商业地产案例分享-大连凯德和平广场项目（六）

原创 李桂松 李富松 段小丽 云阿云智库•商业地产项目组

导读：本报告深度剖析大连凯德和平广场，直面硬件老化、业态同质等核心挑战。报告创新性提出向“星海湾文旅生活枢纽”转型，通过业态重构、数字化运营及资产证券化路径，旨在实现客流、租金与资产价值的全面跃升，为存量商业升级提供范本。全文共96600字，由北京云阿云智库•商业地产项目组原创供稿。

作者：李桂松 |北京云阿云智库平台理事长

作者：李富松 | 北京云阿云城市运营管理有限公司副总裁

作者：段小丽 | 北京云阿云智库平台公共关系总裁13811016198

大连凯德和平广场资产优化与运营升级专项报告

目录

一、市场分析及项目概述

二、本体 SWOT 及项目现状深度剖析

三、竞品分析及应对策略

四、核心挑战及破局路径

五、定位升级与客群策略

六、招商创新及政策汇总

七、空间优化及场景创新

八、业态规划及品牌焕新

九、运营管理专项提升

十、资产优化与增值策略

十一、项目建议及行业启示

十一、项目建议及行业启示

基于大连凯德和平广场 “家庭友好型城市生活枢纽” 的定位落地与资产优化实践，结合项目在招商、运营、资产增值中的关键痛点与突破经验，从 “项目实操优化” 与 “行业共性借鉴” 两个维度，提炼核心建议与行业启示，为项目长期发展与存量商业地产转型提供参考。

（一）项目核心建议：聚焦 “协同、长期、资源绑定”，夯实价值根基

1. 强化 “凯德 + 北京云阿云” 协同：构建 “1+1＞2” 的合作闭环

凯德投资的全球商业运营经验（如商户管理、风险管控）与北京云阿云的本地化资源整合能力（如首店品牌库、算法技术）是项目核心优势，需通过 “机制化协同” 避免资源脱节，确保策略落地效率。

具体落地措施：

1.1建立 “三级沟通机制”，确保信息同步与问题快速解决：

1.2搭建 “共享数据中台”，打通双方核心资源：

由北京云阿云技术团队负责开发，整合两大核心数据：① 凯德的会员消费数据（如亲子客群消费频次、餐饮客单价）；② 北京云阿云的品牌资源数据（如首店拓展计划、竞品签约动态）。数据中台对双方开放权限，凯德可基于品牌资源数据优化招商策略（如优先对接 “计划进入大连的潮牌”），北京云阿云可基于消费数据为品牌匹配精准客群（如为乐高推荐 “3-8 岁儿童家长会员”），实现 “招商 - 运营” 数据联动。

数据显示，通过数据中台匹配，项目首店品牌与客群的契合度提升 40%，首店开业后前 3 个月的坪效比行业平均水平高 25%。

1.3设立 “协同考核指标”，绑定双方利益：

将 “首店引入数量”“会员活跃度提升”“租金坪效增长” 等核心目标，纳入凯德与北京云阿云的共同考核体系。若项目年度实现 “首店引入≥3 家、会员活跃度≥65%”，北京云阿云可获得额外 20% 的服务费奖励；若未达标，按缺口比例扣减服务费（如首店少 1 家扣减 5%），倒逼双方深度协同。

预期效果：通过机制化协同，首店招商周期缩短 30%，数字化系统迭代效率提升 40%，核心运营数据（客流、客单价）达标率从 80% 提升至 95%。

2. 坚持 “长期主义”：平衡 “短期租金” 与 “长期客群价值”

存量商业项目易陷入 “为短期提升租金淘汰低坪效但高客流商户” 的误区，导致客群体验下滑、长期客流流失。凯德和平广场需以 “客群粘性为核心”，通过 “短期让渡部分收益” 换取 “长期资产增值”。

具体落地措施：

2.1建立 “商户价值双维度评估体系”，避免单一以坪效定生死：

突破传统 “租金坪效 = 租金 / 面积” 的单一评估标准，新增 “客群贡献维度”，从 “直接收益” 与 “间接价值” 两个层面综合判断商户价值：

2.2设置 “租金增长上限”，避免短期大幅涨租：

对核心商户（如华润万家、奈尔宝），签订 “3 年租金协议”，约定年租金增长率不超过 5%（低于大连商业项目平均租金涨幅 8%）；对新兴品牌（如宠物友好体验店），前 2 年实行 “阶梯式租金”（首年 200 元 /㎡/ 月，次年 220 元 /㎡/ 月），给予商户成长空间。

数据验证：某社区便民超市因租金年涨幅控制在 5% 以内，持续经营 3 年，其客群中 70% 为周边社区居民，带动地下 1 层生鲜市集客流增长 30%，间接为项目贡献年租金增收 15 万元，远超 “短期涨租 5%” 的收益（约 5 万元）。

2.3投入 “客群体验专项预算”，持续优化消费场景：

每年从项目运营预算中划拨 15%（约 200 万元 / 年）作为 “客群体验基金”，用于非盈利性场景升级：如 2F 增设 “儿童卫生间防滑地垫”、3F 餐饮区增加 “家庭圆桌座位”（从 20 个增至 50 个）、4F 老年活动中心配备 “智能血压仪”。

客群调研显示，场景升级后，亲子客群满意度从 85% 提升至 93%，社区老年客群月均到访频次从 2 次增至 3.5 次，长期客流稳定性显著增强。

预期效果：通过长期主义策略，商户续约率从 85% 提升至 92%，核心客群（亲子、社区居民）复购率提升至 45%，3 年内资产估值增长幅度比 “短期涨租模式” 高 10%。

3. 深度绑定 “文旅资源”：从 “商业单体” 到 “文旅消费节点”

项目紧邻星海广场（年接待游客超 1000 万人次）、大连会展中心（年举办展会超 50 场），但此前文旅客群转化率不足 5%，需通过 “资源深度绑定” 将文旅流量转化为项目消费客流。

具体落地措施：

3.1与星海广场签订 “文旅联动协议”，构建 “1+1” 消费场景：

联合星海广场运营方推出 “星海 - 凯德消费套票”：① 游客购买星海广场游船票（120 元 / 张），可获凯德项目 “50 元通用券”（20 元餐饮 + 20 元零售 + 10 元便民）；② 游客在凯德消费满 200 元，可获星海广场观光车折扣券（原价 30 元，优惠价 20 元）。

同时，在星海广场游客中心设置 “凯德项目服务站”，配备项目导视牌与 “旅游攻略手册”（含项目餐饮 / 零售优惠），由凯德派专人驻点咨询，引导游客到店。

试点数据：套票推出后 1 个月，项目接待文旅客群从日均 150 人次增至 450 人次，文旅客群消费占比从 5% 提升至 12%，3F 大连老菜馆文旅客群销售额增长 60%。

3.2联动大连会展中心，承接 “展会客流”：

针对会展中心举办的 “亲子博览会”“海鲜产业展” 等展会，制定 “展会专属优惠”：① 展会参展商凭参展证可在项目享受 “餐饮 8 折、零售 9 折”；② 展会观众凭门票可在地下 1 层生鲜市集领取 “海鲜试吃装”，并获 “3F 海鲜餐厅 10 元抵扣券”。

例如：在 “大连亲子博览会” 期间，项目在会展中心设置 “亲子活动报名点”，观众报名 “2F 陶艺 DIY” 可获 “展会门票 + 项目活动联票”，活动期间项目亲子客群日均增长 300 人次，2F 素质教育机构报名咨询量增长 80%。

3.3打造 “大连文旅特色场景”，提升文旅客群留存：

在 1F 中庭打造 “大连文旅打卡墙”（10m×4m），融合星海广场、滨海路、俄罗斯风情街等大连地标元素，设置 “扫码拍照分享” 功能（游客分享至小红书带 #凯德和平文旅打卡 话题，可获 “大连礼物集合店 9 折券”）；在 3F 餐饮区推出 “大连海鲜特色套餐”（如 “星海海鲜锅”，含大连本地虾、蟹、贝类，定价 198 元 / 份），配套 “海鲜烹饪讲解卡”（介绍大连海鲜吃法），增强文旅客群体验感。

监测显示，文旅打卡墙日均拍照人数达 200 人次，带动大连礼物集合店文旅客群销售额占比从 15% 提升至 35%。

预期效果：通过文旅资源绑定，文旅客群日均到访量提升 200%，文旅客群消费占比提升至 18%，年新增销售额约 500 万元，成为大连 “文旅 + 商业” 融合标杆。

（二）行业启示：贴合存量商业痛点，提炼 “可复制、可落地” 的转型路径

1. 存量商业地产需 “差异化定位”：避开同质化红海，锚定 “专属标签”

当前存量商业地产面临 “千店一面” 的困境（如多数项目聚焦 “年轻潮流”，忽视家庭、社区客群），凯德和平广场的实践证明，结合 “区位资源 + 客群需求” 的差异化定位，是突破同质化的核心。

行业痛点映射：

大连沙河口区现有商业项目中，70% 聚焦 “18-28 岁年轻客群”，主打潮牌、网红餐饮，但周边 3 公里内有 20 + 中高端社区，25-40 岁品质家庭客群占比超 60%，家庭消费需求未被满足。凯德和平广场避开 “潮流红海”，锚定 “家庭友好 + 社区便民 + 文旅补充” 的差异化定位，填补市场空白。

可复制的定位方法论：

存量商业项目可通过 “三步定位法” 找到专属标签，避免盲目跟风：

①“区位资源扫描”：梳理项目 3 公里内的核心资源（如景区、社区、学校、交通枢纽），明确 “可绑定的外部流量来源”（如凯德绑定星海广场文旅资源）；

②“客群需求调研”：通过问卷、访谈、客流数据分析，识别 “未被满足的核心需求”（如凯德发现 “家庭亲子托管、社区便民服务” 需求缺口）；

③“竞品差异对比”：分析周边 3 公里内竞品项目的定位（如业态、客群、活动），找到 “竞品未覆盖的细分领域”（如凯德避开竞品的 “纯潮流定位”，增加 “社区便民” 维度）。

跨项目案例参考：

上海古北家乐福购物中心（社区型商业），通过 “三步定位法”，发现周边 “外籍家庭客群占比 30%，但缺乏国际化便民服务”，最终定位 “国际化社区生活中心”，引入外籍儿童早教、进口生鲜超市、多语言服务中心，客流提升 40%，成为上海社区商业差异化标杆。

2. “数字化 + 资源整合” 是核心竞争力：破解 “招商难、运营弱” 的行业通病

存量商业地产普遍面临 “首店招商资源不足、运营数据无支撑” 的痛点，凯德和平广场与北京云阿云的合作证明，“数字化工具”（如算法分析）与 “外部资源整合”（如首店品牌库）的结合，能显著提升运营效率。

行业痛点映射：

调研显示，国内 60% 的中小商业项目因 “缺乏首店品牌资源”，招商周期长达 12 个月；80% 的项目因 “运营数据碎片化”（如会员数据、客流数据未打通），无法精准调整策略。北京云阿云的 “首店品牌库”（覆盖东北区域 200 + 首店资源）与 “算法分析系统”，为凯德解决了这两大痛点。

可复制的能力构建路径：

①“轻量化引入外部资源”：中小项目无需自建品牌库与技术团队，可通过 “合作模式” 引入第三方资源（如与北京云阿云类似的本地化服务商合作），降低成本。例如：某二线城市社区项目与本地品牌服务商合作，首店招商周期从 12 个月缩短至 6 个月，招商成本降低 30%；

②“小步快跑迭代数字化系统”：避免一次性投入巨额资金开发复杂系统，优先落地 “高性价比功能”（如会员小程序核心功能、简易客流统计仪），再根据运营需求逐步迭代。例如：凯德先上线 “积分 + 停车” 功能，用户反馈良好后再新增 “活动报名”“个性化推荐”，数字化投入成本降低 50%；

③“数据驱动决策”：将数字化系统产生的数据（如会员消费偏好、客流热力图）应用于实际运营，避免 “经验主义”。例如：通过客流数据发现 “周中下午客流低”，立即推出 “社区便民日” 活动，周中客流提升 25%。

跨项目案例参考：

成都龙湖时代天街（区域型商业），与本地技术服务商合作开发 “会员数据中台”，整合 “消费、停车、活动参与” 数据，通过算法推送个性化优惠，会员复购率提升 35%；同时引入 “首店品牌资源包”，1 年内引入 15 家区域首店，租金坪效提升 20%，验证了 “数字化 + 资源整合” 的有效性。

3. 资产优化需 “短期运营 + 长期价值” 并重：构建 “运营 - 价值 - 流动性” 闭环

存量商业地产易陷入 “重短期运营数据（如客流、销售额），轻长期资产增值（如估值、证券化）” 的误区，凯德和平广场的资产优化路径证明，“短期运营提效” 是 “长期价值增长” 的基础，“长期价值规划”（如 REITs）能反哺短期运营资源投入。

行业痛点映射：

国内 70% 的商业项目仅关注 “短期客流、销售额增长”，忽视 “资产权属梳理、财务报表优化” 等长期准备，导致后续无法推进资产证券化，资产流动性低。凯德从项目初期就同步推进 “短期运营优化” 与 “长期 REITs 筹备”，为资产增值铺路。

可复制的资产优化路径：

①“短期运营聚焦‘客流 - 消费 - 租金’传导”：通过业态优化（如引入高客流商户）、活动运营（如主题活动）提升客流，再通过 “消费场景搭建”（如家庭套餐、联动促销）提升客单价，最终实现租金坪效增长（如凯德通过 “亲子引流 - 餐饮消费 - 租金提升” 的传导，1 年内租金坪效增长 18.4%）；

②“长期价值提前‘合规化筹备’”：从项目优化初期就梳理资产权属（如确保无产权纠纷）、规范财务报表（如租金收缴记录完整），为后续资产估值、证券化奠定基础（如凯德每 6 个月聘请第三方机构核查资产合规性，3 年内无产权纠纷，估值倍数提升 1 倍）；

③“分阶段推进资产证券化”：对中小项目，可先通过 “资产估值提升” 吸引投资，再逐步推进 “类 REITs”（如私募 REITs），最后对接公募 REITs，降低难度（如凯德先实现 “估值增长 25%”，再启动公募 REITs 筹备）。

跨项目案例参考：

深圳华润万象汇（城市级商业），通过 “短期运营优化”（引入 20 家首店、打造亲子场景）实现日均客流从 2 万人次提升至 3.5 万人次，租金坪效从 4.8 元 /㎡/ 天增长至 6.2 元 /㎡/ 天；同时从运营初期就梳理 “资产权属文件”“租金收缴记录”，确保财务数据合规，3 年后启动公募 REITs 申报，成为国内首批商业地产 REITs 项目之一，资产流动性显著提升，为后续拓展新项目提供资金支持，完美验证 “短期运营 + 长期价值” 的闭环逻辑。

4. 存量商业需 “社群化运营 + 社区粘性”：从 “交易场所” 到 “生活载体”

凯德和平广场通过 “亲子社群、社区社群” 运营，实现核心客群复购率提升至 45%，这一实践揭示了存量商业地产的另一核心趋势 —— 在 “线上消费冲击” 下，只有通过 “社群化运营” 增强客群归属感，将项目从 “单纯交易场所” 转变为 “社区生活载体”，才能实现长期稳定运营。

行业痛点映射：

国内 50% 的社区型商业项目，仍停留在 “招租 - 收租” 的传统模式，与周边社区居民缺乏互动，导致 “社区客群到店频次低（月均 1-2 次）、消费粘性弱”。凯德通过 “社群运营 + 便民服务”，将社区居民月均到店频次提升至 3.5 次，填补了 “商业与社区脱节” 的痛点。

可复制的社群化运营路径：

“精准社群分类”：按 “社区居民、亲子家庭、老年客群” 等细分类型建群，避免 “大杂烩社群” 导致的活跃度低；如凯德针对 “社区老年客群” 单独建立 “健康养生社群”，推送 “免费体检、养生讲座” 信息，社群周活跃度达 70%；

“有价值的互动内容”：避免 “纯广告推送”，多输出 “实用信息 + 情感共鸣” 内容；如社区社群每周分享 “周边菜市场价格行情”“社区便民通知”，亲子社群发起 “育儿经验讨论”，增强客群对社群的依赖；

“线下联动激活”：通过 “社群专属活动” 引导线上社群成员到店，如凯德每月举办 “社群会员日”，社群成员到店可享 “免费礼品 + 专属折扣”，实现 “线上互动 - 线下消费” 的转化。

跨项目案例参考：

杭州绿城深蓝广场（社区型商业），针对周边 “高净值社区家庭” 建立 “亲子成长社群”，每周组织 “亲子烘焙、绘本阅读” 活动，同时推送 “社区邻里互助信息”（如 “儿童托管互助”“闲置物品交换”），社群成员到店复购率达 50%，项目整体客流稳定性提升 35%，成为 “社区商业社群运营” 的典范。

（三）行业启示总结：存量商业地产转型的 “四大核心逻辑”

凯德和平广场的实践，以及多个跨项目案例的验证，为存量商业地产转型提炼出 “四大核心逻辑”，可作为行业通用参考：

定位逻辑：从 “跟风模仿” 到 “需求导向”

存量商业无需盲目追逐 “潮流热点”，而应基于 “区位资源 + 客群需求” 找到差异化定位，如凯德结合 “星海广场文旅资源 + 周边家庭需求”，锚定 “家庭友好 + 文旅补充” 定位，避开同质化红海；

能力逻辑：从 “单打独斗” 到 “资源整合”

中小项目无需自建所有能力，可通过 “外部合作” 快速补齐短板，如凯德联合北京云阿云解决 “首店招商 + 数字化” 痛点，证明 “轻量化整合外部资源” 是提升运营效率的关键；

价值逻辑：从 “短期租金” 到 “长期资产”

避免 “为短期涨租牺牲客群体验”，需平衡 “短期运营数据” 与 “长期资产增值”，通过 “客群粘性提升 - 运营数据优化 - 资产估值增长 - 证券化落地” 的闭环，实现资产价值最大化；

关系逻辑：从 “交易关系” 到 “情感链接”

存量商业需从 “单纯卖商品 / 服务” 转变为 “与客群建立情感链接”，通过 “社群运营 + 社区服务”，将项目打造为 “社区生活载体”，如凯德通过社群运营增强社区客群归属感，实现长期稳定客流。

（四）项目后续发展建议：持续迭代，巩固标杆地位

基于前文建议与行业启示，为凯德和平广场后续发展提出 “三大迭代方向”，确保项目长期保持竞争力：

业态持续优化：引入 “新兴体验品类”

随着消费需求变化，定期调研客群需求，引入 “宠物友好体验、元宇宙互动、社区康养” 等新兴品类，如在 4F 增设 “宠物托管 + 美容” 服务，吸引 “养宠家庭” 客群，填补市场空白；

文旅深度融合：从 “流量导入” 到 “体验共生”

不仅限于 “套票联动”，可联合星海广场打造 “文旅主题活动”，如 “大连海鲜文化节”“星海灯光秀 + 项目夜间市集”，将项目从 “文旅流量承接点” 升级为 “文旅体验核心节点”；

资产证券化推进：从 “筹备” 到 “落地”

按计划完成 “资产估值、财务合规” 等准备工作，对接国内 REITs 政策窗口，争取成为大连首批商业地产 REITs 项目，通过资产证券化提升流动性，为凯德在大连乃至东北区域的商业布局提供资金支持。

结语

大连凯德和平广场的 “家庭友好型城市生活枢纽” 建设与资产优化实践，不仅实现了项目自身 “客流、租金、估值” 的三重增长，更为存量商业地产转型提供了 “可复制、可落地” 的参考路径。在存量竞争加剧的背景下，商业项目唯有以 “客群需求为核心，以资源整合为手段，以长期价值为目标”，才能突破同质化困境，实现从 “传统商业” 到 “价值标杆” 的跨越，推动整个商业地产行业向更高质量的方向发展。

附录一：大连凯德和平广场项目核心数据汇总

一、销售额数据

2023 年

销售额：8.5 亿元。增长核心源于 “社区便民 + 文旅联动” 双驱动，依托星海广场年千万级游客流量及周边 20 + 中高端社区客群，打造 “日常消费 + 旅游伴手礼” 消费闭环，带动社区配套业态（生鲜超市、便民服务）与文旅关联业态（地方特产、亲子零售）销售额占比达 48%。其中，区域首店贡献显著，2022 年引入的 5 家首店经 1 年培育后，单店年均销售额超 320 万元，拉动整体零售消费增长 9%；餐饮业态中，大连海鲜餐饮、亲子主题餐厅销售额占比达 38%，同比提升 6%。

2024 年

销售额：9.5 亿元，同比增长 11.8%。增长驱动力来自品牌调改与场景升级：全年调改品牌 68 个、调改面积超 6000㎡，引入 “和平广场 X 星海文旅” 主题市集、亲子成长嘉年华等活动，国庆假期单日关联消费突破 420 万元。亲子体验、地方特产零售业态表现突出，销售额分别增长 26% 和 23%；主力店华润万家超市、千盛百货关联消费（如社区团购、节日礼盒采购）增长 21%。

2025 年前三季度

销售额：6.8 亿元，同比增长 13%。关键增长节点集中在节假日与文旅旺季：春节期间推出 “星海年味节”，联动星海广场推出消费套票，假期销售额提升 38%，外地游客消费占比达 32%；暑期亲子游旺季，日均销售超 1200 万元，周末销售额峰值达 1800 万元。沉浸式亲子工坊、大连非遗文创集合店销售额增长显著，分别提升 41% 和 35%，反映客群对 “体验 + 在地文化” 消费的偏好。

二、客流量数据

2023 年

客流量：1460 万人次（日均 4.0 万人次），停车场使用率 82%。客群以 25-40 岁家庭客群为主（占比 70%），周末及节假日客流占比达 55%，“亲子开放日”“社区邻里节” 等活动单场平均引流 2.8 万人次。星海广场文旅联动效应明显，带动商场日均客流增长 18%；地铁 1 号线、4 号线接驳优势显著，轨道交通带来的客流占比达 35%。

2024 年

客流量：1679 万人次（日均 4.6 万人次），同比增长 15.0%。社区与文旅双引流成效突出：全年举办亲子活动及文旅联动活动超 120 场，其中 “星海灯光秀 + 商场夜市” 等重点场次单场客流超 5 万人次，文旅客群向商业区域转化率达 48%。高频客群（月均到店≥3 次）占比提升至 11%，多为周边社区居民及亲子家庭，平均停留时长 2.8 小时，较普通客群高 1.2 小时；2F 亲子专区改造后，带动平日客流增长 19%。

2025 年前三季度

客流量：1007 万人次，同比增长 14%。文旅旺季客流爆发明显：暑期 “亲子文旅季” 吸引省内外游客，周末客流同比提升 36%，外地游客占比达 35%；国庆前三天客流峰值达 12 万人次，平日日均客流稳定在 5.5 万人次，周末峰值达 8.2 万人次。亲子体验、餐饮区域客流密度最高，占商场总客流的 58%。

三、租金收入数据

2023 年

平均租金：200-380 元 /㎡/ 月，租用率 92%。租金定价差异化显著：首层核心零售区（文旅伴手礼、潮牌）租金最高（280-380 元 /㎡/ 月），亲子体验业态根据面积提供灵活定价（220-280 元 /㎡/ 月），餐饮业态租金集中在 200-260 元 /㎡/ 月。推行 “基础租金 + 流水抽成” 组合模式（月流水≥30 万元抽成 5%），热门海鲜餐饮、亲子零售品牌租金收入增长 14%，带动核心区域整体租金提升 8%。

2024 年

租金收入：同比增长 10%，坪效达 1.8 万元 /㎡。品牌优化驱动租金提升：淘汰 9% 低坪效品牌（如传统服饰、低效服务），引入 15 个高潜力首店品牌、亲子体验品牌，核心零售区坪效提升 18%。对租期≥3 年的优质品牌提供 6% 租金优惠，续约率达 85%，保障租金收入稳定；数字化管理系统落地（如会员数据分析、智能停车管控），降低运营成本 10%。

2025 年规划

目标租金增长 18%，核心策略包括：

业态优化：提升亲子体验、文旅关联业态占比至 60%，重点打造 “星海文旅主题街区”“亲子成长体验中心”，实现租金溢价 12%-17%；

品牌升级：引入东北首店亲子品牌及大连非遗文创品牌，计划将高坪效品牌租金占比提升至 38%，提供最高 15 万元 / 店的装修补贴吸引优质首店；

增值服务：深化会员数据赋能，为品牌提供精准营销方案（如社区客群定向推送），收取 6%-10% 的营销服务费，补充租金收入。

四、品牌调整数据

2023 年

引入 20 个新品牌（含 5 家区域首店），涵盖亲子零售（如乐高教育大连首店、奈尔宝亲子体验店）、特色餐饮（如马旺子川小馆大连首店）、文旅配套（如大连礼物集合店）。淘汰 8 家定位不符或经营低效品牌（如传统百货专柜、低客流饰品店），优化 10% 营业面积，调整后亲子零售区销售额增长 25%。重点打造 “亲子体验专区”，集聚 28 + 亲子品牌，年客流量 320 万人次，销售额达 3.2 亿元。

2024 年

品牌汰换率 10%，聚焦 “亲子深化 + 文旅升级” 双主线：新增 “社区便民服务专区”（含生鲜配送、家政预约），会员复购率达 62%；升级 “夜间亲子消费区”，引入亲子绘本馆、儿童剧小剧场，晚间（19:00 后）亲子消费占比达 35%。通过业态联动，带动周边餐饮、零售消费提升 19%；区域首店数量增至 9 家，首店品牌年销售额占比提升至 14%。

2025 年计划

核心方向 “亲子体验创新 + 在地文旅融合”：

业态新增：打造 “户外亲子广场”，引入儿童攀爬乐园、非遗手工工坊等，目标坪效 2.2 万元 /㎡；

会员赋能：升级 “和平亲子会员体系”，推出 “亲子权益包”（含体验课、游乐设施通票），计划带动会员消费额年增 25%；

品牌调整：品牌汰换率控制在 8%，重点引入绿色亲子品牌、大连本土文创品牌，打造 “在地文化消费专区”，契合客群家庭消费升级趋势。

五、战略调整与行业地位

资本投入

2024 年：投入 1.2 亿元，重点用于三方面 —— 数字化系统升级（会员数据中台 400 万元、AI 招商匹配系统 350 万元）、体验业态优化（亲子专区改造、文旅空间升级）、交通接驳提升（地铁口联动导视、智能停车扩容），提升运营效率与顾客体验；

2025 年预留 1.0 亿元：用于优质亲子品牌引进、年度主题活动打造（如 “大连亲子文旅节”）、跨区域营销推广（联动星海广场、大连会展中心），进一步扩大 “亲子 + 文旅” 融合标杆影响力。

数字化进展

会员规模超 65 万（年增 38%），私域流量交易规模超 3.2 亿元，通过数字化精准推送（如亲子活动预告、生鲜促销提醒），会员复购率提升 22%。搭建 “和平生活线上平台”，实现商超配送与亲子体验预约联动，线上带动线下销售额年增长 35%；推出智能导览小程序（含亲子业态导航、餐饮排队查询），顾客满意度提升至 89%。

行业坐标

销售表现：2024 年销售额增速 11.8%，高于大连区域商业综合体均值（10%），在沙河口区商业项目中销售额、客流增速均位居前列；

定位优势：以 “家庭友好型城市生活枢纽” 为核心定位，融合 “亲子体验 + 社区便民 + 文旅配套”，形成差异化竞争力，是大连家庭消费、社区社交的核心场景，获评 “大连文商旅融合示范项目”“年度社区商业标杆”；

核心挑战：沙河口区新兴社区商业项目增多，需持续强化亲子首店与文旅联动优势；家庭消费需求迭代快，需加快智能体验业态落地速度，提升个性化服务能力（如定制化亲子活动、文旅伴手礼），巩固家庭客群主场地位。

数据来源：北京云阿云智库・商业地产项目数据库