商业地产案例分享-大连华南万象汇项目（三）

原创 李桂松 李富松 段小丽 云阿云智库•商业地产项目组

导读：本报告系统梳理大连华南万象汇项目资产运营提升路径，通过数字化赋能、业态焕新与空间场景重构，实现客流、销售与资产价值协同增长，为区域商业升级提供可复制的实践范本。全文共93000字，由北京云阿云智库•商业地产项目组原创供稿。

作者：李桂松 |北京云阿云智库平台理事长

作者：李富松 | 北京云阿云城市运营管理有限公司副总裁

作者：段小丽 | 北京云阿云智库平台公共关系总裁13811016198

数字化驱动与场景创新的价值增长实践

大连华南万象汇资产运营升级专项报告

目录

一、市场分析及项目概述

二、本体 SWOT 及项目现状深度剖析

三、竞品分析及应对策略

四、核心挑战及破局路径

五、定位升级与客群策略

六、招商创新及政策汇总

七、空间优化及场景创新

八、业态规划及品牌焕新

九、运营管理专项提升

十、资产优化与增值策略

十一、项目建议及行业启示

五、定位升级与客群策略

2. 品牌定位：多元化品牌矩阵的招商落地

新品牌定位 “国际新锐品牌 + 本土特色品牌 + 跨界联名品牌”，需通过 “分层招商 + 资源联动” 实现，具体规划如下：

2.1品牌矩阵结构（2025 年目标）

2.2招商节奏规划（2024Q4-2025Q4）

第一阶段（2024Q4）：完成 “国际新锐品牌” 签约（10 家），重点落地 4 层潮玩区、5 层主题餐饮区；

第二阶段（2025Q1-Q2）：完成 “本土特色品牌” 招商（12 家），打造 B1 层本土文化主题区；

第三阶段（2025Q3-Q4）：落地 “跨界联名品牌”（8 家），完成全楼层品牌矩阵搭建，目标 2025 年底品牌开业率达 98%，首店品牌占比 25%。

3. 资产定位：高流动性商业资产的实现路径

新资产定位 “高流动性 + 高增值性的商业资产标杆”，需通过 “金融工具 + 运营能力 + 品牌 IP” 三驾马车驱动，具体路径如下：

3.1短期：通过资产证券化（ABS）盘活存量

基础资产选择：以 “项目未来 3 年租金收益权 + 政府补贴” 为基础资产，2025 年预计租金 3 亿元，政府补贴 600 万元 / 年，基础资产总规模约 9.8 亿元；

发行方案设计：联合中信证券发行规模 5 亿元的 ABS，优先级证券 3.5 亿元（利率 3.5%-4%，期限 5 年），次级证券 1.5 亿元（华润与云阿云各认购 50%），目标获得中诚信 AA + 评级；

资金用途：30% 用于 “场景改造（如亲子探索层、潮玩社区）”，20% 用于 “首店引入补贴”，50% 作为 “轻资产拓展储备金”，预计通过 ABS 盘活 3.5 亿元存量资产，资产流动性提升 40%。

3.2中期：通过轻资产输出扩大增量

输出能力构建：总结新定位落地经验，形成《华南万象汇轻资产运营标准手册》，包含 “品牌招商清单（100 + 适配品牌）、场景打造模板（亲子 / 潮玩 / 便民）、数字化运营工具（数据中台简化版）”；

拓展目标：2026 年优先拓展大连及东北区域轻资产项目（如沈阳于洪区待改造项目、长春宽城区新建项目），目标拓展 3 个项目，收取 “基础管理费（5 元 /㎡/ 月）+ 绩效分成（超额坪效 15%）”，预计 2026 年轻资产收入达 3000 万元，占总营收 10%。

3.3长期：通过品牌 IP 提升资产溢价

IP 打造路径：以 “万象小鲸” 为核心 IP，结合大连海洋文化与项目年轻定位，开发 “IP 衍生品（玩偶、文具）、IP 主题活动（潮玩节、亲子嘉年华）、IP 跨界合作（与本地文旅、品牌联名）”；

溢价贡献：预计 2027 年 IP 授权收入 500 万元、衍生品销售额 800 万元、跨界合作收入 300 万元，IP 相关收入占总营收 5%，同时带动项目品牌知名度提升，资产估值较同类型项目溢价 15%，成为大连商业资产证券化示范项目。

（三）客群细分与需求匹配：从“需求分析”到“运营落地” 的全链路设计

针对五类核心客群，细化 “核心特征 - 需求痛点 - 运营动作 - 数据目标” 的对应关系，确保客群需求与新定位功能深度匹配：

1. 年轻家庭客群（25-40 岁，有 1-12 岁子女）

1.1核心特征与需求痛点

特征数据：占当前客群 30%，周末到店占比 70%，单次消费客单价约 800 元（含餐饮 + 儿童消费），2024 年会员调研显示 “亲子体验不足” 是主要流失原因（占流失客群 60%）；

需求痛点：

① 缺乏 “安全 + 教育 + 互动” 的深度亲子场景；

② 周末亲子停车难（当前车位周转率 2.5 次 / 天，高峰时段排队 30 分钟以上）；

③ 亲子消费配套不足（如儿童餐饮、婴儿护理）。

1.2针对性运营动作

场景打造：3 层 “亲子自然探索层” 落地 “室内亲子农场”（可种植小番茄、生菜，配备专业导师指导）、“儿童剧社”（每周六 / 日上演儿童绘本剧，票价 68 元 / 家庭）、“科学实验室”（周末开设 “水火箭制作”“化学小实验” 体验课，98 元 / 节）；

服务优化：

① 增设 “亲子专属停车场”（20 个车位，配备儿童安全座椅、婴儿推车租赁），车位周转率提升至 4 次 / 天；

② 在亲子层设置 “母婴护理室”（配备温奶器、尿布台、哺乳隔间）、“儿童餐饮区”（推出 “营养儿童餐”，客单价 38 元）；

会员权益：推出 “亲子会员黑卡”（年费 299 元），含 “儿童体验课 5 节、亲子餐饮 8 折、免费停车 3 小时”，目标 2025 年亲子黑卡会员突破 5000 人。

数据目标：2025 年年轻家庭客群占比提升至 45%，亲子业态坪效达 800 元 /㎡/ 月，客群流失率降至 5% 以下

2. Z 世代客群（18-25 岁，学生 / 初入职场）

2.1核心特征与需求痛点

特征数据：占当前客群 25%，工作日晚间（18:00-22:00）到店占比 60%，单次消费客单价约 300 元（含潮玩 + 餐饮），调研显示 “缺乏社交场景” 是流失主因（占流失客群 55%）；

需求痛点：

① 潮玩业态同质化（周边商业体潮玩品牌重合率 40%）；

② 社交场景不足（缺乏 “打卡 + 互动” 的空间）；

③ 消费性价比需求（学生 / 初入职场人群对价格敏感）。

2.2针对性运营动作

场景打造：4 层 “Z 世代潮玩社区” 引入 “沉浸式剧本杀东北首店”（推出 “大连本土故事线” 剧本，客单价 88 元 / 人）、“腾讯电竞 VR 馆”（配备专业电竞设备，按小时收费，38 元 / 小时）、“潮玩快闪展柜”（每月更新 1 个 IP 主题，如玲娜贝儿、奥特曼）；

活动运营：

① 每月举办 “潮玩市集”（邀请本地潮玩博主、手作达人入驻，免费摊位 + 销售分成）；

② 屋顶花园每周五 / 六举办 “Z 世代露营夜”（提供露营装备租赁，68 元 / 套，含啤酒 + 小吃）；

价格优化：推出 “Z 世代青春卡”（免费注册），含 “潮玩业态 9 折、晚间餐饮满 100 减 20、学生凭学生证额外享 8 折”，目标 2025 年 Z 世代会员突破 3 万人。

数据目标：2025 年 Z 世代客群占比提升至 35%，潮玩业态坪效达 1000 元 /㎡/ 月，客群月均到店频次突破 4 次，晚间客流占比提升至 40%（当前 20%）

3. 区域高净值人群（35-55 岁，家庭月收入≥5 万元）

3.1核心特征与需求痛点

特征数据：占当前客群 15%，节假日到店占比 60%，单次消费客单价约 2500 元（含轻奢 + 高端餐饮），2024 年会员调研显示 “缺乏专属服务与品质场景” 是主要流失原因（占流失客群 70%），30% 流失客群流向中山万象汇、恒隆广场；

需求痛点：

① 高端消费场景不足（当前轻奢品牌仅 5 家，缺乏独家资源）；

② 专属服务缺失（无私人导购、VIP 休憩空间）；

③ 圈层社交需求未满足（缺乏 “同圈层人群互动” 的活动）。

3.2针对性运营动作

品质场景打造：

① 1 层引入 “国际轻奢集合店”（如寺库大连首店，涵盖 LV、Gucci 等二手奢侈品 + 新锐设计师品牌）、“高端美妆专柜”（如 THREE 东北首店，提供一对一妆容定制服务）；

② 5 层打造 “VIP 私享中心”（面积 500㎡，含私人导购室、高端茶室、商务洽谈区，配备专属停车场 20 个，直梯直达）；

专属服务落地：

① 推出 “黑金卡尊享服务”（年费 1.98 万元），含 “私人导购一对一服务（提前 3 天预约，定制购物方案）、高端餐饮定制（如邀请米其林厨师上门服务，起订价 5000 元 / 桌）、机场贵宾厅权益（全年 12 次）”；

② 对接 “高端生活资源”，为黑金卡会员提供 “高尔夫球场预约、私人医生咨询、艺术品拍卖优先入场” 等增值服务；

圈层活动运营：每季度举办 “高净值圈层沙龙”，如 “春季红酒品鉴会（联合法国波尔多酒庄，品鉴费 1980 元 / 人）、秋季艺术品拍卖会（联合大连本地拍卖行，拍品以书画、珠宝为主）、冬季企业家论坛（邀请东北区域企业家分享，门票 3980 元 / 人）”，目标每场活动吸引高净值客群 80-100 人。

数据目标：2025 年区域高净值客群占比提升至 25%，轻奢业态坪效达 1500 元 /㎡/ 月，黑金卡会员突破 1000 人，客群流失率降至 3% 以下

4. 周边办公人群（25-35 岁，工作地点在项目 3 公里内）

4.1核心特征与需求痛点

特征数据：占当前客群 20%，工作日到店占比 80%，主要消费集中在 “午餐（12:00-13:00）、下午茶（15:00-16:00）”，单次消费客单价约 50 元（含简餐 + 咖啡），调研显示 “效率低、配套不足” 是主要不满点（占比 65%）；

需求痛点：

① 午餐排队时间长（当前热门餐饮排队 30 分钟以上）；

② 缺乏 “临时办公空间”（午休或临时会议需求无法满足）；

③ 通勤配套不足（如缺乏快递代收、干洗服务）。

4.2针对性运营动作

效率提升措施：

① 优化 B1 层 “办公轻食区”，引入 “连锁快餐品牌”（如麦当劳、肯德基）、“轻食简餐”（如 wagas 大连北部首店），设置 “快速取餐窗口”（提前通过小程序下单，到店 3 分钟取餐），目标午餐排队时间缩短至 15 分钟以内；

② 推出 “办公人群专属套餐”，如 “午餐套餐（简餐 + 咖啡，38 元）、下午茶套餐（甜点 + 奶茶，25 元）”，支持 “企业团订（10 份以上享 9 折，20 份以上享 8 折）”；

办公配套完善：

① 在 B1 层设置 “共享办公工位”（面积 200㎡，配备桌椅、WiFi、充电插座、打印设备），按小时收费（10 元 / 小时，单日封顶 50 元），支持 “日租（80 元 / 天）、周租（400 元 / 周）”；

② 引入 “办公便民服务”，如 “顺丰快递代收点（营业时间 9:00-21:00）、干洗店（支持 “当日取” 服务，加收 20 元）、充电宝租赁（覆盖全楼层，0.5 元 / 30 分钟）”；

会员权益适配：推出 “办公会员卡”（免费注册），含 “每日咖啡首杯 8 折、共享办公工位 9 折、快递代收短信提醒”，同时与周边企业签订 “企业合作协议”，为企业员工提供 “专属折扣（如餐饮满 50 减 10）、团建场地优惠（如租用共享办公区举办小型会议，享 7 折）”。

数据目标：2025 年周边办公人群工作日到店率提升至 35%（当前 20%），轻食区坪效达 650 元 /㎡/ 月（当前 520 元），共享办公工位使用率突破 60%

（四）客群交叉引流策略：打破客群壁垒，提升整体客流效率

不同客群的消费场景存在 “互补性”，需通过 “场景联动 + 权益互通” 实现交叉引流，避免客群割裂，具体策略如下：

1. 年轻家庭 ×Z 世代：亲子 + 潮玩联动

场景联动：在 4 层潮玩区设置 “亲子潮玩专区”（如迷你抓娃娃机、亲子 VR 游戏），推出 “亲子潮玩套餐”（儿童潮玩体验 + 家长休息区，98 元 / 套）；

权益互通：亲子黑卡会员可免费领取 “潮玩区体验券（每月 2 张）”，Z 世代青春卡会员带儿童到店可享 “亲子区 9 折优惠”；

数据目标：实现 15% 的年轻家庭客群流向潮玩区，10% 的 Z 世代客群流向亲子区，跨客群消费占比提升至 8%。

2. 高净值人群 × 年轻家庭：品质 + 亲子融合

场景联动：在 VIP 私享中心设置 “亲子 VIP 室”（配备儿童游乐区、育儿嫂服务），高净值会员带儿童到店可免费使用，同时推出 “家庭品质套餐”（高端餐饮 + 儿童专属餐，1288 元 / 套）；

权益互通：高净值黑金卡会员可免费为子女办理 “亲子黑卡（年费半价）”，亲子黑卡会员消费满 5000 元可获 “高净值沙龙体验券（1 张）”；

数据目标：实现 20% 的高净值客群带动家庭消费，5% 的年轻家庭客群向高净值消费转化，客单价提升 12%。

3. 办公人群 ×Z 世代：效率 + 社交结合

场景联动：在共享办公区设置 “社交休闲区”（配备桌游、咖啡吧），推出 “办公 + 社交套餐”（共享工位 2 小时 + 咖啡 1 杯 + 桌游体验，45 元 / 套）；

权益互通：办公会员卡会员晚间（18:00 后）到店可享 “潮玩区 8 折优惠”，Z 世代青春卡会员可享 “共享办公工位日租 7 折”；

数据目标：实现 25% 的办公人群晚间流向潮玩区，15% 的 Z 世代客群使用共享办公区，跨时段消费占比提升至 15%。

（五）定位升级落地保障措施（责任分工 + 进度管控）

为确保新定位从 “规划” 到 “落地” 的高效推进，明确 “华润 + 云阿云” 的责任分工，建立 “进度管控 + 效果评估” 机制：

1. 责任分工：三方协同推进

2. 进度管控：三级管控机制

周例会：每周召开 “定位升级进度会”，跟踪 “硬件改造、品牌招商、客群运营” 的周进度，解决执行问题（如装修延期、品牌谈判受阻）；

月评估：每月输出 “定位升级月报”，包含 “关键指标完成率（如首店签约率、改造完成率）、客群反馈数据（会员满意度）”，未达标的指标制定 “整改计划”；

季复盘：每季度进行 “定位升级复盘”，调整策略（如客群交叉引流效果不佳则优化权益设计），确保 2025 年底完成新定位 90% 的落地任务。

3. 效果评估：数据化验收标准

通过以上保障措施，确保 2025 年底新定位 “大连北部・体验式城市生活枢纽” 全面落地，实现 “客群结构优化、资产效率提升、品牌影响力增强” 的核心目标，巩固项目在大连北部商业市场的龙头地位。

六、招商创新及政策汇总

（一）招商创新策略

1. 招商现状与目标对比：明确创新必要性

1.1当前招商痛点（2024 年数据）

品牌层级不足：现有首店品牌占比仅 15%（行业优质项目均值 30%），国际新锐品牌仅 3 家，本土特色品牌不足 5 家，与中山万象汇（首店占比 28%）、恒隆广场（国际品牌 25 家）存在显著差距；

招商效率偏低：传统招商模式下，品牌洽谈周期平均 6 个月（头部项目均值 3 个月），2024 年空铺率 4%（目标 2%），主要集中在 2 层、4 层（潮玩区）；

品牌留存风险：新兴品牌入驻后 1 年存活率仅 75%（行业均值 85%），核心原因是 “租金压力大 + 运营支持不足”。

1.2  2025-2026 年招商核心目标

2. 品牌引入创新：三级品牌矩阵的精准落地

2.1国际层：聚焦 “东北首店 + 大连首店”，提升项目调性

核心引入方向：锁定 “国际新锐潮牌、轻奢生活方式品牌、高端美妆” 三大品类，优先选择 “在北上广深已验证成功、计划拓展东北市场” 的品牌；

具体执行路径：

① 品牌储备库搭建：依托北京云阿云 “全球品牌数据库”（覆盖 2000 + 国际品牌），筛选出 30 家目标品牌（如日本潮牌 BEAMS、法国文创 Moleskine、美国轻奢 Coach Outlet），2024Q4 完成初步对接；

② 定制化引入方案：针对不同品牌需求设计合作方案，例如：

对 BEAMS（计划拓展东北首店）：提供 “首店补贴申报支持（协助申请大连首店 10 万元 + 东北首店 30 万元补贴）+ 1 层核心位置（面积 200㎡）+ 装修补贴（200 元 /㎡，最高 4 万元）”，目标 2025Q1 签约，2025Q3 开业；

对 Moleskine（快闪需求）：打造 “数字化快闪空间（面积 80㎡，配备 VR 产品展示系统）”，租期 3 个月（2025 年 Q2），租金按 “销售额 8% 分成”（低于常规快闪租金 15%），降低品牌试错成本；

③ 案例参考：参考上海 TX 淮海 “国际新锐首店” 运营逻辑，通过 “首店话题营销（如 BEAMS 开业邀请大连本地 KOL 探店，曝光量 500 万 +）”，带动项目整体客流提升 15%。

2.2跨界层：打造 “业态融合” 差异化，吸引体验型客群

核心引入方向：聚焦 “餐饮 + 文创、运动 + 书店、亲子 + 科技” 三大跨界组合，避免与周边项目业态同质化；

具体执行路径：

① 跨界品牌筛选：筛选 15 家具有跨界基因的品牌，如 “故宫文创 × 餐饮（故宫角楼咖啡大连首店）、安踏 × 书店（安踏运动主题书店）、奈尔宝 × 科技（亲子科技体验馆）”；

② 场景化空间设计：为跨界品牌定制空间，例如：

故宫角楼咖啡（2 层，面积 150㎡）：融合大连海洋文化与故宫元素，设计 “渤海蓝 + 宫墙红” 主题空间，推出 “大连限定咖啡（如‘星海日落’拉花咖啡）”，目标日均客流 300 人次，客单价 68 元；

安踏运动主题书店（4 层潮玩区，面积 120㎡）：设置 “运动装备展示区 + 运动书籍阅读区 + 小型篮球体验区”，消费者购买装备满 500 元可获赠运动书籍 1 本，目标月销售额 20 万元；

③ 运营联动机制：推出 “跨界品牌联动套餐”，如 “故宫咖啡消费满 100 元 + 奈尔宝亲子体验满 200 元，可获安踏 50 元优惠券”，带动跨界品牌销售额提升 20%。

2.3本土层：挖掘 “地域特色”，增强客群粘性

核心引入方向：聚焦 “大连非遗、老字号、新锐文创” 三类本土品牌，打造 “大连本土文化主题区”（B1 层，面积 1000㎡）；

具体执行路径：

① 本土品牌挖掘：联合甘井子区文旅局，筛选 12 家本土品牌，如：

非遗类：大连贝雕 “贝艺堂”（非遗手作店，提供贝雕 DIY 体验）、复州皮影 “光影工坊”（皮影戏表演 + 手作体验）；

老字号：群英楼（百年糕点品牌，升级为 “文创 + 餐饮” 店，推出大连老建筑主题糕点）、品海楼（本土海鲜餐饮，开设 “海鲜小厨” 档口）；

新锐类：鲸字号（本土文创品牌，设计大连海洋主题文创产品）、大连城市手信（本土伴手礼品牌，整合大连特产）；

② 扶持政策落地：为本土品牌提供 “三免一补” 支持（免首 3 个月租金、免装修设计费、免水电费，补贴 10 万元 / 店用于设备采购），2025Q1 完成主题区装修，Q2 品牌全部开业；

③ 案例参考：参考成都宽窄巷子 “本土品牌集群” 模式，通过 “文化主题包装 + 体验式运营”，目标本土品牌日均客流 2000 人次，带动 B1 层整体销售额提升 30%。

3. 招商模式创新：轻资产招商合作计划（风险共担 + 利益共享）

3.1针对新兴品牌：“租金 + 营收分成”模式，降低入驻门槛

适用场景：年销售额低于 500 万元、缺乏商业运营经验的新兴品牌（如本土新锐文创、小众潮玩品牌）；

合作方案设计：

① 租金结构：采用 “基础租金（常规租金的 60%）+ 营收分成（超额部分 10%）”，例如：某潮玩店常规租金 100 元 /㎡/ 月（面积 50㎡，月租金 5000 元），合作后基础租金 60 元 /㎡/ 月（月租金 3000 元），若月销售额超 10 万元，超额部分（如 12 万元 - 10 万元 = 2 万元）按 10% 分成（2000 元），月均总租金 5000 元（与常规租金持平），但前期压力降低 40%；

② 运营支持：北京云阿云为新兴品牌提供 “数字化运营培训（每月 2 次）、会员引流支持（为品牌定向推送 5000 + 目标会员）、活动联合策划（如潮玩市集优先邀请入驻）”；

③ 数据目标：2025 年引入 20 家新兴品牌，通过该模式实现 1 年存活率提升至 85%（行业均值 75%），月均销售额提升至 8 万元（原 6 万元）。

3.2针对头部品牌：“定制化空间改造 + 长期战略合作”，缩短落地周期

适用场景：年销售额超 5000 万元、具有区域影响力的头部品牌（如国际轻奢、高端餐饮、连锁潮玩）；

合作方案设计：

① 定制化改造：根据品牌需求免费提供 “空间改造支持”，例如：为高端餐饮品牌 “西堤牛排” 改造排烟系统（费用 20 万元）、为轻奢品牌 “Coach Outlet” 定制临街展示面（费用 15 万元），改造周期从常规 3 个月缩短至 1.5 个月；

② 长期合作权益：签订 3 年以上租约的头部品牌，可享受 “租金年涨幅不超过 3%（常规 5%）、优先参与项目 IP 活动（如潮玩节主展位）、会员数据共享（为品牌推送高净值会员）”；

③ 案例落地：参考上海恒隆广场与 LV 的合作模式，2025 年计划引入 5 家头部品牌（如 BEAMS、Coach Outlet、西堤牛排），目标品牌开业后 3 个月内坪效达 1200 元 /㎡/ 月（项目平均坪效 720 元）。

3.3针对快闪品牌：“数字化快闪空间 + 灵活租期”，保持招商活力

适用场景：具有短期推广需求的品牌（如新品发布、节日营销、区域试错）；

合作方案设计：

① 数字化空间打造：在 1 层中庭、4 层潮玩区设置 “模块化快闪空间”（面积 50-100㎡），配备 “VR 产品展示系统（可远程展示品牌全品类）、智能收银系统（支持多渠道支付）、客流统计系统（为品牌提供数据反馈）”；

② 灵活租期与费用：租期支持 “1 周 - 3 个月”，费用按 “空间大小 + 租期” 阶梯定价，例如：50㎡空间 1 周租金 1.5 万元、1 个月 4 万元（低于常规快闪租金 20%），同时提供 “装修套餐（基础装修 1 万元 / 套）、人员支持（兼职导购 200 元 / 天）”；

③ 数据目标：2025 年引入 30 家快闪品牌（如美妆新品快闪、节日主题快闪），目标快闪空间月均使用率达 80%，带动项目周末客流提升 10%。

4. 招商工具创新：全球数字化招商平台（线上 + 线下联动）

4.1线上端：VR 招商展厅 + 智能匹配系统，提升对接效率

VR 招商展厅：

① 功能设计：开发 “720° 全景 VR 展厅”，包含 “空铺实景（标注面积、租金、层高）、周边客流数据（3 公里内客群密度、消费能力）、品牌案例（已入驻品牌运营数据）”，品牌方通过手机 / 电脑即可 “远程看铺”，支持 “在线标注需求（如‘需增加排烟管道’）、实时沟通（对接招商专员）”；

② 案例参考：参考北京 SKP-S 的 VR 招商系统，2024Q4 上线该展厅，目标减少 50% 的 “实地看铺” 成本，品牌初步对接周期从 1 个月缩短至 2 周。

智能匹配系统：

① 数据支撑：接入北京云阿云 “品牌需求数据库”（包含 5000 + 品牌的 “选址偏好、面积需求、租金预算、目标客群”）与项目 “空铺数据库”，通过算法自动匹配 “适配品牌 - 空铺” 组合；

② 匹配案例：若项目 2 层有 1 个 100㎡空铺（目标业态 “生活方式集合店”，租金 80 元 /㎡/ 月），系统可自动匹配 “MUJIcom（面积需求 80-120㎡，租金预算 70-90 元 /㎡/ 月）、蕉内（面积需求 90-110㎡，目标客群年轻家庭）” 等品牌，并推送 “空铺实景 + 周边数据”，招商专员仅需跟进匹配度 TOP5 的品牌，效率提升 60%。

4.2线下端：全球品牌招商路演 + 本地政企联动，强化资源对接

全球路演计划：

① 场次与地点：2025 年计划在上海（3 月）、香港（6 月）、北京（9 月）举办 3 场 “大连华南万象汇品牌招商专场路演”，每场邀请 50 + 品牌总部负责人（如国际品牌亚太区招商总监、本土头部品牌创始人）；

② 路演内容：包含 “项目定位升级解读、空铺资源推介、政策红利宣讲、已入驻品牌分享（如泡泡玛特大连负责人分享运营经验）”，现场设置 “一对一洽谈区”，目标每场签约 3-5 家品牌；

③ 数据目标：通过路演实现 2025 年 30% 的首店品牌签约，招商周期缩短至 4 个月（原 6 个月）。

本地政企联动：

① 合作单位：联合大连市商务局、甘井子区文旅局，举办 “大连本土品牌招商会”（2025 年 4 月），邀请 100 + 本土品牌参与，现场解读 “项目本土文化主题区规划 + 政策补贴”，目标签约 10 家本土品牌；

② 资源对接：依托甘井子区 “商业联盟” 资源，对接周边企业（如大连万达集团、大连商品交易所），为项目引入 “企业团采合作品牌”（如员工福利采购合作的生鲜超市、商务宴请合作的高端餐饮），目标 2025 年新增 5 家 “企业合作品牌”，带动 B 端销售额提升 15%。

（二）可落地的政策资源汇总（赋能品牌入驻）

1. 政策分类与申报指南（含条件、流程、材料）

1.1大连市商业扶持政策

1.2甘井子区专项政策

2. 政策组合使用策略：最大化政策红利

针对不同类型品牌与项目需求，设计 “政策组合包”，实现 “一项投入，多重补贴”，具体组合方案如下：

2.1国际首店品牌组合包（如 BEAMS 东北首店）

适用品牌：国际新锐首店，需装修改造且注重数字化运营；

政策组合：大连市首店补贴（30 万元，东北首店）+ 大连市绿色商业补贴（若采用绿色建材，按装修投资额 5% 补贴）+ 大连市数字化改造补贴（若门店配备智能收银、客流统计系统，按改造费用 30% 补贴）；

案例测算：BEAMS 门店装修投资额 500 万元（其中绿色建材占比 40%，即 200 万元），数字化系统改造费用 50 万元；

绿色商业补贴：200 万元 ×5% = 10 万元；

数字化改造补贴：50 万元 ×30% = 15 万元；

叠加首店补贴 30 万元，总补贴金额 55 万元，覆盖门店 11% 的装修与数字化投入，显著降低品牌初期成本。

2.2本土特色品牌组合包（如大连贝雕 “贝艺堂”）

适用品牌：本土非遗、老字号品牌，需政策扶持降低入驻门槛；

政策组合：甘井子区区域商业升级补贴（因本土品牌入驻超 10 家，项目可获租金收入 3% 补贴，反哺品牌运营）+ 项目 “三免一补” 支持（免 3 个月租金、免装修设计费、免水电费，补贴 10 万元设备采购费）；

案例测算：“贝艺堂” 门店面积 80㎡，常规租金 80 元 /㎡/ 月（月租金 6400 元），装修设计费 5 万元，水电费月均 2000 元，设备采购费 15 万元；

项目 “三免一补” 支持：免 3 个月租金（1.92 万元）+ 免装修设计费（5 万元）+ 免 3 个月水电费（0.6 万元）+ 设备补贴 10 万元 = 17.52 万元；

叠加甘井子区补贴（项目反哺品牌运营支持 5 万元），总扶持金额 22.52 万元，覆盖品牌前 6 个月 90% 的运营成本，帮助品牌快速度过培育期。

2.3数字化快闪品牌组合包（如 Moleskine 快闪店）

适用品牌：短期快闪品牌，注重数字化展示与成本控制；

政策组合：大连市数字化改造补贴（快闪空间 VR 系统改造费用 30% 补贴）+ 甘井子区 “快闪品牌专项扶持”（针对华南商圈快闪品牌，给予租金 10% 补贴）；

案例测算：Moleskine 快闪空间 VR 系统改造费用 30 万元，租金 4 万元 / 月（租期 3 个月，总租金 12 万元）；

数字化改造补贴：30 万元 ×30% = 9 万元；

甘井子区快闪补贴：12 万元 ×10% = 1.2 万元；

总补贴金额 10.2 万元，覆盖快闪店 30% 的数字化与租金成本，提升品牌快闪意愿。

3. 政策申报保障措施：确保高效落地

为避免 “政策申报流程复杂、材料准备不充分” 导致补贴延迟，建立 “专人对接 + 材料预审 + 进度跟踪” 的保障机制：

3.1专人对接机制

成立 “政策申报专项小组”：由华润万象生活 1 名运营经理（负责对接政府部门）、北京云阿云 1 名数据专员（负责准备数据类材料）、1 名招商专员（负责收集品牌材料）组成，明确分工；

建立政府对接清单：梳理大连市商务局、住建局、大数据管理局，甘井子区商务局、人社局等部门的 “政策对接人、联系方式、申报时间节点”，确保信息同步及时。

3.2材料预审机制

制定 “政策申报材料模板”：针对每类政策（如首店补贴、数字化补贴），设计标准化材料模板（如首店证明模板、改造合同模板），明确填写要求与附件清单；

材料预审流程：品牌提交材料后，专项小组在 3 个工作日内完成预审，重点检查 “材料完整性（如租约是否盖章）、数据准确性（如投资额是否与发票一致）”，避免因材料问题导致审核驳回。

3.3进度跟踪机制

开发 “政策申报进度表”：实时更新每笔补贴的 “申报时间、审核阶段、预计拨付时间”，通过项目管理系统共享给品牌，让品牌实时了解进度；

问题应对预案：若审核出现延迟（如超过 15 个工作日未反馈），专项小组在 2 个工作日内对接政府部门了解原因，必要时联合甘井子区商务局协助沟通，确保补贴在规定时间内拨付。

3.4数据目标

2025 年政策申报成功率达 95%（目标 100%），补贴平均拨付周期控制在 45 天内（政府规定 60 天），通过政策扶持带动品牌入驻成本降低 12%，提升品牌签约意愿。

（三）招商与政策联动效果预测

通过 “招商创新策略 + 政策资源赋能” 的双重驱动，预计 2025-2026 年实现以下效果：

通过以上联动，大连华南万象汇将形成 “品牌有特色、招商有效率、政策有红利” 的核心竞争力，巩固在大连北部商业市场的龙头地位，成为东北区域 “招商创新 + 政策落地” 的标杆项目。

七、空间优化及场景创新

（一）空间现状诊断：数据化剖析核心痛点

1. 现有空间问题梳理（2024 年运营数据）

当前项目空间设计仍停留在 “功能满足” 层面，未形成 “体验闭环”，具体痛点如下：

2. 优化目标设定（2025 年核心指标）

围绕 “客流转化、体验粘性、空间效率、环保节能” 四大维度，设定可量化目标：

客流转化：中庭客流停留时间提升至 3 分钟，主题楼层客流转化率提升至 35%，特色空间日均客流突破 800 人次；

体验粘性：客群空间满意度提升至 90%，主题楼层复购率提升至 40%，特色空间活动参与率提升至 25%；

空间效率：公共空间利用率提升至 85%（原 60%），商铺出租率稳定在 98% 以上；

环保节能：年耗电量降低至 90 万度（降幅 25%），新能源汽车充电桩覆盖率达 100%（地下车库车位）。

（二）具体优化方案（细化执行 + 成本测算 + 案例参考）

1. 公共空间：从“通行功能”到“体验节点”的场景升级

1.1 一层中庭：流动艺术展廊（项目视觉名片）

设计细节：

① 空间改造：拆除中庭现有固定展台，搭建 “模块化展架”（可快速拆卸重组），面积约 800㎡，划分 “艺术展览区（60%）、品牌快闪区（30%）、休息互动区（10%）”；

② 内容运营：与大连本地美术馆（如大连现代博物馆、中山美术馆）合作，每季度举办 1 场 “小型艺术展”（如 “大连海洋主题插画展”“东北非遗手作展”），每月引入 1 个 “品牌快闪”（如故宫文创快闪、潮牌联名快闪）；

③ 互动设计：在展览区设置 “AR 艺术互动屏”，客群扫描展品二维码可触发 “虚拟讲解 + 3D 展示”，休息区配备 “艺术主题座椅”（如仿贝雕造型座椅），同时设置 “打卡拍照点”（如巨型艺术装置）。

成本测算：

① 硬件改造（展架、互动屏、座椅）：120 万元；

② 内容合作（美术馆合作费、快闪品牌补贴）：年均 80 万元；

③ 运营维护（保洁、展品更新）：年均 20 万元；

总投入：220 万元（分 2 年摊销，年均 110 万元）。

案例参考：参考上海 K11 “中庭艺术展” 模式，通过 “艺术 + 商业” 联动，预计中庭客流停留时间从 1.2 分钟提升至 3.5 分钟，带动一层商铺销售额提升 15%。

1.2  电梯厅 / 连廊：智能互动装置（化解等待焦虑）

设计细节：

① 电梯厅改造：在 1-5 层电梯厅各设置 2 台 “AR 虚拟穿搭镜”（可试穿项目内品牌服装，支持一键下单）、1 台 “语音互动导览屏”（可查询店铺位置、活动信息，支持大连话语音识别）；

② 连廊升级：在 2-3 层、3-4 层连廊打造 “主题互动墙”，如 2-3 层连廊（亲子主题）设置 “可擦写涂鸦墙”（配备环保粉笔），3-4 层连廊（潮玩主题）设置 “盲盒打卡墙”（每月更新潮玩 IP 贴纸，客群可免费领取粘贴）。

成本测算：

① 智能设备（AR 穿搭镜 10 台、导览屏 5 台）：80 万元；

② 互动墙改造（涂鸦墙、打卡墙）：30 万元；

③ 设备维护（系统更新、耗材补充）：年均 10 万元；

总投入：120 万元（分 3 年摊销，年均 40 万元）。

数据目标：电梯厅客群等待抱怨率从 18% 降至 5%，连廊客流停留率从 10% 提升至 30%。

1.3 卫生间区域：主题化服务空间（细节提升体验）

设计细节：

① 亲子卫生间：在 3 层（亲子层）增设 2 间 “超大亲子卫生间”（每间 20㎡），配备 “儿童游乐角”（软包滑梯、绘本架）、“母婴护理台”（带温奶器、消毒器）、“亲子洗手台”（高低双盆设计）；

② 女性卫生间：在 1-5 层女性卫生间各设置 1 个 “美妆补妆台”（配备大牌小样口红、粉底液、卸妆棉，免费使用）、“香氛喷雾机”（每日更换淡雅香型）；

③ 通用优化：所有卫生间配备 “智能感应水龙头”“恒温马桶盖”，入口处设置 “实时空位显示屏”（显示各隔间使用状态），走廊设置 “休息长椅”（供陪同人员等待）。

成本测算：

① 卫生间改造（游乐角、补妆台、智能设备）：60 万元；

② 耗材补给（美妆小样、香氛、纸巾）：年均 15 万元；

总投入：75 万元（一次性投入 + 年均 15 万元运营）。

用户价值：亲子卫生间客群满意度从 70% 提升至 95%，女性卫生间补妆台使用率达 40%，减少客群离店补妆的流失。

2. 主题楼层：从 “业态堆砌” 到 “场景沉浸” 的动线重构

2.1  3 层（亲子层）：自然探索主题层（打造亲子打卡闭环）

设计细节：

① 空间划分：总面积约 3000㎡，划分为 “室内迷你农场（30%）、儿童绘本馆 + 亲子手工坊（25%）、亲子餐饮区（20%）、母婴服务中心（15%）、主题零售区（10%）”；

② 核心场景：

室内迷你农场：引入 “水培蔬菜种植区”“小动物互动区（如兔子、鹦鹉）”，配备专业导师，提供 “亲子种植体验课”（68 元 / 节，含种子、工具、种植手册）；

儿童绘本馆：藏书 5000 + 册（以自然、科普类为主），设置 “亲子共读区”（软包地毯、绘本架），定期举办 “绘本故事会”（周末上午 10 点，免费参与）；

亲子手工坊：提供 “自然主题手工体验”（如树叶拓印、贝壳绘画），材料包 38 元 / 份，家长可陪同参与；

③ 动线设计：采用 “环形动线”，从迷你农场→绘本馆→手工坊→餐饮区→零售区形成闭环，沿途墙面绘制 “生态涂鸦墙”（可擦写，定期举办 “亲子涂鸦大赛”）。

成本测算：

① 主题改造（农场设施、绘本馆装修、涂鸦墙）：200 万元；

② 运营成本（导师薪资、绘本更新、手工材料）：年均 60 万元；

总投入：260 万元（分 2 年摊销，年均 130 万元）。

案例参考：参考日本 MOKUMOKU 农场 “体验 + 消费” 模式，预计 3 层亲子客群转化率从 22% 提升至 38%，亲子餐饮区翻台率从 2 次 / 天提升至 3.5 次 / 天。

2.2  4 层（Z 世代层）：潮玩社交主题层（满足年轻社交需求）

设计细节：

① 空间划分：总面积约 2800㎡，划分为 “沉浸式剧本杀区（25%）、电竞体验区（20%）、潮牌快闪区（20%）、共享直播舱（15%）、社交休息区（20%）”；

② 核心场景：

沉浸式剧本杀区：引入 3 家 “东北首店剧本杀品牌”，打造 5 个 “主题剧本房”（如 “大连老建筑悬疑房”“赛博朋克未来房”），单场体验价 88-128 元 / 人；

电竞体验区：与腾讯电竞合作，配备 20 台 “专业电竞设备”（高配置电脑、机械键盘、电竞椅），提供 “电竞开黑”（38 元 / 小时）、“电竞比赛”（每周六举办，冠军团队获潮玩手办）；

共享直播舱：设置 5 个 “独立直播舱”（面积 5㎡/ 个，配备补光灯、麦克风、背景板），按小时收费（28 元 / 小时），支持 “直播带货”（可对接项目内品牌货源）；

③ 氛围营造：墙面采用 “潮玩涂鸦艺术”，地面铺设 “发光灯带”（随音乐变换颜色），公共区域设置 “潮玩展示柜”（展示限量版手办，可扫码购买）。

成本测算：

① 主题改造（剧本房、电竞设备、直播舱）：250 万元；

② 运营成本（设备维护、活动策划、人员薪资）：年均 80 万元；

总投入：330 万元（分 3 年摊销，年均 110 万元）。

数据目标：4 层 Z 世代客群复购率从 28% 提升至 45%，晚间（18:00-22:00）客流占比从 30% 提升至 50%。

2.3  B1 层（生活层）：便民生活枢纽（服务周边居民）

设计细节：

① 空间划分：总面积约 2500㎡，划分为 “生鲜超市（40%）、社区服务中心（25%）、轻食餐饮区（20%）、便民零售区（15%）”；

② 核心功能：

生鲜超市：引入 “华润万家社区精品店”，增加 “本地生鲜直采区”（大连海鲜、周边农场蔬菜），提供 “线上预订 + 到店自提” 服务（满 39 元免配送费）；

社区服务中心：整合 “快递代收点（顺丰、京东）、家政预约（保洁、维修）、政务自助终端（社保查询、公积金提取）、社区医疗站（基础体检、血压测量）”；

轻食餐饮区：引入 “瑞幸咖啡、罗森便利店、本土早餐店”，推出 “上班族早餐套餐”（15 元 / 套，含豆浆 + 包子 + 鸡蛋），支持 “提前预订 + 快速取餐”；

③ 动线优化：入口处设置 “便民服务导览牌”，按 “购物→服务→餐饮” 动线布局，确保居民 “一站式解决日常需求”。

成本测算：

① 空间改造（服务中心装修、设备引入）：80 万元；

② 运营成本（服务人员薪资、设备维护）：年均 30 万元；

总投入：110 万元（一次性投入 + 年均 30 万元运营）。

用户价值：B1 层周边居民到店率从 25% 提升至 40%，便民服务使用率达 35%，成为 “15 分钟社区生活圈” 核心节点。

3. 特色空间：从 “单一功能” 到 “多元场景” 的价值激活

3.1屋顶花园：城市绿洲营地（大连北部屋顶社交地标）

设计细节：

① 空间改造：屋顶花园面积约 1500㎡，改造为 “露营帐篷区（40%）、露天电影区（30%）、轻食市集区（20%）、休闲绿植区（10%）”；

② 核心场景：

露营帐篷区：设置 10 顶 “轻奢露营帐篷”（配备桌椅、地毯、小夜灯），按小时租赁（68 元 / 小时，2 小时起租），支持 “私人定制”（如生日派对、闺蜜聚会，含装饰、餐饮）；

露天电影区：搭建 “户外巨幕”（100 寸），周末晚上 7 点放映 “经典电影、动画电影”，观众可自带毯子或租赁（10 元 / 条），免费观影（需提前预约）；

轻食市集区：周末运营，引入 “本地轻食品牌（沙拉、咖啡、甜点）”“文创手作摊主”，摊位费 500 元 / 周末，消费者可 “逛市集 + 吃轻食 + 看电影”；

③ 配套设施：配备 “户外照明系统”（太阳能路灯）、“驱蚊装置”（确保夏夜无蚊虫）、“无障碍通道”（方便老人、儿童通行）。

成本测算：

① 改造投入（帐篷、巨幕、照明、绿植）：150 万元；

② 运营成本（帐篷维护、影片版权、市集管理）：年均 50 万元；

总投入：200 万元（分 2 年摊销，年均 100 万元）。

数据目标：屋顶花园日均客流从 200 人次提升至 1000 人次，周末使用率达 90%，成为大连本地 “屋顶露营” 热门打卡地。

3.2室外跨层楼梯：艺术阶梯剧场（激活室外空间）

设计细节：

① 硬件改造：对项目东侧室外跨层楼梯（连接 1 层与 2 层，长度 20 米，宽度 5 米）进行改造，铺设 “防滑耐磨石材”，台阶侧面安装 “LED 灯带”（可变换颜色，夜间点亮），两侧设置 “金属护栏”（雕刻大连城市文化图案）；

② 功能升级：在楼梯平台处增设 “可折叠座椅”（平时收起，活动时展开），可容纳 200 人观看，定期举办 “小型活动”（如周末下午 “街头音乐会”“脱口秀开放麦”“儿童才艺表演”）；

③ 氛围营造：楼梯下方墙面绘制 “大连老建筑主题涂鸦”，设置 “打卡指示牌”，引导客群前往。

成本测算：

① 改造投入（石材、灯带、座椅、涂鸦）：40 万元；

② 活动运营（艺人邀请、设备租赁）：年均 20 万元；

总投入：60 万元（一次性投入 + 年均 20 万元运营）。

案例参考：参考成都太古里 “漫广场阶梯” 模式，预计室外跨层楼梯活动参与率达 30%，带动周边商铺客流提升 12%。

3.3地下车库：智能人文车库（提升停车体验）

设计细节：

① 智能升级：引入 “智能寻车系统”，在车库入口、电梯口设置 “扫码寻车屏”，客群扫码即可获取 “车辆定位 + 导航路线”，同时开通 “手机 APP 寻车” 功能（支持蓝牙定位）；

② 人文改造：在车库立柱、墙面绘制 “大连城市文化涂鸦”（面积约 2000㎡，邀请大连本地涂鸦艺术家创作，主题涵盖星海广场、老虎滩海洋公园、大连老电车）；划分 “主题停车区”：

亲子停车区（20 个车位，靠近电梯口，配备婴儿推车存放架、儿童安全座椅租赁点）；

VIP 停车区（30 个车位，为黑金卡会员专属，配备遮阳棚、免费洗车券领取机）；

新能源停车区（50 个车位，每个车位配备充电桩，支持快充 / 慢充）；

③ 细节优化：车库地面采用 “环氧地坪漆”（防尘耐磨，易清洁），通道两侧安装 “反光标识”（提升夜间行车安全），每隔 50 米设置 “紧急呼叫按钮”（连接物业监控中心）。

成本测算：

① 智能设备（寻车屏、缴费终端、无人通道、充电桩）：180 万元；

② 人文改造（涂鸦、主题分区标识、地坪漆）：60 万元；

③ 运营维护（设备检修、涂鸦维护）：年均 20 万元；

总投入：260 万元（一次性投入 + 年均 20 万元运营）。

数据目标：地下车库客群寻车时间从 10 分钟缩短至 2 分钟，缴费离场时间从 5 分钟缩短至 1 分钟，客群满意度从 65% 提升至 90%，新能源车位使用率达 80%。

（三）技术赋能与可持续设计（科技 + 环保双驱动）

1. 技术赋能：空间智能管理系统（提升运营效率）

1.1核心技术系统：AI 客流分析 + AR 导航 + 智能能耗管控

AI 客流分析系统：

① 技术参数：在公共空间、主题楼层关键位置安装 “AI 摄像头”（共 50 台，支持人体识别、客流计数，精度≥98%），实时采集各区域客流密度、停留时间、动线轨迹数据；

② 应用场景：

动态调整服务：当某区域客流密度超阈值（如中庭客流≥500 人 /㎡），系统自动推送 “增加保洁人员、开启通风设备” 指令至物业后台；

优化空间设计：通过分析客流动线数据，若发现 4 层潮玩区某通道客流较少，可调整该区域品牌布局或增设互动装置；

③ 数据输出：每日生成 “客流分析报告”，包含各区域客流峰值、转化率、客群画像（年龄 / 性别），为运营决策提供依据。

AR 导航系统：

① 技术实现：在项目 APP、小程序中嵌入 “AR 导航功能”，客群打开手机摄像头即可看到 “虚拟导航箭头”，支持 “店铺导航（如‘导航至 BEAMS 门店’）、特色空间导航（如‘导航至屋顶露营区’）、设施导航（如‘导航至亲子卫生间’）”；

② 特色功能：导航过程中自动推送 “沿途品牌优惠”（如路过 3 层亲子区时，推送 “迷你农场体验课 8 折券”），提升客群消费转化率；

③ 用户体验：AR 导航精度误差≤1 米，支持离线使用（提前下载项目地图），解决 “传统导视牌不直观” 的问题，预计客群导航成功率从 70% 提升至 95%。

智能能耗管控系统：

① 技术架构：将项目灯光、空调、电梯等设备接入 “物联网平台”，通过 AI 算法动态调整能耗：

灯光控制：当区域客流密度＜10 人 /㎡时，自动关闭 50% 非必要灯光；夜间 22:00 后，仅保留通道照明与应急灯光；

空调控制：根据实时温度（联动气象数据）与客流密度调整温度，如夏季客流高峰时设定 25℃，客流较少时设定 27℃；

电梯控制：非高峰时段（如工作日 10:00-11:00），自动减少运行电梯数量（如 1-5 层仅运行 2 部电梯）；

② 节能效果：预计项目年耗电量从 120 万度降低至 90 万度（降幅 25%），年节约电费约 30 万元（商业用电 1.5 元 / 度）。

1.2技术投入与回报：

总投入：AI 客流分析系统 80 万元、AR 导航系统 50 万元、智能能耗管控系统 120 万元，合计 250 万元（分 3 年摊销，年均 83.3 万元）；

投资回报：年均节约电费 30 万元，通过客流优化带动销售额提升 5%（年销售额约 6 亿元，增收 3000 万元），投资回收期约 1.2 年，经济效益显著。

2. 可持续设计：绿色环保措施（符合全球商业趋势）

2.1绿色建材应用：

公共空间：一层中庭展架采用 “再生铝合金”（可回收利用率 90%），连廊互动墙采用 “环保硅藻泥”（无甲醛释放，吸附异味），卫生间地面采用 “透水砖”（雨水可渗透回收）；

主题楼层：3 层亲子区墙面采用 “儿童安全环保涂料”（符合欧盟 CE 认证），4 层潮玩区地面采用 “再生橡胶地板”（防滑耐磨，可回收）；

特色空间：屋顶花园地面铺设 “生态草砖”（兼具绿化与承重功能），地下车库地坪漆采用 “水性环氧漆”（VOC 含量≤100g/L，低于国家标准 50%）；

环保效益：绿色建材使用率达 80%，减少甲醛等有害物质释放，改善室内空气质量，客群环保满意度提升至 90%。

2.2资源循环利用：

雨水回收系统：在屋顶花园设置 “雨水收集池”（容量 50m³），收集的雨水经过滤后用于 “绿植灌溉”（屋顶花园绿植灌溉需求约 10m³/ 周）、“车库地面清洁”，预计年节约自来水约 5000m³，节约水费约 1.5 万元（自来水 3 元 /m³）；

垃圾分类系统：在各楼层公共区域、特色空间设置 “智能垃圾分类箱”（共 30 个，支持扫码积分，正确分类可获得项目会员积分），配备 “垃圾分类督导员”（每日 10:00-20:00 在岗），目标项目垃圾分类准确率从 60% 提升至 90%，可回收物回收率提升至 30%；

旧物改造利用：将项目改造替换的旧家具（如座椅、展架）进行 “艺术改造”，用于屋顶花园休闲区、B1 层便民服务中心，减少废弃物产生，同时打造 “环保主题打卡点”（如 “旧物改造艺术装置”）。

2.3新能源配套：

充电桩建设：在地下车库新能源停车区安装 “50 台充电桩”（30 台快充桩，充电功率 60kW，30 分钟可充至 80% 电量；20 台慢充桩，充电功率 7kW，适合夜间停车充电），支持 “扫码充电”“APP 预约充电”，充电费用按 “1.8 元 / 度” 收取（含电费与服务费）；

光伏屋顶试点：在屋顶花园部分区域铺设 “太阳能光伏板”（面积约 200㎡，功率 20kW），所发电量用于屋顶照明、驱蚊装置、充电桩供电，预计年发电量约 2.5 万度，年节约电费约 3.75 万元；

绿色出行引导：与大连本地共享单车企业（如哈啰单车）合作，在项目入口处设置 “共享单车停放点”（可容纳 50 辆），同时推出 “绿色出行奖励”（骑行共享单车至项目，可获 5 元餐饮优惠券），鼓励客群低碳出行。

2.4可持续设计认证：

目标：2026 年申请 “LEED 商业建筑认证”（美国绿色建筑委员会认证，国际权威环保认证），通过绿色建材、资源循环、新能源配套等措施，满足 LEED 银级认证标准；

效益：获得 LEED 认证后，项目品牌形象显著提升，可吸引 “注重环保的品牌与客群”（如国际品牌更倾向入驻环保认证项目），同时可申请大连市 “绿色建筑补贴”（最高 50 万元）。

数据来源：北京云阿云智库・商业地产项目数据库