商业地产案例分享-大连罗斯福广场项目（四）

原创 李桂松 李富松 段小丽 云阿云智库•商业地产项目组

导读：本报告深度剖析大连罗斯福广场运营困境与破局路径。依托云阿云资源，项目定位“东北亚青年潮流生活枢纽”，通过业态焕新、空间重构、数字化运营及资产证券化规划，系统阐述其从传统商业向潮流标杆转型的战略蓝图与落地策略。全文共104300字，由北京云阿云智库•商业地产项目组原创供稿。

作者：李桂松 |北京云阿云智库平台理事长

作者：李富松 | 北京云阿云城市运营管理有限公司副总裁

作者：段小丽 | 北京云阿云智库平台公共关系总裁13811016198

大连罗斯福广场资产优化与运营升级专项报告

目录

一、市场分析及项目概述

二、本体 SWOT 及项目现状深度剖析

三、竞品分析及应对策略

四、核心挑战及破局路径

五、定位升级与客群策略

六、招商创新及政策汇总

七、空间优化及场景创新

八、业态规划及品牌焕新

九、运营管理专项提升

十、资产优化与增值策略

十一、项目建议及行业启示

六、招商创新及政策汇总

（五）招商效果评估体系：量化指标 + 动态优化，确保招商质量

1. 核心评估指标（2025 年）

从 “数量、质量、效益” 三个维度设置 12 项评估指标，全面衡量招商效果：

2.评估流程与优化机制

数据采集与分析：每月 5 日前，各部门提交对应维度数据（招商团队提交签约数据、运营团队提交经营数据），由数据分析组汇总形成《招商效果月度评估报告》，识别未达目标指标（如某季度新品牌平均坪效 2.9 元，低于目标 3.2 元）；

原因诊断与优化：针对未达目标指标，组织跨部门会议诊断原因（如坪效未达标可能因客群引流不足），制定优化措施（如增加该品牌线上推广预算、调整联合营销活动）；

效果验证与迭代：优化措施实施后 1 个月，复查指标改善情况（如坪效提升至 3.3 元），若仍未达标，启动 “深度调整预案”（如更换品牌或调整业态）；

年度总结与规划：每年 12 月开展 “招商效果年度总结”，对比年度目标与实际完成情况，形成《年度招商优化报告》，指导下一年度招商策略调整（如 2025 年跨境品牌效益好，2026 年增加跨境品牌引入比例）。

（六）方案实施计划与资源保障

1.分阶段实施计划（2025 年 1 月 - 12 月）

2 资源保障措施

2.1团队保障

扩充招商团队至 15 人，按 “首店招商组（5 人）、跨境招商组（5 人）、体验招商组（5 人）” 细分，每组配备 1 名具备日韩品牌资源或体验业态招商经验的负责人；

每月开展 “招商技能培训”（如首店谈判技巧、跨境政策解读），邀请云阿云品牌库专家、商务局政策专员授课，提升团队专业能力。

2.2资金保障

设立 2025 年招商专项预算 500 万元，用于品牌考察（100 万元）、招商活动（150 万元）、履约保证金垫付（100 万元）、风险备用金（150 万元）；

与大连银行签订 “品牌融资支持协议”，为入驻新锐品牌提供最高 50 万元信用贷款，降低品牌资金压力。

2.3资源协同保障

与云阿云建立 “品牌资源共享机制”，优先获取其新增品牌资源（如每月同步 10 家日韩新锐品牌拓展需求）；

联动大连地铁、本地媒体（大连晚报、抖音大连站），投放招商宣传广告（如地铁 1 号线品牌招商海报、抖音 “大连首店招商” 话题），扩大招商影响力。

（七）结论：以创新招商驱动项目价值跃升

本报告通过 “三维招商模式创新、精准品牌资源匹配、政策红利深度嫁接、全周期保障机制” 四大核心举措，构建了罗斯福广场差异化招商体系，具备三大核心价值：

差异化竞争优势显著：通过生态化招商打造 “潮流 + 跨境 + 体验” 场景闭环，引入 15 家首店品牌，填补大连核心商圈差异化空白，预计 2025 年 Z 世代客群占比提升至 40%，成为东北亚青年潮流消费地标；

资产收益大幅提升：新引入品牌平均坪效≥3.2 元 /㎡/ 天，带动项目整体坪效从 2.8 元提升至 3.5 元（增长 25%），租金收益增长 12%，叠加 300 万元政策补贴，年增收超 500 万元；

品牌生态可持续发展：通过弹性租金、联合营销、风险应对等保障措施，新品牌首年存活率≥95%，形成 “品牌引入 - 培育 - 增长” 的良性循环，为 2026 年招商目标（18 家首店）奠定基础。

从行业实践来看，上海 TX 淮海、成都远洋太古里等项目均通过类似创新招商模式实现资产增值，验证了本方案的可行性。预计 2025 年底，罗斯福广场将通过本方案落地，实现从 “大众时尚购物中心” 到 “东北亚青年潮流生活枢纽” 的转型，成为大连商业项目招商创新的标杆案例。

七、空间优化及场景创新

（一）空间重构逻辑：从 “业态分区” 到 “场景驱动”，破解传统布局痛点

1. 传统空间布局的核心问题

罗斯福广场原 “一楼零售、二楼零售、三楼亲子、四楼餐饮” 的传统布局，已无法匹配升级后 “东北亚青年潮流生活枢纽” 的定位，2024 年运营数据显示三大核心痛点：

客群动线割裂：传统布局导致不同客群动线交叉混乱，Z 世代客群到 1F 潮牌店需穿过 3F 亲子区，家庭客群到 3F 需经过 1F 潮流区，2024 年客群动线重合区域停留时间差异达 40%（Z 世代停留 1.2 小时，家庭客群停留 3.5 小时），影响消费体验；

空间效率低下：同业态集中布局导致部分楼层空置率高，如 2F 传统零售区空置率 18%，4F 餐饮区非饭点闲置率 70%，而 B1 层、1F 等核心区域因业态单一，无法承接多客群需求；

场景粘性不足：缺乏 “消费 + 体验 + 社交” 的场景闭环，2024 年客群平均停留时间 2.5 小时，低于上海 TX 淮海（4.5 小时）、成都远洋太古里（4 小时）等场景化项目，二次消费转化率仅 25%。

2.场景化空间重构方案（2025 年 Q1-Q3 分阶段落地）

围绕 “Z 世代潮流、跨境消费、家庭亲子、社交体验” 四大客群场景需求，重构 6 大空间区域，每个区域设置 “核心业态 + 体验场景 + 社交触点”，形成 “一站式场景闭环”，具体布局如下：

3. 重构后预期效果（2025 年底）

客群动线优化：不同客群动线重合率从 60% 降至 30%，Z 世代客群直达 1F、4F 的动线时间缩短至 5 分钟，家庭客群到 3F 的动线干扰减少 40%；

空间效率提升：各楼层空置率从 18% 降至 8%，4F 非饭点闲置率从 70% 降至 30%（灵活空间改造后），整体空间利用率提升 25%；

场景粘性增强：客群平均停留时间从 2.5 小时提升至 4 小时，二次消费转化率从 25% 提升至 40%，接近上海 TX 淮海水平。

（二）核心场景创新：打造 “高体验、强社交、可传播” 的差异化场景

1. 潮流引力场（1F）：Z 世代潮流消费与社交的核心载体

1.1核心场景设计与运营细节

360° 可升降 T 台：

位于 1F 中庭位置，采用液压升降系统，平时隐藏于地面（不占用空间），周末（周六 15:00-17:00）升起为 10m×5m T 台，举办 “潮牌新品走秀”“Z 世代穿搭大赛” 等活动，每场活动邀请 2-3 家潮牌参与（如 ADER ERROR、INXX），观众可通过小程序预约免费观赛，现场设置 “最佳穿搭投票”，获胜者获潮牌免单券（价值 1000 元），目标每场活动吸引 500 人次参与，带动 1F 潮牌店销售额增长 30%。

AR 试衣镜与互动涂鸦屏：

在每家潮牌店配备 2 台 AR 试衣镜（采用阿里云 AR 技术），顾客扫描商品条形码即可生成 3D 虚拟试穿效果，支持 “一键分享至社交平台”（分享可获 50 元优惠券），预计 AR 试衣镜使用率达 60%，带动商品试穿率提升 40%；在 1F 走廊设置 5 块 55 寸互动涂鸦屏（采用电容触控技术），顾客扫码即可在屏幕上创作潮流图案，优秀作品可打印成贴纸（免费）或展示在涂鸦墙，目标日均互动次数 1000+，提升 Z 世代停留时间。

潮流 KOL 打卡矩阵：

在 1F 入口、T 台周边设置 10 个 “潮流打卡点”（如 ADER ERROR 品牌墙、BEAMS 日式风格装置），每个打卡点配备 “扫码领 KOL 同款优惠券” 功能（如关注抖音 “大连潮玩社” 可领 8 折券），同时每月邀请 3-5 位本地 Z 世代 KOL（粉丝 5 万 +）到店探店，发布 “1F 潮流打卡攻略”，目标每月线上曝光量 500 万 +，引流线下客流 2 万人次。

1.2行业案例参考与差异化优势

案例参考：上海 TX 淮海 1F 潮流区通过 “POP-UP 快闪 + KOL 联动”，Z 世代客群占比达 70%，坪效 4.5 元 /㎡/ 天；

差异化优势：罗斯福 1F 在 “快闪 + KOL” 基础上，增加 AR 试衣镜、互动涂鸦屏等科技元素，同时通过 “可升降 T 台” 实现 “静态打卡” 向 “动态活动” 升级，预计 Z 世代客群占比达 65%，坪效 4.2 元 /㎡/ 天，接近上海 TX 淮海水平。

2.跨境体验舱（B1）：“场景化 + 服务化” 的跨境消费新场景

2.1核心场景设计与运营细节

日韩馆沉浸式体验：

日本馆采用 “日式便利店 + 寿司体验” 风格，设置松本清跨境体验店（300㎡，3000+SKU），配备日语导购，提供 “线下试用 + 线上下单直邮” 服务（满 2000 元免邮费），旁边设置 80㎡寿司体验区，聘请日本厨师现场教学（单次 68 元 / 人，45 分钟 / 场，每天 4 场），目标日均体验人数 160 人次；

韩国馆采用 “韩式美妆店 + 咖啡馆” 风格，乐天免税体验店（250㎡）提供 “美妆定制服务”（专业化妆师根据肤质推荐产品，单次 98 元），60㎡美妆体验区设置 10 个试用台，配备韩语导购，同时与韩国 Cafe Kitsune 联动，消费满 300 元可获咖啡买一送一券，目标韩国馆日均客流 500 人次。

跨境电商区与自提服务：

B1 入口设置 20 台自助下单机（支持中、日、韩三语），顾客扫描商品二维码即可完成跨境支付（支持支付宝、微信、VISA），订单直接从大连保税仓发货，3 天内到货，同时设置 50 个智能自提柜（支持人脸识别取件），方便本地顾客自提；针对日韩游客，提供 “机场自提” 服务（下单时选择机场取件，离境时提取），目标跨境电商区日均订单量 200 单，自提率达 70%。

日韩文创市集：

在 B1 中央区域设置 20 个临时摊位（可移动设计，每月更换摊主），引入日韩文创品牌（如日本手账文具、韩国小众饰品），摊位租金 500 元 / 天 / 摊，同时设置 “文创 DIY 体验区”（手工制作日式风铃、韩式发饰，单次 38 元），目标市集日均客流 800 人次，带动周边跨境商品消费增长 25%。

2.2运营数据目标（2025 年）

跨境体验舱日均客流 1500 人次，其中日韩客群占比 60%；

跨境商品销售额 1 亿元 / 年，复购率 35%；

寿司体验、美妆定制等付费体验项目年营收 200 万元。

3. 家庭欢聚站（3F）：“潮流 + 教育” 的亲子互动新空间

3.1核心场景设计与运营细节

亲子森林主题空间：

3F 整体采用 “森林” 主题装修，墙面、地面铺设仿真绿植，设置 100㎡互动投影区（采用激光投影技术），孩子触摸地面投影的 “小动物”（如兔子、松鼠）即可触发互动效果（如动物逃跑、发出叫声），同时在互动区周边设置 “亲子阅读角”（500 + 本儿童绘本，免费借阅），目标互动投影区日均接待 300 组家庭，停留时间≥30 分钟。

奈尔宝家庭中心区域首店：

引入奈尔宝家庭中心 1000㎡旗舰店，设置 “科学实验室”（儿童可参与简单实验，如制作火山爆发模型）、“潮牌童装穿搭区”（提供 Mini Peace 等品牌童装试穿）、“职业体验区”（医生、消防员等角色扮演），单次门票 298 元 / 家庭（含 2 大 1 小），同时推出 “罗斯福专属年卡”（2980 元 / 年，含 12 次入场 + 亲子活动优先参与权），目标奈尔宝日均接待 200 组家庭，年营收 1800 万元。

亲子共创工坊与餐饮：

80㎡亲子手作工坊每周举办 “手工 DIY 课程”（如陶艺制作、儿童潮牌涂鸦，单次 58-128 元），每月推出 “主题活动”（如母亲节亲子烘焙、父亲节手工礼物），目标工坊日均接待 50 组家庭；100㎡亲子餐饮区引入 “轻食集”，提供 “家长轻食 + 儿童营养餐” 组合（客单价 80 元），餐具采用儿童友好设计，同时设置 “儿童托管区”（免费托管 30 分钟，家长可安心用餐），目标餐饮区日均接待 150 组家庭，翻台率 3 次 / 天。

3.2差异化优势与效果目标

差异化优势：区别于大连其他亲子业态 “纯游乐” 属性，融入 “科学教育 + 潮流穿搭” 元素，满足品质家庭客群 “寓教于乐” 需求；

效果目标：3F 家庭欢聚站日均客流 800 人次，亲子消费占比提升至 40%，家庭客群复购率 50%。

4.城市会客厅（中庭）：全客群公共社交与活动空间

4.1核心场景设计与运营细节

互动 LED 天幕升级：

将原中庭 LED 天幕升级为 “裸眼 3D 互动天幕”（面积 200㎡，分辨率 4K），采用三星裸眼 3D 技术，播放 “鲸鱼跃出天幕”“樱花飘落”“雪花纷飞” 等特效内容，同时支持顾客扫码发送 “祝福语”（文字或图片），祝福语可在天幕滚动显示（5 元 / 条， proceeds 部分捐赠公益），目标天幕日均互动次数 500+，成为大连网红打卡地标。

季度主题展览与周末市集：

中庭 300㎡主题展览区按季度更新主题：春季 “樱花文创展”（展示日本樱花主题文创产品）、夏季 “亲子互动展”（儿童绘画、手工作品展示）、秋季 “跨境商品展”（日韩美妆、零食展示）、冬季 “潮流艺术展”（潮牌设计师手稿、涂鸦作品），每场展览持续 1 个月，免费对外开放；周末（周六、周日）设置 10 个临时快闪摊位（潮流饰品、文创产品），摊位租金 800 元 / 天 / 摊，目标主题展览日均吸引 1000 人次参观，周末市集日均客流 2000 人次。

社群活动与共享空间：

中庭设置 200㎡共享休息区，配备 “社交沙发”（可容纳 4-6 人）、充电插座、共享桌游（免费借用），同时每月举办 “社群活动”（如 Z 世代潮流沙龙、跨境客群交流会、家庭亲子派对），每场活动通过小程序预约，目标共享休息区日均停留人数 1500 人次，社群活动月均举办 4 场，每场参与人数 200+。

4.2效果目标与品牌影响力

效果目标：中庭城市会客厅日均客流 3000 人次，带动周边商铺销售额增长 25%；

品牌影响力：通过互动天幕、主题展览打造 “大连商业公共社交地标”，年媒体曝光量 1 亿次，成为大连必打卡景点之一。

（三）空间复用与效率提升：盘活闲置空间，实现 “一空间多用途”

1.闲置空间改造：从“低效闲置”到“高价值利用”

1.1  B1 边角铺改造：微型体验舱集群

针对 B1 层 4 间空置边角铺（单铺 15-20㎡，原出租率 60%），引入 “小而美” 的微型体验业态，打造 “微型体验舱集群”，具体改造方案如下：

1.2  2F 闲置走廊改造：美学体验长廊

针对 2F 原传统零售区闲置走廊（长 30m、宽 4m，面积 120㎡），改造为 “美学体验长廊”，串联 2F 家居文创、轻食咖啡等业态，具体改造内容：

美学展示区：设置 6 个开放式展架，展示 LoFt 家居文创产品（如日式餐具、文创手账），顾客可扫码查看产品详情并直接下单，展架每月更新主题（如 “春日家居焕新”“圣诞礼品季”）；

互动体验区：配备 2 台 “家居搭配 AR 设备”，顾客上传户型图即可虚拟摆放家居产品，生成搭配方案（免费），同时设置 “咖啡拉花体验台”（周末开放，由 Cafe Kitsune 咖啡师现场教学，38 元 / 次）；

社交休息区：摆放 10 组 “美学主题沙发”（搭配 LoFt 家居产品），配备充电插座与免费 Wi-Fi，墙面悬挂本地艺术家画作（可售卖，销售额分成 10%）。

改造后预期效果：闲置走廊从 “客流通道” 转化为 “体验节点”，带动 2F 整体客流增长 20%，LoFt 家居产品销售额提升 15%，改造投入 20 万元，预计 6 个月收回成本。

2. 动态空间设计：“一空间多用途”，提升空间利用率

2.1  4F 灵活空间：可拆分组合的多功能展区

在 4F 预留 800㎡灵活空间（原传统餐饮区改造），采用 “模块化设计”，通过可移动隔断、升降舞台、折叠座椅实现空间快速转换，满足不同场景需求：

平日模式（周一至周五）：

拆分为 3 个独立展区（200㎡+300㎡+300㎡），分别作为 “电竞体验区”（配备 20 台专业电竞设备，38 元 / 小时）、“潮玩展览区”（展示 52TOYS 等潮玩手办，免费参观，支持扫码购买）、“临时快闪区”（引入小众设计师品牌，租金 800 元 / 天 / 区），日均接待 400 人次，月营收 25 万元。

周末模式（周六至周日）：

合并为 800㎡大空间，改造为 “Livehouse 演出场地”，搭建升降舞台（10m×5m）、专业音响与灯光系统，与大连本土乐队、独立音乐人合作，举办 “潮流音乐节”“脱口秀演出” 等活动，门票定价 50-100 元，同时设置 10 个餐饮摊位（售卖酒水、小吃，销售额分成 20%），目标每场活动吸引 800 人次参与，单场营收 6 万元（门票 + 摊位分成）。

节假日模式（春节、国庆等）：

转换为 “主题市集空间”，设置 50 个临时摊位（售卖潮流饰品、文创产品、跨境商品），摊位租金 1000 元 / 天 / 摊，同时举办 “亲子互动活动”（如手工 DIY、儿童演出），目标节假日日均接待 2000 人次，摊位收入 + 活动收入达 8 万元 / 天。

动态设计优势：4F 非饭点闲置率从 70% 降至 30%，空间利用率提升 40%，年均增加营收 200 万元，投入改造资金 50 万元，预计 10 个月收回成本。

2.2 中庭快闪展位：可拆卸的临时体验节点

在中庭设置 10 个 “可拆卸快闪展位”（每个 15㎡），采用 “轻量化设计”（金属框架 + 玻璃幕墙，可快速组装 / 拆卸），每月更换品牌与主题：

潮流主题月（如 3 月）：引入 ADER ERROR、INXX 等潮牌快闪，展示限量款商品，提供 “独家折扣”（满 1000 减 200）；

跨境主题月（如 9 月）：对接松本清、乐天免税，设置 “跨境商品小样展”，扫码可领试用装，引导线上下单；

亲子主题月（如 6 月）：引入奈尔宝、Mini Peace 等亲子品牌，举办 “儿童潮牌走秀”“亲子手工 DIY” 活动。

快闪展位运营模式：采用 “品牌免租金 + 销售额分成” 模式（分成比例 8%-10%），降低品牌入驻门槛，同时确保项目收益，目标快闪展位月均销售额 50 万元，项目月分成收入 4-5 万元。

（四）科技赋能空间：以数字化技术提升体验与运营效率

1.  AR 导航系统：解决“动线复杂”痛点，提升客群体验

11系统设计与功能

联合阿里云开发 “罗斯福 AR 导航系统”，通过小程序、公众号、现场导航桩三种入口，实现 “3D 实景导航 + 精准导购”：

核心功能：

① 3D 实景导航：顾客扫描现场 “AR 导航桩”（各楼层入口设置，共 20 个）或打开小程序，即可生成 3D 实景路线，精准导航至目标店铺（误差≤1m），支持 “语音引导”（中、日、韩三语）；

② 智能导购：根据客群画像推荐店铺（如 Z 世代推荐潮牌店、跨境客群推荐日韩馆），显示店铺实时排队情况（如奈尔宝等待时间、热门餐饮翻台率）；

③ 互动任务：设置 “AR 打卡任务”（如在 1F 潮流区、B1 跨境区等 5 个节点打卡），完成任务可获优惠券（满 200 减 50），引导客群探索全楼层。

1.2 落地与效果预期

落地步骤：2025 年 Q2 完成系统开发，Q3 在 1F、B1 试点，Q4 全楼推广，投入开发资金 30 万元；

效果预期：客群找店时间从 10 分钟缩短至 3 分钟，全楼探索率（访问 3 个及以上楼层）从 30% 提升至 60%，优惠券核销率达 40%，带动整体销售额增长 10%。

2. 智能互动装置：增强场景趣味性与社交属性

2.1  1F AI 潮流顾问机器人

在 1F 潮流区设置 5 台 “AI 潮流顾问机器人”（身高 1.6m，搭载百度 AI 语音系统），具备三大核心功能：

穿搭推荐：顾客上传身高、体重、风格偏好（街头风、日系风等），机器人自动推荐潮牌搭配方案，显示对应店铺位置与价格；

预约服务：支持预约 AR 试衣、潮牌走秀门票、KOL 探店合影等服务，预约成功后发送短信提醒；

社交互动：支持 “AI 拍照”（自动生成潮流滤镜，一键分享至抖音、小红书，分享可获 50 元优惠券），同时能回答项目业态、活动、政策等问题（支持中、日、韩三语）。

预期效果：AI 机器人日均互动次数 800+，带动 1F 潮牌店试穿率提升 25%，预约服务转化率达 30%。

2.2  3F 亲子互动拍照墙

在 3F 亲子区设置 3 块 “互动拍照墙”（5m×3m，采用电容触控技术），具备 “主题切换 + 趣味互动 + 照片打印” 功能：

主题切换：每月更新亲子主题（如 “森林探险”“太空漫游”），背景可动态变化（如小动物跑动、星星闪烁）；

趣味互动：孩子触摸拍照墙可触发特效（如喷出虚拟泡泡、出现卡通形象），支持多人同框互动；

照片打印：拍照后扫码即可获取电子照片，同时支持现场打印（免费，需关注项目公众号），打印照片背面印有亲子业态优惠券（如奈尔宝满 300 减 50）。

预期效果：亲子互动拍照墙日均拍照次数 500+，照片分享至社交平台带来线上曝光 10 万 +，带动 3F 亲子业态客流量增长 15%。

3. LED 天幕升级：打造 “东北亚首个商业裸眼 3D 天幕”

3.1技术参数与内容设计

对中庭原 LED 天幕（200㎡）进行全面升级，采用三星裸眼 3D 技术，分辨率提升至 4K，刷新率 60Hz，同时引入 “互动控制系统”，实现 “特效播放 + 客群互动” 双重功能：

特效内容设计：

① 日常特效：播放 “鲸鱼跃出天幕”“樱花飘落”“海浪涌动” 等 3D 特效，每 30 分钟切换一次，营造沉浸式视觉体验；

② 节日特效：春节播放 “龙年贺岁” 动画、圣诞播放 “雪花纷飞 + 圣诞老人” 特效，配合中庭主题装饰；

③ 品牌联动特效：与入驻品牌合作，播放定制化 3D 内容（如 ADER ERROR 潮牌发布会、松本清跨境商品展示），品牌支付 5 万元 / 月合作费用。

客群互动功能：

顾客扫描天幕下方 “互动二维码”，即可发送 “文字祝福语”（5 元 / 条）或 “照片”（10 元 / 张），内容经审核后在天幕滚动显示，同时参与 “扫码抽奖”（奖品为品牌优惠券、体验券，中奖率 80%）， proceeds 10% 捐赠大连儿童公益项目。

3.2效果预期与品牌影响力

运营效果：升级后天幕日均吸引 3000 人次驻足观看，互动次数 500+，品牌联动收入 15 万元 / 季度（3 个品牌），扫码抽奖带动优惠券核销率提升 30%；

品牌影响力：打造 “大连商业网红地标”，预计年媒体曝光量 1 亿次（抖音、小红书、本地媒体报道），成为大连必打卡景点，带动项目整体客流增长 25%，升级投入 150 万元，预计 12 个月收回成本。

（五）空间优化效果评估与风险应对

1. 核心评估指标（2025 年）

2. 风险应对措施

2.1改造施工风险

风险描述：空间改造期间（如 B1 跨境体验舱、1F 潮流引力场）可能影响正常运营，导致客流与销售额下降；

应对措施：

① 采用 “分区改造” 模式，每次改造 1 个楼层 / 区域，其他区域正常营业（如先改造 B1，再改造 1F）；

② 改造期间推出 “限时优惠活动”（如全场满 200 减 50），吸引客群到店；

③ 在施工区域设置 “透明围挡”，展示改造后效果图，告知顾客改造进度，减少体验影响。

2.2科技设备运营风险

风险描述：AR 导航、智能互动装置等科技设备可能出现故障，影响客群体验；

应对措施：

① 与设备供应商签订 “7×24 小时运维协议”，故障后 2 小时内到场维修；

② 准备 “备用方案”（如 AR 导航故障时，增加人工导购员，发放纸质导览图）；

③ 定期对设备进行维护（每周 1 次），提前更换老化部件，降低故障概率。

2.3动态空间运营风险

风险描述：4F 灵活空间转换频繁，可能出现 “转换不及时”“场景衔接不畅” 问题；

应对措施：

① 制定 “空间转换时间表”，提前 2 小时完成准备工作（如周一至周五 18:00 前完成 Livehouse 场地搭建）；

② 培训 10 名 “空间运营专员”，负责隔断移动、设备调试、现场引导，确保转换高效；

③ 通过小程序提前告知顾客空间使用安排（如 “本周六 4F 举办 Livehouse 演出，可预约门票”），引导客群错峰体验。

（六）结论：以场景化、科技化空间，打造东北亚潮流生活地标

本次空间优化及场景创新方案，通过 “场景化重构、闲置空间盘活、动态设计、科技赋能” 四大举措，彻底改变罗斯福广场传统商业空间形态：

空间价值从 “承载业态” 升级为 “创造体验”：通过潮流引力场、跨境体验舱等核心场景，将空间从 “商品销售载体” 转化为 “社交体验节点”，客群平均停留时间从 2.5 小时提升至 4 小时，二次消费转化率从 25% 提升至 40%；

空间效率从 “静态利用” 升级为 “动态复用”：闲置空间改造利用率达 100%，动态空间转换效率≤2 小时，整体空间利用率从 85% 提升至 92%，年均增加营收 500 万元；

空间体验从 “传统线下” 升级为 “科技互动”：AR 导航、裸眼 3D 天幕等科技设备，让空间具备 “互动性、传播性”，预计年媒体曝光量 1 亿次，成为大连商业网红地标。

从行业案例来看，上海 TX 淮海、成都远洋太古里均通过类似空间创新实现品牌升级，验证了方案的可行性。预计 2025 年底，罗斯福广场将通过本方案落地，完成从 “传统购物中心” 到 “东北亚青年潮流生活枢纽” 的空间形态转型，为客群提供 “高体验、强社交、可传播” 的消费场景，同时为项目资产增值奠定坚实基础。

八、业态优化及品牌焕新

（一）业态组合优化公式：构建 “核心稳流、体验留客、创新破圈” 的黄金结构

1. 公式设计逻辑与数据支撑

传统业态组合（传统零售 55%+ 体验业态 20%+ 其他 25%）存在 “重销售、轻体验” 的问题，2024 年运营数据显示：传统零售坪效仅 2.2 元 /㎡/ 天，客群平均停留时间 2.5 小时，远低于上海 TX 淮海（体验业态占比 45%，停留时间 4.5 小时）。基于 “东北亚青年潮流生活枢纽” 定位，重构 “核心业态 30%+ 体验业态 40%+ 创新业态 30%” 的黄金比例，三大业态功能定位与数据目标如下：

2. 公式落地保障措施

动态调整机制：每季度根据各业态运营数据（如体验业态客流转化率低于 20%），微调占比（如将体验业态占比提升至 45%），确保整体结构适配客群需求；

租金平衡策略：核心业态采用 “基础租金 + 流水抽成” 模式（抽成 5%-8%），保障租金收益；体验与创新业态给予 “前 3 个月租金减免”，降低入驻门槛，待运营稳定后逐步调整租金；

资源倾斜配置：将 80% 的联合营销资源（如抖音推广、线下活动）投向体验与创新业态，如为 teamLab 艺术展投入 50 万元营销费用，确保其引流效果。

（二）各楼层业态调整方案：从“同质化”到“差异化”的楼层功能重塑

1.楼层业态调整明细（2025 年 Q1-Q4 分阶段落地）

1.1  B1 层：跨境体验核心区（调整周期：2025 年 3-5 月）

1.2  1F 层：Z 世代潮流核心区（调整周期：2025 年 4-6 月）

1.3  2F 层：生活美学体验区（调整周期：2025 年 5-7 月）

1.4  3F 层：品质家庭亲子区（调整周期：2025 年 6-8 月）

1.5  4F 层：沉浸式社交娱乐区（调整周期：2025 年 7-9 月）

2. 楼层调整优先级与资源分配

第一优先级（1F、B1）：2025 年 Q2 前完成，投入 60% 改造资金（580 万元），优先保障潮流与跨境核心业态落地，快速吸引 Z 世代与跨境客群；

第二优先级（3F、4F）：2025 年 Q3 前完成，投入 30% 改造资金（450 万元），强化亲子与娱乐体验，提升家庭客群与年轻客群复购；

第三优先级（2F）：2025 年 Q4 前完成，投入 10% 改造资金（150 万元），补充生活美学业态，完善客群消费闭环。

（三）品牌焕新标准：建立“数据化、可落地”的品牌筛选与淘汰机制

1. 三大核心标准细化与执行流程

1.1坪效与运营数据标准（量化筛选）

执行案例：2025 年 Q2 评估中，1F 某传统女装品牌坪效 1.8 元 /㎡/ 天（低于淘汰阈值 2.0），列入淘汰清单，30 天内完成清退，引入 ADER ERROR 潮牌（预估坪效 4.0 元），改造后该铺位销售额增长 122%。

1.2客群契合度标准（精准匹配）

通过 “品牌客群画像与项目客群画像重合度分析” 筛选品牌，具体评估维度与权重如下：

执行流程：

品牌签约前，要求提供近 1 年客群画像数据（如 ADER ERROR 提供上海门店 20-28 岁客群占比 68%）；

项目数据组通过 “会员系统 + 第三方调研” 生成项目客群画像；

计算重合度得分（如 ADER ERROR 重合度得分 = 68%×40% + 55%×30% + 35%×30% = 56.2%），达标阈值≥50%，低于则拒绝引入；

品牌开业后，每季度通过会员系统监测实际客群重合度，若连续 2 个季度低于 45%，启动 “品牌优化沟通”（如调整货品结构），仍不达标则列入淘汰清单。

执行案例：引入韩国 Cafe Kitsune 前，其提供的客群数据显示 20-28 岁客群占比 62%、潮流消费占比 58%、社交分享率 32%，重合度得分 = 62%×40% + 58%×30% + 32%×30% = 52.6%（≥50%），符合引入标准；开业后 Q3 监测实际重合度 51.8%，达标。

数据来源：北京云阿云智库・商业地产项目数据库