商业地产案例分享-大连华南万象汇项目（五）

原创 李桂松 李富松 段小丽 云阿云智库•商业地产项目组

导读：本报告系统梳理大连华南万象汇项目资产运营提升路径，通过数字化赋能、业态焕新与空间场景重构，实现客流、销售与资产价值协同增长，为区域商业升级提供可复制的实践范本。全文共93000字，由北京云阿云智库•商业地产项目组原创供稿。

作者：李桂松 |北京云阿云智库平台理事长

作者：李富松 | 北京云阿云城市运营管理有限公司副总裁

作者：段小丽 | 北京云阿云智库平台公共关系总裁13811016198

数字化驱动与场景创新的价值增长实践

大连华南万象汇资产运营升级专项报告

目录

一、市场分析及项目概述

二、本体 SWOT 及项目现状深度剖析

三、竞品分析及应对策略

四、核心挑战及破局路径

五、定位升级与客群策略

六、招商创新及政策汇总

七、空间优化及场景创新

八、业态规划及品牌焕新

九、运营管理专项提升

十、资产优化与增值策略

十一、项目建议及行业启示

九、运营管理专项提升

2. 联合营销活动：从“单个促销”到“整体造势”

2.1月度主题营销活动

活动规划（2025 年示例）：

执行流程：每月 5 日前确定下月活动方案，10 日前完成商户招募（目标参与率 80%），20 日前完成宣传物料制作，活动期间每日更新销售数据，活动结束后 3 日内出具 “效果报告”（含客流、销售额提升数据）。

2.2重大节日整体营销（春节、圣诞、店庆）

春节营销方案（2025 年）：

① 视觉统一：项目内外统一布置 “大连海洋主题春节装饰”（如贝雕灯笼、海鲜造型春联），各参与商户门店张贴统一设计的春节海报；

② 活动联动：推出 “新春消费券”（项目补贴 50 万元，通过 APP 发放，满 300 减 50），开展 “集福卡换好礼” 活动（在不同业态消费可集福卡，集齐 5 张兑换年货大礼包）；

③ 文化赋能：邀请大连非遗传承人在中庭举办 “贝雕春联制作”“皮影戏表演”，吸引家庭客群；

效果目标：春节期间客流同比提升 40%，销售额同比提升 35%，商户参与率达 90%。

2.3商户营销激励机制

设立 “联合营销贡献奖”，每月根据商户参与度、活动销售额提升幅度评选：

① 金奖（1 名）：奖励项目中庭广告位 1 周使用权 + 下月度活动优先参与权；

② 银奖（2 名）：奖励项目电梯广告位 1 周使用权 + 会员定向推送 1 次；

③ 铜奖（3 名）：奖励商户沟通平台首页推荐 1 周 + 培训名额 2 个；

数据目标：商户联合营销参与率从 60% 提升至 90%，活动期间商户销售额平均提升 25%。

（四）服务品质升级（从“基础满足”到“增值体验”）

1. 基础服务优化：提升响应效率与便捷性

1.1客服体系升级

客服中心优化：

① 延长服务时间：从原 “10:00-20:00” 调整为 “9:30-22:00”（与商场营业时间同步），确保早到、晚离客群能获得服务；

② 增加服务窗口：从原 2 个窗口增至 4 个窗口，分别负责 “会员咨询、客诉处理、服务预约、活动报名”，减少排队时间；

③ 引入智能客服：在客服中心设置 2 台 “智能服务终端”，支持语音查询（如 “查询最近的卫生间位置”）、自助积分兑换、优惠券领取；

流动服务岗设置：

① 人员配置：每层设置 2 名 “流动服务员”（1 名负责客流引导，1 名负责应急支援），配备对讲机与服务包（含创可贴、纸巾、充电宝）；

② 服务内容：主动为客群提供 “路线指引、商品咨询、应急帮助”（如帮助老人提重物、协助儿童寻找家长）；

③ 响应机制：流动服务员接到客服中心调度后，5 分钟内到达指定地点处理需求；

数据目标：客服需求平均响应时间从 8 分钟缩短至 3 分钟，客诉处理满意度从 80% 提升至 95%。

1.2智慧停车系统升级

系统功能优化：

① 无感支付：对接微信、支付宝 “无感支付” 功能，车主绑定车牌后，出场时自动扣费，无需停车扫码；

② 反向寻车：在车库入口、电梯口设置 “扫码寻车屏”（共 10 台），车主扫码即可获取 “车辆定位 + 导航路线”，同时支持 “项目 APP 寻车”（蓝牙定位，精度≤2 米）；

③ 预约停车：会员可通过 APP 提前 1 小时预约 “专属车位”（如亲子车位、VIP 车位），预约后系统保留 30 分钟；

配套服务：

① 充电桩扩容：在地下车库新增 30 台快充桩（总充电桩达 80 台），支持 “扫码充电 + APP 预约充电”；

② 洗车服务：与本土洗车品牌合作，在车库入口设置 “自助洗车点”（24 小时运营，支持扫码支付）；

数据目标：车主平均停车时长从 10 分钟缩短至 3 分钟，无感支付使用率达 80%，充电桩使用率达 75%。

2. 定制化服务：精准匹配不同客群需求

2.1高净值会员专属服务（黑金卡 / 金卡会员）

服务内容与标准：

① 私人导购服务：为年消费 5 万 + 会员配备 “专属私人导购”（需提前 24 小时通过 APP 预约），导购需熟悉会员消费偏好（如珠宝款式、餐饮口味），提供 “一对一陪同选购、商品推荐、搭配建议” 服务，购物结束后可协助安排送货上门（市区内免费）；

② 高端体验预约：优先预约高端业态服务，如 “珠宝腕表品鉴会专属席位”（提前 1 周锁定）、“泰式 SPA 私人理疗师”（可指定技师）、“五楼高端餐饮包间”（免包间费）；

③ 增值权益包：黑金卡会员每年享 2 次 “机场贵宾厅服务”（覆盖大连周水子机场、沈阳桃仙机场）、1 次 “高端家政保洁服务”（2 小时，合作本土高端家政品牌）、生日月 “专属礼品”（如定制贝雕摆件、高端护肤品礼盒）；

服务保障：私人导购需通过 “高端服务培训”（考核通过率需达 90%），每月开展 “会员服务满意度调研”，若会员满意度低于 85%，则对导购进行二次培训；

数据目标：高净值会员专属服务覆盖率从 30% 提升至 80%，服务满意度达 92%，高净值会员年消费额提升 35%。

2.2亲子家庭贴心服务

服务内容与标准：

① 儿童托管服务：在 3 层亲子区设置 “儿童托管中心”（面积 100㎡），配备 2 名持证育儿师，提供 “1 小时免费托管”（超出部分 20 元 / 小时），托管期间开展 “绘本阅读、手工 DIY” 等活动，家长可通过 APP 实时查看孩子动态（视频监控）；

② 母婴配套服务：在各楼层卫生间旁设置 “母婴室”（共 5 间），配备婴儿护理台、温奶器、消毒器、婴儿安全座椅，提供 “免费尿不湿、湿纸巾”（合作母婴品牌赞助）；

③ 亲子便利服务：提供 “婴儿推车租赁”（免费，需缴纳 200 元押金，APP 扫码租赁）、“儿童防走失手环”（免费借用，绑定家长手机，超出项目范围自动报警）、“亲子餐外带打包盒”（免费提供，适配儿童餐具尺寸）；

安全保障：儿童托管中心每日消毒，育儿师需持 “幼儿教师资格证” 或 “育婴师证”，家长需签署 “托管协议” 明确责任，确保儿童安全；

数据目标：亲子服务使用率从 25% 提升至 60%，亲子家庭停留时间从 90 分钟延长至 150 分钟，亲子客群满意度达 93%。

2.3办公人群便捷服务

服务内容与标准：

① 商务配套服务：在 B1 层便民服务中心设置 “商务服务站”，提供 “临时打印 / 复印”（前 5 页免费，超出 0.5 元 / 页）、“文件扫描”（免费，支持邮件发送）、“充电宝租赁”（1 元 / 小时，支持芝麻信用免押）；

② 餐饮便捷服务：针对周边写字楼客群推出 “午餐外带预约” 服务（通过 APP 提前 30 分钟下单，指定餐饮品牌可享 9 折）、“企业团餐定制”（10 人以上成团，提供送餐上门服务，满 500 元免配送费）；

③ 通勤便利服务：与大连地铁 3 号线合作，在项目入口处设置 “地铁卡充值点”（支持现金、扫码充值），提供 “共享单车停放引导”（APP 标注周边 5 个共享单车点实时车辆数量）；

效率保障：商务服务站配备 2 名工作人员，确保打印、扫描等服务响应时间≤3 分钟，团餐订单需在预约时间前 10 分钟准备完毕；

数据目标：办公人群服务使用率从 15% 提升至 50%，办公人群午间客流提升 40%，办公人群满意度达 90%。

（五）服务品质监督机制（全流程管控，确保落地）

1. 日常监督体系

服务巡检机制：

① 组建 “服务品质巡检小组”（5 人，由运营部、客服部人员组成），每日 10:00-20:00 分 3 次对各楼层服务进行巡检，重点检查 “流动服务员在岗情况、客服响应速度、母婴室配套完整性” 等，填写《服务巡检记录表》，发现问题现场整改；

② 引入 “神秘客暗访” 机制（每月 1 次），聘请第三方机构人员扮演顾客，体验 “客服咨询、私人导购、停车服务” 等，按照《服务评分标准》（满分 100 分）打分，若得分低于 80 分，需分析原因并制定整改方案；

客诉处理机制：

① 建立 “客诉分级处理流程”：

一般客诉（如商品退换货）：由楼层服务员现场处理，10 分钟内给出解决方案；

复杂客诉（如服务投诉、安全问题）：上报客服中心，客服主管 30 分钟内介入处理，24 小时内反馈结果；

重大客诉（如人身伤害、重大安全事故）：上报项目总经理，1 小时内启动应急方案，48 小时内给出最终处理方案；

② 每月召开 “客诉复盘会”，分析客诉类型（如服务类占比、商品类占比）、高频问题，形成《客诉整改报告》，落实责任部门整改；

数据目标：服务巡检问题整改率达 100%，神秘客暗访得分从 75 分提升至 90 分，客诉处理及时率达 98%。

2. 员工培训与考核

服务培训体系：

① 新员工培训：入职前开展 “3 天服务培训”，内容包括 “服务礼仪（微笑、站姿、话术）、项目服务标准、应急处理流程”，培训后需通过考核（理论 + 实操，满分 100 分，80 分合格）方可上岗；

② 老员工复训：每月开展 1 次 “服务技能复训”，针对近期客诉高频问题（如 “如何应对亲子客群哭闹儿童”“如何处理高净值会员不满”）进行专项培训，复训后进行实操演练；

③ 管理层培训：每季度开展 1 次 “服务管理培训”，内容包括 “服务团队激励、客诉处理技巧、服务品质提升策略”，提升管理层服务管控能力；

服务考核机制：

① 将 “服务品质” 纳入员工绩效考核（占比 30%），考核指标包括 “客诉次数（越少越好）、服务巡检得分（越高越好）、会员满意度（越高越好）”；

② 设立 “服务明星奖”（每月评选 10 名），奖励 500 元现金 + 荣誉证书，连续 3 个月获此奖项者，可优先参与 “高端服务培训”（如私人导购进阶培训）；

③ 若员工季度服务考核低于 60 分，将被调离服务岗位，进行为期 1 周的专项培训，培训后考核仍不合格者，解除劳动合同；

数据目标：员工服务培训覆盖率达 100%，考核合格率达 95%，服务明星员工所在区域客群满意度达 94%。

（六）运营管理提升效果预测与复盘机制

1. 2025 年核心效果预测（分季度）

2. 季度复盘与持续优化机制

季度复盘流程：

① 数据汇总：每季度末 5 日内，运营部汇总 “数字化运营、商户管理、服务品质” 三类数据，对比目标值与实际值，形成《季度运营复盘报告》；

② 问题分析：召开 “季度复盘会”（参会人员：项目总经理、运营部、客服部、商户代表），针对未达标的指标（如 Q1 客服响应时间未达 6 分钟），分析原因（如流动服务员不足、培训不到位）；

③ 整改方案：针对问题制定 “整改方案”，明确责任部门、整改时限、验收标准，如 “增加 2 名流动服务员，1 周内到岗；开展客服响应专项培训，2 周内完成”；

年度优化机制：

① 每年 12 月开展 “年度运营总结会”，回顾全年运营数据，分析成功经验（如会员积分多场景应用提升会员活跃度）与不足（如办公服务使用率未达预期）；

② 结合市场趋势（如 Z 世代消费偏好变化、数字化技术升级）与竞品动态（如其他商业体新增服务），调整下一年度运营目标与策略，如 “2026 年新增‘宠物友好服务’（宠物托管、宠物推车租赁），覆盖养宠客群”；

数据目标：季度复盘问题整改率达 100%，年度运营策略调整准确率达 85%，运营管理提升效果逐年递增（2026 年整体服务满意度目标 95%）。

（七）总结：构建 “数字化 + 精细化 + 人性化” 运营体系

通过 “数字化运营体系搭建（数据驱动决策）、精细化商户管理（赋能实现共赢）、服务品质升级（精准匹配需求）、全流程监督机制（保障落地效果）” 四大核心动作，大连华南万象汇将打破传统商业 “重销售、轻运营” 的局限，形成 “以会员为核心、以商户为伙伴、以服务为支撑” 的运营新模式。

预计 2025 年实现 “会员活动参与率 35%、商户联合营销参与率 90%、整体服务满意度 92%” 的核心目标，不仅能提升项目客流与销售额，更能增强客群与商户的粘性，树立大连北部商业体 “运营标杆” 形象，为华润万象生活轻资产输出提供可复制的 “运营管理模型”。

十、资产优化与实施策略

（一）资产现状诊断：数据化剖析核心痛点

1. 2024 年资产运营核心数据（痛点量化）

当前项目资产运营存在 “出租率未达饱和、坪效分化明显、成本管控薄弱、资产流动性不足” 四大问题，具体数据如下：

2. 资产优化目标拆解（分阶段可量化）

基于 “短期提效、中期增值、长期变现” 的核心逻辑，将目标拆解为 “财务指标、运营指标、资产指标” 三大类，确保各阶段目标可跟踪、可考核：

（二）分阶段资产优化方案

1. 短期方案（0-12 个月）：聚焦 “坪效提升与成本控制”

1.1低坪效区域改造：从 “低效出租” 到 “高值利用”

改造范围与目标：

① 传统服饰区（2 层、4 层，合计 1200㎡，坪效 500 元 /㎡/ 月）：改造为 “体验式零售集群”（2 层）与 “潮玩互动区”（4 层），目标坪效提升至 800 元 /㎡/ 月（增幅 60%）；

② 空铺区域（1 层、B1 层，合计 600㎡）：1 层引入轻奢快闪店（如 COACH 快闪），B1 层引入轻食健康餐饮（如 wagas），目标空铺周期控制在 2 个月内，改造后坪效≥650 元 /㎡/ 月；

改造执行路径：

① 前期调研（1-2 月）：通过 AI 客流数据与商户访谈，确定改造区域的客群需求（如 2 层周边年轻客群偏好生活方式体验）；

② 设计施工（3-6 月）：采用 “模块化装修”（如可拆卸展架、灵活动线），缩短施工周期（单区域改造≤30 天），降低改造成本（控制在 800 元 /㎡以内）；

③ 品牌招商（4-8 月）：优先引入 “首店品牌 + 高坪效品牌”，如 2 层引入 “安踏运动主题店”（坪效 800 元 /㎡/ 月）、4 层引入 “TOP TOY 潮玩集合店”（坪效 900 元 /㎡/ 月）；

成本与收益测算：

① 改造总成本：1200㎡×800 元 /㎡ + 600㎡×600 元 /㎡ = 132 万元；

② 改造后收益：1200㎡×（800-500）元 /㎡/ 月 ×12 个月 + 600㎡×650 元 /㎡/ 月 ×10 个月（空铺减少 10 个月） = 360 万元 + 390 万元 = 750 万元；

③ 投资回报周期：132 万元 ÷（750 万元 ÷12 个月）≈2.1 个月（快速回收成本）。

1.2租金优化：从“固定定价”到“动态激励”

阶梯式租金体系：

① 核心逻辑：根据品牌销售额设定 “基础租金 + 超额分成”，激励品牌提升业绩，具体标准如下：

基础租金：按业态制定基准（如轻奢品牌 500 元 /㎡/ 月，餐饮品牌 300 元 /㎡/ 月）；

超额分成：当品牌月销售额超目标值（如轻奢品牌超 50 万元 / 月，餐饮品牌超 20 万元 / 月），超额部分按 5%-8% 分成（替代固定租金）；

② 案例应用：以 1 层 COACH 专卖店（200㎡）为例，基础租金 600 元 /㎡/ 月（月租金 12 万元），若月销售额达 60 万元（超目标 10 万元），则当月租金为 “10 万元（目标内基础租金）+ 10 万元 ×6%（超额分成）= 10.6 万元”，品牌节省租金 1.4 万元，同时项目收益与品牌业绩绑定；

首店品牌租金优惠：

① 优惠标准：大连首店品牌享 “3-6 个月免租期 + 装修补贴 800-1200 元 /㎡”，东北首店品牌在此基础上额外享 “首年租金下浮 10%”；

② 落地案例：引入 “何方珠宝大连首店”（2 层，100㎡），给予 4 个月免租期 + 1000 元 /㎡装修补贴（合计补贴 10 万元），预计首年销售额达 300 万元，项目年租金收益（免租期后）达 100㎡×500 元 /㎡/ 月 ×8 个月 = 40 万元，2 年可回收补贴成本。

1.3成本控制：从 “粗放管理” 到 “精细管控”

智能能耗管理：

① 技术改造（1-3 月）：在空调、灯光、电梯等设备加装 “智能传感器”（合计 500 个），接入 “智慧能耗管控系统”，实现 “按需供电 / 供冷”（如客流低区域自动调低空调功率）；

② 节能效果：预计年耗电量从 100 万度降至 90 万度（达标），年能耗成本从 60 万元（按 0.6 元 / 度测算）降至 54 万元，节省 6 万元；

③ 员工节能激励：开展 “节能竞赛”（如每月评选 “节能楼层”），获奖楼层团队奖励 2000 元 / 月，强化节能意识；

人员配置优化：

① 岗位精简（1-2 月）：通过 “数字化替代人工”（如智能客服替代部分人工咨询、自助停车替代人工收费），减少冗余岗位 15 个（如收费员、楼层巡视员），人均管业面积从 500㎡提升至 800㎡；

② 人效提升：优化后年人工成本减少 180 万元（按人均月薪 1 万元测算），同时通过 “跨岗位培训”（如客服人员兼做流动服务岗），确保服务品质不下降；

短期效果预测：12 个月内实现出租率 98%、坪效提升 18%（超目标 3 个百分点）、NOI 增长 12%（超目标 2 个百分点），成本率下降 6%（超目标 1 个百分点）。

2. 中期方案（13-36 个月）：聚焦 “资产增值与流动性提升”

2.1资产证券化（ABS）：从 “存量资产” 到 “资本流动”

ABS 发行路径：

① 资产梳理（13-18 月）：联合中信证券、远东资信（评级机构），梳理项目 “优质租金收益权”（覆盖 98% 出租面积，年均租金 2484 万元），确定 ABS 基础资产为 “未来 5 年租金收益权”；

② 结构设计（19-24 月）：采用 “优先级 + 次级” 分层结构，优先级证券占比 80%（规模 4 亿元，预期收益率 4.5%-5%），次级证券占比 20%（规模 1 亿元，由华润万象生活自持），评级目标为优先级 AA+；

③ 发行落地（25-36 月）：对接银行、保险等机构投资者，通过上交所挂牌发行，预计融资总额 5 亿元，资金用途如下：

项目再投资（60%）：用于屋顶露营区扩建（2000㎡，成本 1500 万元）、数字化系统升级（800 万元）；

债务偿还（30%）：偿还项目前期开发贷款（1.5 亿元），降低财务成本；

流动资金（10%）：储备用于品牌招商与运营活动（5000 万元）；

风险控制：

① 设置 “超额覆盖倍数”（基础资产现金流 / 优先级证券本息覆盖倍数≥1.3 倍），确保投资者收益；

② 引入 “租金补足承诺”（华润万象生活承诺：若租金收入不足，差额部分由公司补足），提升 ABS 信用评级；

案例参考：参考 “华润置地商业 ABS” 模式（如 2023 年华润万象城 ABS 发行规模 10 亿元，优先级收益率 4.8%），预计本次 ABS 发行成功率≥95%，融资成本低于银行贷款利率 1-1.5 个百分点。

2.2资产估值提升：从 “运营优化” 到 “价值重构”

估值提升核心动作：

① 品牌升级（13-24 月）：引入 3-5 家国际首店（如 BEAMS 东北首店、Moleskine 大连首店），首店品牌入驻后，项目商业影响力提升，资产估值预计增加 1.2 亿元（按首店品牌单店带动估值 3000 万元测算）；

② 场景创新（25-30 月）：打造 “大连海洋主题商业 IP”（如中庭贝雕艺术展、屋顶海洋科普营地），通过场景差异化提升项目辨识度，预计估值再增 0.8 亿元；

③ 运营效率提升（13-36 月）：通过数字化运营降低空置率（控制在 2% 以内）、提升租金收缴率（100%），按商业资产估值公式（估值 = 年租金收入 × 资本化率倒数，资本化率取 5%），年租金收入从 2484 万增至 3200 万（增幅 29%），估值增加（3200-2484）×20=1.432 亿元；

估值跟踪机制：

① 每半年邀请第三方机构（如戴德梁行、仲量联行）进行资产估值，出具《资产估值报告》；

② 建立 “估值影响因素台账”，记录首店引入、场景改造等动作对估值的具体影响（如某首店入驻后，周边商铺租金溢价 15%），为后续资产优化提供数据支撑；

中期效果预测：36 个月内实现资产估值从 10 亿元增至 12.5 亿元（增幅 25%，超目标 5 个百分点），ABS 融资 5 亿元，NOI 年复合增长 16%（超目标 1 个百分点）。

3. 长期方案（37-60 个月）：聚焦 “轻资产输出与 IP 变现”

3.1轻资产运营输出：从 “单店运营” 到 “模式复制”

方法论总结（37-42 月）：

① 提炼 “大连华南万象汇运营模型”，形成《轻资产运营手册》，涵盖 “招商体系（首店资源库、租金定价模型）、运营体系（数字化管理、会员服务标准）、资产体系（坪效提升、成本管控）” 三大模块，确保可复制性；

② 组建 “轻资产运营团队”（30 人，含招商、运营、资产管理人员），团队成员需通过 “项目实战培训”（如参与大连项目运营优化），考核合格后方可上岗；

输出路径与收益：

① 第一阶段（43-48 月）：输出首个轻资产项目（目标为大连周边城市商业体，如营口、丹东），提供 “全委托运营服务”，收费模式为 “基础服务费（年销售额的 2%）+ 超额收益分成（超目标销售额部分的 5%）”，预计首年轻资产收入≥800 万元；

② 第二阶段（49-60 月）：扩大输出范围（覆盖东北三省），输出项目≥3 个，新增 “招商代理服务”（收费为招商面积 ×200 元 /㎡）、“数字化系统输出服务”（年费 50 万元 / 项目），预计轻资产年收入≥2000 万元（占项目总营收 10% 以上）；

案例参考：参考 “华润万象生活轻资产输出模式”（如成都万象城轻资产项目，首年服务费 1200 万元），结合大连项目的运营经验，预计轻资产项目开业后 1 年内出租率达 95%，坪效提升 20%，客户满意度≥90%。

3.2项目 IP 变现：从“活动引流”到“品牌增值”

IP 体系构建（37-42 月）：

① 核心 IP 打造：将 “华南万象生活节”（年度活动）、“屋顶绿洲营地”（常态化场景）升级为自有 IP，注册 IP 商标（含名称、LOGO、视觉形象），形成 “IP 矩阵”；

② IP 内容运营：“华南万象生活节” 每年举办 2 次（春季、冬季），引入 “非遗文化 + 潮玩元素”（如春季贝雕文创市集、冬季冰雪潮玩节），目标单次活动客流≥10 万人次；“屋顶绿洲营地” 每周推出主题活动（如周末露营电影夜、亲子自然课），目标月均客流≥2 万人次；

IP 变现路径：

① 品牌赞助（43-48 月）：为 IP 活动引入 “总冠名商 + 行业赞助商”，如 “生活节总冠名商”（餐饮品牌，年费 150 万元）、“营地设备赞助商”（户外品牌，年费 50 万元），目标品牌赞助率≥80%，年赞助收入≥300 万元；

② IP 授权（49-54 月）：将 IP 授权给 “周边产品生产商”（如贝雕文创、露营装备）、“联名品牌”（如与本土茶饮品牌推出 “绿洲营地限定款饮品”），授权费用按 “销售额的 5%-8%” 收取，目标年授权收入≥150 万元；

③ 活动票务（55-60 月）：对 IP 高端活动（如生活节 VIP 品鉴会、营地私人派对）收取门票费用（198-598 元 / 人），目标年票务收入≥50 万元；

长期效果预测：60 个月内实现 IP 变现年收入≥500 万元，轻资产项目输出≥3 个，轻资产收入占比≥12%（超目标 2 个百分点），项目品牌估值≥2.5 亿元（超目标 0.5 亿元）。

（三）实施策略与责任分工（细化节点 + 考核标准）

1. 责任分工矩阵（明确各方职责）

2. 分阶段实施节点与考核标准（细化到月）

（四）实施保障措施

1. 组织保障：建立专项推进机制

成立 “资产优化专项领导小组”：由华润万象生活项目总经理任组长，北京云阿云运营总监、华润财务总监任副组长，成员含各部门负责人，负责：

① 审批关键决策（如改造预算、ABS 发行方案）；

② 协调跨部门、跨方资源（如集团资金支持、商户搬迁补偿）；

③ 解决重大问题（如招商停滞、改造超支）；

设立 “三大专项小组”：

① 业态调整小组（5 人）：专注低坪效区域改造与招商，确保出租率达标；

② 资本运作小组（3 人）：对接金融机构与第三方，推进 ABS 发行与资产估值；

③ 轻资产与 IP 小组（4 人）：负责方法论总结、IP 运营与轻资产输出对接；

机制保障：领导小组每月召开 1 次推进会，专项小组每周召开 1 次进度会，确保问题及时解决，进度不滞后。

2. 资金保障：多渠道筹措与管控

资金筹措：

① 短期改造资金：从项目运营结余中划拨 200 万元（覆盖 132 万元改造总成本，预留 68 万元应急）；

② 中期 ABS 资金：通过中信证券对接银行、保险等机构投资者，确保 5 亿元融资足额到账；

③ 长期轻资产 / IP 资金：从项目利润中提取 10% 作为 “创新基金”（年均约 200 万元），用于轻资产团队建设与 IP 运营；

资金管控：

① 建立 “专项预算管理”：为改造、ABS、IP 等任务单独设立预算，超支需提交 “专项申请”，经领导小组审批后方可使用；

② 引入 “第三方审计”：每季度由第三方审计机构对资金使用情况进行审计，确保合规（如改造费用是否超标准、ABS 费用是否合理）；

③ 设立 “资金预警线”：当某专项预算使用超 80% 时，自动触发预警，专项小组需分析原因并调整支出计划。

3. 风险管控：全流程识别与应对

风险识别与分级：

风险应对措施：

① 高风险应对：为 ABS 发行准备 “备选方案”（如发行规模从 5 亿元降至 3 亿元，或更换券商）；为招商未达标准备 “备选品牌库”（如首店品牌未谈成时，启用高坪效成熟品牌）；

② 中风险应对：与商户签订 “调整补偿协议”（如搬迁商户享 1 个月租金减免）；IP 运营前开展市场调研（如通过会员问卷确定活动内容）；

③ 低风险应对：数字化系统部署 “备用服务器”，确保故障时 1 小时内恢复；能耗管控配备 “人工巡检”，弥补系统漏洞；

风险监控：专项小组每周更新 “风险台账”，记录风险变化（如招商风险从 “高” 降至 “中”），领导小组每月评估风险应对效果，调整策略。

（五）资产优化效果复盘机制

1. 阶段复盘：确保目标达成

短期复盘（12 月末）：

① 数据对比：对比 “出租率、坪效、NOI、成本率” 实际值与目标值（如出租率是否达 98%、坪效是否提升 15%）；

② 原因分析：若未达标（如坪效仅提升 12%），分析原因（如某品牌销售额未达预期、改造区域客流不足）；

③ 调整计划：制定 “短期补短板计划”（如为该品牌提供营销支持、在改造区域增加互动装置）；

中期复盘（36 月末）：

① 资本与资产复盘：评估 ABS 融资是否足额到账、资产估值是否达 12.5 亿元、NOI 年复合增长是否达 15%；

② 运营复盘：分析数字化运营覆盖率、会员消费贡献占比等指标，优化运营策略；

长期复盘（60 月末）：

① 轻资产与 IP 复盘：评估轻资产项目数量、收入占比、IP 变现金额，总结成功经验（如哪个区域轻资产输出效果好）；

② 品牌复盘：评估项目品牌估值、行业影响力（如是否成为大连商业标杆），制定下一轮品牌提升计划。

2. 长效优化：持续迭代策略

建立 “资产优化数据库”：记录各阶段的 “投入 - 产出” 数据（如改造投入 132 万元，收益 750 万元）、风险应对效果（如备用品牌库解决招商风险），为后续项目提供数据支撑；

对标行业标杆：每半年对标 “上海环球港、成都万象城” 等头部项目，分析其资产优化举措（如最新 ABS 模式、轻资产输出策略），借鉴优化自身方案；

客户反馈融入：通过商户座谈会、会员调研，收集对资产优化的反馈（如商户是否满意阶梯租金、会员是否喜欢 IP 活动），将反馈纳入下一轮策略调整。

（六）总结：构建 “运营 - 资本 - 品牌” 三位一体的资产优化体系

大连华南万象汇通过 “短期提效（业态调整 + 成本控制）、中期增值（ABS + 估值提升）、长期变现（轻资产 + IP）” 的分阶段策略，打破传统商业 “重出租、轻资产” 的局限，形成 “运营提升资产价值、资本反哺运营升级、品牌放大资产效应” 的良性循环。

从数据层面看，预计 60 个月内实现 “资产估值从 10 亿元增至 12.5 亿元、NOI 年复合增长 12%、轻资产收入占比 12%、IP 变现 500 万元 / 年” 的核心目标；从战略层面看，项目将从 “单一商业体” 升级为 “东北商业运营标杆”，为华润万象生活轻资产输出提供 “可复制、可盈利” 的方法论，最终实现 “资产增值、品牌增值、行业价值增值” 的三重效益。

数据来源：北京云阿云智库・商业地产项目数据库