商业地产案例分享-大连罗斯福广场项目（二）

原创 李桂松 李富松 段小丽 云阿云智库•商业地产项目组

导读：本报告深度剖析大连罗斯福广场运营困境与破局路径。依托云阿云资源，项目定位“东北亚青年潮流生活枢纽”，通过业态焕新、空间重构、数字化运营及资产证券化规划，系统阐述其从传统商业向潮流标杆转型的战略蓝图与落地策略。全文共104300字，由北京云阿云智库•商业地产项目组原创供稿。

作者：李桂松 |北京云阿云智库平台理事长

作者：李富松 | 北京云阿云城市运营管理有限公司副总裁

作者：段小丽 | 北京云阿云智库平台公共关系总裁13811016198

大连罗斯福广场资产优化与运营升级专项报告

目录

一、市场分析及项目概述

二、本体 SWOT 及项目现状深度剖析

三、竞品分析及应对策略

四、核心挑战及破局路径

五、定位升级与客群策略

六、招商创新及政策汇总

七、空间优化及场景创新

八、业态规划及品牌焕新

九、运营管理专项提升

十、资产优化与增值策略

十一、项目建议及行业启示

二、本体 SWOT 及项目现状深度剖析

（七）优化实施优先级与资源配置

基于 SWOT 战略矩阵，结合 “紧急性 - 重要性” 模型，明确各优化措施的实施优先级，同时规划资金、团队、时间资源配置，确保战略落地高效有序。

1. 实施优先级划分（2025-2026 年）

2. 资源配置规划

2.1资金配置（总投入 3500 万元，2025-2026 年）

2.2团队配置（总团队 50 人，云阿云 30 人 + 城建 20 人）

2.3时间节点管控

月度里程碑：每月 5 日前，各团队提交上月进度报告（如招商团队首店签约数、运营团队客流转化数据），10 日前召开月度复盘会，调整下月计划；

季度验收：每季度末（3/6/9/12 月），邀请第三方机构（戴德梁行）对重点措施验收（如跨境体验中心客流、数字化中台功能），验收不通过则扣除对应团队绩效 10%；

年度评估：每年 12 月，联合大连城建、云阿云、政府部门开展年度评估，对比目标与实际数据（如销售额、客群占比），优化下年度战略。

（八）结论：从 “问题整改” 到 “价值跃升” 的路径清晰

通过 SWOT 分析与现状量化拆解，罗斯福广场虽面临 “空间老化、业态失衡、外部竞争” 等挑战，但依托 “区位壁垒、客群基础、云阿云运营资源”，叠加 “大连政策红利、跨境消费崛起、Z 世代需求”，具备实现 “从传统商业到东北亚潮流标杆” 的转型条件。

核心路径可总结为 “三阶段跃升”：

短期（2025 年）：以 “跨境 + 首店” 破局，解决客流流失与低效问题，实现销售额从 12 亿增至 15 亿，年轻客群占比 45%；

中期（2026 年）：以 “数字化 + 体验” 巩固，完成空间改造与线上线下一体化，销售额突破 18 亿，会员消费占比 45%；

长期（2027 年）：以 “品牌输出 + 资产增值” 收尾，成为东北商业转型案例，资产估值从 15 亿升至 25 亿，轻资产收入达 500 万元 / 年。

后续需重点关注 “政策补贴落地效率、首店品牌运营效果、新兴商圈应对节奏” 三大关键节点，确保各项措施按计划推进，最终实现项目资产价值与社会价值的双重提升。

三、竞品分析及应对策略

（一）核心竞品分层：三维度拆解竞品定位与核心竞争力

基于 “客群重叠度、业态相似度、地理辐射范围”，将罗斯福广场竞品划分为 “直接竞品、间接竞品、潜在竞品” 三类，通过深度画像明确各竞品的优势短板及对罗斯福的冲击程度：

1.直接竞品：中央大道（西安路商圈内，客群重叠度 80%）

核心定位：以 “网红打卡 + 大空间体验” 为标签的区域型体验式购物中心，2018 年开业，商业面积 23 万㎡（略大于罗斯福 19 万㎡），距罗斯福广场仅 800 米，共享西安路商圈客流，是罗斯福 “同商圈内最直接分流者”。

运营细节与数据：

体验业态特点：体验业态占比 35%（7.95 万㎡），核心亮点为 “亚洲最大 LED 天幕（长 200 米，宽 30 米）”“空中花园”“儿童游乐城（3000㎡）”，但体验业态以 “静态观赏” 为主（如天幕仅播放视频，无互动功能），缺乏高粘性沉浸式项目（如 VR、手作工坊）；

品牌能级短板：2024 年首店数量仅 3 家（均为区域级本土文创品牌，如大连本地手作集合店 “匠艺”），无国际或全国性首店；主力品牌以大众连锁为主（如优衣库、H&M、海底捞），潮牌、跨境品牌空白，25-35 岁年轻客群复购率仅 18%（罗斯福 25%）；

客流与销售数据：2024 年日均客流 1.8 万人次（周末 2.5 万人次，工作日 1.1 万人次），其中 “打卡客流” 占比 45%（仅拍照不消费），实际消费客流仅 1 万人次；平均坪效 2.5 元 /㎡/ 天（低于罗斯福 2.8 元），餐饮业态贡献 50% 销售额（以大众餐饮为主，客单价 60-80 元），零售业态坪效仅 2.1 元（低于罗斯福 2.8 元）。

对罗斯福的冲击：主要分流 “年轻打卡客群” 与 “家庭休闲客群”，2024 年 Q4 调研显示，罗斯福 25% 的 20-30 岁客群表示 “每月会因中央大道天幕活动（如节日灯光秀）减少 1-2 次罗斯福到店频次”。

2.间接竞品：恒隆广场（青泥洼商圈，客群重叠度 40%）

核心定位：大连高端奢侈品消费枢纽，2015 年开业，商业面积 18 万㎡，位于青泥洼商圈核心，辐射全市中高收入客群（家庭月收入 5 万元以上），是罗斯福 “中高端客群分流者”。

运营细节与数据：

首店与品牌能级：2024 年首店数量 8 家（含 3 家国际首店：LV 香水体验店、加拿大鹅城市首店、日本 MUJIcom 便利店首店；5 家区域首店：北京 SKP SELECT、上海 % Arabica 等），奢侈品 / 轻奢品牌占比 30%（如 Gucci、Prada、Coach），高端餐饮占比 25%（客单价 200-300 元，如王品牛排、鼎泰丰）；

体验业态短板：体验业态占比仅 25%（4.5 万㎡），以 “高端服务型体验” 为主（如高端美容 SPA、私人影院），缺乏年轻化互动体验项目（如 Z 世代偏好的 VR、潮流艺术展），25 岁以下客群占比仅 15%（罗斯福 30%）；

客流与销售数据：2024 年日均客流 2.2 万人次（周末 2.8 万人次，工作日 1.6 万人次），客单价 1200 元（罗斯福 450 元），平均坪效 4.2 元 /㎡/ 天（行业领先），但高净值客群（年消费 10 万元以上）仅占总客群 10%，大众客群到店频次低（仅 1.2 次 / 月）。

对罗斯福的冲击：分流罗斯福 15% 的中高端客群（年消费 5-10 万元），2024 年 Q4 调研显示，罗斯福 12% 的金卡会员（年消费 5-10 万元）表示 “因恒隆国际首店开业，增加了恒隆到店频次，减少了罗斯福奢侈品替代品类（如轻奢服饰）消费”。

3.间接竞品：高新万达广场（高新区，客群重叠度 30%）

核心定位：高新区 “社区 + 年轻产业客群” 服务型购物中心，2013 年开业，商业面积 17 万㎡，辐射高新区软件园区（20 万产业人口）及周边 10 个成熟社区（常住人口 15 万），是罗斯福 “西部产业客群分流者”。

运营细节与数据：

业态结构特点：餐饮业态占比 40%（6.8 万㎡），以 “快餐 + 社区餐饮” 为主（如麦当劳、肯德基、本地家常菜馆），满足产业客群 “午餐刚需” 与社区客群 “家庭聚餐” 需求；零售业态以 “生活超市 + 大众服饰” 为主（如华润万家、优衣库），体验业态以 “亲子 + 健身” 为主（如万达宝贝王、金吉鸟健身）；

客群特征：30-45 岁家庭客群占比 60%，25-30 岁产业客群占比 30%，客单价 350 元（低于罗斯福）；工作日午餐时段（12:00-13:30）客流占比 40%（主要为产业客群），周末家庭客流占比 70%；

运营短板：距离核心商圈远（距罗斯福 12 公里，地铁需 40 分钟），辐射范围有限；首店数量少（2024 年仅 1 家区域级餐饮首店：太二酸菜鱼高新区店），业态新鲜感不足，年轻客群复购率 20%（低于罗斯福 25%）。

对罗斯福的冲击：主要分流 “高新区产业客群” 与 “西部家庭客群”，2024 年数据显示，罗斯福 18% 的西部客群（居住在沙河口区西部、甘井子区南部）表示 “因距离原因，日常消费优先选择高新万达，仅周末到罗斯福购物”。

4. 潜在竞品：甘井子体育新城商业体（2026 年入市，客群重叠度预判 35%）

核心规划：包含 “体育新城万达广场（15 万㎡）” 与 “招商花园城（10 万㎡）”，定位 “北部区域家庭消费中心”，重点覆盖甘井子区体育新城、泉水、华南板块（规划常住人口 30 万），计划引入 “亲子体验（奈尔宝分店、万达宝贝王旗舰店）、社区餐饮（海底捞社区店、西贝）、生活零售（盒马鲜生、优衣库）” 等业态；

潜在威胁：2026 年入市后，预计分流罗斯福 20% 的北部客群（当前北部客群占比 25%，年贡献销售额 3 亿元），且其 “社区便民 + 家庭亲子” 定位将与罗斯福家庭客群形成直接竞争。

（二）竞品关键指标对比：多维度数据量化差距与优势

基于 “定位、业态、客流、销售、会员” 五大维度，补充细化核心指标数据，通过对比明确罗斯福的竞争短板（如首店数量、体验业态质量）与差异化机会（如跨境体验、地铁客群粘性）：

1.核心指标对比表（2024 年全年数据，单位：除标注外均为常规单位）

2. 数据洞察：罗斯福的竞争短板与机会点

短板 1：首店能级与体验业态质量落后：首店数量仅 2 家（恒隆 8 家、中央大道 3 家），体验业态以 “基础亲子 / 娱乐” 为主（中央大道 35% 体验占比、恒隆 25% 高端体验），导致年轻客群与中高端客群流失；

短板 2：客群消费转化效率待提升：消费客流占比 80%（高于中央大道 55%，但低于恒隆 90%），会员消费占比 35%（低于恒隆 60%、高新万达 40%），说明客群粘性与消费意愿有优化空间；

机会 1：地铁通勤客群粘性可强化：地铁导入占比 40%（竞品最高），工作日 1.2 万客流中 60% 为通勤客群，可通过 “通勤场景消费” 提升转化；

机会 2：跨境体验可形成差异化壁垒：竞品均无跨境体验业态（恒隆高端但无跨境、中央大道体验但无稀缺性），罗斯福可依托大连日韩跨境政策，打造 “东北亚跨境消费标杆”。

（三）差异化应对策略：分竞品制定“避强击弱”落地路径

针对不同竞品的核心优势与短板，结合罗斯福自身资源（地铁区位、会员基础、云阿云运营能力），制定 “精准定位 + 业态错位 + 场景创新 + 客群锁定” 的应对策略，配套具体措施、时间节点与数据目标：

1.对恒隆广场：避高端、补轻奢，打造“跨境 + 轻奢潮牌” 差异化

竞争逻辑：不与恒隆 “奢侈品” 正面竞争，聚焦其 “年轻客群覆盖不足（25 岁以下占比 15%）、跨境体验空白” 短板，吸引 “追求轻奢品质但消费力未达奢侈品” 的 25-35 岁客群。

落地措施：

引入日韩轻奢首店，填补市场空白（2025 年 Q2-Q4）：

依托云阿云首店资源库，引入 4 家日韩轻奢首店：韩国 “Gentle Monster” 区域首店（200㎡，潮牌眼镜 + 艺术装置，目标坪效 4.5 元 /㎡/ 天）、日本 “Maison Margiela” 城市首店（150㎡，轻奢服饰，目标坪效 4.0 元）、韩国 “雪花秀高端 SPA” 区域首店（300㎡，高端护肤体验，目标坪效 3.8 元）、日本 “LoFt 文创” 区域首店（200㎡，生活美学产品，目标坪效 3.0 元）；

申请大连首店补贴（区域首店 20 万元 / 家、城市首店 25 万元 / 家），预计获补贴 95 万元，降低招商成本；

目标：2025 年轻奢潮牌销售额占比从 12% 提升至 20%，吸引恒隆 25-35 岁客群 15%（约 0.3 万 / 天）。

打造 “跨境轻奢体验区”，强化稀缺性（2025 年 Q3）：

在 1F 核心区域（原传统零售区）规划 800㎡“日韩跨境轻奢体验区”，引入 “韩国乐天免税线下体验店”（支持 “线下试用 + 线上下单直邮”），商品涵盖日韩美妆（如资生堂银座系列）、轻奢饰品（如 APM Monaco）；

配套 “跨境消费专属权益”：会员跨境消费满 2000 元赠恒隆同款高端餐饮（如王品牛排）50 元代金券，吸引恒隆客群到店体验；

目标：跨境轻奢区首年销售额 6000 万元，占总销售额 10%，25-35 岁客群占比达 70%。

高净值会员 “轻奢权益” 留存（2025 年 Q1 起）：

针对罗斯福金卡会员（年消费 5-10 万元），推出 “轻奢优先购 + 专属服务”：如 Gentle Monster 新品提前 3 天预约、雪花秀 SPA 免费体验 1 次 / 季度；

每季度举办 “轻奢品鉴会”（如 “日本珠宝设计师专场”），邀请恒隆高净值客群（通过大连奢侈品协会合作）参与，目标转化恒隆 5% 的高净值客群（约 500 人 / 年）。

2.对中央大道：升级“打卡场景”为“沉浸体验”，提升客群粘性

竞争逻辑：针对中央大道 “体验业态静态化（天幕仅观赏）、消费转化低（打卡客群 45%）” 短板，将罗斯福体验业态从 “基础娱乐” 升级为 “可互动、高粘性的沉浸场景”，吸引 “打卡客群” 转化为 “消费客群”。

落地措施：

1F 中庭 “流动沉浸艺术展” 升级（2025 年 Q1 起，每月 1 场）：

摒弃中央大道 “静态天幕” 模式，联合日韩新锐设计师（如韩国潮流艺术家 Kim Hee-jin）打造 “可互动艺术展”：如 “2025 春季日韩潮流涂鸦展”（设置 3 处互动涂鸦墙，游客可扫码上传图案投影至墙面）、“LINE FRIENDS 沉浸式主题展”（设置 AR 拍照点，扫描展品触发动画互动）、“夏季光影互动展”（地面投影随脚步变化图案，吸引家庭客群参与）；

配套 “打卡消费转化机制”：游客在艺术展拍照发布社交平台（抖音 / 小红书）并定位罗斯福广场，可兑换 “20 元无门槛消费券”（满 50 可用），同时联动 1F 潮牌店（如 INXX）推出 “展 + 店” 套餐（观展 + 购物满 800 减 200）；

数据目标：艺术展期间日均客流提升至 2 万人次（较平日增长 33%），打卡客群消费转化率从中央大道的 55% 提升至 75%，带动 1F 潮牌店销售额同比增长 40%。

4F 沉浸式娱乐区改造，强化年轻客群粘性（2025 年 Q4 完工）：

针对中央大道 “缺乏高粘性体验项目” 的短板，将 4F 500㎡传统娱乐区（原电玩城）改造为 “Z 世代沉浸式娱乐集群”，引入 3 类核心项目：

① VR 密室逃脱（200㎡，主题为 “日韩校园密室”，支持 4-6 人组队，融入 AR 解谜元素，单次体验价 88 元）；

② 室内棒球体验馆（150㎡，模拟日韩棒球场景，配备专业教练指导，单次体验价 68 元，支持团建包场）；

③ 手作工坊集合店（150㎡，引入韩国陶艺体验、日本手账制作等项目，单次体验价 38-128 元，成品可带走）；

推出 “娱乐 + 餐饮” 联动套餐：购买任意娱乐项目体验券，可享 4F 餐饮（如韩式烤肉、日式拉面）8 折优惠，同时开通 “1F 艺术展→4F 娱乐区” 直达扶梯，设置引导标识；

数据目标：沉浸式娱乐区日均接待 800 人次（中央大道同类项目日均 300 人次），客群复购率达 35%（中央大道 18%），带动 4F 整体销售额同比增长 50%。

家庭客群 “体验 + 消费” 双驱动（2025 年 Q2 起）：

针对中央大道儿童游乐城 “仅玩乐无消费转化” 的问题，在 3F 亲子区新增 “亲子消费场景”：如 “儿童穿搭体验店”（提供日韩童装试穿，家长扫码可购买）、“亲子烘焙工坊”（制作完成后可购买包装礼盒）；

推出 “亲子会员权益包”：包含 3 次儿童游乐区体验、2 次亲子烘焙课程、1 张餐饮满 200 减 50 券，售价 198 元（单独购买总价值 350 元），同时联合大连本地亲子 KOL（如 “大连亲子部落”，粉丝 10 万 +）开展探店直播；

数据目标：3F 亲子区客群消费客单价从 300 元提升至 450 元（中央大道亲子客群 200 元），家庭客群复购率从 45% 提升至 60%，超过中央大道 30% 的复购率水平。

3. 对高新万达广场：聚焦“地铁通勤 + 周末目的地”，拦截产业与家庭客群

竞争逻辑：针对高新万达 “距离核心商圈远、业态新鲜感不足” 的短板，依托罗斯福 “双地铁枢纽” 优势，强化 “工作日通勤消费” 与 “周末家庭目的地” 两大场景，吸引高新区产业客群与西部家庭客群跨区域到店。

落地措施：

工作日 “通勤消费” 场景打造（2025 年 Q1 起）：

针对高新区产业客群 “午餐刚需 + 晚间轻社交” 需求，推出 “通勤专属权益”：

① 早餐时段（7:30-9:00）：联合 1F Manner 咖啡、B1 便利店推出 “通勤早餐套餐”（咖啡 + 三明治 = 19.9 元，原价 28 元），地铁口设置 “早餐自提点”，支持前一晚线上预约；

② 午餐时段（11:30-13:30）：4F 餐饮区推出 “产业客群工作餐”（如日式定食、韩式拌饭，单价 38-58 元），凭高新区企业工牌可享 9 折，同时开通 “地铁 B1 口→4F 餐饮区” 快速通道，减少动线时间；

③ 晚间时段（18:00-21:00）：针对加班产业客群，推出 “晚间轻社交套餐”（如 2 人份烧烤 + 啤酒 = 99 元，原价 158 元），配套免费停车 2 小时；

数据目标：工作日通勤客群到店频次从 1.2 次 / 月提升至 2.5 次 / 月，午餐时段 4F 餐饮客流同比增长 60%，高新区产业客群占比从 15% 提升至 25%。

周末 “家庭目的地” 场景强化（2025 年 Q3 起）：

针对高新万达 “亲子业态同质化” 短板，引入 “奈尔宝家庭中心区域首店”（3F 3000㎡，大连首家高端亲子体验中心，包含科学实验室、角色扮演、绘本馆等 10 大区域，单次门票 298 元 / 家庭）；

推出 “周末家庭套餐”：包含奈尔宝门票 2 张 + 3F 亲子餐饮（如西贝儿童餐）+1F 潮牌童装满 300 减 100 券，总价 498 元（单独购买总价值 686 元），同时开通 “高新区→罗斯福广场” 周末免费接驳巴士（每日 10:00、14:00 各 1 班，停靠高新园区地铁站）；

数据目标：周末家庭客群日均客流从 1.2 万人次提升至 1.8 万人次（高新万达周末 1.5 万人次），奈尔宝首年接待量达 10 万人次，带动 3F 亲子区销售额占比从 25% 提升至 40%。

业态新鲜感提升，吸引年轻产业客群（2025 年 Q2 起）：

针对高新万达 “首店数量少、业态老化” 问题，2F 引入 “潮牌集合店 + 新兴餐饮” 组合：如国内潮牌 “52TOYS” 区域首店（150㎡，盲盒 + 手办，目标客群 25-30 岁）、网红茶饮 “霸王茶姬” 区域首店（100㎡，单价 18-28 元）；

联合高新区企业开展 “企业团建日”：每月 1 场，企业员工凭工牌可享潮牌满 500 减 100、餐饮满 200 减 50，同时设置 “企业定制化团建活动”（如 4F 室内棒球赛、手作工坊集体体验）；

数据目标：25-30 岁年轻产业客群复购率从 25% 提升至 40%（高新万达 20%），潮牌集合店首年销售额达 800 万元，新兴餐饮日均客流达 500 人次。

4.对潜在竞品（甘井子体育新城商业体）：提前锁定北部客群，构建 “区域壁垒”

竞争逻辑：针对体育新城商业体 “2026 年入市、定位北部家庭消费” 的威胁，提前 1-2 年布局北部客群运营，通过 “社区渗透 + 交通接驳 + 业态错位”，将北部客群流失率控制在 8% 以内。

落地措施：

北部社区 “前置渗透” 运营（2025 年 Q1 起）：

在甘井子区华南、泉水、体育新城板块的 10 个核心社区（如华南广场、泉水人家、体育新城万科城）设立 “罗斯福社区服务站”，配备 2 名社区专员，提供三大服务：

① 会员注册与权益办理：现场注册会员可领取 “20 元消费券”，绑定社区专属标签（如 “华南社区”），享生日专属优惠；

② 活动预约与宣传：提前 1 周预告商场活动（如亲子烘焙、潮流展），社区居民可现场预约，同时发放活动海报、优惠券；

③ 商品预购与自提：针对社区家庭客群，提供 “生鲜食材、母婴用品” 预购服务（对接 B1 超市），支持社区服务站自提，免配送费；

每月举办 1 场 “社区落地活动”：如 “华南社区亲子运动会”“泉水社区手工市集”，活动现场设置 “罗斯福品牌展示区”，引导社区居民到店；

数据目标：2025 年底北部社区会员注册量突破 5 万人（体育新城规划常住人口 10 万），社区客群到店频次从 1.2 次 / 月提升至 1.8 次 / 月。

交通接驳 “提前锁定”（2025 年 Q4 起）：

联合大连公交集团开通 “体育新城 - 罗斯福广场” 直达通勤巴士（2026 年体育新城商业体入市前 6 个月启动），线路覆盖体育新城核心社区、地铁站，运营时间为 7:00-21:00，每 30 分钟 1 班，票价 2 元；

推出 “巴士专属权益”：乘客凭巴士票到店可享 “满 200 减 30” 消费券（限餐饮、零售使用），累计乘坐 10 次可兑换 “免费停车 3 小时” 权益；

数据目标：巴士日均载客量达 300 人次（约 150 组家庭），带动北部客群周末到店占比从 25% 提升至 35%，2026 年体育新城商业体入市后，北部客群流失率控制在 8% 以内。

业态错位 “差异化竞争”（2025 年 Q4 起）：

针对体育新城商业体 “社区便民 + 基础亲子” 定位，罗斯福强化 “高端体验 + 跨境稀缺” 业态：

① 引入 “韩国一兰拉面区域首店”（4F 200㎡，大连首家，客单价 88 元，主打日式豚骨拉面，目标客群家庭与年轻客群）；

② 升级 B1 跨境体验中心，新增 “日韩母婴用品专区”（如日本贝亲、韩国宫中秘策），支持 “线下体验 + 线上下单直邮”，针对北部家庭客群推出 “母婴用品满 500 减 100”；

③ 在 3F 奈尔宝家庭中心新增 “高端亲子课程”（如儿童编程、艺术启蒙，单次课程 198 元），区别于体育新城基础亲子游乐；

数据目标：高端餐饮（一兰拉面）首年销售额达 1200 万元，跨境母婴专区销售额占 B1 跨境中心的 30%，北部家庭客群高端体验消费占比从 15% 提升至 30%。

（四）策略实施保障与效果评估

为确保差异化应对策略落地，从 “组织架构、资源保障、数据监测” 三方面建立实施机制，同时设定阶段性效果评估指标，及时调整优化。

1. 实施保障机制

1.1组织架构保障

成立 “竞品应对专项小组”：由云阿云运营总监任组长，大连城建项目负责人任副组长，成员涵盖招商、运营、市场、财务等部门（共 15 人），明确分工：

① 招商组（5 人）：负责首店引入、跨境品牌对接，2025 年 Q2 前完成 4 家日韩轻奢首店签约；

② 运营组（4 人）：负责社区服务站运营、巴士接驳协调、体验业态落地，每月提交运营报告；

③ 市场组（3 人）：负责艺术展策划、KOL 合作、权益推广，确保活动曝光量达 500 万次 / 年；

④ 财务组（3 人）：负责首店补贴申请、资金管控，确保年度竞品应对投入（1200 万元）合理使用。

1.2.资源保障

资金保障：2025-2026 年竞品应对专项预算 1200 万元，其中首店引入 400 万元、体验业态改造 500 万元、社区与交通运营 300 万元，同时申请大连政府首店补贴、跨境补贴合计 200 万元，降低资金压力；

品牌资源保障：依托云阿云 200 + 品牌资源库，建立 “竞品应对备选品牌库”（每个业态储备 3-5 个品牌，如轻奢类储备 Gentle Monster、Maison Margiela 等），确保招商受阻时可快速替换；

技术保障：接入智慧运营中台，实时监测各竞品客流、销售数据（如恒隆首店销售额、中央大道打卡客流），为策略调整提供数据支撑。

2. 效果评估指标（2025-2026 年）

3. 动态调整机制

月度监测：专项小组每月分析 “竞品动态（如恒隆新增首店、中央大道活动）” 与 “自身数据（如客流转化、首店销售）”，形成《竞品应对月度报告》，若某指标未达标（如首店销售额低于预期），72 小时内提出调整方案（如增加首店促销活动）；

季度复盘：每季度召开 “竞品应对复盘会”，邀请第三方机构（如戴德梁行）参与，对比自身与竞品数据差距，优化策略（如中央大道新增 VR 项目，则罗斯福升级沉浸式娱乐区设备）；

年度评估：每年底开展 “竞品应对效果评估”，结合市场环境变化（如大连文旅政策调整、消费趋势变化），制定下年度策略（如 2026 年体育新城商业体入市后，重点强化交通接驳与高端体验）。

（五）结论：以差异化构建竞争壁垒，巩固区域商业标杆地位

通过对中央大道、恒隆广场、高新万达广场及潜在竞品的深度分析，罗斯福广场需避开 “正面竞争”，聚焦自身 “地铁区位、会员基础、跨境政策” 三大优势，针对不同竞品短板制定精准策略：

对恒隆：以 “轻奢潮牌 + 跨境体验” 填补其年轻客群与稀缺业态空白；

对中央大道：以 “沉浸互动体验” 提升打卡客群消费转化，强化粘性；

对高新万达：以 “通勤场景 + 周末目的地” 拦截产业与家庭客群；

对体育新城：提前布局社区渗透与交通接驳，以 “高端体验” 形成错位。

随着策略逐步落地，预计 2026 年罗斯福广场将实现 “日均客流 2.2 万人次、年销售额 18 亿元、25-35 岁客群占比 50%” 的目标，不仅能抵御竞品冲击，更能巩固 “西安路商圈核心、东北亚跨境潮流标杆” 的地位，为后续轻资产输出奠定基础。

四、核心挑战及破局路径

（一）核心挑战：四大痛点制约项目资产价值释放

通过对项目运营数据的深度拆解，发现罗斯福广场在 “资产坪效、客群结构、数字化能力、空间利用” 四大维度存在显著短板，且已对销售额、租金收益、客群粘性产生直接负面影响，具体问题及量化分析如下：

1. 核心挑战 1：资产坪效低 —— 低效业态拉低整体收益，租金溢价能力弱

数据量化与行业对比：

2024 年项目整体平均坪效 2.8 元 /㎡/ 天，其中传统零售业态坪效普遍低于 2 元 /㎡/ 天（如 2F 中老年服饰区坪效 1.6 元、B2 普通箱包区坪效 1.8 元），远低于行业潮流项目传统零售坪效均值 3.0 元（如沈阳 K11 传统零售坪效 3.2 元）；租金溢价能力不足，2024 年新签传统零售品牌租金涨幅仅 4.5%，部分铺位（如 2F 内侧铺）租金溢价甚至低于 5%，低于大连核心商圈 10% 的平均租金溢价水平（恒隆广场高端零售租金溢价 15%、中央大道体验业态溢价 12%）。

影响深度分析：

低效传统零售占比 55%（10.45 万㎡），按坪效 1.6 元测算，该部分年贡献销售额仅 9400 万元（10.45 万㎡×1.6 元 ×365 天），若替换为体验业态（坪效 3.2 元），年销售额可提升至 1.88 亿元，差额达 9400 万元；租金收益方面，2F 内侧铺租金 8 元 /㎡/ 天，若改造为体验业态（如剧本杀），租金可提升至 10 元 /㎡/ 天，单铺年租金收益增加 7300 元（20㎡铺位 ×2 元 ×365 天），按 2F 50 间内侧铺计算，年租金增收 36.5 万元。

典型案例佐证：

大连恒隆广场 2024 年将 3F 2000㎡低效传统零售区改造为 “高端亲子体验区”（引入奈尔宝区域首店），坪效从 1.8 元提升至 4.5 元，租金从 8 元 /㎡/ 天涨至 12 元，验证 “业态置换” 对坪效与租金的拉动作用。

2.核心挑战 2：客群老龄化 —— 年轻客群流失严重，消费活力不足

数据量化与客群行为分析：

2024 年项目客群结构中，35 岁以上客群占比 65%（其中 45 岁以上占比 30%），Z 世代客群（20-28 岁）仅占 20%，低于中央大道 Z 世代占比 75%、高新万达 Z 世代占比 35%；更关键的是，Z 世代客群留存率仅 20%（即 100 个 Z 世代到店客群中，仅 20 个会再次到店），而行业潮流项目 Z 世代留存率均值达 45%（如上海 TX 淮海 Z 世代留存率 50%）。

从消费行为看，Z 世代客群单次客单价虽仅 350 元（低于 35 岁以上客群 600 元），但年消费频次达 6.5 次（高于 35 岁以上客群 3.2 次），且对体验业态、潮牌消费的带动作用显著 ——2024 年中央大道因 Z 世代客群占比高，体验业态销售额占比达 35%（罗斯福仅 20%），潮牌销售额占比 18%（罗斯福仅 12%）。

影响深度分析：

客群老龄化导致项目 “业态更新动力不足”（传统零售占比高），进一步加剧年轻客群流失，形成 “老龄化→低效业态→年轻客群流失” 的恶性循环；从长期看，若 Z 世代客群占比持续低于 30%，项目将面临 “消费活力衰退” 风险，预计 2025 年若无干预，年轻客群消费贡献占比将从当前 25% 降至 20%，年销售额损失约 6000 万元（按 2024 年销售额 12 亿元测算）。

3. 核心挑战 3：数字化运营弱 —— 数据驱动能力缺失，营销与招商效率低

现状量化与能力差距：

项目当前数字化仅覆盖 “会员积分累计 + 线下核销” 基础功能，存在三大核心短板：

①无实时客流监测：无法统计各楼层、各区域实时客流密度，导致促销活动无法精准匹配客流高峰（如 2024 年 “双 11” 活动因未预判 1F 客流高峰，临时增加导购导致人力浪费）；

②会员标签体系简陋：仅按 “消费金额（普通 / 银卡 / 金卡）、消费频次、消费品类” 划分 3 类标签，无法实现精准营销（如无法识别 “跨境偏好客群”“潮牌高频客群”），对比日本大阪难波 PARCO（20 + 会员标签，含 “周末家庭客群”“夜间社交客群”），营销精准度差距显著；

③品牌数据割裂：无法整合入驻品牌销售数据与客流数据，导致招商时无法向品牌提供 “铺位客流转化效率”“目标客群匹配度” 等关键数据，招商周期平均达 6 个月（行业潮流项目借助数据支撑，招商周期仅 3 个月）。

影响深度分析：

数字化薄弱直接导致 “运营效率低、营销转化率差”——2024 年项目营销活动平均转化率仅 12%（行业均值 25%），会员复购率 45%（难波 PARCO 55%）；招商效率低则导致空置铺位闲置时间长，2024 年 B2 层 3 间边角铺空置 6 个月，损失租金收益约 10.8 万元（3 间 ×20㎡×3.8 元 ×6 个月）。

4.核心挑战 4：空间利用率不足 —— 闲置区域多，单位面积收益低

数据量化与空间浪费分析：

项目关键空间存在显著浪费：

①中庭闲置率高：1F 中庭作为核心公共空间，2024 年闲置时间占比 70%（即全年 365 天中，仅 109 天用于活动，其余 256 天无任何利用），对比沈阳 K11 中庭（闲置率仅 20%，全年举办展览、市集等活动 292 场），空间价值未充分释放；

②地下一层边角铺出租率低：B1 层 10 间边角铺（单铺面积 15-20㎡）仅 6 间出租，出租率 60%，空置的 4 间铺位年损失租金约 17.3 万元（4 间 ×18㎡×4.7 元 ×365 天）；

③高楼层空间利用单一：4F 除餐饮与娱乐业态外，存在 300㎡闲置走廊空间，仅用于通行，无任何消费场景设计。

影响深度分析：

空间利用率不足直接导致 “单位面积收益低”——1F 中庭若全年活动场次从 109 场增至 250 场，按每场活动带动周边店铺销售额增长 15% 测算，可额外增收 1800 万元（1F 年销售额 4.8 亿元 ×15%×250/365）；B1 边角铺若全部出租，年租金可增收 17.3 万元，同时通过 “微型体验业态” 引入，还能带动 B1 整体客流停留时间从 1.5 小时提升至 2 小时，进一步提升消费转化。

（二）破局路径：四大策略实现从“短板改善”到“优势重构”

针对上述四大核心挑战，结合项目资源（云阿云品牌库、地铁区位、会员基础）与行业标杆经验，制定 “精准定位、数据驱动、空间激活、业态升级” 的破局路径，每个路径均配套具体实施措施、案例参考与可量化目标。

1. 破局路径 1：坪效提升 ——“业态置换 + 租金分级” 双轮驱动，低效铺位焕新

核心逻辑：淘汰坪效低于 2 元 /㎡/ 天的低效传统零售，引入高坪效体验业态与潮牌零售，同时建立 “租金与坪效挂钩” 的分级机制，提升租金溢价能力。

具体实施措施：

低效业态筛选与淘汰（2025 年 Q1 完成）：

制定 “低效业态淘汰标准”：以 2024 年坪效数据为基准，淘汰坪效＜2 元 /㎡/ 天的传统零售品牌（如 2F 中老年服饰、B2 普通箱包），共释放 2.5 万㎡面积（2F 1 万㎡、B2 1.5 万㎡），淘汰后空置铺位通过 “临时快闪店” 过渡（如引入大连本土文创快闪，租金 6 元 /㎡/ 天，确保空置期收益）。

案例参考：上海虹桥天地 2023 年淘汰 30% 低效零售（坪效＜2.2 元），释放 1.8 万㎡面积，引入体验业态后，该区域坪效从 1.9 元提升至 3.5 元，租金涨幅 12%。

高坪效业态引入（2025 年 Q2-Q4）：

体验业态重点引入：2F 5000㎡引入 “沉浸式体验集群”—— 包含剧本杀（200㎡，日式主题，单次体验价 128 元，目标坪效 3.5 元 /㎡/ 天）、宠物咖啡馆（150㎡，提供宠物寄养 + 咖啡消费，客单价 68 元，目标坪效 3.2 元）、手作工坊集合店（150㎡，陶艺 + 香薰制作，单次体验价 38-128 元，目标坪效 2.8 元）；B2 1 万㎡引入 “社区便民 + 轻体验” 组合 —— 如生鲜超市（500㎡，目标坪效 2.5 元）、自助健身房（300㎡，月卡 299 元，目标坪效 3.0 元）。

潮牌零售补充：2F 5000㎡引入云阿云品牌库中的潮牌首店 —— 韩国 ADER ERROR 区域首店（200㎡，客单价 800 元，目标坪效 4.0 元）、日本 BEAMS 区域首店（150㎡，客单价 600 元，目标坪效 3.8 元），填补年轻客群消费空白。

租金分级机制建立（2025 年 Q1 起执行）：

按 “业态坪效潜力” 制定三级租金标准：

①高潜力体验业态（剧本杀、潮牌）：租金 8-10 元 /㎡/ 天，同时设置 “租金与销售额挂钩” 条款 —— 若品牌实际坪效超目标坪效 10%，租金上浮 5%；

②中潜力业态（宠物咖啡馆、手作工坊）：租金 6-8 元 /㎡/ 天；

③基础便民业态（生鲜超市）：租金 4-6 元 /㎡/ 天，确保业态组合平衡。

数据目标：2025 年底，改造区域坪效从 1.8 元提升至 3.0 元（增长 67%），租金平均涨幅从 4.5% 提升至 10%，年租金增收 280 万元（改造区域 2.5 万㎡× 租金平均增长 3 元 ×365 天）。

2. 破局路径 2：客群焕新 ——“潮牌首店 + IP 活动” 双引擎，激活 Z 世代消费

核心逻辑：依托云阿云 200 + 潮牌资源库，引入 Z 世代偏好的首店品牌，同时打造 “潮流文化节” IP 活动，形成 “首店吸引 + 活动留存” 的客群运营闭环，将 Z 世代客群占比从 20% 提升至 35%。

具体实施措施：

潮牌首店矩阵构建（2025 年 Q2-Q4）：

分批次引入 5-8 家潮牌首店，覆盖 “服饰、美妆、文创” 三大品类：

① 服饰类：韩国 ADER ERROR 区域首店（200㎡，主打小众设计，目标年销售额 1200 万元）、日本 BEAMS 区域首店（150㎡，生活方式集合店，目标年销售额 800 万元）、国内潮牌 INXX 支线品牌首店（100㎡，街头风格，目标年销售额 600 万元）；

② 美妆类：韩国 3CE 区域首店（120㎡，彩妆 + 护肤，目标年销售额 700 万元）、日本 Canmake 城市首店（80㎡，平价彩妆，目标年销售额 400 万元）；

③ 文创类：日本 LoFt 区域首店（150㎡，文具 + 家居，目标年销售额 500 万元）、国内潮玩品牌 52TOYS 区域首店（100㎡，盲盒 + 手办，目标年销售额 600 万元）。

首店运营支持：为每家首店提供 “首月免租 + 装修补贴”（补贴金额 5-10 万元 / 家，从大连政府首店补贴中列支），同时在地铁口、商场中庭设置首店专属导视，首月举办 “首店开业限定活动”（如 ADER ERROR 限量款发售、3CE 彩妆体验课）。

“罗斯福潮流文化节” IP 打造（2025 年 Q3 起，每季度 1 场）：

首场活动（2025 年 Q3）主题为 “日韩潮流嘉年华”，为期 15 天，包含三大板块：

① 潮流展览：邀请韩国涂鸦艺术家 Kim Hee-jin、日本潮牌设计师举办作品展，设置 3 处互动打卡点（AR 拍照、涂鸦墙）；

② 现场演出：每日 16:00-18:00 举办街舞比赛、说唱表演，邀请大连本土 Z 世代 KOL（如抖音粉丝 50 万 + 的 “大连潮玩社”）担任评委；

③ 限定消费：活动期间潮牌首店享 “满 1000 减 200”，同时推出 “潮流文化节限定周边”（如定制帆布袋、贴纸，消费满 300 元赠送）。

活动传播：联合抖音、小红书发起 #大连罗斯福潮流文化节# 话题挑战，邀请 10 位大连本地 Z 世代 KOL（粉丝总量 500 万 +）探店直播，目标话题播放量 1 亿次，活动期间 Z 世代客群到店占比提升至 40%。

Z 世代会员专属权益体系（2025 年 Q2 起）：

推出 “罗斯福潮玩卡”，权益包含：

①潮牌首店优先购（如限量款提前 1 天预约）；

②潮流文化节 VIP 门票（含专属休息区、设计师合影）；

③夜间消费优惠（20:00 后潮牌消费满 500 减 100）；

④积分兑换潮玩周边（如 52TOYS 盲盒、ADER ERROR 贴纸）。

数据目标：2025 年底，Z 世代客群占比从 20% 提升至 35%，Z 世代客群留存率从 20% 提升至 45%，潮牌首店年总销售额达 5400 万元，占项目总销售额的 9%（2025 年目标销售额 15 亿元）。

3. 破局路径 3：数字化升级 —— 搭建 “智慧运营中台”，实现数据驱动决策

核心逻辑：整合 “客流监测、会员画像、品牌数据” 三大数据源，搭建 “智慧运营中台”，通过 20 + 会员标签、实时客流热力图、品牌销售分析，实现 “精准营销、动态调铺、高效招商”，将营销转化率从 12% 提升至 25%，招商周期从 6 个月缩短至 3 个月。

具体实施措施：

智慧运营中台搭建（2025 年 Q2-Q4，分三阶段落地）：

第一阶段（2025 年 Q2）：数据采集层建设

① 安装客流监测设备：在各楼层出入口、核心铺位旁设置 50 个 AI 客流监测摄像头，实时统计 “进店人数、停留时间、动线轨迹”，数据每 15 分钟更新 1 次，生成客流热力图（如 1F 中庭 12:00-14:00 客流密度高，可推荐品牌在此时段促销）；

② 会员数据整合：打通现有会员系统与 POS 机数据，新增 “消费场景（如通勤消费、周末家庭消费）、偏好品类（如跨境美妆、潮牌服饰）、价格敏感度（如高端消费、平价消费）” 等标签，将会员标签从 3 类扩展至 20 + 类（如 “Z 世代 + 潮牌高频 + 夜间消费” 标签）。

第二阶段（2025 年 Q3）：数据分析层建设

① 开发 “会员画像分析模块”：支持按标签筛选客群（如筛选 “30-35 岁 + 家庭客群 + 跨境偏好”），自动生成客群消费特征报告（如该客群年均跨境消费 2.3 次，偏好日本美妆）；

② 开发 “品牌销售分析模块”：整合入驻品牌 POS 数据与客流数据，计算 “铺位客流转化率”（如 1F 潮牌店日均进店 300 人，成交 50 单，转化率 16.7%）、“品类关联消费率”（如购买跨境美妆的客群，30% 会同时购买潮牌服饰），为品牌调整货品、优化陈列提供数据支撑。

第三阶段（2025 年 Q4）：应用层落地

① 精准营销应用：基于会员标签自动推送个性化优惠券（如向 “Z 世代 + 潮牌高频” 客群推送满 800 减 150 潮牌券，向 “家庭客群 + 跨境偏好” 客群推送母婴用品满 500 减 100 券），同时根据客流热力图调整促销活动时间（如 1F 中庭周末 14:00-16:00 客流高峰，安排潮牌快闪促销）；

② 动态调铺应用：通过 “铺位客流转化率 + 坪效” 数据，对低效铺位提出调铺建议（如 2F 某传统零售铺位转化率 8%、坪效 1.5 元，建议替换为手作工坊，预计转化率提升至 15%、坪效 2.8 元）；

③ 高效招商应用：向意向品牌提供 “目标客群匹配度报告”（如向韩国 3CE 推荐 1F 核心铺位，该铺位 “25-30 岁女性客群占比 60%，美妆消费频次 2.5 次 / 月”，匹配 3CE 目标客群），缩短招商沟通周期。

数字化运营团队组建与培训（2025 年 Q2 起）：

组建 5 人数字化运营团队，成员涵盖数据分析师（2 人，负责数据解读与报告生成）、系统运维（2 人，负责中台日常维护与问题解决）、营销策划（1 人，负责基于数据制定营销方案），团队成员需接受云阿云数字化培训（每月 2 次，为期 3 个月），考核通过后方可上岗；

每月开展 “数字化运营复盘会”，邀请品牌商户参与，讲解中台数据应用案例（如某潮牌通过客流数据调整开店时间，销售额提升 20%），引导商户主动使用中台数据优化运营。

数据安全与隐私保护（2025 年 Q2 起同步落地）：

符合国家《个人信息保护法》要求，会员数据加密存储，仅授权数字化运营团队与商户查看脱敏数据（如隐藏会员手机号中间 4 位）；

与第三方数据安全公司（如奇安信）合作，每季度开展数据安全审计，防范数据泄露风险，确保中台合规运营。

数据目标：2025 年底，智慧运营中台覆盖 100% 入驻品牌，营销活动转化率从 12% 提升至 25%（行业均值 25%），会员复购率从 45% 提升至 55%（接近大阪难波 PARCO 水平），招商周期从 6 个月缩短至 3 个月，年减少空置租金损失 15 万元。

4.破局路径 4：空间激活 ——“场景化复用 + 微型业态填充”，提升单位面积收益

核心逻辑：针对中庭、边角铺、闲置走廊等低效空间，通过 “主题活动 + 微型体验业态” 实现 “空间复用”，将 1F 中庭闲置率从 70% 降至 30%，B1 边角铺出租率从 60% 提升至 100%，高楼层闲置走廊转化为 “消费场景”。

具体实施措施：

1F 中庭 “主题化活动矩阵” 打造（2025 年 Q1 起，每月 1-2 场）：

按季度规划中庭活动主题，确保全年活动场次达 25 场（闲置率降至 30%）：

① 春季（3-5 月）：“日韩文创市集”（每月 1 场，每场 7 天），引入 20 家日韩文创摊主（如日本手账文具、韩国小众饰品），设置 “文创 DIY 体验区”（如手工制作日式风铃，单次体验价 38 元），活动期间中庭周边文创店销售额预计增长 25%；

② 夏季（6-8 月）：“亲子互动嘉年华”（每月 1 场，每场 5 天），包含儿童绘本阅读、亲子手工、小型游乐设施，联合 3F 奈尔宝家庭中心推出 “中庭活动 + 奈尔宝体验” 联票（原价 396 元，联票价 298 元），目标吸引 500 组家庭参与，带动 3F 亲子区客流增长 30%；

③ 秋季（9-11 月）：“跨境商品体验展”（每月 1 场，每场 10 天），展示 B1 跨境中心日韩美妆、母婴用品，设置 “免费试用区”（如资生堂面霜小样派发）、“线上下单自提点”，目标为 B1 跨境中心引流 8000 人次，转化率达 15%；

④ 冬季（12-2 月）：“潮流快闪展”（每月 1 场，每场 15 天），引入潮牌快闪店（如 ADER ERROR 冬季限定款）、网红打卡装置（如圣诞主题 AR 拍照墙），联合 1F 潮牌店推出 “快闪展 + 潮牌消费” 满减活动（满 1000 减 200），目标带动 1F 潮牌区销售额增长 40%。

中庭活动收益模式：通过 “摊主租金（500 元 / 天 / 摊）+ 品牌赞助（如跨境展由松本清赞助 20 万元）+ 联票收入” 实现活动盈利，预计全年中庭活动增收 120 万元（摊主租金 42 万元 + 品牌赞助 60 万元 + 联票收入 18 万元）。

B1 边角铺 “微型体验业态” 填充（2025 年 Q2 完成）：

针对 B1 层 4 间空置边角铺（单铺 15-20㎡），引入 “小而美” 的微型体验业态，确保出租率 100%：

① 迷你 KTV（20㎡，2 个包厢，单价 8 元 / 15 分钟，目标日均接待 50 人次，坪效 2.0 元 /㎡/ 天）；

② 自助美甲机（15㎡，2 台设备，单价 38 元 / 次，目标日均接待 30 人次，坪效 2.5 元 /㎡/ 天）；

③ 跨境商品自提柜（15㎡，设置 20 个格子，提供 B1 跨境中心线上下单自提服务，同时展示跨境商品小样，带动跨境消费转化，租金 8000 元 / 月）；

④ 大连本土特色小吃铺（20㎡，如焖子、烤鱿鱼，客单价 15 元，目标日均接待 80 人次，坪效 3.0 元 /㎡/ 天）。

运营支持：为微型业态提供 “统一收银 + 线上引流” 服务（如在商场小程序上线迷你 KTV 预约、自助美甲团购），同时统一设计铺位装修风格，确保与 B1 整体调性一致。

数据目标：B1 边角铺年租金增收 17.3 万元，微型体验业态带动 B1 整体客流停留时间从 1.5 小时提升至 2 小时，B1 层整体坪效从 2.4 元提升至 2.8 元。

4F 闲置走廊 “消费场景化改造”（2025 年 Q3 完成）：

对 4F 300㎡闲置走廊进行改造，打造 “日韩风情休闲区”，包含三大功能区：

① 休闲餐饮区（150㎡）：引入 3 家日韩特色轻食店（如日本关东煮、韩国紫菜包饭，客单价 25 元），设置共享餐桌与充电插座，满足消费者用餐休息需求；

② 打卡拍照区（100㎡）：打造 “日式樱花走廊”“韩式街头涂鸦墙” 等打卡装置，设置扫码拍照打印功能（免费打印 1 张，额外打印 5 元 / 张），同时联动 4F 餐饮品牌推出 “拍照发社交平台享 9 折” 活动；

③ 临时展览区（50㎡）：每月更换 1 次主题展览（如日韩潮流插画展、潮牌设计师手稿展），免费对外开放，吸引客流停留。

数据目标：改造后 4F 闲置走廊日均接待 800 人次，带动 4F 整体客流增长 20%，4F 餐饮区销售额同比增长 30%，单位面积收益从 0 提升至 2.5 元 /㎡/ 天。

（三）破局路径实施保障与风险应对

为确保四大破局路径落地，从 “组织架构、资源配置、风险管控” 三方面建立保障机制，同时预判可能出现的风险并制定应对方案。

1.实施保障机制

1.1组织架构保障

成立 “破局路径专项执行小组”：由大连城建项目总经理任组长，云阿云运营总监任副组长，成员涵盖招商、运营、数字化、工程等部门（共 20 人），明确各路径负责人：

① 坪效提升路径（5 人）：负责低效业态淘汰、高坪效业态引入、租金分级机制落地，2025 年 Q2 前完成 2.5 万㎡改造区域品牌签约；

② 客群焕新路径（4 人）：负责潮牌首店引入、潮流文化节策划、Z 世代会员运营，2025 年 Q3 前完成 5 家潮牌首店开业；

③ 数字化升级路径（5 人）：负责智慧运营中台搭建、数据团队培训、数据安全保障，2025 年 Q4 前完成中台全功能上线；

④ 空间激活路径（3 人）：负责中庭活动策划、边角铺业态填充、走廊改造，2025 年 Q3 前完成 B1 边角铺出租与 4F 走廊改造；

⑤ 综合协调组（3 人）：负责资源协调、进度跟踪、跨部门沟通，每周召开进度例会，确保各路径按计划推进。

1.2资源配置保障

资金保障：2025 年破局路径专项预算 2800 万元，其中坪效提升 800 万元（业态改造 + 品牌补贴）、客群焕新 600 万元（首店补贴 + 活动策划）、数字化升级 700 万元（中台搭建 + 团队培训）、空间激活 300 万元（中庭活动 + 走廊改造）、备用金 400 万元，资金来源为大连城建自有资金 2000 万元 + 大连政府专项补贴 800 万元（首店补贴、数字化补贴、跨境补贴）；

品牌资源保障：依托云阿云 200 + 品牌资源库，建立 “破局路径备选品牌库”（每个业态储备 5-8 个品牌，如体验业态储备剧本杀、宠物咖啡馆等品牌），确保招商受阻时可快速替换；

技术资源保障：与阿里云合作搭建智慧运营中台技术架构，引入 AI 客流监测设备（如海康威视智能摄像头），确保数字化系统稳定运行。

1.3进度管控保障

制定 “里程碑节点计划”：明确各路径关键时间节点（如 2025 年 3 月完成低效业态淘汰、6 月完成智慧运营中台数据采集层建设、9 月完成潮流文化节首场活动），每个节点设置验收标准（如业态淘汰需完成 2.5 万㎡面积清场，首店引入需完成 5 家品牌签约）；

月度进度跟踪：专项执行小组每月 5 日前提交上月进度报告，对比实际进度与计划进度，若滞后超 10%，需分析原因并制定整改方案（如首店签约滞后，增加招商团队人员或调整品牌合作条件）；

季度验收评估：每季度末邀请第三方机构（如戴德梁行）对各路径实施效果进行验收（如坪效提升路径需验证改造区域坪效是否达 3.0 元），验收通过后方可进入下一阶段。

2. 风险应对方案

（四）结论：四大破局路径驱动项目价值跃升

通过对罗斯福广场 “资产坪效低、客群老龄化、数字化弱、空间利用率不足” 四大核心挑战的深度拆解，四大破局路径形成 “相互支撑、协同发力” 的闭环：

坪效提升为客群焕新提供 “高价值业态载体”，客群焕新为坪效提升带来 “高消费力客群”；

数字化升级为坪效提升、客群焕新、空间激活提供 “数据驱动支撑”，空间激活为数字化升级提供 “场景化应用场景”。

若四大路径按计划落地，预计 2025 年底项目将实现：

资产效益：整体坪效从 2.8 元提升至 3.5 元（增长 25%），租金平均涨幅从 4.5% 提升至 10%，年租金增收 450 万元；

客群结构：Z 世代客群占比从 20% 提升至 35%，年轻客群消费贡献占比从 25% 提升至 35%；

运营效率：营销转化率从 12% 提升至 25%，招商周期从 6 个月缩短至 3 个月，空间闲置率从 70% 降至 30%；

品牌影响力：引入 8 家潮牌首店，打造 “罗斯福潮流文化节” IP，成为大连 Z 世代消费地标。

长远来看，四大破局路径不仅能解决当前运营痛点，更能为项目后续 “轻资产输出”“资产证券化” 奠定基础，推动罗斯福广场从 “传统购物中心” 向 “东北亚潮流跨境体验标杆” 转型，实现资产价值与社会价值的双重提升。

数据来源：北京云阿云智库・商业地产项目数据库