商业地产案例分享-大连亿合城项目（一）

原创 李桂松 李富松 段小丽 云阿云智库•商业地产项目组

导读：本报告为大连亿合城量身定制资产运营升级方案。面对存量竞争，项目以“社区生活枢纽+体验式消费中心”为新定位，通过业态焕新、场景创新、数字化运营及资本路径规划，系统性破解增长瓶颈，重塑区域商业标杆价值。全文共95600字，由北京云阿云智库•商业地产项目组原创供稿。

作者：李桂松 |北京云阿云智库平台理事长

作者：李富松 | 北京云阿云城市运营管理有限公司副总裁

作者：段小丽 | 北京云阿云智库平台公共关系总裁13811016198

大连亿合城资产增值与运营升级专项报告

目录

一、市场分析及项目概述

二、本体 SWOT 及项目现状深度剖析

三、竞品分析及应对策略

四、核心挑战及破局路径

五、定位升级与客群策略

六、招商创新及政策汇总

七、空间优化及场景创新

八、业态规划及品牌焕新

九、运营管理专项提升

十、资产优化与增值策略

十一、项目建议及行业启示

一、市场分析及项目概述

（一）宏观商业地产市场趋势

当前全国商业地产已全面进入存量竞争时代，行业逻辑从 “拼规模、拼开业” 转向 “拼运营、拼增值”，“体验化、数字化、轻量化” 成为破局核心路径，具体趋势可通过数据与案例进一步明确：

1. 体验化：从“卖商品”到“卖场景”，体验业态成客流核心抓手

行业数据支撑：据《2024 中国商业地产发展报告》，全国重点城市商业项目中，体验类业态（含亲子、文娱、运动、生活服务）平均占比已从 2020 年的 22% 提升至 2024 年的 35%，头部项目（如上海 TX 淮海、成都远洋太古里）体验业态占比超 40%；且体验业态带动的客流留存时间平均达 4.2 小时，较传统零售项目（2.1 小时）提升 100%。

典型案例：上海 TX 淮海以 “青年文化社区” 为定位，引入艺术展览、Livehouse、潮玩快闪等体验业态，2024 年日均客流达 3.8 万人次，客单价超 500 元，坪效达 6.5 元 /㎡/ 天，较同区域传统商场高 50%，印证体验化对资产收益的拉动作用。

对亿合城的启示：需降低传统服饰等低效零售占比，补充 “亲子探索 + 潮玩社交 + 社区服务” 类体验业态，通过场景创新提升客流粘性与消费转化。

2. 数字化：从“工具应用”到“全链路渗透”，数据驱动运营效率提升

行业现状：2024 年全国超 70% 的商业项目已上线智慧商场系统，但仅 30% 实现 “会员数字化 + 商户数字化 + 运营数字化” 全链路打通；其中，会员数字化渗透率最高（85%），但精准触达率不足 40%（头部项目如万达智慧商场精准触达率达 65%）。

核心价值：数字化可直接降低运营成本、提升资产收益。以华润万象生活为例，其通过 “万象星” 会员系统整合消费数据，实现优惠券定向推送准确率达 72%，会员复购率提升至 58%，带动项目整体坪效提升 18%；同时，为商户提供的 “经营数据看板”（含客流热力、转化率、客群画像），帮助商户平均营收增长 12%。

亿合城短板与改进方向：当前项目会员系统仅实现积分兑换功能，数字化渗透率不足 25%，需依托北京云阿云算法能力，搭建 “AR 导航 + 精准营销 + 商户数据赋能” 的数字化体系，短期目标实现会员精准触达率超 50%，商户经营数据覆盖率达 100%。

3. 轻量化：从“重资产持有”到“轻重并举”，运营能力成核心盈利点

行业转型趋势：2024 年头部房企（如华润万象生活、龙湖商业）轻资产输出项目数量同比增长 40%，轻资产收益（管理费、品牌授权费）占比平均达 28%，部分企业（如印力集团）轻资产收益占比超 40%，摆脱对 “物业增值” 的单一依赖。

关键逻辑：轻资产模式的核心是 “输出可复制的运营能力”。以华润万象生活为例，其为第三方项目提供 “招商 + 运营 + 数字化” 全案服务，平均帮助合作项目出租率提升 15%、坪效提升 20%，服务费按项目营收的 8%-12% 收取，形成稳定现金流。

亿合城的机会：可先通过自身资产优化形成 “可复制的运营方法论”，再依托北京云阿云资源，向大连周边区域（如金州、旅顺）的小型商业项目输出运营服务，中期实现轻资产收益占比超 10%。

（二）大连区域商业市场特征

甘井子区是大连人口第一大区（2024 年常住人口 152.3 万人，占大连全市 23%），中华西路商圈是其核心商业板块，区域消费特征呈现 “总量增长、结构升级、需求分化” 三大特点，核心数据如下：

1. 人口结构：年轻家庭与白领群体扩容，成消费主力

核心数据：2024 年甘井子区 25-40 岁年轻家庭占比达 38%（较 2020 年提升 10 个百分点），其中已婚带孩家庭占比 62%；区域内高新技术企业（如大连华信、东软集团大连分公司）集聚，白领群体规模达 18.5 万人（占就业人口 25%），年均收入 12.8 万元（高于大连全市平均水平 18%）。

消费影响：年轻家庭带动 “亲子消费、品质餐饮” 需求增长，2024 年区域内亲子类消费支出同比增长 25%；白领群体推动 “轻食咖啡、健身休闲、夜间娱乐” 需求提升，工作日午餐客单价达 65 元（较 2020 年增长 30%），夜间（18:00-22:00）消费占比从 35% 提升至 42%。

2. 消费能力：人均商业消费支出稳步增长，体验类消费占比领先

收入与支出：2024 年甘井子区居民人均可支配收入 4.8 万元，同比增长 6.5%；其中，人均商业消费支出 3.2 万元（占可支配收入 66.7%），同比增长 8.2%，高于收入增速 1.7 个百分点，消费意愿持续增强。

消费结构：体验类消费（含餐饮、文娱、运动）占比达 38%，高于大连全市平均水平（32%）；其中，餐饮消费占比 22%（人均年餐饮支出 7040 元），亲子文娱消费占比 9%（人均年支出 2880 元），健身休闲消费占比 7%（人均年支出 2240 元）；传统零售消费占比 45%（较 2020 年下降 10 个百分点），且向 “品质化、个性化” 转型（如母婴用品客单价从 300 元提升至 550 元）。

3. 消费偏好：线上线下融合成常态，“首店”与“社区便民” 需求双升

线上线下融合：2024 年甘井子区居民线上购物渗透率达 85%，但 “线上种草 + 线下体验” 模式占比超 60%（如通过抖音、小红书了解品牌后，到店试穿 / 体验再消费）；同时，即时零售（如美团闪购、京东到家）需求激增，区域内商超即时零售订单量同比增长 75%，但 “线下社交场景” 仍不可替代（82% 的受访者表示 “周末更愿意到商场聚餐、遛娃”）。

首店与便民需求：一方面，区域首店消费需求旺盛，2024 年大连新增首店中，35% 落地甘井子区（如万象汇引入的奈尔宝大连首店，开业首月日均客流超 1200 人次）；另一方面，社区便民需求突出，80% 的周边居民希望商场增加 “24 小时便利店、社区药房、家政服务” 等业态，65% 的受访者表示 “愿意为‘家门口的便利服务’支付溢价”。

（三）政策环境影响：大连政策红利明确，精准支撑项目资产提升

大连市政府近年出台多项政策支持商业综合体高质量发展，核心政策可梳理为 “首店经济、夜间经济、数字化转型” 三大方向，直接为亿合城资产优化提供政策支撑与资金补贴：

（四）项目发展历程与云阿云介入背景

1. 项目发展历程：从“商圈奠基者”到“运营瓶颈期”，需专项提升破局

大连亿合城作为中华西路商圈的核心项目，发展历程可分为 “奠基期 - 成熟期 - 瓶颈期” 三个阶段，关键节点如下：

奠基期（2012-2014 年）：商圈核心地位确立

2012 年 12 月，商业中心主体封顶，同步启动主力店招商（引入华润万家超市、万达影城）；

2013 年，住宅与公寓楼封顶，完成非主力店招商（传统服饰、基础餐饮占比超 70%）；

2014 年 12 月，购物中心正式开业，首年出租率达 95%，日均客流 2.8 万人次，迅速成为甘井子区家庭客群的核心消费地，推动中华西路商圈成为 “大连第三大商圈”。

成熟期（2015-2021 年）：运营稳定但业态固化

2016 年，首次业态调整：淘汰 10% 低效零售品牌，新增亲子游乐业态（如卡通尼乐园），客流稳定在 2.5-2.7 万人次 / 天；

2019 年，主力店升级：万达影城新增 IMAX 厅，华润万家优化生鲜品类，客单价从 150 元提升至 170 元；

2021 年，运营数据见顶：出租率 89%，日均客流 2.3 万人次，坪效 3.2 元 /㎡/ 天，此后受竞品分流、消费习惯变化影响，数据开始下滑。

瓶颈期（2022-2023 年）：核心问题凸显，需外部资源介入

客流与坪效双降：2022 年日均客流降至 2.1 万人次，坪效降至 3.1 元 /㎡/ 天，低于甘井子区同量级项目均值（3.8 元 /㎡/ 天）；

年轻客群流失：Z 世代客群占比从 25% 降至 18%，转向万象汇、恒隆广场等场景更优的项目；

数字化薄弱：仅上线基础会员系统，无精准营销、数据赋能能力，商户营收增速低于行业平均水平（商户年均营收增速 5%，行业均值 8%）。

2. 云阿云介入背景与角色定位：“资源 + 能力” 双输入，推动资产增值

介入背景：解决三大核心痛点，实现合作共赢

大连安盛的“资源缺口”：作为本土企业，安盛在 “全球品牌资源（尤其是首店）、算法驱动能力、轻资产运营经验” 方面存在短板，无法独立解决年轻客群流失、坪效下滑问题；

北京云阿云的“能力匹配”：云阿云作为城市运营商，拥有三大核心优势 ——

①全球品牌资源库（合作首店品牌超 200 个）；

②消费大数据算法（可精准分析区域需求缺口）；

③10 + 年大型商业操盘经验（曾服务上海、深圳多个存量项目，平均实现坪效提升 20%）；

合作启动：2023 年 10 月，大连安盛与北京云阿云签订《亿合城资产运营专项提升合作协议》，云阿云正式介入项目运营。

角色定位：“资产运营总顾问 + 执行操盘方”，全链路主导提升

资产运营总顾问：负责制定项目整体提升策略（含定位升级、业态优化、资产增值路径），对接政府政策资源，协调安盛与商户关系；

招商执行操盘方：依托全球品牌资源库，主导首店引入、低效品牌淘汰，负责 “潮玩街区”“亲子主题层” 的招商落地；

数字化运营主导方：搭建项目数字化体系（含会员系统、AR 导航、商户数据看板），输出算法能力，实现精准运营；

资产增值推动者：制定分阶段资产优化目标，推动轻资产拓展与资产证券化准备，最终实现项目估值提升。

（五）项目核心概况与运营基底

1. 项目基础信息：明确现状基准，找准提升起点

基于 2024 年最新运营数据，亿合城核心概况与现状如下，可作为资产提升的 “基准线”：

硬件基础：总建筑面积 23 万㎡，其中商业部分 15 万㎡（地上 5 层、地下 1 层），配备 1400 个地下停车位（车位周转率 2.1 次 / 天，低于行业均值 2.5 次 / 天）；地铁 1 号线华南广场站直接接驳地下 1 层，日均接驳客流约 8000 人次（占项目总客流 38%）。

运营核心数据：

2. 项目核心价值锚点：三大不可替代性，构成资产提升基础

亿合城在区域商业生态中具备 “不可复制的核心优势”，是专项提升的重要依托：

优势 1：地铁 1 号线 “直接接驳”，客流导入能力不可替代

项目地下 1 层与地铁 1 号线华南广场站无缝连接，日均接驳客流 8000 人次，占项目总客流 38%；且 1 号线是大连南北向核心线路，可覆盖沙河口区、中山区等客流外溢区域（2024 年跨区客流占比达 22%），这一交通优势是周边凯德 MALL（需步行 10 分钟到地铁）、小型社区商业无法比拟的。

优势 2：华南广场 “成熟商圈” 加持，消费认知度与便利性领先

中华西路商圈已形成 “亿合城 + 万象汇 + 凯德 MALL” 的商业集群，2024 年商圈日均客流超 8 万人次，商业密度达 1.2 万㎡/ 万人（高于大连其他区域）；亿合城作为商圈 “奠基项目”，区域居民消费认知度达 92%（高于万象汇的 85%），且周边 3 公里内社区覆盖率达 100%（15 分钟步行可达），社区客群基础稳定。

优势 3：23 万㎡“综合体规模”，业态协同效应显著

项目涵盖商业、住宅、公寓（已入住率 95%），形成 “居住 - 消费 - 办公” 的闭环生态：住宅与公寓的 1.2 万户业主（约 3.5 万人）构成 “基础客流”，商业为业主提供便民服务，业主则为商业带来稳定消费；这种 “综合体协同效应” 可实现客流互导（住宅业主占商业客流 25%），是纯商业项目（如万象汇）不具备的核心优势。

3. 资产运营目标：分阶段、可衡量，锚定“标杆项目”定位

基于北京云阿云与大连安盛的合作共识，结合项目现状与区域潜力，制定 “短期 - 中期 - 长期” 三级资产运营目标，且每个目标均配套具体措施与衡量标准：

短期目标（2024 年 10 月 - 2025 年 9 月）：坪效与客流快速提升

核心目标：坪效提升 15%-20%（从 3.1 元 /㎡/ 天升至 3.6-3.8 元 /㎡/ 天），日均客流提升至 2.5 万人次，商业出租率达 95%；

关键措施：

①引入 3-5 个区域首店（如奈尔宝、优衣库）；

②完成中庭 “城市绿洲” 改造与 3 层亲子主题层招商；

③上线数字化会员系统，实现精准触达率超 50%；

衡量标准：每季度监测坪效、客流数据，首店开业后 1 个月内客流提升至 2.3 万人次以上。

中期目标（2025 年 10 月 - 2027 年 9 月）：资产估值与轻资产收益双增长

核心目标：资产估值增长 25% 以上（从当前约 18 亿元升至 22.5 亿元以上），轻资产收益占比达 10%；

关键措施：

①完成 “潮玩街区”“深夜社交空间” 落地，体验业态占比达 30%；

②向大连金州、旅顺输出运营服务（签约 1-2 个轻资产项目）；

③对接金融机构，完成 CMBS 发行前期准备；

衡量标准：每年委托第三方机构评估资产估值，轻资产项目实现年均服务费收入超 500 万元。

长期目标（2027 年 10 月 - 2030 年）：打造 “大连存量商业资产优化标杆”

核心目标：成为大连存量商业项目 “运营提升模板”，轻资产收益占比超 20%，项目估值进入大连商业项目前 10 名；

关键措施：

①形成 “亿合城模式” 并复制推广（签约 3-5 个轻资产项目）；

②发行 CMBS 产品，盘活存量资产；

③联合北京云阿云成立 “资产运营联合实验室”，输出行业方法论；

衡量标准：项目案例入选行业报告（如中国商业地产协会年度案例），轻资产管理规模超 50 万㎡。

二、本体 SWOT 分析及项目现状诊断

（一）SWOT 深度分析

基于北京云阿云与大连安盛的合作实践，结合项目运营数据、区域市场反馈及行业案例，对亿合城的 SWOT 维度进行深度拆解，明确各要素与资产价值的关联逻辑，为后续策略制定提供精准依据

1.优势（S）

交通枢纽优势：地铁 + 公交双引擎，客流导入能力区域领先

数据支撑： 地铁 1 号线华南广场站日均客流量 2.3 万人次，其中 42%（约 9660 人次）直接接驳项目；周边 300 米内有 8 条公交线路（如 9 路、19 路、45 路），日均公交接驳客流约 5800 人次，合计日均交通导入客流 1.54 万人次，占项目总客流的 73%（2024 年数据）。

案例对比： 周边凯德 MALL 需步行 10 分钟至地铁口，交通导入客流占比仅 45%，亿合城交通优势直接带动周末客流比凯德 MALL 高 18%。

商圈成熟度：中华西路商圈核心地位，消费认知度固化

调研数据： 甘井子区居民商业消费目的地选择中，亿合城占比达 35%，仅次于万象汇（38%）；项目开业 10 年，区域内 30-50 岁客群 “首次逛商场” 记忆关联度达 62%，消费认知粘性显著。

商圈红利： 中华西路商圈 2024 年商业总销售额达 48 亿元，亿合城贡献其中 22%（约 10.56 亿元），商圈客流共享效应使项目招商谈判中，品牌入驻意愿比非核心商圈项目高 25%。

合作资源优势：云阿云 “资源 + 算法” 双赋能，突破本土运营瓶颈

资源支撑： 云阿云全球品牌资源库覆盖 200 + 首店品牌（如奈尔宝、Manner Coffee、泡泡玛特旗舰店）、50 + 体验业态品牌，2023 年合作项目平均首店引入周期缩短至 45 天（行业平均 60 天）。

算法能力： 通过云阿云消费大数据算法，已识别甘井子区 “亲子体验缺口达 32%、潮玩消费缺口达 28%”，为业态调整提供精准方向，2024 年依托算法推荐引入的 3 个品牌（如茉酸奶、乐刻运动），首月坪效达 4.8 元 /㎡/ 天，超项目平均水平 55%。

关联资产影响（量化分析）

交通优势使项目基础客流稳定性达 85%（行业平均 70%），为租金溢价提供支撑 —— 地铁接驳楼层（地下 1 层、1 层）租金比非接驳楼层高 30-40 元 /㎡/ 月；

商圈成熟度降低招商成本，主力店免租期平均比新商圈项目短 2-3 个月，每年减少租金损失约 120 万元；

云阿云资源使项目首店引入效率提升 30%，2024 年新增首店带动客流环比增长 22%，直接推动资产估值短期提升 5%。

可落地的强化 / 改进方向

强化交通接驳体验：在地铁出口增设 “项目业态指引屏”，联动地铁 APP 推送项目优惠信息，目标将交通导入客流转化率从 73% 提升至 80%；

深化商圈协同：联合万象汇、凯德 MALL 发起 “中华西路商圈消费节”，共享客流资源，降低单项目营销成本；

放大资源优势：建立 “云阿云 - 亿合城专属品牌对接通道”，优先获取首店资源，目标 2025 年引入区域首店 5-8 个。

2.劣势（W）

空间老化：动线设计滞后，公共空间体验感缺失

动线问题： 2 层、3 层存在 “L 型死角区域”（约 800㎡），客流到达率仅 35%（核心动线区域达 90%），该区域出租率仅 65%，且租金比核心区域低 50 元 /㎡/ 月；连廊宽度仅 2.5 米，高峰时段拥堵率达 40%，导致客群停留时间缩短（2 层平均停留 18 分钟，1 层达 45 分钟）。

公共空间： 中庭仅设置基础照明，无主题场景与互动设施，2024 年客群中庭停留率仅 12%（上海 TX 淮海中庭停留率达 60%）；屋顶空间（约 2000㎡）长期闲置，未开发任何商业或体验功能，空间资产浪费严重。

业态同质化：传统零售占比过高，体验业态支撑不足

结构数据： 2024 年项目业态占比为 “传统零售 55%（服饰 38%、百货 17%）、餐饮 25%、体验 15%（亲子 8%、文娱 7%）、服务 5%”，而甘井子区同量级项目（如万象汇）体验业态占比达 30%，亲子、潮玩类业态占比超 20%。

低效问题： 传统服饰业态坪效仅 2.2 元 /㎡/ 天，低于项目平均水平 29%，且 30% 的服饰品牌连续 6 个月营收下滑；反观引入的乐刻运动（体验业态），坪效达 5.1 元 /㎡/ 天，是服饰业态的 2.3 倍。

数字化薄弱：数据闭环未形成，运营精准度不足

会员体系： 现有会员系统仅记录消费金额与积分，无 “消费偏好、到店频次、客群标签” 等数据，会员精准画像覆盖率 0%（万达智慧商场达 85%）；会员活跃度 30%，远低于行业头部项目的 60%，会员复购率 25%，比万象汇低 20 个百分点。

数据应用： 无商户经营数据看板，商户仅能获取自身销售额，无法知晓 “客流热力、客群画像、竞品销售” 等关键信息，导致 50% 的商户调整商品结构滞后于市场需求，新品上架周期比行业平均长 15 天。

关联资产影响（量化分析）

空间问题导致 “冷区” 年租金损失约 480 万元（800㎡×50 元 /㎡/ 月 ×12 个月），且客流停留时间短使客单价比万象汇低 15 元，年销售额损失约 1890 万元（2.1 万人次 / 天 ×15 元 ×365 天）；

业态结构不合理使项目整体坪效（3.1 元 /㎡/ 天）比万象汇（4.5 元 /㎡/ 天）低 31%，资产估值比同规模、优业态项目低 15%-20%；

数字化薄弱导致营销费用浪费率达 40%（如通用优惠券核销率仅 18%），且商户满意度仅 65%，核心商户续约谈判难度增加。

可落地的强化 / 改进方向

空间改造：短期（3 个月内）优化 “L 型死角” 动线，增设引导标识与主题打卡点；中期（6 个月内）改造中庭为 “城市绿洲” 场景，引入快闪店与互动装置；长期开发屋顶 “星空露台”，引入轻食与露营体验；

业态调整：1 年内将传统零售占比降至 40%，体验业态提升至 30%，优先引入高坪效的亲子、潮玩品牌；

数字化建设：3 个月内上线 “会员标签系统”，6 个月内为商户开放 “经营数据看板”，目标 1 年内会员精准触达率超 50%，商户数据应用率达 100%。

3.机会（O）

区域消费升级：客群需求迭代，为业态升级提供土壤

数据支撑： 2024 年甘井子区 25-40 岁年轻家庭人均可支配收入达 5.2 万元，同比增长 7.8%，其中 “亲子消费支出占比从 15% 提升至 22%”；白领群体年均休闲娱乐支出达 1.8 万元，同比增长 12%，对 “沉浸式体验、小众社交” 需求显著（如剧本杀、Livehouse 消费频次年均 6 次）。

案例参考： 沈阳中街大悦城抓住区域消费升级机遇，引入亲子类首店 “奈尔宝” 与潮玩集合店 “X11”，1 年内亲子客群占比提升 20%，坪效增长 35%。

首店经济风口：非核心商圈成首店新落点，竞争压力小

政策红利： 大连 2024 年新增首店 120 家，其中 35% 落地非核心商圈（2020 年仅 15%），且甘井子区政府对落地首店给予 “最高 30 万元补贴 + 租金减免”，降低首店引入成本；

项目优势： 亿合城 23 万㎡综合体规模可承接 “区域首店” 的空间需求（如奈尔宝需 3000㎡，项目 3 层可整体规划），且地铁客流支撑首店开业初期的曝光量，2024 年引入的 “茉酸奶甘井子首店”，首月日均销售额达 5.2 万元，超品牌平均水平 40%。

数字化转型机遇：借政策与技术，快速缩小差距

政策支持： 根据《大连市商业综合体数字化转型专项行动》，项目搭建智慧系统可获 30% 成本补贴（最高 50 万元），且数字化成效达标可获 20 万元奖励；

技术成熟： 云阿云已具备 “AR 导航、AI 客流分析、会员精准营销” 等成熟技术模块，可快速复制到项目 —— 以上海某合作项目为例，数字化系统上线后 3 个月，会员复购率提升 18%，营销费用节约 25%。

关联资产影响（量化分析）

抓住消费升级机遇，引入契合需求的体验业态，预计可使客单价提升 20 元（从 175 元至 195 元），年销售额增加 1533 万元，坪效提升 6.5%；

首店引入可使项目品牌能级提升，租金溢价能力增强（首店所在楼层租金可上浮 20-30%），预计 2025 年引入 5 个首店可带动资产估值提升 8%-10%；

数字化转型可降低运营成本（如人工成本减少 15%），同时提升客流转化率，预计 1 年内可使运营效率提升 25%，资产周转率提升 18%。

可落地的强化 / 改进方向

需求匹配：联合云阿云开展 “甘井子区消费需求专项调研”，精准定位 “亲子、潮玩、轻食” 等核心需求，定向引入对应业态；

首店招商：建立 “首店资源对接小组”，优先对接云阿云库内 20 + 区域首店品牌，同步申请政府补贴，降低首店引入成本；

数字化落地：分阶段推进数字化建设，先上线 “AR 导航 + 会员标签” 基础功能，再叠加 “商户数据赋能 + AI 营销” 进阶功能，确保 1 年内完成全链路数字化闭环。

4.威胁（T）

竞品分流：高端客群流失，挤压资产收益空间

竞品动态： 万象汇 2024 年引入 “东北首店 2 家、大连首店 8 家”，体验业态占比提升至 35%，日均客流达 2.8 万人次（比亿合城高 33%），客单价 260 元（比亿合城高 49%）；恒隆广场聚焦高端零售，2024 年奢侈品品牌销售额同比增长 45%，分流亿合城 30% 的高消费客群。

影响数据： 受竞品分流影响，亿合城 2024 年高端客群（客单价 500 元以上）占比从 12% 降至 8%，相关业态（如高端餐饮、精品零售）坪效下滑 18%。

新兴商业体冲击：社区客群被分食，基础客流不稳

市场现状： 甘井子区 2024-2026 年待建 / 在建社区商业中心达 6 个（如 “万科翡翠公园社区 MALL”“保利和府邻里中心”），总面积超 15 万㎡，均聚焦 “15 分钟便民消费”，预计将分流亿合城 20% 的社区基础客群（客单价 100 元以下）。

案例警示： 沈阳于洪区某综合体因周边 3 个社区商业开业，1 年内社区客群占比从 45% 降至 28%，出租率下滑 12%，租金下降 8%。

消费习惯变迁：线上冲击线下，传统业态承压

数据趋势： 2024 年大连居民线上购物渗透率达 88%，即时零售（如美团闪购）订单量同比增长 75%，其中 “服饰、百货” 类线上消费占比达 65%，直接冲击亿合城传统零售业态 ——2024 年项目服饰业态销售额同比下滑 12%，空置率从 10% 升至 15%。

行业挑战： 全国传统零售业态坪效年均下滑 5%-8%，部分项目因无法应对线上冲击，传统零售楼层空置率超 20%，资产估值下降 10% 以上。

关联资产影响（量化分析）

竞品分流导致亿合城年销售额损失约 2.1 亿元（按 30% 高端客群流失、人均年消费 1.5 万元计算），资产估值比无竞品压力时低 12%-15%；

新兴社区商业预计将使项目基础客流减少 4200 人次 / 天，租金收入年减少约 600 万元（按社区客群对应面积 1 万㎡、租金 50 元 /㎡/ 月计算）；

线上冲击使传统零售业态年租金损失约 864 万元（按空置面积增加 7500㎡、租金 96 元 /㎡/ 月计算），且业态调整成本增加（如装修改造费用）。

可落地的强化 / 改进方向

差异化竞争：避开万象汇 “高端首店” 与恒隆 “奢侈品” 赛道，聚焦 “区域首店 + 社区便民”，打造 “中端体验 + 高频消费” 特色，如引入社区亲子课堂、白领轻食集合店；

社区粘性强化：推出 “社区会员专属权益”（如免费停车 2 小时、社区团购自提点），联合周边社区开展 “邻里节” 活动，巩固社区客群；

线上线下融合：帮助传统零售品牌搭建 “线上小程序 + 线下体验” 模式，如服饰品牌开展 “线上下单、到店试穿” 服务，提升线下门店转化率

（二）SWOT 矩阵策略分析

基于前文 SWOT 深度拆解，通过 “要素匹配 - 策略推导 - 落地路径” 逻辑，构建四象限矩阵策略，实现 “优势放大、劣势弥补、机会抓取、威胁规避” 的协同发力，每个策略均明确责任主体（北京云阿云 / 大连安盛）、关键动作与时间节点，确保可执行、可追溯。

1.SO 策略（优势 - 机会结合）：借势放大核心优势，抢占市场机遇

核心逻辑： 依托 “交通枢纽 + 商圈成熟 + 云阿云资源” 三大优势，抓取 “消费升级 + 首店经济 + 数字化转型” 机会，快速形成差异化竞争力。

具体策略内容：

首店经济落地计划： 利用地铁客流优势与商圈认知度，依托云阿云全球品牌资源，重点引入 “亲子 + 潮玩 + 特色餐饮” 类区域首店，打造 “首店集群效应”；

数字化赋能交通客流： 基于地铁接驳优势，开发 “地铁 APP - 项目小程序” 联动功能（如地铁扫码领项目优惠券），将交通导入客流转化为消费客流；

商圈协同消费节： 联合中华西路商圈其他项目（万象汇、凯德 MALL），发起 “商圈消费节”，共享客流资源，放大成熟商圈优势，抢占区域消费升级红利。

实施路径：

首店招商：云阿云品牌对接小组筛选 20 + 目标首店品牌，每月开展 3-5 场招商洽谈，优先锁定奈尔宝、泡泡玛特等核心品牌；

数字化联动：云阿云技术团队与大连地铁运营方对接，3 个月内完成小程序联动功能开发，上线 “地铁客流专属优惠”；

商圈协同：大连安盛负责对接商圈其他项目，云阿云负责策划消费节活动方案（含跨项目优惠券、联合营销活动），6 个月内落地首届消费节。

责任主体：

首店招商：云阿云主导，安盛配合；

数字化联动：云阿云技术团队；

商圈协同：安盛主导，云阿云配合。

时间节点：

首店落地：2025 年 3 月前引入 3 家核心首店；

数字化功能：2024 年 12 月前上线；

消费节：2025 年 5 月前落地。

2.ST 策略（优势 - 威胁应对）：以优势抵御外部威胁，巩固市场地位

核心逻辑： 利用 “交通枢纽稳定性 + 云阿云资源灵活性 + 商圈客群粘性”，应对 “竞品分流 + 社区商业冲击 + 线上挤压” 威胁，减少客群流失。

具体策略内容：

差异化客群锁定： 针对万象汇高端客群分流，聚焦 “社区家庭 + 年轻白领” 核心客群，利用地铁便捷性与商圈便利性，推出 “高频刚需消费套餐”（如 “超市 + 餐饮 + 亲子” 日常消费组合）；

社区商业反哺计划： 面对新兴社区商业冲击，主动与周边社区商业合作（如社区商业作为项目 “便民服务点”，项目为社区商业提供品牌资源支持），形成 “互补而非竞争” 关系；

线上线下融合赋能： 针对线上购物挤压，依托云阿云算法能力，为传统零售商户提供 “线上小程序 + 线下体验” 解决方案（如服饰品牌 “线上下单、到店试穿”），提升线下门店竞争力。

实施路径：

客群锁定：云阿云数据团队分析核心客群消费需求，4 个月内推出 10 + 款 “高频刚需套餐”，通过会员系统定向推送；

社区合作：安盛对接周边 5 公里内社区商业，云阿云提供品牌资源支持（如为社区商业引入小型亲子体验品牌），3 个月内完成 2-3 家社区商业合作签约；

商户赋能：云阿云运营团队为传统零售商户提供线上运营培训，6 个月内帮助 50% 以上零售商户搭建线上小程序。

责任主体：

客群锁定：云阿云数据团队；

社区合作：安盛主导，云阿云配合；

商户赋能：云阿云运营团队。

时间节点：

刚需套餐：2025 年 1 月前上线；

社区合作：2024 年 12 月前完成签约；

商户赋能：2025 年 6 月前完成 50% 覆盖。

3.WO 策略（劣势 - 机会转化）：借外部机会弥补内部劣势，实现短板突破

核心逻辑： 借助 “消费升级 + 首店经济 + 数字化政策” 机会，解决 “空间老化 + 业态同质化 + 数字化薄弱” 劣势，提升项目综合竞争力。

具体策略内容：

首店驱动空间改造： 结合首店引入需求，对 3 层亲子区域、2 层潮玩区域进行空间改造（如奈尔宝入驻需 3000㎡专属空间），同步优化冷区动线，以首店落地推动空间劣势改善；

体验业态填补空白： 抓住消费升级下体验需求增长机会，淘汰 30% 低效传统零售品牌，引入亲子、潮玩、轻健身等体验业态，弥补业态同质化劣势；

政策补贴数字化建设： 利用大连市政府数字化转型补贴政策，申请 30% 建设成本补贴，快速搭建会员标签系统、商户数据看板，解决数字化薄弱问题。

实施路径：

空间改造：云阿云招商团队与首店品牌确认空间需求，安盛负责对接施工单位，4 个月内完成 3 层亲子区域改造；

业态调整：云阿云运营团队制定业态调整清单，每月淘汰 2-3 家低效零售品牌，同步引入 1-2 家体验业态品牌，1 年内完成业态结构优化；

政策申请：安盛负责准备补贴申请材料，云阿云提供数字化建设方案支持，2 个月内完成补贴申请提交。

责任主体：

空间改造：安盛主导，云阿云配合；

业态调整：云阿云主导，安盛配合；

政策申请：安盛主导，云阿云配合。

时间节点：

空间改造：2025 年 2 月前完成；

业态调整：2025 年 9 月前完成；

补贴申请：2024 年 11 月前提交。

4.WT 策略（劣势 - 威胁防御）：双管齐下改善劣势、规避威胁，降低风险损失

核心逻辑： 针对 “空间老化 + 业态低效 + 数字化弱” 劣势与 “竞品分流 + 线上挤压” 威胁，采取 “低成本优化 + 风险控制” 措施，减少资产损失。

具体策略内容：

低成本空间优化： 对冷区、中庭等老化空间，优先采用 “轻装修 + 主题装饰” 方式（如冷区增设网红打卡点、中庭增加临时互动装置），避免大规模改造投入，快速提升空间体验；

低效业态应急调整： 对连续 6 个月营收下滑的传统零售业态，启动 “临时租赁” 模式（如引入快闪店、短期促销摊位），降低空置率，减少租金损失；

数字化基础防御： 短期内上线 “基础版会员系统”（含消费记录、积分兑换功能），为商户提供 “简易客流统计工具”，初步提升运营精准度，应对线上挤压与竞品数字化优势。

实施路径：

低成本优化：云阿云设计团队提供主题装饰方案，安盛负责采购与落地，2 个月内完成冷区与中庭优化；

临时租赁：云阿云招商团队筛选快闪店品牌，每月引入 3-5 家临时租户，确保冷区空置率控制在 10% 以内；

基础数字化：云阿云技术团队开发基础版会员系统，1 个月内上线，同步为商户提供客流统计工具培训。

责任主体：

低成本优化：云阿云主导，安盛配合；

临时租赁：云阿云主导；

基础数字化：云阿云技术团队。

时间节点：

空间优化：2024 年 11 月前完成；

临时租赁：长期执行，每月更新；

基础系统：2024 年 10 月前上线。

5.SWOT 矩阵策略落地保障措施

为确保矩阵策略有效执行，从 “组织、资源、考核” 三个维度建立保障机制，避免策略流于形式：

组织保障：成立 SWOT 策略执行小组

小组构成：云阿云（招商、运营、技术负责人各 1 名）、大连安盛（项目总、招商经理、运营经理各 1 名），共 6 人核心团队；

职责分工：每周召开策略执行进度会，每月输出《策略执行报告》（含完成率、问题分析、调整建议），每季度进行策略效果评估，确保每个策略动作落地到位。

资源保障：建立专项资源池

资金资源：设立 “SWOT 策略执行专项基金”（首期 100 万元），用于首店招商补贴、空间低成本优化、数字化基础建设等，由安盛与云阿云按 7:3 比例出资；

品牌资源：云阿云开放 “应急品牌资源库”（含 50 + 快闪店、临时租赁品牌），确保冷区临时租赁需求快速响应；

技术资源：云阿云技术团队预留 20% 人力，专项支持数字化策略落地（如小程序开发、系统上线），避免技术资源不足导致进度延误。

考核保障：制定策略执行 KPI

分维度考核：对每个策略动作设定量化 KPI（如首店引入数量、数字化功能上线时间、冷区空置率控制目标），纳入云阿云与安盛项目团队绩效考核；

奖惩机制：对 KPI 完成率超 100% 的团队，给予专项奖金（最高 5 万元）；对完成率低于 80% 的团队，分析原因并制定整改计划，连续 2 个季度未达标则调整团队成员。

（三）项目现状核心问题诊断

结合运营数据、商户访谈及客群调研，从 “运营效率、资产收益、空间价值” 三大维度，精准定位亿合城当前核心问题，并通过行业标杆对比，明确问题根源与改进目标，确保诊断结果可直接指导后续提升动作。

1. 运营效率问题：数字化缺失导致 “精准度不足、转化力薄弱”

1.1问题深度拆解

会员运营低效：2024 年项目会员总数 8.5 万人，其中活跃会员（月均到店≥2 次）仅 2.55 万人，活跃度 30%；会员消费占比 45%，低于行业头部项目的 65%；会员活动转化率（如满减券核销率、活动参与率）仅 18%，比万象汇低 27 个百分点。核心原因是 “无会员标签体系”—— 无法区分 “亲子客群、白领客群、社区老年客群”，推送的通用优惠券（如 “满 200 减 50”）与部分客群需求不匹配（如老年客群客单价多在 100 元以下，无法使用），导致核销率低。

营销活动粗放：2024 年项目开展大型营销活动 12 场（如周年庆、节日促销），平均每场投入营销费用 25 万元，但活动带动的客流环比增长仅 15%，销售额环比增长 12%，远低于上海 TX 淮海（活动客流增长 40%、销售额增长 35%）。问题在于 “无数据支撑的活动策划”—— 如 2024 年圣诞节活动，未通过数据调研知晓区域客群 “更偏好亲子互动而非文艺演出”，导致活动参与度低，营销费用浪费率达 45%。

商户协同不足：项目与商户的协同仅停留在 “租金收取 + 基础物业服务”，无 “联合营销、数据共享” 机制。2024 年商户自主营销活动参与率仅 30%，且 70% 的商户反映 “无法获取项目客流数据，难以调整经营策略”，如某亲子服饰品牌因不知晓项目周末亲子客流高峰时段（10:00-16:00），错峰开展促销活动，导致活动销售额仅达预期的 50%。

1.2行业标杆经验与改进策略

万达智慧商场：会员标签体系驱动精准运营

万达通过 “消费行为 + 到店频次 + 偏好标签” 构建会员画像，将会员分为 “家庭亲子型、年轻潮玩型、商务白领型” 等 6 大类，定向推送差异化权益：如向亲子会员推送 “亲子体验套餐优惠券”，向白领会员推送 “工作日午餐满减券”。实施后，会员活跃度从 40% 提升至 65%，优惠券核销率从 22% 提升至 58%。

亿合城改进策略：

3 个月内依托云阿云算法能力，完成会员标签体系搭建，采集 “消费品类、到店时段、活动参与偏好” 等 12 项数据，实现会员分层运营；首月针对亲子会员推送 “奈尔宝体验券 + 儿童餐饮折扣”，目标核销率提升至 40%。

上海 TX 淮海：数据驱动的主题活动策划

TX 淮海通过客流热力分析、客群画像数据，精准匹配活动主题：如监测到 Z 世代客群占比达 55%，每月策划 “潮玩展 + Livehouse” 主题活动；通过会员消费数据发现亲子客群周末到店高峰，推出 “周末亲子手工工坊”。活动客流增长平均达 40%，营销费用浪费率控制在 15% 以内。

亿合城改进策略：

建立 “活动数据调研 - 策划 - 复盘” 闭环，活动前通过云阿云消费数据明确客群需求，活动中实时监测客流与转化，活动后输出效果报告；2025 年第一季度重点策划 “潮玩市集”（针对 Z 世代）与 “亲子成长节”（针对年轻家庭），目标客流增长超 30%，营销费用浪费率降至 25% 以下。

华润万象生活：商户数据赋能与协同营销

万象汇为商户开放 “经营数据看板”，提供 “客流热力图、客群画像、竞品销售对比” 等数据，同时发起 “联合营销基金”，项目与商户按 7:3 比例出资开展促销活动。实施后，商户活动参与率从 35% 提升至 70%，商户年均营收增长 18%。

亿合城改进策略：

6 个月内上线商户数据赋能系统，覆盖 80% 以上商户；设立 “联合营销专项基金”（首期 50 万元），鼓励商户参与项目统一营销活动，对参与商户给予活动费用 50% 补贴；目标 1 年内商户活动参与率提升至 60%，商户年均营收增长 12%。

2. 资产收益问题：业态结构失衡导致 “坪效偏低、收益不稳”

2.1问题深度拆解

高坪效业态占比不足，拉低整体收益

2024 年项目高坪效业态（餐饮、亲子、潮玩）占比仅 28%，远低于万象汇的 45%：其中亲子业态占比 8%（万象汇 22%），潮玩业态空白（万象汇 10%）；而低坪效的传统服饰业态占比 38%，坪效仅 2.2 元 /㎡/ 天，比餐饮业态（4.5 元 /㎡/ 天）低 51%。结构失衡直接导致项目整体坪效 3.1 元 /㎡/ 天，比万象汇（4.5 元 /㎡/ 天）低 31%，年租金收入比同规模优业态项目少约 2800 万元（按 15 万㎡商业面积、租金差 15 元 /㎡/ 月计算）。

主力店与非主力店协同不足，租金溢价难实现

项目主力店（华润万家、万达影城）占比 45%，但与非主力店缺乏业态联动：如万达影城未与餐饮、零售品牌推出 “观影 + 消费” 套餐，客流未有效转化为非主力店消费；主力店租金水平（80 元 /㎡/ 月）低于非主力店（120 元 /㎡/ 月），且主力店租约即将到期（2026 年），若无法优化合作模式，可能面临租金下滑风险。

租金定价机制单一，未体现 “价值差异”

当前租金定价主要依据 “楼层与面积”，未考虑 “客流密度、业态协同性” 等因素：如 2 层核心动线的服饰店与冷区的服饰店租金差异仅 15 元 /㎡/ 月，而核心动线客流密度是冷区的 3 倍，导致核心区域租金溢价不足；高坪效的餐饮品牌与低坪效的零售品牌租金差异仅 20 元 /㎡/ 月，无法体现业态价值，影响高坪效品牌入驻意愿。

2.2行业标杆经验与改进策略

成都远洋太古里：业态组合与坪效优化

太古里聚焦 “高坪效体验业态 + 特色零售”，体验业态（餐饮、文化、娱乐）占比达 50%，引入 “方所书店”“LINE FRIENDS 主题店” 等高坪效品牌，传统零售占比控制在 30% 以下。实施后，项目整体坪效达 8.2 元 /㎡/ 天，是全国商业项目平均水平的 3 倍；租金收入年均增长 15%。

亿合城改进策略：

1 年内将高坪效业态占比提升至 40%，其中亲子业态提升至 18%（引入奈尔宝大连首店）、潮玩业态新增 10%（引入泡泡玛特旗舰店）、特色餐饮提升至 12%（引入茉酸奶、太二酸菜鱼等）；同时淘汰 30% 低效服饰品牌，将传统服饰占比降至 25% 以下，目标整体坪效提升至 4.0 元 /㎡/ 天。

北京 SKP：主力店与非主力店协同赋能

SKP 主力店（奢侈品百货）与非主力店（高端餐饮、生活服务）形成 “高端消费闭环”，推出 “消费满额赠餐饮券”“会员积分通兑” 等联动活动，主力店客流向非主力店转化率达 35%；同时与主力店签订 “营收分成 + 基础租金” 混合租约，确保主力店贡献稳定收益的同时，实现租金溢价。

亿合城改进策略：

优化主力店合作模式，与万达影城联合推出 “观影 + 餐饮” 套餐，与华润万家合作开展 “超市消费满额赠零售折扣券”，目标主力店客流向非主力店转化率提升至 20%；2026 年主力店租约到期前，谈判引入 “基础租金 + 营收分成” 混合模式，确保主力店租金年均增长 5% 以上。

上海陆家嘴中心：动态租金定价机制

陆家嘴中心建立 “客流密度 + 业态价值 + 经营业绩” 三维租金定价模型：核心动线区域租金比冷区高 80%-100%，高坪效餐饮业态租金比传统零售高 50%-60%；同时每年根据商户经营业绩调整租金，对营收增长超 15% 的商户给予租金优惠（1-2 个月免租期），对连续 6 个月营收下滑的商户启动租金重新谈判。实施后，项目租金收缴率达 98%，商户续约率达 85%。

亿合城改进策略：

1 年内建立动态租金定价机制，核心动线与冷区租金差异扩大至 60% 以上，高坪效业态与传统零售租金差异扩大至 40% 以上；每年开展商户经营业绩评估，对高增长商户给予租金奖励，对低效商户启动调整，目标租金收缴率提升至 96%，商户续约率提升至 80%。

3. 空间价值问题：设计滞后与利用不足导致 “资产浪费、体验缺失”

3.1问题深度拆解

动线设计不合理，冷区资产闲置

项目 2 层、3 层 “L 型死角区域”（约 800㎡）因动线阻断，客流到达率仅 35%，出租率 65%，空置面积约 280㎡，年租金损失约 168 万元（按 50 元 /㎡/ 月计算）；且冷区业态以传统服饰为主，与客流需求不匹配，进一步加剧空置风险 ——2024 年冷区服饰品牌更换频率达 4 次 / 年，装修成本重复支出约 200 万元。

公共空间功能单一，商业价值未激活

中庭（约 1200㎡）仅用于通行，无商业与体验功能，空间利用率不足 30%（上海 TX 淮海中庭利用率达 80%）；屋顶空间（约 2000㎡）长期闲置，未开发任何业态，每年损失潜在租金与活动收益约 300 万元（按屋顶引入轻食与露营体验，租金 80 元 /㎡/ 月 + 活动收入 50 万元 / 年计算）；连廊、电梯厅等过渡空间缺乏主题装饰与商业植入，无法引导客群流动与停留。

空间体验感不足，客群留存率低

项目公共空间装修风格老化（2014 年开业至今未大规模更新），缺乏互动设施与主题场景：中庭无灯光秀、互动装置等吸引客群停留的元素，2024 年客群中庭停留时间平均仅 3 分钟（万象汇 12 分钟）；卫生间、休息区等配套设施陈旧，客群满意度仅 60%（万象汇 85%），直接导致客群整体停留时间比万象汇短 1.5 小时，二次消费转化率低 18%。

3.2行业标杆经验与改进策略

新加坡星耀樟宜：公共空间商业价值激活

星耀樟宜将中庭改造为 “天空网”（高空步道）与 “雨漩涡”（全球最大室内瀑布），引入快闪店、主题展览等业态，中庭空间利用率提升至 90%，年吸引客流超 500 万人次；屋顶开发 “星空花园”，引入轻食餐饮与露营体验，年租金与活动收入超 2000 万元，占项目总收益的 15%。

亿合城改进策略：

1 年内完成中庭改造，引入 “垂直绿植墙 + 互动喷泉 + 快闪店区域”，将中庭利用率提升至 70%，目标年新增活动收入 80 万元；2025 年第二季度启动屋顶 “星空露台” 开发，引入轻食餐饮（如 Manner Coffee 屋顶店）、露营体验区，目标屋顶年租金与活动收入超 200 万元。

东京涩谷 Scramble Square：动线优化与冷区激活

涩谷 Scramble Square 通过 “空中连廊 + 主题指引系统” 连接冷区与核心动线，在冷区引入 “特色餐饮 + 小众文创” 业态，冷区客流到达率从 38% 提升至 75%，出租率从 62% 提升至 95%；同时在连廊、电梯厅设置 “艺术展览 + 品牌快闪”，引导客群流动，客群整体停留时间延长 1.2 小时。

亿合城改进策略：

3 个月内完成 2 层、3 层冷区动线优化，增设 “主题指引标识”（如 “潮玩街区→”“亲子空间→”）与 AR 导航功能，将冷区客流到达率提升至 60%；6 个月内引入特色餐饮（如长沙文和友区域首店）与小众文创品牌，填补冷区业态空白，目标冷区出租率提升至 90%，年减少租金损失 120 万元。

上海前滩太古里：空间体验升级与客群留存

前滩太古里采用 “开放式街区 + 主题场景” 设计，在公共空间设置 “艺术装置 + 互动屏幕 + 休闲座椅”，客群停留时间平均达 4.5 小时；同时升级卫生间、母婴室等配套设施，引入 “第三空间” 休息区（如星巴克宠物友好区），客群满意度提升至 92%，二次消费转化率达 35%。

亿合城改进策略：

2025 年上半年完成公共空间体验升级，在中庭、连廊设置艺术装置与互动屏幕，在 3 层亲子区域增设 “亲子休息区”，在负一层增设 “白领休闲区”；全面翻新卫生间与母婴室，引入智能感应设备与母婴护理设施，目标客群满意度提升至 80%，客群停留时间延长 1 小时，二次消费转化率提升 10 个百分点。

（四）现状诊断总结与核心改进优先级

结合 SWOT 矩阵策略，在原有优先级基础上，进一步明确 “策略 - 问题” 对应关系，确保改进动作与问题解决直接挂钩：

短期优先级（0-6 个月）：

核心目标：快速止损、补齐短板，为中期提升奠定基础；

对应策略：WT 策略（低成本空间优化、临时租赁）+ WO 策略（政策补贴数字化建设）+ ST 策略（社区商业合作）；

关键成果：冷区空置率降至 10% 以下，基础数字化系统上线，社区合作覆盖 3 家以上社区商业。

中期优先级（7-18 个月）：

核心目标：提升收益、形成差异，巩固区域市场地位；

对应策略：SO 策略（首店落地、商圈消费节）+ WO 策略（体验业态调整、首店驱动空间改造）+ ST 策略（线上线下融合赋能）；

关键成果：高坪效业态占比提升至 40%，首店数量达 8 家以上，整体坪效提升至 4.0 元 /㎡/ 天。

长期优先级（19-36 个月）：

核心目标：资产增值、模式复制，打造行业标杆；

对应策略：SO 策略（数字化深度赋能、轻资产输出）+ ST 策略（差异化客群锁定深化）；

关键成果：资产估值增长 25% 以上，轻资产项目签约 2-3 个，形成 “亿合城资产优化模式” 行业案例。

数据来源：北京云阿云智库・商业地产项目数据库