商业地产案例分享-青岛万象城项目（二）

原创 李桂松 李富松 段小丽 云阿云智库•商业地产项目组

导读：面对消费升级与区域竞争，青岛万象城以REITs资产价值最大化为核心，通过业态焕新、场景创新、数字化运营与资本运作四维破局，目标实现180亿元资产估值，重塑北方高端商业标杆。全文共103500字，由北京云阿云智库•商业地产项目组原创供稿。

作者：李桂松 |北京云阿云智库平台理事长

作者：李富松 | 北京云阿云城市运营管理有限公司副总裁

作者：段小丽 | 北京云阿云智库平台公共关系总裁13811016198

青岛万象城资产运营增值专项报告

目录

一、市场分析及项目概述

二、本体 SWOT 及项目现状

三、竞品分析及应对策略

四、核心挑战及破局路径

五、定位升级与客群分析

六、招商创新及政策赋能

七、空间优化及场景创新

八、业态规划及品牌焕新

九、运营管理专项提升

十、资产优化与实施策略

十一、项目建议及行业启示

三、竞品分析及应对策略

（一）青岛区域商圈竞争格局：崂山商圈垄断高端，多商圈分流中低端客群

青岛商业市场呈现 “一核多极” 格局，不同商圈定位差异显著，直接影响青岛万象城的客群结构与竞争压力，需先明确区域竞争生态，再聚焦核心竞品：

1.崂山商圈：高端商业“绝对核心”，青岛万象城与海信广场双寡头竞争

崂山商圈是青岛唯一的 “高端商业集群”，2023 年销售额达 320 亿元，占青岛全市高端商业销售额的 65%（数据来源：崂山区商务局），商圈内仅有青岛万象城（28 万㎡）、青岛海信广场（13 万㎡）两个同层级高端项目，形成 “双寡头垄断”：

客群重叠度：两项目 3 公里内高净值客群重叠率达 70%，2023 年青岛万象城奢侈品客群中，35% 同时光顾海信广场，存在 “高端客群分流” 风险；

定位差异：青岛万象城主打 “全客群高端体验”（奢侈品 + 首店 + 家庭体验），海信广场聚焦 “奢华精品”（纯奢侈品 + 高端服务），2023 年海信广场奢侈品销售额占比达 85%（青岛万象城为 48%），但体验业态占比仅 5%（青岛万象城为 22%），定位差异形成部分客群互补；

竞争趋势：2024 年海信广场计划投入 10 亿元改造，新增 1.5 万㎡奢侈品楼层，引入 Chanel、Dior 等青岛万象城未覆盖的品牌，目标 2025 年奢侈品销售额突破 55 亿元，对青岛万象城高端客群的分流压力将进一步加大。

2.五四广场商圈：中端商业“流量中心”，分流年轻休闲客群

五四广场商圈定位 “中端时尚消费”，2023 年客流达 1.8 亿人次（高于崂山商圈的 1.2 亿人次），但客单价仅 680 元（低于崂山商圈的 1120 元），核心项目为青岛大悦城（18 万㎡）、万象城（非华润系，10 万㎡）：

竞争焦点：青岛大悦城主打 “年轻潮流”，2023 年 Z 世代客群占比达 60%（青岛万象城为 35%），引入 Pop Mart、KKV 等年轻态首店 42 家，体验业态（电竞馆、剧本杀）占比达 30%，2023 年客流达 1200 万人次，分流青岛万象城 20% 的年轻休闲客群；

威胁程度：该商圈客群以“中端消费”为主，与青岛万象城高端客群重叠度仅 25%，但年轻客群流失可能影响项目长期客群结构（Z 世代是未来高端消费主力），需警惕 “年轻客群断层” 风险。

3.非核心商圈（城阳、黄岛）：区域型商业“便民消费”，分流日常客群

城阳、黄岛等非核心商圈定位“区域便民消费”，2023 年新增区域型商业体 5 个（如城阳万达广场、黄岛永旺梦乐城），总商业面积达 80 万㎡，客群以 “周边居民日常消费” 为主：

分流表现：青岛万象城 B1 层生活超市 2023 年销售额同比增长 5%，低于城阳万达广场超市（12%），反映日常消费客群被区域型商业分流；

威胁程度：客群与青岛万象城重叠度仅 15%，对核心高端消费影响较小，但需通过 “社区服务延伸”（如社区团购、免费配送）留存部分日常客群。

4.新兴商圈（上合示范区）：潜力型商业“未来竞争”，长期需关注

上合示范区作为青岛重点发展的新兴商圈，计划 2025 年引入 1 个高端商业体（总商业面积 15 万㎡），定位“国际化中端商业”，目标辐射上合组织国家商务客群：

竞争预判：该项目短期内难以威胁崂山商圈，但长期可能分流部分跨境商务客群，需提前布局“跨境消费服务”（如多语言服务、跨境支付）应对。

（二）核心竞品界定：聚焦 3 类直接竞品，明确竞争边界与压力点

基于区域商圈格局，青岛万象城的核心竞品分为 3 类，各类竞品的定位、目标客群、竞争策略差异显著，需针对性分析：

1.重点分析：青岛海信广场（直接高端竞品）

2023 年海信广场销售额达 45 亿元（青岛万象城 58 亿元），奢侈品销售额 38 亿元（青岛万象城 28 亿元），核心优势在于 “奢侈品品牌深度”：

品牌优势：引入 Chanel、Dior、Cartier 等 12 家青岛万象城未覆盖的国际一线品牌，其中 Chanel 青岛海信广场店 2023 年销售额达 4.2 亿元，是青岛奢侈品单店销售额冠军；

服务优势：提供 “奢侈品私人定制”“全球代购”“奢侈品养护” 等高端服务，2023 年黑卡会员年均消费达 60 万元（青岛万象城黑卡会员 45 万元）；

短板：体验业态薄弱（仅 5%）、年轻客群占比低（18-35 岁客群占比 25%，青岛万象城为 35%）。

2.重点分析：青岛大悦城（年轻潮流竞品）

2023 年大悦城销售额达 32 亿元（青岛万象城 58 亿元），体验业态销售额达 9.6 亿元（青岛万象城 12.8 亿元），核心优势在于 “年轻客群运营”：

首店优势：引入 Pop Mart 山东首家主题店、Shake Shack 青岛首店等 42 家年轻态首店，2023 年首店销售额占比达 30%（青岛万象城为 16%）；

体验优势：打造 “电竞主题街区”（面积 2000㎡，与腾讯电竞合作）、“沉浸式剧场”（面积 1500㎡，原创青岛本土剧本），2023 年体验业态客流占比达 40%（青岛万象城为 25%）；

短板：高端品牌缺失（无国际一线奢侈品）、高净值客群占比低（仅 8%，青岛万象城为 22%）。

3.重点分析：崂山金茂湾商业体（新兴威胁竞品）

该项目计划 2025 年开业，总商业面积 20 万㎡，核心竞争力在于 “文旅 + 体验” 融合：

区位优势：紧邻崂山景区，预计年吸引旅游客群 800 万人次（青岛万象城旅游客群 1200 万人次）；

设计优势：规划 “海洋主题建筑”（外立面为波浪形玻璃幕墙，内部设海底隧道景观），体验场景更具独特性；

业态规划：计划引入体验业态占比 45%（高于青岛万象城当前 22%），首店品牌 30 家（聚焦文旅相关品牌，如文创首店、特色餐饮首店）；

威胁预判：开业后可能分流 20% 的青岛万象城旅游体验客群，需提前优化 “文旅 + 商业” 融合策略应对。

（三）竞品多维对标体系：从 5 大维度量化对比，找出差距与优势

以青岛海信广场、青岛大悦城为核心对标对象，从 “定位、业态、品牌、运营策略、资产回报率”5 大维度进行量化对比，明确青岛万象城的竞争优劣势：

维度 1：定位对标 —— 全客群高端体验 vs 单一客群聚焦

维度 2：业态对标 —— 均衡布局 vs 单一业态强化

维度 3：品牌对标 —— 奢侈品 + 首店均衡 vs 单一品类领先

维度 4：运营策略对标 —— 全方位服务 vs 单一服务强化

维度 5：资产回报率对标 —— 稳健增长 vs 单一指标领先

（四）全球标杆商业体借鉴：3 大标杆的可复制经验，赋能青岛万象城优化

全球标杆商业体在 “体验创新、数字化运营、资产增值” 上有成熟经验，可针对性借鉴，弥补青岛万象城的短板：

1.新加坡滨海湾金沙：“商业 + 文旅 + 奢华” 融合，提升高端体验价值

滨海湾金沙是全球 “商业 + 文旅” 融合的标杆，2023 年客流达 2800 万人次，奢侈品销售额占比 55%，体验业态销售额占比 30%，核心经验可借鉴：

文旅场景赋能商业：依托 “天空公园”“艺术科学博物馆”“滨海景观” 三大文旅 IP，将商业项目打造为城市旅游地标，2023 年旅游客群占比达 60%，带动商业销售额增长 25%；

借鉴措施：青岛万象城可联动青岛海滨景观，在 6 层空中花园打造 “海洋主题文旅场景”（如 “海上观景台”“海洋文化展”），联合青岛旅游局推出 “商业 + 文旅” 套票（含万象城消费券 + 崂山景区门票），目标 2024 年旅游客群占比从 23% 提升至 30%。

奢华服务体系：提供 “私人管家 + 定制化体验” 服务，如为高净值客群安排 “奢侈品私人预览会”“直升机游览 + 商业消费” 套餐，2023 年黑卡会员年均消费达 120 万元；

借鉴措施：青岛万象城可针对黑卡会员推出 “青岛特色高端服务”（如 “游艇出海 + 奢侈品定制” 套餐、“崂山茶道 + 高端餐饮” 私享会），目标 2024 年黑卡会员年均消费从 45 万元提升至 55 万元。

2.东京涩谷 Scramble Square：“数字化 + 年轻态” 运营，提升年轻客群粘性

涩谷 Scramble Square 是全球 “年轻态数字化商业” 标杆，2023 年 Z 世代客群占比达 70%，数字化运营成本降低 20%，核心经验可借鉴：

数字化体验场景：打造 “元宇宙虚拟商城”，用户通过 VR 设备可 “沉浸式逛店、参与虚拟偶像演出”，2023 年虚拟体验带动线下客流增长 15%；

借鉴措施：青岛万象城可联合华润数科，2024 年 Q4 前上线 “元宇宙年轻主题区”（含虚拟潮玩店、VR 电竞馆），推出 “虚拟偶像互动 + 线下消费兑换” 活动（如用户在元宇宙完成任务可兑换线下潮玩店折扣券），目标带动年轻客群线下客流增长 15%；同时，引入 “数字孪生运营系统”，实时监测年轻客群动线偏好，动态调整 4-5 层年轻业态布局（如增加潮玩快闪店、网红打卡点），目标 2024 年 Z 世代客群占比从 35% 提升至 40%。

年轻社群运营：搭建 “涩谷青年俱乐部” 线上社群，定期组织线下电竞比赛、潮牌发布会，2023 年社群会员复购率达 75%；

借鉴措施：青岛万象城可建立 “万象青年社群”，联合 Pop Mart、Shake Shack 等年轻品牌每月举办 “潮玩交换会”“电竞挑战赛”，社群会员享受 “专属折扣 + 优先参与权”，目标 2024 年社群会员复购率达 65%，年轻客群消费额增长 25%。

3.伦敦 Westfield：“精细化运营 + 资产证券化”，提升资产回报率

伦敦 Westfield 是全球 “商业资产高效运营” 标杆，2023 年资产收益率达 8.2%，非租金收入占比 40%，核心经验可借鉴：

精细化租户管理：通过 “销售数据共享 + 联合营销” 绑定核心租户，如与奢侈品品牌共同推出 “Westfield 专属限量款”，2023 年核心租户销售额增长 22%，续约率达 98%；

借鉴措施：青岛万象城可与 LV、Gucci 等核心奢侈品品牌签订 “联合营销协议”，推出 “万象城专属定制款”（如刻有青岛元素的皮具），同时共享会员数据（脱敏后），帮助品牌精准触达高净值客群，目标 2024 年核心租户续约率从 92% 提升至 95%，奢侈品销售额增长 20%。

资产证券化运作：将项目纳入 “Westfield REIT”，通过资本市场融资用于运营升级，2023 年 REIT 分红率达 6.5%，资产估值年增长 12%；

借鉴措施：青岛万象城可联合华润金融，将项目资产纳入 “华润商业 REIT 储备池”，2025 年前完成 REIT 申报，融资资金用于 “绿色改造”“元宇宙场景搭建”，目标 2025 年资产收益率从 6.3% 提升至 7.5%，资产估值突破 180 亿元。

非租金收入挖掘：开发 “Westfield 广告平台”，整合项目内外广告资源（外立面 LED 屏、电梯广告、线上社群广告），2023 年广告收入达 2.8 亿英镑，占非租金收入 50%；

借鉴措施：青岛万象城可搭建 “万象广告营销平台”，激活全部外立面广告位（新增 5 个 LED 大屏）、电梯广告位（100 个），同时利用 85 万会员数据推出 “精准广告投放服务”（如向母婴会员推送亲子品牌广告），目标 2024 年广告收入从 2000 万元提升至 5000 万元，非租金收入占比从 29% 提升至 35%。

（五）差异化应对策略：四大方向构建竞争壁垒，化解竞品威胁

基于区域竞争格局、竞品对标及全球标杆经验，青岛万象城需从 “错位定位、互补业态、场景壁垒、资产效率” 四大方向制定差异化策略，实现 “扬长避短、精准破局”：

1.错位定位：聚焦 “高端体验 + 全客群覆盖”，分化竞品客群

针对海信广场 “纯奢华” 与大悦城 “纯年轻” 的单一定位，青岛万象城需强化 “高端体验 + 全客群融合” 的差异化定位，具体措施：

高净值客群：“奢华 + 体验” 双驱动

避开海信广场 “纯奢华” 短板，为高净值客群提供 “奢侈品消费 + 高端体验” 组合服务：2024 年 Q2 推出 “奢侈品 + 文旅” 套餐（如 LV 私人导购服务 + 崂山精品民宿入住），Q4 打造 “奢侈品艺术展”（联合故宫文创与国际品牌推出跨界展品），目标 2024 年高净值客群消费额增长 25%，分流海信广场 10% 的奢侈品客群。

年轻客群：“潮流 + 品质” 双兼顾

区别于大悦城 “纯潮流” 定位，为年轻客群提供 “潮流消费 + 品质体验”：2024 年引入 “轻奢潮牌首店”（如 Coach Outlet 山东首店、AAPE 青岛首店），同时在 5 层打造 “品质青年空间”（含网红书店、精品咖啡、共享办公），满足年轻客群 “社交 + 消费 + 工作” 多重需求，目标 2024 年年轻客群消费额增长 30%，避免客群向大悦城流失。

家庭客群：“亲子 + 教育” 双融合

填补青岛高端家庭客群市场空白，2024 年 Q3 升级 “奈尔宝亲子乐园”（新增 “海洋主题教育区”），联合青岛本地教育机构推出 “亲子研学课程”（如海洋生物科普 + 手工制作），目标 2024 年家庭客群客流增长 20%，成为青岛 “高端家庭消费首选地”。

2.互补业态：强化 “体验 + 跨境” 双特色，弥补竞品短板

针对海信广场体验薄弱、大悦城高端缺失、金茂湾文旅单一的短板，青岛万象城需强化 “体验 + 跨境” 两大业态优势，具体措施：

体验业态：“文旅 + 科技” 融合创新

应对金茂湾 “文旅体验” 威胁，2024 年 Q2 在 6 层空中花园打造 “海洋元宇宙观景台”（VR 技术还原青岛海底世界，用户可 “沉浸式” 与海洋生物互动），Q4 引入 “沉浸式海洋剧场”（原创青岛本土海洋主题剧目），目标 2024 年体验业态销售额增长 35%，旅游客群占比从 23% 提升至 30%，分流金茂湾潜在旅游客群。

跨境业态：“线下体验 + 线上下单” 模式

填补青岛高端跨境消费空白，2024 年 Q3 在 B1 层开设 “万象跨境精品馆”（面积 2000㎡，涵盖美妆、箱包、食品），支持 “线下体验、线上下单、保税仓发货”，联合华润万家供应链确保商品价格比专柜低 10%-15%，目标 2024 年跨境消费收入达 1.2 亿元，吸引青岛及周边城市跨境消费客群。

业态组合：“奢侈品 + 体验” 动线联动

优化楼层动线，将 1-3 层奢侈品区与 4-6 层体验区通过 “主题连廊” 连接（如 2 层连廊打造 “奢侈品历史展”，引导奢侈品客群向体验区流动），同时推出 “奢侈品消费满额赠体验券” 活动（如满 5 万元赠海洋剧场门票），目标 2024 年奢侈品客群体验消费转化率提升 15%，业态协同效应显著增强。

3.场景壁垒：打造 “青岛特色 + 独家 IP” 场景，避免同质化

针对体验业态同质化问题，青岛万象城需结合 “青岛海洋文化” 与 “华润资源”，打造 “不可复制的场景 IP”，具体措施：

独家文旅场景：“海上万象” 主题区

2024 年 Q4 在 6 层空中花园打造 “海上万象” 主题区，包含 “海洋观景台”（可俯瞰青岛湾）、“青岛非遗工坊”（引入青岛贝雕、崂山剪纸等非遗体验）、“海鲜主题餐厅”（与青岛本地老字号合作），形成 “青岛唯一的商业 + 文旅 + 非遗” 融合场景，目标该区域日均客流达 1.5 万人次，带动 6 层销售额增长 40%。

独家数字场景：“万象元宇宙商城”

2025 年 Q1 上线 “万象元宇宙商城”，用户通过 VR 设备可 “沉浸式” 逛奢侈品店、参与虚拟品牌发布会，同时推出 “数字藏品”（如青岛万象城 10 周年数字纪念币），持有数字藏品可享受线下消费折扣，目标 2025 年元宇宙场景带动线下客流增长 20%，年轻客群占比提升至 45%。

独家活动 IP：“青岛万象城艺术季”

每年举办 “青岛万象城艺术季”，联合国内外知名艺术家打造 “青岛本土主题艺术展”（如 2024 年主题 “海洋与城市”），同时配套 “艺术衍生品市集”“艺术家见面会”，目标 2024 年艺术季吸引客流 50 万人次，媒体曝光量超 1 亿次，强化项目 “高端艺术商业” 标签。

4.资产效率：通过 “精细化运营 + 资本运作”，实现资产领先

针对资产收益率低于海信广场、非租金收入低于大悦城的问题，青岛万象城需从 “运营提效 + 资本赋能” 双维度提升资产效率，具体措施：

精细化租户管理：“分层运营 + 动态调整”

按 “坪效 + 品牌影响力” 将租户分为 A（核心奢侈品、首店）、B（中端零售、体验）、C（低效传统零售）三类，对 A 类租户提供 “租金优惠 + 联合营销支持”（如 LV 享 5% 租金下浮），对 C 类租户设定 “坪效达标线”（低于 2 万元 /㎡/ 年启动淘汰），2024 年计划淘汰 3-5 家 C 类租户，引入 5 家 A 类首店，目标整体坪效从 3.2 万元 /㎡/ 年提升至 3.8 万元 /㎡/ 年。

非租金收入提升：“资源激活 + 服务增值”

激活闲置资源：将 B1 层闲置空间（1000㎡）改造为 “快闪店集群”，按 “月租金 + 销售额分成” 模式招商，目标年增收 800 万元；停车场实行 “分时定价”（高峰时段上浮 50%、夜间时段下浮 30%），目标停车收入从 6800 万元提升至 8500 万元。

新增服务收入：为商户提供 “数字化运营服务”（如会员精准营销、直播代运营），按 “服务费 + 销售额分成” 收费，目标 2024 年服务收入达 500 万元；推出 “万象城高端礼宾服务”（如机场接送、私人导购），向高净值会员收取年费（黑卡会员 1 万元 / 年），目标年增收 300 万元。

资本运作赋能：“REIT 申报 + 协同融资”

2024 年启动 REIT 申报准备：联合华润金融完成资产剥离、财务规范，2025 年纳入华润商业 REIT 发行，融资资金用于 “绿色改造”（节能照明、雨水回收）与 “元宇宙场景搭建”，目标 2025 年资产收益率提升至 7.5%，资产估值突破 180 亿元；同时，联动华润供应链为商户提供 “经营贷” 服务，按 “贷款利息 + 商户消费返点” 盈利，目标 2024 年金融服务收入达 1000 万元，商户续约率提升至 95%。

（六）应对策略落地保障：组织、资源、考核三维支撑

为确保差异化策略落地，需从 “组织架构、资源协同、考核机制” 三方面建立保障体系：

组织保障：成立 “竞品应对专项小组”

由华润集团商业板块高管任组长，青岛万象城项目负责人、云阿云核心团队任副组长，下设 “高净值客群运营组”“年轻客群运营组”“资产效率组”，每组配备 5-8 名专业人员（如奢侈品招商专员、数字化运营专家），每月召开 “竞品应对复盘会”，动态调整策略（如海信广场引入新品牌后，48 小时内制定应对方案）。

资源保障：联动集团内外资源

内部资源：协调华润金融提供 REIT 申报支持、华润数科提供元宇宙技术支持、华润供应链提供跨境商品资源；外部资源：与青岛旅游局合作推广 “商业 + 文旅” 套票、与腾讯电竞合作打造电竞主题区，确保 2024 年获取外部资源支持超 1 亿元。

考核保障：建立 “竞品应对 KPI 体系”

核心考核指标包括：高净值客群流失率（控制在 5% 以内）、年轻客群增长率（≥20%）、资产收益率提升幅度（≥0.5 个百分点 / 年）、非租金收入占比（≥35%），考核结果与团队奖金、晋升直接挂钩，超额完成指标的团队给予 “额外奖金池”（最高 200 万元），未达标的团队需提交整改方案并暂停非必要资源投入。

四、核心挑战及破局路径

（一）核心挑战 1：体验同质化严重，客群新鲜感下降，复购率不足

1.问题剖析：

当前青岛商业市场体验业态重复率达 65%（数据来源：云阿云智库・2023 青岛商业白皮书），青岛万象城虽有 22% 体验业态占比，但存在三大问题：

场景同质化：亲子游乐、特色餐饮等体验业态与青岛大悦城、崂山壹号重合度超 70%，如 “奈尔宝亲子乐园” 虽为山东首店，但同类亲子品牌（如 meland club）已入驻大悦城，客群分流明显；

迭代速度慢：现有体验场景（如 B1 层海洋主题街区）已运营 3 年未更新，2023 年该区域客群新鲜感调研显示，“觉得场景陈旧” 的受访者占比达 45%；

复购率偏低：体验业态会员复购率仅 38%（低于北京 SKP 体验业态复购率 55%），其中年轻客群（18-25 岁）体验复购率仅 25%，核心原因是 “缺乏独家体验记忆点”。

2.破局路径：打造 “本土文化 + 全球 IP + 数字化” 独家场景体系，推行场景季度迭代

结合新加坡滨海湾金沙 “文旅 + IP” 融合经验与东京涩谷 Scramble Square “数字化场景” 运营经验，具体措施如下：

场景迭代机制：成立 “体验场景运营小组”，每季度开展 “客群体验调研”（样本量≥2000 份），根据调研结果调整场景内容 —— 如 Q1 调研显示 “年轻客群偏好电竞体验”，则 Q2 新增 “电竞主题快闪店”；对运营满 1 年的场景，若客群满意度低于 80%，立即启动迭代，确保场景 “季度有更新、年度有突破”。

（二）核心挑战 2：品牌吸引力下滑，首店占比低，年轻客群流失

1.问题剖析：

对比青岛大悦城（42 家首店）、济南万象城（38 家首店），青岛万象城首店资源存在明显短板：

首店数量不足：2023 年青岛万象城首店仅 45 家（含 3 家全球首店），其中年轻态首店（如潮玩、网红餐饮）仅 18 家，比青岛大悦城少 24 家；

品牌层级不均：首店中高端零售占比 60%，年轻潮流品牌占比仅 40%，导致 2023 年 18-25 岁客群占比从 2019 年的 22% 降至 15%；

迭代速度慢：核心品牌（如传统男装、中端女装）平均迭代周期达 5 年，2023 年低效品牌（坪效低于 2 万元 /㎡/ 年）占比达 30%，拖累整体品牌吸引力。

2.破局路径：实施首店经济攻坚计划，引入全球首店与区域首店，孵化国潮新锐品牌

借鉴上海恒隆广场 “首店招商 + 品牌孵化” 模式与北京三里屯 “年轻首店集群” 经验，制定 “3 年首店攻坚计划”，具体措施如下：

2.1首店引入：聚焦 “全球稀缺 + 区域空白 + 年轻潮流” 三大方向

全球首店攻坚（2024-2026 年，云阿云 + 招商团队）：

依托云阿云全球品牌资源库（覆盖 2000 + 国际品牌），重点对接 “小众奢侈品 + 特色体验” 品牌，2024 年目标引入全球首店 2 家（如意大利手工皮具品牌 “Bottega Veneta” 全球快闪首店、日本高端美妆品牌 “SUQQU” 全球体验首店），2025-2026 年每年新增全球首店 3 家，3 年累计引入全球首店 8 家；

案例参考：上海恒隆广场 2023 年引入全球首店 5 家，带动奢侈品销售额增长 28%，青岛万象城可通过 “租金减免 + 装修补贴”（全球首店最高补贴 500 万元）吸引品牌入驻。

区域首店补位（2024 年，招商团队）：

针对青岛及山东区域首店空白，2024 年重点引入 3 类首店：

① 年轻潮流首店（如网红餐饮 “Shake Shack” 青岛首店、潮玩品牌 “Pop Mart” 山东首家主题店）15 家；

② 高端体验首店（如 “室内滑雪馆” 山东首店、“沉浸式剧场” 青岛首店）8 家；

③ 跨境商品首店（如 “日韩美妆集合店” 山东首店）5 家，全年累计引入区域首店 28 家，使首店总数突破 70 家。

2.2品牌孵化：联动国潮新锐品牌，打造“万象专属款”

国潮品牌孵化计划（2024 年 Q2 启动，运营团队 + 品牌方）：

筛选 10 家潜力国潮品牌（如男装品牌 “花笙记”、美妆品牌 “花西子”），提供 “免费铺位（首年免租金）+ 联合营销支持”，帮助品牌打造 “青岛万象城专属款”（如融入青岛海洋元素的服装、美妆礼盒）；

2024 年 Q4 举办 “国潮品牌发布会”，邀请 KOL 直播推广，目标孵化 2-3 家年销售额超 5000 万元的国潮品牌，填补年轻潮流品牌空白。

2.3动态迭代：建立 “品牌健康度评估体系”

评估指标：从 “坪效（≥2.5 万元 /㎡/ 年）、客流贡献（日均客流≥500 人次）、会员复购率（≥40%）” 三个维度，每季度对品牌进行评级，分为 A（优秀）、B（合格）、C（低效）三类；

迭代机制：对 C 类品牌给予 3 个月整改期，若仍不达标则启动淘汰，2024 年计划淘汰 C 类品牌 5 家，腾出 1500㎡空间引入首店或高坪效品牌，目标 2024 年品牌迭代率达 15%，年轻客群占比从 15% 提升至 25%。

（三）核心挑战 3：空间价值未释放，存在低效铺位与商业盲区，坪效偏低

1.问题剖析：

青岛万象城 28 万㎡商业面积中，约 15% 存在空间利用低效问题，具体表现为：

低效铺位集中：4 层传统男装区、5 层远端商铺坪效分别为 1.8 万元 /㎡/ 年、2.1 万元 /㎡/ 年，仅为 1 层奢侈品区（8.5 万元 /㎡/ 年）的 21%、25%；

商业盲区显著：3 层消防通道旁、6 层空中花园闲置区域（约 5000㎡）客流转化率不足 20%，几乎未产生商业价值；

动线设计缺陷：5 层动线长达 200 米，客群从一端走到另一端需 15 分钟，导致远端商铺客流流失，2023 年 5 层远端商铺客流占比仅 18%。

2.破局路径：重构物理空间与动线设计，优化功能分区，打造主题街区与共享空间

参考伦敦 Westfield“动线优化 + 主题街区” 模式与上海 IFC “低效空间激活” 经验，具体措施如下：

2.1动线重构：缩短“无效动线”，引导客群流向远端

5 层动线改造（2024 年 Q2-Q3，设计团队 + 运营团队）：

拆除 5 层中间区域 2 处冗余隔断（约 300㎡），增设 “环形连廊”，将动线长度从 200 米缩短至 120 米；在连廊节点设置 “主题休息区”（含咖啡吧、充电设施）与 “客群引导标识”（动态 LED 屏显示远端商铺活动），目标将 5 层远端商铺客流占比从 18% 提升至 35%，坪效从 2.1 万元 /㎡/ 年提升至 3 万元 /㎡/ 年。

2.2低效铺位改造：按“主题街区”重构功能分区

4 层传统男装区改造（2024 年 Q1-Q4，招商团队 + 设计团队）：

淘汰 3 家低效男装品牌，将 1500㎡空间改造为 “男士轻奢生活街区”，引入 “Lululemon 男士体验店”（山东首店）、“高端雪茄吧”“男士理容馆” 等业态，打造 “男士一站式消费场景”；

街区设计融入 “青岛帆船文化” 元素，设置帆船主题装饰与打卡点，目标改造后 4 层坪效从 1.8 万元 /㎡/ 年提升至 2.8 万元 /㎡/ 年。

2.3商业盲区激活：打造“共享空间 + 快闪集群”

6 层空中花园激活（2024 年 Q2，运营团队 + 招商团队）：

将 5000㎡闲置空间分为 “共享活动区”（3000㎡）与 “快闪店集群”（2000㎡）：

共享活动区：每月举办 “露天电影展”“品牌发布会”（如 2024 年 Q3 举办 “青岛啤酒节分会场”），收取场地租赁费（每场 2-5 万元）；

快闪店集群：引入 “网红茶饮”“小众设计师品牌” 等快闪店，按 “月租金 + 销售额分成” 模式招商（月租金 200 元 /㎡，销售额分成 5%），目标 2024 年 6 层空中花园新增销售额 8000 万元，坪效从 0 提升至 4 万元 /㎡/ 年。

2.4空间效率监测：建立“空间价值评估体系”

每月监测各楼层 “客流密度”“商铺出租率”“坪效增速” 三项指标，形成《空间效率月报》；对坪效低于 2.5 万元 /㎡/ 年的区域，启动 “空间优化预案”（如调整业态、改造动线），确保 2024 年整体空间利用效率提升 20%，整体坪效从 3.2 万元 /㎡/ 年提升至 3.8 万元 /㎡/ 年。

（四）核心挑战 4：资产增值承压，非租金收入占比低，资产回报率不足

1.问题剖析：

2023 年青岛万象城资产收益率（NOI yield）为 6.3%，低于国内一线标杆（上海恒隆广场 7.5%），核心问题在于：

非租金收入占比低：2023 年非租金收入 3.5 亿元，占总营收（12 亿元）的 29%，低于北京 SKP（40%）、青岛大悦城（35%）；其中广告收入仅 2000 万元，停车场收入 6800 万元，均有较大提升空间；

租金定价单一：当前采用 “固定租金 + 递增” 模式，未结合商户坪效、品牌影响力差异化定价，如部分低效传统零售品牌与高坪效首店租金涨幅相同（均为 5%），导致租金收益未达最优；

资本运作滞后：尚未启动资产证券化，资产流动性不足，2023 年资产估值增速（15%）低于华润集团商业资产平均增速（18%）。

2.破局路径：优化租金定价策略，拓展非租金收入渠道，推进资产证券化与轻资产输出

借鉴伦敦 Westfield“非租金收入挖掘 + REIT 运作” 经验与华润置地 “轻重并举” 战略，具体措施如下：

2.1租金策略优化：推行 “差异化租金定价”

分层定价机制（2024 年 Q1 实施，资产团队 + 招商团队）：

按商户类型制定不同租金标准与涨幅：

① A 类商户（核心奢侈品、首店）：租金涨幅 8%-10%，给予 “租金减免 + 装修补贴”（如 LV 享 5% 租金下浮，首店最高补贴 300 万元）；

② B 类商户（中端零售、体验）：租金涨幅 5%-7%；

③ C 类商户（低效传统零售）：租金涨幅 3%，若坪效不达标则不递增；

案例参考：上海恒隆广场对奢侈品品牌租金涨幅设定为 10%，对普通零售设定为 5%，2023 年租金收入增长 12%，青岛万象城可借鉴该模式，目标 2024 年租金收入从 8.5 亿元提升至 9.5 亿元，涨幅 12%。

2.2非租金收入拓展：构建“4 大收入渠道”

2.3资本运作升级：推进 “资产证券化 + 轻资产输出”

资产证券化（2024-2025 年，资产团队 + 华润金融）：

2024 年完成资产梳理（如剥离非核心资产、规范财务数据），2025 年将项目纳入 “华润商业 REIT” 发行，融资规模预计 30 亿元，资金用于 “绿色改造”（节能照明、雨水回收，预计投资 5 亿元）与 “元宇宙场景搭建”（预计投资 3 亿元）；

参考伦敦 Westfield REIT（2023 年分红率 6.5%），青岛万象城 REIT 目标设定为 “年化分红率 5.5%+ 资产估值年增长 12%”，预计 2025 年资产估值突破 180 亿元，资产收益率从 6.3% 提升至 7.5%，达到国内一线标杆水平。

轻资产输出（2025-2026 年，运营团队 + 华润商业）：

依托青岛万象城 “首店运营 + 数字化管理 + 资产增值” 的成熟经验，2025 年启动轻资产输出业务，重点对接二三线城市高端商业项目（如西安、武汉等地待开业商业体），提供 “招商运营 + 数字化系统输出 + 资产顾问” 三项核心服务：

招商运营服务：输出首店资源库与品牌评估体系，按 “基础服务费（项目总营收的 2%）+ 绩效分成（资产增值部分的 5%）” 收费；

数字化系统输出：将 “青岛万象城智能运营平台” 模块化输出，按 “一次性系统部署费（500 万元）+ 年度维护费（100 万元）” 收费；

资产顾问服务：为合作项目提供租金定价、REIT 申报咨询，按 “项目资产规模的 0.5%” 收取顾问费；

案例参考：华润万象生活 2023 年轻资产输出项目达 15 个，平均年化收入超 2 亿元，青岛万象城可借鉴该模式，目标 2026 年轻资产输出项目达 3 个，贡献收入 1.2 亿元，形成 “重资产保值 + 轻资产增收” 的双轮驱动模式。

（五）核心挑战 5：数字化运营薄弱，会员管理、数据应用、智能运营水平滞后

1.问题剖析：

对比北京 SKP（数字化会员覆盖率 85%）、上海恒隆广场（数据驱动决策占比 70%），青岛万象城数字化运营存在明显差距：

会员管理粗放：85 万会员中，仅 30% 完成数字化标签建档（如消费偏好、动线习惯），会员精准营销覆盖率仅 32%（北京 SKP 达 65%），2023 年普通会员复购率仅 30%，低于行业平均水平（40%）；

数据应用不足：现有数据仅用于 “销售统计 + 客流计数”，未深度挖掘 “消费预测”“业态优化” 等价值，如无法通过数据预判某女装品牌的库存需求，导致该品牌 2023 年库存周转率同比下降 15%；

智能运营滞后：仍依赖人工完成 “设备巡检（日均耗时 8 小时）”“商户数据统计（每月耗时 5 天）” 等工作，运营效率低于行业领先水平 30%，2023 年数字化运营成本占比达 18%，高于北京 SKP（12%）。

2.破局路径：搭建数字化运营平台，升级会员体系，引入智能运营工具，实现数据驱动决策

借鉴北京 SKP “数字化会员运营” 模式与京东 “AI 数据中台” 经验，分 “基础建设（2024 年）、深化应用（2025 年）、价值输出（2026 年）” 三阶段推进，具体措施如下：

2.1基础建设：搭建 “万象智能运营平台”（2024 年，技术团队 + 云阿云）

数据中台搭建（2024 年 Q2 完成）：

打通 “客流系统（实时监测各楼层客流密度）、POS 系统（商户销售数据）、会员系统（消费偏好与行为）、停车场系统（停车时长与频次）” 四大核心数据，建立 “统一数据仓库”，实现 “一人一码一标签”（每位会员生成唯一数字 ID，匹配 200 + 标签，如 “奢侈品偏好客群”“亲子消费客群”）；

参考京东数据中台架构，设置 “数据采集 - 清洗 - 分析 - 应用” 四大模块，确保数据实时性（延迟≤10 分钟）与准确性（误差率≤3%），为后续精准运营提供基础。

智能工具引入（2024 年 Q3-Q4）：

AI 巡检机器人：引入 5 台智能巡检机器人（覆盖项目 1-6 层），替代人工完成 “设备故障检测（如照明、空调）”“安防巡逻”，机器人配备红外测温与高清摄像头，可实时上传异常数据至后台，预计每年节省人工成本 200 万元，设备故障率下降 30%；

商户数据看板：为所有商户开通 “数字化运营看板”，实时展示 “销售额、客流转化率、库存预警” 等数据，支持 “竞品销售对比”（如某男装品牌可查看同楼层其他品牌销售情况），目标 2024 年商户数据使用率达 100%，库存周转率提升 15%。

2.2深化应用：升级会员体系与数据驱动决策（2025 年，运营团队 + 技术团队）

会员分层运营升级：

基于会员标签体系，将 85 万会员分为 “黑卡（年消费 20 万元以上，5000 人）、金卡（年消费 5-20 万元，5 万人）、银卡（年消费 1-5 万元，20 万人）、普通会员（年消费 1 万元以下，59.5 万人）” 四类，针对性提供服务：

数据驱动决策落地：

建立 “数据决策委员会”，每月召开 “数据复盘会”，基于数据中台输出的 3 类核心报告制定运营策略：

业态优化报告：分析各业态 “坪效增速、客流贡献、会员偏好”，如数据显示 “年轻客群对电竞业态需求增长 40%”，则 2025 年新增 1 家电竞主题首店；

商户调整报告：监测商户 “销售额波动、库存周转率、客群匹配度”，对连续 3 个月坪效低于 2 万元 /㎡/ 年的商户启动淘汰；

活动效果报告：评估每场活动的 “客流转化率、销售带动率、媒体曝光量”，如 “迪士尼冰雪奇缘展” 带动周边消费增长 25%，则 2025 年计划引入 2 个同级别 IP 展；

目标 2025 年数据驱动决策占比从当前 20% 提升至 70%，运营调整响应时间从 “1 个月” 缩短至 “1 周”。

2.3价值输出：数字化能力对外赋能（2026 年，技术团队 + 华润数科）

2026 年将青岛万象城 “数字化运营平台” 升级为 “模块化 SaaS 系统”，对外输出给华润集团内其他商业项目（如济南万象城、烟台万象汇）及外部合作项目，按 “年度服务费（100 万元 / 项目）+ 数据分成（商户数字化增收部分的 3%）” 收费；

参考阿里零售通（2023 年 SaaS 服务收入超 50 亿元），目标 2026 年数字化对外赋能收入达 5000 万元，形成 “数字化运营 - 能力输出 - 收入增长” 的闭环，进一步提升项目资产的长期价值。

（六）五大挑战落地保障：建立 “责任 - 资源 - 考核” 三维执行体系

为确保五大核心挑战的破局路径落地，需从组织责任、资源支持、考核激励三方面建立保障机制，避免策略 “落地空转”

通过该执行体系，确保五大挑战的破局路径在 2024-2026 年逐步落地，最终实现 “体验差异化、品牌年轻化、空间高效化、资产增值化、运营数字化” 的目标，使青岛万象城成为北方区域高端商业的标杆项目。

五、项目定位升级及客群分析

（一）定位升级背景与演绎：从“交易空间”到“城市生活共创平台”的战略跃迁

商业地产已进入 “内容运营 + 生态构建” 的新阶段，青岛万象城需打破传统 “高端购物中心” 的功能局限，结合青岛 “海洋经济 + 文旅城市” 战略与消费市场年轻化趋势，完成从 “运营空间” 到 “运营内容” 再到 “运营关系” 的质变。

1. 现有定位回顾：优势与局限的双重审视

核心优势：自开业以来聚焦 “奢侈品 + 精品零售”，2023 年实现销售额 58 亿元，奢侈品业态贡献 48% 营收，高净值客群（可投资资产≥1000 万元）占比 18%（青岛四大商圈最高），奠定区域高端商业标杆地位；

三大局限：

功能单一化：体验、社交、文化功能占比仅 22%，低于北京 SKP（35%）、上海恒隆广场（30%），2023 年客群调研显示 38% 受访者因 “仅购物” 放弃复购；

客群断层化：过度依赖 35-55 岁高净值客群（贡献 50% 客流），18-35 岁年轻客群占比仅 35%，低于青岛大悦城（60%），Z 世代客群（18-25 岁）复购率仅 25%；

城市价值弱：未深度承接青岛文旅红利，2023 年旅游客群占比 23%，低于大连恒隆广场（35%），与崂山、青岛湾等景点联动不足。

2.定位演绎：行业趋势与城市需求的双轮驱动

行业趋势：全球高端商业已进入 “生活方式生态” 时代 —— 伦敦 Harrods 体验业态占比 40%、东京 Ginza Six 年均举办 200 场文化活动，均突破 “购物” 单一功能，转向 “消费 + 体验 + 社交 + 文化” 多元供给；

城市需求：2023 年青岛 GDP 突破 1.4 万亿元，人均可支配收入增长 6.5%，高净值人群达 8.2 万人，年接待游客超 1 亿人次，亟需能承载 “高端消费、品质生活、城市文化” 的复合型载体；

新定位确立：升级为 “城市多元生活共创平台”，核心是构建 “时尚潮流策源地、多元社交体验空间、情感连接平台、城市服务枢纽” 四大价值体系，目标 2026 年实现 “三个 50%”—— 体验业态营收占比 50%、年轻客群占比 50%、非购物目的客群占比 50%。

（二）定位升级核心内容：四大价值体系的系统化落地

1.城市时尚潮流策源地：从“首店数量”到“潮流生态” 的升级

首店经济能级提升：

建立首店分级管理机制：参考国际航运金融大厦 “精准定位提效” 经验，将首店划分为战略级（山东首家奢侈品旗舰店，如 Chloe 青岛首店）、重点级（区域概念店，如 Shake Shack 青岛首店）、培育级（新锐设计师品牌），分别配置 12-36 个月培育期与差异化资源（战略级首店最高补贴 500 万元装修费）；

全生命周期监测：搭建首店品牌数据库，跟踪 “销售坪效（目标战略级首店≥8 万元 /㎡/ 年）、客流拉动比（目标≥1:5）、社交媒体声量（目标单店话题曝光≥1000 万次）”，2024 年计划引入首店 60 家（较原计划提升 25%），2026 年累计首店突破 150 家；

潮流内容原创能力：

打造自主潮流 IP：借鉴嘉创湾 “工业遗存活化” 理念，利用 B1 层闲置空间（1000㎡）打造 “万象潮流实验室”，联合本土设计师推出 “海洋环保”“帆船之都” 等青岛主题联名系列（2024 年计划推出 3 个 IP 系列），目标 IP 衍生品年销售额突破 5000 万元；

建立国际潮流联动：与东京涩谷 Scramble Square、上海 TX 淮海建立 “潮流信息共享机制”，提前 6-12 个月预判趋势，每年邀请 2-3 位国际潮流意见领袖举办 “青岛潮流峰会”，强化项目 “北方潮流标杆” 地位。

2. 多元社交体验空间：从“场景搭建”到“社交生态”的构建

社交场景矩阵化：

微型社交空间：在各楼层通道节点设置 “咖啡社交角”（配置充电插座与社交话题卡片）、“速食社交区”（引入轻食品牌，提供 2-4 人小桌），满足碎片化社交需求；

主题社交空间：针对不同圈层打造专属场景 —— 二次元群体的 “谷子交流区”（配置手办展示柜与交换平台）、白领群体的 “午间健身社交班”（联合健身品牌推出 30 分钟短时课程）、家庭群体的 “亲子社交工坊”（每周举办手工、绘本活动）；

大型活动空间：利用户外广场与中庭，年均举办 200 场社交活动（如春季电竞嘉年华、秋季潮牌发布会），2024 年目标活动带动客流增长 20%；

社交赋能数字化：

开发 “万象社交匹配系统”：借鉴招商蛇口西安项目 “数字社群连接” 经验，基于会员标签（如 “潮玩爱好者”“亲子家庭”）智能推荐兴趣伙伴与活动，降低陌生人社交门槛，目标 2025 年系统注册用户突破 20 万人；

推行社交主理人制度：招募 50-80 名专业主理人（如电竞主理人、绘本主理人），负责社群日常运营与活动策划，目标社群月活跃度≥60%。

3.情感连接平台：从“会员服务”到“情感共鸣” 的深化

情绪经济深度开发：

规划情绪消费主题区：参考青岛本地 “情绪经济” 实践（如崂山万象汇泡泡玛特周末日销超 200 盒），在 5 层设置 “情绪疗愈空间”（含冥想室、颂钵音疗馆、解压工坊），2024 年目标该区域日均客流≥1000 人次；

推出 “万象心情盒子”：每月推出主题盲盒（如 “治愈系” 含香薰、绘本，“活力系” 含运动周边），会员凭消费积分兑换，目标盲盒年兑换率≥80%；

会员体系情感化升级：

打造多层级情感触点：针对 85 万会员，设计 “记忆触点”（年度消费回顾视频）、“成长触点”（技能分享工作坊，如红酒品鉴、花艺课程）、“归属触点”（会员编号定制金属卡）；

会员故事计划：定期收集并传播会员与项目的情感故事（如 “在万象城举办求婚”“亲子成长记忆”），通过官方公众号推送（目标单篇阅读量≥5 万次），强化品牌情感厚度。

4. 城市服务枢纽：从“商业服务”到“城市功能” 的延伸

商务配套完善：

增设“高端商务中心”：提供会议室租赁（配置同声传译设备）、翻译服务（中、英、日、韩）、商务打印等，目标 2024 年服务企业客户超 500 家，商务服务收入突破 1000 万元；

推出“商务快捷通道”：为企业高管会员提供 “奢侈品店预约导购 + 快速结账 + 专属停车场” 服务，目标商务客群工作日停留时间从 1.5 小时延长至 2.5 小时；

社区与旅游服务整合：

社区服务站建设：2025 年前在周边 5 公里社区开设 5 个 “万象服务站”，提供商品配送（30 分钟达）、家政预约、社区活动报名等服务，目标覆盖社区居民超 10 万人；

文旅联动升级：与青岛文旅局合作推出 “文旅消费包”（含崂山门票 + 万象城消费券），在流亭机场、高铁站设置旅游服务站（提供班车接驳、多语言导览），2024 年目标旅游客群消费额突破 1 亿元，2026 年达 3 亿元。

（三）客群精细化运营：五大核心客群的分层策略

基于 “城市多元生活共创平台” 定位，结合 2023 年客群数据（85 万会员 + 1898 万客流），将客群划分为五大类，实施 “精准触达 + 专属运营”。

1. 高净值客群（35-55 岁，可投资资产≥1000 万元，约 5 万人）

核心需求：奢侈品定制、隐私消费、高端社交；

运营措施：

打造“奢侈品私享空间”：1-3 层设置预约制私享区（配置独立试衣间、茶歇服务），引入 LV 个性化定制、Gucci 私人导购等服务，目标定制服务周期从 1 个月缩短至 15 天；

高端会员俱乐部：每年举办 4 次 “奢侈品品鉴会”（邀请品牌 CEO 到场），组织 “海外高端游学”（如意大利皮具工厂参观），目标该客群 2025 年人均消费突破 60 万元（2023 年为 45 万元）；

数据支撑：2023 年该客群贡献 42% 销售额，客单价 4.5 万元，通过专属服务目标 2026 年销售额占比提升至 45%。

2. Z 世代新锐客群（18-25 岁，大学生 / 初入职场，约 30 万人）

核心需求：潮流首店、数字体验、社交打卡；

运营措施：

强化“谷子经济” 生态：扩大 B2-L4 层二次元业态（如 TOPTOY 升级为 2000㎡山东旗舰店，新增高达模型定制服务），2024 年引入 15 家年轻态首店（如 Pop Mart 主题店、AAPE 青岛首店）；

数字体验升级：2024 年上线 “元宇宙潮流区”（VR 试衣、虚拟偶像互动），推出 “万象青年 APP”（含首店预约、潮玩交换功能），目标 2025 年该客群复购率从 25% 提升至 45%；

数据支撑：山东四大商圈 21-30 岁客群占比 30.8%，中国盲盒市场 85% 消费者为 Z 世代，项目通过潮流生态目标 2026 年 Z 世代客群占比突破 30%。

3. 家庭品质客群（28-40 岁，家庭年收入≥50 万元，约 20 万人）

核心需求：亲子安全、全龄体验、家庭社交；

运营措施：

亲子设施升级：改造 5 个母婴室（增设婴儿护理台、温奶器），在 5 层打造 “海洋主题亲子乐园”（面积 3000㎡，含儿童职业体验、海洋科普区）；

家庭消费套餐：推出 “亲子体验 + 餐饮 + 零售” 组合券（如奈尔宝门票 + 西贝儿童餐 + 玩具反斗城折扣），每月举办 “亲子会员日”（亲子项目 5 折），目标 2025 年家庭客群周末客流增长 30%；

数据支撑：山东景区 31-40 岁游客占比 34.52%（家庭消费主力），2023 年该客群贡献 20% 销售额，目标 2026 年占比提升至 25%。

4.商务精英客群（30-50 岁，企业中高管 / 差旅人士，约 10 万人）

核心需求：高效消费、商务配套、便捷服务；

运营措施：

企业合作深化：与青岛 200 家企业签订 “商务合作协议”（为员工提供 8 折消费券，为企业客户定制礼品套餐），2025 年举办 “青岛企业领袖峰会”（免费提供场地）；

时间效率优化：开通 “商务 VIP 通道”（奢侈品店 1 小时预约导购、快速结账柜台），在 6 层设置 “商务 VIP Lounge”（免费咖啡、办公设备），目标 2025 年商务客群消费额增长 25%；

数据支撑：2023 年该客群贡献 18% 销售额，工作日客流占比 45%，通过配套升级目标 2026 年工作日客流占比提升至 50%。

5.跨区域旅游客群（25-55 岁，国内 / 日韩游客，约 50 万人）

核心需求：城市特色消费、便捷服务、文旅体验；

运营措施：

特色商品开发：在 B1 层设置 “青岛特产馆”（含贝雕工艺品、定制青岛啤酒），联合跨境精品馆（5000㎡）推出 “日韩美妆专属折扣”；

服务便捷化：提供多语言导购（中、英、日、韩）、行李寄存、商品快递（支持国际物流），目标 2025 年旅游客群停留时间从 3 小时延长至 5 小时；

数据支撑：山东省 “五一” 假期省外游客占比 30%，大明湖景区省外游客占比 42%，项目通过文旅联动目标 2026 年旅游客群消费额突破 3 亿元。

数据来源：北京云阿云智库・商业地产项目数据库