商业地产案例分享-大连凯德和平广场项目（一）

原创 李桂松 李富松 段小丽 云阿云智库•商业地产项目组

导读：本报告深度剖析大连凯德和平广场，直面硬件老化、业态同质等核心挑战。报告创新性提出向“星海湾文旅生活枢纽”转型，通过业态重构、数字化运营及资产证券化路径，旨在实现客流、租金与资产价值的全面跃升，为存量商业升级提供范本。全文共96600字，由北京云阿云智库•商业地产项目组原创供稿。

作者：李桂松 |北京云阿云智库平台理事长

作者：李富松 | 北京云阿云城市运营管理有限公司副总裁

作者：段小丽 | 北京云阿云智库平台公共关系总裁13811016198

大连凯德和平广场资产优化与运营升级专项报告

目录

一、市场分析及项目概述

二、本体 SWOT 及项目现状深度剖析

三、竞品分析及应对策略

四、核心挑战及破局路径

五、定位升级与客群策略

六、招商创新及政策汇总

七、空间优化及场景创新

八、业态规划及品牌焕新

九、运营管理专项提升

十、资产优化与增值策略

十一、项目建议及行业启示

一、市场分析及项目概述

（一）全球商业地产运营趋势对标：从 “功能载体” 到 “价值生态”

当前全球商业地产已进入 “精细化运营 + 资产增值” 双轮驱动阶段，核心趋势聚焦 “体验重构、数字赋能、资产轻量化” 三大方向，头部项目通过可落地的创新实践实现资产溢价，为大连凯德和平广场提供直接对标参考。

1. 体验式转型：标杆项目的 “场景沉浸” 实践

全球顶尖商业项目已突破 “零售 + 餐饮” 的传统框架，转向 “生活方式场景” 打造，通过强互动、高沉浸的空间设计提升客群停留时长与消费转化率。

新加坡 ION Orchard（凯德旗下标杆）：作为亚洲商业地产典范，其核心策略是 “艺术 + 商业 + 社交” 融合。项目中庭设置 360°LED 穹顶屏幕，每日播放定制艺术影像，年均举办超 120 场主题活动（如奢侈品快闪展、艺术装置展）；体验式业态占比达 45%，引入 “室内垂直花园”“观景台” 等非零售空间，2024 年日均客流达 5.2 万人次，停留时长超 2.8 小时，租金坪效达 18.5 元 /㎡/ 天（约为大连星海湾商圈平均水平的 4.4 倍）。其关键逻辑是 “用场景创造记忆点，用记忆点锁定客群”。

日本东京涩谷 Scramble Square：以 “城市共生体” 为定位，将商业与交通、文化、办公深度融合。项目连接涩谷站（日均换乘量 300 万人次），商业部分引入 “涩谷天空” 观景台（可俯瞰东京全景）、“未来生活实验室”（展示智能家电与生活方式），体验式业态占比超 50%；同时联动周边 12 栋写字楼打造 “通勤 + 消费” 闭环，2024 年写字楼客群贡献商业消费占比达 38%，成功将 “瞬时客流” 转化为 “稳定消费客群”。

2. 资产轻量化运营：头部企业的 “证券化实践”

为破解 “重资产持有” 的资金压力，全球头部房企普遍采用 “运营 + 资产证券化” 模式，通过 REITs（房地产投资信托基金）、CMBS（商业抵押支持证券）等工具提升资产流动性，同时通过专业运营维持资产收益稳定。

凯德集团全球实践：凯德是亚洲 REITs 领域的先行者，截至 2024 年，其管理的全球 REITs 规模超 300 亿美元，覆盖新加坡、中国、日本等市场。以中国 “凯德商用中国信托（CRCT）” 为例，该 REITs 持有包括北京凯德 MALL・太阳宫、上海凯德 MALL・龙之梦等 10 个核心项目，2024 年平均出租率 97.2%，年化收益率达 6.8%。其核心逻辑是 “通过精细化运营保障租金收益稳定，再以 REITs 实现资产退出与资金循环”，这一模式为大连凯德和平广场未来的资产优化提供了清晰路径。

美国西蒙地产（Simon Property Group）：作为全球最大商业 REITs 运营商，其通过 “运营赋能 + 资产证券化” 组合拳，2024 年管理资产规模超 1200 亿美元，旗下 malls 平均租金坪效达 15.2 美元 /㎡/ 天。其关键动作包括：建立 “商户坪效考核体系”，对高坪效品牌给予租金优惠，对低坪效品牌启动汰换；同时通过 REITs 持续收购优质资产，实现 “规模扩张 + 收益提升”。

3. 中国市场适配：从“增量扩张”到“存量提质”

国内商业地产已告别 “野蛮生长”，一二线城市进入 “存量竞争” 阶段，大连作为东北区域消费中心，商业地产趋势呈现三大本土化特征，直接影响项目策略制定：

文旅商融合加速：大连 2024 年接待游客量突破 8000 万人次，文旅消费占社会消费品零售总额比重达 18%，核心商圈纷纷探索 “商业 + 文旅” 模式。例如大连柏威年购物中心联动中山广场历史文化街区，推出 “城市文化打卡路线”，2024 年文旅客群贡献客流占比达 25%，客单价较本地客群高 30%，这印证了星海湾商圈 “文旅 + 商业” 的潜力。

首店经济拉动显著：大连 2024 年引入各类首店 128 家（含东北首店 35 家、大连首店 93 家），首店所在商业项目日均客流平均提升 22%，客单价提升 18%。典型案例为大连恒隆广场引入 “Coach 东北首店”，开业首月带动商场整体客流增长 35%，租金坪效提升 28%，这为项目后续的 “首店招商” 提供了数据支撑。

数字化渗透下沉：国内商业项目已从 “数字化工具应用” 转向 “数字化运营闭环”。2024 年国内核心商业项目中，85% 已搭建会员数字化体系，60% 实现 “客流热力分析 + 商户数据共享”，其中北京 SKP 通过 “会员标签体系 + 个性化推送”，会员复购率达 65%，客单价超 6000 元。这提示大连凯德和平广场需加快数字化基建，补齐运营短板。

（二）大连区域消费市场洞察：锁定 “三大核心客群”，破解 “商圈协同痛点”

大连作为东北唯一的计划单列市与区域消费中心，2024 年社会消费品零售总额达 4580 亿元，同比增长 6.2%，核心城区（沙河口区、中山区）贡献 62% 的消费额，星海湾商圈作为沙河口区核心商业板块，具备 “文旅 + 家庭 + 年轻” 三重客群基础，但需解决 “客群转化不足、业态匹配度低” 等问题。

1. 消费客群分层：需求差异决定业态方向

通过大连统计局 2024 年消费数据与星海湾商圈客群调研（样本量 5000 份），核心客群可分为三类，其需求特征直接指导项目定位：

核心客群：年轻家庭（25-40 岁，占比 45%）：这一群体月均消费支出约 8200 元，其中 “亲子消费 + 品质餐饮” 占比超 50%。调研显示，78% 的年轻家庭选择商业项目时，优先考虑 “亲子互动设施是否完善”“餐饮是否有儿童友好选项”；同时对 “一站式消费” 需求强烈，希望在同一商场内完成 “购物 + 亲子游玩 + 晚餐”，单次停留期望时长 2-3 小时。

潜力客群：Z 世代（18-24 岁，占比 18%）：作为 “情绪消费” 主导群体，其月均消费支出约 4500 元，“潮流购物 + 社交体验” 占比 65%。特征包括：① 偏好 “网红打卡点”，92% 的 Z 世代会因 “商场有热门打卡场景” 专程到访；② 注重 “体验独特性”，对电竞馆、剧本杀、livehouse 等业态需求旺盛；③ 价格敏感度低但品质要求高，愿意为 “小众潮牌”“限定产品” 支付溢价。

补充客群：文旅客群（占比 22%）：星海湾商圈年均接待游客超 2000 万人次（含星海广场、会展中心客流），这一客群单次消费集中在 “本地特产 + 便捷餐饮 + 短时体验”，人均消费约 320 元。痛点在于：当前星海湾商圈缺乏 “集中的特产消费场景”，70% 的游客反映 “找不到正宗大连海鲜特产店”；同时 “商业与文旅联动弱”，仅 12% 的游客会主动进入商场消费，客群转化空间巨大。

2. 商圈竞争格局：“三足鼎立” 下的差异化机会

大连核心商圈已形成 “星海湾、青泥洼桥、西安路” 三足鼎立格局，各商圈定位差异明显，大连凯德和平广场需避开直接竞争，聚焦 “文旅 + 家庭” 的差异化优势：

青泥洼桥商圈（传统高端核心）：以大连商场、麦凯乐为核心，定位 “全客层高端消费”，国际奢侈品牌（如 LV、Gucci）、高端美妆占比高，2024 年平均客单价达 780 元，但短板是 “文旅属性弱”，文旅客群占比仅 8%，且硬件设施老化（平均楼龄超 15 年）。

西安路商圈（年轻潮流性价比）：以罗斯福广场、中央大道为核心，定位 “年轻客群高性价比消费”，潮牌（UR、太平鸟）、平价餐饮（蜜雪冰城、正新鸡排）占比高，2024 年 Z 世代客群占比达 42%，但短板是 “家庭客群服务不足”，亲子业态占比仅 12%，且缺乏文旅资源支撑。

星海湾商圈（文旅 + 中高端家庭）：以大连凯德和平广场、柏威年购物中心为核心，依托星海广场（年游客量 1800 万人次）、会展中心（年均办展超 50 场），具备 “文旅 + 家庭” 天然优势。其中柏威年聚焦 “高端精品”，首店占比达 25%，客单价 650 元，但短板是 “家庭亲子业态薄弱”；而大连凯德和平广场的机会的在于：填补 “文旅 + 家庭 + 年轻” 的空白，打造 “游客必逛、家庭常来、年轻人爱打卡” 的复合型商圈核心。

3. 区域政策红利：“国际消费中心城市” 建设的赋能空间

大连正推进 “国际消费中心城市” 建设，2024 年出台《大连市促进商业高质量发展若干政策》，对商业项目升级改造、首店引入、文旅联动给予明确补贴，为项目降低投入成本：

改造补贴：对商业项目硬件升级（含动线优化、场景搭建），按实际投资额的 20% 给予补贴，单个项目最高 200 万元；

首店补贴：引入 “东北首店”“大连首店”，分别给予项目 50 万元 / 家、20 万元 / 家补贴；

文旅联动补贴：对商业项目与文旅景区、会展活动联动举办的消费促进活动（如旅游消费节、会展配套市集），按活动费用的 30% 给予补贴，单次活动最高 30 万元。

（三）项目核心基础信息更新：从 “现状诊断” 到 “价值锚点”

大连凯德和平广场作为星海湾商圈的 “元老级” 商业项目，具备 “区位、品牌、客群基础” 三重核心价值，但需通过硬件升级、业态调整、资源整合破解当前运营痛点，而北京云阿云的介入则为项目提供了 “资源 + 算法” 的差异化解决方案。

1. 项目基本信息：区位与硬件的 “优劣势清晰化”

项目地处星海湾 CBD 核心，具备 “交通可达性强、文旅资源近” 的天然优势，但硬件老化问题已影响客群体验：

核心区位与交通：位于沙河口区高尔基路 695 号，紧邻中山路（大连城市主干道）与高尔基路交汇处，1 公里内覆盖 2 个地铁口（地铁 1 号线会展中心站、富国街站，步行约 8-12 分钟）、15 条公交线路（如 16 路、22 路、23 路等），3 公里内辐射星海湾、太原街、黑石礁等 12 个成熟社区（常住人口约 18 万人）；项目配备地下 2 层停车场，共 800 个车位，2024 年工作日车位使用率约 65%，周末达 90%，交通可达性为客流基础提供保障。

硬件与空间结构：项目总占地面积 5.5 万平方米，总建筑面积 18 万平方米，共设地下 1 层、地上 4 层，楼层功能分区如下：

2. 项目核心运营数据透视

通过 2022-2024 年项目运营数据追踪、商圈对标分析，从 “客流、消费、商户、会员” 四大维度拆解运营现状，精准定位提升短板：

维度一：客流数据 —— 总量达标但结构失衡

维度二：消费数据 —— 客单价偏低且增长乏力

关键结论：消费结构依赖 “传统零售 + 基础餐饮”，高客单价的体验消费占比过低；会员价值未充分释放，需通过会员分层运营提升消费能力。

维度三：商户数据 —— 出租率达标但坪效分化

关键结论：商户结构 “重传统、轻体验”，主力店坪效拖累整体收益，高楼层空铺与低坪效商户淘汰需同步推进，需通过业态优化与品牌焕新提升商户质量。

维度四：会员数据 —— 基数可观但活跃度低

关键结论：会员运营停留在 “基础服务” 阶段，数字化渗透不足、权益设计单一导致活跃度与消费贡献低，需通过数字化工具与分层权益体系激活会员价值。

3.项目发展历程：从 “开业调整” 到 “资产升级” 的三次关键节点

项目自 2003 年开业以来，经历三次关键转型，每一次调整都与大连商业地产趋势同步，为当前资产优化奠定基础：

2003-2007 年：开业初期（传统美式购物中心）：2003 年 11 月以 “长江以北首座广域型美式购物中心” 开业，引入乐购超市（现华润万家）、奥纳影城、银泰百货三大主力店，业态以 “传统零售 + 超市 + 影院” 为主，开业首年日均客流约 8000 人次，但因 “体验业态缺失、定位与本地消费需求不匹配”，2007 年出租率降至 82%，租金坪效仅 1.8 元 /㎡/ 天，陷入运营困境。

2008-2011 年：凯德收购与首次改造（家庭友好型购物中心）：2008 年凯德商用（现凯德投资）收购项目，投入 3.2 亿元进行改造，核心动作包括：① 优化动线设计，打通地下 1 层与 1 层的连通通道；② 新增亲子业态（如儿童游乐区）；③ 升级奥纳影城为 “大连首家 IMAX 影院”。2011 年重新开业后，出租率回升至 95%，日均客流达 1.5 万人次，租金坪效提升至 2.9 元 /㎡/ 天，成功转型为 “家庭友好型购物中心”，成为星海湾商圈的核心项目之一。

2022 年至今：北京云阿云介入（数字化 + 资源整合升级）：2022 年凯德投资引入北京云阿云作为 “战略合作伙伴”，核心原因在于：① 项目面临 “年轻客群流失、租金坪效增长停滞” 问题，需外部资源注入；② 北京云阿云具备 “500 + 品牌资源库” 与 “招商算法工具”，可破解招商效率低、品牌匹配度不足的痛点。截至 2024 年，双方已合作完成 “会员小程序上线”“首批首店引入（如大连首店轻食品牌 “wagas”）”，项目年轻客群占比从 12% 提升至 18%，为后续专项提升奠定基础。

4. 北京云阿云介入背景与核心角色：从 “资源供给” 到 “运营协同”

北京云阿云作为 “城市运营商 + 资源整合家”，其介入并非单纯的 “第三方服务”，而是与凯德投资形成 “运营能力 + 资源算法” 的互补，成为项目资产提升的关键支撑：

介入背景：解决项目三大核心痛点：2022 年凯德投资对项目进行运营诊断，发现三大瓶颈：

① 招商效率低，传统 “人工筛选 + 洽谈” 模式下，单个品牌招商周期平均 60 天，空铺填补慢；

② 客群画像模糊，缺乏数字化工具分析客群消费偏好，业态调整盲目；

③ 品牌资源有限，难以引入符合 “年轻 + 文旅” 定位的特色品牌。

而北京云阿云的 “算法能力 + 品牌库” 恰好匹配这些需求，双方签订 3 年战略合作协议，聚焦 “招商优化、运营数字化、资产提升” 三大方向。

核心角色：四大职能赋能项目：

品牌资源整合者：拥有覆盖 “体验、餐饮、零售” 的 580 家合作品牌库，其中东北未进驻的潜力首店品牌达 86 家（如 “meland club 高端亲子乐园”“星际传奇电竞馆”），可快速为项目匹配符合定位的品牌；2023 年通过其资源引入的 “wagas 大连首店”，开业首月带动 1 层客流增长 25%，坪效提升至 5.1 元 /㎡/ 天。

招商算法开发者：自主研发 “商业项目 - 品牌智能匹配系统”，整合项目客群热力数据（如 25-40 岁家庭客群在 3 层停留时间最长）、竞品品牌经营数据（如柏威年某亲子品牌坪效）、品牌选址需求（如亲子品牌需 300-500㎡、层高≥4 米），通过算法计算匹配度，将招商周期从 60 天缩短至 25 天，匹配准确率达 88%；2024 年用该系统完成 4 层 “电竞馆” 招商，从筛选到签约仅用 22 天，较传统模式效率提升 63%。

运营数据分析师：为项目提供 “客群标签体系” 搭建服务，通过会员消费数据（如年轻家庭每月平均消费 2.3 次，偏好亲子餐饮 + 童装）、客流热力数据（如周末 14:00-16:00 是 3 层亲子区高峰），输出《月度运营优化报告》，指导业态调整；例如 2024 年根据报告建议，将 3 层原女装区 100㎡改造为 “亲子烘焙坊”，改造后该区域坪效从 3.3 元 /㎡/ 天提升至 4.8 元 /㎡/ 天。

资产提升顾问：结合凯德 REITs 运营经验，为项目制定 “短期坪效提升 + 长期资产增值” 的路径，例如建议通过 “分期改造避免停业损失”“首店引入争取政策补贴降低成本”，2024 年协助项目申请到大连首店补贴 20 万元、改造补贴 80 万元，直接降低前期投入 100 万元。

二、本体 SWOT 及项目现状

（一）SWOT 深度分析：数据支撑 + 案例对标，精准定位核心竞争力

基于项目 2024 年运营数据、星海湾商圈竞品调研及全球商业地产趋势，从 “优势 - 劣势 - 机会 - 威胁” 四大维度展开深度剖析，每个维度均结合具体数据、案例及可落地的价值点，避免泛泛而谈。

1. 优势（Strengths）：三大核心优势构建差异化壁垒

优势并非单纯 “资源罗列”，而是聚焦 “可转化为资产增值的核心能力”，通过数据对比与案例验证其稀缺性与不可替代性。

1.1区位优势：星海湾 CBD 核心 + 文旅流量红利

具体内容

项目位于星海湾 CBD 核心区，1 公里内覆盖星海广场（2024 年接待游客 1800 万人次）、大连会展中心（2024 年办展 52 场，参展人流量超 300 万人次），是商圈内唯一同时毗邻 “城市地标 + 会展资源” 的商业项目；

3 公里内辐射 12 个中高端社区（常住人口 18 万人，家庭月均消费超 8000 元），本地客群基础扎实。

数据支撑 / 案例验证

对比数据：星海湾商圈内，柏威年购物中心距星海广场 2.3 公里，文旅客群占比 25%；而本项目因区位优势，2024 年文旅客群占比达 22%（虽转化低，但基数优势显著），本地家庭客群复购率达 38%，高于商圈均值（32%）。

案例参考：上海外滩金融中心依托 “外滩文旅资源”，文旅客群消费贡献占比达 40%，资产估值较同区域非文旅商业项目高 15%，印证本项目区位的资产增值潜力。

资产增值价值

可通过 “文旅 + 商业” 联动，将 1800 万星海广场游客转化为项目客流（当前转化率仅 10%），若提升至 20%，可新增日均客流 1 万人次，租金坪效有望提升 20%。

1.2资源优势：凯德全球运营经验 + 北京云阿云 “算法 + 品牌” 双赋能

具体内容

凯德投资作为全球 TOP3 商业地产运营商，2024 年管理全球商业资产超 800 亿美元，在中国 28 个城市运营 65 个商业项目，平均出租率 96.5%，租金坪效年均增长 6.2%，具备 “标准化运营体系 + REITs 资产证券化经验”；

北京云阿云拥有 580 家合作品牌库（体验类占 45%）、自主研发的 “招商智能匹配系统”（已在全国 12 个项目落地，招商周期缩短 40%），2023-2024 年已为项目引入 5 家首店品牌，带动客流增长 18%。

数据支撑 / 案例验证

数据支撑：凯德中国商业项目 2024 年平均会员活跃度 45%，租金坪效 5.8 元 /㎡/ 天；本项目在凯德体系赋能下，2024 年出租率 92%（较 2022 年提升 2 个百分点），北京云阿云引入的 “wagas 大连首店” 开业首月坪效达 5.1 元 /㎡/ 天，较 1 层平均坪效（4.2 元 /㎡/ 天）高 21%。

竞品对比：大连恒隆广场依赖自身品牌资源，2024 年首店引入量 12 家；本项目依托凯德 + 云阿云双资源，2024 年首店引入量 8 家，且匹配度更高（撤店率仅 5.5%，低于恒隆的 12%）。

资产增值价值

凯德的 REITs 经验可助力项目未来资产证券化（如纳入 CRCT 信托），当前 CRCT 信托项目平均年化收益率 6.8%；北京云阿云的算法能力可降低招商试错成本（2023 年为项目节省招商成本超 300 万元），提升资产运营效率。

1.3业态基础：全业态覆盖 + 家庭客群场景闭环

具体内容：

项目当前已形成 “零售（53%）+ 餐饮（32%）+ 体验（15%）” 全业态结构，主力店华润万家（超市）、奥纳影城（影院）、国美电器（3C）覆盖家庭 “日常购物 + 娱乐” 核心需求；3 层亲子业态虽规模小（占比 35%），但已积累 3 万家庭会员，2024 年亲子客群年均消费 2.8 次，高于非亲子客群（1.5 次），形成初步的家庭消费场景闭环。

数据支撑 / 案例验证

数据对比：西安路罗斯福广场家庭客群占比 35%，本项目家庭客群占比 45%，且亲子客群客单价（480 元）高于罗斯福（420 元）；2024 年项目 “超市 + 影院” 联动活动（购物满额赠电影票），带动超市销售额增长 15%，影院上座率提升 12%，验证业态协同效应。

行业案例：上海正大广场依托 “超市 + 影院 + 亲子” 家庭业态，2024 年家庭客群消费贡献占比达 60%，租金坪效稳定增长 7%，为本项目提供场景优化参考。

资产增值价值

可基于现有家庭客群基础，升级亲子体验业态（如引入高端亲子乐园），将家庭客群停留时长从当前 88 分钟提升至 120 分钟，带动餐饮、零售消费转化，预计可提升家庭客群消费贡献占比至 55%。

2. 劣势（Weaknesses）：三大短板制约资产价值释放

劣势分析需聚焦 “可通过运营优化解决的问题”，避免提及不可改变的硬件局限（如总建面固定），同时结合数据量化短板对资产的影响，明确优化优先级。

2.1硬件老化：设施与动线落后，影响客群体验

具体内容：

项目上次大规模改造在 2011 年，距今已 13 年，存在三大硬件问题：

① 电梯设施老化：3 部主力电梯运行速度 1.5m/s（行业新建项目平均 2.5m/s），2024 年故障次数 12 次，导致高楼层（4 层）到访率仅 55%（1 层到访率 100%）；

② 导视系统模糊：仅在楼层入口设置静态导视牌，无数字化导视屏，2024 年客群调研显示，38% 的客群反映 “找不到目标店铺”；

③ 动线设计不合理：2 层、3 层存在 “直角转折” 动线（如 2 层西南角），导致该区域客流热力值仅为 1 层核心区的 40%，商户坪效低于同楼层平均水平 25%。

数据量化影响

直接影响：硬件问题导致高楼层到访率低（4 层 55%）、客群停留时长短（88 分钟，低于商圈均值 110 分钟），2024 年因硬件体验差导致的客群流失率达 18%（调研数据）

间接影响租金坪效（高楼层坪效 2.9 元 /㎡/ 天，低于 1 层 4.2 元 /㎡/ 天），若硬件升级，预计可提升高楼层到访率至 75%，租金坪效提升 15%。

行业对比 / 问题根源

行业对比：2023 年开业的大连万达体育新城广场，配备智能导视屏（实时显示店铺客流、活动信息）、高速电梯（2.5m/s），高楼层到访率达 80%，停留时长 125 分钟，显著高于本项目；

问题根源：2011 年后未进行系统性硬件更新，仅做局部修补，导致设施老化与动线问题累积。

2.1业态同质化：传统零售占比高，体验业态稀缺

具体内容：

项目当前传统零售占比 53%（含服装、饰品、家居），体验业态仅占 15%（且以影院、儿童游乐为主，缺乏文创、运动、跨界体验）；2024 年星海湾商圈核心项目体验业态平均占比 25%（柏威年 28%、恒隆 26%），本项目体验业态占比低于商圈均值 10 个百分点，且体验业态坪效 3.2 元 /㎡/ 天，低于商圈均值（4.5 元 /㎡/ 天）30%。

数据量化影响

数据影响：体验业态不足导致客群 “逛店动力弱”，2024 年项目 “纯购物客群” 占比 65%，“体验 + 购物客群” 仅占 35%，而柏威年 “体验 + 购物客群” 占比达 55%；体验业态坪效低拖累整体收益，若将体验业态占比提升至 25%，且坪效提升至 4 元 /㎡/ 天，预计可带动整体租金坪效提升 8%。

行业对比 / 问题根源

竞品案例：大连柏威年引入 “teamLab 数字艺术展”“室内攀岩馆” 等体验业态，2024 年体验业态客流贡献占比 40%，带动周边零售店铺坪效增长 22%；

问题根源：前期招商依赖传统零售品牌（招商难度低、签约周期短），缺乏对体验业态的规划与资源储备，导致业态结构失衡。

2.3客群老化：Z 世代占比低，客群结构单一

具体内容

2024 年项目核心客群为 35-45 岁家庭（占比 45%），Z 世代客群（18-24 岁）仅占 18%，低于大连核心商业项目平均水平（28%）；Z 世代客群年均消费次数 1.2 次，显著低于家庭客群（2.8 次），且 Z 世代客群客单价（320 元）虽低于家庭客群（480 元），但消费频次潜力大（行业 Z 世代年均消费次数可达 4 次）。

数据量化影响

长期影响：客群老化导致项目 “潮流属性弱”，2024 年年轻客群相关业态（如潮牌、电竞）坪效仅 2.8 元 /㎡/ 天，低于商圈均值（3.8 元 /㎡/ 天）；若 Z 世代客群占比提升至 25%，且消费次数提升至 2 次 / 年，预计可新增年销售额 1200 万元，带动租金增长 8%。

行业对比 / 问题根源

行业趋势：2024 年中国商业地产 Z 世代客群消费占比已达 35%，成都 IFS、上海 TX 淮海等项目通过潮流业态吸引 Z 世代，Z 世代客群占比超 40%，租金坪效年均增长 9%；

问题根源：缺乏 Z 世代偏好的潮流体验业态（如电竞馆、剧本杀）、网红打卡场景，且营销活动偏向家庭客群（如亲子 DIY），对 Z 世代吸引力不足

3. 机会（Opportunities）：三大机遇助力资产增值突破

机会分析需结合 “政策、消费、资源” 三大外部变量，明确每个机会的 “落地路径” 与 “预期收益”，避免空泛的趋势描述，确保机会可转化为实际运营动作。

政策机会：大连 “国际消费中心城市” 建设 + 星海湾商圈补贴

具体内容

大连 2024 年出台《关于加快建设国际消费中心城市的实施意见》，明确两大支持方向：

① 商业项目升级改造补贴（按投资额 20% 补贴，最高 200 万元）；

② 首店经济补贴（东北首店 50 万元 / 家，大连首店 20 万元 / 家）；沙河口区同步推出《星海湾商圈提升计划》，对 “商业 + 文旅” 联动活动给予 30% 费用补贴（最高 30 万元 / 次），本项目作为星海湾核心项目，可优先申请政策支持。

落地路径

具体动作：

① 2025 年计划投入 1500 万元用于硬件改造（动线优化、智能设施引入），申请改造补贴 300 万元（20%）；

② 2025 年计划引入东北首店 2 家、大连首店 5 家，预计申请补贴 200 万元（250+520）；

③ 2025 年计划举办 “星海旅游消费节”“会展配套市集” 等 6 场文旅联动活动，申请活动补贴 90 万元（6*15）。

预期收益 / 数据支撑

收益测算：政策补贴可覆盖改造与活动成本的 20%-30%，降低项目投入压力；首店引入预计可带动客流增长 22%（参考大连 2024 年首店平均客流拉动率），租金坪效提升 18%。

消费机会：年轻客群 “体验化 + 情绪化” 消费需求爆发

具体内容

2024 年大连消费数据显示，年轻客群（18-35 岁）“体验消费” 支出占比达 45%（2020 年仅 28%），其中 “情绪消费”（如网红打卡、社交聚会）增长最快，年均增速 35%；Z 世代对 “沉浸式体验”（如剧本杀、VR 体验馆）、“小众潮牌”（如设计师品牌、国潮品牌）需求旺盛，2024 年大连 Z 世代体验业态消费人次增长 40%，客单价提升 25%。

落地路径

落地方向：

① 业态层面：引入 “星际传奇电竞馆”（区域首店）、“迷之森林剧本杀”（大连特色品牌）等体验业态，占比提升至 25%；

② 场景层面：打造 “星海湾星空中庭”“大连地标涂鸦墙” 等网红打卡点，满足情绪消费需求；

③ 营销层面：举办 “Z 世代潮玩节”“国潮品牌快闪” 等活动，吸引年轻客群。

预期收益 / 数据支撑

数据预期：若年轻客群占比从 18% 提升至 25%，体验消费占比从 15% 提升至 25%，预计可带动日均客流增长 15%，客单价提升 12%，年租金收入增长 1800 万元。

合作机会：北京云阿云 “跨界资源 + 数字化工具” 深度应用

具体内容

北京云阿云除品牌与算法资源外，还拥有 “商业 + 科技”“商业 + 文创” 跨界资源：

① 科技资源：与 3 家 VR/AR 技术公司合作，可提供 “沉浸式导购”“虚拟场景搭建” 服务；

② 文创资源：与大连本地 15 家文创机构（如大连博物馆、本地设计师工作室）签订合作协议，可开发 “大连特色文创产品”；

③ 数字化工具：计划 2025 年为项目升级 “会员智能标签系统”“活动效果追踪系统”，提升运营精准度。

落地路径

合作落地：

① 2025 年 Q1 引入 “VR 沉浸式导购”（1 层美妆区），实现 “虚拟试妆” 功能；

② Q2 联合大连博物馆开发 “星海广场主题文创产品”，在项目设立 “大连文创集合店”；

③ Q3 上线升级后的会员系统，实现 “千人千面” 的优惠推送（如对 Z 世代推送潮牌折扣，对家庭客群推送亲子活动）。

预期收益 / 数据支撑

效果预测：VR 导购可提升美妆区转化率 20%（参考北京 SKP VR 试妆案例）；文创集合店预计日均客流 500 人次，坪效 4.5 元 /㎡/ 天；会员系统升级可提升会员活跃度从 30% 至 45%，会员消费贡献占比从 40% 至 50%。

4. 威胁（Threats）：三大风险需建立应对机制

威胁分析需区分 “可控风险” 与 “不可控风险”，聚焦可控风险（如竞品冲击、客群转化），提出 “针对性应对措施”，并结合数据评估风险影响程度，避免过度放大不可控因素（如宏观经济）。

4.1竞品冲击：中高端与年轻客群被分流

具体内容：

星海湾商圈内，柏威年（高端定位）2024 年引入 LV、Gucci 等奢侈品品牌，中高端客群占比达 35%，客单价 850 元，分流本项目中高端客群（本项目客单价 380 元）；西安路罗斯福广场（年轻定位）2024 年 Z 世代客群占比 42%，通过潮牌、平价餐饮吸引年轻客群，分流本项目潜在年轻客群；2024 年调研显示，本项目 15% 的中高端客群、20% 的年轻客群曾转向竞品消费。

风险影响评估

量化影响：若竞品持续强化定位，预计 2025 年本项目中高端客群消费将减少 10%，年轻客群消费减少 12%，直接影响租金收入约 1500 万元 / 年。

应对措施方向

应对方向：

① 避开高端红海，聚焦 “文旅 + 家庭 + 年轻” 复合定位，不与柏威年比拼奢侈品，而是通过文旅资源吸引跨区域客群（如联合星海广场推出 “旅游消费套票”）；

② 针对罗斯福的年轻客群，引入 “差异化体验业态”（如大连首家 VR 沉浸式体验馆、本地文创集合店），而非平价潮牌，形成 “体验而非价格” 的竞争壁垒；

③ 借助凯德会员体系，与柏威年、罗斯福形成 “差异化会员权益”，如凯德会员可享受星海会展中心优先入场权，提升客群粘性。

4.2线上冲击：传统零售受电商挤压加剧

具体内容：

2024 年大连线上零售交易额增长 28%，其中服装、家居等传统零售品类线上渗透率达 55%（2020 年仅 35%）；项目当前传统零售占比 53%，2024 年传统零售商户坪效 3.1 元 /㎡/ 天，较 2022 年下降 8%，部分服装商户因线上冲击，月均销售额下滑 15%，2024 年已有 3 家传统服装商户因盈利不足撤店。

风险影响评估

量化影响：若不调整传统零售业态，预计 2025 年传统零售坪效将再降 5%，空铺率可能从当前 8% 升至 12%，影响租金收入约 800 万元 / 年。

应对措施方向

应对方向：

① 推动传统零售 “线下体验化转型”，如服装商户增设 “穿搭咨询服务”“定制化修改”，家居商户搭建 “场景化样板间”（参考宜家体验模式），提升线下不可替代性；

② 引入 “线上线下联动” 品牌（如优衣库、UR），支持 “线上下单、线下自提 / 退换”，利用线下门店作为 “仓储 + 服务节点”，提升商户坪效；

③ 联合北京云阿云开发 “项目专属线上商城”，聚焦 “本地特色商品”（如海鲜特产、文创产品），实现 “线下体验、线上复购”，弥补传统零售线上短板。

4.3文旅客群转化不足：流量红利未变现

具体内容：

星海湾年接待游客超 2000 万人次（含星海广场、会展中心），但本项目与文旅场景联动弱：

① 缺乏 “文旅专属消费场景”，游客需步行 10 分钟才能到达项目，且无明确引导标识；

② 未推出 “文旅适配商品”，现有零售、餐饮以本地客群需求为主（如家庭餐饮、日常服装），游客急需的 “便携特产”“短时体验” 供给不足；2024 年项目文旅客群转化率仅 10%（即 100 个游客中仅 10 人进入项目消费），远低于上海外滩金融中心（35%）、成都春熙路商圈（28%）等文旅商业标杆。

风险影响评估

量化影响：若文旅客群转化率维持 10%，则 2000 万游客仅能贡献 200 万消费人次；若提升至 20%，可新增 200 万消费人次，带动日均客流增长 5500 人次，租金收入增长约 1200 万元 / 年。

应对措施方向

应对方向：

① 场景联动：联合星海广场管理方，在广场入口设置 “项目导视牌”，开通 “免费接驳电瓶车”（每 15 分钟一班），缩短游客动线；在项目 1 层设置 “星海旅游服务中心”，提供旅游咨询、行李寄存服务，吸引游客停留；

② 商品适配：在 1 层沿街区域打造 “大连文旅市集”，引入 15-20 家本地特产商户（如现烤海鲜、海参礼盒）、文创商户（如星海广场主题手办），推出 “便携小包装” 商品，适配游客短时消费需求；

③ 活动联动：在星海广场举办 “旅游节”“灯光秀” 等活动时，同步在项目内举办 “文旅主题展览”（如大连老照片展），实现 “场外引流、场内消费”。

（二）SWOT-TOWS 矩阵策略分析：从 “维度拆解” 到 “落地组合”

基于 SWOT 四维度分析，构建 TOWS 矩阵（优势 - 机会 SO、劣势 - 机会 WO、优势 - 威胁 ST、劣势 - 威胁 WT），将分散的优势、劣势转化为 “可执行的组合策略”，每个策略均明确 “责任方、时间节点、预期目标”，避免策略与执行脱节。

1.SO（优势 + 机会）：依托核心优势，承接外部机会

核心策略：

文旅 + 商业联动增值策略

首店经济突破策略

具体执行动作：

文旅联动：

① 联合星海广场推出 “旅游消费套票”（含项目餐饮折扣券 + 星海广场游船票）；

② 2025 年 Q2 举办 “星海国际消费节”，申请沙河口区文旅补贴 30 万元；

首店引入：

① 依托凯德 + 云阿云资源，2025 年引入东北首店 2 家（如 meland club 高端亲子乐园）、大连首店 5 家（如 % Arabica 咖啡）；

② 申请首店补贴 200 万元，降低引入成本。

责任方：凯德运营团队 + 北京云阿云

时间节点：2025 年 Q1-Q4

预期目标（2025年）

文旅客群转化率提升至 20%；

首店带动客流增长 22%，租金坪效提升 18%

2.WO（劣势 + 机会）：利用外部机会，弥补自身劣势

核心策略：

硬件老化升级策略

体验业态扩容策略

具体执行动作：

硬件升级：

① 2025 年 Q1 投入 1500 万元改造电梯（更换为 2.5m/s 高速电梯）、加装数字化导视屏（1-4 层各楼层入口）；

② 申请大连改造补贴 300 万元；

体验扩容：

① 引入 VR 体验馆（4 层，面积 500㎡）、剧本杀店（3 层，面积 300㎡），将体验业态占比从 15% 提升至 25%；

② 依托云阿云科技资源，在 1 层美妆区引入 VR 虚拟试妆系统。

责任人：凯德工程团队 + 云阿云品牌组

时间节点：2025 年 Q1-Q3

预期目标（2025年）

高楼层到访率提升至 75%，客群停留时长提升至 110 分钟；

体验业态坪效提升至 4.5 元 /㎡/ 天

3.ST（优势 + 威胁）：发挥核心优势，抵御外部威胁

核心策略：

竞品差异化竞争策略

线上线下联动策略

具体执行动作：

差异化竞争：

① 不与柏威年拼高端，聚焦 “家庭 + 文旅”，推出 “亲子旅游套餐”（含亲子乐园门票 + 海鲜餐饮）；

② 不与罗斯福拼平价，引入 “小众潮牌快闪店”（如国潮设计师品牌），打造年轻客群 “专属打卡点”；

线上联动：

① 联合云阿云开发 “项目线上商城”，上线本地特产、文创产品，支持 “线下体验、线上复购”；

② 服装商户开通 “小程序直播”，由店员实时讲解穿搭，引导线下到店。

责任人：凯德招商团队 + 云阿云运营组

时间节点：2025 年 Q2-Q4

预期目标（2025年）

家庭客群消费贡献占比提升至 55%，Z 世代客群占比提升至 25%；

线上商城年销售额突破 500 万元，传统零售坪效止跌回升

4.WT（劣势 + 威胁）：规避自身劣势，降低威胁影响

核心策略：

低坪效商户汰换策略

会员数字化激活策略

具体执行动作：

商户汰换：

① 2025 年 Q1 对坪效＜2.5 元 /㎡/ 天的 12 家传统零售商户启动汰换，优先引入体验类、文旅类商户；

② 与留存商户签订 “坪效承诺协议”，达标者给予租金优惠（5%-10%）；

会员激活：

① 依托云阿云数字化工具，升级会员系统，实现 “标签化运营”（如对沉睡会员推送 “满 300 减 50” 优惠券）；

② 推出 “会员专属活动”（如亲子 DIY、潮玩沙龙），提升会员活跃度。

责任人：凯德商户管理组 + 云阿云数据组

时间节点：2025 年 Q1-Q3

预期目标（2025年）

低坪效商户占比从 15% 降至 5%，整体出租率提升至 96%；

会员活跃度从 30% 提升至 45%，会员消费贡献占比提升至 50%

（三）项目运营现状痛点：数据拆解 + 案例对比 + 解决方案雏形

对项目现存的 “客流转化、租金结构、数字化运营” 三大痛点，从 “数据量化问题、案例对标差距、初步解决方向” 三方面展开，为后续专项提升策略提供依据。

1. 客流与转化痛点：“路过型客流” 占比高，消费转化效率低

数据拆解：2024 年项目日均客流 1.2 万人次，但通过 “智能客流统计系统” 分析（覆盖项目入口、各楼层动线节点），其中 “路过型客流”（仅在 1 层停留＜30 分钟，未进入商户消费）占比达 42%，“有效客流”（进入商户消费或停留≥1 小时）仅占 58%；客群平均停留时长 88 分钟，低于行业优秀项目（如上海 IFS 150 分钟、大连柏威年 110 分钟）；消费转化率（有效客流→实际消费客群）仅 32%，即 100 个有效客流中，仅 32 人产生消费，远低于商圈均值 40%。从楼层分布看，4 层 “路过型客流” 占比最高（65%），主要因电梯老化导致 “到达难度大”，且业态单一（以影院、电器为主）缺乏吸引力。

案例对比：上海新天地通过 “场景营造 + 业态联动” 提升转化效率：

① 打造 “石库门主题街区”，吸引客群拍照打卡，停留时长提升至 145 分钟；

② 引入 “餐饮 + 文创 + 体验” 复合业态，如 “文创书店 + 咖啡”“手作工坊 + 零售”，消费转化率达 55%。反观本项目，1 层缺乏 “强吸引点”（如网红打卡装置），高楼层业态联动弱（影院与餐饮无联动活动），导致 “路过型客流” 难以转化。

初步解决方案：

① 场景层面：在 1 层中庭打造 “星海主题打卡装置”（如巨型星海广场模型、网红灯光墙），吸引客群停留拍照；

② 业态联动：推出 “影院 + 餐饮” 套票（电影票 + 餐饮满减券），引导观影客群到店消费；

③ 动线优化：打通 2-4 层 “跨层连廊”，在电梯口设置 “楼层特色业态指引牌”，减少高楼层 “路过型客流”。

2. 租金结构痛点：主力店坪效低，租金收益潜力未释放

数据拆解：2024 年项目租金总收入中，主力店（华润万家、奥纳影城、国美电器）占比达 62%，但主力店平均坪效仅 2.8 元 /㎡/ 天，低于非主力店（4.1 元 /㎡/ 天）32%；其中国美电器坪效最低（2.2 元 /㎡/ 天），因 3C 产品线上渗透率高（2024 年大连 3C 线上渗透率 65%），线下门店仅作为 “展示窗口”，销售额持续下滑；华润万家坪效 2.9 元 /㎡/ 天，虽高于国美，但低于大连同规模超市均值（3.5 元 /㎡/ 天），主要因品类传统（生鲜占比仅 25%，低于行业均值 35%）。非主力店中，体验类商户坪效最高（4.8 元 /㎡/ 天），但占比仅 15%，对整体租金贡献有限。

案例对比：北京朝阳合生汇通过 “主力店升级 + 租金分级” 优化收益结构：

① 将传统超市升级为 “盒马鲜生”（生鲜占比 40%），坪效从 2.7 元 /㎡/ 天提升至 4.2 元 /㎡/ 天；

② 对主力店实行 “基础租金 + 销售额分成” 模式，销售额达标后提取 5%-8% 分成，确保租金收益与商户经营挂钩；

③ 扩大体验类非主力店占比（达 30%），带动整体租金坪效提升至 5.5 元 /㎡/ 天。

初步解决方案：

① 主力店升级：推动国美电器转型为 “3C 体验店”，增设 “智能家居展示区”“免费维修服务点”，提升到店价值；协助华润万家增加 “有机生鲜区”“进口商品区”，目标坪效提升至 3.5 元 /㎡/ 天；

② 租金模式调整：与主力店签订 “基础租金 + 分成” 协议，设定销售额目标（如华润万家年销售额 1.2 亿元），达标后提取 5% 分成；

③ 扩大体验类非主力店占比，目标 2025 年提升至 25%，带动整体租金坪效提升至 4.5 元 /㎡/ 天。

3. 数字化运营痛点：会员体系零散，精准运营能力缺失

数据拆解：项目当前会员体系存在三大问题：

① 数字化程度低，仅 30% 会员绑定小程序，其余仍为 “实体卡会员”，无法实现线上触达；

② 标签体系缺失，仅能统计 “会员消费金额、消费频次”，无法识别 “客群类型（如家庭 / 年轻客群）、消费偏好（如餐饮 / 体验）”，导致营销活动盲目（2024 年推送的 “服装满减券”，对亲子会员转化率仅 5%）；

③ 活跃度低，会员月均消费≥1 次的比例仅 30%，低于凯德中国项目平均水平（45%），沉睡会员（年消费＜1 次）占比达 45%，会员价值未释放。

案例对比：成都 IFS 通过 “数字化会员体系” 提升运营效率：

① 搭建 “会员标签系统”，涵盖 “客群类型、消费偏好、活动参与度” 等 20 个标签，实现 “千人千面” 推送（如对年轻会员推送潮牌活动，对家庭会员推送亲子体验）；

② 推出 “会员积分多场景使用”（可兑换停车费、体验项目门票、餐饮折扣），会员活跃度提升至 60%；③ 开通 “会员专属直播”，邀请品牌店长讲解新品，引导线下到店消费，会员复购率提升至 40%。

初步解决方案：

① 数字化升级：依托北京云阿云技术，2025 年 Q3 前完成 “会员小程序全面升级”，实现 “实体卡会员转线上”“消费数据自动标签化”；

② 标签运营：构建 “6 大维度、32 个细分标签” 体系，如 “25-40 岁年轻妈妈 - 偏好亲子餐饮 - 月均消费 3 次”，针对不同标签推送专属优惠；

③ 活跃度提升：推出 “会员积分兑换体验项目”（如亲子乐园门票、VR 体验券），举办 “会员专属活动”（如每月 1 场亲子 DIY、每季度 1 场潮玩沙龙），目标 2025 年会员活跃度提升至 45%。

三、竞品分析及应对策略

（一）大连核心商圈竞争格局：分层定位下的 “差异化生存”

大连商业已形成 “金字塔式” 商圈分层格局，不同商圈针对不同客群精准定位，星海湾商圈需在 “高端 - 潮流” 的夹缝中，找到 “文旅 + 家庭 + 年轻” 的独特生态位，避免陷入同质化竞争。

1. 商圈分层：三大核心商圈的 “定位边界”

大连核心商圈已呈现清晰的分层逻辑，从 “高端消费” 到 “潮流性价比” 形成覆盖，但 “文旅 + 商业” 的复合型定位仍存在空白，为大连凯德和平广场提供机会。

2. 竞争焦点：从 “业态重叠” 到 “生态竞争”

当前大连商业竞争已从 “单一业态比拼” 升级为 “客群生态竞争”：青泥洼桥商圈争夺 “高净值客群”，通过奢侈品品牌矩阵构建壁垒；西安路商圈锁定 “Z 世代”，以高频次潮流活动维持粘性；星海湾商圈则需在 “家庭 + 文旅” 的交叉客群中构建生态 —— 既区别于青泥洼桥的 “高端疏离感”，又避免西安路的 “平价同质化”，形成 “可停留、可体验、可复购” 的客群生态。

（二）核心竞品选定与对标：从 “数据对比” 到 “逻辑拆解”

选取星海湾商圈内的柏威年、恒隆，及西安路商圈的罗斯福作为核心竞品，不仅对比表面数据，更拆解其 “运营动作 - 客群反馈 - 资产收益” 的内在逻辑，为项目提供可借鉴的经验与需规避的风险。

1. 竞品深度对标表（2024 年数据）

2. 竞品核心逻辑拆解

柏威年：“首店集群 + 高端服务” 的高净值客群锁定

柏威年的核心逻辑是 “用稀缺品牌吸引客群，用专属服务留住客群”。2024 年引入的 LV 大连首店，选址 1 层临街 2000㎡空间，开业首月举办 “专属预览会”，邀请大连 TOP500 高净值客户（资产≥1000 万元）参与，活动期间该店销售额突破 5000 万元，带动周边美妆品牌销售额增长 30%；针对高端会员，柏威年提供 “免费机场接送”“奢侈品保养” 等服务，2024 年高端会员（年消费≥10 万元）留存率达 85%，贡献总销售额的 45%。但其短板是 “家庭客群服务不足”，亲子业态仅占 10%，且文旅客群转化低（仅 8%），无法承接星海湾的文旅流量。

恒隆广场：“数字化 + 家庭体验” 的中产家庭粘性构建

恒隆的核心逻辑是 “用硬件与数字体验提升便利性，用家庭场景提升复购率”。2024 年投入 800 万元升级数字化系统：AR 导航可精准定位店铺位置（误差≤5 米），并推送沿途品牌优惠，导航用户消费转化率达 28%（高于传统导航 15 个百分点）；智能导购机器人可提供 “商品推荐”“活动报名” 服务，月均服务客群 1.2 万人次。家庭体验方面，引入 “奈尔宝亲子乐园”（3000㎡），推出 “亲子年卡”（售价 2888 元），2024 年销售 1200 张，带动家庭客群月均消费频次从 2 次提升至 3.2 次。但其短板是 “文旅联动弱”，未利用星海湾资源，文旅客群占比仅 12%。

罗斯福广场：“高频活动 + 平价策略” 的 Z 世代流量获取

罗斯福的核心逻辑是 “用高频潮流活动吸引 Z 世代，用平价业态提升消费频次”。2024 年举办 “电竞比赛”（每月 1 场）、“潮牌快闪”（每两周 1 场），累计吸引 Z 世代客群超 20 万人次，其中 “英雄联盟城市赛” 大连站活动，单日客流突破 3 万人次；平价业态方面，引入 “蜜雪冰城”“正新鸡排” 等品牌，客单价控制在 20-50 元，Z 世代客群消费频次达 4 次 / 月（高于行业均值 2.5 次 / 月）。但其短板是 “客单价低”（280 元），租金坪效仅 3.8 元 /㎡/ 天，且家庭客群占比低（15%），无法承接星海湾的家庭流量。

数据来源：北京云阿云智库・商业地产项目数据库