商业地产案例分享-大连罗斯福广场项目（五）

原创 李桂松 李富松 段小丽 云阿云智库•商业地产项目组

导读：本报告深度剖析大连罗斯福广场运营困境与破局路径。依托云阿云资源，项目定位“东北亚青年潮流生活枢纽”，通过业态焕新、空间重构、数字化运营及资产证券化规划，系统阐述其从传统商业向潮流标杆转型的战略蓝图与落地策略。全文共104300字，由北京云阿云智库•商业地产项目组原创供稿。

作者：李桂松 |北京云阿云智库平台理事长

作者：李富松 | 北京云阿云城市运营管理有限公司副总裁

作者：段小丽 | 北京云阿云智库平台公共关系总裁13811016198

大连罗斯福广场资产优化与运营升级专项报告

目录

一、市场分析及项目概述

二、本体 SWOT 及项目现状深度剖析

三、竞品分析及应对策略

四、核心挑战及破局路径

五、定位升级与客群策略

六、招商创新及政策汇总

七、空间优化及场景创新

八、业态规划及品牌焕新

九、运营管理专项提升

十、资产优化与增值策略

十一、项目建议及行业启示

七、空间优化及场景创新

1.3创新能力标准（差异化筛选）

从 “场景创新”“服务创新”“技术创新” 三个维度评估品牌创新能力，采用 “创新能力评分表”（满分 100 分），达标阈值≥60 分，具体维度与评分标准如下：

执行流程：

品牌引入阶段，由招商团队联合运营团队填写 “创新能力评分表”，如引入 AI 电竞馆 “竞界”，其创新能力得分 = 场景创新 18 分（沉浸式电竞场景）+ 服务创新 14 分（个性化培训服务）+ 技术创新 15 分（AI 设备应用）= 47 分（≥40 分），符合标准；

品牌运营期间，每年开展 “创新能力复审”，若得分降至 50 分以下，要求品牌 3 个月内提出创新升级方案，未达标则减少联合营销资源支持，连续 2 年不达标则淘汰。

2.品牌淘汰机制与流程

建立 “数据预警 - 沟通优化 - 淘汰清退” 的三阶淘汰机制，确保淘汰过程有序、合规，具体流程如下：

2025 年淘汰目标：全年淘汰低效品牌 8-10 家（传统零售 6 家、传统餐饮 2-3 家），空置期控制在 15 天以内，品牌替换后坪效提升≥50%。

（四）各楼层布局规划与品牌落位策略

基于项目 “东北亚青年潮流生活枢纽” 的核心定位，结合 Z 世代、跨境客群、品质家庭客群的消费需求，以 “场景驱动、业态协同、品牌差异化” 为原则，制定各楼层布局规划与品牌落位策略如下：

B1 层：东北亚跨境体验区（面积占比 25%）

定位升华：打造 “大连跨境消费第一站”，依托大连跨境电商综试区优势，聚焦日韩客群与跨境消费爱好者，构建 “线下体验 + 线上直邮” 的跨境消费闭环。

主要业态：日韩跨境商品体验店、文创市集、跨境服务站、微型免税体验区

品牌组合：

跨境商品体验店：松本清（日本）、乐天免税体验店（韩国）、中免集团跨境体验店等（3-4 家）

文创市集：日韩本土文创品牌集合（如日本 MUJI 文创、韩国 Line Friends 周边）、大连本土特色文创摊位（8-10 个）

跨境服务站：大连港跨境物流服务点、外币兑换点、免税政策咨询站等（2-3 家）

租金水平：

跨境商品体验店：保底租金 200-300 元 /㎡/ 月，扣点率 8-10%（含保税仓储补贴）

文创市集摊位：固定租金 800-1200 元 / 摊 / 月（小摊位 10-15㎡）

跨境服务站：保底租金 150-200 元 /㎡/ 月（政策扶持类业态，租金减半）

焕新重点：

引入 2-3 家日韩跨境首店品牌（如韩国 CU 便利店跨境体验店），填补大连跨境业态空白

打造 800㎡“日韩双馆” 体验空间（日本馆 450㎡、韩国馆 350㎡），还原日韩本土消费场景

设置 20 台跨境自助下单机，实现 “扫码下单 + 保税直发 + 3 天到货”

特色活动与政策支持：

每月举办 “日韩跨境消费月”，推出 “满 2000 减 300”“跨境商品试吃试用” 活动

对接大连海关，提供 “跨境商品快速清关” 服务，缩短到货时间

为跨境品牌提供装修补贴最高 800 元 /㎡，免租期最长 6 个月（首店品牌额外延长 2 个月）

布局策略：

靠近地铁出入口位置布局松本清、乐天免税体验店，承接通勤客流与跨境客群

中央区域设置文创市集，搭配日式灯笼、韩式海报等装饰，营造沉浸式氛围

动线末端布局跨境服务站，方便客群咨询物流、免税政策，延长停留时间

2.1F 层：Z 世代潮流引力区（面积占比 28%）

定位升华：打造 “东北亚潮流消费地标”，聚焦 20-28 岁 Z 世代客群，以首店潮牌、国际美妆、轻奢钟表、网红茶饮为核心，构建潮流社交场景。

主要业态：国际潮牌首店、国际美妆、轻奢钟表、网红茶饮、潮流配饰、AR 互动体验区

品牌组合：

国际潮牌：ADER ERROR（韩国，东北首店）、BEAMS（日本，大连首店）、INXX（国内潮牌，大连首店）等（4-5 家）

国际美妆：MAC（潮流彩妆专柜）、YSL（美妆潮品专柜）、NARS（彩妆集合专柜）、韩国 3CE（潮流美妆大连首店、）月魁星、凤池夸合集（高化护肤美妆品牌）等（2-3 家）；引入 1 家 “美妆集合店”（如 HARMAY 话梅大连首店），汇集国际小众彩妆品牌，提供 “试用 + 购买 + 社交打卡” 体验。

轻奢钟表：DW（丹尼尔・惠灵顿）大连首店、CK（Calvin Klein）钟表专柜、 Fossil（轻奢钟表专柜）、韩国 Gentle Monster 、帝车星腕表联名款钟表专柜等（2-3 家）

网红茶饮：霸王茶姬（大连首店）、茉酸奶（区域首店）、韩国 Machimachi 等（3-4 家）

潮流配饰：APM Monaco、Chrome Hearts（配饰线）、本土潮流饰品集合店等（2-3 家）

AR 互动体验区：阿里云 AR 试衣体验站、潮流涂鸦互动屏等（1-2 个）

租金水平：

国际潮牌首店：保底租金 350-450 元 /㎡/ 月，扣点率 12-15%（首店品牌免首年扣点）

国际美妆：专柜保底租金 380-480 元 /㎡/ 月，扣点率 14-16%；美妆集合店保底租金 400-500 元 /㎡/ 月，扣点率 15-17%（首店品牌免首年扣点）。

轻奢钟表：专柜保底租金 360-460 元 /㎡/ 月，扣点率 13-15%（与国际潮牌租金水平持平）。

网红茶饮：保底租金 250-350 元 /㎡/ 月，扣点率 15-18%

潮流配饰：保底租金 300-400 元 /㎡/ 月，扣点率 13-16%

AR 互动体验区：项目自营，无租金（设备投入由技术合作方分摊）

焕新重点：

引入 3-4 家东北或大连首店潮牌，打造 “首店集群效应”

打造 360° 可升降潮流 T 台（10m×5m），每周举办 1 场潮牌走秀

设置 10 台 AR 试衣镜，支持 “虚拟试穿 + 社交分享”，提升体验感

特色活动与政策支持：

每月举办 “东北潮流文化节”，邀请日韩设计师、本地 KOL 到场互动

为首店潮牌提供装修补贴最高 1000 元 /㎡，免租期最长 8 个月（含开业营销支持）

联合抖音、小红书发起 “罗斯福潮流打卡” 话题，流量扶持首店品牌

布局策略：

主入口（面向西安路商圈核心动线）布局 ADER ERROR、BEAMS 旗舰店，采用大面积玻璃幕墙，展示潮流单品，形成视觉冲击

潮流美妆专柜穿插在 ADER ERROR、BEAMS 等潮牌之间，如 MAC 专柜紧邻 INXX 潮牌店，方便 Z 世代客群搭配消费；HARMAY 话梅位于中庭 AR 互动体验区旁，利用打卡客流提升到店率。

轻奢钟表专区位于 1F 主入口动线旁，紧邻 ADER ERROR 旗舰店，借助主入口高客流提升曝光；设置 “钟表试戴体验台”，搭配潮流穿搭展示，强化 “钟表 + 潮牌” 搭配消费场景。

中庭区域设置可升降 T 台与 AR 互动体验区，作为客流核心聚集点

网红茶饮店穿插在潮牌之间，如霸王茶姬紧邻 ADER ERROR，满足潮牌客群饮品需求，延长停留时间

动线末端布局潮流配饰店，承接分流客流，提升整体坪效

3.2F 层：生活美学体验区（面积占比 22%）

定位升华：打造 “大连品质生活体验中心”，聚焦 25-35 岁品质客群，以黄金珠宝、文创、轻食、家居为核心，构建 “慢生活” 消费场景。

主要业态：黄金珠宝、文创集合店、轻食咖啡、家居美学、手作工坊

品牌组合：

黄金珠宝：周大福（年轻线 “ING” 系列专柜）、周生生（“Daily Wear” 日常珠宝专柜）、琥福珠宝（钻石定制先列）、六福珠宝（轻时尚系列专柜）、本土设计师黄金珠宝品牌 “古拙”（大连首店）等（2-3 家）。

租金水平：黄金珠宝专柜保底租金 250-350 元 /㎡/ 月，扣点率 10-12%（低于国际美妆，符合轻时尚珠宝定价策略）。

文创集合店：日本 LoFt（大连首店）、国内文创品牌 “造物集”、大连本土文创集合店、照天印红色主题文创等（2-3 家）

轻食咖啡：韩国 Cafe Kitsune（东北首店）、Manner Coffee（大连首店）、% Arabica（区域首店）等（3-4 家）

家居美学：MUJI Home（精选店）、造作 ZAOZUO、本土家居设计师品牌等（2-3 家）

手作工坊：陶艺体验、香薰制作、皮具 DIY 等本地手作品牌（1-2 家）

租金水平：

黄金珠宝专柜保底租金 250-350 元 /㎡/ 月，扣点率 10-12%（低于国际美妆，符合轻时尚珠宝定价策略）

文创集合店：保底租金 200-300 元 /㎡/ 月，扣点率 10-12%

轻食咖啡：保底租金 250-350 元 /㎡/ 月，扣点率 14-16%

家居美学：保底租金 180-280 元 /㎡/ 月，扣点率 9-11%

手作工坊：保底租金 150-200 元 /㎡/ 月，扣点率 8-10%（体验类业态，租金优惠）

焕新重点：

引入 2-3 家日韩及国内首店轻食咖啡品牌，填补大连品质咖啡空白

打造 500㎡LoFt 文创集合店，涵盖文具、手办、家居小物等品类，满足品质客群需求

设置 200㎡手作工坊区，提供 “体验 + 售卖” 模式，提升互动性

特色活动与政策支持：

每季度举办 “生活美学沙龙”，如 Cafe Kitsune 咖啡拉花教学、LoFt 文创手作体验

为轻食咖啡首店提供装修补贴最高 800 元 /㎡，免租期最长 6 个月（含设备采购补贴）

联合大众点评、美团推出 “生活美学套餐”（如 LoFt 消费满 200 元赠 Cafe Kitsune 咖啡券）

布局策略：

轻时尚黄金珠宝专区位于 2F 动线中段，紧邻 MUJI Home 家居店，形成 “家居 + 珠宝” 品质生活消费组合；设置 “珠宝试戴休闲区”，搭配沙发、绿植，营造舒适体验氛围，延长客群停留时间。

靠近 1F 潮流区动线接口位置布局 Cafe Kitsune、Manner Coffee，承接 1F 分流客群，引导客群向上流动

中央区域布局 LoFt 文创集合店，采用开放式陈列，设置阅读区、体验区，吸引客群停留

家居美学品牌围绕文创店分布，如 MUJI Home 紧邻 LoFt，形成 “文创 + 家居” 消费组合

动线末端布局手作工坊，搭配休闲座椅，营造 “慢体验” 氛围，提升客群复购率

3. 3F 层：品质家庭亲子区（面积占比 20%）

定位升华：打造 “东北亲子互动欢乐港”，聚焦 3-12 岁儿童家庭客群，以沉浸式亲子体验、儿童教育、亲子餐饮为核心，构建 “寓教于乐” 的家庭消费场景。

主要业态：亲子体验中心、儿童潮牌、儿童教育、亲子餐饮

品牌组合：

亲子体验中心：奈尔宝家庭中心（东北首店）、meland club（区域首店）等（1-2 家）

儿童潮牌：Mini Peace（潮牌线）、巴拉巴拉（高端线）、韩国 Agabang（大连首店）、云霞兽（益智童具+潮牌）等（3-4 家）

儿童教育：杨梅红国际私立美校、乐高大颗粒编程、本土绘本阅读馆等（2-3 家）

亲子餐饮：轻食集（亲子套餐线）、韩国 Pororo 主题餐厅（大连首店）等（1-2 家）

租金水平：

亲子体验中心：保底租金 150-250 元 /㎡/ 月，扣点率 12-15%（面积大，租金优惠）

儿童潮牌：保底租金 200-300 元 /㎡/ 月，扣点率 10-13%

儿童教育：保底租金 120-180 元 /㎡/ 月，扣点率 8-10%（教育类业态，政策扶持）

亲子餐饮：保底租金 200-280 元 /㎡/ 月，扣点率 13-15%

焕新重点：

引入奈尔宝家庭中心（1000㎡），打造东北最大单体亲子体验空间，含科学实验室、角色扮演区、亲子阅读角

打造 “亲子森林主题动线”，墙面、地面采用仿真绿植、动物投影装饰，提升沉浸式体验

设置 “亲子共创工坊”（150㎡），每周举办手工、烘焙活动，增强家庭互动

特色活动与政策支持：

每月举办 “亲子文化节”，如 “六一” 儿童潮流走秀、暑期亲子研学活动

为奈尔宝等核心亲子品牌提供装修补贴最高 1200 元 /㎡，免租期最长 10 个月（含开业亲子礼包采购支持）

联合大连本地幼儿园、亲子社群，推出 “亲子会员专属权益”（如免费体验课、会员折扣）

布局策略：

靠近电梯口位置布局奈尔宝家庭中心，方便家庭客群直达，减少动线干扰

儿童潮牌围绕亲子体验中心分布，如 Mini Peace、Agabang 紧邻奈尔宝出口，承接体验后消费客群

儿童教育机构集中在楼层一侧，设置独立入口，避免噪音干扰其他业态

亲子餐饮位于楼层另一侧，靠近儿童教育区，方便家长等待时用餐，形成 “教育 + 餐饮” 消费闭环

5.4F 层：沉浸式社交娱乐区（面积占比 25%）

定位升华：打造 “大连夜间社交娱乐地标”，聚焦 18-35 岁年轻客群，以沉浸式娱乐、特色餐饮、Livehouse 为核心，构建 “白天体验、夜间社交” 的全时段消费场景。

主要业态：沉浸式娱乐、特色餐饮、Livehouse、宠物友好体验

品牌组合：

沉浸式娱乐：室内冲浪体验馆（区域首店）、VR 密室逃脱（国内头部品牌 “谜塔城”）、AI 电竞馆 “竞界”（大连首店）等（3-4 家）

特色餐饮：日韩料理（日本一绪寿喜烧、韩国姜虎东白丁）、地方特色菜（大连本地海鲜餐厅 “品海楼” 分店）、网红餐饮（楠火锅、朱光玉火锅馆）等（4-5 家）

Livehouse：与大连本土 Livehouse 品牌 “赫兹空间” 合作，打造 300㎡演出场地（1 家）

宠物友好体验：宠物咖啡馆 “毛星球”（大连首店）、宠物美容店 “宠胖胖”（区域首店）等（1-2 家）

租金水平：

沉浸式娱乐：保底租金 180-280 元 /㎡/ 月，扣点率 13-16%（体验类业态，按人次分成补充）

特色餐饮：保底租金 220-320 元 /㎡/ 月，扣点率 15-18%

Livehouse：项目合作运营，租金按票房分成（项目占 60%，合作方占 40%）

宠物友好体验：保底租金 160-220 元 /㎡/ 月，扣点率 10-12%

焕新重点：

引入室内冲浪体验馆（350㎡），采用最新模拟海浪技术，填补大连室内水上娱乐空白

打造 “夜间娱乐动线”，联动 Livehouse、AI 电竞馆、特色餐饮，延长夜间营业时间至 24:00

设置宠物友好专区，允许宠物进入（需佩戴牵引绳、宠物口罩），吸引养宠客群

特色活动与政策支持：

每周举办 “夜间娱乐季” 活动，如周五 VR 密室挑战赛、周六 Livehouse 乐队演出、周日宠物友好派对

为沉浸式娱乐品牌提供设备采购补贴最高 50 万元，免租期最长 8 个月（含夜间运营电费补贴）

联合美团、抖音推出 “夜间娱乐套餐”（如室内冲浪体验 + 火锅套餐，优惠 20%）

布局策略：

楼层两端分别布局室内冲浪体验馆与 VR 密室逃脱，形成 “两端引流” 格局，中间分布其他业态

特色餐饮沿动线两侧分布，如姜虎东白丁紧邻 AI 电竞馆，满足电竞客群用餐需求；品海楼靠近 Livehouse，承接演出后聚餐客群

Livehouse 位于楼层中央区域，采用可拆卸座椅设计，平时作为临时展览区，周末举办演出，提升空间利用率

宠物咖啡馆 “毛星球” 靠近电梯口，设置独立出入口与宠物活动区，避免干扰其他客群，同时方便养宠客群直达

（五）业态协同机制：构建 “跨业态联动、数据共享、会员互通” 的生态体系

1. 跨业态联动活动：打造 “消费闭环”，提升客群交叉消费

1.1主题式联动活动（季度开展，每次持续 1 个月）

根据不同客群需求，策划 “潮流、亲子、跨境” 三大主题联动活动，具体方案如下

1.2日常联动机制（长期执行）

消费满额联动：制定 “跨业态满额赠券规则”，如任意业态消费满 300 元，赠其他业态 10-50 元优惠券（根据消费金额分级），通过小程序自动发放，核销率目标≥35%；

业态组合套餐：推出 “固定业态组合套餐”（如 “潮流 + 娱乐” 套餐：1F 潮牌 500 元现金券 + 4F AI 电竞体验券 2 张，售价 550 元，优惠 50 元），每月更新套餐内容，目标月销量 100 套；

员工联动培训：每月开展 “跨业态员工培训”，如 1F 员工需熟悉 B1 跨境商品亮点、3F 员工需了解 4F 餐饮优惠，引导顾客跨业态消费，培训后考核通过率需≥90%。

2.会员共享机制：打通 “会员数据、积分、权益”，提升会员粘性

2.1会员体系打通

数据打通：整合各业态会员数据，建立 “统一会员数据库”，会员在任意业态消费，数据实时同步至数据库（如会员在 1F 消费，3F、4F 可查看其消费偏好），数据打通率目标 100%；

积分互通：制定 “跨业态积分规则”，会员在任意业态消费均可累计积分（1 元 = 1 积分），积分可在任意业态兑换（如餐饮积分兑换亲子体验、零售积分兑换娱乐服务），积分互通率目标 100%，积分兑换率目标≥25%；

等级共享：会员等级（普通会员、银卡会员、金卡会员、钻石会员）在各业态通用，等级权益跨业态生效（如金卡会员在 1F 享 9 折、在 3F 享优先体验、在 4F 享免排队），等级共享率目标 100%。

2.2会员专属联动权益

跨业态专属礼包：新会员注册即赠 “跨业态专属礼包”（如 1F 20 元券、B1 50 元券、3F 体验券 1 张），目标新会员礼包核销率≥40%；

会员专属活动：每月举办 “跨业态会员专属活动”（如金卡会员 “潮流 + 美妆” 私享会：1F 潮牌穿搭指导 + 2F 美妆定制体验），活动报名通过小程序进行，目标每场活动参与人数≥50 人；

会员消费分析：通过统一会员数据库，每月生成 “会员跨业态消费分析报告”（如 “金卡会员中 60% 会在 1F 消费后去 4F 餐饮”），根据报告优化会员权益（如针对该群体推出 “1F+4F” 专属优惠）。

3.数据协同机制：基于 “数据洞察” 优化业态协同，提升运营效率

3.1数据采集与分析

数据采集范围：采集各业态 “销售数据、客流数据、会员数据、活动数据”，具体包括：

销售数据：各业态销售额、客单价、坪效、品类销售占比；

客流数据：各业态进店人数、停留时间、转化率、跨业态流动路径；

会员数据：会员消费频次、消费偏好、跨业态消费率、积分兑换率；

活动数据：联动活动参与人数、销售额增长、优惠券核销率。

数据分析频率：每周生成 “数据速报”（核心数据如销售额、客流），每月生成 “数据深度分析报告”（含跨业态协同效果分析），每季度开展 “数据复盘会”，分析协同效果，优化策略。

3.2数据驱动的业态协同优化

基于消费路径优化：通过客流数据，分析会员跨业态流动路径（如 “1F→2F→4F” 是主要路径），在路径节点设置 “引导标识”（如 1F 出口设置 2F 文创展指引、2F 出口设置 4F 餐饮优惠海报），目标主要路径客流量提升 15%；

基于消费偏好优化：通过会员消费数据，识别 “高关联业态组合”（如 “1F 潮牌 + 4F 娱乐” 关联度 60%），增加该组合的联动活动频次（如每月 2 场 “潮流 + 娱乐” 主题活动），目标关联业态销售额增长 20%；

基于活动效果优化：通过活动数据，评估联动活动效果（如 “跨境体验季” 活动 B1 销售额增长 35%，达标；“亲子欢乐季” 3F 客单价提升 18%，未达 20% 目标），未达标活动需分析原因（如优惠力度不足），下次活动调整（如增加亲子套餐优惠）。

4.业态协同效果评估（2025 年目标）

（六）业态优化及品牌焕新保障措施

1. 团队保障：组建 “业态优化专项小组”

小组构成：组长（项目总经理）、副组长（招商总监 + 运营总监）、成员（招商经理 3 人、运营经理 2 人、数据分析师 1 人、营销专员 1 人），共 9 人；

核心职责：1. 制定业态调整与品牌焕新计划；2. 监督各楼层调整进度；3. 评估品牌引入与淘汰效果；4. 优化业态协同机制；

工作机制：每周召开 “专项小组会议”（同步进度、解决问题），每月向项目管理层提交 “优化进展报告”，每季度开展 “效果复盘会”。

2.资金保障：设立 “业态优化专项基金”

基金规模：2025 年预算 800 万元，来源为项目年度运营预算（占比 15%）；

资金用途：1. 品牌装修补贴（如 ADER ERROR 50 万元、奈尔宝 300 万元）；2. 设备采购（如 AR 试衣镜、AI 机器人，200 万元）；3. 联动活动经费（如潮流消费季、跨境体验季，150 万元）；4. 数据系统升级（如统一会员数据库，100 万元）；

资金管理：建立 “专项基金使用流程”，需提交《资金使用申请》（附成本收益测算），经专项小组审核、项目总经理审批后使用，每月开展资金使用审计，确保专款专用。

3. 风险保障：建立 “业态优化风险防控体系”

3.1品牌引入风险

风险描述：引入品牌运营效果未达预期（如坪效低于 3.0 元），导致铺位空置或收益下降；

应对措施：1. 引入前开展 “第三方尽职调查”（如调查品牌过往 3 年运营数据）；2. 签订 “业绩对赌协议”（如品牌首年坪效未达 3.0 元，需降低租金 20%）；3. 建立 “备选品牌库”（每个核心品牌储备 2-3 家备选品牌），若主品牌退出，7 天内启动备选品牌对接。

3.2业态调整风险

风险描述：楼层调整期间（如 B1 改造）影响正常运营，导致客流与销售额下降；

应对措施：1. 采用 “分区调整、错峰施工” 模式（如先改造 B1 西侧，东侧正常营业；施工时间避开周末与节假日）；2. 调整期间推出 “全场优惠活动”（如满 200 减 50），吸引客群到店；3. 在施工区域设置 “透明围挡 + 改造进度公示”，展示调整后效果图，减少客群负面感知；4. 调整期间加大线上宣传力度（如抖音 “改造日记” 系列视频），吸引客群关注调整后的新场景，目标调整期间客流下降幅度控制在 10% 以内。

3.3会员流失风险

风险描述：会员体系调整（如积分规则变化、权益调整）导致老会员不满，出现会员流失；

应对措施：1. 会员体系调整前开展 “会员调研”（样本量≥1000 人），收集会员意见，调整方案需满足≥70% 会员认可；2. 调整后设置 “过渡期”（如原积分规则与新规则并行 1 个月），避免会员权益突变；3. 针对老会员推出 “专属补偿礼包”（如额外赠送 100 积分、专属优惠券），目标会员流失率控制在 5% 以内。

3.4资金不足风险

风险描述：业态调整与品牌引入过程中，实际成本超预算（如品牌装修补贴增加、设备采购成本上升），导致资金不足；

应对措施：1. 制定 “成本管控预案”，每项支出预留 10% 的备用金（如原预算 500 万元，实际按 550 万元准备）；2. 与供应商签订 “阶梯定价协议”（如设备采购量超 10 台，单价下降 5%），降低采购成本；3. 若资金不足，优先保障核心业态（1F、B1）调整，非核心业态（2F）可延迟至下一季度，确保资金使用优先级。

（七）方案实施效果预测与行业对比

1.  2025 年核心效果指标预测

基于方案落地节奏与运营数据测算，2025 年项目核心指标将实现显著提升，具体预测如下：

2. 行业案例对比（2024 年数据）

将本方案目标与国内同类商业项目（上海 TX 淮海、成都远洋太古里）对比，凸显方案的可行性与竞争力：

对比结论：本方案目标与国内头部潮流商业项目（上海 TX 淮海）差距较小，考虑到大连区域商业环境，目标具备可行性；同时，体验业态占比、停留时间等指标优于成都远洋太古里，凸显方案的差异化优势。

（八）方案总结与后续规划

1. 方案核心价值

业态结构重塑：从 “传统零售主导” 转型为 “核心 + 体验 + 创新” 黄金结构，解决同质化问题，打造东北亚潮流消费差异化场景；

品牌质量提升：通过量化标准引入 15 家首店与创新品牌，淘汰 8-10 家低效品牌，品牌矩阵竞争力显著增强；

客群体验升级：跨业态联动、会员共享、场景创新，实现客群停留时间、复购率大幅提升，从 “一次性消费” 转向 “长期粘性消费”；

经营效益增长：2025 年租金收入增长 30%，整体坪效提升 35.7%，为项目资产增值奠定坚实基础。

2. 后续规划（2026 年）

业态深化优化：基于 2025 年运营数据，进一步提升创新业态占比至 35%，引入 “元宇宙体验店”“AI 定制零售” 等前沿业态；

首店品牌拓展：目标引入首店品牌 18 家（全国首店 5 家、区域首店 8 家、城市首店 5 家），重点拓展欧美潮流品牌与日韩新锐品牌；

会员体系升级：推出 “会员分层运营方案”（针对 Z 世代、家庭客群、跨境客群制定专属权益），会员消费占比目标提升至 60%；

跨项目联动：与大连其他商业项目（如恒隆广场、万象城）合作，打造 “大连潮流消费带”，吸引区域客群，提升城市商业影响力。

3. 实施建议

优先级落地：2025 年 Q2 优先完成 1F、B1 核心业态调整，快速形成潮流与跨境消费标杆，吸引目标客群；

数据驱动调整：每周监测运营数据，每月优化联动活动，每季度调整业态策略，确保方案灵活适配市场变化；

stakeholder 协同：加强与品牌方、政府部门（商务局、海关）、技术供应商（阿里云、百度 AI）的协同，保障政策对接、技术落地、品牌服务高效推进；

宣传造势：通过抖音、小红书、本地媒体等渠道，持续宣传 “业态焕新进展”“首店开业活动”“主题场景体验”，提前预热客群期待，确保方案落地后快速引爆市场。

通过本方案的系统实施，大连罗斯福广场将彻底摆脱传统商业项目的发展瓶颈，转型为 “东北亚青年潮流生活枢纽”，成为大连商业业态优化与品牌焕新的标杆项目，为区域商业升级提供可复制的实践经验。

九、运营管理专项提升

（一）智慧运营中台搭建：构建“数据驱动决策”的运营核心

1. 数据整合：全维度数据接入与标准化处理

1.1数据来源与分类（共 8 大类 300 + 项指标）

1.2数据标准化处理

技术合作方：联合阿里云搭建数据中台，采用 “ETL（抽取 - 转换 - 加载）” 技术，将不同格式数据（如 POS 系统 Excel、摄像头 JSON）统一转换为标准化格式，确保数据口径一致（如 “客流” 定义为 “进入项目且停留超 5 分钟的人员”）；

数据清洗机制：设置 “异常数据过滤规则”，如排除工作人员客流、剔除单笔消费超 10 万元的异常订单（避免刷单），每日凌晨 2:00-4:00 自动清洗数据，确保数据准确率≥98%；

数据安全保障：符合《数据安全法》《个人信息保护法》，会员敏感数据（如手机号）采用加密存储，跨境数据（如日韩消费记录）对接大连海关监管系统，确保合规性。

2. 数据分析：AI 算法赋能运营洞察

2.1核心分析模型与应用场景

客流热力分析模型：

功能：通过 AI 算法生成 “楼层客流热力图”（红色为高客流区，蓝色为低客流区），结合停留时长数据识别 “低效区域”；

应用案例：2025 年 Q2 分析发现 “2F 东侧家居区” 日均客流占比仅 8%，停留时长不足 15 分钟，建议增设 “家居搭配 AR 体验台”+“轻食快闪店”，改造后该区域客流提升 35%，停留时长延长至 40 分钟。

品牌销售预警模型：

功能：设定 “品牌健康度评分体系”（坪效≥3 元 /㎡/ 天得 30 分，客流转化率≥20% 得 25 分，会员复购率≥30% 得 25 分，活动参与度≥40% 得 20 分），总分＜60 分自动预警；

应用案例：2025 年 7 月，1F 某传统服饰品牌健康度评分 52 分（坪效 2.1 元，转化率 15%），系统自动推送预警报告，招商部 15 天内完成品牌替换（引入 ADER ERROR 潮牌），改造后该铺位坪效提升至 4.2 元。

会员画像标签模型：

功能：基于会员消费数据生成 “360° 标签体系”，如 “Z 世代潮玩爱好者”（20-28 岁，近 3 个月在 1F 潮牌消费≥2 次，参与过潮流文化节）、“跨境美妆客群”（30-35 岁，B1 跨境美妆消费占比≥60%，使用过直邮服务）；

标签数量：共 128 个标签（基础属性 20 个 + 消费偏好 68 个 + 行为习惯 40 个），每月更新 1 次标签权重（如双 11 前 “美妆偏好” 标签权重提升）。

3.数据应用：从 “数据洞察” 到 “运营落地”

3.1个性化营销推送

推送逻辑：基于会员标签自动匹配优惠券，如 “Z 世代潮玩爱好者” 推送 1F 潮牌满 500 减 100 券，“跨境美妆客群” 推送 B1 雪花秀满 1000 减 200 券；

推送渠道：小程序弹窗（打开率≥30%）、短信（点击率≥15%）、社群 @提醒（转化率≥8%）；

效果数据：2025 年 Q3 个性化推送优惠券核销率 42%，较非个性化推送（25%）提升 68%，带动会员消费增长 28%。

3.2动态空间调整

4F 灵活展区调整：根据数据中台显示 “周末 14:00-18:00 家庭客群占比达 45%”，将周六 14:00-18:00 的 4F 灵活展区调整为 “亲子手工区”，配备 10 组手工桌椅，引入本地儿童教育机构合作，单场活动吸引 200 + 家庭参与，空间使用率从 60% 提升至 95%；

中庭快闪展位调整：根据 “跨境消费月（9 月）B1 客流增长 35%”，在中庭增设 3 个 “日韩美妆快闪展位”，联动 B1 松本清推出 “扫码领小样” 活动，展位月销售额达 80 万元，坪效 4.5 元 /㎡/ 天。

3.3运营决策支持

月度运营复盘会：数据部每月 5 日前生成《运营数据复盘报告》，包含 “客流 - 销售 - 会员” 联动分析（如 “1F 潮牌客流增长 20%，但客单价下降 10%，建议推出‘潮牌 + 美妆’组合套餐”），2025 年 Q4 根据报告调整 1F 业态组合后，客单价回升 8%；

应急决策响应：如数据中台监测到 “某时段中庭客流超承载量（如 500 人 / 100㎡）”，自动触发 “分流预警”，运营部立即通过广播引导至 4F Livehouse，同时在主入口设置 “客流引导牌”，避免拥挤。

（二）会员精细化运营：从“流量思维”到“存量深耕”

1. 会员分层管理：四级会员体系与差异化权益

1.1会员等级划分与权益清单（基于 30 万会员数据）

1.2等级动态调整机制

升级触发：会员消费达标后，系统实时推送 “升级通知”，同步发放 “升级礼包”（如银卡升金卡送跨境 50 元券），2025 年 Q3 升级礼包核销率达 65%；

降级预警：会员距离保级还差 30% 消费额时，发送 “保级提醒”，并推送 “保级专属优惠”（如消费满 1 万减 1000），2025 年保级率提升至 70%（行业平均 55%）；

等级特权体验：为普通卡会员提供 “黑金卡权益体验日”（每月 1 天，如免费停车 1 次），2025 年通过体验转化普通卡升银卡占比达 15%。

2.个性化服务：精准匹配客群需求

2.1客群专属服务方案

Z 世代会员（20-28 岁，占比 35%）：

服务内容：

① 配备 “潮流顾问”（熟悉日韩潮牌搭配），提供 1 对 1 穿搭建议；

② 开通 “潮牌预售通道”（如 ADER ERROR 新品提前 3 天预订）；

③ 组织 “潮玩社群线下聚会”（每月 1 次，如手办交换、电竞比赛）；

服务效果：Z 世代会员复购率从 30% 提升至 48%，跨业态消费率（潮牌 + 美妆 + 娱乐）达 62%。

跨境客群会员（日韩客群 + 国内代购，占比 20%）：

服务内容：

① 提供日 / 韩 / 中三语服务（客服 + 导购）；

② 推出 “跨境消费专属套餐”（如满 5000 元享免费仓储 15 天）；

③ 对接大连机场 “跨境商品提货点”，支持 “到港自提”；

服务效果：跨境客群客单价从 2500 元提升至 3800 元，直邮订单占比从 40% 提升至 65%。

家庭客群会员（30-40 岁，带 3-12 岁儿童，占比 25%）：

服务内容：

① 提供 “亲子托管服务”（3F 奈尔宝旁设临时托管区，免费 1 小时）；

② 推送 “亲子消费组合券”（如奈尔宝 + 亲子餐饮 8 折）；

③ 组织 “亲子研学活动”（如周末陶艺课、绘本阅读）；

服务效果：家庭客群停留时间从 3 小时延长至 5 小时，二次消费率（如亲子体验后购买儿童潮牌）达 55%。

2.2服务满意度监测

监测方式：会员消费后 24 小时内推送 “服务评分问卷”（1-5 分），黑金卡会员每月 1 次电话回访；

改进机制：对评分＜3 分的服务案例，24 小时内由会员部跟进处理，形成 “问题 - 改进 - 复盘” 闭环，2025 年会员服务满意度达 96%（目标 95%）。

数据来源：北京云阿云智库・商业地产项目数据库