商业地产案例分享-大连亿合城项目（五）

原创 李桂松 李富松 段小丽 云阿云智库•商业地产项目组

导读：本报告为大连亿合城量身定制资产运营升级方案。面对存量竞争，项目以“社区生活枢纽+体验式消费中心”为新定位，通过业态焕新、场景创新、数字化运营及资本路径规划，系统性破解增长瓶颈，重塑区域商业标杆价值。全文共95600字，由北京云阿云智库•商业地产项目组原创供稿。

作者：李桂松 |北京云阿云智库平台理事长

作者：李富松 | 北京云阿云城市运营管理有限公司副总裁

作者：段小丽 | 北京云阿云智库平台公共关系总裁13811016198

大连亿合城资产增值与运营升级专项报告

目录

一、市场分析及项目概述

二、本体 SWOT 及项目现状深度剖析

三、竞品分析及应对策略

四、核心挑战及破局路径

五、定位升级与客群策略

六、招商创新及政策汇总

七、空间优化及场景创新

八、业态规划及品牌焕新

九、运营管理专项提升

十、资产优化与增值策略

十一、项目建议及行业启示

八、业态规划及品牌焕新

（五）业态优化与品牌焕新的效果保障机制

为确保业态调整与品牌焕新达到预期效果，从 “商户管理、客群反馈、数据监控” 三个维度建立保障机制，实现 “动态优化、持续提升”。

1. 商户管理保障：提升品牌粘性，确保长期合作

商户服务体系：

建立 “商户服务专员” 制度：为每个品牌配备专属服务专员，负责对接租金缴纳、装修协调、活动申报等事宜，响应时间不超过 24 小时；

提供 “运营支持”：定期为商户开展 “运营培训”（如抖音营销、会员管理），免费开放项目的 “AI 客流统计系统” 与 “会员画像数据”，帮助商户优化运营策略；

商户激励机制：对 “高坪效、高客流贡献” 的品牌（如年度坪效 TOP10），给予 “租金减免”（次年租金下浮 5%）或 “广告位奖励”（免费使用项目户外广告位 1 个月）；

效果目标：商户满意度≥90%，品牌续约率≥85%，商户主动推荐新品牌数量≥5 家 / 年。

2. 客群反馈保障：倾听客群需求，优化品牌与业态

客群反馈渠道：

线上反馈：在项目小程序设置 “客群反馈入口”，开展 “品牌满意度调查”（每月 1 次），收集客群对品牌、业态、服务的意见；

线下反馈：在项目各楼层设置 “客群意见箱”，同时安排 “客群调研专员”（每周六、日在项目内随机访谈客群，每次访谈 50 人）；

会员深度访谈：每季度邀请 “核心会员”（年消费额≥5000 元的会员）开展 “座谈会”，深度了解其对品牌与业态的需求变化；

反馈处理机制：

建立 “反馈处理台账”，对收集到的意见进行分类（如品牌服务问题、业态缺口问题），明确责任部门与处理时限（一般问题 3 个工作日内解决，复杂问题 7 个工作日内解决）；

定期向客群 “反馈处理结果”（如通过小程序推送 “月度反馈处理报告”），提升客群参与感；

效果目标：客群反馈响应率 100%，问题解决率≥90%，客群对品牌与业态的满意度≥85%。

3. 数据监控保障：动态评估效果，及时调整策略

数据监控指标体系：

数据应用机制：

月度复盘：每月召开 “业态与品牌运营复盘会”，分析监控数据，识别问题（如某新兴品牌坪效低于预期、某业态客群需求缺口率过高）；

动态调整：对存在问题的品牌或业态，制定 “调整方案”（如低效品牌淘汰、业态补充），并跟踪调整效果（如淘汰后 1 个月内填补业态缺口）；

效果目标：数据监控覆盖率 100%，问题识别准确率≥90%，调整方案落地率 100%。

（六）整体预期效果

通过业态优化与品牌焕新，预计 2025 年底实现以下核心效果，助力项目完成 “社区生活枢纽 + 体验式消费中心” 的定位落地：

1. 业态结构更合理，盈利能力显著提升

业态结构从 “零售 55%、餐饮 25%、体验 15%、服务 5%” 优化为 “零售 35%、餐饮 30%、体验 25%、服务 10%”，契合 “体验消费 + 社区服务” 的市场趋势；

项目整体坪效从 2.2 元 /㎡/ 天提升至 3.0 元 /㎡/ 天，增长 36.4%；总销售额从 5.7 亿元提升至 8.0 亿元，增长 40.4%；非零售收入（体验 + 服务 + 餐饮）占比从 30% 提升至 65%，盈利结构更均衡、更抗风险。

2. 品牌矩阵更优质，客群吸引力大幅增强

核心品牌客流贡献占比达 40%，成长品牌平均坪效达 3.5 元 /㎡/ 天，新兴品牌区域首店率达 100%，形成 “核心保流量、成长提坪效、新兴造话题” 的良性品牌生态；

年轻家庭客群占比从 45% 提升至 50%，Z 世代客群占比从 20% 提升至 30%，社区客群复购率从 30% 提升至 50%，客群结构更年轻、更具消费潜力，且与项目定位高度匹配。

3. 市场竞争力更强，区域影响力持续扩大

项目从 “传统零售主导” 的购物中心，升级为 “体验 + 服务 + 零售” 融合的 “社区生活枢纽 + 体验式消费中心”，差异化竞争力显著增强，与大连万象汇、凯德和平广场形成 “错位竞争”；

引入区域首店品牌 15-20 家，成为大连北部区域 “首店经济标杆”；“深夜社交街区”“亲子探索空间” 成为标志性场景，吸引跨区域客群（如沙河口区、西岗区）到访，区域辐射半径从 3 公里扩展至 10 公里；

项目品牌知名度与美誉度显著提升，社交平台年度曝光量从 10 万 + 增至 300 万 +，成为大连商业市场 “业态优化与品牌焕新” 的典范案例。

九、运营管理专项提升

（一）数字化运营体系搭建

依托 “北京云阿云大数据算法” 技术支撑，从 “会员精细化运营、智慧商场场景落地” 两大维度搭建数字化体系，解决传统运营中 “会员粘性低、运营效率弱、数据价值未释放” 的痛点，目标实现会员复购率提升 30%、商户运营效率提升 25%。

1. 会员体系升级：从“单一权益”到“千人千面”，激活会员价值

1.1会员分层与权益设计

1.2精准触达与运营策略

数据标签体系搭建：通过北京云阿云算法，采集会员 “消费品类、消费频次、活动参与偏好” 等数据，生成 128 个用户标签（如 “亲子高频消费客群”“Z 世代潮玩爱好者”“社区便民服务用户”）；

定向推送机制：

对 “亲子高频消费客群”（标签：近 3 个月消费孩子王 / 奈尔宝≥2 次），推送 “亲子套票优惠券”（奈尔宝 + 西贝套餐立减 50 元）；

对 “Z 世代潮玩爱好者”（标签：购买泡泡玛特≥3 次、参与潮玩活动≥1 次），推送 “潮玩新品优先购资格”“星际传奇游戏币买 1 送 1 券”；

对 “高净值腕表客群”（标签：购买锦华钟表≥1 次、消费金额≥5000 元），推送 “腕表免费保养服务预约”“新品品鉴会邀请函”；

案例参考：北京某商场通过该算法实现 “定向推送转化率提升至 18%，较传统群发提升 3 倍”，大连亿合城目标实现定向推送优惠券核销率≥25%，会员消费频次提升 1.5 倍。

2. 智慧商场建设：从 “工具应用” 到 “场景渗透”，提升运营效率

2.1智能导航与找店体验优化

AR 导航功能落地：在项目小程序内嵌入 “AR 实景导航”，支持 “店铺搜索、车位反向寻车、设施查找（如卫生间 / 母婴室）” 三大功能，用户扫描地面 “导航标识” 即可生成 3D 动态路线，精度误差≤1 米；

场景化指引补充：结合楼层业态设置 “主题导航模式”，如 “亲子模式” 自动规划 “地铁口→奈尔宝→孩子王→西贝” 的最优路线，“潮玩模式” 规划 “主入口→泡泡玛特→星际传奇→MAO Livehouse” 路线；

数据目标：AR 导航功能上线后，用户 “找店耗时” 从平均 12 分钟缩短至 5 分钟，找店满意度从 65% 提升至 90%。

2.2商户经营数据看板（赋能商户，实现共赢）

数据看板内容设计：为每个商户提供 “实时经营数据仪表盘”，包含：

客流数据：当日 / 当月到店客流、新客占比、停留时间、对比上周 / 上月增幅；

销售数据：当日 / 当月销售额、客单价、转化率、top3 热销商品；

营销数据：优惠券核销率、活动参与人数、线上推广曝光量；

数据应用案例：孩子王门店通过数据看板发现 “周末 10:00-12:00 亲子玩具类商品转化率低”，调整该时段 “玩具试玩活动” 频次后，转化率从 8% 提升至 15%；

落地保障：每周为商户提供 “数据解读服务”，安排运营专员对接，帮助商户制定优化策略（如调整商品陈列、推出限时折扣），目标实现商户平均营收增长 15%。

2.3智能安防与运营保障

AI 监控系统部署：在商场主通道、中庭、电梯口等 200 个关键点位部署 “AI 智能摄像头”，实现：

客流密度监测：实时统计各区域客流，超过预警值（如中庭客流密度≥2 人 /㎡）时，自动推送 “疏导提示” 至运营团队；

安全隐患识别：自动识别 “高空抛物、消防通道占用、人员摔倒” 等风险，10 秒内推送预警信息至安保部门，响应时间≤3 分钟；

消费行为分析：识别 “热门打卡点、高停留时长店铺”，为业态调整提供数据支撑；

案例参考：深圳某商场通过 AI 安防系统，“安全事件处理时长从 20 分钟缩短至 5 分钟，客流疏导效率提升 40%”，大连亿合城目标实现安全隐患识别率≥98%，客流拥堵事件减少 60%。

（二）活动运营策略优化

围绕 “家庭客群、Z 世代客群、社区客群” 三大核心客群，打造 “分层主题活动 + 线上线下联动” 体系，解决传统活动 “客群覆盖窄、转化效率低、热度持续短” 的问题，目标实现活动参与人次提升 50%，活动带动销售额增长 20%。

1. 主题活动分层设计

1.1家庭客群：聚焦“亲子互动 + 成长体验”，增强粘性

春季 “亲子成长节”（3-4 月）：

核心内容：

“亲子 DIY 工坊”：联合番茄田艺术开展 “春日风筝 DIY”“多肉种植” 活动，每场限 50 组家庭，收费 39 元 / 组（含材料包）；

“儿童剧展演”：邀请专业剧团上演《白雪公主》《小猪佩奇》等经典儿童剧，每周六 / 日各 1 场，金卡及以上会员免费，普通会员购票享 5 折；

“育儿知识讲座”：联合巧虎、大连医科大学附属二院开展 “0-3 岁宝宝辅食添加”“儿童安全防护” 讲座，免费开放，需提前预约；

数据目标：活动参与家庭≥1000 组，带动亲子类品牌（奈尔宝、孩子王）销售额增长 25%。

秋季 “家庭运动日”（9-10 月）：

核心内容：

“亲子运动会”：设置 “两人三足、接力运球、跳绳比赛” 等项目，每组家庭可参与 3 个项目，获胜者可获 “奈尔宝门票 + 西贝代金券”；

“亲子露营体验”：在屋顶露台打造 “迷你露营区”，提供帐篷、野餐垫租赁，家庭可自带食材参与 “户外野餐”，同时举办 “星空电影” 免费观看；

客群引流：通过大连本地 “亲子社群”（如妈妈网、家长帮）定向推广，联合幼儿园发放 “活动邀请函”，目标参与家庭≥800 组。

1.2Z 世代客群：聚焦“潮玩社交 + 文化体验”，制造话题

夏季 “潮玩音乐节”（6-8 月）：

核心内容：

“潮玩展”：联合泡泡玛特、TOP TOY 举办 “限量手办展”，设置 “盲盒开盒区”（消费满 200 元可参与）、“潮玩交换角”（用户可自由交换闲置潮玩）；

“网红乐队演出”：邀请大连本地及全国知名网红乐队（如回春丹、夏日入侵企画），每周五晚演出，门票定价 80-120 元，黑卡会员免费；

“潮玩打卡墙”：在四楼深夜社交街区打造 “巨型潮玩 IP 墙”（如泡泡玛特 Molly、Bearbrick），用户拍照分享至小红书带话题 #亿合城潮玩音乐节 #，可兑换 “潮玩优惠券”；

线上热度：通过抖音、小红书 KOL（粉丝量 50 万 +）探店直播，目标话题播放量≥500 万次，活动带动潮玩类品牌销售额增长 30%。

冬季 “跨年狂欢夜”（12 月 31 日）：

核心内容：

“灯光秀 + 倒计时”：在首层中庭打造 “3D 裸眼灯光秀”，23:59 开始 “跨年倒计时”，同步发放 “气球雨”（内含优惠券、潮玩小样）；

“深夜市集”：在西侧户外街区设置 “潮玩市集、文创市集”，邀请本地摊主售卖手作、小众潮品，营业至凌晨 2 点；

“直播跨年”：通过抖音直播跨年活动，线上观众可参与 “抽奖”（奖品含 Apple 产品、潮玩手办），目标线上观看人数≥10 万人次。

1.3社区客群：聚焦“便民服务 + 邻里互动”，强化社区属性

每月“社区便民日”（每月最后一个周六）：

核心内容：

“免费便民服务”：联合天鹅到家、益丰大药房提供 “免费理发（限 60 岁以上老人）、免费测血压血糖、家电维修咨询” 服务，每场服务≥200 人次；

“惠民市集”：邀请周边农户、社区商户售卖 “平价蔬菜、手工食品”，价格比市场价低 10%-20%，吸引社区居民采购；

落地保障：提前 1 周在周边 10 个社区张贴 “活动海报”，通过社区居委会微信群推送通知，目标每场参与居民≥500 人次。

季度“社区邻里节”（3/6/9/12 月）：

核心内容：

“百家宴”：邀请社区居民自带 1 道家常菜参与，现场评选 “最佳菜品”，获胜者获 “社区礼包”（含超市购物卡、餐饮券）；

“社区才艺比赛”：设置 “唱歌、跳舞、书法” 等项目，面向全年龄段居民，优胜者可在商场 “社区舞台” 表演，同时获 “便民服务年卡”（含全年免费家电维修 2 次）；

数据目标：每季度参与居民≥300 人次，社区客群复购率提升 20%。

2. 线上线下联动运营

2.1线上预热：扩大活动影响力，提前锁客

内容矩阵搭建：

抖音：发布 “活动预告短视频”（如奈尔宝亲子 DIY、潮玩音乐节乐队采访），投放 “同城信息流广告”，覆盖大连北部 30-50 岁客群；

小红书：发起 “# 亿合城亲子成长节 #”“# 潮玩打卡挑战 #” 等话题，邀请本地 KOL（如亲子博主、潮玩达人）发布 “活动攻略”，给予 “流量扶持”（话题置顶、推荐曝光）；

小程序：上线 “活动预约通道”，设置 “预约专属福利”（如提前预约可获 10 元优惠券），目标活动预约率≥60%。

2.2线下落地：强化体验感，促进转化

场景化打卡设计：每个活动现场设置 3-5 个 “主题打卡点”（如亲子成长节的 “风筝拍照墙”、潮玩音乐节的 “IP 合影区”），用户拍照分享至社交平台可获 “活动积分”（1 积分 = 1 元，可抵扣消费）；

即时消费引导：活动现场设置 “品牌体验区”，如亲子成长节期间，孩子王在打卡点旁设置 “玩具试玩区”，试玩后扫码可获 “10 元无门槛券”，目标体验区转化率≥15%。

2.3线上复盘：延续活动热度，沉淀客群

内容二次传播：活动结束后，剪辑 “活动精彩集锦”（如亲子 DIY 瞬间、音乐节演出片段），发布至抖音、小红书，同时发起 “# 我的亿合城活动回忆 #” 话题，吸引用户分享；

用户沉淀：对活动参与用户进行 “标签分类”（如 “亲子活动参与者”“潮玩活动爱好者”），后续定向推送同类活动信息，目标用户二次参与率≥30%。

（三）商户管理机制升级

从 “管理型” 向 “赋能型” 转变，建立 “商户成长计划 + 共赢型考核机制”，解决传统商户管理中 “支持不足、考核单一、淘汰刚性” 的问题，目标实现商户满意度提升 40%，商户续约率≥90%。

1. 商户赋能体系：从“基础支持”到“全链路帮扶”，助力商户成长

1.1培训支持：提升商户运营能力

培训体系设计：

月度基础培训：围绕 “数字化营销”（如抖音团购开通、小程序直播技巧）、“客户服务”（如投诉处理流程、VIP 客户维护）开展，每月 1 场，免费开放，商户参与率≥80%；

季度专项培训：邀请行业专家（如零售运营顾问、餐饮管理专家）开展 “品类优化”（如亲子零售商品结构调整、餐饮菜单迭代）、“成本控制”（如食材损耗管理、人力成本优化）培训，每场培训后提供 “落地指导手册”；

案例参考：北京某商场通过 “餐饮数字化营销培训”，帮助商户 “抖音团购销量提升 3 倍，线上引流占比从 10% 提升至 35%”，大连亿合城目标实现参与培训商户平均营收增长 12%。

1.2营销支持：降低商户营销成本

联合营销资源共享：

线上资源：为商户提供 “项目公众号推广位”（每周 1 次免费推送）、“小程序品牌专区”（每月更新 1 次），如茉酸奶新品上市时，在公众号推送 “新品试喝活动”，目标曝光量≥5 万人次；

线下资源：活动期间为商户提供 “免费展位”，如社区邻里节期间，益丰大药房可在便民服务区设置 “健康咨询展位”，同时商场承担 “活动物料费用”（如海报、展架）；

联合营销案例：商场与海底捞、奈尔宝联合推出 “家庭套餐”（含海底捞 4 人餐 + 奈尔宝 2 大 1 小门票），通过商场小程序独家售卖，套餐销量突破 1000 份，三方营收均增长 20%。

1.3数据支持：为商户决策提供依据

区域消费数据开放：每月向商户提供 “大连北部区域消费报告”，包含：

客群画像：区域内 25-40 岁客群占比、消费能力、偏好品类；

品类趋势：如 “亲子玩具类商品周末销量占比达 60%”“潮玩类商品 Z 世代客群贡献 70% 营收”；

竞争分析：周边 3 公里内同类商场（如大连万象汇、凯德和平广场）的热门品类、促销活动效果；

数据应用案例：华润万家超市通过 “区域消费报告” 发现 “社区客群周末生鲜采购占比达 55%”，调整周末生鲜补货频次与促销力度（如周末生鲜满 30 减 5 元），生鲜品类销售额提升 22%；

落地保障：安排 “数据分析师” 为商户提供 “1 对 1 解读服务”，帮助商户理解数据背后的消费趋势，每月开展 “数据应用分享会”，邀请优秀商户分享数据应用经验。

2. 商户考核与激励：从 “单一考核” 到 “共赢导向”，激发商户活力

2.1多维度考核指标体系（平衡短期收益与长期发展）

考核周期：每月开展 “月度考核”（侧重经营业绩与服务质量），每季度开展 “季度综合考核”（涵盖所有维度），年度考核结果作为续约依据；

评分等级：综合得分≥90 分为 “A 级商户”，80-89 分为 “B 级商户”，60-79 分为 “C 级商户”，＜60 分为 “D 级商户”。

2.2阶梯式激励政策（正向引导，提升商户积极性）

A 级商户激励：

租金优惠：给予 1-2 个月免租期（季度 A 级享 1 个月，年度 A 级享 2 个月）；

装修补贴：若需门店升级装修，给予 500-800 元 /㎡装修补贴（年度 A 级商户取上限）；

资源倾斜：优先获得 “商场公众号头条推广”“活动主展位”“数据看板高级权限”（如查看区域竞品详细数据）；

案例参考：北京某商场通过 A 级商户激励，“年度 A 级商户续约率达 100%，平均营收增长较其他商户高 18%”。

B 级商户激励：

租金优惠：季度 B 级商户给予半个月免租期；

培训优先：优先参与 “季度专项培训”“行业专家 1 对 1 指导”；

营销支持：免费获得 “小程序品牌专区推广 1 次 / 季度”。

C 级商户帮扶：

专项整改：运营团队与商户共同制定 “整改方案”（如服务质量差则安排客服培训，营收低则优化商品结构）；

资源支持：提供 “基础营销资源”（如商场活动联合展位）、“数据解读服务”（每周 1 次）；

观察期：设置 3 个月观察期，观察期内若升级为 B 级及以上，可免除后续处罚。

2.3柔性淘汰机制（避免一刀切，保障商户权益）

D 级商户处理流程：

首次 D 级：运营团队约谈商户负责人，分析问题原因，制定 “3 个月整改计划”，同时暂停 “营销资源支持”；

连续 2 次 D 级：发出 “整改警告函”，扣除 “履约保证金” 的 20%，同时限制 “参与商场大型活动资格”；

连续 3 次 D 级：启动 “终止合作流程”，提前 3 个月书面通知商户，协助对接其他商业项目，同时退还剩余履约保证金（扣除已产生的费用）；

特殊情况豁免：若因 “不可抗力”（如疫情、装修影响）导致商户评级为 D 级，经运营团队核实后，可延长 1 个月观察期，不纳入连续 D 级统计；

效果目标：通过柔性淘汰机制，“商户服务投诉率降低 50%，D 级商户占比控制在 5% 以内，商户整体经营水平提升 25%”。

（四）运营管理提升整体预期效果

通过数字化运营体系搭建、活动运营策略优化、商户管理机制升级三大专项提升，预计 2025 年底实现以下核心效果，助力大连亿合城成为 “大连北部运营标杆商场”：

1. 会员价值显著提升

会员总数从当前 5 万人增长至 10 万人，其中银卡及以上会员占比从 30% 提升至 50%，黑卡高净值会员突破 1000 人；

会员复购率从 25% 提升至 55%，会员消费占比从 40% 提升至 70%，定向推送优惠券核销率≥25%，会员年度人均消费从 1200 元增长至 2000 元。

2. 活动影响力持续扩大

年度活动参与人次从 10 万人次增长至 25 万人次，其中家庭客群活动参与率≥60%，Z 世代客群活动参与率≥50%，社区客群活动参与率≥40%；

活动带动销售额占比从 15% 提升至 35%，线上话题年度总曝光量从 50 万次增长至 1000 万次，项目社交媒体粉丝量从 1 万人增长至 10 万人。

3. 商户生态良性发展

商户满意度从 55% 提升至 95%，商户续约率从 70% 提升至 90%，A 级商户占比从 10% 提升至 30%，D 级商户占比控制在 5% 以内；

商户平均营收增长 30%，其中亲子类、潮玩类、社区服务类商户营收增长超 40%，高端钟表珠宝类商户营收增长超 25%。

4. 运营效率全面优化

智慧商场功能覆盖率达 100%，用户找店耗时从 12 分钟缩短至 5 分钟，AI 安防系统安全隐患识别率≥98%，客流拥堵事件减少 60%；

运营团队人均管理效率提升 40%，商户问题响应时间从 24 小时缩短至 2 小时，运营成本（如人力、营销成本）降低 15%。

十、资产优化与实施策略

（一）资产优化核心目标

以 “短期提效、中期增值、长期标杆” 为导向，通过 “空间激活 + 业态焕新 + 运营数字化 + 资本证券化” 四维联动，实现从 “传统商业资产” 到 “高价值标杆资产” 的转型，核心目标分阶段拆解如下：

1.短期目标（1 年内）：夯实基础，快速激活资产

经营效率提升：出租率从当前 88% 提升至 95%（核心动线如首层主通道、三层亲子区达 100%），日均客流从 2.2 万增长至 3 万（亲子客群、Z 世代客群占比分别提升至 40%、30%），坪效从 2.8 元 /㎡/ 天提升至 4 元（首层坪效突破 6 元、三层突破 4.5 元）；

资产价值初增：年租金收入从 8000 万元增长至 9200 万元，按大连商业 “年租金 ×15-20 倍” 估值标准，资产估值从 12-16 亿元提升至 13.8-18.4 亿元，增幅 15%；

基础能力建设：完成数字化中台搭建（AR 导航、会员精准推送上线），启动中庭 “城市绿洲” 改造与冷区动线调整，奠定优化基础。

2.中期目标（2-3 年）：深化增值，构建核心壁垒

经营指标进阶：出租率稳定在 98% 以上（空置周期≤1 个月），日均客流突破 3.5 万（跨区域首店贡献客流占比≥20%），坪效提升至 5 元 /㎡/ 天（四层夜间坪效从 2.5 元突破 4 元）；

资产价值跃升：年租金收入达 1 亿元，资产估值突破 20 亿元（增幅 25%），进入大连商业资产估值前 15 名；首店品牌占比达 20%，“潮玩街区”“亲子主题层” 成为区域标志性场景；

资本能力储备：完成资产证券化（CMBS）前期准备（资产梳理、金融机构对接），轻资产收入达 800-1000 万元（占总收益 10%），服务 2-3 个周边社区商业项目。

3.长期目标（3-5 年）：标杆输出，实现资本变现

规模与效益双升：日均客流稳定在 4 万以上，坪效突破 6 元 /㎡/ 天，年总收入达 1.5 亿元；并购 2-3 个东北存量商业项目，管理面积超 50 万㎡，进入东北商业管理公司前 10 名；

资产价值顶尖：资产估值突破 25 亿元（进入大连商业前 10 名），轻资产收益占比超 20%，品牌输出覆盖东北 5-8 个项目；

行业标杆确立：形成 “空间改造 + 业态焕新 + 数字化运营 + 资本运作” 标准化模式，每年接待行业考察≥10 次，探索客流数据、会员价值等无形资产证券化。

（二）资产增值与价值释放策略

1.租金结构优化：从 “固定定价” 到 “动态精准”，提升收益弹性

1.1. 差异化租金模型（按区域、业态分层）

1.2. 数据化租金校准机制

数据维度：每月分析商户 “坪效、客流贡献度、品类稀缺性、会员复购关联度”，生成租金调整系数（如稀缺品类系数 1.2、高复购关联系数 1.1）；

调整周期：每季度对 30% 的商户进行租金校准，如某亲子品牌因客流贡献度超平均水平 20%，租金系数上调 10%；

案例参考：北京某高端商场通过此机制，租金收益提升 18% 的同时，品牌更换率降低 12%，实现 “收益与稳定” 双赢。

2.空间与业态优化：从 “低效同质” 到 “场景化稀缺”，激活客流价值

2.1. 短期空间改造（1-6 个月）：快速破局

中庭 “城市绿洲” 改造：将 2000㎡空置中庭改造为 “绿植墙 + 互动水景 + 快闪展位” 主题空间，设置 100㎡亲子互动区；改造后客流停留时间从 15 分钟提升至 40 分钟，快闪店月租金收入达 15 万元（坪效 75 元 /㎡/ 月），带动周边商铺租金上涨 10%（参考上海某商场中庭改造效果）；

冷区动线调整：打通负一层与首层冷区隔断，增设 2 部扶梯，引入 “社区便民服务集群”（益丰大药房、天鹅到家、社区食堂），通过灯光亮化与导视优化提升辨识度；目标冷区客流占比从 12% 提升至 25%，出租率从 60% 提升至 90%，坪效从 1.8 元提升至 2.8 元 /㎡/ 天。

2.2. 中期业态焕新（7-18 个月）：构建壁垒

主题场景落地：

四层 “潮玩街区”（2000㎡）：整合泡泡玛特、星际传奇、MAO Livehouse，设置潮玩打卡墙与 IP 展览区，目标坪效≥5 元 /㎡/ 天；

三层 “亲子主题层”（3000㎡）：以奈尔宝为核心，搭配孩子王、巧虎、西贝，增设亲子休息区与儿童托管角，目标亲子客群占比提升至 40%；

新兴品牌引入：重点引入长沙文和友（大连首店）、Labelhood（东北首店）等，形成 “首店集群”；首店品牌可带动跨区域客流（如大连南部、营口客群），目标单店日均客流贡献≥800 人次，品牌搜索量提升 5 倍。

2.3. 长期生态构建（3-5 年）：价值闭环

本土 IP 孵化：联合大连本地非遗、动漫资源，打造 “大连特色文创街区”，如引入贝雕手作、海洋主题 IP 店，参考合肥百盛引入动漫 IP 店后客流增长 60% 的案例；

体验业态升级：新增沉浸式剧场（如 “大连近代史” 主题）、DIY 手作工坊，体验业态占比从 30% 提升至 40%，目标体验消费带动关联销售增长 25%。

3.能耗管理升级：从“高耗粗放”到“绿色智慧”，降低成本溢价

3.1. 技术升级路径

智能节能改造：全面采用 LED 照明与 AI 温控系统，预计降低能耗 30% 以上；参考南京苏宁易家旗舰店，通过 AI 调节照明与空调，年节能费用超 200 万元；

能耗监测平台：部署 IoT 设备，实时采集各区域用电数据，自动优化高耗能设备（如中央空调）运行时段（如错峰用电），目标年节省电费 100 万元。

3.2. 绿色认证与政策红利

认证申报：申请 LEED 绿色建筑认证，提升资产估值（参考珠江城大厦通过绿色认证后租金溢价 10%）；

政策对接：争取大连 “夜间经济示范区”“低碳商业试点” 资质，获取能耗补贴与税收减免（如西安某商场纳入夜间经济示范区后，年获补贴超百万元）。

4.资本计划管理：从“单一投入”到“精细化配置”，平衡收益风险

4.1. 三期资本分配模型

4.2. 现金流优化策略

能源绩效合同（EPC）：节能改造项目（如 LED 照明、光伏屋顶）由第三方机构先行投资，从后续能耗节约中分期还款（如 5 年还清），缓解短期资金压力；

租金分期政策：对优质首店品牌提供 “租金分期支付”（如按季度支付），降低商户入驻门槛，同时保障商场现金流稳定。

（三）资产证券化准备

1.标准化运营体系构建

1.1. 流程制度化

编写《运营标准手册》，覆盖招商（首店引入流程、商户筛选标准）、物业（设备巡检频次、应急响应流程）、客服（会员投诉处理时限）等模块，减少对个人经验依赖；参考成都某商场，通过标准化流程降低运营成本 12%，为证券化奠定基础；

建立 “商户服务 SOP”，如每月 1 次商户走访、每季度 1 次运营复盘会，目标商户满意度从 55% 提升至 95%。

1.2. 数字化管控

数据透明化：引入 AI 巡检系统与销售数据中台，实时采集客流、销售额、租金收缴率数据，确保运营数据可追溯、可审计；

会员数据整合：打通线上线下会员数据（消费记录、积分、活动参与），形成完整用户画像，为证券化提供 “稳定客群” 支撑（如会员复购率≥55%）。

2.财务透明化与合规性

2.1. REITs 适配性改造

资产剥离：剥离非核心资产（如闲置办公区），将租金收入、物业费、停车费等稳定现金流单独核算，符合《公开募集基础设施证券投资基金指引》要求；

压力测试：聘请第三方机构（如中信证券）进行现金流压力测试，确保出租率降至 85% 时仍能覆盖证券本息（参考美国 REITs 市场经验，标准化财报可使资产估值提升 15%-20%）。

2.2. CMBS 发行前期准备（12-18 个月）

资产梳理：明确资产负债（当前负债约 5 亿元，资产负债率 60%）、租约期限（确保 80% 租约剩余期限≥3 年），目标稳定租金收入年增长率≥12%；

金融对接：优先对接中信证券、中金公司，参考 “万达商业 CMBS”（发行规模 20 亿元，票面利率 4.5%），目标 CMBS 发行规模 10-15 亿元，用于偿还旧债（30%）、轻资产拓展（40%）、空间改造（30%）。

3.价值故事包装

核心叙事：突出 “大连区域首店聚集地 + 绿色智慧商业体” 定位，强调 “稳定客流（日均 3.5 万 +）+ 高复购率（会员复购率≥55%）+ 政策红利（夜间经济试点）”，吸引 ESG 导向投资者；

案例参考：借鉴武汉洪山人工智能大厦，从 “负资产” 通过证券化改造变为年产值 15 亿元的 “亿元楼”，重点传递 “存量资产重生” 价值。

（四）分阶段实施路径（整合三期规划，明确时间节点）

1.一期：夯实基础（2025-2026 年，1-12 个月）

空间改造：1-3 个月完成中庭 “城市绿洲” 改造，3-4 个月完成冷区动线调整；

业态调整：1-2 个月淘汰 15-20 家低效品牌（坪效＜2 元 /㎡/ 天），2-6 个月引入 BEAMS、HARMAY 等首店品牌≥10 家；

数字化落地：1-3 个月上线 AR 导航与会员精准推送系统，目标 AR 使用率≥40%、定向推送核销率≥25%；

活动引流：3 月举办 “亲子成长节”（参与 3000 组家庭）、5 月举办 “潮玩音乐节”（参与 5000 人次），带动客流提升至 2.8 万 / 天。

2.二期：价值提升（2027-2028 年，13-36 个月）

业态深化：7-12 个月完成 “潮玩街区”“亲子主题层” 落地，10-18 个月引入首店品牌至 20 家；

轻资产拓展：7-12 个月输出 “招商 + 运营 + 数字化” 服务，签约 2-3 个周边社区商业项目，轻资产收入达 800-1000 万元；

证券化准备：12-15 个月完成资产梳理与负债优化，15-18 个月对接券商，准备 CMBS 发行材料（资产估值报告、现金流模型）；

能耗升级：20-24 个月完成 LED 改造与能耗监测平台部署，申请 LEED 认证。

3.三期：标杆输出（2029 年后，37-60 个月）

资本运作：19-24 个月发行 15 亿元 CMBS，25-36 个月并购 2-3 个东北存量商业项目；

品牌输出：19-24 个月形成《亿合城资产优化手册》，25-36 个月签约 5-8 个跨区域轻资产项目，轻资产收益占比超 20%；

生态闭环：37-60 个月打造 “首店经济 + 本土 IP + 绿色智慧” 生态，资产估值突破 25 亿元，成为大连存量商业标杆。

（五）实施保障措施

1.组织保障：专项小组牵头，责任到人

1.1. 成员构成与职责

1.2. 执行机制

进度管控：每周召开专项会议，每月输出进度报告，报大连安盛与北京云阿云决策层；

考核激励：完成 KPI 的小组最高奖励 50 万元，连续 3 个月未达标则调整人员。

2.资金保障：多渠道资金池，监管到位

2.1. 资金来源与使用

2.2. 资金监管机制

专项账户管理：设立 “亿合城资产优化专项账户”，所有资金流入流出均通过该账户，由大连安盛与北京云阿云共同监管，每月出具资金使用报告，确保用途与计划一致；

第三方审计：聘请普华永道、德勤等第三方会计师事务所，每季度对资金使用情况进行审计，出具审计报告，杜绝挪用、滥用；

资金预警机制：当账户余额低于总资金 15%（约 9750 万元）时，立即启动备用资金渠道（如申请额外银行授信 5000 万元），确保项目不中断。

3.风险保障：全维度预警，快速响应

3.1. 市场风险：动态调整，应对变化

风险识别：区域消费能力下降（如周边居民收入增速低于 5%）、竞品分流（如大连万象城新增 10 家首店）、消费趋势转向（如潮玩消费增速放缓至 10% 以下）；

监测措施：

每月开展 “3 公里消费调研”，通过问卷收集 2000 + 样本，分析消费意愿、预算变化，形成《消费趋势月报》；

每周监测万象城、凯德和平广场等竞品的招商、促销动态，建立 “竞品信息库”，重点跟踪首店引入、活动客流数据；

每季度跟踪行业报告，关注首店经济、体验经济最新趋势，如发现潮玩消费降温，及时调整潮玩品牌占比；

应对方案：

消费能力下降：推出 “平价消费专区”（负一层便民超市新增 100 + 特价 SKU）、“满 200 减 50” 民生优惠券，降低消费门槛；

竞品分流：加快首店引入速度（如将年度首店目标从 10 家提升至 15 家），推出 “亿合城限定款”（如与 BEAMS 合作推出大连主题服饰）；

趋势转向：将体验业态占比从 30% 提升至 40%，新增沉浸式剧场、宠物互动馆等新兴业态，参考西安 “长安十二时辰” 街区体验模式。

3.2. 招商风险：提前储备，灵活替代

风险识别：核心首店流失（如 BEAMS 因战略调整放弃入驻）、冷区商铺空置超 3 个月、商户签约后违约（如装修资金断裂）；

预防措施：

建立 “备选品牌库”：为每个核心首店品牌储备 2-3 个备选品牌（如 BEAMS 备选为 UNIQLO UT 设计师系列、MOUSSY），备选品牌坪效偏差不超过 10%；

分级招商策略：核心动线商铺（首层主通道）优先招首店、高坪效品牌，冷区商铺租金下浮 10%-15%，引入社区食堂、宠物医院等高频刚需业态；

履约保障：商户签约时收取 3 个月租金作为履约保证金，若违约则扣除保证金，同时保留追偿损失的权利；

应对方案：

核心首店流失：24 小时内启动备选品牌对接，额外增加 1 个月免租期，确保核心动线空置不超过 15 天；

冷区空置：调整冷区定位为 “社区生活配套区”，引入大连本地连锁社区食堂（如 “大食代社区店”），同时通过灯光改造、导视优化提升辨识度；

商户违约：立即启动备选品牌装修，将违约商户纳入 “招商黑名单”，后续不再合作，并通过行业协会通报，降低同类风险。

3.3. 运营风险：预判前置，减少损失

风险识别：数字化系统故障（AR 导航崩溃、会员数据丢失）、主题活动安全事故（音乐节人群拥挤、儿童剧舞台故障）、商户服务投诉激增（如海底捞客诉率超 2%）；

预防措施：

系统保障：数字化系统上线前进行 10 万人同时在线压力测试，与技术服务商签订 7×24 小时运维协议，会员数据每日备份（本地 + 云端双备份）；

安全预案：大型活动前制定 “人流管控方案”（如音乐节安排 50 名安保、设置 10 个紧急疏散通道），儿童剧演出前 12 小时检查舞台结构、电气设备；

服务监督：建立 “商户服务评分体系”，每周抽查 20% 商户的服务质量，每月收集会员投诉，对投诉率超 1% 的商户进行约谈；

应对方案：

系统故障：立即启动备用方案（人工导视、纸质优惠券），技术团队 1 小时内到场维修，同时通过公众号致歉，赠送 50 元无门槛券补偿用户；

安全事故：启动应急救援预案，组织安保疏散人群、医护人员救治伤员，后续暂停同类活动，全面排查安全隐患；

服务投诉：约谈商户负责人，要求 3 天内整改，整改期间暂停其参与商场联合活动资格，整改后仍不达标则启动淘汰机制。

（六）行业启示与结语

1.存量商业资产优化的核心模式

“四维联动” 激活模型：亿合城案例证明，存量商业需通过 “空间激活 + 业态焕新 + 运营数字化 + 资本证券化” 四维联动实现价值跃升。类似武汉洪山人工智能大厦，从空置率 70% 的 “负资产” 变为年产值 15 亿元的 “亿元楼”，核心在于以运营提质保障稳定现金流，再通过证券化实现资产流动；

首店经济的杠杆效应：首店品牌不仅能带来跨区域客流（如长沙文和友单店日均客流 800 + 人次），还能带动周边商铺租金溢价 10%-12%。存量商业应建立 “首店品牌资源库”，搭配差异化扶持政策（免租期、装修补贴），形成核心吸引力；

绿色智慧的增值价值：通过 LED 照明、AI 温控等节能改造，可降低能耗 30% 以上（年节省电费超 200 万元），而 LEED 认证能使资产估值提升 10%-15%。存量商业应主动对接地方低碳政策，将绿色属性转化为资产溢价。

2.政企协作与资本运作的本土化路径

政企协作放大效益：借鉴杭州滨江区政府与金融机构合作发行 ABS 的经验，存量商业应主动对接 “夜间经济示范区”“首店经济补贴” 等政策，如大连亿合城争取到夜间经济补贴后，可将资金用于夜间街区灯光改造，进一步提升客流；

资产证券化的分步推进：中国商业地产证券化需遵循 “运营标准化→现金流透明化→价值故事化” 路径，而非直接套用海外 REITs 模式。亿合城先通过《运营标准手册》实现流程规范，再通过数据中台确保现金流可追溯，最后包装 “首店聚集地 + 绿色智慧” 故事，为 CMBS 发行奠定基础；

轻资产输出的可复制性：当存量商业形成标准化运营体系后，可通过 “品牌授权 + 管理费 + 系统使用费” 模式对外输出。如亿合城形成《资产优化手册》后，对接东北二线城市（鞍山、抚顺）的存量项目，单项目年收入可达 50-80 万元，轻资产收益占比超 20%。

3.结语

大连亿合城的资产优化方案，不仅是单一项目的升级计划，更是为中国存量商业提供了 “从沉淀到流动” 的系统方法论。短期通过空间改造与业态调整快速提效，中期通过数字化与证券化构建壁垒，长期通过品牌输出与资产并购实现规模扩张，最终完成从 “传统商业资产” 到 “高价值标杆资产” 的转型。

未来，随着数据资产确权机制的完善，亿合城还可探索将客流数据、会员价值等无形资产纳入证券化底层资产，进一步拓宽价值边界，为存量商业资产优化提供更多可能性。

数据来源：北京云阿云智库・商业地产项目数据库