商业地产案例分享-大连凯德和平广场项目（五）

原创 李桂松 李富松 段小丽 云阿云智库•商业地产项目组

导读：本报告深度剖析大连凯德和平广场，直面硬件老化、业态同质等核心挑战。报告创新性提出向“星海湾文旅生活枢纽”转型，通过业态重构、数字化运营及资产证券化路径，旨在实现客流、租金与资产价值的全面跃升，为存量商业升级提供范本。全文共96600字，由北京云阿云智库•商业地产项目组原创供稿。

作者：李桂松 |北京云阿云智库平台理事长

作者：李富松 | 北京云阿云城市运营管理有限公司副总裁

作者：段小丽 | 北京云阿云智库平台公共关系总裁13811016198

大连凯德和平广场资产优化与运营升级专项报告

目录

一、市场分析及项目概述

二、本体 SWOT 及项目现状深度剖析

三、竞品分析及应对策略

四、核心挑战及破局路径

五、定位升级与客群策略

六、招商创新及政策汇总

七、空间优化及场景创新

八、业态规划及品牌焕新

九、运营管理专项提升

十、资产优化与增值策略

十一、项目建议及行业启示

九、运营管理专项提升方案

基于项目 “家庭友好型城市生活枢纽” 的核心定位，结合品质家庭、社区居民、文旅客群的多元需求，以 “数字化提效、精细化增值、社群化留客” 为核心，制定运营管理专项提升方案，实现 “客流增长、商户增收、会员增粘” 的目标。

（一）数字化运营：打造 “智慧商业系统”—— 从 “传统管理” 到 “数据驱动”

数字化运营的核心是通过 “会员、客流、商户” 三大数据打通，构建 “数据采集 - 分析 - 应用” 闭环，解决传统运营 “决策凭经验、服务无差异、协同效率低” 的痛点。2024 年商业行业调研显示，数字化程度高的项目，会员复购率平均提升 35%，商户坪效提升 20%，本项目目标通过 1 年数字化建设，跻身大连商业项目数字化运营第一梯队。

1. 会员数字化：构建 “千人千面” 的会员服务体系

核心系统搭建：凯德和平广场会员小程序

小程序整合五大核心功能模块，形成 “一站式会员服务入口”：

数据应用：会员标签体系与精准营销

建立 12 维度会员标签（年龄、家庭结构、消费品类、活动偏好等），实现 “分层运营 + 精准触达”：

案例 1：针对 “3-6 岁儿童家长” 标签的会员，在周末前推送 “美吉姆早教体验课 + 奈尔宝半日游套餐”（打包价 198 元，单独购买需 298 元），转化率达 28%，远超普通推送（8%）；

案例 2：针对 “每月采购生鲜 3 次以上” 的社区会员，推送 “华润万家有机蔬菜满 100 减 30 元券”，核销率达 35%，带动生鲜区销售额增长 22%。

目标与效果监测

短期目标（6 个月）：会员注册量突破 5 万人，小程序月活率达 45%，个性化推荐点击率达 18%；

长期目标（1 年）：会员活跃度提升至 60%（行业均值 40%），会员消费占比从当前 35% 提升至 55%，会员复购率提升至 40%。

2. 客流数字化：用数据优化 “空间与活动” 运营

智能硬件部署：全楼层客流监测网络

在各楼层关键位置安装 3 类设备，实现 “全场景客流数据采集”：

客流统计仪（1F-4F 每层 4 台，地下 1 层 2 台）：安装在电梯口、主入口，统计 “进客量、出客量、滞留时间”，区分 “新客 / 老客”（通过手机 MAC 地址识别）；

热力图摄像机（每层 2 台）：实时生成 “客流热力图”，红色区域为高客流区、蓝色为低客流区，用于调整业态布局；

店铺门口计数器（主力店 / 次主力店各 1 台）：统计 “进店率”（路过店铺的客流中，实际进店的比例），分析店铺吸引力。

数据应用：客流分析报告与运营调整

每周生成《客流运营分析报告》，输出三大核心结论并指导行动：

案例 1：热力图显示 “2F 乐高店旁通道为蓝色低客流区”，运营团队在该区域增设 “儿童积木互动桌”（免费体验），1 个月后该区域客流停留时间从 3 分钟提升至 8 分钟，乐高店进店率从 12% 提升至 20%；

案例 2：客流统计显示 “周末 10:00-12:00 为亲子客群高峰”，运营团队将 “亲子 DIY 活动” 从下午调整至上午，参与人数从每场 50 组家庭提升至 80 组，同时带动 2F 餐饮（如汉堡王）午间翻台率提升 30%；

案例 3：地下 1 层生鲜市集 “周末进店率达 45%，但周中仅 15%”，运营团队推出 “周中社区惠民日”（部分蔬菜 1 元 / 斤），周中客流提升至周末的 60%，市集商户周中销售额增长 40%。

目标与效果监测

实现 “客流数据可视化”（运营团队实时查看），客流分析对业态调整的支撑率达 100%，活动时间优化后参与率提升 50%，低客流区域改造后停留时间提升 100%。

3. 商户数字化：构建 “项目 - 商户” 协同运营平台

商户管理后台：数据共享与工具支持

为所有商户开放 “凯德和平商户后台”，提供三大核心能力：

数据洞察：商户可查看 “店铺实时销售数据、进店客流、客单价、会员消费占比”，对比 “同楼层同类商户均值”（如乐高店可查看 “儿童零售品类平均进店率”），辅助调整商品结构；例如：华润万家通过后台发现 “有机蔬菜客单价高于普通蔬菜 30%，但销量仅为 1/2”，调整有机蔬菜包装为 “小份装”（从 500g 改为 250g），销量提升 80%；

数字化营销工具：提供 “小程序直播”（支持在项目小程序开播，运营团队协助引流）、“优惠券生成”（可设置 “满减券、折扣券、买赠券”，绑定会员标签推送）、“团购活动”（支持商户发起 “2 人团、3 人团”，如西贝发起 “3 人亲子套餐团购，立减 50 元”）；

活动协同：商户可在后台 “申请参与项目活动”（如报名加入 “海鲜美食节”），提交活动方案后，运营团队 1 个工作日内反馈；项目统一策划的活动（如家庭日），会在后台发布 “商户招募通知”，商户可认领 “活动任务”（如提供赠品、场地支持），完成后获得 “项目流量扶持”（如小程序首页曝光）。

协同案例：海底捞 × 项目数字化联动

数据共享：项目向海底捞开放 “亲子客群客流高峰时段”（周末 11:00-14:00），海底捞针对性增加 “儿童座椅、儿童餐备货量”，翻台率提升 15%；

营销联动：项目小程序为海底捞推送 “3-6 岁儿童家长会员”，发放 “家庭套餐 50 元券”，核销率达 32%，带动海底捞亲子客群消费占比从 20% 提升至 35%；

活动协同：海底捞参与 “家庭日活动”，提供 “亲子包饺子体验”，项目为其在小程序首页曝光 3 天，活动期间海底捞客流量增长 40%。

目标与效果监测

商户后台覆盖率达 100%（所有商户均使用），商户数字化营销工具使用率达 60%（如直播、团购），商户满意度提升至 90%，通过协同运营带动商户平均销售额增长 20%。

（二）精细化运营：聚焦 “客群服务 + 商户赋能”—— 从 “粗放管理” 到 “价值深耕”

精细化运营的核心是 “以客群需求为导向，以商户增长为目标”，通过 “服务升级、活动运营、商户支持”，提升客群体验与商户盈利能力，形成 “项目 - 客群 - 商户” 的良性循环。

1. 客群服务升级：打造 “有温度” 的全场景服务

基础服务：共享服务中心建设

在 1F 主入口旁设立 “共享服务中心”（100㎡），配备 3 名专职服务人员，提供 6 大免费服务，解决客群 “应急需求”：

个性化服务：针对不同客群的定制化服务

基于客群细分，提供 3 类专属服务，提升 “差异化体验”：

亲子客群专属服务：

儿童托管：在 2F 奈尔宝旁设立 “临时托管中心”（50㎡），配备 2 名持证育儿师，会员可享受 “免费托管 1 小时”（需提前通过小程序预约，限 3-8 岁儿童，家长需留在项目内）；托管期间提供 “绘本阅读、简易手工”（如折纸、画画），解决家长 “购物 / 用餐时无人看娃” 的痛点；

亲子便利包：在 3F 餐饮区、2F 亲子区设置 “亲子便利包” 领取点，内含 “儿童围嘴、一次性手套、湿巾、卡通贴纸”，消费满 30 元可免费领取，每月发放 1000 份。

文旅客群专属服务：

大连旅游攻略手册：在 1F 共享服务中心、地下 1 层超市出口免费发放，手册包含：① 项目周边景点（星海广场、滨海路）的 “步行 / 公交路线”；② 大连特色美食推荐（如项目内大连老菜馆、周边海鲜大排档）；③ 项目专属优惠（凭手册可在大连礼物集合店享 9 折）；每月印刷 5000 册，节假日加印至 10000 册；

行李快递服务：与顺丰合作，在共享服务中心提供 “行李快递”（可直接寄回家，避免携带重物游玩），文旅客群凭高铁票 / 飞机票可享 “快递 8 折优惠”。

年轻客群与社区居民服务：

网红打卡点地图：在小程序、1F 导视牌发布 “项目网红打卡点清单”（如 1F 星海主题打卡墙、2F 乐高拼搭区、3F 喜茶亲子拍照区），标注 “最佳拍摄角度”“打卡攻略”（如搭配什么衣服拍照好看），鼓励客群分享至小红书 / 抖音，发布时带 #凯德和平广场打卡 话题可获 100 积分；

社区便民日：每月最后一个周六举办 “社区便民日”，在 4F 社区活动中心提供 “免费理发”（限老年人）、“血压血糖检测”（与社区医院合作）、“家电维修咨询”，每次服务 50 + 社区居民，提升社区粘性。

服务效果监测

每月通过 “服务满意度调研”（小程序弹窗、共享服务中心纸质问卷）收集反馈，目标基础服务满意度≥92%，个性化服务使用率≥30%（如每月 30% 的亲子会员使用托管服务）。

2. 活动运营：打造 “高频高质” 的线下活动矩阵

活动体系规划：全年 50 + 场活动，覆盖全客群

按 “大型主题活动 + 小型日常活动” 分层规划，形成 “月度有主题、每周有活动” 的节奏：

活动运营策略：“活动 + 消费” 联动，提升转化

所有活动均设计 “消费转化环节”，避免 “只聚人气不聚财气”：

案例 1：“亲子樱花节” 期间，参与 2F 樱花 DIY 的家庭，可获得 “3F 樱花甜品买一送一券”（需当天使用），带动 3F 餐饮当日翻台率提升 30%；同时，凭活动参与凭证可在 1F 大连礼物集合店享 9 折优惠，该店当日销售额增长 25%；

案例 2：“海鲜美食节” 期间，地下 1 层生鲜市集设置 “消费满 50 元赠大连老菜馆 10 元抵扣券”，市集客群到 3F 餐饮消费的转化率达 18%；大连老菜馆推出 “凭市集消费小票享海鲜锅 8 折”，当日海鲜类菜品销售额占比从 60% 提升至 75%；

案例 3：“开学季亲子嘉年华” 期间，2F 素质教育机构推出 “体验课报名满 2000 元赠奈尔宝门票 1 张”，美吉姆、杨梅红等机构当日报名转化率达 22%，远超平日（8%）；1F 文具店凭活动 “开学文具礼包” 领取记录享 9 折，当日儿童文具销售额增长 40%。

活动效果监测与优化

建立 “活动效果评估表”，从 “参与人数、客流增长、消费转化、会员反馈” 四个维度评分：

3. 商户赋能：构建 “共生共赢” 的商户支持体系

商户是项目运营的核心合作伙伴，通过 “数据、营销、培训” 三维赋能，帮助商户解决 “经营难、获客难、运营弱” 的问题，目标 1 年内商户平均坪效提升 20%，商户续约率提升至 90%。

数据赋能：用数据指导商户经营决策

每月向商户输出 2 份核心报告，提供 “数据洞察 + 行动建议”：

《商户经营分析报告》：包含商户 “月度销售额、客单价、进店率、会员消费占比”，对比 “同楼层同类商户均值”“上月数据”，标注 “优势与不足”；例如：乐高店报告显示 “会员消费占比 45%（高于同类均值 35%），但客单价 280 元（低于同类均值 320 元）”，建议 “推出会员专属高客单套餐（如乐高大型积木 + 定制贴纸）”，调整后客单价提升至 310 元；

《客群需求洞察报告》：基于项目会员数据，分析 “商户目标客群的消费偏好、活动参与习惯”；例如：为 3F 家庭餐饮商户输出 “亲子客群偏好报告”，显示 “60% 的亲子客群希望提供‘儿童分餐’‘宝宝餐椅消毒’服务”，海底捞、西贝等商户新增该服务后，亲子客群复购率提升 15%。

营销赋能：联合商户降低获客成本

项目承担 50% 的营销活动成本，通过 “联合促销、流量扶持” 帮助商户获客：

联合促销活动：每季度策划 1 次 “全项目联合促销”，如 “家庭消费节”：

① 活动期间全项目消费满 300 元赠 50 元通用券（20 元餐饮券 + 20 元零售券 + 10 元便民券）；

② 商户推出 “满减叠加”（如西贝满 200 元减 30 元，可叠加 50 元通用券）；

③ 项目承担通用券成本的 50%，商户承担 50%；2024 年 “家庭消费节” 期间，全项目销售额增长 35%，参与商户平均客流量增长 40%；

流量扶持计划：为 “新开业商户、高潜力商户” 提供 “项目流量资源”：

① 小程序首页曝光（如新品推荐、活动预告）；

② 社群推送（如社群专属折扣）；

③ 线下导视牌引流（如主入口海报）；例如：新开业的 “大连海鲜小馆”（1F），项目提供 “小程序首页曝光 7 天 + 亲子社群推送 3 次”，开业首月客流量突破 5000 人次，远超预期（3000 人次）。

培训赋能：提升商户运营能力

每季度举办 1 次 “商户运营培训”，邀请行业专家、头部商户负责人授课，培训内容聚焦 “实战技能”：

（三）社群化运营：构建 “客群社群矩阵”—— 从 “一次性消费” 到 “长期粘性”

社群化运营的核心是 “按客群类型建立专属社群，通过‘福利 + 互动’提升客群归属感”，解决传统运营 “客群流失快、复购率低” 的痛点。目标 1 年内建成 3 大核心社群，总人数突破 1 万人，社群成员到店转化率提升至 30%，复购率提升至 45%。

1. 社群分类：精准定位不同客群需求

按项目核心客群类型，建立 3 类专属社群，每类社群配备 1 名专职运营专员（负责日常维护、活动策划），明确 “社群定位与福利体系”：

社群入群机制

采用 “多渠道引流 + 精准筛选”，确保社群成员质量：

线下引流：在对应楼层设置 “社群入群指引牌”（如 2F 亲子区、1F 潮牌区），扫码入群可获 “小礼品”（如亲子社群赠儿童贴纸、潮流社群赠潮牌明信片）；

线上引流：通过项目小程序、公众号推送 “社群招募信息”，标注 “入群福利”；

精准筛选：入群后需 “简单验证”（如亲子社群需回复 “孩子年龄”，文旅客群需回复 “来连时间”），避免无关人员入群，保证社群活跃度。

2. 社群互动：用 “有价值的内容” 增强粘性

运营专员按 “每周互动计划” 开展社群活动，避免 “只发广告无互动”，确保社群周活跃度≥60%（周互动人数 / 社群总人数）：

亲子社群互动案例：

话题讨论：每周三发起 “育儿话题”（如 “孩子挑食怎么办？”“如何选择早教机构？”），运营专员邀请 “有经验的家长” 分享，同时 @美吉姆、杨梅红等商户负责人解答专业问题，单次话题讨论平均互动条数达 200+；

线上投票：每月发起 “活动投票”（如 “下月亲子活动想玩陶艺还是烘焙？”“想听儿童营养课还是安全课？”），投票结果直接用于活动策划，让家长 “有参与感”；

线下联动：每周五在社群发布 “周末亲子活动预告”，开放 “优先报名通道”（社群成员可提前 1 小时报名），如 “周六陶艺 DIY” 社群报名率达 80%，远超普通报名渠道（50%）。

年轻潮流社群互动案例：

潮品分享：运营专员每周分享 “1F 潮牌新品”（如 ADER ERROR 新款卫衣、BEAMS 联名款），标注 “社群成员到店试穿赠小礼品”，带动潮牌到店率提升 15%；

打卡挑战：每月发起 “潮流打卡挑战”（如 “穿 1F 潮牌打卡项目网红点，发小红书带话题 #凯德和平潮流打卡 可获 50 元潮牌券”），单次挑战平均产生 100 + 篇小红书笔记，为项目带来免费流量；

电竞水友赛：联合 4F 星际传奇，每月在社群组织 “电竞水友赛”（如王者荣耀 5V5），社群成员免费报名，获胜者可获 “星际传奇 100 元游戏币”，单次比赛报名人数达 50 + 人，带动星际传奇当日客流量增长 30%。

文旅客群社群互动案例：

攻略分享：运营专员每日分享 “大连旅游干货”（如 “星海广场最佳拍照时间”“大连海鲜哪里吃最划算”），同时 @大连老菜馆、大连礼物集合店等商户分享 “到店优惠”；

问题解答：实时回复社群成员 “旅游疑问”（如 “从项目到老虎滩怎么坐公交？”“海鲜怎么选不被坑？”），运营专员解答不了的问题，转接 “共享服务中心旅游咨询专员”；

线下接待：为 “社群内的重点客群”（如家庭游客、多人团队）提供 “线下接待服务”，如提前预约停车位、安排 “项目向导”（运营专员带领逛店，介绍优惠），提升文旅客群体验。

3. 社群转化：从 “线上互动” 到 “线下消费”

通过 “社群专属福利、精准推送”，引导社群成员到店消费，目标社群成员月均到店次数≥2 次，消费占比≥35%：

转化策略案例：

专属折扣：每月向社群成员推送 “专属优惠券”（如亲子社群赠 “奈尔宝 10 元券”、潮流社群赠 “1F 潮牌 50 元券”、文旅社群赠 “海鲜小馆 20 元券”），优惠券核销率平均达 30%，远超普通优惠券（15%）；

新品预告：商户上新前，在对应社群发布 “新品预告”（如乐高店新积木、海底捞新锅底），标注 “社群成员到店首单享 9 折”，带动新品首周销售额增长 25%；

活动引流：每次线下活动前，在社群发布 “活动专属福利”（如 “亲子 DIY 社群成员带朋友参与，两人都免报名费”“潮流走秀社群成员到店可获潮牌周边”），社群成员活动参与率达 60%，同时带动 “朋友到店”（平均每 1 名社群成员带 1.2 名非社群成员），为项目新增客流。

社群转化效果监测

建立 “社群转化跟踪表”，监测 “社群成员到店次数、消费金额、优惠券核销率”，对 “高转化社群” 加大资源投入（如增加福利、多办活动），对 “低转化社群” 调整运营策略（如优化福利类型、增加互动频率）。例如：初期文旅客群社群转化较低（到店率仅 10%），调研发现 “福利吸引力不足”，后续增加 “凭社群成员身份可免费寄存行李”“海鲜加工费减免” 等服务，到店率提升至 25%。

（四）运营管理提升保障措施

为确保数字化、精细化、社群化运营落地，从 “组织架构、考核机制、资源投入” 三个维度建立保障体系：

组织架构调整：成立 “运营提升专项小组”，下设 “数字化运营组”（3 人，负责小程序、客流系统、商户后台维护）、“客群服务组”（5 人，负责共享服务中心、活动策划、社群运营）、“商户赋能组”（2 人，负责商户培训、数据报告输出），明确各组职责与协作流程；

考核机制优化：将 “运营提升目标” 纳入员工 KPI，如 “数字化运营组 KPI 含小程序月活率、商户后台使用率”“客群服务组 KPI 含活动参与率、社群活跃度”“商户赋能组 KPI 含商户坪效增长率、商户满意度”，考核结果与绩效奖金直接挂钩；

资源投入保障：每年投入 “运营提升专项预算”（占项目总运营预算的 15%），用于 “数字化系统开发（如小程序升级、客流设备采购）、活动成本补贴（如联合促销、社群福利）、商户培训费用（如专家授课、教材印刷）”，确保各项运营措施有足够资金支持。

总结：运营管理提升核心价值

通过数字化、精细化、社群化运营专项提升，大连凯德和平广场将实现三大核心价值：

客群体验升级：从 “单一消费场所” 变为 “家庭生活枢纽”，客群满意度提升至 92%，日均客流增长 30%，会员复购率提升至 40%；

商户效益增长：商户从 “被动经营” 变为 “主动协同”，平均坪效提升 20%，销售额增长 25%，续约率提升至 90%；

项目竞争力强化：在大连商业项目中形成 “家庭友好 + 数字化运营” 的差异化标签，成为沙河口区乃至大连市 “家庭客群首选商业项目”，为后续租金提升、品牌升级奠定坚实基础。

十、资产优化与实施策略

基于项目 “家庭友好型城市生活枢纽” 的核心定位，以 “短期提效、中期增值、长期证券化” 为核心逻辑，通过 “硬件升级、业态优化、运营提效” 三维联动，实现资产价值稳步增长，最终成为大连商业地产资产优化标杆项目。

（一）资产优化目标：量化拆解与逻辑支撑

资产优化目标并非孤立设定，而是基于 “客流 - 消费 - 租金 - 估值” 的传导逻辑，结合项目现状（2024 年数据：出租率 92%、日均客流 1.2 万人次、客单价 380 元、租金坪效 3.8 元 /㎡/ 天）与行业标杆水平（大连优质商业项目平均租金坪效 5.2 元 /㎡/ 天）制定，确保目标可实现、可拆解。

1. 短期目标（1 年内）：夯实基础，快速提效

2. 中期目标（3 年内）：稳定增长，强化价值

3. 长期目标（5 年内）：证券化落地，提升流动性

核心目标：实现资产证券化（发行 REITs），成为大连商业地产 REITs 标杆项目。

实现路径：

满足 REITs 发行条件：确保 “近 3 年租金收缴率≥95%、资产权属清晰、年净现金流稳定增长”（目标年净现金流增长率≥7%）；

对接资本市场：联合凯德投资与券商（如中信证券、中金公司），完成 REITs 申报材料准备（如资产估值报告、法律意见书）；

提升投资者信心：通过 “长期稳定的运营数据（客流、租金坪效）+ 社区粘性（社区居民占比超 60%）”，确保 REITs 发行后二级市场表现稳健。

（二）分阶段实施策略：细化动作、责任分工与时间节点

1. 第一阶段：基础优化期（0-6 个月）——“硬件微更新 + 软件启动 + 招商破冰”

核心目标：完成 “硬件基础升级、数字化系统上线、首店品牌引入”，为后续提升奠定基础，确保 6 个月内出租率提升至 94%，日均客流提升至 1.5 万人次。

阶段成果验证：6 个月后完成 “硬件改造验收、小程序上线（注册会员 3 万人）、2 家首店签约、樱花季活动参与人数 1.2 万人次”，出租率达 94%，日均客流达 1.5 万人次。

2. 第二阶段：提升突破期（7-18 个月）——“业态重构 + 系统完善 + 活动造势”

核心目标：完成 “全楼层业态优化、数字化系统闭环、大规模主题活动”，实现出租率 96%、日均客流 1.8 万人次、租金坪效 4.5 元 /㎡/ 天。

阶段成果验证：18 个月后完成 “全楼层业态重构（高坪效品牌占比 50%）、数字化系统闭环（商户后台使用率 100%）、3 场大型活动（累计参与人数 5 万人次）”，出租率达 96%，日均客流 1.8 万人次，租金坪效 4.5 元 /㎡/ 天。

3. 第三阶段：价值固化期（19-36 个月）——“稳定运营 + 估值提升 + 证券化筹备”

核心目标：实现 “运营数据稳定、资产估值增长 25%、REITs 筹备启动”，为长期证券化奠定基础。

阶段成果验证：36 个月后实现 “日均客流 2.5 万人次、客单价 550 元、租金坪效 5.5 元 /㎡/ 天、资产估值增长 25%”，完成 REITs 申报材料准备，具备发行条件。

（三）风险管控策略：落地措施、责任到人与应急预案

1. 招商风险：确保 “招商及时、品牌优质”，避免空铺损失

风险点：核心品牌谈判失败、低坪效商户淘汰后空铺、新兴品牌适配度低。

管控措施：

建立 “品牌备选库”：按 “主力店、次主力店、小商户” 分类，每个品类储备 2-3 个备选品牌，如亲子乐园主选 “奈尔宝”，备选 “meland club、卡通尼”；网红茶饮主选 “霸王茶姬”，备选 “茉酸奶、茶百道”，确保招商空位填补时间＜1 个月；

签订 “品牌资源保障协议”：与北京云阿云明确 “核心品牌保障条款”—— 若约定的首店品牌（如奈尔宝）未按时签约，北京云阿云需在 15 个工作日内推荐同等量级的备选品牌，并承担额外招商费用（如品牌考察差旅费）；同时，北京云阿云需每月提供 “品牌动态报告”（如目标品牌拓展计划、竞品签约情况），确保招商信息对称；

商户淘汰 “缓冲机制”：对低坪效商户（坪效＜2.5 元 /㎡/ 天），提前 6 个月告知淘汰计划，提供 “库存消化支持”（如项目组织 “商户清库存专场活动”，减免 20% 场地费）；若商户配合提前撤场，可返还 1 个月押金，降低商户抵触情绪，避免法律纠纷；

新兴品牌 “试错机制”：对宠物友好体验、元宇宙互动等新兴品类，采用 “短期合作 + 灵活租金” 模式（如 3 个月试用期，租金按 “销售额 15% 扣点”，无保底），试用期内若坪效达标（≥3 元 /㎡/ 天），再签订长期合同；若不达标，双方友好解约，降低 “新兴品牌适配度低” 的风险。

应急预案：若核心品牌（如奈尔宝）谈判失败，立即启动备选品牌（如 meland club）洽谈，同步调整装修计划（预留 15 天装修方案修改时间），确保空铺填补时间＜1 个月，空铺损失控制在 5 万元以内（按 450 元 /㎡/ 月租金，100㎡空铺 1 个月损失计算）。

2. 运营风险：保障 “客流稳定、服务优质、活动有序”，避免运营波动

风险点：短期客流下滑、客群服务投诉、主题活动突发状况（如天气、安全问题）。

管控措施：

客流应急方案：

监测预警：通过客流统计系统，若连续 3 天日均客流低于目标值 90%（如 1 年目标 1.8 万人次，低于 1.62 万人次），立即触发应急机制；

拉动措施：

① 社群端：推送 “社群专属福利”（如 “24 小时内到店消费满 200 元赠 50 元券”），单次福利预计带动客流增长 10%；

② 商户端：联合高坪效商户（如海底捞、奈尔宝）推出 “限时促销”（如海底捞 “家庭套餐立减 80 元”），商户承担 50% 优惠成本；

③ 活动端：临时加推 “小型互动活动”（如 1F 中庭 “亲子手工快闪”），投入 5 万元快速筹备，吸引周边社区家庭；

案例参考：2025 年 2 月因雨雪天气，项目日均客流降至 1.5 万人次（低于 1.8 万目标），启动应急方案后 3 天内客流回升至 1.7 万人次，挽回损失约 12 万元（按客单价 450 元、转化率 20% 计算）。

客群服务投诉管控：

投诉响应：建立 “1 小时响应、24 小时解决” 机制，通过小程序、共享服务中心设置 “投诉入口”，投诉信息实时同步至客群服务组负责人；

分类处理：① 基础服务投诉（如雨伞租借、停车问题）：由共享服务中心专员现场解决；② 商户服务投诉（如餐饮质量、商品售后）：商户赋能组协助协调，要求商户 24 小时内给出解决方案；③ 安全投诉（如儿童走失、设施故障）：专项提升小组（安保部）立即处理，确保 1 小时内解决；

整改跟踪：每周输出 “投诉分析报告”，针对高频投诉问题（如 “母婴室卫生”）制定整改措施，如增加母婴室清洁频次（从每日 2 次增至 4 次），整改后投诉率下降 80%。

主题活动突发状况应对：

天气预案：户外或中庭活动（如樱花季、文旅消费节）提前 3 天查看天气预报，若遇雨雪天气，立即将活动转移至室内（如 2F 亲子区、4F 活动中心），并通过社群、小程序通知参与客群；

安全预案：大型活动（如电竞大赛、亲子嘉年华）配备 “3 名安保人员 + 2 名医护人员”，设置 “应急通道”“医疗急救点”，提前排查设施安全（如舞台承重、电线布局）；若发生人员受伤，医护人员 1 分钟内抵达现场，严重时立即联系附近医院（如大连医科大学附属第一医院，距离项目 1.5 公里）；

人流管控：若活动现场客流超承载量（如中庭活动超 500 人），立即启动 “限流措施”（如分批次进入、设置排队缓冲区），同时加派工作人员引导，避免拥挤踩踏。

3. 资金风险：采用 “多元筹资 + 成本控制”，降低项目方压力

风险点：前期投入资金不足、成本超支、商户分摊费用纠纷。

管控措施：

分期投入 + 多元筹资：

资金规划：将总投入（约 1500 万元）按阶段拆分，基础优化期（0-6 个月）投入 400 万元，提升突破期（7-18 个月）投入 600 万元，价值固化期（19-36 个月）投入 500 万元，避免一次性大额支出；

政策补贴：对接大连沙河口区 “商业升级补贴”“首店引进补贴”，预计申请补贴 200 万元（如首店补贴 50 万元 / 家，2 家首店 100 万元；硬件改造补贴 100 万元）；

商户分摊：硬件改造（如中庭、导视系统）、大型活动（如文旅消费节）费用按 “受益原则” 分摊，1F、2F 商户分摊中庭改造 40% 费用（因中庭客流主要辐射该区域），3F 餐饮商户分摊文旅消费节 50% 营销费用（因活动带动餐饮消费增长），商户分摊总额预计 300 万元；

合作方投入：数字化系统（会员小程序、客流统计）与北京云阿云分摊成本，北京云阿云承担设备采购 30% 费用（约 30 万元），同时获得 “系统广告位收益”（如小程序首页广告）；

成本控制机制：

预算管理：每个阶段、每个任务制定详细预算（如中庭改造 200 万元，细分 LED 屏 50 万元、樱花装饰 30 万元、人工 20 万元），超预算 10% 需专项审批（如专项提升小组组长签字）；

招标采购：硬件改造、活动搭建等大额支出采用 “公开招标”，邀请 3 家以上供应商报价，选择 “性价比最高” 的合作方，如中庭 LED 屏通过招标降低成本 15%（从 60 万元降至 51 万元）；

动态监控：每月输出 “资金使用报告”，对比预算与实际支出，分析超支原因（如材料涨价、工期延误），及时调整后续预算，确保总投入不超 1500 万元。

商户分摊费用纠纷处理：

分摊透明：提前与商户签订 “费用分摊协议”，明确分摊比例、计算依据（如按商户面积、销售额占比），并公示费用明细（如中庭改造费用发票、活动支出凭证）；

协商机制：若商户对分摊费用有异议，商户赋能组在 3 个工作日内组织协商，提供 “费用受益分析”（如中庭改造后商户客流增长数据），必要时调整分摊比例（如小型商户分摊比例从 5% 降至 3%）；

法律保障：协议中明确 “纠纷解决方式”（如优先协商，协商不成提交大连仲裁委员会），避免因费用问题影响商户合作。

（四）实施保障：组织、考核与监督，确保策略落地

1. 组织保障：明确权责，高效协同

专项提升小组：由凯德投资项目总担任组长，北京云阿云项目总监担任副组长，成员包括凯德投资（招商、运营、IT、资产部）、北京云阿云（品牌、技术、营销团队）核心人员，每周召开 1 次例会，协调解决实施中的问题（如招商进度、工程延误）；

跨部门协作机制：建立 “任务认领 - 进度跟踪 - 成果验收” 流程，每个任务明确 “负责人、协作部门、时间节点”，如 “会员小程序上线” 由凯德 IT 部负责人牵头，北京云阿云技术团队、凯德运营部协作，确保信息同步、责任到人。

2. 考核保障：量化指标，激励到位

考核指标：将资产优化目标拆解为 “部门 KPI”，如招商部 KPI 含 “首店引入数量（2 家 / 年）、出租率（96%）”，运营部 KPI 含 “日均客流（1.8 万人次）、会员活跃度（60%）”，数字化运营组 KPI 含 “小程序注册量（3 万人）、商户后台使用率（100%）”；

激励机制：完成 KPI 的部门发放 “项目奖金”（如招商部完成首店引入目标，奖励 10 万元），个人表现突出者（如成功签约奈尔宝的招商经理）给予 “晋升优先”“额外奖金”；未完成 KPI 的部门需分析原因，制定整改计划，整改后仍不达标者扣减绩效。

3. 监督保障：第三方评估，持续优化

第三方监督：每 6 个月聘请第三方机构（如大连商业协会）对项目实施情况进行评估，从 “招商进度、运营数据、风险管控” 三个维度打分，评估结果作为 “专项提升小组考核” 的重要依据；

客群反馈监督：通过小程序、社群、线下问卷收集客群反馈，每月输出 “客群满意度报告”，针对不满意项（如 “亲子托管服务不足”）督促相关部门整改，确保项目始终贴合客群需求；

持续优化：每年对资产优化策略进行 “复盘调整”，结合行业趋势（如 REITs 政策变化、新兴消费需求）、项目数据（如客流、租金坪效）优化目标与措施，如 2026 年若 “宠物经济” 兴起，可新增 “宠物友好体验区”，提升项目竞争力。

总结：资产优化实施的核心价值

大连凯德和平广场通过 “目标量化、分阶段实施、全流程风险管控” 的资产优化策略，实现三大核心价值：

资产价值稳步增长：从短期 “出租率、客流提升” 到中期 “租金坪效、估值增长”，再到长期 “REITs 落地”，形成 “可持续的价值提升路径”，3 年内资产估值增长 25%，成为大连商业地产增值标杆；

客群与商户共赢：通过 “家庭友好型业态、精细化服务、数字化工具”，提升客群体验（满意度 92%），同时帮助商户增收（平均销售额增长 25%），形成 “项目 - 客群 - 商户” 的良性循环；

行业可复制经验：项目探索的 “分期微更新、首店引入补贴、社群化运营、REITs 筹备” 模式，可为大连乃至全国同类商业项目（社区型、家庭友好型）提供可复制的资产优化经验，推动商业地产行业高质量发展。

数据来源：北京云阿云智库・商业地产项目数据库