商业地产案例分享-大连华南万象汇项目（四）

原创 李桂松 李富松 段小丽 云阿云智库•商业地产项目组

导读：本报告系统梳理大连华南万象汇项目资产运营提升路径，通过数字化赋能、业态焕新与空间场景重构，实现客流、销售与资产价值协同增长，为区域商业升级提供可复制的实践范本。全文共93000字，由北京云阿云智库•商业地产项目组原创供稿。

作者：李桂松 |北京云阿云智库平台理事长

作者：李富松 | 北京云阿云城市运营管理有限公司副总裁

作者：段小丽 | 北京云阿云智库平台公共关系总裁13811016198

数字化驱动与场景创新的价值增长实践

大连华南万象汇资产运营升级专项报告

目录

一、市场分析及项目概述

二、本体 SWOT 及项目现状深度剖析

三、竞品分析及应对策略

四、核心挑战及破局路径

五、定位升级与客群策略

六、招商创新及政策汇总

七、空间优化及场景创新

八、业态规划及品牌焕新

九、运营管理专项提升

十、资产优化与增值策略

十一、项目建议及行业启示

七、空间优化及场景创新

（四）空间优化落地进度规划（分阶段执行）

为确保空间优化方案有序落地，避免影响项目正常运营，分 “筹备期、改造期、运营期” 三阶段推进：

（五）效果评估机制（数据化验收 + 持续优化）

1. 阶段性评估（改造期 + 开业后 3 个月）

改造期评估：每完成一个批次改造（如地下车库改造），开展 “工程验收 + 功能测试”：

① 工程验收：检查施工质量（如地坪漆平整度、充电桩安装牢固度），邀请第三方检测机构出具 “验收报告”；

② 功能测试：测试智能设备（如寻车系统定位精度、AR 导航成功率），若发现问题（如寻车误差超 2 米），要求施工单位 7 天内整改。

开业后 3 个月评估：2025 年 12 月开展 “空间优化效果全面评估”，核心指标如下：

2. 持续优化（长期）

月度跟踪：每月分析 “空间运营数据”（如各区域客流、销售额、设备故障率），若发现 4 层潮玩区复购率下降，及时调整活动（如增加电竞比赛频次）；

季度调整：每季度根据客群反馈与市场趋势，优化空间内容（如屋顶花园夏季增加 “露天音乐会”，冬季改造为 “圣诞主题市集”）；

年度升级：每年对空间设计进行 “微升级”（如更换中庭艺术展主题、更新车库涂鸦内容），避免客群审美疲劳，保持空间新鲜感。

通过以上评估与优化机制，确保空间优化方案持续贴合客群需求与市场变化，最终实现 “提升客流转化、增强体验粘性、提高空间利用率、推动环保节能” 的核心目标，将大连华南万象汇打造为 “东北区域空间创新标杆商业体”。

八、业态优化及品牌焕新

（一）现有业态痛点诊断：数据化剖析核心问题

1. 2024 年业态运营数据（痛点量化）

当前项目业态仍以 “传统零售 + 基础餐饮” 为主，存在 “坪效不均、体验不足、客群覆盖断层” 三大问题，具体数据如下：

2. 优化目标设定（2025-2026 年核心指标）

围绕 “坪效提升、客群覆盖、体验升级” 三大核心，设定可量化目标：

坪效提升：整体坪效从 720 元 /㎡/ 月提升至 850 元 /㎡/ 月（增幅 18%），其中零售业态坪效突破 700 元，休闲娱乐业态坪效突破 600 元；

客群覆盖：年轻家庭、Z 世代、高净值人群、办公人群四类核心客群覆盖率从 75% 提升至 90%，各客群专属业态满意度超 85%；

体验升级：体验式业态占比从 25% 提升至 45%，客群平均停留时间从 90 分钟延长至 150 分钟，业态融合消费占比突破 20%。

（二）业态优化核心原则：数据化动线与布局策略

1. 楼层业态布局重构（结合客流规律）

基于 “高客流业态带客流、高坪效业态创收益、融合业态强粘性” 原则，重构 1-5 层 + B1 层、屋顶业态布局，具体规划如下

2. 业态融合策略（打破传统边界）

跨业态联动：推出 “业态融合套餐”，如 “3 层亲子农场体验（68 元）+ B1 层轻食套餐（38 元）” 组合券，“4 层剧本杀（88 元）+ 5 层饮品（25 元）” 联动优惠，带动跨楼层消费；

空间共享设计：在 2 层生活方式集合店设置 “共享阅读区”（与书店合作），4 层潮玩区设置 “共享直播舱”（可用于餐饮品牌新品推广），实现 “一空间多业态”，提升空间利用率；

数据目标：业态融合消费占比从 5% 提升至 20%，跨楼层客流转化率从 15% 提升至 30%。

（三）分业态优化方案

1. 零售业态：从“传统销售”到“体验式零售”

1.1优化方向：业态结构调整

淘汰低效品类：淘汰 30% 传统服饰专柜（如坪效低于 500 元 /㎡/ 月的大众服饰品牌），空出面积约 1200㎡，用于引入体验式零售；

新增核心品类：

① 生活方式集合店：引入 “MUJIcom 大连北部首店”（200㎡）、“杂物社主题店”（150㎡），提供 “家居用品 + 场景化陈列 + DIY 体验”，目标坪效 850 元 /㎡/ 月；

② 体验式美妆店：升级现有丝芙兰为 “玩美空间店”（300㎡），增设 “妆容定制区”（提供免费化妆服务）、“香氛体验区”（支持个性化调香），目标坪效 1200 元 /㎡/ 月；

③ 快闪店集群：在 2 层规划 “快闪空间”（500㎡），每月更新 1-2 个快闪品牌（如故宫文创、潮牌联名），目标月均坪效 900 元 /㎡/ 月。

1.2创新动作：“零售 + 体验” 跨界融合

运动品牌 + 迷你健身房：引入 “安踏运动主题店”（250㎡），划分 “装备销售区（60%）+ 迷你健身房（40%）”，消费者购买装备满 500 元可获免费健身课 1 节（由专业教练指导），目标坪效 800 元 /㎡/ 月；

书店 + 咖啡阅读区：与 “西西弗书店” 合作，在 2 层设置 “咖啡阅读区”（150㎡），书籍可购买可借阅（会员免费借阅），咖啡消费满 30 元可获书籍折扣券，目标坪效 700 元 /㎡/ 月；

案例参考：参考上海 TX 淮海 “零售 + 体验” 模式，通过场景化设计与互动体验，预计零售业态客群停留时间从 15 分钟延长至 40 分钟，复购率从 20% 提升至 35%。

数据目标：零售业态占比从 35% 调整为 30%，平均坪效从 620 元 /㎡/ 月提升至 700 元 /㎡/ 月。

2. 餐饮业态：从 “单一用餐” 到 “场景化餐饮”

2.1优化方向：品类与场景双升级

淘汰低效品类：淘汰 20% 同质化快餐品牌（如坪效低于 600 元 /㎡/ 月的连锁汉堡店），空出面积约 800㎡；

新增核心品类：

① 场景化餐饮：引入 “露营风烤肉店”（4 层，200㎡），装修采用 “帐篷 + 绿植 + 露营灯” 风格，提供 “自助烤肉 + 户外游戏”，目标翻台率 4 次 / 天，客单价 88 元；

② 首店餐饮：引入 “东北菜融合创意菜首店”（5 层，300㎡），推出 “大连海鲜 + 东北炖菜” 融合菜品（如海鲜铁锅炖），目标坪效 1000 元 /㎡/ 月；

③ 轻食健康餐饮：在 B1 层引入 “wagas 轻食店”（150㎡）、“瑞幸咖啡轻食专区”，推出 “办公人群早餐套餐”（15 元 / 套）、“减脂午餐套餐”（35 元 / 套），目标工作日坪效 750 元 /㎡/ 月。

2.2创新动作：“餐饮 + 社交” 场景打造

共享餐桌设计：在 4 层餐饮区设置 “共享长桌”（可容纳 12 人），配备 “社交话题卡片”（如潮玩、电影主题），鼓励单人客群拼桌，提升翻台率 15%；

夜间场景运营：在屋顶花园引入 “星空餐吧”（5 层，250㎡），夜间 20:00 后推出 “鸡尾酒 + 小食” 套餐（68 元 / 套），搭配露天电影，目标夜间客流占比达 40%；

案例参考：参考成都麓湖天府美食岛 “场景化餐饮” 模式，通过氛围营造与社交设计，预计餐饮业态翻台率从 2.5 次 / 天提升至 4 次 / 天，客单价从 60 元提升至 85 元。

数据目标：餐饮业态占比保持 30%，平均坪效从 850 元 /㎡/ 月提升至 950 元 /㎡/ 月。

3. 休闲娱乐业态：从 “单一娱乐” 到 “沉浸式体验”

3.1优化方向：淘汰低效业态，引入沉浸项目

淘汰低效品类：淘汰 “传统电玩城”（坪效 480 元 /㎡/ 月，低于项目均值 30%），空出面积约 1000㎡；

新增核心品类：

① 沉浸式体验项目：引入 “沉浸式剧本杀东北首店”（4 层，300㎡），打造 5 个主题房间（如大连老建筑悬疑主题），单场体验价 88-128 元 / 人，目标月均客流 3000 人次；

② VR 电竞馆：与腾讯电竞合作，在 4 层打造 “VR 电竞馆”（250㎡），配备 20 台专业 VR 设备，提供 “多人联机游戏”（38 元 / 小时）、“电竞比赛”（每周 1 场，冠军奖励潮玩手办），目标坪效 650 元 /㎡/ 月；

③ 文化体验项目：在 5 层引入 “非遗手作工坊”（200㎡），提供 “大连贝雕 DIY”（68 元 / 份）、“皮影制作体验”（48 元 / 份），每周举办 “非遗大师课”，目标客群以年轻家庭与高净值人群为主，坪效 550 元 /㎡/ 月。

3.2创新动作：“体验 + 餐饮” 套餐联动

推出 “体验 + 餐饮” 组合券，如 “剧本杀（88 元）+ 4 层露营风烤肉（50 元抵扣券）”“贝雕 DIY（68 元）+ 5 层高端茶饮（25 元）”，带动娱乐与餐饮业态联动消费；

案例参考：参考上海 “沉浸世界” VR 体验馆运营模式，通过沉浸式内容与业态联动，预计休闲娱乐业态坪效从 480 元 /㎡/ 月提升至 600 元 /㎡/ 月，客群停留时间从 60 分钟延长至 120 分钟。

数据目标：休闲娱乐业态占比从 15% 调整为 20%，Z 世代客群满意度从 65% 提升至 85%。

4. 生活服务业态：从 “基础便民” 到 “品质服务”

4.1优化方向：服务品类升级

新增高端服务：在 5 层引入 “高端 SPA 品牌”（如 “泰式 SPA 大连首店”，200㎡），提供 “定制化理疗套餐”（398-998 元 / 次），配备私人理疗师，目标客群为高净值人群，坪效 800 元 /㎡/ 月；

完善便民服务：在 B1 层社区服务中心新增 “宠物美容护理”（100㎡）、“家政预约服务”（50㎡）、“中医理疗馆”（150㎡），满足周边居民 “一站式生活需求”，目标服务使用率达 35%；

健康服务补充：与大连本地体检机构合作，在 B1 层设置 “基础体检中心”（100㎡），提供 “入职体检”（198 元 / 套）、“老年健康筛查”（298 元 / 套），支持在线预约，目标月均服务 200 人次。

4.2创新动作：线上线下一体化

搭建 “生活服务线上平台”（嵌入项目 APP），会员可在线预约 SPA、购买体检套餐、查询家政服务进度，同时推出 “会员服务包”（如 “年度 SPA10 次卡 + 体检 1 次” 套餐，优惠价 3888 元）；

数据目标：生活服务业态占比从 10% 提升至 15%，平均坪效从 550 元 /㎡/ 月提升至 650 元 /㎡/ 月，线上预约率达 60%。

（四）各楼层规划布局及品牌落位策略

1.一楼：国际新锐与品质生活区（面积占比 30%）

定位升华

打造 “大连北部品质消费门户”，以国际新锐品牌与高流量生活方式品牌为核心，树立项目时尚调性，吸引区域高净值客群与年轻品质消费群体，承接地铁 3 号线带来的流动客流。

主要业态

国际新锐潮牌、高端钟表与珠宝核心区、高端美妆集合店、头部生活方式品牌、特色茶饮。

品牌组合

国际新锐潮牌：BEAMS（日本潮牌大连首店）、Ader Error（韩国设计师品牌大连首店）、URBAN REVIVO（高端快时尚旗舰店）等（4-6 家）；

高端钟表与珠宝：欧米茄（OMEGA）、万国（IWC）、帝车星腕表、周大福传承系列旗舰店、琥福珠宝（钻石、黄金）、锦华钟表精品馆

高端美妆集合店：Sephora（丝芙兰玩美空间店）、HARMAY（话梅美妆大连首店）及月魁星、凤池夸等高化美妆品牌等（2-3 家）；

生活方式品牌：Apple 授权体验店、MUJIcom（无印良品大连北部首店）等（3-5 家）；

特色茶饮：喜茶（大连首家露营主题店）、奈雪的茶（PRO 店）等（2-3 家）。

租金水平

国际新锐潮牌：保底租金 450-650 元 /㎡/ 月，扣点率 11-13%；

高端钟表与珠宝：保底租金 600-800 元 /㎡/ 月，扣点率 8-10%；

高端美妆集合店：保底租金 400-550 元 /㎡/ 月，扣点率 16-19%；

生活方式品牌：保底租金 350-500 元 /㎡/ 月，扣点率 13-16%；

特色茶饮：保底租金 300-400 元 /㎡/ 月，扣点率 18-20%。

焕新重点

引入 2-3 家东北首店或大连首店级国际新锐品牌，填补区域高端潮牌空白；

升级 Sephora 为 “玩美空间店”，增设妆容定制区与香氛体验区，面积扩至 300㎡；

打造 200㎡Apple 授权体验店，配备专业导购团队，提供产品维修与个性化服务。

特色活动与政策支持

每季度举办 “大连新锐时尚周”，联合潮牌开展新品首发会与 VIP 穿搭沙龙；

联合锦华、帝车星钟表每季度举办 “国际腕表文化周”，邀请品牌亚太区代表开展 VIP 品鉴会，复刻其 “高端客群培育” 成功经验

对首店品牌提供装修补贴最高 1200 元 /㎡，免租期最长 9 个月；

联合大连本地银行（如大连银行、招商银行）推出 “首刷礼”，持指定信用卡消费享满减优惠。

布局策略

主入口（地铁 B 口直达处）布局 BEAMS、Ader Error 等首店潮牌，形成视觉焦点，吸引客流进店；

主入口右侧黄金动线：紧邻 BEAMS 潮牌旗舰店，布局锦华钟表精品馆（300㎡），打造 “奢华腕表体验中心”，配备 VIP 鉴赏室与维修服务站，延续其 “品牌群聚 + 专业服务” 的运营模式；

中庭核心区域设置 Sephora 与 HARMAY 美妆集合店，搭配 LED 互动屏，打造 “美妆体验核心区”；

动线末端布局 Apple 授权店与 MUJIcom，延长客群逛店路径，带动次级动线客流；

通道两侧穿插喜茶、奈雪的茶等特色茶饮，满足客群即时消费需求，提升停留时间。

2.二楼：体验式零售与跨界融合区（面积占比 25%）

定位升华

打造 “大连北部生活方式融合空间”，打破传统零售边界，以 “零售 + 体验” 跨界业态为核心，承接一楼客流，提升客群停留时间与消费转化率，覆盖年轻家庭与 Z 世代客群。

主要业态

生活方式集合店、跨界零售（零售 + 体验）、特色配饰、快闪空间。

品牌组合

生活方式集合店：杂物社（主题旗舰店）、名创优品全球旗舰店（大连首家）等（3-4 家）；

跨界零售：安踏运动主题店（含迷你健身房）、西西弗书店（含咖啡阅读区）等（2-3 家）；

特色配饰：APM Monaco（轻奢配饰大连首店）、PANDORA（潘多拉体验店）等（2-3 家）；

快闪空间：每月更新 1-2 个主题快闪（如故宫文创快闪、潮玩手办快闪），预留 500㎡灵活空间。

租金水平

生活方式集合店：保底租金 300-450 元 /㎡/ 月，扣点率 10-12%；

跨界零售：保底租金 280-400 元 /㎡/ 月，扣点率 12-15%；

特色配饰：保底租金 350-500 元 /㎡/ 月，扣点率 14-17%；

快闪空间：按场次收费，每场（1 个月）20-30 元 /㎡/ 天，或按销售额 8-10% 分成。

焕新重点

改造安踏传统门店为 “运动主题店”，划分 60% 面积为装备销售区、40% 为迷你健身房，配备 2 名专业教练；

引入西西弗书店，打造 200㎡“书店 + 咖啡” 空间，藏书以生活美学、亲子教育类为主，提供免费借阅服务；

规划可快速拆改的快闪空间，配备 VR 展示设备，降低品牌试错成本，保持业态新鲜感。

特色活动与政策支持

每月举办 “跨界体验日”，如 “安踏健身公开课”“西西弗亲子阅读分享会”；

对跨界零售品牌提供设备补贴（如健身房器材补贴 30%），免租期最长 6 个月；

为快闪品牌提供基础装修支持（如展架、灯光），并开放会员数据定向推送。

布局策略

靠近电梯口位置布局安踏运动主题店与西西弗书店，利用垂直动线客流带动体验消费；

生活方式集合店与特色配饰店沿主动线分布，形成 “逛买” 闭环；

快闪空间设置在楼层中部，搭配导视牌与互动装置，引导客群探索；

预留 100㎡公共休息区，配备充电插座与绿植，提升客群舒适度。

3.三楼：亲子自然探索区（面积占比 20%）

定位升华

打造 “大连北部亲子成长枢纽”，以 “自然教育 + 亲子互动” 为核心，构建沉浸式亲子场景，承接年轻家庭客群，通过差异化体验形成区域亲子消费壁垒。

主要业态

亲子体验（自然探索、手工 DIY）、儿童零售、亲子餐饮、母婴服务。

品牌组合

亲子体验：奈尔宝旗下亲子探索馆（大连首店）、儿童剧社（本土合作品牌）、贝雕 DIY 工坊（非遗合作项目）等（3-4 家）；

儿童零售：巴拉巴拉（高端旗舰店）、安奈儿（亲子装主题店）、乐高授权专卖店、云霞兽（益智童具）等（3-5 家）；

亲子餐饮：西贝莜面村（亲子主题店）、肯德基（KFC 亲子餐厅）等（2-3 家）；

母婴服务：爱婴室（高端母婴护理中心）、亲子摄影（本土新锐品牌）等（1-2 家）。

租金水平

亲子体验：保底租金 250-350 元 /㎡/ 月，扣点率 8-11%（含体验课程分成）；

儿童零售：保底租金 280-400 元 /㎡/ 月，扣点率 10-13%；

亲子餐饮：保底租金 220-320 元 /㎡/ 月，扣点率 15-18%；

母婴服务：保底租金 200-300 元 /㎡/ 月，扣点率 12-15%。

焕新重点

引入奈尔宝亲子探索馆，打造 800㎡沉浸式空间，设置 “室内农场”“科学实验室” 等主题区；

联合大连非遗中心，开设贝雕 DIY 工坊，配备非遗传承人定期授课；

升级西贝莜面村为 “亲子主题店”，增设儿童游乐区与亲子手工台，推出 “亲子烹饪体验课”。

特色活动与政策支持

每周举办 “亲子自然日”，如 “植物种植体验”“非遗贝雕课堂”；

对亲子体验类品牌提供装修补贴最高 800 元 /㎡，免租期最长 8 个月；

推出 “亲子会员黑卡”，持卡享体验项目 8 折、餐饮满减等权益，绑定家庭长期消费。

布局策略

楼层入口处设置亲子探索馆与贝雕 DIY 工坊，形成 “体验入口”，吸引家庭客群；

儿童零售品牌沿主动线分布，靠近体验区，方便家长在孩子体验时逛买；

亲子餐饮集中布局在楼层末端，搭配儿童游乐区，延长家庭停留时间；

母婴服务中心设置在安静角落，配备私密哺乳室与婴儿护理台，提升服务体验。

4.四楼：Z 世代潮玩社交区（面积占比 15%）

定位升华

打造 “大连北部年轻社交地标”，以沉浸式潮玩体验与社交场景为核心，聚焦 Z 世代客群（学生、初入职场人群），通过高频活动与新鲜内容，成为年轻客群 “周末聚会首选地”。

主要业态

沉浸式体验（剧本杀、VR 电竞）、潮牌零售、社交餐饮、共享直播空间。

品牌组合

沉浸式体验：叁千世界（沉浸式剧本杀东北首店）、腾讯电竞 VR 馆（大连首店）、TOP TOY（潮玩集合店）等（3-4 家）；

潮牌零售：CHUU（韩国潮牌大连首店）、OFF-WHITE（轻奢潮牌体验店）等（2-3 家）；

社交餐饮：露营风烤肉店（本土新锐品牌）、COMMUNE（精酿啤酒公社）等（2-3 家）；

共享直播空间：设置 5 个独立直播舱（可按小时租赁），与抖音本地生活合作。

租金水平

沉浸式体验：保底租金 280-400 元 /㎡/ 月，扣点率 10-13%（剧本杀含场次分成）；

潮牌零售：保底租金 320-450 元 /㎡/ 月，扣点率 12-15%；

社交餐饮：保底租金 250-350 元 /㎡/ 月，扣点率 16-19%；

共享直播空间：按小时收费，25-35 元 / 小时 / 舱，或月付 1500 元 / 舱。

焕新重点

引入叁千世界剧本杀，打造 5 个主题房间（如 “大连老建筑悬疑”“赛博朋克未来”），独家定制大连本土剧情；

与腾讯电竞合作，打造 300㎡VR 馆，配备 20 台专业 VR 设备，定期举办 “电竞对抗赛”；

规划 100㎡共享直播空间，提供补光灯、麦克风等设备，支持潮牌带货与游戏直播。

特色活动与政策支持

每周五、六举办 “潮玩夜”，如 “剧本杀公测会”“VR 电竞挑战赛”“乐队驻场”；

对首店级体验品牌提供运营补贴（如首 3 个月销售额保底补贴 10%），免租期最长 7 个月；

联合抖音、小红书发起 “# 华南潮玩打卡” 话题，为参与品牌提供流量扶持。

布局策略

电梯口附近布局 VR 馆与剧本杀店，利用垂直动线快速吸引客流；

潮牌零售沿主动线分布，靠近体验区，方便客群体验后购买周边产品；

社交餐饮集中在楼层中部，搭配共享长桌与互动屏幕，打造 “社交核心区”；

共享直播空间设置在角落，配备隔音设施，避免噪音干扰其他业态。

5.五楼：高端品质与文化体验区（面积占比 10%）

定位升华

打造 “大连北部品质生活后花园”，以高端餐饮、文化体验与专属服务为核心，承接高净值客群与商务人群，满足 “宴请、休闲、文化消费” 需求，提升项目整体品质调性。

主要业态

高端餐饮、文化体验（非遗、艺术）、高端服务（SPA、私人定制）。

品牌组合

高端餐饮：品海楼（海鲜私厨大连首店）、西堤牛排（高端牛排馆）、日式烧肉（M9 和牛主题店）等（3-4 家）；

文化体验：大连非遗艺术展厅（与市文旅局合作）、艺术画廊（本土新锐画廊）及照天印文创（红色主题潮品）等（1-2 家）；

高端服务：泰式 SPA（大连首店）、私人定制工作室（服装、珠宝）等（2-3 家）。

租金水平

高端餐饮：保底租金 300-450 元 /㎡/ 月，扣点率 12-15%（高客单价品牌可降低扣点）；

文化体验：保底租金 150-250 元 /㎡/ 月，扣点率 5-8%（政府补贴后实际成本更低）；

高端服务：保底租金 200-300 元 /㎡/ 月，扣点率 10-13%。

焕新重点

引入品海楼海鲜私厨，打造 300㎡高端空间，提供 “一对一私厨服务”，主打大连本地海鲜创意料理；

联合大连市文旅局，开设非遗艺术展厅，定期举办 “贝雕、皮影” 等非遗展览，免费向公众开放；

引入泰式 SPA 品牌，配备 10 间独立理疗室，提供 “定制化理疗方案”，目标成为区域高端 SPA 标杆。

特色活动与政策支持

每月举办 “品质生活沙龙”，如 “海鲜品鉴会”“非遗大师课”“私人定制分享会”；

对高端餐饮与服务品牌提供装修补贴最高 1500 元 /㎡，免租期最长 12 个月；

为高净值会员提供 “专属预约服务”，如 SPA 优先预约、餐饮包间免费布置。

布局策略

高端餐饮沿落地窗分布，利用景观优势提升用餐体验，设置独立包间满足宴请需求；

非遗展厅与艺术画廊设置在楼层中部，搭配休息座椅，打造 “文化休憩区”；

高端 SPA 与私人定制工作室布局在安静区域，确保私密性；

规划 50㎡VIP 私享空间，提供茶歇与商务洽谈服务，仅对黑金卡会员开放。

6.B1 层：便民生活枢纽区（面积占比 10%）

定位升华

打造 “大连北部 15 分钟便民生活圈”，以 “日常消费 + 便民服务” 为核心，覆盖周边居民与办公人群，满足 “生鲜采购、轻食简餐、基础服务” 需求，成为项目 “客流基本盘” 保障。

主要业态

精品超市、轻食简餐、便民服务（社区医疗、快递代收）、生活零售（生鲜、日用品）。

品牌组合

精品超市：华润万家精品超市（升级店，增加本地生鲜直采区）；

轻食简餐：wagas（轻食大连北部首店）、罗森便利店（24 小时店）、本土早餐店（如 “大连老面馒头”）等（3-4 家）；

便民服务：社区医疗站（与大连本地医院合作）、顺丰快递代收点、家政服务中心等（2-3 家）；

生活零售：钱大妈（生鲜社区店）、名创优品（日用品店）等（2-3 家）。

租金水平

精品超市：保底租金 180-250 元 /㎡/ 月，扣点率 5-8%；

轻食简餐：保底租金 220-300 元 /㎡/ 月，扣点率 15-18%；

便民服务：保底租金 150-200 元 /㎡/ 月，扣点率 8-10%（部分公益类服务免租金）；

生活零售：保底租金 200-280 元 /㎡/ 月，扣点率 10-13%。

焕新重点

升级华润万家为 “精品社区店”，扩大本地生鲜直采区（占比 40%），推出 “线上预订 + 到店自提” 服务；

引入 wagas 轻食，针对办公人群推出 “早餐套餐”（15 元 / 套）与 “减脂午餐”（35 元 / 套），支持企业团订；

开设社区医疗站，提供 “基础体检、血压测量、常见病咨询” 服务，与大连本地医院打通转诊通道。

特色活动与政策支持

每周举办 “便民服务日”，如 “免费体检”“生鲜特价”“家政优惠”；

对便民服务类品牌提供租金减免（最高 50%），对社区医疗站给予装修补贴；

推出 “便民会员日”，每月 15 日会员享生鲜满减、轻食 8 折等优惠。

布局策略

华润万家与钱大妈沿主入口分布，方便居民快速采购；

轻食简餐集中在靠近地铁口位置，承接办公人群午间客流；

便民服务集中布局在楼层中部，设置统一服务台，方便客群咨询；

预留 50㎡公共休息区，配备充电插座与报纸架，服务周边居民。

7.屋顶：城市绿洲营地（面积占比 5%）

定位升华

打造 “大连北部屋顶社交地标”，以 “自然露营 + 夜间经济” 为核心，激活闲置空间，成为项目 “差异化打卡点”，覆盖全客群（年轻情侣、家庭、朋友聚会），延长客群停留时间至晚间。

主要业态

露营体验、露天电影、轻食市集、夜间餐吧。

品牌组合

露营体验：与本土露营品牌合作，提供 10 顶轻奢露营帐篷（可租赁）；

夜间餐吧：引入本土精酿品牌（如 “大连酒厂” 主题餐吧）；

轻食市集：周末引入 10-15 家摊主（轻食、文创、手作），动态更新。

租金水平

露营体验：按小时收费，60-80 元 / 小时 / 帐篷，或按套餐收费（含饮品、小食）；

夜间餐吧：保底租金 200-300 元 /㎡/ 月，扣点率 15-18%；

轻食市集：按场次收费，500-800 元 / 周末 / 摊位。

焕新重点

改造屋顶为 “城市绿洲营地”，铺设草坪（面积 1000㎡），配备露营帐篷、露天电影幕布、灯光装饰；

引入本土精酿餐吧，打造 150㎡户外吧台，提供 “大连特色精酿 + 海鲜小食”；

周末运营轻食市集，优先引入本土特色摊主（如 “大连海鲜肠”“贝雕手作”），形成地域特色。

特色活动与政策支持

每周五、六举办 “屋顶露营夜”，如 “露天电影放映”“乐队驻场”“星空讲座”；

对夜间餐吧提供装修补贴最高 1000 元 /㎡，免租期最长 6 个月；

推出 “屋顶露营套餐”（帐篷租赁 + 餐吧代金券），会员享 8 折优惠。

布局策略

中部区域设置露营体验区与露天电影区，搭配舒适座椅，打造 “核心社交区”；

边缘区域布局夜间餐吧与轻食市集，避免油烟干扰露营区；

配备 2 个公共卫生间与洗手池，设置无障碍通道，方便全客群使用；

安装太阳能路灯与驱蚊装置，保障夜间运营安全与舒适度。

（五）品牌焕新策略

1. 焕新周期与节奏（分阶段执行）

1.1季度小焕新（保持活力）

焕新内容：每季度更换 10% 快闪品牌 / 临时活动，如 Q1 引入 “春节文创快闪”、Q2 引入 “夏季潮玩快闪”、Q3 引入 “开学季亲子快闪”、Q4 引入 “圣诞主题快闪”；

执行路径：提前 1 个月完成快闪品牌招商（依托全球数字化招商平台），快闪空间装修周期控制在 7 天内，确保 “快速落地、快速迭代”；

数据目标：快闪品牌月均坪效突破 900 元 /㎡/ 月，季度客流波动幅度控制在 10% 以内（避免因焕新导致客流流失）。

1.2年度大焕新（优化结构）

焕新内容：每年调整 20% 低效品牌（坪效低于项目平均 30% 的品牌），同时引入 15-20 个新品牌（含 5-8 个首店品牌）；

2025 年焕新计划：

① 淘汰品牌：10 家传统服饰（坪效＜500 元）、5 家快餐品牌（坪效＜600 元）、3 家传统娱乐品牌（坪效＜400 元）；

② 引入品牌：8 家首店（BEAMS、Moleskine 等）、5 家本土特色品牌（贝艺堂、群英楼等）、7 家体验式品牌（wagas、泰式 SPA 等）；

数据目标：年度焕新后品牌矩阵首店占比达 25%，本土品牌占比达 20%，整体坪效提升 15%。

2. 焕新梯队：分层引入，兼顾流量与调性

3. 淘汰机制：数据化评分，动态调整

3.1品牌评分体系（三大维度，满分 100 分）

3.2淘汰流程与标准

评分周期：每季度进行一次品牌评分，年度综合评分（四个季度平均分）作为淘汰依据；

淘汰标准：年度综合评分＜60 分，或连续两个季度评分＜50 分，启动淘汰流程；

执行步骤：

① 预警阶段：季度评分＜55 分时，向品牌发送 “整改预警通知”，明确需优化方向（如提升服务、调整品类），给予 3 个月整改期；

② 评估阶段：整改期结束后重新评分，若仍＜55 分，启动淘汰谈判；

③ 淘汰阶段：与品牌协商终止租约，根据合同约定给予合理补偿（如剩余租金减免 10%），同时启动新品牌招商，确保空铺周期≤2 个月；

案例参考：若某传统服饰品牌年度综合评分 58 分（坪效 580 元 /㎡/ 月扣 10 分，客流贡献 20 分，会员满意度 28 分），则启动淘汰流程，空铺后引入 “安踏运动主题店”（目标坪效 800 元 /㎡/ 月），提升区域效益。

（六）品牌焕新保障措施（确保落地效率）

1. 招商资源保障

品牌储备库：依托北京云阿云 “全球品牌数据库”，建立 “目标品牌储备库”（含 200 + 首店品牌、100 + 本土特色品牌），按 “引流、调性、特色” 梯队分类，提前 6 个月完成新品牌对接；

政企联动：联合大连市商务局、甘井子区文旅局，针对首店品牌、本土非遗品牌提供 “政策申报绿色通道”（如协助申请首店补贴、非遗扶持资金），降低品牌入驻成本，提升签约效率；

数据目标：新品牌对接周期从 3 个月缩短至 1.5 个月，首店品牌签约成功率≥80%。

2. 过渡运营保障

老店退场支持：为淘汰品牌提供 “退场协助服务”（如免费仓储 1 个月、物流对接），减少品牌退场阻力；

空铺临时运营：空铺期间引入 “临时快闪店”（如文创市集、品牌特卖），确保空铺坪效≥500 元 /㎡/ 月，避免客流断层；

消费者告知：通过项目 APP、公众号、现场海报，提前 1 个月告知品牌调整计划，同步推送新品牌预告（如 “BEAMS 大连首店即将入驻”），保持消费者期待感。

3. 运营协同保障

新品牌培训：新品牌开业前，组织 “项目运营培训”（含会员系统使用、活动联动规则、服务标准），确保开业后运营顺畅；

联合营销支持：为新品牌提供 “开业营销资源”（如项目中庭广告位免费使用 1 周、会员定向推送 5000 + 人次），助力新品牌快速起势；

数据共享机制：向新品牌开放 “区域客流、会员画像” 数据（如 4 层 Z 世代客群偏好潮玩品类），帮助品牌优化产品与服务；

数据目标：新品牌开业首月坪效达目标值的 80%，3 个月内达 100%，6 个月内实现盈利。

（七）业态优化与品牌焕新效果预测（2025-2026 年）

1. 经济效益预测

2. 客群效益预测

3. 品牌与体验效益预测

（八）总结：构建 “体验驱动 + 数据支撑” 的业态品牌体系

通过 “业态结构优化（淘汰低效、引入体验）、品牌分层焕新（引流 + 调性 + 特色）、数据化动态管理（评分 + 淘汰）” 三大核心动作，大连华南万象汇将打破传统商业 “重销售、轻体验” 的局限，形成 “Z 世代潮玩、年轻家庭亲子、高净值品质、办公人群便民” 四大客群的专属业态场景，同时通过 “跨业态联动、线上线下一体化” 提升消费粘性。

预计 2026 年实现 “整体坪效 950 元 /㎡/ 月、首店品牌占比 30%、客群平均停留时间 150 分钟” 的核心目标，成为大连北部 “业态创新、品牌标杆、体验领先” 的商业综合体，为华润万象生活轻资产输出提供可复制的 “业态品牌优化模型”。

九、运营管理专项提升

（一）运营现状诊断：数据化剖析核心痛点

1. 2024 年运营数据痛点（量化呈现）

当前项目运营仍存在 “数字化程度低、商户协同弱、服务颗粒度粗” 三大问题，具体数据如下：

2. 提升目标设定（2025 年核心指标）

围绕 “数字化驱动、商户共赢、服务增值” 三大方向，设定可量化目标：

数字化运营：会员活动参与率提升至 35%，客流数据指导业态调整准确率达 80%，商户数据仪表盘使用率达 100%；

商户管理：年均商户培训 6 次，新品牌开业首月营收达标率提升至 90%，重大节日联合营销商户参与率达 90%；

服务品质：客服需求响应时间缩短至 3 分钟，高净值会员专属服务覆盖率达 80%，顾客服务满意度提升至 92%。

（二）数字化运营体系搭建

1. 会员数字化：从“广撒网”到“精准触达”

1.1智慧会员系统升级（联合北京云阿云）

核心功能模块：

① 会员画像精细化：基于 “消费金额、频次、品类偏好、活动参与度” 构建 10 维会员标签（如 “亲子高频消费客群”“Z 世代潮玩爱好者”“高净值珠宝腕表客群”），标签更新频率从每月 1 次优化为每周 1 次；

② 精准营销自动化：搭建 “营销自动化平台”，根据会员标签自动推送个性化内容：

亲子会员：每周五推送 “周末亲子农场体验课”“儿童剧社演出预告”；

Z 世代会员：每月推送 “潮玩快闪活动”“剧本杀新主题上线通知”；

高净值会员：季度推送 “珠宝腕表品鉴会”“高端 SPA 专属折扣”；

③ 积分多场景应用：扩展积分使用场景，除传统兑换礼品外，新增：

服务兑换：1000 积分兑换 1 小时儿童托管、2000 积分兑换免费停车 3 小时；

体验兑换：3000 积分兑换贝雕 DIY 体验课、5000 积分兑换 VR 电竞 1 小时；

品牌抵扣：积分可直接抵扣指定品牌消费（如 100 积分抵扣 1 元，上限 500 积分 / 单）。

数据目标：

会员标签覆盖率从 60% 提升至 100%，精准营销推送打开率从 15% 提升至 35%；

积分多场景使用率从 20% 提升至 50%，会员月均消费频次从 2 次提升至 3 次。

案例参考：参考上海环球港 “智慧会员系统”，通过精准标签与积分场景扩展，预计会员复购率从 25% 提升至 40%。

1.2会员运营活动落地

分层会员活动：

① 普通会员：每月 “会员日”（15 日）享指定餐饮 8 折、零售满 300 减 50；

② 银卡会员（年消费 1 万 +）：额外享免费停车 2 小时、生日月双倍积分；

③ 金卡会员（年消费 5 万 +）：额外享私人导购预约、高端品牌优先体验权；

④ 黑金卡会员（年消费 10 万 +）：额外享机场贵宾厅服务、年度珠宝腕表品鉴会专属席位；

成本测算：会员活动补贴年均 80 万元（含折扣让利、积分兑换成本），预计带动会员消费额提升 20%，投入产出比 1:5。

2. 客流数字化：从“统计数据”到“决策依据”

AI 客流分析系统部署

技术架构：

① 硬件安装：在各楼层入口、核心动线、特色空间（如中庭、屋顶花园）安装 50 台 “AI 智能摄像头”（支持人体识别、客流计数、停留时间统计，精度≥98%）；

② 数据输出：系统实时生成 “三大报表”：

客流热力图：每小时更新各区域客流密度（红色 = 高密＞5 人 /㎡，黄色 = 中密 2-5 人 /㎡，绿色 = 低密＜2 人 /㎡）；

动线分析表：统计客群从 A 区域到 B 区域的转化率（如从 1 层中庭到 2 层零售区的转化率）；

停留时长表：按业态分类统计客群平均停留时间（如零售业态 15 分钟、餐饮业态 40 分钟）。

应用场景：

① 业态布局优化：若数据显示 4 层潮玩区客流密度低（绿色），且从 3 层亲子区到 4 层的转化率仅 10%，则在 3 层电梯口增设 “潮玩区活动导视牌”，同时在 4 层增加 “亲子潮玩互动项目”（如儿童电玩区）；

② 营销活动调整：若周末 15:00-18:00 中庭客流达高密（红色），则在此时段加推 “快闪表演”“互动游戏”，提升客流转化；若工作日 B1 层客流低（绿色），则推出 “办公人群午餐套餐”（满 20 减 5），吸引周边写字楼客群；

③ 运营效率提升：根据客流高峰时段（如周末 10:00-20:00），动态调整保洁、导购人员排班，确保高峰时段服务人员充足。

数据目标：客流数据应用于运营决策的频次从每月 1 次提升至每周 2 次，业态调整后区域客流密度提升 30%，营销活动转化率提升 25%。

3. 商户数字化：从 “单向管理” 到 “双向赋能”

3.1商户运营数据仪表盘

功能模块：

① 数据共享：为每个商户开放专属 “数据仪表盘”，实时展示：

客流数据：店铺所在区域日均客流、进店率、停留时间；

销售数据：店铺日销售额、客单价、热销商品 TOP5；

会员数据：到店会员占比、会员消费贡献、会员偏好商品；

② 决策建议：系统基于数据自动生成建议，如 “进店率低于行业均值（20%），建议优化橱窗陈列”“会员消费占比低于 30%，建议推出会员专属折扣”；

使用培训：每月举办 1 次 “数据仪表盘使用培训”，确保商户运营人员（如店长、导购）能熟练查看数据、应用建议，培训覆盖率达 100%。

案例参考：参考北京朝阳合生汇 “商户数据平台”，通过数据共享，预计商户商品周转率提升 15%，会员消费占比提升至 40%。

3.2商户沟通平台搭建

平台功能：

① 需求处理：商户可在线提交 “报修申请”（如灯具损坏、空调故障）、“活动申请”（如店铺促销、快闪活动），系统自动分配责任人，处理进度实时更新（如 “报修已派单，预计 2 小时内上门”）；

② 信息同步：平台定期推送 “项目通知”（如营销活动安排、客流数据报告）、“行业资讯”（如最新消费趋势、竞品动态）；

③ 互动交流：设置 “商户论坛”，允许商户之间交流运营经验（如 “亲子品牌分享客流提升技巧”），项目运营团队定期回复提问；

效率目标：商户需求平均处理时间从 24 小时缩短至 8 小时，活动申请审批周期从 3 天缩短至 1 天，商户满意度从 75% 提升至 90%。

（三）精细化商户管理（赋能 + 协同，实现共赢）

1. 商户赋能计划：从“入驻”到“盈利”全周期支持

1.1分层培训体系（按商户类型与阶段定制）

培训分类：

① 新入驻商户（开业前 1 个月）：开展 “开业筹备培训”，内容包括 “项目运营规则、会员系统使用、装修流程规范”，确保开业前各项准备到位；

② 成长型商户（开业 1-3 个月）：开展 “客流提升培训”，内容包括 “橱窗陈列技巧、短视频营销（抖音 / 小红书运营）、会员引流方法”；

③ 成熟商户（开业 3 个月以上）：开展 “精细化运营培训”，内容包括 “数据仪表盘应用、跨界联动策略、高端客户服务”；

④ 专项培训（季度 1 次）：邀请行业专家开展 “主题培训”，如 “2025 年 Z 世代消费趋势解读”“非遗文化与商业融合技巧”；

培训形式：采用 “线上 + 线下” 结合，线下培训在项目会议室举办（每次 30 人以内，确保互动），线上培训通过 “商户沟通平台” 直播（支持回放）；

数据目标：商户培训参与率从 70% 提升至 100%，新商户开业首月营收达标率从 75% 提升至 90%。

1.2新品牌开业扶持包

扶持内容：

① 宣传推广支持：开业前 1 周，通过项目 APP、公众号、抖音号推送 “新品牌预告”（如 “BEAMS 大连首店即将开业，开业前 3 天享 8 折”）；开业当天，在中庭设置 “新品牌宣传展位”，安排工作人员引导客流；

② 客流导入支持：向匹配标签的会员推送 “新品牌体验券”（如向 Z 世代会员推送 “何方珠宝 50 元无门槛券”）；协调周边业态（如餐饮品牌）推出 “联动活动”（如 “在新品牌消费满 200，可获餐饮 10 元抵扣券”）；

③ 运营协助支持：开业前 3 天，安排 1 名项目运营专员驻店，协助处理 “会员注册、活动执行、客诉应对” 等问题；

成本测算：单个新品牌扶持成本约 2 万元（含宣传物料、体验券补贴），2025 年计划引入 20 个新品牌，总扶持成本 40 万元，预计新品牌开业首月客流提升 50%。

数据来源：北京云阿云智库・商业地产项目数据库