带动核心区域整体租金提升 12%。

2024 年

租金收入：同比增长 10%，坪效达 3.2 万元 /㎡。品牌优化驱动租金提升：淘汰 8% 低坪效品牌（如传统配饰、低效家居），引入 18 个高潜力首店品牌（如 Jo Malone、Skin Ceuticals 大连首店），核心零售区坪效提升 16%。对租期≥5 年的重奢品牌提供 5% 租金优惠，续约率达 92%，保障租金收入稳定；数字化管理系统落地（如智能客流监测、能耗管控），降低运营成本 10%。

2025 年规划

目标租金增长 15%，核心策略包括：

业态优化：提升重奢零售、高端美妆业态占比至 70%，重点打造 “国际腕表主题专区”“设计师品牌集群”，实现租金溢价 20%-25%；

品牌升级：引入国际轻奢品牌，计划将首店品牌租金占比提升至 45%，提供最高 300 万元定制化装修补贴吸引优质首店；

增值服务：深化会员数据赋能，为品牌提供精准营销方案，收取 10%-15% 的营销服务费，补充租金收入。

四、品牌调整数据

2023 年

引入 32 个新品牌（含 15 家区域首店），涵盖高端美妆（如 DIOR 美妆大连首店）、特色餐饮（如 % Arabica 大连首店）、亲子业态（如 FILA KIDS 高端店）。淘汰 7 家定位不符或经营低效品牌（如大众服饰、传统数码），优化 9% 营业面积，调整后重奢区销售额增长 22%。重点打造 “国际美妆专区”，集聚 12 个高端品牌，年客流量 320 万人次，销售额达 6.8 亿元。

2024 年

品牌汰换率 9%，聚焦 “重奢深化 + 体验升级”：新增 “高端生活方式专区”（含 Christofle 家居、S.T.Dupont 精品），会员复购率达 72%；升级 “亲子互动区”，引入 MOODY TIGER、NICI 等首店，周末亲子客流增长 26%。通过业态联动，带动周边餐饮、配饰消费提升 19%；区域首店数量增至 50 家，首店品牌年销售额占比提升至 22%。

2025 年计划

核心方向 “首店扩容 + 体验创新”：

业态新增：打造 “户外奢享广场”，引入露天艺术展、高端沙龙空间等，目标坪效 3.8 万元 /㎡；

会员赋能：升级 “恒隆尊享会员体系”，推出 “品牌专属权益包”（含限量款优先购、私人导购），计划带动会员消费额年增 30%；

品牌调整：品牌汰换率控制在 7%，重点引入 Klattermusen、Butterful&Creamorous 等国际首店，打造 “可持续高端消费专区”，契合客群品质升级趋势。

五、战略调整与行业地位

资本投入

2024 年：投入 1.2 亿元，重点用于三方面 —— 数字化系统升级（会员管理平台 400 万元、智能招商系统 350 万元）、业态优化（美妆区改造、亲子空间升级）、交通接驳提升（地铁口智能导视、停车场扩容），提升运营效率与顾客体验。

2025 年预留 1.5 亿元：用于国际品牌引进（瞄准顶奢配饰、设计师品牌）、年度主题活动打造（如 “东北国际时尚周”）、跨区域营销推广（联动大连文旅、东北高端社群），进一步扩大 “东北高端商业标杆” 影响力。

数字化进展

会员规模超 68 万（年增 38%），私域流量交易规模超 7 亿元，通过数字化精准推送（如新品首发、专属礼遇），会员复购率提升 28%。搭建 “恒隆尊享线上平台”，实现会员积分与品牌权益联动，线上带动线下销售额年增长 35%；推出智能导购小程序（含品牌库存查询、私人预约），顾客满意度提升至 93%。

行业坐标

销售表现：2024 年租金收入同比增长 10%，高于东北高端商业综合体均值（6%），在大连核心商圈及东北重奢项目中销售额、客流增速均位居首位。

定位优势：以 “东北高端商业地标” 为核心定位，融合 “重奢零售 + 高端体验 + 首店经济”，形成差异化竞争力，是东北高净值人群购物、社交的首选地，获评 “年度东北高端商业标杆”“大连消费升级示范项目”。

核心挑战：区域高端商业竞争加剧，需持续强化顶奢品牌与首店优势；消费需求迭代快，需加快虚实融合体验落地（如元宇宙品牌展、数字导购），巩固东北高端主场地位。

数据来源：北京云阿云智库・商业地产项目数据库