商业地产案例分享-大连亿合城项目（四）

原创 李桂松 李富松 段小丽 云阿云智库•商业地产项目组

导读：本报告为大连亿合城量身定制资产运营升级方案。面对存量竞争，项目以“社区生活枢纽+体验式消费中心”为新定位，通过业态焕新、场景创新、数字化运营及资本路径规划，系统性破解增长瓶颈，重塑区域商业标杆价值。全文共95600字，由北京云阿云智库•商业地产项目组原创供稿。

作者：李桂松 |北京云阿云智库平台理事长

作者：李富松 | 北京云阿云城市运营管理有限公司副总裁

作者：段小丽 | 北京云阿云智库平台公共关系总裁13811016198

大连亿合城资产增值与运营升级专项报告

目录

一、市场分析及项目概述

二、本体 SWOT 及项目现状深度剖析

三、竞品分析及应对策略

四、核心挑战及破局路径

五、定位升级与客群策略

六、招商创新及政策汇总

七、空间优化及场景创新

八、业态规划及品牌焕新

九、运营管理专项提升

十、资产优化与增值策略

十一、项目建议及行业启示

七、空间优化及场景创新

（二）场景创新设计

依托 “社区生活枢纽 + 体验式消费中心” 定位，对标新加坡星耀樟宜、东京新宿黄金街等国际标杆项目，打造 “城市绿洲中庭、深夜社交街区、亲子探索空间” 三大核心场景，实现 “白天吸引家庭与社区客群，夜间聚焦年轻客群” 的全时段运营。

1. “城市绿洲” 中庭场景（对标新加坡星耀樟宜，打造 “室内生态地标”）

1.1国际对标核心要素提取

新加坡星耀樟宜以 “森林峡谷” 为设计理念，通过垂直绿植、空中步道、互动水景打造 “沉浸式生态场景”，年吸引客流超 500 万人次，非零售收入占比达 40%。核心可借鉴要素：生态元素与商业功能融合、场景的可体验性与可传播性、全时段运营模式。

1.2场景落地细节

核心元素打造：从 “视觉美观” 到 “沉浸式体验”

垂直绿植墙：采用 “立体种植技术”，选取绿萝、鸭脚木等 10 种耐旱植物，打造 2 面高 8 米、宽 15 米的垂直绿植墙，墙面上设置 “互动灯光”（触摸感应式，触碰后亮起花朵图案），吸引客群打卡；

悬浮步道：采用 “钢结构 + 玻璃面板” 设计，长度 20 米，距离地面 5 米，步道两侧设置 “透明防护栏”，底部悬挂 “绿植吊篮”，客群行走时可俯瞰中庭全景，步道入口设置 “打卡拍照点”（配备专业摄影师，免费打印照片，需关注项目公众号）；

互动喷泉：中央喷泉直径 10 米，采用 “声控 + 光控” 双模式，客群通过项目小程序发送 “文字 / 表情”，喷泉可喷出对应图案（如 “爱心”“笑脸”），夜间配合灯光秀，打造 “水幕电影”（播放项目宣传视频或动画短片）。

1.3运营模式与创收设计

全时段运营：白天休闲 + 夜间演艺

白天（10:00-18:00）：作为 “城市绿洲休闲区”，免费开放，快闪店区域引入潮玩、美妆品牌（如泡泡玛特快闪店、完美日记体验店），举办 “绿植养护课堂”（每周六下午，免费，限 20 人）；

夜间（18:00-22:00）：启动 “灯光秀 + 音乐会”，灯光秀每小时 1 场（18:00/19:00/20:00/21:00），每场 10 分钟，配合绿植墙与喷泉动态效果；音乐会邀请本地民谣歌手或乐队，客群可点歌（收费 20 元 / 首），同时售卖 “饮品套餐”（咖啡 + 小食，39 元 / 套）；

创收渠道：快闪店租金 + 品牌冠名 + 体验收费

快闪店租金：100㎡区域按 1500 元 /㎡/ 月计算，年租金 180 万元；

品牌冠名：整体场景冠名权年费 80 万元（如与 “伊利” 合作，命名为 “伊利城市绿洲”）；

悬浮步道收费：20 元 / 人 / 次，日均 50 人次，年收费 36.5 万元；

数据目标：场景日均打卡人次达 500 人，社交平台年度曝光量 100 万 +，中庭空间创收占比从 0% 提升至 12%，带动周边商户销售额增长 25%。

2. “深夜社交” 街区场景（对标东京新宿黄金街，打造 “年轻客群夜间目的地”）

2.1国际对标核心要素提取

东京新宿黄金街以 “窄巷 + 小店” 为特色，通过复古氛围、深夜营业、社交属性吸引年轻客群，日均夜间客流达 8000 人次，商户夜间营收占比超 60%。核心可借鉴要素：场景氛围的烟火气、业态组合的社交性、运营时间的延展性。

2.2场景落地细节

空间选址与改造：营造 “沉浸式深夜氛围”

空间位置：选取项目西侧户外步行街区（长度 100 米，宽度 15 米，面积 1500㎡），远离居民区（避免噪音投诉），临近停车场入口（方便夜间客群停车）；

氛围营造：

灯光系统：采用 “复古路灯 + 霓虹招牌” 组合，路灯选用暖黄色灯泡（营造温馨感），商户招牌统一设计为 “手写体霓虹字”（如 “深夜食堂”“潮玩小筑”），街区顶部悬挂 “星空灯串”（长度 500 米，夜间点亮后模拟星空效果）；

地面改造：采用 “仿石板路” 铺设，设置 “互动投影区”（夜间地面投影动态图案，如 “音符”“潮玩 IP 形象”，客群踩踏后图案会变化）；

景观布置：在街区两侧摆放 “复古海报栏”（张贴 80 年代动漫、电影海报）、“户外休闲桌椅”（20 组，采用金属框架 + 木质桌面，配备户外伞）。

业态组合：聚焦 “社交 + 娱乐 + 餐饮”，满足年轻客群夜间需求

核心业态（占比 70%）：

深夜餐饮：引入 “精酿酒吧”（如青岛啤酒社区店，面积 100㎡，提供 20 种精酿啤酒，营业至 24 点）、“烧烤店”（如很久以前羊肉串，面积 150㎡，营业至凌晨 2 点）、“日式居酒屋”（面积 80㎡，提供关东煮、烤物，营业至 23 点）；

社交娱乐：引入 “剧本杀店”（如叁千世界剧本杀，面积 200㎡，设 5 个主题房间，营业至凌晨 1 点）、“Livehouse”（面积 300㎡，可容纳 150 人，每周举办 2 场小型演出，营业至凌晨 2 点）；

配套业态（占比 30%）：

24 小时便利店：引入罗森 24 小时店（面积 80㎡，提供关东煮、饭团等即食产品）；

潮玩零售：引入 “深夜潮玩快闪店”（面积 50㎡，营业至 24 点，售卖限量版手办、盲盒）；

便民服务：设置 “共享充电宝站”（10 台，支持主流品牌充电）、“代驾服务点”（与滴滴代驾合作，提供夜间代驾预约）。

2.3运营模式与客群引流

全时段运营：从 “傍晚到深夜”，覆盖年轻客群活动周期

傍晚时段（17:00-20:00）：推出 “下班放松套餐”（如 “精酿啤酒 + 烤串”59 元，“剧本杀体验 + 饮品”89 元），吸引周边白领客群；

深夜时段（20:00 - 次日 2:00）：举办 “主题夜活动”，如周五 “潮玩 IP 之夜”（邀请潮玩博主直播，现场抽奖送手办）、周六 “Livehouse 演出”（邀请本地乐队，门票 69 元 / 人）、周日 “深夜电影会”（免费播放经典电影，需提前预约）；

客群引流策略：线上社交裂变 + 线下场景吸引

线上：在抖音、小红书发布 “深夜街区打卡视频”（如 “大连最有烟火气的深夜街区”），发起 #亿合城深夜社交挑战# 话题，参与话题发布视频可兑换 “10 元餐饮代金券”，目标话题播放量 500 万 +；

线下：在项目入口、地铁口设置 “深夜街区指引牌”（标注 “步行 5 分钟可达”“24 小时营业”），在街区入口设置 “网红打卡墙”（如 “深夜不打烊” 巨型霓虹灯牌），吸引客群拍照传播；

数据目标：深夜街区日均夜间客流达 800 人次，周末高峰达 1200 人次，商户夜间营收占比从 10% 提升至 45%，年轻客群（18-30 岁）夜间到访占比达 75%。

3. “亲子探索” 主题空间（对标上海奈尔宝家庭中心，打造 “一站式亲子体验目的地”）

3.1国际对标核心要素提取

上海奈尔宝家庭中心以 “沉浸式亲子体验” 为核心，通过科学探索、角色扮演、体能训练等多元场景，吸引年轻家庭客群，单店年均客流达 50 万人次，亲子客群单次停留时间超 3 小时。核心可借鉴要素：场景的教育性与趣味性、业态的全链条覆盖、客群的深度粘性运营。

3.2场景落地细节

空间规划：三层整层，打造 “分区明确 + 动线流畅” 的亲子乐园

空间规模：总面积 3000㎡，按 “探索 + 教育 + 娱乐 + 餐饮” 四大功能划分 8 个区域，各区域通过 “卡通主题走廊” 连接（如 “森林走廊”“太空走廊”）；

核心区域设计：

科学实验室（400㎡）：配备 “水动力实验台”“机器人编程区”“化学小实验套装”（由专业老师指导，适合 4-12 岁儿童），设置 “家长观察区”（配备休息座椅与监控屏幕，家长可实时查看孩子动态）；

绘本馆（300㎡）：藏书 10000 册（涵盖绘本、科普、童话等类型），划分 “亲子共读区”（20 组亲子沙发）、“故事剧场”（每周举办 3 场绘本故事讲解，免费参与）；

角色扮演区（500㎡）：设置 “迷你超市”“医院”“消防站”“餐厅” 4 个主题场景，配备仿真道具（如超市货架、医疗设备、消防服），孩子可扮演不同职业角色；

体能乐园（600㎡）：包含 “攀爬网”“滑梯组合”“平衡木”“海洋球池”（采用软包材质，确保安全），设置 “闯关游戏”（完成 5 个关卡可兑换小礼品）；

亲子餐厅（800㎡）：提供 “儿童营养套餐”（如卡通造型饭团、蔬菜面）与 “家长简餐”（如沙拉、咖啡），餐厅内设置 “儿童游乐角”（小型积木与绘本，家长用餐时孩子可在此玩耍）。

业态引入与联动运营：引入头部品牌，强化体验专业性

主力品牌引入：引入 “奈尔宝亲子乐园” 大连首店（租赁面积 2000㎡，负责科学实验室、体能乐园、角色扮演区运营），该品牌在全国 20 个城市布局 30 家门店，家长认知度与信任度高；

配套品牌合作：与 “巧虎乐智小天地” 合作开设 “早教体验区”（面积 300㎡，提供 0-3 岁婴幼儿早教课程），与 “海马体家庭店” 合作开设 “亲子摄影区”（面积 200㎡，提供生日照、全家福拍摄服务）；

联动运营机制：

会员互通：推出 “亲子年卡”（1999 元 / 年），持卡会员可享受 “奈尔宝乐园无限次入园 + 早教课程 8 折 + 亲子摄影 7 折 + 餐饮 9 折” 权益，目标年卡销量 2000 张；

外部合作：与周边 10 家幼儿园、5 家早教机构合作，开展 “亲子研学活动”（如 “科学小达人” 研学营，收费 199 元 / 组，包含乐园体验 + 实验课程 + 午餐），每月举办 2 场，预计年参与家庭 1000 组；

主题活动：每年举办 “亲子嘉年华”（如六一儿童节、国庆假期），设置 “亲子游戏”“才艺表演”“手工 DIY” 等环节，吸引家庭客群参与。

3.3成本收益与数据目标

成本收益测算：

改造成本：约 800 万元（含装修、设备采购、品牌合作费）；

年收益：奈尔宝租金 120 万元（2000㎡×50 元 /㎡/ 月 ×12 个月）+ 亲子年卡收入 399.8 万元（2000 张 ×1999 元）+ 餐饮与摄影收入 200 万元 + 研学活动收入 19.8 万元（1000 组 ×199 元），年总收益 739.6 万元，投资回收期约 14 个月；

数据目标：亲子探索空间日均客流达 500 人次，周末高峰达 800 人次，亲子客群单次停留时间从 2 小时延长至 4 小时，带动项目整体家庭客群占比从 45% 提升至 50%。

（三）空间优化与场景创新的落地保障机制

为确保空间优化工程按时完工、场景创新有效落地，从 “施工管理、运营团队、效果监控” 三个维度建立保障机制，避免 “工期延误、运营脱节、效果不达预期” 问题。

1. 施工管理保障：确保工程质量与进度

分阶段施工计划：

将空间优化工程分为 “动线重构（2025 年 1-3 月）、公共空间激活（2025 年 4-6 月）、功能空间补充（2025 年 7-9 月）” 三个阶段，每个阶段明确关键节点（如主通道拓宽 2 月底完工、空中连廊 3 月底完工），避免与项目正常运营冲突；

施工团队选择：

选择具有商业空间改造经验的施工单位（如中建八局、上海建工），签订 “工程质量与进度协议”，明确延误违约金（每日按工程总造价的 0.1% 计算）；

现场管理机制：

成立 “施工管理小组”（由项目总、工程经理、运营经理组成），每周召开 “施工进度会”，每日巡查施工现场，确保施工质量（如材料环保性、安全防护措施）与进度符合计划；

临时运营方案：

施工期间在受影响区域设置 “临时通道” 与 “指引标识”，对周边商户给予 “租金减免”（按施工时长每月减免 5%-10%），降低施工对客流与商户的影响。

2. 运营团队保障：提升场景运营专业性

团队组建与培训：

组建 “场景运营专项团队”，包含 “活动策划专员 2 名、客群服务专员 3 名、品牌对接专员 2 名”，邀请新加坡星耀樟宜、上海奈尔宝运营专家开展 “场景运营技巧” 培训（每月 2 次，持续 3 个月）；

品牌联动机制：

与场景内核心品牌（如奈尔宝、泡泡玛特、精酿酒吧）建立 “周例会” 制度，同步运营数据（如客流、销售额），共同制定营销活动方案（如亲子嘉年华、深夜潮玩季）；

应急预案制定：

针对场景运营可能出现的问题（如设备故障、客流过载、安全事件）制定应急预案，如 “互动喷泉故障时启动临时音乐表演”“客流超限时实行预约制”，确保运营顺畅。

3. 效果监控保障：数据化评估与优化

监控指标体系：

数据采集与分析：

通过 “AI 客流统计系统” 采集客流数据，通过 “会员消费系统” 采集消费数据，通过 “线上问卷” 采集客群满意度数据，每月生成《空间与场景运营分析报告》，识别存在问题（如深夜街区餐饮客单价偏低、亲子空间家长休息区不足）；

优化调整机制：

针对分析报告中发现的问题，2 周内制定调整方案（如深夜街区推出 “高性价比套餐”、亲子空间增加家长休息座椅），并跟踪调整效果，确保空间与场景持续贴合客群需求。

（四）整体预期效果

通过空间优化与场景创新，预计 2025 年底实现以下核心效果，为项目定位升级提供硬件支撑：

1. 空间价值显著提升

冷区客流密度提升 40%，商户坪效增长 30%，空间利用率从 60% 提升至 85%；

公共空间创收占比从 5% 提升至 15%，屋顶、中庭等低效资产年创收达 400 万元，空间从 “成本中心” 转变为 “利润中心”；

社区服务功能覆盖率从 40% 提升至 85%，停车满意度从 55% 提升至 90%，项目 “社区枢纽” 属性显著强化。

2. 客群吸引力大幅增强

三大核心场景日均客流达 1800 人次，带动项目整体日均客流从 2.2 万人次提升至 3.0 万人次，增长 36.4%；

年轻客群（18-30 岁）占比从 20% 提升至 30%，家庭客群占比从 45% 提升至 50%，客群结构更均衡、更具消费潜力；

客群单次停留时间从 1.5 小时延长至 3 小时，复购率从 30% 提升至 50%，项目从 “一次性消费场所” 转变为 “高频次社交目的地”。

3. 市场影响力持续扩大

社交平台年度曝光量从 10 万 + 增至 100 万 +，成为大连北部区域 “网红打卡地” 与 “夜间经济标杆项目”；

亲子探索空间、深夜社交街区成为项目 “标志性场景”，吸引甘井子区外客群（如沙河口区、西岗区）到访，区域辐射半径从 3 公里扩展至 10 公里；

项目品牌形象从 “传统购物中心” 升级为 “社区生活枢纽 + 体验式消费中心”，市场竞争力从 “商圈追随者” 跃居 “区域引领者”。

八、业态优化及品牌焕新

（一）业态结构优化策略

当前项目业态结构存在 “零售占比过高（55%）、体验与服务功能薄弱（仅 20%）” 的问题，与 “社区生活枢纽 + 体验式消费中心” 的定位严重脱节（2024 年数据显示，体验业态坪效比传统零售高 40%，社区服务客群复购率比普通客群高 25%）。

参考大连万象汇（零售 38%、餐饮 32%、体验 22%、服务 8%）、凯德和平广场（零售 35%、餐饮 30%、体验 25%、服务 10%）等竞品最优结构，结合项目客群需求，制定 “降零售、升体验、稳餐饮、补服务” 的优化策略，最终实现 “零售 35%、餐饮 30%、体验 25%、服务 10%” 的目标结构。

1. 核心调整逻辑：从 “商品销售” 到 “生活服务 + 体验消费”

1.1降：传统零售占比从 55% 降至 35%—— 淘汰低效供给，保留核心刚需

调整方向：

淘汰品类：重点淘汰 “同质化严重、坪效低下” 的传统服饰零售（如无品牌力的女装店、中老年服饰店），这类业态占当前零售的 60%，但坪效仅 2.0 元 /㎡/ 天（低于项目平均坪效 1.2 元），计划淘汰 30%（约 5000㎡）；

保留优化品类：聚焦 “社区刚需 + 年轻客群偏好” 的零售品类，包括：

社区刚需零售：华润万家超市（保留并优化，增加 “社区团购自提点”“老年平价专区”，提升社区客群粘性）、孩子王母婴店（新增，满足年轻家庭 “一站式母婴采购” 需求）；

年轻客群零售：优衣库（区域首店，吸引 Z 世代与白领客群）、名创优品潮玩升级店（增加盲盒、IP 联名产品，契合年轻客群偏好）；

数据支撑：2024 年客群调研显示，65% 的社区客群 “日常购物优先选择超市 / 母婴店”，70% 的 Z 世代 “仅在有明确需求时购买服饰，且偏好优衣库等快时尚品牌”，传统服饰零售的 “非必要性消费” 特征显著，降占比可释放空间给高需求业态。

1.2升：体验 + 服务占比从 20% 升至 35%—— 强化定位属性，提升客群粘性

体验业态（从 15% 升至 25%）：

核心方向：围绕 “年轻家庭 + Z 世代” 两大核心客群，新增 “亲子体验 + 潮玩娱乐” 业态，包括：

亲子体验：奈尔宝亲子乐园（区域首店，3000㎡，填补大连北部高端亲子体验空白）、巧虎早教中心（1000㎡，服务 0-3 岁婴幼儿家庭）；

潮玩娱乐：泡泡玛特旗舰店（800㎡，大连首店，Z 世代核心引流品牌）、星际传奇电竞馆（1200㎡，满足年轻客群社交娱乐需求）、MAO Livehouse（区域首店，1500㎡，打造夜间文化体验场景）；

优化方向：升级现有体验业态，如万达影城新增 IMAX 厅（从 5 个影厅增至 8 个，IMAX 厅占比 25%），提升观影体验；

服务业态（从 5% 升至 10%）：

核心方向：聚焦 “社区便民服务”，新增 “社区医疗 + 家政服务 + 生活配套”，包括：

社区医疗：益丰大药房（800㎡，提供 “慢性病管理”“24 小时送药” 服务）、社区体检中心（500㎡，与大连医科大学附属二院合作，提供基础体检套餐）；

家政服务：天鹅到家服务中心（300㎡，提供 “保洁、月嫂、家电维修” 服务）；

生活配套：泰笛洗衣（200㎡，支持 “上门取送”）、社区课堂（500㎡，开展书法、烘焙等免费课程）；

数据支撑：体验业态坪效（3.8 元 /㎡/ 天）比传统零售高 40%，服务业态客群复购率（55%）比普通客群高 25%，升占比可同时提升项目 “盈利能力” 与 “社区粘性”。

1.3稳：餐饮业态从 25% 升至 30%—— 兼顾刚需与特色，覆盖全客群

调整方向：

刚需餐饮（占餐饮的 50%）：保留并优化 “社区客群 + 白领客群” 高频消费的餐饮，如麦当劳、肯德基（增设 “快速取餐柜”，满足白领午间高效用餐需求）、老乡鸡（中式快餐，新增 “老年营养套餐”）；

特色餐饮（占餐饮的 30%）：引入 “年轻家庭 + Z 世代” 偏好的网红餐饮，如海底捞（家庭客群聚餐核心选择）、西贝莜面村（亲子友好型餐饮，提供儿童餐与游乐区）、茉酸奶（网红饮品，Z 世代打卡品牌）、太二酸菜鱼（特色餐饮，提升客单价至 80 元）；

深夜餐饮（占餐饮的 20%）：配合 “深夜社交街区” 场景，引入精酿酒吧（青岛啤酒社区店）、日式居酒屋、烧烤店（很久以前羊肉串），营业至凌晨 2 点，满足年轻客群夜间消费需求；

数据支撑：餐饮业态日均客流贡献（6000 人次）占项目总客流的 27%，且客群覆盖 “全年龄段”，稳占比可确保项目 “基础客流”，同时通过业态细分覆盖不同客群需求。

2. 调整后业态结构与客群匹配度分析

（二）品牌矩阵焕新设计

遵循 “核心品牌保客流、成长品牌提坪效、新兴品牌造话题” 的逻辑，构建三层级品牌矩阵，确保品牌与定位、客群需求高度匹配，同时形成 “差异化竞争力”。

1. 核心品牌（占比 30%）：保客流、树形象，打造项目 “流量引擎”

选择标准：区域认知度 TOP10、客流带动能力强（单品牌日均客流≥500 人次）、与定位契合度≥90%；

品牌组合与落地细节：

数据目标：核心品牌总客流贡献占项目总客流的 40%，品牌认知度（在目标客群中的知晓率）≥90%，为项目奠定 “流量基础” 与 “品牌形象”。

2. 成长品牌（占比 50%）：提坪效、补缺口，优化项目 “盈利结构”

选择标准：坪效≥3.0 元 /㎡/ 天、业态缺口匹配度≥85%、客群复购率≥50%；

品牌组合与落地细节：

数据目标：成长品牌平均坪效达 3.5 元 /㎡/ 天（比项目当前平均坪效高 35%），业态缺口填补率达 100%，优化项目 “盈利结构”，提升整体盈利能力。

3. 新兴品牌（占比 20%）：引流量、造话题，强化项目 “差异化竞争力”

选择标准：区域首店率≥90%、社交话题性强（单品牌社交平台年度曝光≥10 万次）、与年轻客群契合度≥95%；

品牌组合与落地细节：

数据目标：新兴品牌区域首店率达 100%，社交平台年度总曝光≥300 万次，带动项目年轻客群占比从 20% 提升至 30%，强化 “差异化竞争力使项目从 “同质化竞争” 中突围，成为大连北部区域 “首店聚集地” 与 “年轻客群打卡地”。

（三）品牌焕新实施节奏

为避免 “大面积闭店影响客流、新品牌衔接断层” 等问题，按 “短期稳核心、中期补缺口、长期造标杆” 的逻辑分三阶段推进，同时建立风险管控机制，确保焕新过程平稳有序。

1. 短期（1-3 个月）：稳核心、清低效，奠定焕新基础

核心任务：

核心品牌续约与优化：完成华润万家超市、万达影城、海底捞等核心品牌的续约，同步推进优化动作（如华润万家增设 “社区团购自提点”、万达影城新增 IMAX 厅），确保 “基础客流” 不流失；

低效品牌淘汰：筛选并淘汰 30% 低效传统零售品牌（如同质化女装店、坪效低于 1.5 元 /㎡/ 天的商户），涉及面积约 5000㎡，淘汰前提前 3 个月告知商户，协助对接其他商业项目，降低纠纷风险；

首店品牌引入：聚焦 “家庭客群 + 年轻客群” 核心引流品牌，完成奈尔宝亲子乐园（东北首店）、优衣库（大连北部首店）的签约与场地规划，确保 2 个月内完成场地移交，3 个月内启动装修；

风险管控：

客流风险：淘汰低效品牌期间，在空置区域设置 “临时快闪店”（如潮玩快闪、文创快闪），同时举办 “会员答谢活动”（如满 100 减 30 元），避免客流大幅下滑（目标客流跌幅控制在 10% 以内）；

商户纠纷风险：建立 “商户沟通小组”，每周与待淘汰商户沟通，提供 “搬迁补贴”（按剩余租期租金的 10%），确保淘汰过程零投诉；

阶段目标：核心品牌留存率 100%，低效品牌淘汰率 30%，引入首店品牌 2-3 家，项目整体客流跌幅≤10%。

2. 中期（4-6 个月）：补缺口、提坪效，优化盈利结构

核心任务：

成长品牌招商：围绕 “体验 + 服务 + 特色餐饮” 业态缺口，完成泡泡玛特旗舰店、乐刻运动、益丰大药房、茉酸奶、太二酸菜鱼等成长品牌的签约，涉及面积约 8000㎡，同步推进场地装修（目标 6 月底前全部开业）；

业态布局优化：根据 “客群动线” 调整业态布局 —— 将亲子体验业态（奈尔宝、巧虎早教）集中在三层，打造 “亲子主题楼层”；将潮玩娱乐业态（泡泡玛特、星际传奇）集中在四层，打造 “年轻客群主题楼层”；将社区服务业态（益丰大药房、天鹅到家）集中在负一层，强化 “社区枢纽” 属性；

运营联动测试：组织新引入的成长品牌开展 “联合营销活动”（如 “亲子嘉年华”—— 奈尔宝 + 孩子王 + 西贝莜面村联合推出 “亲子套餐”，“潮玩季”—— 泡泡玛特 + 星际传奇联合推出 “娱乐通票”），测试品牌联动效果；

风险管控：

装修噪音风险：将装修施工时间集中在非营业时间（22:00-6:00），在施工区域设置 “隔音围挡”，同时在项目入口张贴 “装修公告”，告知客群装修进度与优惠活动（如凭购物小票兑换 “装修补偿券”）；

品牌开业断层风险：建立 “装修进度跟踪表”，安排专人对接品牌装修，对延迟开业的品牌收取 “违约金”（按日租金的 5%），确保 6 月底前成长品牌开业率≥90%；

阶段目标：成长品牌签约率 100%，业态缺口填补率 90%，品牌联动活动参与率 80%，项目整体坪效提升 15%。

3. 长期（7-12 个月）：造标杆、强差异，树立区域标杆

核心任务：

新兴品牌引入：聚焦 “小众特色 + 区域首店”，完成 Labelhood 设计师集合店（东北首店）、长沙文和友（大连首店）、MAO Livehouse（区域首店）、叁千世界剧本杀主题店的签约与开业，涉及面积约 4000㎡，打造 “首店集群” 与 “特色街区”；

主题场景落地：配合新兴品牌开业，完成 “深夜社交街区”（西侧户外步行街区）、“亲子探索主题空间”（三层）的场景改造，实现 “品牌 + 场景” 深度融合（如 MAO Livehouse 入驻 “深夜社交街区”，长沙文和友打造 “复古街头场景”）；

品牌矩阵复盘：对已引入的品牌进行 “运营数据复盘”（分析客流贡献、坪效、客群满意度），淘汰 10% 低效新品牌（如坪效低于 2.5 元 /㎡/ 天的新兴品牌），补充更契合客群需求的品牌；

风险管控：

首店运营风险：为新引入的首店品牌提供 “开业支持”（如项目小程序首页推荐 1 个月、线下广告位免费使用 2 周），同时安排运营专员对接，协助解决开业初期的客流与服务问题；

场景与品牌适配风险：在场景改造前，组织品牌方参与 “场景设计研讨会”，确保场景风格与品牌定位一致（如 “深夜社交街区” 的复古风格与长沙文和友的品牌调性匹配）；

阶段目标：新兴品牌引入 5-6 家（区域首店率 100%），主题场景落地率 100%，品牌矩阵整体坪效提升 30%，项目成为大连北部区域 “首店经济标杆” 与 “体验式消费目的地”。

（四）各楼层规划布局及品牌落位策略

1.负一层：社区便民与生活配套区（面积占比 15%）

定位升华

打造 “大连北部社区生活服务枢纽”，以高频便民服务与刚需生活配套为核心，聚焦周边 3 公里社区客群、老年客群及通勤族，填补区域 “一站式便民服务” 空白，强化项目 “社区属性”，提升客群复购率。

主要业态

社区医疗服务、家政服务中心、生活配套零售、社区团购自提点、便民餐饮。

品牌组合

社区医疗服务：益丰大药房（24 小时社区店，配备慢性病管理专区）、大连医科大学附属二院社区体检中心（基础体检套餐服务）；

家政服务中心：天鹅到家服务站（提供保洁、月嫂、家电维修）、苏宁帮客（家电清洗与维修）；

生活配套零售：华润万家社区超市（缩小版，聚焦生鲜与日用品）、泰笛洗衣（上门取送服务）、晨光文具（社区文具店）；

社区团购自提点：美团优选自提点、多多买菜服务站（与超市共用场地）；

便民餐饮：正新鸡排（快餐小吃）、兰州拉面（刚需简餐）、蜜雪冰城（平价茶饮）。

租金水平

社区医疗服务：保底租金 180-250 元 /㎡/ 月，扣点率 6-8%；

家政服务中心：保底租金 150-200 元 /㎡/ 月，扣点率 5-7%；

生活配套零售：保底租金 200-280 元 /㎡/ 月，扣点率 9-11%；

便民餐饮：保底租金 220-300 元 /㎡/ 月，扣点率 12-14%。

焕新重点

将原闲置的 800㎡区域改造为 “社区服务综合体”，整合医疗、家政、团购自提功能；

益丰大药房增设 “24 小时送药服务”（30 分钟内送达周边社区），面积扩至 500㎡；

打造 100㎡“社区课堂”，每周开展免费技能课（如智能手机使用、书法入门），联动社区居委会运营。

特色活动与政策支持

每月举办 “社区便民服务日”，提供免费测血压、血糖、家电维修咨询服务；

联合家政品牌推出 “社区居民专属优惠”（首次保洁享 7 折）；

对社区便民类品牌给予装修补贴 300-500 元 /㎡，免租期 3-6 个月；

为社区团购自提点提供 “场地免租” 支持，仅收取销售额 1% 的管理费。

布局策略

靠近地铁 C 口（社区客群主要出入口）布局华润万家社区超市与社区团购自提点，满足即时采购需求；

超市旁规划益丰大药房与社区体检中心，形成 “医疗服务集群”，方便老年客群一站式就医；

负一层中部区域打造 “社区服务综合体”，集中布局天鹅到家、苏宁帮客与社区课堂，配备休息座椅；

动线末端与通道两侧布局正新鸡排、兰州拉面等便民餐饮，满足通勤族与社区居民简餐需求；

设置 “社区服务指引牌”，标注各品牌位置与服务内容，搭配 “社区便民服务手册” 免费发放。

2.首层：国际新锐与品质生活区（面积占比 30%）

定位升华

打造 “大连北部品质消费门户”，以国际新锐品牌与高流量生活方式品牌为核心，承接地铁 3 号线日均 2 万人次的流动客流，聚焦 25-40 岁高净值客群与年轻品质消费群体，通过 “首店集群 + 体验化场景” 树立项目时尚调性，填补区域高端潮牌、高化美妆消费空白，成为大连北部 “品质消费第一站”。

主要业态

国际新锐潮牌、高端钟表与珠宝核心区、高端美妆集合店、头部生活方式品牌、特色茶饮。

品牌组合

国际新锐潮牌：BEAMS（日本潮牌大连首店，主打日系休闲潮流，面积 300㎡）、Ader Error（韩国设计师品牌大连首店，以解构主义设计为特色，面积 250㎡）、URBAN REVIVO（高端快时尚旗舰店，涵盖男女装及配饰，面积 800㎡）、OFF-WHITE（街头潮牌区域首店，面积 200㎡）等（4-6 家，总面积 1550-1800㎡）；

高端钟表与珠宝：欧米茄（OMEGA，瑞士奢华腕表品牌，面积 150㎡）、万国（IWC，男士高端腕表代表，面积 120㎡）、周大福传承系列旗舰店（主打古法黄金首饰，面积 200㎡）、琥福珠宝（钻石与彩宝定制+帝车星腕表，面积 180㎡）、锦华钟表精品馆（高端腕表综合店，含维修服务，面积 300㎡）；

高端美妆集合店：Sephora（丝芙兰玩美空间店，升级后增设妆容定制区、香氛体验区，面积 300㎡）、HARMAY（话梅美妆大连首店，仓储式美妆集合店，含小众香氛与护肤品牌，面积 400㎡）、月魁星（高端国货美妆集合店，面积 150㎡）、凤池夸（日韩美妆集合店，面积 120㎡）等（2-3 家，总面积 800-970㎡）；

头部生活方式品牌：Apple 授权体验店（提供全系列产品体验与维修服务，配备 10 人专业导购团队，面积 200㎡）、MUJIcom（无印良品大连北部首店，主打精简生活日用品，面积 350㎡）、野兽派（生活美学品牌，含花艺、家居与香氛，面积 200㎡）、茑屋书店快闪店（定期更新主题书单，面积 180㎡）等（3-5 家，总面积 930-1130㎡）；

特色茶饮：喜茶（大连首家露营主题店，户外区域设置露营桌椅，面积 180㎡）、奈雪的茶（PRO 店，增加烘焙品类，面积 150㎡）、% Arabica（精品咖啡区域首店，面积 80㎡）等（2-3 家，总面积 410-430㎡）。

租金水平

国际新锐潮牌：保底租金 450-650 元 /㎡/ 月（BEAMS、Ader Error 等首店品牌取上限，URBAN REVIVO 取中下限），扣点率 11-13%（首店品牌扣点率 11-12%，成熟快时尚品牌 12-13%）；

高端钟表与珠宝：保底租金 600-800 元 /㎡/ 月（欧米茄、万国取 700-800 元，综合集合店取 600-700 元），扣点率 8-10%（单一奢华品牌 8-9%，综合集合店 9-10%）；

高端美妆集合店：保底租金 400-550 元 /㎡/ 月（Sephora、HARMAY 取 500-550 元，其他集合店取 400-480 元），扣点率 16-19%（高化集合店 18-19%，日韩 / 国货集合店 16-17%）；

头部生活方式品牌：保底租金 350-500 元 /㎡/ 月（Apple 授权店、野兽派取 450-500 元，MUJIcom 取 350-400 元），扣点率 13-16%（数码类 15-16%，家居生活类 13-14%）；

特色茶饮：保底租金 300-400 元 /㎡/ 月（喜茶、% Arabica 取 380-400 元，奈雪的茶 PRO 店取 300-350 元），扣点率 18-20%（首店品牌 20%，成熟品牌 18-19%）。

焕新重点

首店品牌引入：重点攻坚 2-3 家东北首店或大连首店级国际新锐品牌（如 BEAMS、Ader Error），签订 “首店保护协议”，确保 3 公里内无同品牌门店，填补区域高端潮牌空白；

美妆体验升级：将原有 200㎡Sephora 门店扩至 300㎡，新增 “香氛图书馆”（含 50 + 小众香氛试香）、“AI 肤质检测区”（免费提供肤质分析与产品推荐）、“妆容定制服务”（专业化妆师驻场，收费 199 元 / 次）；

生活方式场景打造：打造 200㎡Apple 授权体验店，增设 “创意工作坊”（每周举办 2 场，如 iPhone 摄影技巧、Mac 办公软件教学），提供 “个性化镌刻服务”（免费为 iPad、AirPods 镌刻文字或图案）；

动线优化：打通首层东西区原有隔断，增设 “弧形玻璃连廊”（宽度 4 米，长度 20 米），连廊内设置 “品牌快闪展示位”（可出租给品牌做短期推广），提升客流贯通性。

特色活动与政策支持

时尚主题活动：每季度举办 “大连新锐时尚周”，联合 BEAMS、Ader Error 等潮牌开展新品首发会（如春季日系休闲系列首发、秋季解构主义系列首发），邀请本地时尚博主、KOL 参与走秀与直播，每场活动吸引客流 2000 + 人次；

高端客群培育：联合锦华钟表、帝车星钟表每季度举办 “国际腕表文化周”，邀请品牌亚太区代表开展 VIP 品鉴会（如欧米茄海马系列历史分享），提供 “腕表保养体验”“私人定制咨询” 服务，定向邀请年消费额 10 万元以上的 VIP 客户参与，提升高端客群复购率；

首店扶持政策：对东北首店、大连首店品牌提供 “阶梯式装修补贴”，最高 1200 元 /㎡（东北首店 1200 元 /㎡，大连首店 1000 元 /㎡），免租期最长 9 个月（首店品牌 9 个月，区域旗舰店 6-8 个月），同时减免首年 50% 的物业管理费；

消费引流政策：联合大连银行、招商银行推出 “首刷礼”，持指定信用卡在首层品牌消费享 “满 2000 减 300”“满 5000 减 800” 优惠；针对地铁客流推出 “地铁打卡礼”，凭地铁 3 号线当日车票可兑换首层品牌 50 元优惠券（满 200 可用）。

布局策略

流量入口聚焦：主入口（地铁 B 口直达处）规划 “首店潮牌集群”，左侧布局 BEAMS（300㎡）、Ader Error（250㎡），右侧紧邻 URBAN REVIVO（800㎡），采用 “玻璃幕墙 + 开放式橱窗” 设计，展示当季新品，形成视觉焦点，吸引地铁客流进店；

黄金动线规划：主入口右侧黄金动线（距离地铁口 50 米内）布局锦华钟表精品馆（300㎡），紧邻 BEAMS 潮牌旗舰店，内部划分 “腕表展示区”“VIP 鉴赏室”“维修服务站”，延续其 “品牌群聚 + 专业服务” 模式，承接高净值客群；

中庭核心打造：首层中庭区域（项目几何中心）集中布局 Sephora（300㎡）与 HARMAY（400㎡），搭配 360°LED 互动屏（播放美妆教程、品牌广告），设置 “香氛体验岛”“护肤试用台”，打造 “美妆体验核心区”，同时通过中庭扶梯连接二、三层，引导客流向上流动；

动线末端引流：首层东侧动线末端（远离地铁口一侧）布局 Apple 授权体验店（200㎡）与 MUJIcom（350㎡），Apple 店配备 “产品体验桌” 与 “创意工作坊空间”，MUJIcom 设置 “生活场景展示区”（如客厅、卧室场景搭配），延长客群逛店路径，带动次级动线客流；

即时消费补充：在主通道两侧、扶梯旁等客流节点穿插喜茶（180㎡）、奈雪的茶（150㎡）、% Arabica（80㎡）等特色茶饮品牌，喜茶户外区域设置露营主题座椅，奈雪的茶 PRO 店增设 “快速取餐柜”，满足客群即时饮品需求，平均每 50 米布局 1 个饮品点位，提升客群停留时间；

指引系统强化：设置 “智能导视屏”（每 100 米 1 台），支持品牌搜索、路径导航功能；在地铁口、主入口处发放 “首层品质消费手册”，标注品牌位置、首店特色与优惠活动，搭配 “首店打卡地图”，引导客群完成首店品牌打卡（集齐 3 家首店消费凭证可兑换美妆小样礼盒）。

3.二楼：潮流零售与青年社交区（面积占比 25%）

定位升华

打造 “大连北部 Z 世代潮流聚集地”，以潮玩零售、个性服饰、青年社交配套为核心，吸引 18-30 岁年轻客群，结合 “社交化场景” 设计，将零售与体验融合，提升年轻客群停留时间与消费频次。

主要业态

潮玩零售、个性服饰、青年社交配套、潮流数码、轻食简餐。

品牌组合

潮玩零售：泡泡玛特旗舰店（大连北部首店，含 IP 展览区）、TOP TOY（潮流玩具集合店）、52TOYS（盲盒与机甲模型店）、照天印文创（红色主题潮品）；

个性服饰：INXX（潮流服饰集合店）、NPC（明星主理潮牌）、URBAN REVIVO（青年线旗舰店）、ZARA（潮流女装专区）；

青年社交配套：三福时尚（潮流生活百货）、名创优品潮玩升级店（IP 联名产品为主）；

潮流数码：小米之家（潮流数码体验店）、京东之家（数码产品零售与维修）；

轻食简餐：茉酸奶（网红饮品）、卡旺卡（青年偏好茶饮）、麦当劳（年轻化主题店，含电竞区）。

租金水平

潮玩零售：保底租金 350-450 元 /㎡/ 月，扣点率 12-15%；

个性服饰：保底租金 300-400 元 /㎡/ 月，扣点率 10-13%；

青年社交配套：保底租金 280-350 元 /㎡/ 月，扣点率 9-12%；

潮流数码：保底租金 320-400 元 /㎡/ 月，扣点率 11-14%；

轻食简餐：保底租金 280-350 元 /㎡/ 月，扣点率 15-18%。

焕新重点

引入 3-4 家潮玩类首店或区域旗舰店，打造 “潮玩零售集群”，面积合计 1200㎡；

INXX 门店增设 “潮流穿搭体验区”，配备专业搭配师，提供免费穿搭建议；

在楼层中部打造 “青年社交广场”，设置潮玩打卡墙、互动游戏设备（如 Switch 体验区），定期举办潮玩交换会。

特色活动与政策支持

每季度举办 “潮玩文化节”，邀请潮玩设计师现场签售、开展盲盒开盒直播；

联合潮流服饰品牌推出 “穿搭挑战赛”，优胜者可获得品牌全年服饰赞助；

对潮玩类首店品牌提供装修补贴 800-1000 元 /㎡，免租期 6-8 个月；

与抖音、小红书合作发起 #亿合城潮流打卡# 话题，参与话题可兑换潮玩优惠券。

布局策略

二楼主入口（连接一楼中庭）布局泡泡玛特旗舰店与 TOP TOY，形成 “潮玩视觉焦点”，吸引年轻客群上楼层；

主通道两侧规划 INXX、NPC、URBAN REVIVO 等潮流服饰品牌，采用 “开放式橱窗” 设计，增强展示效果；

楼层中部打造 “青年社交广场”，周边环绕名创优品、三福时尚等社交配套品牌，延长客群停留时间；

动线末端布局小米之家、京东之家，搭配麦当劳电竞主题店，形成 “数码 + 餐饮” 消费组合；

通道内穿插茉酸奶、卡旺卡等轻食简餐，满足年轻客群即时饮品需求，同时引导客群向次级动线流动。

4.三楼：亲子探索与家庭体验区（面积占比 25%）

定位升华

打造 “大连北部一站式亲子体验目的地”，以高端亲子乐园、儿童教育、家庭餐饮为核心，聚焦 25-40 岁年轻家庭客群，通过 “体验 + 零售 + 餐饮” 的全链条服务，满足家庭客群 “亲子互动、儿童成长、全家聚餐” 的一站式需求，提升家庭客群单日消费额。

主要业态

高端亲子乐园、儿童教育机构、亲子零售、家庭餐饮、亲子服务配套。

品牌组合

高端亲子乐园：奈尔宝亲子乐园（东北首店，含科学实验室、角色扮演区）、meland club（亲子游乐补充）；

儿童教育机构：巧虎乐智小天地（0-3 岁早教）、番茄田艺术（儿童美术教育）、乐宁英语（少儿英语培训）；

亲子零售：孩子王（母婴用品旗舰店，含儿童服饰、玩具）、巴拉巴拉（儿童服饰旗舰店）、安奈儿（高端儿童服饰）、云霞兽（益智童具+高端童装）；

家庭餐饮：西贝莜面村（亲子友好型餐饮，含儿童餐与游乐区）、海底捞（家庭聚餐首选，配备亲子游乐角）、必胜客（亲子主题店，定期举办披萨 DIY 活动）；

亲子服务配套：海马体家庭店（亲子摄影）、儿童理发店（卡通主题）、母婴室（升级为 “亲子关爱中心”，配备哺乳区、婴儿护理台、儿童游乐区）。

租金水平

高端亲子乐园：保底租金 200-280 元 /㎡/ 月，扣点率 8-11%；

儿童教育机构：保底租金 180-250 元 /㎡/ 月，扣点率 6-9%；

亲子零售：保底租金 250-350 元 /㎡/ 月，扣点率 10-13%；

家庭餐饮：保底租金 280-380 元 /㎡/ 月，扣点率 14-17%；

亲子服务配套：保底租金 220-300 元 /㎡/ 月，扣点率 9-12%。

焕新重点

引入奈尔宝亲子乐园（东北首店），面积 3000㎡，打造 “亲子体验核心引擎”；

将原 200㎡闲置区域升级为 “亲子关爱中心”，整合母婴室、儿童游乐区、家长休息区功能；

孩子王门店增设 “亲子互动体验区”，定期开展育儿讲座、儿童玩具试玩活动。

特色活动与政策支持

每月举办 “亲子嘉年华”，联合奈尔宝、巧虎、西贝等品牌推出 “亲子套票”（含乐园门票 + 早教体验 + 餐饮优惠）；

每季度开展 “儿童成长节”，举办儿童才艺表演、亲子手工 DIY、育儿知识讲座活动；

对高端亲子乐园品牌给予装修补贴 1000-1200 元 /㎡，免租期 8-10 个月；

为家庭客群推出 “亲子会员权益卡”，持卡可享亲子品牌消费折扣、优先参与活动等权益。

布局策略

三楼主入口（连接二楼扶梯）布局奈尔宝亲子乐园主入口，搭配醒目的亲子主题标识，吸引家庭客群直达；

乐园周边规划巧虎、番茄田艺术等儿童教育机构，形成 “游乐 + 教育” 集群，方便家庭客群一站式安排亲子活动；

楼层中部区域布局孩子王、巴拉巴拉等亲子零售品牌，采用 “开放式货架” 设计，方便家长与孩子共同挑选商品；

动线末端与靠窗区域布局西贝莜面村、海底捞、必胜客等家庭餐饮品牌，配备儿童餐椅与游乐区，满足家庭聚餐需求；

楼层角落设置 “亲子关爱中心” 与海马体家庭店，同时在通道两侧标注 “亲子动线指引”，确保家庭客群逛店便捷性；

设置 “家长休息区”，配备充电插座、杂志与儿童临时托管角，提升家长体验感。

5.四楼：深夜社交与文娱体验区（面积占比 25%）

定位升华

打造 “大连北部青年夜间文娱地标”，以影院、livehouse、沉浸式娱乐、深夜餐饮为核心，聚焦 18-35 岁年轻客群，覆盖 “观影、社交、娱乐、餐饮” 的夜间全场景需求，延长项目运营时间至凌晨 2 点，填补区域 “夜间文娱消费” 空白。

主要业态

高端影院、livehouse、沉浸式娱乐、深夜餐饮、文娱配套。

品牌组合

高端影院：万达影城（升级改造，新增 2 个 IMAX 厅、1 个 4D 厅，总面积 3000㎡）；

livehouse：MAO Livehouse（区域首店，可容纳 500 人，每周举办 2-3 场独立乐队演出）；

沉浸式娱乐：叁千世界剧本杀（主题店，含 5 个特色主题房间）、谜古屋密室逃脱（沉浸式密室）、星际传奇电竞馆（潮玩电竞体验）；

深夜餐饮：长沙文和友（大连首店，复古街头风格，营业至凌晨 2 点）、很久以前羊肉串（烧烤店，营业至凌晨 1 点）、精酿酒吧（青岛啤酒社区店，营业至凌晨 2 点）；

文娱配套：西西弗书店（24 小时营业区，含咖啡休闲区）、抓娃娃机店（潮玩主题）、VR 体验馆（沉浸式 VR 游戏）。

租金水平

高端影院：保底租金 150-220 元 /㎡/ 月，扣点率 7-9%；

livehouse：保底租金 180-250 元 /㎡/ 月，扣点率 8-11%；

沉浸式娱乐：保底租金 220-300 元 /㎡/ 月，扣点率 10-13%；

深夜餐饮：保底租金 250-350 元 /㎡/ 月，扣点率 15-18%；

文娱配套：保底租金 200-280 元 /㎡/ 月，扣点率 9-12%。

焕新重点

万达影城升级改造，新增 IMAX 厅与 4D 厅，优化影厅座椅与音效系统，提升观影体验；

引入 MAO Livehouse（区域首店）与长沙文和友（大连首店），打造 “夜间文娱核心 IP”；

在四楼西侧户外区域打造 “深夜社交街区”，连接长沙文和友、精酿酒吧、MAO Livehouse，采用复古路灯与霓虹招牌，营造 “深夜烟火气” 氛围。

特色活动与政策支持

每周五、周六举办 “深夜文娱季”，推出 “影院 + livehouse + 餐饮” 联票优惠；

每月举办 “独立音乐周”，邀请本地及全国独立乐队在 MAO Livehouse 演出，吸引跨区域音乐爱好者；

对夜间文娱类首店品牌（MAO Livehouse、长沙文和友）给予装修补贴 900-1100 元 /㎡，免租期 7-9 个月；

推出 “夜间会员特权”，夜间 22:00 后消费可享双倍积分，积分可兑换影院门票、livehouse 演出票。

布局策略

四楼主入口（连接三楼扶梯）布局万达影城主入口，搭配 IMAX 厅宣传海报，吸引客群观影；

影城旁规划 MAO Livehouse 与星际传奇电竞馆，形成 “观影 + 娱乐” 集群，延长年轻客群停留时间；

楼层中部区域布局叁千世界剧本杀、谜古屋密室逃脱等沉浸式娱乐品牌，采用 “主题化门店设计”，增强吸引力；

西侧户外 “深夜社交街区” 集中布局长沙文和友、很久以前羊肉串、精酿酒吧，通过连廊与室内连通，方便客群进出；

室内动线末端布局西西弗书店 24 小时营业区与 VR 体验馆，满足夜间安静阅读与沉浸式娱乐需求；

设置 “夜间指引系统”，在项目入口、电梯口标注 “深夜社交街区” 方向，同时在街区内设置 “网红打卡点”（如复古霓虹灯牌），吸引客群拍照传播。

数据来源：北京云阿云智库・商业地产项目数据库