商业地产案例分享-大连亿合城项目（二）

原创 李桂松 李富松 段小丽 云阿云智库•商业地产项目组

导读：本报告为大连亿合城量身定制资产运营升级方案。面对存量竞争，项目以“社区生活枢纽+体验式消费中心”为新定位，通过业态焕新、场景创新、数字化运营及资本路径规划，系统性破解增长瓶颈，重塑区域商业标杆价值。全文共95600字，由北京云阿云智库•商业地产项目组原创供稿。

作者：李桂松 |北京云阿云智库平台理事长

作者：李富松 | 北京云阿云城市运营管理有限公司副总裁

作者：段小丽 | 北京云阿云智库平台公共关系总裁13811016198

大连亿合城资产增值与运营升级专项报告

目录

一、市场分析及项目概述

二、本体 SWOT 及项目现状深度剖析

三、竞品分析及应对策略

四、核心挑战及破局路径

五、定位升级与客群策略

六、招商创新及政策汇总

七、空间优化及场景创新

八、业态规划及品牌焕新

九、运营管理专项提升

十、资产优化与增值策略

十一、项目建议及行业启示

三、竞品分析及应对策略

（一）大连核心商圈竞争格局分析

大连商业地产已形成 “多核商圈、分层竞争” 的格局，核心商圈可分为 “城市级高端商圈、区域级综合商圈、社区级便民商圈” 三类，各商圈定位差异显著，直接影响项目的客群来源与资产收益。亿合城所在的中华西路商圈属于 “区域级综合商圈”，需明确其在全市商圈中的竞争地位与差异化机会。

1. 大连核心商圈分层与特征

2. 中华西路商圈内部竞争态势

竞争焦点：商圈内 3 个核心项目（亿合城、万象汇、凯德 MALL）均聚焦 “家庭与社区客群”，但差异化不足 —— 万象汇以 “亲子体验” 为核心差异，凯德 MALL 以 “社区便民” 为核心差异，亿合城当前缺乏清晰的差异化标签，导致客群被分流。

数据支撑：2024 年中华西路商圈总客流约 2800 万人次，其中万象汇占比 42%（1176 万人次）、亿合城占比 38%（1064 万人次）、凯德 MALL 占比 20%（560 万人次）；从客群忠诚度看，万象汇会员复购率 55%，亿合城仅 30%，凯德 MALL40%，亿合城客群粘性显著低于竞品。

机会点：商圈内 “中高端性价比体验”“年轻客群潮玩社交” 需求存在缺口 ——2024 年甘井子区年轻家庭（25-40 岁）对 “区域首店”“潮玩体验” 的消费需求同比增长 35%，但商圈内仅万象汇引入少量亲子首店，潮玩、特色餐饮首店空白，为亿合城提供差异化机会。

（二）核心竞品选取与对标维度

选取中华西路商圈及周边的 3 个核心竞品（恒隆广场、万象汇、凯德 MALL），从 “定位 - 业态 - 运营 - 资产 - 客群” 5 个维度进行深度对标，补充具体品牌案例、运营细节及资产数据，明确亿合城的差距与优势。

1.对标维度 1：项目定位与客群

大连亿合城（现状）

定位：区域家庭型购物中心，无清晰差异化标签；

客群结构：年轻家庭（45%）、社区居民（30%）、白领（20%）、其他（5%）；

客群半径：3-5 公里（甘井子区华南板块为主）。

恒隆广场（大连）

定位：城市中高端时尚购物中心，主打 “高端消费 + 艺术体验”；

客群结构：高收入人群（35%，年收入 20 万以上）、商务客群（25%）、年轻白领（30%）、游客（10%）；

客群半径：10-15 公里（覆盖全大连核心城区）。

华润万象汇（甘井子店）

定位：年轻家庭体验式购物中心，主打 “亲子体验 + 品质消费”；

客群结构：年轻家庭（60%，孩子 3-12 岁）、白领（25%）、社区居民（15%）；

客群半径：5-8 公里（甘井子区全域 + 沙河口区部分区域）。

凯德 MALL（华南店）

定位：社区生活型购物中心，主打 “便民服务 + 高频消费”；

客群结构：社区居民（70%，5 公里内）、中老年（20%）、年轻家庭（10%）；

客群半径：1-3 公里（华南板块周边社区）。

亿合城差距分析

定位模糊：无核心差异标签，与万象汇、凯德 MALL 客群重叠率高；

客群半径窄：仅覆盖 3-5 公里，未辐射沙河口区等邻近区域；

高价值客群少：白领、高收入客群占比低于恒隆、万象汇。

2.对标维度 2：业态结构与品牌矩阵

大连亿合城（现状）

零售（55%）：以传统服饰（38%，如杰克琼斯、ONLY）、超市（17%，华润万家）为主，缺乏首店与特色品牌；

餐饮（25%）：以大众餐饮（如海底捞、西贝）为主，网红餐饮、特色餐饮占比不足 10%；

体验（15%）：亲子（8%，如卡通尼乐园）、影院（7%，万达影城），潮玩、轻健身空白；

服务（5%）：仅基础物业服务，无社区便民、生活服务业态。

恒隆广场（大连）

零售（40%）：高端服饰（20%，如阿玛尼、Coach）、轻奢（10%，如 Michael Kors）、精品数码（10%，如 Apple 旗舰店）；

餐饮（20%）：高端餐饮（12%，如王品牛排、西堤厚牛排）、轻食（8%，如 wagas）；

体验（30%）：艺术展览（15%，如恒隆艺术空间）、高端影院（10%，百丽宫影城）、亲子（5%，如悠游堂高端店）；

服务（10%）：高端美容（如思妍丽）、商务服务（如会议室租赁）。

华润万象汇（甘井子店）

零售（35%）：品质服饰（20%，如优衣库、H&M）、亲子零售（15%，如孩子王、爱慕儿童）；

餐饮（30%）：网红餐饮（15%，如茉酸奶、太二酸菜鱼）、家庭餐饮（15%，如外婆家）；

体验（25%）：亲子体验（15%，如奈尔宝大连首店、科学实验馆）、潮玩（5%，如泡泡玛特）、健身（5%，如威尔仕健身）；

服务（10%）：亲子教育（如美吉姆早教）、生活服务（如干洗店）。

凯德 MALL（华南店）

零售（45%）：社区零售（25%，如罗森便利店、生鲜超市）、平价服饰（20%，如美特斯邦威）；

餐饮（30%）：社区餐饮（20%，如家常菜馆、早餐店）、快餐（10%，如麦当劳、肯德基）；

体验（15%）：社区影院（8%，如星轶影城）、亲子（7%，如小型游乐堡）；

服务（10%）：便民服务（如药店、家政服务、快递驿站）。

亿合城差距分析

零售低效：传统服饰占比高，坪效仅 2.2 元 /㎡/ 天，低于万象汇品质服饰（3.8 元 /㎡/ 天）；

体验不足：亲子、潮玩业态落后万象汇，艺术体验空白；

服务缺失：无便民服务，社区粘性低于凯德 MALL。

3.对标维度 3：运营表现与数据

大连亿合城（现状）

日均客流：2.2 万人次（周末 2.8 万，工作日 1.6 万）；

客单价：180 元（餐饮 100 元、零售 250 元、体验 80 元）；

坪效：3.2 元 /㎡/ 天（零售 2.2 元、餐饮 4.5 元、体验 2.8 元）；

会员活跃度：30%（月均到店≥2 次）；

出租率：88%（冷区 65%）。

恒隆广场（大连）

日均客流：1.8 万人次（周末 2.3 万，工作日 1.3 万）；

客单价：450 元（餐饮 300 元、零售 600 元、体验 200 元）；

坪效：5.8 元 /㎡/ 天（零售 7.5 元、餐饮 4.2 元、体验 3.5 元）；

会员活跃度：65%；

出租率：98%。

华润万象汇（甘井子店）

日均客流：2.5 万人次（周末 3.2 万，工作日 1.8 万）；

客单价：260 元（餐饮 150 元、零售 350 元、体验 120 元）；

坪效：4.5 元 /㎡/ 天（零售 3.8 元、餐饮 5.2 元、体验 3.6 元）；

会员活跃度：55%；

出租率：95%。

凯德 MALL（华南店）

日均客流：1.5 万人次（周末 1.8 万，工作日 1.2 万）；

客单价：150 元（餐饮 80 元、零售 200 元、体验 60 元）；

坪效：2.8 元 /㎡/ 天（零售 2.0 元、餐饮 3.5 元、体验 2.2 元）；

会员活跃度：40%；

出租率：90%。

亿合城差距分析

客流与客单价低：日均客流比万象汇少 0.3 万，客单价低 80 元；

坪效差距大：整体坪效比万象汇低 1.3 元 /㎡/ 天，零售坪效低 1.6 元；

会员粘性差：活跃度比恒隆低 35%，比万象汇低 25%。

4.对标维度 4：资产亮点与空间体验

大连亿合城（现状）

资产亮点：地铁 1 号线直达（地下 1 层接驳）、1400 个停车位；

空间体验：装修风格老化（2014 年至今未更新），中庭仅用于通行，无主题场景；冷区动线死角多，客流到达率低；

数字化：仅基础小程序（积分兑换），无 AR 导航、精准营销功能。

恒隆广场（大连）

资产亮点：高端艺术化场景（如中庭艺术装置、楼层主题设计）、市中心核心地段；

空间体验：层高 5 米（优于亿合城的 4 米），公共空间艺术化装饰，每层设有 “艺术展示区”；

数字化：会员精准营销（如高端品牌专属优惠券）、线上预约停车。

华润万象汇（甘井子店）

资产亮点：亲子主题空间（如 3 层亲子专属动线、互动装置）、数字化会员体系（如亲子会员专属权益）；

空间体验：中庭设亲子互动区，每层有主题休息区；

数字化：AR 导航、商户数据看板、会员消费画像。

凯德 MALL（华南店）

资产亮点：社区便民服务中心（如快递驿站、家政服务点）、高频消费业态集中；

空间体验：动线简洁，社区服务设施完善（如老年休息区、儿童托管点）；

数字化：社区团购小程序、周边社区配送服务。

亿合城差距分析

空间体验差：装修老化、场景单一，无法吸引客群停留；

数字化薄弱：无精准营销与智慧服务功能，运营效率低；

资产亮点未放大：地铁优势未转化为消费客流，停车位周转率低（2.1 次 / 天，万象汇 2.8 次 / 天）

（三）差异化应对策略

基于竞品深度对标，针对每个竞品制定 “避强补弱、差异化突围” 的策略，明确 “品牌引入、场景打造、运营动作” 三大核心动作，配套具体案例与量化目标，确保策略可落地、可衡量。

1. 针对恒隆广场（城市中高端定位）：避高端、抓 “中高端性价比”，填补区域消费缺口

1.1核心策略逻辑

恒隆广场主打 “高端消费 + 艺术体验”，但客群覆盖范围广（10-15 公里），甘井子区中高端客群（年收入 10-20 万）存在 “高端消费力不足、性价比需求未满足” 的缺口 ——2024 年甘井子区该客群占比达 28%，但前往恒隆消费的仅 15%，其余 85% 选择 “区域内性价比消费”。亿合城需聚焦该客群，打造 “中高端性价比体验”，避开与恒隆的直接竞争。

1.2具体落地措施

品牌引入：聚焦 “轻奢副线 + 区域首店”，填补中高端缺口

引入轻奢副线品牌：对接云阿云全球品牌资源，引入 Coach Outlet（蔻驰折扣店）、MK Outlet（迈克高仕折扣店）等轻奢副线品牌，价格比恒隆正价店低 30%-50%，满足中高端客群 “品质 + 性价比” 需求；

引入设计师集合店：引入 URBAN REVIVO（UR）、Labelhood（蕾虎）等设计师集合店，提供 “小众设计 + 平价定价”（客单价 300-800 元），吸引年轻白领客群；

数据目标：2025 年 6 月前引入 3-5 家中高端品牌，使中高端零售占比从 0% 提升至 15%，拉动客单价提升至 220 元（增长 22%）。

场景创新：打造 “艺术快闪 + 轻奢体验”，提升场景溢价

艺术快闪店合作：与本地艺术机构（如大连美术馆）合作，在中庭每月举办 1 场 “艺术快闪展”（如插画展、雕塑展），同时引入轻奢品牌快闪店（如 Coach 快闪店），实现 “艺术体验 + 消费转化”；

轻奢体验活动：针对轻奢品牌会员，开展 “皮具护理课堂”“穿搭沙龙” 等活动，提升中高端客群粘性；

案例参考：上海龙之梦购物中心通过 “艺术快闪 + 轻奢快闪” 组合，使中高端客群占比提升 20%，快闪店区域坪效提升 40%；

数据目标：艺术快闪活动带动周末客流增长 30%，快闪店区域坪效达 5.0 元 /㎡/ 天（高于项目平均水平 56%）。

客群引流：定向触达中高端客群，扩大客群半径

跨界合作：与甘井子区高新技术企业（如大连华信、东软大连分公司）合作，为企业白领提供 “专属折扣券 + 免费停车” 权益，吸引沙河口区、高新区白领客群；

会员分层：新增 “银卡会员”（年消费 1 万元以上），提供 “轻奢品牌优先购、免费艺术展门票” 等权益，提升中高端客群留存率；

数据目标：2025 年底，中高端客群（年收入 10-20 万）占比从 20% 提升至 35%，客群半径从 3-5 公里扩大至 5-8 公里。

2. 针对万象汇（年轻家庭体验式定位）：补差异、强 “亲子 + 教育 + 社交” 三维场景，打造家庭客群专属粘性

2.1核心策略逻辑

万象汇虽以 “亲子体验” 为核心优势（亲子体验业态占比 15%），但聚焦 “纯游乐体验”（如奈尔宝侧重游乐），缺乏 “教育 + 社交” 的延伸场景 ——2024 年甘井子区年轻家庭客群调研显示，68% 的家长希望 “孩子在体验中学习”，55% 希望 “通过亲子活动认识同圈层家庭”。亿合城需抓住这一缺口，打造 “游乐 + 教育 + 社交” 三维亲子场景，形成与万象汇的差异化竞争。

2.2具体落地措施

业态补充：引入 “教育型亲子品牌 + 家庭社交业态”，填补差异缺口

教育型亲子品牌引入：依托云阿云资源，引入奈尔宝 Science（奈尔宝科学馆，区域首店）、杨梅红国际私立美校（少儿美术教育）、趣小实验（儿童科学实验机构），形成 “游乐 + 教育” 组合，区别于万象汇的纯游乐业态；

案例对比：奈尔宝 Science 单店日均客流约 800 人次，客单价 268 元（含课程体验），比万象汇奈尔宝纯游乐店（客单价 198 元）高 35%，且家长停留时间延长 2 小时；

家庭社交业态补充：引入亲子主题餐厅（如粒粒堡亲子餐厅）、家庭摄影馆（如海马体家庭店），满足家庭 “体验 + 餐饮 + 纪念” 的一站式需求；

数据目标：2025 年 3 月前完成 3-4 家教育型亲子品牌引入，亲子体验业态占比从 8% 提升至 18%，亲子客群单次消费金额从 150 元提升至 220 元。

场景打造：策划 “亲子成长营 + 主题活动”，强化社交属性

亲子成长营：联合引入的教育品牌，每月开展 “科学实验营”“美术创作营” 等主题营（如周末 2 天 1 夜的 “小小科学家” 营），吸引家庭客群深度参与，同时搭建家长社交社群（如 “宝妈交流群”）；

节日主题活动：在儿童节、暑假等节点，举办 “亲子时装秀”“家庭才艺大赛”，设置 “家庭社交打卡区”（如亲子 DIY 手工区、家庭合影墙），促进家庭间互动；

数据支撑：上海某购物中心通过 “亲子成长营” 活动，家庭客群复购率从 35% 提升至 60%，社群活跃人数达 5000 人，带动周边餐饮、零售消费增长 25%；

数据目标：2025 年亲子成长营累计参与家庭达 2000 组，家长社群活跃人数超 3000 人，亲子客群月度复购率提升至 45%（高于万象汇的 38%）。

会员运营：推出 “亲子会员专属权益包”，提升留存率

权益包设计：针对亲子会员（孩子 3-12 岁），推出 “399 元亲子权益包”，包含 “2 次奈尔宝 Science 体验 + 1 次亲子摄影 + 3 张餐饮折扣券 + 免费停车 5 小时”，性价比远超万象汇单一亲子权益；

积分体系优化：亲子会员参与活动可额外获得 “成长积分”，积分可兑换教育课程（如 1000 积分兑换 1 节杨梅红美术课），而非传统的礼品兑换；

数据目标：2025 年亲子会员权益包销量达 1000 份，亲子会员留存率提升至 80%（万象汇为 70%），亲子会员带动的消费占比从 25% 提升至 35%。

3. 针对凯德 MALL（社区生活型定位）：固优势、扩 “社区生活枢纽” 功能，巩固社区客群基本盘

3.1核心策略逻辑

凯德 MALL 以 “社区便民” 为核心（便民服务业态占比 10%），但业态单一（仅覆盖 “基础便民” 如药店、快递），缺乏 “高频消费 + 情感链接”——2024 年甘井子区社区客群调研显示，72% 的居民希望 “在家门口解决日常购物、餐饮、服务需求”，60% 希望 “社区有常态化互动活动”。亿合城需强化 “便民 + 高频消费 + 社区活动” 的组合，打造 “社区生活枢纽”，比凯德 MALL 更贴近社区客群需求。

3.2具体落地措施

业态升级：增加 “高频便民 + 社区特色业态”，提升社区粘性

高频便民业态引入：引入 24 小时便利店（如罗森高端店，含简餐服务）、社区生鲜超市（如盒马奥莱，平价生鲜）、社区医疗服务站（如益丰大药房社区门诊）、家政服务中心（如天鹅到家线下服务点），覆盖 “吃、购、医、服务” 全场景；

数据对比：凯德 MALL 仅 1 家社区药店，而亿合城计划引入 3-4 家高频便民业态，社区客群 “一站式解决需求” 比例从 30% 提升至 70%；

社区特色业态补充：引入社区老年活动中心（如老年棋牌区、书法教室）、社区儿童托管点（如课后托管班），满足社区不同人群需求；

数据目标：2024 年 12 月前完成所有高频便民业态引入，社区便民服务业态占比从 5% 提升至 15%，社区客群日均到店频次从 0.3 次提升至 0.5 次。

权益设计：推出 “社区会员专属福利”，锁定基础客群

基础权益：社区会员（居住在 5 公里内）可享受 “免费停车 2 小时 / 天、社区团购自提点免运费、便民服务 9 折优惠”，直接对标凯德 MALL 的 “基础便民”，形成权益优势；

情感权益：针对社区老年会员，每月举办 “免费健康讲座、老年书法比赛”；针对社区年轻会员，开展 “社区邻里市集、亲子交换市集”，增强社区情感链接；

案例参考：北京某社区型购物中心通过 “社区会员福利 + 邻里活动”，社区客群占比从 60% 提升至 85%，会员月均到店次数达 4 次；

数据目标：2025 年社区会员数量突破 1 万人，社区会员消费占比从 30% 提升至 50%，社区客群满意度达 90%（高于凯德 MALL 的 82%）。

运营联动：建立 “社区居委会合作机制”，深化社区渗透

政企合作：与中华西路街道办、周边社区居委会合作，将项目作为 “社区公共活动场地”，承接社区公益活动（如 “社区便民日”“老年体检活动”）；

社群运营：每个社区设立 “专属社群”，由社区居委会工作人员与项目运营人员共同管理，实时收集社区客群需求（如新增业态建议、活动需求），快速调整运营策略；

数据目标：2025 年与 5 个以上社区居委会建立合作，承接社区公益活动 20 场以上，社群需求响应率达 100%，社区客群投诉率降至 5% 以下。

（四）竞品应对策略落地保障机制

为确保差异化策略有效执行，避免 “策略与执行脱节”，从 “组织、资源、考核、监控” 四个维度建立保障机制，明确责任与路径：

1. 组织保障：成立竞品应对专项小组

小组构成：组长（大连安盛项目总）、副组长（北京云阿云运营总监），成员涵盖招商（2 人）、运营（2 人）、市场（1 人）、技术（1 人），共 8 人核心团队；

职责分工：

招商组：负责中高端品牌、亲子教育品牌、便民业态的引入，每月输出《品牌引入进度报告》；

运营组：负责亲子活动、社区活动、会员权益的落地，每周监测客群数据与消费转化；

市场组：负责艺术快闪、节日活动的策划与宣传，确保活动曝光量与参与度；

技术组：负责会员系统升级、AR 导航等数字化功能支撑，保障运营效率；

会议机制：每周召开 “策略执行例会”，每月召开 “竞品动态复盘会”（分析竞品最新动作，调整应对策略），每季度召开 “策略效果评估会”。

2. 资源保障：建立专项资源支持体系

资金资源：设立 “竞品应对专项基金”（首期 200 万元），用于品牌招商补贴（如首店装修补贴）、活动策划执行、会员权益成本，由安盛与云阿云按 6:4 比例出资；

品牌资源：云阿云开放 “优先级品牌资源库”，将目标品牌（如 Coach Outlet、奈尔宝 Science）纳入 “优先对接清单”，招商周期缩短至 30 天（行业平均 60 天）；

政府资源：大连安盛负责对接甘井子区商务局、街道办，争取 “首店经济补贴”“社区公益活动补贴”，降低策略执行成本（目标争取补贴 50 万元以上）；

人力资源：云阿云调配 1 名资深招商经理、1 名会员运营专家专项支持项目，确保核心岗位人力充足。

3. 考核保障：制定量化考核指标（KPI）

将策略目标拆解为可量化的考核指标，纳入团队与个人绩效考核，直接与奖金挂钩：

奖惩机制：KPI 完成率 100%-120%，团队奖金上浮 20%；完成率超 120%，团队奖金上浮 50%；完成率低于 80%，团队奖金扣减 30%，并制定整改计划。

4. 监控保障：建立竞品动态监控体系

监控内容：

竞品业态动态：每月监测恒隆、万象汇、凯德 MALL 的品牌调整（如新增 / 淘汰品牌）、业态占比变化；

竞品运营动态：每周监测竞品的活动策划（如促销活动、亲子活动）、会员权益调整；

竞品数据动态：每季度通过第三方调研机构获取竞品的客流、客单价、坪效数据，对比项目自身数据差距；

应对机制：若竞品推出 “针对性动作”（如万象汇新增亲子品牌），专项小组需在 72 小时内制定应对方案（如调整项目亲子活动策略、加速目标品牌引入），确保 “不被竞品抢占先机”。

（五）竞品应对策略预期效果

通过差异化应对策略的落地，预计 2025 年底实现以下核心效果，巩固亿合城在中华西路商圈的竞争地位：

通过以上效果实现，亿合城将从 “商圈追随者” 转变为 “差异化竞争者”，2025 年底资产估值预计提升 15% 以上，为中期实现 “资产估值增长 25%” 奠定坚实基础。

四、核心挑战及破局路径

（一）核心挑战聚焦

基于项目运营数据、商户访谈及行业对比，亿合城当前面临的三大核心挑战并非孤立存在，而是 “业态结构 - 客群结构 - 运营模式” 相互关联的系统性问题，需从根源处精准定位症结。

1. 资产坪效增长乏力：业态结构失衡导致 “单位面积收益天花板”

1.1挑战深度拆解

低效业态占比过高，拉低整体坪效

2024 年项目传统零售业态（服饰、百货）占比 55%，但坪效仅 2.2 元 /㎡/ 天，远低于行业同类型业态平均水平（3.0 元 /㎡/ 天），更低于项目内高坪效的餐饮业态（4.5 元 /㎡/ 天）。其中，3 层传统服饰区（约 2000㎡）坪效仅 1.8 元 /㎡/ 天，年租金收入比同面积餐饮区少 64.8 万元（按 4.5 元 - 1.8 元 = 2.7 元 /㎡/ 天差价计算，2000㎡×2.7 元 ×365 天≈197 万元，餐饮区约 262 万元）。

对比案例：成都万象城通过将传统零售占比从 50% 降至 35%，引入高坪效的亲子、潮玩业态，整体坪效从 3.5 元 /㎡/ 天提升至 4.8 元 /㎡/ 天，年资产收益增长 37%。

体验业态引流能力不足，客流转化效率低

项目体验业态占比仅 15%，且以 “影院 + 基础亲子游乐” 为主，缺乏能吸引客群长时间停留的沉浸式体验业态（如潮玩集合店、主题体验馆）。2024 年体验业态带动的客流停留时间平均仅 1.2 小时，远低于万象汇（2.5 小时），导致二次消费转化率仅 18%（万象汇达 35%）。例如，项目卡通尼乐园日均客流约 300 人次，仅为万象汇奈尔宝的 25%，且客群消费仅集中在游乐项目，未有效带动周边餐饮、零售消费。

业态布局不合理，核心动线价值未最大化

项目核心动线（1 层主通道、地下 1 层地铁接驳区）仍布局部分低效零售品牌（如传统男装店），坪效仅 3.0 元 /㎡/ 天，而同等位置若布局高坪效的网红餐饮或潮玩店，坪效可提升至 5.0 元 /㎡/ 天以上（参考万象汇 1 层网红餐饮区坪效 5.2 元 /㎡/ 天）。目前核心动线低效业态占用面积约 1500㎡，年损失租金收入约 109.5 万元（按 5.0 元 - 3.0 元 = 2.0 元 /㎡/ 天差价计算）。

1.2挑战根源总结

坪效增长乏力的核心根源是 “业态结构与区域消费需求错配”—— 甘井子区年轻家庭与白领客群对 “体验消费” 需求年均增长 35%，但项目仍以传统零售为主，且高坪效业态未布局在高客流区域，导致 “好位置没有好收益”。

2. 年轻客群流失严重：场景与品牌缺乏“Z 世代吸引力”

2.1挑战深度拆解

客群结构 “老龄化” 趋势明显，年轻客群占比持续下滑

2024 年项目 Z 世代客群（18-28 岁）占比仅 18%，较 2020 年（25%）下降 7 个百分点，而 35 岁以上客群占比从 50% 升至 62%。对比万象汇 Z 世代客群占比 32%，恒隆广场 28%，项目年轻客群流失已成为不可逆的趋势。调研显示，65% 的 Z 世代客群表示 “项目场景老旧、品牌无新意” 是不愿到访的主要原因。

品牌矩阵缺乏 “Z 世代偏好标签”，吸引力不足

项目现有品牌中，Z 世代关注度高的潮玩、网红餐饮、小众设计师品牌占比不足 5%，而万象汇此类品牌占比达 20%（如泡泡玛特、茉酸奶、UR）。2024 年项目新增品牌中，仅 1 家为 Z 世代偏好的网红餐饮（茉酸奶临时快闪店），开业首月日均销售额达 4.5 万元，但因未签订长期租约，快闪结束后该客群再次流失。

行业数据：2024 年全国商业项目中，引入潮玩、网红餐饮品牌的项目，Z 世代客群占比平均提升 12 个百分点，客流增长 25%。

场景体验缺乏 “社交属性”，无法满足年轻客群分享需求

项目公共空间装修风格仍停留在 2014 年开业时的 “传统购物中心” 风格，中庭、连廊等区域无主题化设计、无互动装置，难以成为 Z 世代客群的 “社交打卡点”。2024 年项目在小红书、抖音等社交平台的自发打卡笔记不足 500 条，仅为万象汇的 1/10（万象汇约 5000 条），而社交平台曝光量直接影响 Z 世代客群的到访意愿（调研显示，70% 的 Z 世代会因社交平台打卡笔记选择到访商场）。

2.2挑战根源总结

年轻客群流失的核心根源是 “未抓住 Z 世代‘体验化 + 社交化 + 个性化’的消费需求”—— 项目既缺乏能满足其兴趣的品牌，也缺乏能激发其分享欲的场景，导致在与万象汇、恒隆广场的竞争中，年轻客群被持续分流。

3. 运营模式传统固化：单一收益与低效运营“制约资产增值”

3.1挑战深度拆解

收益模式单一，过度依赖 “租金 + 物业费”

2024 年项目总收入中，租金占比 85%，物业费占比 12%，其他收益（如联合营销分成、品牌活动收入）仅占 3%，远低于行业头部项目（如华润万象生活其他收益占比 18%）。这种单一模式导致项目抗风险能力弱 ——2024 年因传统零售业态空置率上升 5%，租金收入同比下降 8%，直接影响资产估值（按租金收益率 5% 计算，租金下降 8% 导致资产估值下降约 1.44 亿元）。

数字化运营程度低，精准度与效率双低

项目现有运营仍以 “人工统计 + 通用促销” 为主：会员系统仅能记录消费金额与积分，无法实现精准画像；营销活动多为 “满减、折扣” 等通用形式，2024 年促销活动优惠券核销率仅 18%，远低于万象汇（55%）；商户数据服务空白，70% 的商户表示 “无法获取客流热力、客群画像等数据，难以调整经营策略”。

对比案例：上海 TX 淮海通过数字化运营，会员精准触达率达 70%，营销活动核销率达 62%，商户年均营收增长 22%，其他收益占比提升至 25%。

运营团队能力与轻量化转型需求不匹配

项目运营团队以 “传统物业管理、租金收缴” 能力为主，缺乏 “品牌资源整合、数字化工具应用、轻资产输出” 等新型能力。2024 年曾尝试为周边小型社区商业提供招商咨询服务，但因缺乏品牌资源与运营方法论，最终未达成合作，错失轻资产收益机会。

3.2挑战根源总结

运营模式固化的核心根源是 “运营能力与行业转型趋势脱节”—— 在商业地产从 “重资产持有” 向 “轻重并举”、从 “人工运营” 向 “数字化运营” 转型的趋势下，项目未及时补充新型运营能力，导致收益增长缺乏新引擎。

（二）破局路径设计

针对三大核心挑战，依托北京云阿云在 “算法能力、品牌资源、运营经验” 三大领域的核心优势，设计 “靶向治疗” 式的破局路径，每个路径均明确 “核心动作 - 责任分工 - 时间节点 - 量化目标”，确保可落地、可追溯。

1. 算法驱动的坪效提升路径：用数据精准匹配 “业态 - 需求 - 位置”

1.1核心逻辑

依托云阿云消费大数据算法，先通过 “区域需求分析” 锁定高坪效业态，再通过 “客流热力分析” 优化业态布局，最后通过 “商户经营数据赋能” 提升单店坪效，形成 “需求 - 业态 - 位置 - 运营” 的闭环提升体系。

1.2具体落地措施

第一步：算法分析区域消费缺口，定向引入高坪效业态（0-6 个月）

数据采集与分析：云阿云算法团队采集甘井子区近 1 年消费数据（含客群画像、消费偏好、竞品业态表现），识别出 “潮玩体验（需求缺口 32%）、网红餐饮（需求缺口 28%）、亲子教育（需求缺口 25%）” 三大高坪效业态缺口；

品牌定向引入：基于算法推荐，云阿云招商团队优先引入以下品牌：

潮玩业态：泡泡玛特旗舰店（区域首店，需求面积 300㎡，目标坪效 6.0 元 /㎡/ 天）、X11 潮玩集合店（需求面积 200㎡，目标坪效 5.5 元 /㎡/ 天）；

网红餐饮：茉酸奶区域首店（需求面积 80㎡，目标坪效 8.0 元 /㎡/ 天）、太二酸菜鱼（需求面积 200㎡，目标坪效 5.2 元 /㎡/ 天）；

亲子教育：杨梅红国际私立美校（需求面积 500㎡，目标坪效 4.0 元 /㎡/ 天）；

数据目标：2025 年 3 月前完成 5-6 家高坪效品牌引入，高坪效业态占比从 28% 提升至 40%，带动整体坪效提升 10%（从 3.2 元 /㎡/ 天升至 3.5 元 /㎡/ 天）。

第二步：算法优化业态布局，最大化核心动线价值（6-9 个月）

客流热力测绘：云阿云技术团队通过部署 AI 摄像头，采集项目各楼层、各区域的客流密度数据（如 1 层主通道日均客流密度 2.5 人 /㎡，3 层冷区 0.8 人 /㎡）；

业态布局调整：基于客流热力数据，将高坪效业态调整至核心动线，低效业态转移至冷区或淘汰：

核心动线（1 层、地下 1 层）：布局泡泡玛特、茉酸奶等品牌，替换原低效男装店（坪效从 3.0 元提升至 6.0 元 /㎡/ 天）；

冷区（3 层西北区域）：保留部分性价比高的零售品牌，引入快闪店（如潮牌快闪），提升冷区坪效从 1.8 元至 3.0 元 /㎡/ 天；

案例参考：深圳海岸城通过算法优化业态布局，核心动线高坪效业态占比从 40% 提升至 65%，整体坪效增长 22%；

数据目标：2025 年 6 月前完成布局调整，核心动线坪效平均提升 50%，冷区坪效提升 67%，整体坪效提升至 3.8 元 /㎡/ 天（较初始增长 18.75%）。

第三步：算法赋能商户经营，提升单店坪效（9-12 个月）

商户数据看板上线：云阿云技术团队为商户提供 “经营数据看板”，包含 “客流热力、客群画像、竞品销售对比、热销商品分析” 等功能，帮助商户优化商品结构与促销策略；

精准营销支持：基于算法分析的商户客群需求，为商户定制营销方案，如为亲子教育品牌推送 “亲子家庭专属优惠券”，为潮玩品牌推送 “Z 世代会员满减券”；

数据目标：2025 年 9 月前完成商户数据看板全覆盖，商户经营数据应用率达 80%，单店坪效平均提升 15%，整体坪效突破 4.0 元 /㎡/ 天（较初始增长 25%）。

2. 全球资源链接的客群回流路径：用“品牌 + 场景”重构年轻客群吸引力

2.1核心逻辑

依托云阿云全球品牌资源库（覆盖 200+Z 世代偏好品牌），先引入能吸引年轻客群的 “核心品牌”，再打造能激发社交分享的 “主题场景”，最后通过 “社群运营” 提升年轻客群粘性，形成 “品牌引流 - 场景留客 - 社群锁客” 的客群回流体系。

2.2具体落地措施

第一步：引入 Z 世代偏好品牌，打造 “年轻引力场”（0-6 个月）

品牌矩阵搭建：基于云阿云全球品牌资源，引入以下 Z 世代高关注度品牌：

潮玩娱乐：泡泡玛特旗舰店（含 IP 展览区）、星际传奇电竞馆（需求面积 800㎡，目标日均客流 500 人次）；

网红餐饮：茉酸奶、霸王茶姬区域首店（需求面积各 60㎡，目标单店日均销售额 4 万元）、怂重庆火锅厂（社交属性强，需求面积 300㎡，目标日均客流 200 桌）；

小众零售：URBAN REVIVO（设计师集合店，需求面积 500㎡）、名创优品 TOP TOY（潮玩零售，需求面积 200㎡）；

品牌组合效应：通过 “潮玩 + 餐饮 + 零售” 的品牌组合，形成 “年轻客群一站式消费闭环”，如 “逛泡泡玛特→吃怂火锅→买 UR 服饰” 的消费路径；

数据目标：2025 年 3 月前完成 8-10 家 Z 世代偏好品牌引入，Z 世代客群占比从 18% 提升至 25%，年轻客群日均客流增长 40%（从 3960 人次升至 5544 人次）。

第二步：打造 Z 世代社交场景，激发 “分享传播”（6-9 个月）

主题场景改造：

潮玩主题街区：在 2 层打造 “潮玩主题街区”，面积约 1500㎡，引入 IP 雕塑、互动屏幕、打卡墙等装置，与泡泡玛特、X11 品牌联动，打造大连 Z 世代 “潮玩打卡圣地”；

网红餐饮区：在 1 层地铁接驳区打造 “网红餐饮集合区”，统一设计工业风、ins 风装修，设置共享拍照区（如巨型奶茶杯装置、潮流涂鸦墙）；

社交活动策划：每月举办 “Z 世代主题活动”，如 “潮玩手办交换会”“网红餐饮品鉴会”“电竞比赛”，并与大连本地 KOL（如抖音百万粉丝博主）合作，通过短视频曝光吸引客群；

案例参考：上海 TX 淮海通过打造 “青年文化场景”，社交平台打卡笔记年均超 10 万条，Z 世代客群占比达 45%，客流年均增长 35%；

数据目标：2025 年 6 月前完成主题场景改造，社交平台打卡笔记从 500 条增至 5000 条，年轻客群停留时间从 1.2 小时延长至 2.0 小时，二次消费转化率从 18% 提升至 28%。

第三步：搭建 Z 世代社群，实现 “长期锁客”（9-12 个月）

社群建立：建立 “亿合城潮玩社群”“网红餐饮品鉴社群” 等 Z 世代专属社群，通过 “到店消费扫码入群”“KOL 引流” 等方式，目标社群人数超 5000 人；

社群运营：定期在社群内开展 “专属福利”（如潮玩优先购、餐饮折扣券）、“线上互动”（如潮玩知识问答、美食分享）、“线下聚会”（如社群专属观影会）；

数据目标：2025 年 9 月前完成 Z 世代社群搭建，社群活跃率（月均互动≥3 次）达 60%，社群成员月均到店次数达 3 次，年轻客群复购率从 20% 提升至 40%。

3. 轻量化运营的收益拓展路径：从“资产持有”到“能力输出”，开辟新收益引擎

3.1核心逻辑

依托云阿云 “轻资产运营方法论 + 品牌资源”，先通过 “内部运营能力升级” 形成可复制的方法论，再通过 “外部轻资产输出” 拓展管理费收益，最后通过 “联合营销分成” 提升非租金收益，构建 “租金 + 管理费 + 分成” 的多元化收益体系。

3.2具体落地措施

第一步：内部运营能力升级，形成 “可复制方法论”（0-6 个月）

数字化运营体系搭建：

会员系统升级：云阿云技术团队帮助项目上线 “智能会员系统”，实现 “消费标签 + 行为标签 + 偏好标签” 三维画像，会员精准触达率从 30% 提升至 60%；

运营数据中台搭建：整合客流、销售、会员数据，形成 “日监测、周分析、月复盘” 的数据运营机制，为运营决策提供数据支撑；

运营团队能力培训：

引入云阿云 “轻资产运营培训体系”，针对招商、运营、市场团队开展 “品牌资源整合、数字化工具应用、社群运营” 等专项培训，每月培训时长不少于 16 小时；

安排团队到云阿云合作的标杆项目（如上海 TX 淮海）实地学习，借鉴轻资产运营经验；

方法论沉淀：

梳理 “招商 - 运营 - 数字化” 全流程 SOP（标准作业程序），形成《亿合城轻资产运营方法论手册》，涵盖品牌评估模型、客流优化方案、会员运营策略等可复制内容；

数据目标：2025 年 3 月前完成数字化体系搭建与团队培训，运营决策数据支撑率达 100%，团队轻资产运营能力考核通过率达 90%。

第二步：外部轻资产输出，拓展管理费收益（6-12 个月）

目标项目筛选：

聚焦甘井子区周边 “1-3 万㎡社区商业”“5 万㎡以下区域型商业”，筛选 2-3 个定位与亿合城互补、存在运营困境的项目（如 “万科翡翠公园社区 MALL”“保利和府邻里中心”）；

输出服务内容：提供 “招商代理 + 运营管理 + 数字化系统输出” 全案服务，收取 “基础管理费（项目营收的 3%-5%）+ 绩效奖金（超额营收的 10%-15%）”；

案例参考：华润万象生活通过输出轻资产运营服务，2024 年轻资产管理费收入达 58 亿元，占总营收的 28%，且管理项目平均坪效提升 22%；

合作落地：

2025 年 6 月前完成 1 个社区商业项目签约，帮助其引入 10-15 家适配品牌（如社区生鲜、便民服务、亲子游乐）；

2025 年 12 月前完成第 2 个项目签约，实现轻资产管理费收入突破 500 万元；

数据目标：2025 年轻资产输出项目平均坪效提升 20%，管理费收入占项目总营收的比例从 0% 提升至 8%。

第三步：联合营销分成，提升非租金收益（9-12 个月）

联合营销体系搭建：

与核心商户（如泡泡玛特、茉酸奶、奈尔宝）签订 “联合营销协议”，项目与商户按 6:4 比例出资开展营销活动，活动带来的超额营收按 3:7 比例分成；

开展线上团购业务：依托项目小程序上线 “商户团购专区”，项目收取团购交易额 5%-8% 的服务费；

具体活动落地：

节日联合促销：如 “618 亲子消费节”，联合亲子类商户推出 “199 元亲子套餐”，项目负责宣传引流，商户负责服务落地，超额营收按协议分成；

线上团购推广：针对餐饮、体验商户，推出 “5 折团购券”“买一送一” 等活动，通过社群、抖音等渠道推广，目标团购交易额突破 200 万元；

数据目标：2025 年 9 月前完成联合营销协议签订（覆盖 30% 以上核心商户），12 月前联合营销分成收入达 300 万元，线上团购服务费收入达 100 万元，非租金收益占比从 3% 提升至 15%。

（三）破局路径风险防控机制

在破局路径执行过程中，可能面临 “品牌引入不及预期”“轻资产输出合作风险”“数字化系统落地难题” 等潜在风险，需建立提前预判、及时应对的防控机制，确保路径按计划推进。

1. 风险识别与分级

2. 风险应对策略

品牌引入风险应对：

建立 “备选品牌库”：针对每个目标品牌，提前筛选 2-3 个备选品牌（如泡泡玛特备选 “52TOYS”，奈尔宝备选 “meland club”），确保品牌引入进度不受单一品牌影响；

灵活调整合作方案：在租金、装修补贴等方面提供阶段性优惠（如首年租金减免 10%，装修补贴 50 万元），降低品牌入驻门槛；

政府资源借力：联合甘井子区商务局，为目标品牌争取 “首店经济补贴”，提升品牌入驻意愿。

轻资产输出风险应对：

签订 “阶梯式合作协议”：将合作期限分为 “试运营期（3 个月）+ 正式运营期（1 年）”，试运营期达标后再进入正式运营期，降低双方合作风险；

建立 “效果监测机制”：每月向合作业主提交《运营效果报告》，及时沟通运营问题并调整策略，确保业主满意度达 85% 以上；

风险保证金设置：收取合作项目业主 5%-10% 的风险保证金，若因我方运营问题导致项目亏损，从保证金中扣除相应损失，反之则全额退还。

数字化落地风险应对：

分阶段上线系统：先上线 “会员标签”“基础数据统计” 等核心功能，试运行 1 个月无问题后，再上线 “数据中台”“精准营销” 等进阶功能；

技术团队驻场支持：系统上线后 3 个月内，云阿云技术团队安排 1-2 名工程师驻场，及时解决数据卡顿、功能故障等问题；

数据备份机制：建立 “双重数据备份系统”，确保数据不丢失，同时与技术服务商签订 “7×24 小时响应协议”，故障修复时间不超过 4 小时。

团队能力风险应对：

个性化培训计划：针对团队成员能力差异，制定 “一对一培训计划”，对接受度低的成员进行额外辅导；

考核激励机制：将系统应用、方法论掌握情况纳入绩效考核，对考核优秀者给予奖金、晋升等奖励，激发团队学习积极性；

外部专家支持：邀请云阿云运营专家，每月开展 1 次 “现场答疑会”，解决团队实际操作中的问题。

3. 风险监控机制

成立 “风险监控小组”：由大连安盛项目总、云阿云运营总监牵头，每周召开 “风险排查会”，识别新风险并评估现有风险应对效果；

建立 “风险预警指标”：如品牌引入进度低于计划 80%、合作业主满意度低于 80%、系统故障频次超 3 次 / 月时，触发风险预警，启动应对策略；

定期风险复盘：每季度开展 “风险复盘会”，总结风险应对经验，优化防控机制，降低后续风险发生概率。

（四）破局路径预期效果与资产增值测算

通过三大破局路径的落地，预计 2025 年底项目将实现 “坪效提升、客群优化、收益多元” 的核心目标，资产估值显著增长，具体效果与测算如下：

1. 核心指标预期效果

2. 资产增值测算

租金收入增值：按 2025 年租金收入增加 547.5 万元，商业地产平均租金收益率 5% 计算，租金增值带动资产估值提升 1.095 亿元（547.5 万元 ÷5%）；

品牌形象溢价：Z 世代客群占比提升带来的品牌形象溢价，按资产基准估值（假设 2024 年为 28.8 亿元）的 6% 计算，资产估值提升 1.728 亿元（28.8 亿元 ×6%）；

收益结构溢价：非租金收益占比提升带来的抗风险溢价，按资产基准估值的 4% 计算，资产估值提升 1.152 亿元（28.8 亿元 ×4%）；

轻资产收益增值：按轻资产管理费收入 500 万元，平均收益率 5% 计算，带动资产估值提升 1 亿元（500 万元 ÷5%）；

总资产增值预期：1.095 亿元 + 1.728 亿元 + 1.152 亿元 + 1 亿元 = 4.975 亿元，2025 年底项目资产估值预计从 28.8 亿元提升至 33.775 亿元，增长 17.27%，为中期实现 “资产估值增长 25%” 目标奠定坚实基础。

五、项目定位升级及客群分析

（一）项目定位回顾与问题剖析

要实现定位的精准升级，需先复盘项目过往定位的演变轨迹，识别其与当前消费需求、市场竞争的脱节之处，为升级方向提供现实依据。

1. 定位演变回顾（2014-2024 年）

2. 现有定位核心问题

定位模糊，缺乏差异化标签：从 “家庭型” 到 “综合型” 的调整未形成独特记忆点，既无万象汇 “亲子体验” 的鲜明优势，也无凯德 MALL “社区便民” 的深度渗透，在中华西路商圈中逐渐沦为 “中间型项目”，客群忠诚度持续下降（会员复购率从 40% 降至 30%）。

场景与业态脱节，无法满足多元需求：定位中 “综合” 的内涵仅体现为业态 “全”，而非 “精”—— 传统零售占比过高（55%），但缺乏年轻客群偏好的潮玩、小众品牌；体验业态占比低（15%），且以 “影院 + 小型游乐” 为主，无法满足家庭客群 “教育 + 社交”、年轻客群 “打卡 + 互动” 的深层需求，导致客群停留时间仅 1.5 小时（万象汇达 2.8 小时）。

客群覆盖失衡，年轻客群流失严重：现有定位虽覆盖 “家庭、白领、老年” 多类客群，但对 Z 世代（18-25 岁）的需求响应不足 —— 潮玩、夜间娱乐等业态空白，场景设计缺乏社交属性，导致该客群占比从 2019 年的 25% 降至 2024 年的 20%，而同期万象汇 Z 世代占比达 32%，年轻客群的流失直接制约项目长期增长潜力。

（二）定位升级方向

基于定位问题剖析与全球标杆项目经验借鉴，结合甘井子区 “年轻家庭聚集、社区消费需求旺盛” 的区域特征，将项目定位从 “区域综合购物中心” 升级为 **“大连甘井子区・社区生活枢纽 + 体验式消费中心”**，实现 “社区粘性” 与 “区域吸引力” 的双重突破。

1. 全球标杆案例借鉴与核心要素提取

2. 升级后定位核心内涵拆解

升级后的定位并非 “社区” 与 “体验” 的简单叠加，而是通过 “功能融合、场景联动、客群互补” 形成的有机整体，具体内涵可拆解为三大维度：

2.1社区生活枢纽：从“便利消费”到“全周期生活陪伴”

核心目标：成为周边 3 公里社区居民 “日常消费、便民服务、社交互动” 的首选场所，社区客群复购率提升至 50% 以上。

关键举措：

便民服务全覆盖：在地下 1 层规划 “社区便民专区”（面积约 1000㎡），引入 24 小时社区药房（如益丰大药房）、便民维修中心（手机 / 家电维修）、社区快递驿站（顺丰 / 京东合作）、老年日间照料中心（与本地养老机构合作），解决居民 “最后 1 公里” 生活需求；

日常消费场景化：优化 1 层社区零售区，引入盒马奥莱（平价生鲜）、罗森高端店（含简餐服务），推出 “社区团购自提”“线上下单 30 分钟配送” 服务，满足居民 “即时性消费” 需求；

社区社交常态化：在 2 层设置 “社区活动中心”（面积约 500㎡），定期举办 “老年健康讲座”“亲子手工坊”“社区邻里市集” 等活动，每月活动不少于 8 场，将项目从 “消费场所” 转变为 “社区社交空间”。

数据支撑：2024 年甘井子区社区客群调研显示，82% 的居民希望 “在家门口解决大部分生活需求”，75% 愿意 “在社区活动中结识邻居”，升级后的社区枢纽功能精准匹配这一需求。

2.2体验式消费中心：从“业态堆砌”到“场景化沉浸体验”

核心目标：通过场景创新与业态升级，吸引甘井子区全域年轻家庭、Z 世代客群，成为 “周末消费目的地”，区域客群占比提升至 40%。

关键举措：

标志性体验场景打造：借鉴星耀樟宜 “生态场景” 理念，在中庭打造 “城市绿洲” 主题装置（面积约 800㎡），包含垂直绿植墙、互动喷泉、空中步道，成为大连北部区域 “网红打卡点”，目标社交平台年度打卡笔记超 1 万条；

体验业态分层布局：参考涩谷 Scramble Square “垂直社区” 模式，按楼层划分体验功能区：

3 层 “亲子探索空间”（面积约 2000㎡）：引入奈尔宝 Science（科学实验）、杨梅红美术（少儿教育）、亲子主题餐厅，形成 “游乐 + 教育 + 餐饮” 亲子消费闭环；

4 层 “潮玩社交空间”（面积约 1500㎡）：引入泡泡玛特旗舰店、星际传奇电竞馆、剧本杀体验馆，满足 Z 世代 “潮玩 + 互动” 需求；

夜间体验场景延伸：借鉴涩谷 24 小时运营经验，将 4 层潮玩区、1 层网红餐饮区营业时间延长至 24 点，推出 “深夜潮玩局”“夜宵套餐”，吸引年轻客群夜间消费，目标夜间客流占比提升至 25%。

2.3双定位协同机制：“社区客群”与“区域客群” 互补共赢

空间协同：低楼层（地下 1 层 - 2 层）以 “社区功能” 为主，满足居民日常需求；高楼层（3 层 - 4 层）以 “体验功能” 为主，吸引区域客群；通过 “垂直动线引导”（如中庭扶梯旁设置体验区指引牌），实现社区客群向体验区导流，提升整体消费频次。

活动协同：举办 “社区 + 区域” 联动活动，如 “社区亲子才艺大赛”（吸引社区家庭）、“大连潮玩文化节”（吸引区域年轻客群），通过活动交叉引流，扩大项目影响力。

数据协同：通过会员系统整合社区客群与区域客群数据，针对社区客群推送 “体验区优惠券”，针对区域客群推送 “社区便民服务指南”，实现双向转化。

数据来源：北京云阿云智库・商业地产项目数据库