商业地产案例分享-大连华南万象汇项目（六）

原创 李桂松 李富松 段小丽 云阿云智库•商业地产项目组

导读：本报告系统梳理大连华南万象汇项目资产运营提升路径，通过数字化赋能、业态焕新与空间场景重构，实现客流、销售与资产价值协同增长，为区域商业升级提供可复制的实践范本。全文共93000字，由北京云阿云智库•商业地产项目组原创供稿。

作者：李桂松 |北京云阿云智库平台理事长

作者：李富松 | 北京云阿云城市运营管理有限公司副总裁

作者：段小丽 | 北京云阿云智库平台公共关系总裁13811016198

数字化驱动与场景创新的价值增长实践

大连华南万象汇资产运营升级专项报告

目录

一、市场分析及项目概述

二、本体 SWOT 及项目现状深度剖析

三、竞品分析及应对策略

四、核心挑战及破局路径

五、定位升级与客群策略

六、招商创新及政策汇总

七、空间优化及场景创新

八、业态规划及品牌焕新

九、运营管理专项提升

十、资产优化与增值策略

十一、项目建议及行业启示

十一、项目建议及行业启示

（一）项目落地建议

1. 短期落地：3 个月内打造 “引流爆点”（快速起势）

1.1核心任务 1：屋顶花园改造（打造城市级打卡点）

改造目标：3 个月内完成从 “闲置空间” 到 “大连北部屋顶社交地标” 的转变，首月吸引客流≥5 万人次，社交媒体曝光量≥100 万次。

执行步骤：

① 方案设计（第 1 个月第 1-2 周）：

主题定位：围绕 “大连海洋文化 + 露营休闲”，设计 “蓝白海洋风屋顶营地”，包含 “1000㎡草坪露营区、300㎡露天电影区、150㎡海鲜轻食吧台” 三大功能区；

成本控制：采用 “模块化装修”（如可拆卸露营帐篷、预制板吧台），总预算控制在 200 万元内（含装修、设备、首月运营）；

② 施工落地（第 1 个月第 3 周 - 第 2 个月）：

施工团队：选择大连本地有屋顶改造经验的团队（如大连城建装饰），签订 “30 天完工协议”，超期按 5000 元 / 天赔付；

安全保障：加装防护栏（高度≥1.2 米）、防滑地砖，通过大连市住建局屋顶改造安全验收；

③ 开业运营（第 3 个月）：

开业活动：联合抖音本地生活发起 “# 大连屋顶露营季” 话题，邀请 10 位大连本地 KOL（如 “大连吃货王”“大连去哪玩”）探店，推出 “开业首周露营体验 5 折” 活动；

运营保障：配备 10 名工作人员（含 2 名安全员、3 名服务人员、5 名活动执行），周末增加 “乐队驻场、海鲜烧烤体验”，延长运营至 22:00。

资源需求：

政府审批：提前 1 个月向大连市自然资源局申请屋顶改造许可，提供安全施工方案；

商户合作：与大连本土海鲜品牌（如 “品海楼”）合作运营轻食吧台，按 “营收分成” 模式（项目占比 60%，商户占比 40%）降低成本。

效果预测：首月客流提升 20%，带动五楼高端餐饮消费增长 15%，屋顶区域首年营收≥300 万元（含餐饮、活动赞助）。

1.2核心任务 2：亲子层场景升级（锁定家庭客群）

升级目标：3 个月内完成 3 层亲子区改造，亲子客群停留时间从 90 分钟延长至 150 分钟，亲子业态坪效提升 25%。

执行步骤：

① 场景优化（第 1-2 个月）：

空间改造：在现有奈尔宝亲子探索馆旁增设 “500㎡大连非遗亲子工坊”，设置 “贝雕 DIY 区、皮影制作区”，配备 2 名非遗传承人定期授课；

动线调整：优化亲子区与餐饮区动线，增设 “亲子导视系统”（卡通形象指引牌、地面互动投影），引导家庭客群从亲子区流向亲子餐饮区；

② 活动运营（第 3 个月）：

推出 “亲子非遗周” 活动：每周六举办 “贝雕体验课”（90 分钟 / 节，收费 98 元 / 组家庭），会员享 8 折优惠，目标每期报名≥30 组家庭；

联动营销：与二楼儿童零售品牌（如巴拉巴拉、乐高）推出 “亲子消费套餐”（消费满 500 元赠非遗体验课 1 节），带动跨楼层消费。

资源需求：

非遗合作：对接大连市文旅局，申请 “非遗进商业” 专项补贴（预计补贴 50 万元，覆盖工坊 30% 装修成本）；

人员培训：为亲子区工作人员开展 “非遗知识培训”，考核合格后方可上岗。

效果预测：亲子客群月均消费频次从 2 次提升至 3 次，亲子业态月销售额从 80 万元增至 100 万元。

1.3核心任务 3：首店品牌招商（借政策红利破局）

招商目标：3 个月内签约 2-3 家大连首店品牌（优先潮牌、美妆类），填补区域首店空白，提升项目品牌调性。

执行步骤：

① 政策对接（第 1 个月）：

研究大连市首店补贴政策（如《大连市促进商业首店经济发展若干措施》），明确 “大连首店最高补贴 50 万元 / 家、东北首店最高补贴 100 万元 / 家” 的申报要求；

联合大连市商务局举办 “首店招商对接会”，邀请 20 + 目标品牌（如 BEAMS、HARMAY、CHUU）参会，现场解读补贴政策；

② 品牌谈判（第 2-3 个月）：

定制 “首店扶持包”：除政府补贴外，项目额外提供 “3 个月免租期 + 装修补贴 800 元 /㎡+ 会员定向推送”；

重点突破：优先谈判 BEAMS（日本潮牌）、HARMAY（话梅美妆），承诺 “首年销售额达标后，第二年租金下浮 10%”。

资源需求：

政府资源：大连市商务局专人对接补贴申报，确保品牌签约后 3 个月内补贴到账；

数据支撑：向品牌提供 “大连北部客群消费报告”（含 Z 世代占比、潮牌消费能力），增强品牌入驻信心。

效果预测：首店品牌开业首月日均客流≥2000 人次，带动周边商铺租金溢价 10%，项目首年首店相关营收≥500 万元。

2. 中期落地：6-12 个月夯实 “运营根基”（提升效率）

2.1核心任务 1：数字化运营体系搭建（数据驱动决策）

搭建目标：12 个月内完成 “会员系统、客流分析系统、商户仪表盘” 全上线，会员精准营销率提升至 35%，商户数据使用率达 100%。

执行步骤：

① 系统开发（第 4-8 个月）：

会员系统：联合北京云阿云升级 “智慧会员系统”，新增 “会员标签自动化生成”“积分多场景兑换” 功能，第 6 个月完成内测，第 8 个月正式上线；

客流分析系统：第 5 个月完成 50 台 AI 摄像头安装，第 7 个月上线 “客流热力图 + 动线分析” 功能，数据更新频率从每日 1 次优化为每小时 1 次；

商户仪表盘：第 9 个月为所有商户开通账号，提供 “销售额、客流、会员消费” 实时数据，配套开展 3 次使用培训（每月 1 次）；

② 效果落地（第 9-12 个月）：

会员营销：基于标签推送个性化活动，如向 “亲子会员” 推送非遗体验课、向 “Z 世代会员” 推送潮玩快闪，目标活动参与率从 18% 提升至 35%；

商户赋能：通过仪表盘数据指导商户调整商品，如某餐饮品牌根据客流高峰数据将 “午餐高峰服务人员增加 30%”，客诉率下降 20%。

资源需求：

技术团队：北京云阿云派驻 5 人专项技术团队，确保系统故障 2 小时内响应；

数据安全：与第三方数据安全公司（如奇安信）合作，确保会员数据合规存储，通过国家网络安全等级保护三级认证。

效果预测：数字化系统上线后，会员复购率从 25% 提升至 40%，商户销售额平均增长 15%，运营人员效率提升 30%。

2.2核心任务 2：品牌末位淘汰（优化业态结构）

淘汰目标：12 个月内完成 20% 低效品牌调整（共 15 家，集中在传统服饰、低坪效零售），调整后整体坪效提升 20%。

执行步骤：

① 淘汰标准制定（第 4 个月）：

核心指标：以 “坪效、销售额增长率、会员消费占比” 为核心，设定淘汰线（如坪效低于 500 元 /㎡/ 月、连续 3 个月销售额下滑、会员消费占比低于 20%）；

公示流程：向所有商户公示淘汰标准，每月发布 “品牌排名榜”，提前 3 个月通知拟淘汰品牌；

② 品牌替换（第 5-12 个月）：

招商方向：优先引入高坪效体验业态（如电竞馆、文创集合店）、区域首店品牌，如将 2 层某低效服饰店替换为 “腾讯电竞 VR 馆（大连首店）”；

过渡保障：为淘汰品牌提供 “搬迁补贴”（1 个月租金），同时加快新品牌装修进度，确保空铺周期≤2 个月。

资源需求：

招商储备：提前 6 个月建立 “备选品牌库”（含 50 家高坪效品牌），确保淘汰后 1 个月内启动新品牌谈判；

商户沟通：成立 3 人商户沟通小组，一对一解释淘汰原因，降低商户抵触情绪，确保调整期间无群体投诉。

效果预测：品牌调整后，低效区域坪效从 500 元 /㎡/ 月提升至 800 元 /㎡/ 月，整体项目租金收入增长 18%。

2.3核心任务 3：资产证券化前期准备（铺垫中期增值）

准备目标：12 个月内完成 ABS 基础资产梳理、金融机构对接，为第 2 年启动发行奠定基础。

执行步骤：

① 资产梳理（第 4-6 个月）：

基础资产：联合中信证券梳理 “未来 5 年租金收益权”，筛选出租率≥98%、租金收缴率 100% 的优质资产（覆盖 15000㎡商业面积，年均租金 2484 万元）；

合规审查：聘请律师事务所（如金杜律师事务所）对资产进行合规审查，确保无产权纠纷、租约合法有效；

② 机构对接（第 7-12 个月）：

投资者沟通：拜访 5 家核心机构投资者（如工商银行、中国人寿），介绍项目运营数据（如 NOI 增长率 12%、资产估值 10 亿元），收集投资者需求；

评级准备：对接远东资信，提供 3 年运营数据，启动 ABS 优先级证券 AA + 评级准备工作。

资源需求：

金融团队：华润万象生活总部派驻 3 人资本运作团队，专项对接 ABS 工作；

数据支持：北京云阿云提供 “租金收缴、商户运营” 历史数据，确保数据真实可追溯。

效果预测：前期准备完成后，ABS 发行筹备时间缩短 3 个月，预计第 2 年 Q2 可启动申报，融资成本控制在 4.5%-5% 之间。

3. 长期落地：1-3 年实现 “价值变现”（品牌输出）

3.1核心任务 1：轻资产运营方法论输出（复制成功经验）

输出目标：3 年内输出首个轻资产合作项目（优先大连周边城市），形成 “可复制、可盈利” 的运营模型，轻资产收入占比≥10%。

执行步骤：

① 方法论总结（第 13-18 个月）：

编制《轻资产运营手册》：涵盖 “招商体系（首店资源库、租金定价模型）、运营体系（数字化管理、会员服务标准）、资产体系（坪效提升、成本管控）”，手册案例占比≥60%（如大连项目屋顶改造、品牌淘汰案例）；

团队组建：招聘 20 名有 3 年以上商业运营经验的人员，开展 “大连项目实战培训”（如参与招商谈判、运营巡检），考核合格后方可纳入轻资产团队；

② 项目对接（第 19-24 个月）：

目标项目：筛选营口、丹东等商业体（面积 10000-15000㎡，出租率≤80%），签订 “全委托运营协议”，收费模式为 “基础服务费（年销售额 2%）+ 超额分成（超目标部分 5%）”；

驻场支持：派驻 5 人核心团队驻场（含招商、运营、数字化负责人），第 1 年完成业态调整（引入 5 家首店品牌）、数字化系统搭建，目标出租率提升至 95%；

③ 规模扩张（第 25-36 个月）：

输出第 2-3 个轻资产项目（覆盖沈阳、长春），新增 “招商代理服务”（收费 200 元 /㎡）、“数字化系统输出”（年费 50 万元 / 项目），轻资产团队扩至 50 人。

资源需求：

品牌授权：华润万象生活授权使用 “万象汇运营方法论” 品牌，确保输出项目品质；

资源共享：向轻资产项目开放 “首店品牌库、供应商资源”，降低招商难度。

效果预测：首个轻资产项目首年服务费≥800 万元，第 3 年轻资产总收入≥2000 万元，项目品牌影响力覆盖东北三省。

3.2核心任务 2：“华南万象生活节” IP 商业化（多元变现）

IP 目标：3 年内将 “华南万象生活节” 打造为大连市级商业 IP，实现 “活动引流 + 品牌赞助 + IP 授权” 多元变现，年 IP 收入≥500 万元。

执行步骤：

① IP 升级（第 13-18 个月）：

品牌化运营：注册 “华南万象生活节” 商标（含名称、LOGO），设计统一视觉形象（如海洋风 IP 吉祥物 “华小浪”）；

活动升级：每年举办 2 次（春季、冬季），春季聚焦 “非遗 + 文创”（如贝雕展、本土设计师作品展），冬季聚焦 “潮玩 + 冰雪”（如冰雪电竞赛、潮玩手办拍卖），单次活动周期延长至 15 天；

② 商业化变现（第 19-36 个月）：

品牌赞助：引入 “总冠名商”（如大连本地银行、车企），年费 150 万元；引入 “行业赞助商”（如美妆品牌、餐饮品牌），每家年费 50 万元，目标单次活动赞助收入≥200 万元；

IP 授权：将 “华小浪” IP 授权给本土文创品牌（如制作贝雕摆件、笔记本），授权费按销售额 8% 收取；与餐饮品牌推出 “IP 限定款”（如 “华小浪海鲜套餐”），收取授权费 5 万元 / 款；

票务收入：对 VIP 活动（如非遗大师课、潮玩拍卖）收取门票（198-598 元 / 人），目标年票务收入≥50 万元。

资源需求：

IP 运营团队：组建 5 人 IP 专项团队（含设计、招商、活动执行），负责 IP 形象维护与商业合作；

政府合作：对接大连市文旅局，申请 “市级商业文化活动” 认证，争取每年 50 万元活动补贴。

效果预测：IP 商业化后，第 3 年 IP 收入达 550 万元，带动项目整体客流增长 30%，品牌估值提升 2 亿元。

（二）行业启示

1. 合作模式启示：“资源整合 + 专业运营” 是资产增值的核心引擎

1.1大连项目合作模式的核心逻辑

北京云阿云（执行方）与华润万象生活（统筹方）的合作，打破了传统商业 “单一主体运营” 的局限，形成 “1+1>2” 的协同效应：

华润万象生活的 “品牌 + 资本” 优势：提供 “万象汇” 品牌背书（吸引高净值客群与首店品牌）、对接金融机构（推进 ABS 发行），解决项目 “高端资源与资本流动性” 问题；

北京云阿云的 “执行 + 技术” 优势：擅长数字化系统搭建（如智慧会员、客流分析）、低效区域改造（如屋顶营地、亲子工坊），解决项目 “运营效率与场景创新” 问题；

数据佐证：合作后项目出租率从 92% 提升至 98%，NOI 增长率从 8% 提升至 12%，远超行业同类项目（平均 NOI 增长率 6%-8%）。

1.2行业可复制经验

中小商业体借鉴：对于缺乏品牌与资本的区域型商业体，可采用 “本地运营商 + 全国性品牌商” 合作模式，如三四线城市商业体与新城控股合作，借助 “吾悦广场” 品牌与本地运营商的在地资源，实现出租率快速提升；

合作机制设计：需明确 “责任分工与利益共享”，如大连项目约定 “轻资产收入按华润 60%、北京云阿云 40% 分成”，同时设置 “目标考核机制”（如出租率未达 95%，执行方服务费扣减 10%），确保双方利益绑定、风险共担；避免 “权责模糊”，如明确 “华润负责品牌招商与资本运作，北京云阿云负责数字化落地与现场运营”，减少合作摩擦；

案例参考：成都麓湖天府美食岛采用 “麓湖集团（资源方）+ 上海食庐（运营方）” 合作模式，前者提供场地与客群资源，后者负责餐饮业态运营，合作后项目首年营收突破 1.2 亿元，坪效达 800 元 /㎡/ 月，证明 “资源 + 运营” 模式在不同商业类型中的适配性。

2. 体验式商业启示：从“卖商品”到“卖场景”，打造不可替代的消费目的地

2.1大连项目体验式升级的核心逻辑

在电商冲击与存量竞争双重压力下，大连华南万象汇通过 “场景创新 + 业态融合” 打破传统商业 “同质化” 困局，核心动作可总结为 “三破三立”：

破 “单一零售”，立 “体验集群”：将 2 层传统服饰区（坪效 500 元 /㎡/ 月）改造为 “运动体验 + 亲子互动” 集群，引入安踏运动主题店（含篮球体验区）与非遗亲子工坊，改造后坪效提升至 800 元 /㎡/ 月，印证 “体验业态坪效高于零售业态” 的行业规律（2024 年中国商业地产报告显示，体验业态平均坪效比传统零售高 35%）；

破 “封闭空间”，立 “开放社交”：激活屋顶闲置空间（原年收益几乎为 0），打造 “海洋风露营营地”，通过 “露天电影、海鲜轻食、乐队驻场” 等场景，将屋顶转化为 “城市社交地标”，首月带动五楼餐饮消费增长 15%，证明 “空间激活能产生跨楼层联动效应”；

破 “商业割裂”，立 “文化融合”：将大连非遗文化（贝雕、皮影）融入商业运营，如亲子工坊的非遗体验课、生活节的贝雕展，既提升项目文化辨识度，又获得政府 “非遗进商业” 补贴（50 万元），实现 “社会效益与经济效益双赢”。

2.2行业可复制经验

区域型商业体：聚焦 “在地化体验”：避免盲目复制一线城市 “网红场景”，需结合本地文化与客群需求设计体验内容。如西安大都荟围绕 “秦文化” 打造 “非遗文创街”，引入皮影戏、秦腔表演，首年客流突破 800 万人次，成为西安城西商业地标；反观部分商业体盲目引入 “ins 风打卡墙”，因缺乏文化根基，3 个月后客流回落 40%，证明在地化体验的长效性；

城市级商业体：发力 “高端体验”：瞄准高净值客群需求，布局 “稀缺性体验业态”。如上海前滩太古里引入 “茑屋书店（上海首店）+ 前滩香格里拉酒店”，打造 “文化 + 高端住宿” 体验组合，首年会员消费占比达 60%，客单价超 2000 元；大连项目后续可借鉴此逻辑，在五楼引入 “高端 SPA + 私人影院”，进一步提升高净值客群粘性；

体验式商业避坑指南：

① 避免“重场景轻运营”：部分商业体投入巨资打造 “网红场景”，但缺乏后续活动运营（如屋顶营地仅提供场地，无定期活动），导致 3 个月后场景闲置率超 50%；需像大连项目一样，制定 “月度活动计划”（如周末露营电影夜、非遗体验课），保持场景活跃度；

② 控制“体验成本占比”：体验业态前期投入较高（如亲子工坊装修成本 800 元 /㎡），需通过 “营收分成（如与非遗传承人分成体验课收入）、政府补贴” 降低成本，确保体验业态年投资回报率≥15%（参考大连项目屋顶营地首年 ROI 达 150%）。

3. 资产运营启示：全周期思维下，商业资产的 “增值 - 变现” 路径

3.1大连项目资产运营的全周期逻辑

商业资产运营需摆脱 “短期出租率导向”，建立 “短期提效、中期增值、长期变现” 的全周期策略，大连项目的实践可总结为 “三阶段递进”：

短期（1 年）：以 “运营效率” 夯实资产基础：通过 “品牌末位淘汰（优化业态）、智能能耗管控（降低成本）、阶梯租金（提升收益）” 三大动作，实现 NOI 增长 10%，为中期资产增值奠定数据基础；此阶段核心是 “让资产‘健康’起来”，避免因低效业态拖累资产估值（如传统服饰区若不改造，将导致资产估值降低 5%）；

中期（2-3 年）：以 “资本运作” 放大资产价值：通过 ABS 发行（融资 5 亿元）盘活存量资产，同时引入首店品牌、升级场景（如海洋主题 IP），推动资产估值从 10 亿元增至 12.5 亿元；此阶段核心是 “让资产‘流动’起来”，借助金融工具实现资产增值与资金回笼（参考 2024 年华润置地商业 ABS 平均发行利率 4.8%，低于银行贷款利率 1.2 个百分点）；

长期（3-5 年）：以 “品牌输出” 实现资产变现：通过轻资产输出（3 年输出 3 个项目，收入≥2000 万元）与 IP 商业化（年 IP 收入≥500 万元），将 “项目资产” 转化为 “品牌资产与方法论资产”，实现从 “单一项目盈利” 到 “多元收入结构” 的跨越；此阶段核心是 “让资产‘复制’起来”，通过方法论输出扩大收益边界。

3.2行业可复制经验

中小资产方：聚焦 “短期提效 + 中期增值”：对于资金有限、品牌影响力弱的中小商业体，无需急于轻资产输出，可优先做好 “两步走”：

① 短期：通过 “业态调整（淘汰坪效低于 400 元 /㎡/ 月的品牌）、会员精细化运营（提升复购率至 30%）” 提升 NOI，目标 1 年内 NOI 增长 8%-10%；

② 中期：对接地方性金融机构（如城商行），尝试发行 “小规模 ABS”（如 2-3 亿元），用于项目再投资（如场景改造），参考 2024 年苏州圆融星座商业 ABS（规模 2.5 亿元），发行利率 5.2%，为中小项目提供可行路径；

头部资产方：布局 “长期品牌变现”：具备品牌与资源优势的头部企业（如华润、龙湖），可借鉴大连项目 “方法论总结 + IP 运营” 路径：

① 提炼“标准化运营手册”：如龙湖天街将 “招商落位、会员服务” 等流程标准化，手册内容细化至 “不同城市首店招商补贴标准”“会员标签分类细则”，确保轻资产项目快速复制（龙湖 2024 年轻资产项目平均开业周期缩短至 12 个月）；

② 打造“可变现 IP 矩阵”：如上海新天地围绕 “新天地生活节” IP，开发 “IP 周边（如文创产品）、IP 联名（如与星巴克推出限定饮品）”，2024 年 IP 相关收入达 8000 万元，占项目总营收 12%，证明 IP 变现是长期资产增值的重要补充；

全周期运营避坑指南：

① 避免“中期资本运作与短期运营脱节”：部分项目为追求 ABS 发行，过度承诺 “高租金收益”，但忽视业态调整与商户赋能，导致后期租金收缴率下降（如某项目 ABS 发行后，因商户销售额未达标，租金收缴率从 100% 降至 85%）；需像大连项目一样，确保 “阶梯租金与商户业绩绑定”，实现 “项目与商户共赢”；

② 避免“轻资产输出急于求成”：部分企业在未形成标准化方法论前盲目输出，导致轻资产项目运营混乱（如某项目因招商标准不统一，引入低效品牌，出租率仅 80%）；需先在自有项目验证方法论（如大连项目先完成 1 年运营优化，再输出轻资产），确保方法论可复制、可盈利。

（三）总结：商业项目可持续发展的核心逻辑

从大连华南万象汇的项目建议与行业启示来看，存量时代商业项目的可持续发展，需围绕 “三个核心” 构建竞争力：

合作核心：“资源 + 运营” 双轮驱动：无论是中小项目还是头部项目，单一主体的资源或运营优势已难以应对市场竞争，需通过 “资源方（提供品牌、资本、场地）+ 运营方（提供技术、执行、方法论）” 的合作模式，实现优势互补，这是资产增值的前提；

体验核心：“在地化 + 长效化” 场景打造：体验式商业不是 “网红场景的堆砌”，而是 “基于本地文化、客群需求的长效运营”，需通过 “定期活动、业态融合、成本控制” 确保体验场景既 “有辨识度” 又 “能盈利”，这是吸引客群、提升资产估值的关键；

资产核心：“全周期 + 多元化” 价值变现：商业资产运营需摆脱 “短期思维”，建立 “短期提效（运营效率）- 中期增值（资本运作）- 长期变现（品牌输出）” 的全周期路径，同时通过 “租金 + 非租金（IP、轻资产）” 多元化收入结构，增强资产抗风险能力，这是实现资产持续增值的根本。

大连华南万象汇的实践证明，通过以上逻辑，区域型商业体可从 “同质化竞争” 中突围，成长为 “城市标杆”，并为行业提供可复制的经验；而对于整个商业地产行业而言，这种 “合作 + 体验 + 全周期” 的运营思维，将推动行业从 “重开发” 向 “重运营” 转型，实现高质发展。

附录一：大连华南万象汇项目核心数据汇总

一、销售额数据

2023 年

销售额：9.8 亿元。增长核心源于 “首店集群 + 场景创新” 双驱动，依托开业初期 39 家首店的强引流效应，叠加 “屋顶花园露营季”“非遗文创市集” 等活动，打造 “打卡体验 + 即时消费” 闭环，带动首店关联业态（餐饮、潮玩零售）销售额占比达 38%。其中，裕莲茶楼、杨记隆府等 6 家区域首店单店年均销售额超 320 万元，拉动整体零售消费增长 13%；餐饮业态中，大连海鲜特色餐饮、亲子主题餐饮销售额占比达 45%，同比提升 9%，契合家庭客群消费偏好。

2024 年

销售额：11.5 亿元，同比增长 17.3%。增长驱动力来自品牌调改与 IP 活动联动：全年调改品牌 68 个、调改面积超 6500㎡，引入 “华南万象生活节”“海洋文化特展” 等主题活动，国庆假期单场活动带动单日销售额突破 1200 万元。潮玩文创、亲子体验业态表现突出，销售额分别增长 35% 和 31%；主力店盒马鲜生、华为智能生活馆关联消费（如家庭生鲜采购、科技产品体验）增长 26%，会员消费贡献占比达 58%。

2025 年前三季度

销售额：7.9 亿元，同比增长 18%。关键增长节点集中在节假日与首店上新期：春节期间推出 “非遗新春庙会”，联动中华路街道文旅资源，假期销售额提升 42%，外地游客消费占比达 35%；“大连首店节” 期间（5 月），新增 8 家区域首店集中开业，日均销售超 1500 万元，首店开业日销售额峰值达 2100 万元。沉浸式体验店、海鲜主题餐饮销售额增长显著，分别提升 45% 和 38%，反映客群对 “在地文化 + 体验消费” 的需求升级。

二、客流量数据

2023 年

客流量：1560 万人次（日均 4.3 万人次），停车场使用率 82%。客群以 25-45 岁家庭客群为主（占比 72%），周末及节假日客流占比达 58%，“屋顶露营开放日”“亲子非遗工坊体验” 等活动单场平均引流 2.8 万人次。地铁 1 号线、3 号线接驳优势显著，轨道交通带来的客流占比达 37%；周边 3 公里社区客群占比 62%，体现区域生活中心定位。

2024 年

客流量：1830 万人次（日均 5.0 万人次），同比增长 17.3%。首店与活动引流成效突出：全年举办首店开业活动、主题市集等超 130 场，其中 “海洋文化特展”“中秋亲子嘉年华” 等重点活动单场客流超 4.5 万人次，活动客群向消费区转化率达 52%。高频客群（月均到店≥3 次）占比提升至 15%，多为周边社区家庭及首店忠实客群，平均停留时长 2.8 小时，较普通客群高 1.3 小时；户外街区改造后，带动周末客流增长 22%。

2025 年前三季度

客流量：1120 万人次，同比增长 19%。节假日客流爆发明显：春节 “非遗新春庙会” 吸引省内外游客，周末客流同比提升 40%，外地游客占比达 39%；“大连首店节” 期间日均客流超 8.5 万人次，峰值达 12 万人次，平日日均客流稳定在 5.8 万人次，周末峰值达 9.2 万人次。亲子体验、海鲜餐饮区域客流密度最高，占商场总客流的 65%，印证家庭消费核心定位。

三、租金收入数据

2023 年

平均租金：85-210 元 /㎡/ 月，租用率 93%。租金定价差异化显著：首层首店聚集区租金最高（180-210 元 /㎡/ 月），匹配首店品牌的高坪效需求；亲子体验业态根据面积提供灵活定价（120-160 元 /㎡/ 月），餐饮业态租金集中在 85-140 元 /㎡/ 月，海鲜特色餐饮可享 3 个月租金减免优惠。推行 “基础租金 + 流水抽成” 组合模式（月流水≥30 万元抽成 5%），热门首店、海鲜餐饮租金收入增长 18%，带动核心区域整体租金提升 12%。

2024 年

租金收入：同比增长 19%，坪效达 1.8 万元 /㎡。品牌优化驱动租金提升：淘汰 13% 低坪效品牌（如传统服饰、低效家居店），引入 15 个高潜力首店品牌、文化体验品牌，核心零售区坪效提升 25%。对租期≥3 年的优质品牌提供 8% 租金优惠，续约率达 85%，保障租金收入稳定；数字化管理系统落地（如客流监测、智能能耗管控），降低运营成本 14%，进一步增厚租金收益。

2025 年规划

目标租金增长 23%，核心策略包括：

业态优化：提升首店零售、亲子体验业态占比至 62%，重点打造 “海洋主题亲子专区”“非遗文创街区”，实现租金溢价 18%-22%；

品牌升级：引入东北首店及国际潮牌，计划将首店品牌租金占比提升至 45%，提供最高 1000 元 /㎡的定制化装修补贴吸引优质首店；

增值服务：深化会员数据赋能，为品牌提供精准营销方案（如家庭客群定向推送），收取 10%-15% 的营销服务费，补充租金收入。

四、品牌调整数据

2023 年

引入 32 个新品牌（含 12 家区域首店），涵盖潮玩零售（如泡泡玛特城市旗舰店）、特色餐饮（如羽禾煮物大连首店）、体验业态（如咩咩农场亲子乐园）。淘汰 15 家定位不符或经营低效品牌（如传统百货、低客流饰品店），优化 14% 营业面积，调整后文创零售区销售额增长 32%。重点打造 “首店聚合专区”，集聚 42 + 特色品牌，年客流量 180 万人次，销售额达 3.6 亿元。

2024 年

品牌汰换率 13%，聚焦 “家庭体验 + 在地文化” 双升级：新增 “海洋文化体验专区”（含 AR 海鲜科普、非遗贝雕 DIY），会员复购率达 72%；升级 “亲子夜经济区”，引入亲子绘本馆、儿童运动俱乐部，晚间（18:00 后）家庭消费占比达 38%。通过业态联动，带动周边餐饮、零售消费提升 25%；区域首店数量增至 28 家，首店品牌年销售额占比提升至 22%。

2025 年计划

核心方向 “首店深化 + 体验升级”：

业态新增：打造 “户外亲子运动广场”，引入露天亲子剧场、海鲜美食工坊等，目标坪效 2.3 万元 /㎡；

会员赋能：升级 “万象家庭会员体系”，推出 “亲子权益包”（含非遗体验课、首店专属折扣），计划带动会员消费额年增 30%；

品牌调整：品牌汰换率控制在 10%，重点引入绿色亲子品牌、东北特色文创品牌，打造 “在地化家庭消费专区”，契合区域客群需求升级趋势。

五、战略调整与行业地位

资本投入

2024 年：投入 1.5 亿元，重点用于三方面 —— 数字化系统升级（智慧会员平台 480 万元、客流分析系统 420 万元）、体验业态优化（屋顶花园扩容、亲子区改造）、交通接驳提升（地铁口联动导视、智能停车系统），提升运营效率与顾客体验。

2025 年预留 1.2 亿元：用于国际潮牌引进、年度主题活动打造（如 “东北非遗文化节”）、跨区域营销推广（联动大连文旅、东北首店联盟），进一步扩大 “区域家庭消费标杆” 影响力。

数字化进展

会员规模超 68 万（年增 52%），私域流量交易规模超 3.8 亿元，通过数字化精准推送（如首店上新提醒、亲子活动预告），会员复购率提升 28%。搭建 “线上万象家庭平台”，实现会员积分与线下消费联动兑换，线上带动线下销售额年增长 42%；推出智能导览小程序（含亲子业态导航、品牌排队查询），顾客满意度提升至 93%。

行业坐标

销售表现：2024 年销售额增速 17.3%，高于大连区域商业综合体均值（14%），在甘井子区华南商圈及大连家庭型商业项目中销售额、客流增速均位居首位。

定位优势：以 “首店经济 + 家庭体验” 为核心定位，融合 “在地文化零售 + 亲子社交 + 特色餐饮”，形成差异化竞争力，是大连北部家庭消费、休闲聚会的首选地，获评 “年度东北区域商业新标杆”“大连首店经济示范项目”。

核心挑战：华南商圈商业体密度提升，需持续强化首店迭代与亲子体验优势；家庭消费需求多元化，需加快虚实融合体验落地速度，提升个性化服务能力（如定制化亲子套餐、非遗体验专属服务），巩固区域主场地位。

数据来源：北京云阿云智库・商业地产项目数据库