商业地产案例分享-大连高新万达广场项目（一）

原创 李桂松 李富松 段小丽 云阿云智库•商业地产项目组

导读：本项目以“科技+商业”为核心，瞄准高新区高净值客群，通过业态焕新、场景创新与资产优化，破解传统商业困局。报告系统规划首店经济、数据运营与REITs路径，重塑区域商业标杆，为存量资产增值提供实战范本。全文共98100字，由北京云阿云智库•商业地产项目组原创供稿。

作者：李桂松 |北京云阿云智库平台理事长

作者：李富松 | 北京云阿云城市运营管理有限公司副总裁

作者：段小丽 | 北京云阿云智库平台公共关系总裁13811016198

大连高新万达广场资产价值提升战略专项报告

目录

一、市场分析及项目概述

二、本体 SWOT 及项目现状深度剖析

三、竞品分析及应对策略

四、核心挑战及破局路径

五、定位升级与客群策略

六、招商创新及政策汇总

七、空间优化及场景创新

八、业态规划及品牌焕新

九、运营管理专项提升

十、资产优化与增值策略

十一、项目建议及行业启示

一、市场分析及项目概述

（一） 区域商业市场环境分析：产业赋能下的消费潜力与需求升级

1.经济与产业基础：高知高净值客群的核心支撑

大连高新区作为东北首个国家级高新区与 “中国软件和服务外包基地”，已形成 “软件信息、生物医药、人工智能、智能制造” 四大千亿级产业集群，叠加跨境电商等新兴业态，构建起 “科技 + 产业 + 人才” 的消费支撑体系：

产业规模与企业集聚：截至 2025 年 8 月，区域注册企业超 1.5 万家，其中世界 500 强及行业领军企业 150 余家（如戴尔、IBM、西门子、华为大连研究院、辉瑞制药）；2025 年 1-8 月数字经济核心产业税收同比增长 3.63%，“阿里巴巴全球速卖通跨境电商产业园” 入驻企业 40 余家，同期跨境出口销售额超 10 亿美元，产业活力直接带动消费需求扩容。

高净值客群特征：全产业链就业人口约 28 万人，核心消费群体为25-45 岁科技从业者（占比 62%） 与企业中高层管理者（占比 18%） ，具备 “高教育背景、高收入水平、高体验诉求” 的 “三高” 特征 —— 其中科技从业者平均月薪 1.8 万元，企业管理层年均收入 50 万元以上，家庭年均收入高于大连市平均水平 25%；华为大连研究院员工年均商业消费支出约 3.2 万元，餐饮、休闲娱乐、科技体验消费占比超 60%，为商业体提供稳定高价值客群。

2. 商业供需格局：体验与科技业态的明显缺口

当前高新区商业体以 “社区便民型”“基础办公配套型” 为主，缺乏 “文化 + 科技 + 体验” 复合型商业标杆，项目差异化机会显著。区域核心竞品对比（2025 年中期数据）如下：

供需缺口洞察：据 2025 年高新区商业消费调研，72% 的科技从业者期待 “商业体中的前沿科技互动体验”，68% 的年轻家庭需求 “一站式亲子沉浸式场景”，55% 的 20-35 岁客群关注 “文化主题与社交属性”—— 而当前仅大连高新万达广场具备承载此类需求的空间与运营基础，可通过 “场景创新 + 业态补位” 建立竞争壁垒。

3.消费趋势与政策红利：全时段、数字化、体验化的需求转向

政策驱动消费升级：大连市 2023 年出台《夜经济发展实施意见》（夜间运营补贴最高 20 万元）、《首店经济奖励办法》（城市首店单店奖励最高 50 万元）；高新区 2025 年延续 “产业消费联动计划”，企业员工在指定商业体消费可享 “满 200 减 50” 补贴，2025 年 1-8 月已带动项目企业客群消费占比提升至 42%。

核心消费趋势：

“短频快” 即时消费：工作日早高峰（8:00-9:30）、午高峰（12:00-13:30），科技从业者对 “咖啡快取”“预制菜便当”“便捷干洗” 需求旺盛 ——2025 年项目地铁接驳区 “瑞幸咖啡快取店” 日均出杯量超 800 杯，午间预制菜门店客单价 35-50 元，单次消费时长≤15 分钟，即时消费占比达工作日客流的 35%。

“沉浸式” 长尾消费：周末及夜间（18:00-22:00），客群倾向 “场景化组合消费”，如 “車 COOL 街区打卡 + 主题餐饮 + VR 体验”，单次停留时间目标 3.5 小时（较改造前提升 45%），客单价 200-500 元；2025 年 “車 COOL” 街区夜间客流占比达 48%，较改造前提升 6 个百分点。

数字化服务需求：85% 的会员期待 “智慧化服务”，如数字导览、会员积分跨业态通用、线上预约体验 —— 项目依托万达 “智慧商业平台”，2025 年实现会员数据与招商、营销系统实时打通，会员线上预约体验活动的转化率达 28%。

案例借鉴：深圳龙岗万达广场通过 “太空主题中庭 + 数字互动装置”，将客群停留时间从 1.8 小时提升至 3.2 小时；沈阳万象城 2024-2025 年引入 25 家东北首店（如 % Arabica、Acne Studios），年轻客群占比从 52% 提升至 65%—— 为项目 “主题街区 + 首店经济” 提供落地参考。

（二）项目核心价值与运营现状：从 “商业载体” 到 “生活社交中心”

1.项目发展历程：十二年运营的 “三阶段进化”

大连高新万达广场自 2013 年开业以来，经历 “拓荒 - 成熟 - 升级” 三个阶段，逐步成为高新区商业核心地标，关键节点（含 2025 年最新动作）如下：

2 北京云阿云介入背景与角色：能力互补的 “深度共创”

介入背景：运营瓶颈与能力缺口的匹配

2020 年项目面临三大瓶颈：

①传统零售（百货、低端服饰）坪效年均降幅 5%；

②高净值客群留存率不足 20%；

③数字化运营仅停留在基础会员积分。而万达商管虽有标准化体系，但在 “区域化算法分析、全球首店资源、产业联动” 方面存在缺口 ——

北京云阿云作为 “城市运营商 + 资源整合方”，具备三大互补能力：

①算法能力（精准匹配 “客群 - 业态 - 品牌”）；

②全球品牌库（200 + 国际潮牌、科技体验品牌）；

③产业服务经验（已服务华为、东软等企业员工消费），因此 2021 年正式介入运营。

角色定位：三重身份的价值落地

招商策略伙伴：主导 “首店招商 + 低效业态替换”，2021-2025 年累计引入 “大连首店” 12 家（如茉酸奶、LABUB 潮玩集合店、麦记牛奶公司）、“区域首店” 18 家（如西塔老太太泥炉烤肉、大疆创新体验店、云守中），首店业态坪效达 1200 元 /㎡/ 月，是项目平均坪效的 2 倍。

运营优化专家：搭建 “客群数据分析模型”，基于 28 万会员数据（2025 年中期）推出 “企业员工商务套餐”“周末亲子套票”，2023-2025 年会员复购率从 22% 提升至 35%，企业客群消费占比从 38% 提升至 42%。

资产提升顾问：联动管委会申请政策补贴，2021-2025 年累计获取 “夜经济补贴 + 首店奖励”120 万元；推动金街 “灯光改造 + 业态调整”，金街坪效从 2021 年 450 元 /㎡/ 月提升至 2025 年 720 元 /㎡/ 月。

3.项目基础信息与 2025 年运营数据：资产基底的详细复盘

空间与品牌规模（2025 年中期）：

总建筑面积 27 万㎡（地上 19.5 万㎡、地下 7.5 万㎡），含 12 万㎡购物中心（含 B1 层 “車 COOL” 主题街区）、3.5 万㎡室外金街、11.5 万㎡写字楼；

入驻门店 325 家，业态占比优化为：零售 35%（较 2024 年下降 6%）、餐饮 32%、娱乐 13%（新增 VR / 沉浸式体验店）、生活服务 20%。

核心运营数据（2025 年 1-8 月）：

出租率：购物中心整体 93.5%（B1 层 “車 COOL” 街区 100%，4-5 层 88%），金街 92%，写字楼 90%；

客流数据：日均客流 2.1 万人次（工作日 1.5 万人次、周末 3.2 万人次），“車 COOL” 街区贡献日均客流 4500 人次；

坪效表现：餐饮 950 元 /㎡/ 月（“車 COOL” 主题餐饮 1200 元）、娱乐 800 元 /㎡/ 月（VR 体验店 1100 元）、生活服务 650 元 /㎡/ 月、零售 550 元 /㎡/ 月（传统服饰仍仅 400 元）；

会员数据：注册会员 32 万人，活跃会员（月均消费 1 次以上）11.2 万人，会员消费占比 52%，复购率 35%。

4.项目核心价值锚点：构建不可复制的三大护城河

4.1 护城河一：27 万㎡全业态综合体 —— 区域唯一的 “全场景生活枢纽”

作为高新区规模最大、业态最齐全的商业体，项目以 27 万㎡的体量（含 12 万㎡购物中心、3.5 万㎡金街、11.5 万㎡写字楼），填补了区域 “全场景消费” 的空白，其核心竞争力体现在 “业态覆盖广度” 与 “客群服务深度” 的双重领先：

全场景需求覆盖：对比周边竞品（锦辉购物广场 8.5 万㎡、信达汇 5.2 万㎡），项目是唯一能同时满足 “商务办公、日常购物、品质餐饮、沉浸式娱乐、家庭社交” 的商业载体 —— 例如华为大连研究院员工可实现 “工作日写字楼办公 + 午间预制菜快取 + 晚间 VR 体验” 的闭环消费；年轻家庭能完成 “周末亲子剧场 + 主题餐饮 + 潮玩购物” 的全天体验，2025 年全客群复购率达 35%，远超区域社区型商业 20% 的平均水平。

业态联动效应：通过 “零售 + 餐饮 + 娱乐” 的业态组合优化（2025 年业态占比：零售 35%、餐饮 32%、娱乐 13%、生活服务 20%），实现 “一客多消” 的消费转化 —— 例如 “車 COOL” 主题街区的首店餐饮（如麦记牛奶公司）可带动周边潮玩零售（LABUB 集合店）客流，2025 年街区内跨业态消费占比达 40%，单客消费金额较非主题区提升 25%。

产业配套属性：依托 11.5 万㎡写字楼，引入 20 余家科技企业办公，形成 “办公 + 消费” 的内部循环，2025 年写字楼企业员工日均消费占比达 18%，进一步强化 “全业态综合体” 的产业服务价值。

4.2 护城河二：黄金区位与流量入口 —— 精准锁定高净值客群的 “流量捕手”

项目凭借 “地铁接驳 + 产业辐射” 的双重区位优势，成为高新区高价值客流的核心汇聚点，流量获取能力远超竞品：

地铁无缝导流：距离地铁 1 号线 “七贤岭站” 仅 300 米，2025 年日均承接地铁客流 5000 人次（较 2024 年增长 25%），其中 70% 为 20-45 岁科技从业者 —— 通过在地铁出口设置 “即时消费通道”（瑞幸咖啡快取店、预制菜便利店），将地铁客流转化率提升至 35%，2025 年 1-8 月通道内门店坪效达 900 元 /㎡/ 月，高于项目平均水平 20%。

产业集群辐射：覆盖周边 3 公里内 25 个产业园区（含华为大连研究院、东软河口园区、阿里巴巴速卖通产业园），服务企业员工超 10 万人，2025 年产业客群消费占比达 42%（较 2023 年提升 4 个百分点），其中科技从业者年均消费 3.2 万元，客单价（180 元）较普通客群高 30%，成为项目核心收入来源。

竞品流量对比：高新区锦辉购物广场无地铁接驳，日均客流仅 8000 人次（2025 年），且家庭客群占比超 70%，高净值产业客群占比不足 15%；信达汇虽靠近办公区，但无地铁导流，日均客流仅 5000 人次，产业客群消费占比仅 22%—— 项目在 “流量规模” 与 “流量质量” 上均形成绝对优势。

4.3 护城河三：已验证的 IP 打造能力 —— 从 “商业空间” 到 “网红打卡地” 的转化引擎

通过 “車 COOL” 主题街区的成功落地，项目验证了 “文化 IP + 首店经济” 的场景打造能力，成为区域商业的 “流量引爆点”，具体成果如下：

文化 IP 的情感联结：以大连本土有轨电车文化为内核，在 B1 层 “車 COOL” 街区打造 “工业风轨道装置 + 数字互动屏 + 电车文化展览”，强化客群的地域文化认同 ——2025 年街区开业首月，本地客群占比达 85%，其中 “为 IP 打卡” 的客群占比 60%，社交媒体曝光量超 500 万次（如抖音 #大连車 COOL 街区 #话题播放量 320 万次）。

首店资源的稀缺性吸引：街区引入 30% 的区域首店（如茉酸奶、云守中、大疆创新体验店），首店业态坪效达 1200 元 /㎡/ 月，是项目平均坪效的 2 倍 —— 例如区域首店 “西塔老太太泥炉烤肉”，日均排队时长 1.5 小时，带动周边门店客流增长 30%，成为街区 “流量锚点”。

客群停留时间的显著提升：通过 “IP 场景 + 首店体验 + 业态联动”，“車 COOL” 街区将客群平均停留时间从改造前的 2.4 小时提升至 3.5 小时（增幅 45%），2025 年 8 月街区日均客流 4500 人次，夜间客流占比 48%，较改造前提升 6 个百分点，成功将 “路过客” 转化为 “深度体验客”。

（三）运营现状与痛点诊断：必须攻克的三大堡垒

尽管项目具备三大护城河，2025 年运营数据（出租率 93.5%、日均客流 2.1 万人次）显示基底健康，但深层次的 “供需错配、体验不足、价值流失” 问题，制约了资产价值的最大化，具体诊断如下：

1.堡垒一：业态结构失衡，资产效率低下 ——“沉睡资产” 拖累整体收益

数据化痛点呈现：

业态占比与坪效倒挂：2025 年中期传统零售仍占比 35%（虽较 2024 年下降 6%），但其坪效仅 550 元 /㎡/ 月，远低于餐饮（950 元）、娱乐（800 元）；其中传统服饰零售坪效仅 400 元 /㎡/ 月，低于项目平均水平 30%。

低效门店案例：3 层某传统女装店，经营 5 年未调整，2025 年 1-8 月日均客流不足 60 人次，坪效仅 320 元 /㎡/ 月，仅为 “車 COOL” 街区首店餐饮坪效的 27%，成为典型的 “沉睡资产”；类似低效零售门店占传统零售总量的 25%，拖累整体资产收益率。

本质原因：供需错配：高新区核心客群（25-45 岁科技从业者）具备 “高体验诉求”，但项目传统零售仍以 “标准化服饰、低端百货” 为主，缺乏 “科技融合零售（如智能穿戴体验）、潮流集合店” 等匹配客群需求的业态 ——2025 年调研显示，68% 的科技从业者表示 “项目传统零售区缺乏吸引力”，导致 “业态供给” 与 “客群需求” 严重脱节。

竞品对比差距：沈阳万象城通过将传统零售占比降至 25%，引入 “科技零售 + 轻奢集合店”，零售坪效达 1800 元 /㎡/ 月，是项目传统零售坪效的 4.5 倍，凸显项目业态调整的紧迫性。

2. 堡垒二：空间体验薄弱，停留时长不足 ——“场景内容” 无法留住客群

数据化痛点呈现：

公共空间利用率低：购物中心中庭全年仅举办 6 次主题活动，活动期间客流增幅不足 15%（行业标杆项目平均 30%）；金街部分区域（如西侧角落）灯光昏暗、动线混乱，2025 年客流热力图显示该区域客流密度仅为核心区的 50%。

停留时长低于行业水平：2025 年项目整体客群平均停留时间 1.8 小时，其中周末家庭客群停留时间 2.2 小时，但工作日产业客群停留时间仅 1.2 小时，低于深圳龙岗万达广场（2.5 小时）、沈阳万象城（2.1 小时）等标杆项目，且 “車 COOL” 街区外的非主题区域停留时间仅 1.5 小时，场景吸引力不足问题显著。

本质原因：内容缺乏持续创新：项目公共空间仅满足 “通行功能”，缺乏 “互动性、主题性、季节性” 的场景内容 —— 例如中庭未结合高新区科技属性打造 “科技互动装置”，金街未延续 “夜经济示范街区” 的灯光与活动设计，导致客群 “逛而不驻”，无法形成 “停留 - 消费 - 复购” 的闭环。

案例借鉴差距：深圳龙岗万达广场通过 “太空主题中庭 + 每月更新的数字互动展览”，将客群停留时间从 1.8 小时提升至 3.2 小时，活动转化率达 40%，印证 “场景内容创新” 对停留时长的关键作用。

3.堡垒三：高净值客群流失，价值挖掘不足 ——“高端服务” 缺位导致客群外溢

数据化痛点呈现：

高净值客群占比与复购率双低：2025 年项目月薪 3 万元以上高净值客群占比仅 20%，月均到店频次 1.5 次，复购率 15%，远低于普通客群（月均 2.8 次、复购率 35%）；其中企业中高层管理者年均消费仅 2.5 万元，较华为大连研究院员工年均消费（3.2 万元）低 22%。

客群外溢明显：2025 年调研显示，45% 的高净值客群表示 “会前往大连恒隆广场消费”，主要原因是 “项目缺乏高端餐饮、轻奢零售及定制化服务”—— 恒隆广场高端餐饮（人均 500 元以上）占比 25%，项目仅 5%；恒隆提供 “VIP 专属停车、私人导购” 服务，项目尚未落地。

本质原因：高端供给与定制服务双缺失：高新区企业中高层管理者、高收入科技从业者具备 “高端消费需求”（如商务宴请、品质礼品采购），但项目高端业态（高端餐饮、轻奢集合店、商务洽谈空间）占比不足 10%，且无针对高净值客群的 “专属服务体系”（如 VIP 休息室、企业团建定制），导致高价值客群流向跨区高端商业体。

资产价值影响：高净值客群客单价（350 元）是普通客群（120 元）的 2.9 倍，其流失直接导致项目 “客单价天花板” 受限 ——2025 年项目整体客单价 180 元，较恒隆广场（320 元）低 44%，资产增值潜力未充分释放。

二、本体 SWOT 分析及项目现状深度诊断

（一）本体 SWOT 战略分析

基于项目 2025 年运营数据（日均客流 2.1 万人次、首店坪效 1200 元 /㎡/ 月）、区域产业动态（华为园区扩容、跨境电商产业园落地）及竞品动作（XX 科技广场规划），从运营商视角对 SWOT 进行数据化、案例化深化，明确核心战略锚点：

1. 优势（S）：不可复制的运营基底与资源壁垒

双团队能力互补：标准化体系 + 定制化资源的叠加优势

万达商管提供 “成熟运营基建”：依托万达 “智慧商业平台”，实现会员数据（32 万注册会员）、招商系统、营销活动的实时打通，2025 年会员线上预约体验转化率达 28%，高于行业平均 15%；标准化的现场管理（如 30 分钟应急响应机制）使项目客诉率仅 0.3%，低于区域商业平均 0.8%。

北京云阿云注入 “定制化增值能力”：凭借算法模型精准匹配 “客群 - 业态 - 品牌”，2021-2025 年主导引入 30 家首店（12 家大连首店、18 家区域首店），首店业态坪效达 1200 元 /㎡/ 月，是项目平均坪效（650 元 /㎡/ 月）的 1.8 倍；同时联动高新区管委会获取 “夜经济补贴 + 首店奖励”120 万元，直接降低运营成本 5%。

案例佐证：2025 年 “車 COOL” 主题街区升级中，万达商管负责空间改造标准化落地，北京云阿云主导首店招商与 IP 策划，仅 3 个月实现街区出租率 100%、日均客流 4500 人次，印证双团队协同价值。

区域先发与品牌沉淀：12 年运营积累的客群与口碑壁垒

客群基础：自 2013 年开业以来，累计服务超 1.5 亿人次，2025 年活跃会员（月均消费 1 次以上）达 11.2 万人，会员消费占比 52%，其中 “连续消费 5 年以上” 的忠实客群占比 38%，远超新开业商业体 10% 的平均水平。

品牌背书：金街 2023 年获评 “辽宁省第一批示范商业街区”，2025 年夜间客流占比 48%、夜间消费占比 42%，成为大连夜经济标杆；“車 COOL” 主题街区开业首月社交媒体曝光量超 500 万次，形成 “区域网红打卡地” 的品牌认知，为后续业态升级奠定口碑基础。

全业态 + 空间规模：覆盖全场景需求的物理壁垒

27 万㎡全业态布局（12 万㎡购物中心 + 3.5 万㎡金街 + 11.5 万㎡写字楼）是高新区唯一能同时满足 “商务办公（11.5 万㎡写字楼入驻 20 家科技企业）、日常消费（325 家门店）、沉浸式体验（VR 店、主题街区）” 的商业体

 —— 对比锦辉购物广场（8.5 万㎡，仅覆盖社区便民需求）、信达汇（5.2 万㎡，以办公配套为主），项目可承接 “企业团建、家庭周末、年轻社交” 全场景客群，2025 年全客群复购率 35%，显著高于区域竞品 20% 的平均水平。

2.劣势（W）：制约资产增值的核心短板

业态迭代滞后：传统零售低效拖累整体收益

数据痛点：2025 年传统零售仍占比 35%（虽较 2024 年下降 6%），但传统服饰、百货类坪效仅 400 元 /㎡/ 月，低于项目平均水平 38%，且日均客流不足 60 人次（如 3 层某女装店）；新兴体验业态（潮玩、沉浸式剧场、科技互动）占比仅 13%，远低于深圳龙岗万达广场 30% 的体验业态占比。

需求错配：2025 年高新区 72% 的科技从业者期待 “科技互动体验”，但项目仅引入 1 家大疆创新体验店，VR 体验店仅 2 家，无法满足客群 “体验化消费” 需求，导致 20-35 岁年轻客群周末流向跨区商业体（如大连恒隆广场），该客群流失率达 22%。

空间体验薄弱：公共空间利用率与停留时长双低

公共空间低效：购物中心中庭全年仅举办 6 次主题活动，活动期间客流增幅不足 15%（行业标杆项目平均 30%）；金街西侧角落因 “灯光昏暗、动线混乱”，2025 年客流热力图显示该区域客流密度仅为核心区的 50%，商铺出租率 82%，低于金街整体 92% 的水平。

停留时长差距：2025 年项目整体客群平均停留时间 1.8 小时，其中工作日产业客群仅 1.2 小时，低于深圳龙岗万达广场（2.5 小时）、沈阳万象城（2.1 小时）等标杆项目；虽 “車 COOL” 街区停留时间达 3.5 小时，但非主题区域停留时间仅 1.5 小时，拉低整体体验价值。

资产效能不均：高楼层与冷区成为 “收益洼地”

楼层分化显著：2025 年购物中心 4-5 层出租率 88%，低于 B1 层（100%）、1-2 层（95%）；坪效仅 500 元 /㎡/ 月，仅为 B1 层 “車 COOL” 街区（1200 元 /㎡/ 月）的 42%，核心原因是高楼层以 “传统餐饮、健身” 为主，缺乏 “强引流业态”（如沉浸式娱乐、高端亲子体验）。

冷区资产闲置：购物中心 3 层东侧、5 层西侧等 “冷区” 商铺，因 “动线可达性差、缺乏业态联动”，空置率达 12%，较核心区（2%）高出 10 个百分点，成为资产增值的主要拖累项。

3.机会（O）：可借力的外部红利与趋势风口

政策红利：政府补贴与产业协同的双重支撑

市级政策：大连市 2023 年出台的《夜经济发展实施意见》（夜间运营补贴最高 20 万元）、《首店经济奖励办法》（城市首店单店奖励最高 50 万元）持续生效，2025 年项目申报 “車 COOL” 街区夜经济补贴 15 万元、首店奖励 30 万元，可直接用于业态升级与营销推广。

区级政策：高新区 2025 年延续 “产业消费联动计划”，企业员工在项目消费可享 “满 200 减 50” 补贴，2025 年 1-8 月已带动企业客群消费占比提升至 42%；同时高新区对 “商业 + 科技” 融合项目给予改造费用 30% 的补贴，为项目引入 “AI 互动体验、智能零售” 等业态提供成本支持。

客群扩容：产业增长带来的高价值客流增量

企业扩容：华为大连研究院 2025 年新增员工 2000 人，阿里巴巴速卖通跨境电商产业园入驻企业超 40 家，带动区域科技从业者新增 1.2 万人，这类客群平均月薪 1.8 万元，年均商业消费 3.2 万元，为项目带来 “商务餐饮、科技零售” 等需求增量。

客群结构优化：高新区 20-35 岁年轻客群占比从 2023 年 58% 提升至 2025 年 62%，该客群对 “首店、潮玩、夜间社交” 需求旺盛，2025 年 “車 COOL” 街区 30% 的首店业态已验证此类需求，后续可进一步扩大首店规模，抢占年轻客群市场。

趋势风口：“科技 + 商业”“绿色商业” 的落地机遇

科技融合：2025 年商业地产 “科技 +” 趋势显著，深圳龙岗万达广场通过 “太空主题数字互动装置” 实现客流增长 25%，项目可依托北京云阿云的科技品牌资源，引入 “AI 智能导购、虚拟场景体验” 等业态，填补高新区 “科技商业” 空白。

绿色运营：大连市 2025 年推出 “商业体绿色改造补贴政策”，对 LED 照明、智能空调等节能改造给予 20% 费用补贴，项目若实施全楼节能改造，预计可降低能耗成本 15%，同时提升 “绿色商业” 品牌形象，吸引注重环保的高知客群（高新区 65% 的科技从业者关注绿色消费）。

4.威胁（T）：需警惕的外部竞争与风险挑战

潜在竞品分流：高端 + 科技定位的直接冲击

规划竞品威胁：高新区 “XX 科技广场” 计划 2026 年开业，定位 “科技 + 高端商业综合体”，规划引入 “科技体验馆、奢侈品集合店、高端餐饮”，直接瞄准项目当前缺失的 “高端客群” 与 “科技体验需求”—— 该项目距离华为大连研究院仅 1.5 公里，若落地将分流 30% 的企业中高层客群（2025 年调研数据），对项目高净值客群收益造成冲击。

跨区竞品虹吸：大连恒隆广场 2025 年新增 10 家东北首店（如 Acne Studios、% Delta 咖啡），高端餐饮占比 25%，项目 45% 的高净值客群表示 “会前往恒隆消费”，若项目不加快高端业态布局，高价值客群流失率将进一步提升至 40%。

消费转移加剧：线上 + 社区商业挤压传统零售空间

线上分流：2025 年大连线上零售渗透率达 45%，其中服饰、家电等传统零售品类线上占比超 60%，项目传统服饰坪效仅 400 元 /㎡/ 月，部分原因是 “线上价格优势 + 便捷性” 分流低频消费客群，若不加速传统零售向 “体验化、定制化” 转型，该业态坪效可能进一步下滑 10%。

社区商业分流：高新区近年新增 5 家 “社区生鲜 + 便民服务” 商业体（如盒马奥莱、钱大妈），2025 年社区商业日均客流达 3000 人次，分流项目 “民生类消费” 客群（如周边家庭的日常采购），导致项目超市业态坪效较 2024 年下降 8%。

运营成本上升：收益空间面临挤压风险

成本上涨压力：2025 年大连商业地产人力成本同比上涨 8%，能耗成本上涨 6%，项目若维持现有运营模式，预计全年运营成本增加 120 万元；而传统零售坪效持续低迷（400 元 /㎡/ 月），若不提升高坪效业态占比，资产净收益率将从 2024 年的 8% 降至 2025 年的 6.5%。

招商成本增加：首店品牌对 “装修补贴、租金免租期” 的要求逐年提高，2025 年项目引入首店的平均装修补贴较 2023 年上涨 25%，若首店坪效未达预期（如低于 1000 元 /㎡/ 月），将导致 “高投入低回报” 风险，拖累整体收益。

（二）SWOT-TOWS 矩阵策略分析

基于 SWOT 四维度核心内容，构建 TOWS 矩阵，将 “内部能力” 与 “外部环境” 深度联动，形成四大类、12 项可落地的战略方向，明确 “优势抓机会、劣势补机会、优势避威胁、劣势防威胁” 的实操路径：

（三）项目现状深度诊断

基于北京云阿云算法模型、万达智慧商业平台数据（2025 年 1-8 月）及第三方调研（样本量 2000 份），从 “业态效能、客群画像、空间效率” 三大维度进行深度诊断，定位核心问题的 “数据根源” 与 “优化靶点”：

1.业态效能诊断：三维度标记 “低效资产” 与 “高潜力赛道”

通过 “出租率 - 坪效 - 客群贡献度” 三维评估模型（北京云阿云算法输出），对项目 325 家门店进行分层评级，明确不同业态的效能差异及优化优先级：

低效业态标记（需淘汰 / 转型，占比 28%）：

传统服饰零售：共 42 家门店，集中在 3-4 层，平均出租率 88%（低于项目整体 93.5%），坪效 380 元 /㎡/ 月（低于项目平均 38%），客群贡献度仅 12%（即该业态仅带动 12% 的消费者产生跨业态消费）；典型案例为 3 层 “XX 女装店”，经营 5 年未调整，2025 年 1-8 月日均客流 58 人次，坪效 320 元 /㎡/ 月，且客群以 45 岁以上为主（与项目 20-35 岁核心客群匹配度不足 20%），连续 6 个月未达租金抵扣坪效标准，属于 “高闲置风险资产”。

低端百货零售：共 8 家门店，均位于 4 层，出租率 85%，坪效 420 元 /㎡/ 月，客群停留时间仅 18 分钟（低于项目平均 45 分钟）；其中 “XX 家居百货店” 2025 年销售额同比下降 15%，核心因线上电商（淘宝、京东家居品类）分流，线下仅承担 “商品展示” 功能，无体验增值服务，消费者 “线下看样、线上下单” 占比达 60%，实质沦为 “电商试衣间”。

高潜力业态识别（需扩容 / 升级，占比 35%）：

特色餐饮（含首店餐饮）：共 35 家门店（含 8 家首店），分布在 B1 层 “車 COOL” 街区及 1-2 层，平均出租率 100%，坪效 1100 元 /㎡/ 月（是项目平均的 1.7 倍），客群贡献度 45%（带动 45% 的消费者餐后前往零售或娱乐区）；例如 “車 COOL” 街区的区域首店 “西塔老太太泥炉烤肉”，日均翻台率 4.5 次，午晚高峰排队时长超 90 分钟，直接带动周边 “LABUB 潮玩店” 客流增长 30%，单店月均为项目贡献租金超 15 万元，属于 “核心收益引擎”。

科技体验业态：共 5 家门店（大疆创新体验店、VR 游戏馆等），集中在 B1 层与 5 层，虽数量占比仅 1.5%，但坪效达 950 元 /㎡/ 月，客群停留时间超 2.5 小时（是项目平均的 1.4 倍），且 20-35 岁客群占比 85%（与核心客群高度匹配）；2025 年第三方调研显示，68% 的科技从业者表示 “愿意为科技互动体验付费”，且单次体验消费预算集中在 80-150 元，该业态存在 3-5 倍扩容空间。

优化靶点：2026 年 Q1 前淘汰 15 家坪效低于 400 元 /㎡/ 月的传统零售门店，将传统服饰零售占比从 13% 降至 8%；Q2 引入 8-10 家科技体验业态（如 AI 智能导购店、虚拟 reality 乐园），将科技体验业态占比提升至 5%；同时新增 10 家特色餐饮首店，目标高潜力业态整体坪效贡献占比从 42% 提升至 60%，带动项目整体坪效增长 18%。

2.客群画像精准度诊断：标签滞后与需求匹配缺口分析

基于 32 万注册会员数据（2025 年 8 月）与第三方调研（样本量 2000 份），诊断客群画像的 “精准度缺口”，明确未覆盖客群与需求错配问题，为后续精准营销与业态调整提供依据：

现有客群画像滞后问题：

细分标签缺失：现有会员标签仅包含 “年龄、性别、消费金额、消费频次”4 项基础维度，未覆盖高新区新增的 “95 后科技从业者”“跨境电商外籍高管”“高净值家庭主妇” 等细分客群；例如华为大连研究院 2025 年新增的 2000 名员工中，95 后占比 70%，该群体 “潮玩消费、夜间社交、科技体验” 需求旺盛，但项目未建立对应标签，导致针对该群体的 “潮玩主题营销活动” 转化率仅 8%，远低于行业平均 20%。

隐性需求洞察不足：对现有客群的 “非消费类需求” 挖掘不够 —— 例如 28% 的企业中高层管理者表示 “需要私密商务洽谈空间”，但项目仅在写字楼大堂设置简易休息区，无专属洽谈室；35% 的年轻家庭期待 “亲子科技互动课程”（如机器人搭建、编程体验），但项目亲子业态仍以 “传统淘气堡” 为主，科技属性缺失，导致年轻家庭周末客群流失率达 22%（流向大连恒隆广场亲子体验馆）。

客群 “到店 - 消费 - 偏好” 匹配缺口（2025 年 1-8 月数据）：

优化靶点：2025 年底前通过北京云阿云算法模型更新客群标签体系，新增 “95 后潮玩偏好”“商务需求等级”“亲子教育需求”“外籍消费习惯” 等 10 项细分标签；2026 年针对匹配度低于 50% 的客群，定向引入对应业态（如高端融合菜餐厅、亲子科技乐园、国际化餐饮），同时推出 “企业高管专属服务包”（含免费停车、私人导购、商务洽谈室预约），目标核心客群需求匹配度提升至 80%，流失率降低 15%。

3.空间使用效率诊断：客流热力与动线追踪下的 “冷区” 激活方案

基于万达智慧商业平台的 “客流热力图”（2025 年 1-8 月日均数据）与 “动线追踪系统”（样本量 5000 人次），诊断空间使用效率问题，识别 “冷区” 与 “拥堵点”，并提出针对性优化方案：

“冷区” 识别与问题根源（2025 年 8 月数据）：

高楼层冷区：4-5 层东侧区域（面积约 2000㎡），客流密度仅为 1 层核心区的 35%，商铺空置率 12%（如 5 层东侧 “XX 健身工作室” 已空置 3 个月）；根源是 “动线可达性差”—— 仅通过 1 部扶梯连接 3 层，且无明显导视标识，消费者 “找不到、不愿去”；同时 “业态联动弱”，周边以传统餐饮为主，缺乏强引流业态（如沉浸式娱乐、高端亲子体验），无法形成 “客流闭环”。

金街冷区：金街西侧 30-50 号商铺（面积约 800㎡），客流密度仅为金街核心区的 40%，出租率 82%，坪效 520 元 /㎡/ 月（低于金街平均 720 元 /㎡/ 月）；根源是 “硬件体验差”（夜间照明亮度仅为核心区的 60%，雨天无遮雨连廊）、“动线衔接弱”（与购物中心仅 1 个入口连接，且无引导标识）、“业态无吸引力”（以杂货店、平价服装店为主，缺乏特色）。

“拥堵点” 与公共空间低效问题：

餐饮区拥堵：1 层餐饮区（KFC、麦当劳、瑞幸咖啡）午高峰（12:00-13:00）客流密度达 1.2 人 /㎡，排队时长超 20 分钟，导致 15% 的客群因 “等待时间长” 放弃消费；同时周边动线狭窄（仅 2 米宽），消费者 “取餐 - 通行” 交叉拥堵，客诉率占午间总客诉的 40%。

公共空间低效：购物中心中庭（面积约 1500㎡）全年仅举办 6 次主题活动，活动期间客流增幅 12%（低于行业标杆 30%）；日常仅作为 “通行通道”，无互动装置或休息设施，空间利用率不足 30%；对比深圳龙岗万达广场 “太空主题中庭”（每月 2 场主题活动，活动客流增幅 45%，日常互动装置使用率 80%），项目公共空间未发挥 “客流停留与转化” 的核心作用。

优化靶点与落地措施：

冷区激活：2026 年 Q1 完成高楼层冷区 “动线改造”—— 新增 1 部直达 5 层的观光扶梯，在 3-4 层扶梯口设置 LED 导视屏（实时显示 5 层业态活动）；同时 “业态补位”—— 引入 “沉浸式剧场”（目标客群停留时间 2 小时）与 “商务简餐集合店”（服务华为园区员工），目标冷区出租率提升至 92%，坪效提升至 700 元 /㎡/ 月；Q2 完成金街冷区 “硬件升级”（加装遮雨连廊、提升照明亮度）与 “业态调整”（淘汰 5 家低端零售，引入 3 家特色餐饮首店），目标冷区客流密度提升至核心区的 60%。

拥堵点疏解：2026 年 Q1 在 1 层餐饮区增设 2 个 “快取窗口”（针对预制菜、咖啡），推出 “线上提前点单 + 线下取餐” 服务，目标午高峰排队时长缩短至 10 分钟以内；同时拓宽餐饮区周边动线至 3 米，设置 “单向通行标识”，减少交叉拥堵，目标客诉率降低 50%。

公共空间优化：2026 年 Q1 在中庭部署 “VR 虚拟电车驾驶体验装置”（呼应 “車 COOL” 街区 IP），设置 10 组休闲座椅与 5 个充电接口；Q2 起每月举办 2 场主题活动（如科技展、潮玩市集），目标公共空间利用率提升至 60%，活动客流增幅提升至 30%，客群平均停留时间延长 20 分钟。

4.运营成本与收益匹配度诊断：成本结构优化与收益提升空间分析

基于 2025 年 1-8 月项目财务数据（运营成本明细、各业态收益贡献）与行业基准值（大连商业地产平均水平），从 “成本管控” 与 “收益转化” 双维度诊断，识别成本浪费点与收益提升空间：

成本结构痛点（2025 年 1-8 月数据）：

人力成本占比过高：总运营成本中人力成本占比 45%（大连商业地产平均 35%），其中传统零售楼层（3-4 层）人力配置冗余 ——3 层传统服饰店平均每家配置 3 名店员，但日均客流不足 60 人次，人均服务客流仅 20 人次 / 日（行业平均 40 人次 / 日），人力效率偏低；同时基础岗位（如安保、保洁）未引入智能化设备（如 AI 巡检机器人、自动清洁机），导致人力成本同比 2024 年上涨 8%。

能耗成本浪费显著：全年能耗成本占总运营成本的 22%（大连商业地产平均 18%），主要因公共区域照明、空调系统未实现智能管控 —— 金街冷区夜间照明亮度仅为核心区的 60%，但仍 24 小时开启，日均浪费电量约 200 度；购物中心 4-5 层空置区域空调未单独关停，每月多产生能耗成本约 3 万元。

营销成本转化率低：2025 年 1-8 月营销费用总计 120 万元，其中传统广告（如户外大牌、传单）占比 60%，但对应的客流转化率仅 5%（即每投入 100 元传统广告仅带来 5 元销售额增量）；而针对 “車 COOL” 街区的数字化营销（如抖音短视频、小红书种草）占比仅 20%，转化率却达 18%，成本投入与收益产出严重不匹配。

收益转化缺口：

低效业态拉低整体收益：传统服饰零售、低端百货贡献的租金收益仅占总租金的 15%，但占用了 35% 的商业面积（约 9.45 万㎡），单位面积租金收益仅 120 元 /㎡/ 月（项目平均 280 元 /㎡/ 月）；对比高潜力业态（特色餐饮、科技体验），单位面积租金收益达 450 元 /㎡/ 月，收益效率差距 3.75 倍。

会员消费潜力未释放：32 万注册会员中，活跃会员（月均消费 1 次以上）仅 11.2 万人，会员活跃度 35%（行业标杆项目平均 50%）；且会员客单价 180 元，仅比非会员高 20%（行业平均高 35%），未通过 “会员专属权益、积分兑换” 等方式提升消费频次与客单价。

优化靶点与落地措施：

人力成本优化：2026 年 Q1 引入 5 台 AI 巡检机器人、3 台自动清洁机，替代 10 名基础岗位员工，预计每月节省人力成本 8 万元；同时优化传统零售楼层人力配置，将 3 层服饰店单店店员从 3 名减至 2 名，目标人力成本占比降至 40% 以下。

能耗成本管控：2026 年 Q2 在金街、购物中心公共区域安装 “智能照明系统”（根据客流密度调节亮度）、“分区空调控制系统”（空置区域单独关停），预计每月节省能耗成本 5 万元，能耗成本占比降至 20% 以下。

营销成本重构：2026 年将传统广告占比从 60% 降至 30%，数字化营销占比提升至 50%（重点投放抖音、小红书、企业微信社群），同时针对高净值会员推出 “专属营销活动”（如高端餐饮品鉴会、科技体验专场），目标营销成本转化率提升至 12%，会员活跃度提升至 45%。

（四） 诊断结论与优化优先级建议

整合 “业态效能、客群画像、空间效率、成本收益” 四大维度诊断结果，项目当前核心问题可归纳为 “三失衡一不足”：业态结构失衡（低效业态占比高）、客群需求匹配失衡（高净值客群流失）、空间效率失衡（冷区闲置与拥堵并存）、成本收益转化不足（人力能耗浪费）。结合问题紧迫性与落地难度，明确短期、中期、长期优化优先级：

关键成功要素：需确保双团队协同高效（北京云阿云聚焦资源整合与精准营销，万达商管聚焦标准化落地与现场管理），同时密切跟踪高新区产业动态（如华为园区扩容、XX 科技广场规划），灵活调整优化策略，确保项目在区域竞争中持续保持领先地位。

三、竞品分析及应对策略

（一）大连高新区商业竞争格局：层级分化下的精准卡位

大连高新区作为 “东北科技产业核心区”，商业地产呈现 “社区便民型 - 区域综合型 - 高端跨区型 - 潜在创新型” 四层分化格局，2025 年区域商业总体量达 58 万㎡，但各层级商业体功能互补性弱、同质化与空白点并存，具体格局特征如下：

第一层：社区便民型商业（占比 35%）

代表项目：高新区锦辉购物广场、信达汇商业中心、社区生鲜超市（盒马奥莱、钱大妈），总商业体量约 20 万㎡。核心功能聚焦 “民生消费”，业态以超市、基础餐饮、生活服务为主，客群辐射半径 1-3 公里，2025 年日均客流普遍在 5000-8000 人次，客单价 80-120 元。这类商业体的核心优势是 “贴近社区、便利性强”，但短板是 “缺乏体验业态、品牌层级低”，无法满足高新区高知客群的 “体验化、社交化” 需求。

第二层：区域综合型商业（占比 25%）

代表项目：大连高新万达广场，商业体量 27 万㎡（含购物中心、金街、写字楼）。是区域内唯一覆盖 “购物 + 餐饮 + 娱乐 + 办公” 全业态的商业体，2025 年日均客流 2.1 万人次，客单价 180 元，核心客群为高新区科技从业者、年轻家庭，辐射半径 3-5 公里。项目当前是区域商业 “流量核心”，但面临 “传统零售低效、高端业态不足” 的升级压力。

第三层：高端跨区型商业（占比 30%）

代表项目：大连恒隆广场、柏威年购物中心，位于中山区、西岗区核心商圈，距离高新区 15-20 公里（驾车 30-40 分钟）。总商业体量约 45 万㎡，业态以奢侈品、国际美妆、高端餐饮为主，2025 年恒隆广场日均客流 1.8 万人次，客单价 320 元，核心客群为全市高净值人群、外籍人士、游客。这类商业体的优势是 “品牌能级高、空间体验佳”，但对高新区客群的 “区域辐射弱、通勤成本高”，存在精准服务缺口。

第四层：潜在创新型商业（占比 10%）

代表项目：规划中 XX 科技广场（预计 2026 年开业），位于高新区华为园区东侧，商业体量 12 万㎡，定位 “科技 + 商业融合体”。规划引入科技体验馆、智能零售、高端商务配套，目标客群为高新区科技企业员工、年轻创新人群。该项目当前处于规划阶段，虽 “概念新颖、产业联动紧密”，但缺乏商业运营经验，且体量较小（仅为万达的 44%），短期内难以全面覆盖区域需求。

格局结论：高新区商业存在 “体验业态空白（社区型无法满足）、区域高端服务缺口（跨区型辐射不足）、科技商业先发机会（潜在型尚未落地）” 三大机遇点，项目可通过 “补体验、强区域、抢科技” 实现精准卡位，巩固区域综合型商业的核心地位。

（二）核心竞品锁定与多维度深化对比（2025 年数据）

基于竞争格局分析，锁定 “社区型（锦辉）、高端跨区型（恒隆）、潜在创新型（XX 科技广场）” 三类核心竞品，从 “定位 - 业态 - 客群 - 运营 - 财务” 五大维度进行数据化对比，明确竞品优劣势与项目差异化空间：

 数据来源：北京云阿云智库・商业地产项目数据库