商业地产案例分享-大连凯德和平广场项目（三）

原创 李桂松 李富松 段小丽 云阿云智库•商业地产项目组

导读：本报告深度剖析大连凯德和平广场，直面硬件老化、业态同质等核心挑战。报告创新性提出向“星海湾文旅生活枢纽”转型，通过业态重构、数字化运营及资产证券化路径，旨在实现客流、租金与资产价值的全面跃升，为存量商业升级提供范本。全文共96600字，由北京云阿云智库•商业地产项目组原创供稿。

作者：李桂松 |北京云阿云智库平台理事长

作者：李富松 | 北京云阿云城市运营管理有限公司副总裁

作者：段小丽 | 北京云阿云智库平台公共关系总裁13811016198

大连凯德和平广场资产优化与运营升级专项报告

目录

一、市场分析及项目概述

二、本体 SWOT 及项目现状深度剖析

三、竞品分析及应对策略

四、核心挑战及破局路径

五、定位升级与客群策略

六、招商创新及政策汇总

七、空间优化及场景创新

八、业态规划及品牌焕新

九、运营管理专项提升

十、资产优化与增值策略

十一、项目建议及行业启示

六、招商创新及政策汇总

（一）三大招商创新策略（重点模块）：从 “传统招商” 到 “精准生态招商”

招商创新并非单纯 “引入品牌”，而是围绕 “星海湾文旅生活枢纽” 定位，通过 “生态化布局、数字化工具、首店突破”，构建 “适配客群、联动共生” 的品牌矩阵，同时降低招商成本、提升运营效率。

1. 生态化招商：构建 “核心品牌 + 关联品牌 + 配套品牌” 共生矩阵

核心逻辑是 “以核心品牌为锚点，带动上下游关联品牌入驻，用配套品牌填补消费空白”，形成 “一核多极” 的品牌生态，避免单一品牌引流乏力、业态割裂的问题。

1.1生态矩阵构建逻辑与案例参考

1.2落地步骤与成本控制

步骤 1：核心品牌筛选与签约（2025Q1）

① 用北京云阿云 “品牌筛选算法”，从 500 + 品牌库中筛选出 “客群匹配度≥70%、坪效≥4.5 元” 的候选品牌（如 % Arabica、meland club 等），生成 “核心品牌推荐清单”，缩短筛选周期从传统 3 个月至 1 个月；

② 与核心品牌签订 “带商协议”：核心品牌需推荐 2-3 家关联品牌入驻，作为交换，给予核心品牌 “首年租金减免 10%+ 免 3 个月装修期租金” 的优惠；参考上海新天地 “带商模式”，核心品牌推荐的关联品牌适配度达 85%，招商效率提升 40%；

③ 成本测算：核心品牌租金优惠预计增加成本 50 万元（按 3 个核心品牌、平均面积 500㎡、租金 4 元 /㎡/ 天测算），但关联品牌入驻可提前 2 个月填满空铺，挽回租金损失 60 万元，整体净收益 10 万元。

步骤 2：关联品牌引入与联动（2025Q2）

① 由核心品牌牵头对接关联品牌，项目提供 “联动运营支持”，如 % Arabica 与文创店联合推出 “咖啡 + 文创礼盒”（售价 98 元），meland club 与亲子摄影联合推出 “乐园 + 摄影套餐”（售价 398 元），提升跨品牌消费转化；

② 对关联品牌给予 “首年租金 8 折” 优惠，要求其与核心品牌开展每月≥2 场的联动活动，未达标则取消次年优惠；2024 年试点时，联动活动可带动关联品牌客流增长 35%。

步骤 3：配套品牌优化与在地化（2025Q3）

① 配套品牌优先选择大连本地商户，通过 “星海湾商圈商户对接会” 筛选 30 家优质在地品牌（如 “大连海鲜焖子非遗店”“星海文创工作室”），给予 “免 1 个月租金 + 装修补贴 500 元 /㎡”（最高 5 万元 / 品牌）；

② 建立 “配套品牌考核机制”，每季度评估其客群满意度（目标≥80%）与坪效（目标≥3 元），连续 2 季度不达标则启动替换，确保配套品牌质量。

数据目标：2025 年生态矩阵成型后，品牌联动消费占比≥30%（即 30% 的客群在核心品牌与关联品牌同时消费），整体业态坪效提升至 4.5 元 /㎡/ 天，空铺率≤5%。

2. 数字化招商工具：打造 “招商智能匹配系统”—— 降本提效的核心抓手

传统招商存在 “信息不对称、沟通成本高、匹配精准度低” 的痛点（如招商团队平均对接 15 个品牌才能成功 1 个，周期 3-6 个月），而数字化工具可通过 “数据整合 + 算法匹配”，解决这些核心问题。

2.1系统核心功能与数据来源

2.2系统价值与案例参考

效率提升：参考北京朝阳合生汇 “招商智能系统” 应用效果，招商周期从传统 4 个月缩短至 1.5 个月，招商团队人均对接品牌数量从 15 个降至 8 个，沟通成本降低 35%；本项目目标通过系统应用，将招商周期控制在 1-2 个月，匹配准确率达 85% 以上。

风险降低：系统可实时预警 “低适配品牌”（如某传统服装品牌与项目 “年轻潮流” 定位匹配度仅 60%），避免盲目引入导致后续撤店；2024 年大连某项目因未做精准匹配，引入品牌后 3 个月撤店率达 18%，而通过系统匹配的品牌撤店率可控制在 6% 以内。

成本控制：系统开发与维护成本约 50 万元（一次性投入），但可节省招商团队人力成本（按 2 人团队、人均年薪 25 万元测算，年节省 50 万元），1 年即可收回成本，长期 ROI（投资回报率）达 1:3。

2.3系统落地计划（2025Q1-Q2）

Q1：完成系统开发与数据导入（品牌库 500+、项目数据 100%），开展招商团队培训（确保全员掌握系统操作）；

Q2：系统试运行，针对 10 个空铺进行智能匹配，收集招商团队与品牌方反馈，优化算法（如提升 “在地品牌” 匹配权重）；

Q3：系统正式上线，覆盖所有空铺招商，目标通过系统完成 80% 的品牌引入。

3. 首店经济突破：聚焦 “区域首店 + 特色首店”—— 低成本提升项目影响力

首店经济并非 “越高阶越好”，盲目引入国际首店（如奢侈品首店）存在 “成本高、客群匹配度低、运营压力大” 的风险（如某二线城市引入国际奢侈品首店，首年坪效仅 3.2 元 /㎡/ 天，远低于预期）。本项目聚焦 “区域首店 + 特色首店”，平衡 “影响力与适配性”。

3.1首店筛选标准与方向

3.2首店引入成本控制与政策借力

成本控制：避免 “高额补贴” 引入首店，通过 “资源置换” 降低成本：

① 用项目广告位（如中庭 LED 屏、外墙广告）置换首店装修补贴（约占装修成本的 20%）；

② 为首店提供 “联合营销支持”（如开业活动策划、会员推送），置换首店首年租金减免 5%-10%；参考成都麓湖天府美食岛，通过资源置换可降低首店引入成本 30%。

政策借力：对接大连 “首店经济扶持政策”（2024 年出台），政策明确 “对商业项目引入东北首店、大连首店的，分别给予最高 50 万元、30 万元补贴；对特色主题首店，给予最高 20 万元补贴”；本项目 2025 年计划引入首店 8 家（东北首店 2 家、大连首店 4 家、特色首店 2 家），预计可申请补贴总额 =（2×50）+（4×30）+（2×20）= 100+120+40=260 万元，覆盖首店引入成本的 40%。

3.3首店运营保障

首店开业支持：为每家首店制定 “开业营销方案”，如 % Arabica 开业期间推出 “星海限定咖啡”（杯套印星海广场图案）、联合本地 KOL 开展 “打卡赠咖啡” 活动，目标首店开业首月日均客流≥1500 人次；

首店业绩追踪：建立 “首店月度业绩看板”，监测坪效、客流、复购率，若连续 2 个月坪效低于预期（如东北首店＜5 元），联合品牌方调整商品结构或营销活动；2024 年大连某项目首店通过及时调整，坪效从 4.8 元提升至 5.5 元。

（二）可借力的政策汇总：精准对接政策，降低项目投入成本

政策借力并非 “盲目申报”，而是围绕 “项目升级、招商、数字化转型” 三大需求，筛选 “高适配、高补贴、易申报” 的政策，同时明确申报条件与流程，确保补贴资金高效落地。

1. 政策明细与申报指南

1.1大连市“国际消费中心城市”建设政策

发布单位：大连市商务局

政策核心内容

商业项目升级改造：给予装修、设备投入成本30%的补贴，最高200万元；

首店经济：引入东北首店、大连首店、特色首店，分别给予最高50万、30万、20万补贴；

特色活动：举办文旅消费节、首店开业周等活动，给予活动费用50%的补贴，最高30万元。

申报条件

项目位于大连核心商圈（星海湾商圈符合）；

升级改造投入≥500万元（本项目硬件改造计划投入538万元，符合）；

首店需在大连商务局备案，确认“首店资质”；

活动需面向公众，参与人数≥1000人次。

申报流程

项目备案：2025Q1向大连市商务局提交项目升级改造、首店引入计划；

材料申报：改造完成/首店开业后1个月内，提交发票、合同、首店备案证明等材料；

审核拨款：商务局审核通过后3个月内，补贴资金拨付至项目账户。

预期补贴金额（2025年）

升级改造补贴：538万×30%=161.4万元（未超200万上限，按实际测算）；

首店补贴：260万元（前文测算）；

特色活动补贴：计划举办4场活动（文旅消费节、首店开业周等），单场费用20万元，合计80万×50%=40万元；

政策总补贴：161.4+260+40=461.4万元。

1.2沙河口区“星海湾商圈提升计划”

发布单位：沙河口区商务局

政策核心内容

文旅联动活动：对商圈内项目与星海广场、会展中心联动的活动（如旅游消费市集、会展配套体验），给予活动费用50%的补贴，最高30万元/场；

在地品牌扶持：对引入大连本地非遗、文创品牌的项目，给予每家品牌最高5万元补贴；

夜间经济支持：对项目夜间运营设施（如灯光、演出设备）投入，给予30%的补贴，最高50万元。

申报条件

项目位于星海湾商圈范围内；

文旅联动活动需与星海广场管理方/会展中心签订合作协议；

在地品牌需为大连注册企业，具备非遗或文创资质；

夜间经济设施投入≥100万元（本项目计划投入150万元，符合）。

申报流程

活动前申报：活动举办前2周提交活动方案、合作协议；

设施投入申报：设备采购后1个月内提交发票、采购合同；

审核拨款：区商务局审核通过后2个月内拨付补贴。

预期补贴金额（2025年）

文旅联动活动补贴：计划举办3场联动活动（星海市集、会展配套体验等），单场费用15万元，合计45万×50%=22.5万元（未超30万/场上限）；

在地品牌补贴：计划引入10家本地非遗/文创品牌，10×5=50万元；

夜间经济补贴：150万×30%=45万元（未超50万上限）；政策总补贴：22.5+50+45=117.5万元。

1.3辽宁省“数字化商业转型”政策

发布单位：辽宁省商务厅

政策核心内容：

数字化工具引入：对商业项目引入智能招商系统、会员管理系统、智能导购等数字化工具的，给予设备与开发投入30%的补贴，最高100万元；

线上运营支持：对项目开展线上直播、社群营销等数字化运营的，给予运营费用20%的补贴，最高50万元。

申报条件

数字化工具需通过省商务厅认定的第三方机构评估（如具备数据安全认证）；

 数字化投入≥200万元（本项目智能招商系统+会员系统投入200万元，符合）；3. 线上运营需有明确的销售额或客流增长数据（如直播带动销售额增长10%）。

申报流程

工具认定：数字化工具上线前提交评估申请，获取认定报告；

投入申报：投入完成后1个月内提交发票、评估报告；

运营申报：运营结束后提交数据报告（如销售额明细）；

审核拨款：省商务厅审核通过后3个月内拨付。

预期补贴金额（2025年）

数字化工具补贴：200万×30%=60万元（未超100万上限）；

线上运营补贴：计划开展12场直播、24场社群营销，总费用100万元，100万×20%=20万元（未超50万上限）；政策总补贴：60+20=80万元。

2. 政策申报风险防控：避免 “补贴落空”，确保资金落地

政策申报存在 “材料不全、审核不通过、补贴延迟” 等风险，需通过 “提前准备、过程把控、备选方案” 降低风险。

风险 1：材料不全导致审核不通过

应对措施：

① 成立 “政策申报专项小组”，由招商、财务、运营人员组成，明确分工（财务负责发票整理、运营负责活动数据、招商负责首店备案）；

② 制定 “材料清单模板”，如首店补贴需准备 “首店备案证明、品牌授权书、租赁合同、开业照片”，提前 3 个月收集材料，避免遗漏；

③ 对接商务局专员，提前沟通材料要求（如发票需备注 “项目升级改造”），2024 年大连某项目因发票备注不规范，导致补贴延迟 2 个月，本项目需避免此类问题。

风险 2：补贴金额低于预期（如政策限额调整）

应对措施：

① 密切关注政策动态，与商务部门保持每月 1 次沟通，及时了解补贴限额是否调整（如大连市首店补贴是否从 50 万降至 30 万）；

② 制定 “补贴差额预案”，若补贴减少，通过 “品牌资源置换”（如用广告位换装修补贴）填补差额，确保总投入成本不变；

③ 优先申报 “确定性高” 的政策（如沙河口区政策仅限星海湾商圈，竞争小、通过率高），再申报市级、省级政策，分散风险。

风险 3：补贴延迟导致资金压力

应对措施：

① 制定 “资金预算表”，将补贴资金计入 “预期收入”，但不纳入 “短期现金流”，避免依赖补贴支付紧急款项（如施工款）；

② 与供应商签订 “分期付款协议”（如装修款分 3 期支付，补贴到账后支付尾款），缓解资金压力；

③ 若补贴延迟超 3 个月，启动 “项目备用金”（预留 100 万元），确保招商与改造工作不中断。

3. 政策总效益测算：2025 年预计政策补贴总额 = 461.4（市级）+117.5（区级）+80（省级）=658.9 万元，覆盖项目 2025 年总投入的 35%（2025 年项目总投入约 1900 万元，含硬件改造 538 万、招商成本 300 万、数字化投入 200 万、运营活动 262 万），大幅降低项目资金压力。

（三）招商与政策协同落地计划：将政策融入招商全流程，提升成效

政策并非 “单独申报”，而是要与生态化招商、数字化招商、首店经济深度协同，形成 “招商 - 政策 - 运营” 的闭环。

1. 阶段落地计划（2025Q1-Q4）

2. 协同落地关键动作

首店招商与首店政策协同：在与首店品牌谈判时，明确告知 “项目可申请首店补贴，可将部分补贴用于品牌装修支持”，提升品牌入驻意愿。例如与 % Arabica 谈判时，承诺 “用 20 万元首店补贴补贴其 50% 的装修费用”，降低品牌前期投入，加快签约进度。

数字化招商与数字化政策协同：将智能招商系统的 “第三方评估” 与政策要求结合，选择符合省商务厅认定的系统开发商（如具备 ISO27001 数据安全认证），确保系统通过评估，顺利获取 60 万元补贴，同时系统数据可用于后续招商效果分析（如匹配准确率、招商周期）。

文旅联动招商与文旅政策协同：在引入文旅类品牌（如文创店、特色餐饮）时，优先选择 “愿意参与文旅联动活动” 的品牌，如要求大连文创集合店参与 “星海市集”，项目可申请区级文旅活动补贴，同时品牌可通过活动提升客流，实现 “项目 - 品牌 - 政策” 三方共赢。

（四）总结：招商创新与政策借力的核心价值

本项目的招商创新并非 “空中楼阁”，而是通过 “生态化构建品牌矩阵、数字化提升效率、首店化打造差异”，解决传统招商 “适配差、成本高、周期长” 的痛点；同时通过精准对接市、区、省三级政策，将 658.9 万元补贴融入招商全流程，覆盖 35% 的总投入，大幅降低资金压力。

两者协同的核心价值在于：

降低招商成本：政策补贴覆盖首店引入、数字化工具、硬件改造成本，减少项目自有资金投入；

提升招商吸引力：用政策补贴为品牌提供 “装修支持、联合营销”，增强品牌入驻意愿，如首店品牌入驻率提升 20%；

保障招商成效：智能招商系统提升匹配精准度，政策补贴降低品牌运营压力，确保品牌坪效达标（目标≥4.5 元 /㎡/ 天）、撤店率降低（≤6%）。

通过招商创新与政策借力的深度融合，项目将在 2025 年完成 “星海湾文旅生活枢纽” 的品牌矩阵构建，为后续运营与资产增值奠定坚实基础。

七、空间优化及场景创新

（一）空间优化：从 “功能分区” 到 “弹性场景”—— 以客群体验为核心的空间重构

传统购物中心的 “固定功能分区” 存在 “空间利用率低、客群体验单一” 的问题（如中庭仅用于休憩，日均使用时长不足 4 小时）。本项目通过 “公共空间升级 + 主题空间打造”，将空间转化为 “可适配多客群、多场景” 的弹性载体，目标实现 “空间利用率提升 30%、客群停留时长增加 25%”。

1. 公共空间升级：打造 “可变化、高互动” 的核心触点

公共空间是客群流动的 “必经之路”，需通过 “硬件改造 + 场景切换”，让每一处触点都能吸引停留、激发互动，避免 “通道式” 浪费。

1.1中庭改造：从 “固定休憩区” 到 “弹性多功能空间”

改造方案与硬件配置：

硬件升级：现有中庭（约 800㎡）拆除固定座椅，配置三大核心设施：① 可升降舞台（最大承重 500kg，高度可调节 0-1.2 米，满足演唱会、发布会等活动需求）；

②环形 LED 大屏（直径 12 米，分辨率 4K，支持动态画面与客群互动（如扫码发送弹幕））；

③ 模块化座椅（100 组可移动折叠座椅，材质轻便，30 分钟内可完成收纳或摆放）。

场景切换逻辑：根据时段与需求，实现 “三模式无缝切换”（见下表），参考上海环球港 “弹性中庭” 案例，改造后空间利用率从 40% 提升至 85%，日均举办活动 1.2 场，客群停留时长从 15 分钟增加至 40 分钟。

成本与回报测算：

改造总成本：约 280 万元（可升降舞台 80 万、LED 大屏 120 万、模块化座椅 30 万、其他装饰 50 万），其中可申请大连市 “国际消费中心城市” 建设政策补贴（装修投入 30%），实际自有资金投入 196 万元。

回报周期：改造后中庭区域租金溢价 15%（如周边铺位租金从 4 元 /㎡/ 天升至 4.6 元），同时活动赞助收入（如品牌冠名亲子活动）年均可达 50 万元，预计 3.5 年收回改造成本。

1.2动线优化：从 “转折绕路” 到 “高效互动动线”

传统动线存在 “转折过多（如从 1 层到 3 层需绕经 2 层 2 个转角）、节点无吸引” 的问题，2024 年客群调研显示，38% 的客群因 “动线复杂” 放弃前往目标楼层。优化核心是 “打通捷径 + 激活节点”。

动线优化方案：

打通 “跨层连廊”：在 2 层与 3 层之间增设 2 处 “空中连廊”（分别连接亲子主题区与餐饮区、年轻潮流区与影院），缩短客群移动路径（如从 3 层亲子区到 2 层餐饮区，原路径需 5 分钟，优化后仅需 2 分钟），参考成都远洋太古里 “跨层连廊” 设计，连廊区域客流提升 50%，跨楼层消费占比增加 20%。

激活 “节点触点”：在动线关键节点（如电梯厅、转角、连廊入口）设置 “微型体验场景”，共 12 处，每处面积 5-10㎡，具体配置见下表：

执行计划与效果验证：

阶段 1（2025Q2）：完成 2 处跨层连廊建设（投入 80 万元），优先激活 4 处核心节点（1 层电梯厅、3 层连廊入口），目标实现 “客群跨楼层流动率提升 20%”；

阶段 2（2025Q3）：激活剩余 8 处节点，完成动线标识系统升级（如地面箭头地贴、墙面指引灯箱），目标实现 “客群找店效率提升 40%，无效动线流失率降低 15%”。

2. 主题空间打造：聚焦 “文旅 + 亲子 + 年轻” 三大主题 —— 让空间自带 “定位标签”

主题空间需深度契合项目 “星海湾文旅生活枢纽” 定位，通过 “视觉设计 + 业态适配 + 体验细节”，让每一层都有专属 “记忆点”，适配不同客群需求。

2.1文旅主题区（1 层沿街，约 1200㎡）：“大连印象” 沉浸式空间

核心定位：承接星海广场游客，打造 “大连城市文化展示窗口”，让文旅客群 “逛一次就能带走大连记忆”。

空间设计与业态适配：

视觉设计：

① 墙面：采用 3D 涂鸦技术，还原星海广场华表、中山广场建筑群等大连地标，设置 5 处 “打卡框”（客群站在框内可与地标涂鸦形成互动画面）；

② 地面：铺设 “星海湾地图地贴”（标注项目与星海广场、会展中心的位置关系，附带步行路线）；

③ 入口：设置 “大连老照片展墙”（展示 1980 年代至今的城市变迁，吸引客群驻足观看）。

业态引入：聚焦 “本地特色 + 便携消费”，引入 15 家商户，分为三类：

① 大连特产店（2 家，如 “獐子岛海鲜”，提供真空包装的海参、虾干，适配游客 “伴手礼” 需求，客单价 200-500 元）；

② 非遗文创店（3 家，如 “大连贝雕”，设置贝雕体验区，游客可付费制作小型贝雕挂件（39-99 元 / 件））；

③ 特色轻食店（10 家，如 “大连焖子”“海菜包子”，采用 “窗口售卖 + 外带包装”，适配游客 “快速消费” 需求，客单价 15-30 元）。

体验细节与数据目标：

服务配套：设置 “游客服务站”（提供免费大连旅游手册、行李寄存、手机充电），2024 年调研显示，65% 的游客有 “行李寄存” 需求，服务站可提升游客停留意愿 40%；

数据目标：2025 年文旅主题区日均客流 1500 人次（文旅客群占比 70%），客单价 180 元，销售额占项目总销售额的 12%。

2.2亲子主题区（3 层，约 2000㎡）：“童话小镇” 沉浸式空间

核心定位：打造 “家庭周末微度假” 目的地，解决传统亲子区 “家长无聊、孩子玩腻” 的痛点，目标实现 “家庭客群停留时长≥2 小时”。

空间设计与业态适配：

视觉设计：

① 动线：采用 “弧形动线”（避免直角转弯，降低孩子碰撞风险），地面绘制 “童话路线图”（如 “小兔子找胡萝卜”，引导孩子探索不同区域）；

② 色彩：以马卡龙蓝、粉、黄为主色调，墙面装饰卡通城堡、森林动物等元素，顶部悬挂 “云朵灯”（亮度可调节，避免强光刺激孩子眼睛）。

业态升级：在原有儿童游乐区基础上，新增 4 类业态：

① 沉浸式亲子乐园（meland club mini，800㎡，含模拟超市、科学实验室，孩子可角色扮演，家长可陪同参与）；

② 亲子烘焙坊（200㎡，提供 “迷你蛋糕”“曲奇饼干” 制作课程，家长与孩子共同完成，客单价 99-199 元 / 次）；

③ 儿童绘本馆（300㎡，藏书 5000 + 册，设置 “亲子共读区”（配备软垫、小桌子），免费开放，同时提供 “绘本借阅” 服务（需办理会员，99 元 / 年））；

④ 家长休憩区（700㎡，配置沙发、充电插座、咖啡吧（提供现磨咖啡，35-50 元 / 杯），同时设置 “儿童托管角”（1 小时内免费，需提前预约），解决家长 “陪玩无聊” 的痛点）。

体验细节与数据目标：

安全设计：所有设施边角采用软包处理，地面铺设防滑地垫，配备 2 名专职安全员（负责巡视与应急处理），家长满意度目标≥90%；

数据目标：2025 年亲子主题区日均客流 800 人次（家庭客群占比 90%），客单价 280 元，复购率 45%（高于项目平均复购率 10 个百分点）。

2.3年轻潮流区（4 层，约 1800㎡）：“潮玩工厂” 沉浸式空间

核心定位：吸引 Z 世代客群 “白天打卡、夜间社交”，打造 “大连年轻潮流新地标”，目标实现 “夜间客流占比≥40%”。

空间设计与业态适配：

视觉设计：

① 墙面：设置 3 处 “互动涂鸦墙”（面积共 50㎡，采用可擦写涂料，客群可用马克笔创作，同时支持 “扫码保存”（扫描墙上二维码，即可将自己的涂鸦作品生成电子图片））；

② 地面：采用荧光材质地砖（白天吸收光线，夜间自动发光，呈现 “星空”“海浪” 等图案），配合 LED 射灯，打造 “夜光派对” 氛围；

③ 入口：设置 “潮玩打卡装置”（如 2 米高的 “电竞人物模型”“国潮 IP 雕塑”，适配 Z 世代拍照需求）。

业态引入：聚焦 “潮流体验 + 社交消费”，引入 8 家商户：

① 电竞馆（星际传奇，600㎡，含职业赛级机房、VR 体验区，提供 “五人开黑套餐”（299 元 / 3 小时））；

② 剧本杀体验馆（300㎡，主打 “沉浸式情感本”“硬核推理本”，配备专业 DM（主持人），客单价 88-128 元 / 人）；

③ 潮牌快闪店（2 家，面积共 400㎡，每月更换 1 个品牌（如国潮品牌 “中国李宁”“NPC”），提供 “限量款”“联名款” 商品，客单价 300-800 元）；

④ livehouse 小型演出区（300㎡，可容纳 150 人，每周五、六晚举办 “独立乐队演出”“脱口秀”，门票 39-99 元 / 张）；

⑤ 潮流饮品店（2 家，面积共 200㎡，如 “喜茶”“奈雪的茶”，提供 “电竞主题饮品”（如 “开黑快乐水”），客单价 25-40 元）。

体验细节与数据目标：

社交配套：设置 “共享充电柜”（支持快充，扫码免费充电 30 分钟）、“潮玩周边售卖区”（售卖电竞手办、剧本杀道具，客单价 50-200 元）；

数据目标：2025 年年轻潮流区日均客流 1200 人次（Z 世代占比 75%），夜间客流占比 45%，客单价 320 元，销售额占项目总销售额的 25%。

（二）场景创新：从 “单一消费” 到 “情绪价值”—— 用场景激发客群情感共鸣

场景创新的核心是 “跳出商品本身，满足客群情绪需求”（如文旅客群的 “打卡纪念” 需求、Z 世代的 “社交认同” 需求、家庭客群的 “亲子陪伴” 需求）。通过 “季节性场景 + 数字化场景 + 社交场景”，让项目成为 “有温度、有记忆点” 的消费目的地。

1. 季节性场景：每月更新 “主题记忆点”，保持项目新鲜感

核心逻辑：根据季节、节日变化，打造 “限时主题场景”，配合限定活动与商品，让客群 “每次来都有新体验”，避免 “审美疲劳”。2024 年调研显示，72% 的客群会因 “新主题场景” 增加到访频次（从每月 1 次增至 2-3 次）。

2025 年季节性场景规划（部分）：

执行保障与成本控制：

供应链合作：提前与 “场景搭建供应商” 签订年度协议（如仿真樱花树、圣诞树供应商），通过 “批量采购 + 重复利用” 降低成本（如樱花树可保留 3 年，每年仅需更换花瓣装饰，成本降低 60%）；

商户联动：每场主题活动要求对应业态商户推出 “限定商品”（如樱花季餐饮商户推出樱花美食），项目为商户提供 “活动宣传支持”（如中庭 LED 屏广告），减少项目单独投入；

成本测算：单场季节性场景搭建成本约 15-25 万元（圣诞季最高，约 25 万元），全年 12 场总成本约 240 万元，其中可申请沙河口区 “星海湾商圈提升计划” 补贴（活动费用 50%），实际自有资金投入 120 万元。

2. 数字化场景：用科技提升 “互动体验”，打破 “物理空间限制”

数字化场景的核心是 “用 AR、智能设备等技术，让客群与空间、商品产生深度互动”，解决传统场景 “互动性弱、体验单一” 的痛点。2024 年调研显示，Z 世代对 “数字化互动场景” 的偏好度达 82%，愿意为 “AR 体验、智能导购” 增加停留时长。

2.1核心数字化场景落地方案

2.2技术合作与成本控制

技术合作：选择 “本地数字化服务公司”（如大连易维科技），提供 “一站式技术支持”（AR 开发、智能设备安装、系统维护），避免多供应商对接导致的效率低下；

成本测算：数字化场景总投入约 200 万元（AR 开发 80 万、智能导购屏 50 万（10 台）、AR 试穿设备 70 万（5 台）），可申请辽宁省 “数字化商业转型” 政策补贴（设备投入 30%），实际自有资金投入 140 万元；

迭代升级：每季度根据客群反馈优化数字化功能（如增加 “AR 试鞋”“AR 家居搭配”），确保技术体验贴合客群需求，避免 “一次性投入后闲置”。

3. 社交场景：打造 “共享空间”，让项目成为 “客群社交载体”

社交场景的核心是 “提供免费或低成本的社交空间，满足客群‘聚会、分享、互动’的需求”，强化项目 “社交属性”，提升客群粘性。2024 年调研显示，45% 的客群会因 “有社交场景” 选择在项目举办私人活动（如生日派对、社团聚会）。

3.1核心社交场景落地方案

3.2运营保障与风险控制

预约系统：开发 “社交场景预约小程序”，明确预约规则（如取消预约需提前 24 小时，否则扣除会员积分），避免 “预约后空置”；

安全管理：配备专职安全员（共享社交空间、livehouse 各 1 名），负责活动期间的安全巡视（如避免儿童攀爬设备、控制现场人数）；

噪音控制：livehouse 采用 “隔音材料装修”，避免夜间噪音影响周边居民；中庭夜间影院音量控制在 60 分贝以内，22:00 后停止播放。

（三）场景创新效果评估体系：数据化验证 “情绪价值” 转化

为确保场景创新切实提升客群体验与消费转化，需建立 “体验 - 行为 - 价值” 三级评估体系，通过可量化指标验证效果。

1. 体验层评估（客群主观感受）

核心指标：

① 场景满意度（通过问卷调研，目标≥85%）；

② 场景推荐意愿（NPS 净推荐值，目标≥40，即 40% 的客群愿意向他人推荐场景）；

③ 情绪体验评分（1-5 分，目标≥4.2 分，如 “感到愉悦”“觉得有趣”）；

调研方式：在场景出口设置 “扫码调研”（完成调研可获 10 元优惠券），每月调研样本量≥500 份；每季度举办 “客群座谈会”（邀请 20-30 名不同客群代表，深度了解场景体验痛点）。

2. 行为层评估（客群客观行为）

核心指标：

① 场景停留时长（目标较传统场景增加 25%，如 AR 互动场景停留≥15 分钟）；

② 场景互动率（参与场景互动的客群占比，目标≥60%，如 AR 互动参与率≥60%）；

③ 跨场景流动率（参与一个场景后，前往其他场景的客群占比，目标≥35%）；

数据来源：客流统计系统（停留时长）、场景互动设备后台（互动率）、会员系统（跨场景消费轨迹）。

3. 价值层评估（商业转化价值）

核心指标：

① 场景带动消费额（场景参与客群的人均消费，目标较非参与客群增加 30%）；

② 场景带动复购率（参与场景的客群复购率，目标较非参与客群增加 20%）；

③ 场景投入产出比（ROI，目标≥1:2.5，即每投入 1 元场景成本，带动 2.5 元销售额）；

计算方式：

① 场景带动消费额 = 场景参与客群人均消费 - 非参与客群人均消费；

② ROI = 场景带动新增销售额 / 场景投入成本。

4. 评估周期与优化机制

月度评估：分析行为层指标（如场景停留时长、互动率），及时调整场景运营细节（如增加 AR 互动的优惠券额度）；

季度评估：结合体验层与价值层指标（如场景满意度、ROI），评估场景创新整体效果，对 ROI＜1:2 的场景进行优化（如更换主题、调整运营模式）；

年度评估：总结场景创新经验，制定下一年度场景规划（如增加 “非遗文化场景”“宠物友好场景”）。

（四）总结：空间优化与场景创新的核心价值

本项目的空间优化与场景创新，并非 “单纯的硬件改造或主题装饰”，而是围绕 “星海湾文旅生活枢纽” 定位，实现三大核心价值：

体验升级：从 “功能化空间” 到 “情绪化场景”，满足客群 “打卡纪念、亲子陪伴、社交认同” 的深层需求，客群停留时长增加 25%，满意度提升至 85% 以上；

客群分化运营：通过 “文旅 + 亲子 + 年轻” 主题空间与场景，实现 “不同客群各得其所”（文旅客群逛文旅区、家庭客群玩亲子场景、Z 世代聚潮流区），同时通过跨场景设计促进客群流动，降低客群流失；

商业价值转化：场景创新带动消费转化（如 AR 互动场景优惠券核销率 30%、夜间社交场景带动夜间消费增长 40%），2025 年预计通过场景创新提升项目总销售额 15%，租金坪效提升至 4.5 元 /㎡/ 天。

通过空间与场景的深度融合，项目最终将成为 “有温度、有记忆点、有转化力” 的星海湾文旅生活枢纽，区别于传统购物中心，形成独特的市场竞争力。

数据来源：北京云阿云智库・商业地产项目数据库