商业地产案例分享-青岛万象城项目（三）

原创 李桂松 李富松 段小丽 云阿云智库•商业地产项目组

导读：面对消费升级与区域竞争，青岛万象城以REITs资产价值最大化为核心，通过业态焕新、场景创新、数字化运营与资本运作四维破局，目标实现180亿元资产估值，重塑北方高端商业标杆。全文共103500字，由北京云阿云智库•商业地产项目组原创供稿。

作者：李桂松 |北京云阿云智库平台理事长

作者：李富松 | 北京云阿云城市运营管理有限公司副总裁

作者：段小丽 | 北京云阿云智库平台公共关系总裁13811016198

青岛万象城资产运营增值专项报告

目录

一、市场分析及项目概述

二、本体 SWOT 及项目现状

三、竞品分析及应对策略

四、核心挑战及破局路径

五、定位升级与客群分析

六、招商创新及政策赋能

七、空间优化及场景创新

八、业态规划及品牌焕新

九、运营管理专项提升

十、资产优化与实施策略

十一、项目建议及行业启示

五、定位升级与客群分析

（四）定位落地支撑体系：“产品 + 服务 + 场景 + 营销” 四维协同

1.产品支撑：分层业态匹配客群需求

高净值客群：2024 年引入 2 家奢侈品定制店、1 家高端雪茄吧，2025 年打造 “奢侈品私人会所”（1000㎡，预约制）；

年轻客群：2024-2026 年累计引入 30 家年轻态首店，新增 “元宇宙体验区”“电竞馆”（面积 2000㎡）；

家庭客群：2024 年升级奈尔宝亲子乐园，2025 年引入 “儿童教育综合体”（2000㎡，含早教、STEAM 课程）；

数据目标：2026 年各客群专属业态营收占比达对应客群总消费的 60% 以上。

2.服务支撑：客群专属服务体系

高净值客群：推出 “黑卡会员专属权益”（私人管家、全球代购），2025 年服务满意度≥98%；

年轻客群：“万象青年 APP” 2024 年注册用户突破 10 万人，2025 年达 20 万人；

旅游客群：2024 年开通 “景点接驳车”，多语言服务覆盖率 100%，服务满意度≥90%；

数据目标：2026 年整体客群服务满意度≥95%，会员复购率≥65%。

3.场景支撑：主题场景矩阵

文化场景：2024 年举办 “青岛非遗文化节”，2025 年打造 “海洋文化主题街区”（3000㎡，含非遗工坊）；

数字场景：2024 年上线 “元宇宙商城”，2025 年各楼层设置 “AI 互动装置”（虚拟偶像导购、AR 试衣镜）；

社交场景：6 层空中花园增设 “露天社交区”（咖啡吧 + 户外座椅），2025 年举办 “万象社交季”（相亲会、亲子派对）；

数据目标：2026 年主题场景年均客流≥200 万人次，场景记忆点评分（10 分制）≥8.5 分。

4.营销支撑：精准营销活动

高净值客群：2024 年举办 “奢侈品私享会”，2025 年推出 “高端生活方式杂志”（定向邮寄黑卡会员）；

年轻客群：2024 年发起 “万象潮玩挑战赛”（抖音 / 小红书曝光≥5000 万次），2025 年引入 “虚拟偶像代言”（定制青岛专属形象）；

家庭客群：2024 年推出 “亲子会员日”，2025 年联合教育局举办 “亲子研学活动”（目标新增家庭会员 10 万人）；

商务客群：2024 年与 200 家企业签约，2025 年举办 “青岛企业领袖峰会”；

旅游客群：2024 年与携程 / 飞猪合作 “文旅套餐”，2025 年设置机场 / 高铁站服务站；

数据目标：2026 年营销投入产出比从 1:5 提升至 1:8，各客群消费转化率≥30%。

（五）风险防控与效果评估

1. 风险防控：三大潜在风险的应对

1.1潜在风险：客群定位冲突

风险表现

高净值客群对年轻化场景（如电竞馆、潮玩区）产生排斥，年轻客群因奢侈品区 “距离感” 减少到访，导致双向客群流失

应对措施

空间物理隔离：将年轻业态集中在 4-5 层，奢侈品区集中在 1-3 层，通过 “海洋主题连廊”（融合青岛文化元素）自然过渡，连廊设置高端休憩区（避免场景割裂）；

客群专属时段：每周一至周五 10:00-14:00 设 “高端专属时段”（年轻业态部分闭店，奢侈品区提供私人导购服务），周末及节假日设 “全客群开放时段”（增加跨界互动活动，如奢侈品品牌与潮玩 IP 联名展）；

动态调研调整：每季度开展客群满意度调研（样本量≥5000 份），若某类客群满意度低于 80%，15 日内启动场景优化或营销调整

责任方：运营团队 + 设计团队

执行节点与监控指标

2024 年 Q2 完成空间改造，每季度末输出客群满意度报告，目标客群冲突投诉率≤5%

1.2潜在风险：投入成本超支

风险表现

体验场景改造（如元宇宙体验区、亲子乐园）、首店补贴、数字化系统开发累计投入超 20 亿元，若营收增长不及预期，导致现金流压力

应对措施

分阶段优先级投入：2024 年优先落地 “高 ROI 项目”（跨境精品馆、战略级首店引入），投入 8 亿元；2025 年推进 “体验升级项目”（海洋文化主题街区、情绪疗愈空间），投入 7 亿元；2026 年落地 “价值延伸项目”（奢侈品私人会所、社区服务站），投入 5 亿元，每年根据营收目标（2024 年 65 亿元、2025 年 75 亿元、2026 年 85 亿元）调整下一年度预算；

外部合作分摊成本：与首店品牌签订 “成本共担协议”（如战略级首店承担 50% 装修成本，培育级首店享受 3 个月免租期但需支付 20% 装修补贴）；联合青岛文旅局申请 “文旅商业专项补贴”（2024 年目标获取 1.2 亿元，用于文旅联动项目）；

ROI 动态监控：每月核算各项目投资回报率（如战略级首店 ROI≥1:3、体验场景 ROI≥1:2），对连续 2 个月 ROI 低于阈值的项目暂停投入，组建 “成本优化小组” 重新评估方案

责任方：财务团队 + 资产团队 + 招商团队

执行节点与监控指标

每月 5 日前输出成本投入与 ROI 报告，2024 年 Q1 完成外部合作协议签订，目标年度成本超支率≤10%

1.3潜在风险：外部竞争加剧

风险表现

青岛海信广场 2024 年投入 10 亿元改造奢侈品区（计划引入 3 家山东首店），崂山金茂湾 2025 年开业（主打 “文旅 + 商业”，规划海洋主题体验区），分流核心客群

应对措施

差异化竞争策略：针对海信广场，强化 “潮流 + 社交” 优势（如新增 2 家全球潮流品牌首店、年均举办 20 场高端社交活动），避免奢侈品业态同质化；针对金茂湾，突出 “数字科技 + 城市文化” 差异（如升级元宇宙体验区至 5000㎡、与青岛博物馆签订 5 年独家文化合作协议）；

核心资源锁定：2024 年签约 3 家 “青岛独家奢侈品品牌”（如 Valentino、Bottega Veneta），锁定 2024-2026 年青岛非遗文化展、海洋主题 IP 展等独家资源；

客群深度绑定：推出 “万象高端会员权益包”（含奢侈品优先购买权、文化活动专属席位、机场贵宾厅服务），针对流失风险客群（如近 3 个月未消费的高净值会员）提供 “专属回归礼”（如定制礼品、私人导购服务）

责任方：招商团队 + 运营团队 + 会员团队

执行节点与监控指标

2024 年 Q2 前完成独家品牌与资源签约，每月监控竞品动态并输出应对方案，目标 2025 年核心客群流失率≤5%

2. 效果评估机制：“年度评估 + 动态调整” 的闭环管理

为确保 “城市多元生活共创平台” 定位落地效果，建立 “指标体系 + 评估流程 + 调整机制” 三维评估框架，每年度开展全面评估并动态优化策略。

2.1 评估指标体系：四大维度 12 项核心指标

基于定位升级目标，从 “财务效益、客群运营、场景价值、品牌影响力” 四大维度设定指标，明确权重与目标值（2024-2026 年）：

2.2 年度评估流程：“组建小组→数据采集→分析研判→输出报告”四步走

组建评估小组：每年 12 月 1 日成立 “定位升级评估小组”，成员包括华润集团商业板块副总裁（组长）、青岛万象城项目总、外部商业专家（如赢商网首席分析师、高校商业地产教授）、品牌代表（3-5 家核心品牌负责人），确保评估客观性；

多维度数据采集：12 月 1 日 - 12 月 15 日，由财务团队、运营团队、数据团队分别采集 “财务数据、客群数据、场景数据、品牌数据”，外部专家负责验证数据真实性（如抽查 10% 会员消费记录、5% 客流统计数据）；

综合分析研判：12 月 16 日 - 12 月 20 日，召开评估会议，结合 “指标达成率” 与 “定性反馈”（如品牌方建议、客群访谈意见）分析定位落地成效 —— 例如若 “体验业态营收占比未达目标”，需拆解 “业态招商、营销推广、客群偏好” 等影响因素；

输出评估报告：12 月 25 日前形成《年度定位升级评估报告》，明确 “指标达成情况、存在问题、改进方案”，上报华润集团审批后，次年 1 月 10 日前下发至各执行团队。

2.3动态调整机制：“短期优化 + 长期迭代”双轨制

短期优化（1-3 个月）：针对 “未达预期但可快速调整” 的指标（如会员复购率、营销活动曝光量），制定 “应急方案”—— 例如若 2024 年 Q2 年轻客群复购率低于 35%，立即启动 “年轻客群专属消费券”（满 300 减 50）、“潮玩快闪店紧急加推” 等措施，每月跟踪调整效果；

长期迭代（6-12 个月）：针对 “需系统性调整” 的指标（如体验业态营收占比、首店数量），启动 “战略复盘”—— 例如若 2024 年首店数量未达 60 家，需重新评估 “首店招商策略”（如扩大长三角、珠三角新锐品牌挖掘范围），2025 年 Q1 前完成招商方案迭代。

案例参考：若 2025 年 “旅游客群消费额” 仅达 0.8 亿元（未达 1 亿元目标），评估小组分析发现 “文旅套餐推广不足、景点接驳车频次低”，则短期（1 个月内）增加携程、飞猪平台推广预算（每月追加 50 万元），加密接驳车频次（从每日 4 班增至 6 班）；长期（6 个月内）联合青岛文旅局推出 “万象城 + 崂山 + 青岛湾” 全域旅游套票，强化文旅资源联动。

通过上述风险防控与效果评估机制，确保青岛万象城 “城市多元生活共创平台” 定位在 2024-2026 年稳步落地，最终成为 “北方滨海城市商业标杆”，实现 “商业价值 + 城市价值” 双重提升。

六、招商创新及政策赋能

为支撑青岛万象城从 “高端购物中心” 向 “城市高端生活方式共创平台” 转型，本体系以 “首店经济为核心、创新模式为驱动、政策赋能为保障”，构建覆盖 “资源整合 — 品牌运营 — 价值延伸” 的全链条招商解决方案，实现从 “招品牌” 到 “造生态” 的跃迁。

（一）首店经济深化：构建“金字塔矩阵 + 全生命周期管理” 体系

首店经济是打造项目差异化竞争力的核心抓手，需突破 “短期引流” 思维，通过 “能级分层 + 类型多元 + 长效运营”，将首店转化为项目长期品牌资产。

1.金字塔式首店矩阵构建（能级分层与资源配比）

基于青岛消费市场容量与项目定位，建立 “塔尖 - 塔身 - 塔基” 三级首店矩阵，明确各层级目标、资源倾斜比例及效益要求，确保首店质量与数量平衡。

案例参考：

塔尖首店：引入始祖鸟山东省首家 BETA LETA LANDMARK 地标店（500㎡），融合阿尔卑斯山文化展示区、专业户外装备体验区及会员活动空间，首年营销投入 300 万元，目标坪效 8 万元 /㎡/ 年（行业户外品牌平均坪效 4.5 万元）；

塔身首店：落地 Shake Shack 青岛首店（200㎡），提供 30% 装修补贴（150 万元）、3 个月租金减免，联合推出 “青岛啤酒风味限定汉堡”，首年目标营收 2000 万元；

塔基首店：孵化青岛本土独立设计师品牌 “海雾里” 快闪店（30㎡），提供 6 个月免租，协助策划 “海洋主题服饰秀”，目标小红书曝光量 50 万，测试后若月坪效≥3 万元则转为长期门店。

2.首店类型多元化：从“零售餐饮”到“体验内容”拓展

突破传统业态边界，聚焦 “娱乐体验、文化内容、健康生活” 三大方向，引入高互动性、高话题性的创新首店，构建 “商业 + N” 融合生态。

3. 首店全生命周期管理：从“引入”到“增值”的长效运营

建立 “引入前评估 — 培育中赋能 — 成熟后延伸” 的闭环管理机制，提升首店存活率与价值贡献。

引入前：精准评估模型

构建 “五维评估体系”（品牌势能、产品独特性、客群匹配度、运营能力、社交媒体潜力），满分 100 分，≥80 分纳入重点招商清单。

数据应用：针对电竞品牌 “Bilibili Goodies”，评估得分为 92 分（客群匹配度 95 分、社交媒体潜力 90 分），预测首年营收 1200 万元，最终确定引入；

培育中：“首店礼遇” 赋能计划

流量赋能：向 85 万会员定向推送首店开业信息，如奢侈品首店开业推送 5000 名黑卡会员；

数据赋能：每月提供客群分析报告（如 “30-40 岁女性客群对珠宝首店的消费偏好”）；

运营赋能：协助策划开业活动（如设计师品牌首店举办 “明星探店” 直播）；

成熟后：价值延伸与复制

成功案例复制：对坪效达 6 万元 /㎡/ 年的 “SUQQU 美妆首店”，协助其在华润济南万象城拓店，提供跨项目装修补贴 50 万元；

“首店 +” 共创：联合成熟首店推出 “青岛限定款”，如 LV 青岛首店定制 “海洋主题手袋”，限量发售带动销售额增长 40%。

（二）招商模式创新：从“甲乙方”到“共创伙伴”的关系升级

通过 “品牌共创、主理人孵化、跨业态组合” 三大创新模式，降低品牌入驻门槛，强化与品牌的深度绑定，构建不可复制的招商壁垒。

1.品牌共创模式：从“提供场地”到“解决方案”

超越传统租赁关系，与品牌联合开发 “主题空间、独家产品”，共享成本与收益，实现 “风险共担、价值共创”。

主题空间共创

案例：与 Jo Malone 联合打造全国独家 “覆盆子海岸” 主题香氛空间（150㎡）：

项目方：提供中庭核心位置，投入 100 万元用于场景设计（海洋元素装饰、香氛体验装置）；

品牌方：开发 “覆盆子海岸” 限定香氛，负责日常运营；

收益分成：销售额按项目方 30%、品牌方 70% 分成，首年目标营收 1500 万元；

独家产品线开发

案例：与 Ole' 精品超市合作推出 “万象城 x Ole'” 青岛特色伴手礼礼盒：

产品内容：包含青岛精酿啤酒、高端海产干货、非遗贝雕饰品；

销售渠道：仅在青岛万象城 Ole' 店及项目内文旅体验区售卖；

利润分配：成本共担，利润按 5:5 分成，目标年销售额 800 万元。

2.主理人孵化计划：发掘本土创造力，培育 “原生品牌”

设立专项基金与扶持体系，发掘时尚、餐饮、文创领域的优秀主理人，打造具有青岛在地特色的品牌集群，丰富项目业态层次。

“万象新星” 孵化体系

基金支持：设立首期 500 万元孵化基金，用于主理人品牌装修补贴、运营补贴；

标准化扶持包：

落地案例与目标

成功实践：复制 “天空之城・酒肆” 主理人孵化经验，已成功孵化 3 家本土小酒馆（如 “海雾酒馆”），形成 “微度假” 氛围，月均客流增长 25%；

2025 年目标：在 B2 层 “潮流街区” 孵化 5-8 个新锐品牌（如本土潮牌、创意餐饮），目标存活率≥70%，其中 2-3 家成长为城市网红品牌。

3.跨业态组合招商：以 “用户场景” 为核心的业态融合

打破业态壁垒，围绕 “购物、休闲、社交、健康” 等用户场景，组合关联性业态，实现 “1+1>2” 的体验增值。

典型场景组合案例

数据目标：通过跨业态组合，关联业态连带消费率提升 25%，用户停留时间延长 40 分钟。

（三）全球资源整合与数字化招商：提升招商效率与精准度

依托华润集团背书与技术工具，构建 “全球招商网络 + 数据驱动决策” 体系，打破地域限制，实现 “精准匹配、高效对接”。

1.全球招商网络搭建：“1 个平台 + 4 个联络点 + N 个合作网络”

全球招商合作平台

资源整合：依托北京云阿云全球品牌资源网络（2000 + 国际品牌）与华润集团海外业务板块，建立 “全球品牌资源库”，首批入库品牌 500 家（涵盖奢侈品、潮流、文旅、科技）；

功能设计：实现 “品牌需求发布 — 资源匹配 — 洽谈跟进 — 落地服务” 全流程线上化，2025 年目标月均对接品牌≥30 家，招商转化率≥20%；

海外招商联络点

布局：在纽约、伦敦、东京、首尔设立 4 个联络点，每个联络点配置 2-3 名本地化招商专员（5 年以上国际招商经验，精通当地语言）；

核心任务：纽约对接北美潮流品牌（如 Aritzia）、东京聚焦日韩美妆（如 SUQQU），每月收集 10 + 家品牌拓展需求，每季度组织 1 场 “青岛万象城海外推介会”，2025 年目标引入海外品牌≥15 家；

华润集团资源协同

跨项目联动：联动全国 20 + 座万象城，推动深圳湾万象城的 Bottega Veneta、上海万象城的 We11done 等品牌拓展至青岛，提供 “跨项目装修补贴”（最高 50 万元）；

供应链支持：共享华润五丰生鲜供应、华润怡宝饮品供应资源，为入驻餐饮品牌降低采购成本 10%-15%。

2.数据驱动精准招商：从“经验判断”到“算法决策”

招商大数据平台

数据整合：青岛消费数据（2023 年人均奢侈品消费 1.2 万元、Z 世代潮玩增速 45%）、项目客群数据（85 万会员消费偏好）、竞品数据（海信广场首店清单）、全球品牌动态（ICSC 亚太区拓展计划）；

AI 模型开发：

品牌匹配模型：输入品牌业态、客群定位，输出匹配度评分（如 Bilibili Goodies 匹配度 92 分）；

业绩预测模型：基于同类城市数据，预测品牌首年营收（误差率≤15%）；

数字化招商工具

数字孪生平台：基于 Unity 引擎还原项目空间（360° 查看铺位尺寸、客流密度），品牌方通过手机端远程查看，2025 年目标 30% 铺位通过该平台对接；

智能匹配系统：品牌输入 “业态 + 面积 + 租金预算”，10 秒内推荐 3-5 个合适铺位，如某高端日料品牌输入需求后，系统推荐 5 层 300㎡铺位（日均客流 2000 人次，首年营收预测 1800 万元）；

招商社群运营：建立 “青岛万象城招商精英社群”（500 + 品牌负责人），每日发布项目动态与政策，每月促成 5-8 个品牌初步对接。

（四）政策资源整合：将“政策红利”转化为“招商竞争力”

整合 “青岛本地政策 + 华润集团政策 + 全球经验借鉴”，降低品牌入驻成本，优化落地体验，形成 “政策赋能招商” 的差异化优势。

1.青岛本地政策深度应用：最大化地方扶持红利

首店补贴政策

政策内容：青岛市全球首店最高补贴 500 万元，区域首店 200 万元；崂山区额外追加 50%（全球首店最高 750 万元）；

申报落地：成立 “政策申报专班”，协助品牌准备材料（首店证明、授权书），对接青岛市商务局，确保补贴 3 个月内到账；

案例：2023 年引入 LV 青岛首店（区域首店），协助申请市级补贴 200 万元、崂山区补贴 100 万元，降低品牌装修成本 30%；

税收与审批优化

税收优惠：首店品牌若认定为 “青岛总部企业”，前三年企业所得税地方留存部分（40%）全额返还，增值税地方留存部分（50%）前两年全额返还；

审批绿色通道：装修审批从 20 个工作日缩短至 7 个工作日，工商注册 1 个工作日办结，如 2024 年引入高端日料店，10 个工作日完成所有审批；

夜间经济与人才扶持

夜间经济：申请 “青岛市夜间经济示范街区”，获 200 万元改造补贴，用于户外市集搭建、夜间照明升级，延长营业时间至 24:00，协调地铁增加夜间班次；

人才政策：协助品牌高端人才申请 “青岛英才计划”（最高 50 万元安家补贴），员工技能培训可获 500-1500 元 / 人的政府补贴，2025 年目标协助申请培训补贴超 100 万元。

2.华润集团内部政策协同：强化集团资源支撑

华润系品牌优先入驻

引入清单：推动华润万家 Ole' 精品超市（首年目标营收 1.2 亿元）、万象影城 IMAX 厅（首年票房 8000 万元）、木棉花酒店体验区等业态入驻，2025 年目标引入华润系品牌 8-10 家，占新增业态 20%；

协同效应：参考华润杭州万象城 “Ole' 超市 + 万象影城” 组合模式，Ole' 首年营收 1.2 亿元，万象影城首年票房 8000 万元，两者联动营销（如 “超市消费满 300 元赠观影券”）带动项目整体客流增长 15%。青岛万象城计划复制该模式，目标 2025 年华润系品牌总营收突破 3.5 亿元，客流贡献率达 22%。

集团资金与供应链支持：

专项基金申请：对接华润集团 “商业升级专项基金”，2025 年目标获批资金 2 亿元，重点用于首店引入补贴（占比 40%）、数字化招商工具开发（占比 30%）、主理人孵化（占比 30%）；

供应链协同：为入驻餐饮品牌提供华润五丰生鲜集中采购服务（降低采购成本 12%）、华润怡宝饮品直供（配送成本降低 8%），同时共享华润物流 “一日两配” 体系，提升库存周转效率（从行业平均 30 天缩短至 22 天）；

案例：2024 年引入的 “高端日式料理店”，通过华润五丰采购进口海鲜，成本降低 15%，首年食材损耗率从 8% 降至 5%，间接提升净利润 3 个百分点。

3.全球商业政策借鉴：优化海外品牌落地体验

借鉴新加坡、伦敦、美国等商业发达地区的政策经验，解决海外品牌落地 “流程繁、周期长、适配难” 问题，提升国际品牌招商竞争力。

3.1新加坡 “跨境品牌便利化” 措施落地

签证与通关简化：与青岛海关、出入境管理局合作，为海外品牌考察团队开通 “商务签证快速通道”（3 个工作日办结，常规流程 7 个工作日）；为品牌展品、设备提供 “保税仓储 + 快速通关” 服务，通关时限从 5 个工作日缩短至 1 个工作日，2025 年目标服务海外品牌≥25 家；

本地化适配服务：组建 “海外品牌服务专班”（配备英语、日语、韩语、法语专业人员），提供 “一站式本地化服务”：

市场调研：出具《青岛高端消费市场白皮书》（含客群偏好、竞品分析）；

证照办理：协助完成外资企业注册、食品经营许可等手续（平均办理时长 15 天）；

人才招聘：与青岛大学、中国海洋大学合作定向培养双语店员，首年为海外品牌输送人才≥100 人；

案例：协助韩国 d'strict 团队落地《海浪》展览，通过 “快速通关 + 本地化服务”，项目落地周期从常规 6 个月缩短至 3.5 个月，节省前期筹备成本 200 万元。

3.2伦敦 Westfield “商业创新试点” 模式借鉴

申请 “青岛市商业创新试点项目”：争取政策支持开展三大新型业态试点：

无人零售试点：引入华润万家 “润米优选” 无人超市（200㎡），享受增值税缓缴 3 个月、设备备案简化政策；

跨境电商线下体验店：与天猫国际合作开设 “全球优选体验店”（300㎡），支持 “线下体验 + 线上下单”，商品清关时限从 72 小时缩短至 24 小时；

保税展示交易店：在奢侈品区设立 “保税展示区”（500㎡），海外品牌商品可先展示后清关，降低资金占用成本（首年为品牌节省资金成本≥800 万元）；

试点成效目标：2025 年三大试点业态总营收突破 5000 万元，带动项目跨境消费占比从 5% 提升至 12%。

3.3美国 REITs 市场经验借鉴：为资产增值铺路

租约结构优化：在招商中优先引入 “长期租约 + 高稳定性” 品牌，奢侈品品牌租约期限≥8 年，快消品牌≥5 年，2025 年目标核心业态平均租约期限达 6.5 年（行业平均 5 年）；

资产估值提升：通过引入高坪效首店（如塔尖首店坪效 8 万元 /㎡/ 年），推动项目资产估值年度提升≥8%，2026 年目标资产估值突破 120 亿元（2024 年估值 100 亿元），为后续发行 REITs 奠定基础。

（五）招商执行保障：从“策略落地”到“效果可控”的全流程管控

为确保招商创新策略与政策赋能体系有效落地，从 “团队配置、考核机制、落地节奏” 三方面构建执行保障体系，避免 “策略空转”。

1. 专业化招商团队搭建：“全球视野 + 数字能力 + 本土经验”三维配置

组建 35 人 “全球招商专项小组”，涵盖海外招商、品牌对接、数据支撑、政策申报四大职能，同时整合外部资源，形成 “内部团队 + 外部智囊” 的招商合力。

团队培训计划：

月度培训：邀请 ICSC 专家、华润商业运营高管开展 “全球首店趋势”“业态组合创新” 培训；

季度演练：模拟 “奢侈品品牌谈判”“海外品牌本地化适配” 场景，提升实战能力；

年度考核：首店招商成功率≥45%（行业平均 30%）、政策申报成功率≥92% 为合格线。

2.结果导向考核机制：“量化指标 + 过程管控 + 长效激励” 结合

建立 “KPI 考核 + 激励机制” 双体系，既关注短期首店引入数量，也重视长期品牌存活率与资产增值，确保招商质量与效率平衡。

核心考核指标（2025 年）

激励与惩罚机制

正向激励：

团队奖励：完成年度首店目标，发放团队奖金 80 万元；超额完成部分，每多 1 家塔尖首店追加 10 万元，1 家塔身首店追加 5 万元；

个人奖励：个人引入塔尖首店，一次性奖金 12 万元 + 晋升优先；引入塔身首店，奖金 6 万元；

长效激励：对孵化成功且年营收超 500 万元的主理人品牌，团队可获得该品牌年营收 1% 的分红（连续 3 年）；

惩罚措施：

季度未完成首店目标 50%，团队负责人降薪 15%；连续两个季度未达标，调整岗位；

因个人失误导致品牌流失（如谈判失误、政策申报延迟），扣除当月绩效奖金，情节严重者调离招商团队。

3.分阶段落地时间表：2025-2026 年三年攻坚计划

将招商目标分解为 “基础期（2025 年 1-6 月）、攻坚期（2025 年 7-2026 年 6 月）、巩固期（2026 年 7-12 月）” 三个阶段，明确每个阶段核心任务、里程碑事件与成果验收标准。

（六） 体系总结：从“招商创新”到“价值共生”的战略跃迁

青岛万象城招商创新及政策赋能体系，并非简单的 “品牌引入 + 政策申请”，而是围绕 “城市高端生活方式共创平台” 定位，构建的 “资源整合 - 模式创新 - 政策支撑 - 执行保障” 全链条价值创造系统。

从短期看，通过 “金字塔首店矩阵” 与 “数字化招商工具”，快速填补青岛高端商业空白，首年实现首店占比 25%、客流增长 18%；从中期看，依托 “品牌共创” 与 “主理人孵化”，形成 “国际品牌 + 本土创新” 的业态生态，3 年培育 8 家本土网红品牌；从长期看，借助 “全球政策借鉴” 与 “资产增值规划”，推动项目从 “商业载体” 升级为 “城市资产”，最终实现 “商业价值（营收突破 50 亿元）、品牌价值（首店经济高地）、城市价值（文旅消费枢纽）” 的三重提升。

这套体系的核心竞争力在于：以 “首店经济” 为流量入口，以 “共创模式” 为粘性纽带，以 “政策赋能” 为成本杠杆，以 “数据驱动” 为效率保障，最终让青岛万象城从 “高端购物中心”，真正成为 “青岛高端生活方式的定义者、城市商业创新的引领者”。

七、空间优化及场景创新

（一）空间优化核心逻辑：三大原则指导改造方向

空间优化需贯穿 “资产导向、体验优先、在地融合” 三大原则，避免盲目追求设计感而忽视运营实效，确保每一处改造都服务于 “提升资产价值” 的终极目标。

案例参考：借鉴上海 TX 淮海“文化赋能商业”模式，其通过引入本土艺术家装置、打造在地文化主题展区，使项目开业首年坪效提升 35%，资产估值增长 22%。青岛万象城将以此为标杆，结合海洋文化特色，实现“文化 + 商业”的价值叠加。

（二）物理空间重构：三大维度实现“空间增值”

物理空间重构聚焦 “动线优化、功能分区升级、弹性绿色改造”，通过数据驱动设计，消除运营痛点，提升空间利用效率与商业价值。

1.动线优化：大数据驱动的“无盲区”动线设计

基于项目近 1 年的客流热力图、楼层转换率、店铺进店率等数据（如 B1 层餐饮区客流密度达 4.2 人 /㎡，而 4 层部分零售区仅 1.1 人 /㎡），重构 “主街 + 支线 + 主题通道” 三级动线，实现 “客流均匀分布、商业价值最大化”。

三级动线具体设计方案

垂直交通与盲区优化

增设扶梯：在 3 层、5 层（客流转换率低，仅 28%）各增设 2 部双向扶梯，缩短客群垂直移动时间，目标楼层转换率提升至 45%；

空中连廊：连接项目西侧奢侈品区与东侧亲子区（当前步行需绕行 150m），新建 2 条空中连廊（长度 30m，宽度 4m），设置玻璃幕墙与海洋主题装饰，目标带动连廊周边店铺客流增长 30%；

盲区激活：针对 4 层西北侧（进店率仅 12%），改造为 “潮玩快闪区”，采用可移动展架，定期更换品牌，目标进店率提升至 35%。

2.功能分区升级：从“业态堆砌”到“场景集群”

打破传统 “按业态分区” 的模式，围绕 “客群需求场景” 重构功能分区，打造 “高关联、高互动、高记忆” 的主题集群，提升客群停留时间与消费转化率。

核心主力店布局调整

高流量主力店 “动线节点化”：将华润万家 Ole' 精品超市（日均客流 8000 人次）从 B1 层西侧调整至 B1 层核心入口，带动周边 10 家零食、生鲜店铺客流；将万象影城 IMAX 厅（日均客流 3000 人次）从 5 层东侧调整至 5 层中部，辐射周边餐饮、娱乐业态，目标影城周边店铺坪效提升 25%；

主力店 “体验扩容”：Ole' 超市新增 “青岛特色生鲜区”（面积 200㎡），引入本地海鲜品牌，提供现场加工服务；万象影城增设 “VIP 休息区 + 主题影厅”（如海洋主题影厅），提升客单价（从 45 元至 68 元）。

主题街区打造：5 大差异化场景集群

规划 5 个主题街区（总面积 5800㎡），每个街区聚焦一类客群需求，融合 “业态 + 文化 + 互动”，形成项目差异化竞争力。

共享空间扩容：从 “通道” 到 “社交目的地”

中央广场升级：将 1 层中央广场（面积 800㎡）改造为 “多功能活动空间”，配备可升降舞台、LED 大屏，支持品牌发布会、艺术展览等活动（如青岛时装周分会场），目标年均举办活动≥100 场，带动周边店铺客流增长 20%；

屋顶露台改造：将 6 层屋顶（面积 2000㎡）打造为 “海洋主题露台”，设置户外餐饮区、星空观影区、绿植景观带，夏季举办 “露台音乐节”，冬季改造为 “冰雪乐园”，目标屋顶露台日均客流≥800 人次，成为青岛 “网红打卡地”；

共享空间占比：从当前的 8% 提升至 12%（总面积 1.2 万㎡），确保每 2000㎡商业面积配套 1 处共享空间，提升客群舒适度。

3.弹性设计与绿色改造：兼顾 “灵活运营” 与 “可持续发展”

通过弹性设计满足多业态切换需求，通过绿色改造降低运营成本，提升项目长期资产价值（绿色商业项目资产估值平均高于传统项目 15%）。

弹性设计：20% 灵活空间适配多元场景

灵活铺位规划：预留 20% 商业面积（约 2 万㎡）作为 “弹性空间”，铺位面积 50-200㎡，采用可移动隔断（如玻璃隔墙、金属展架）与模块化装修（地面采用可拆卸地砖、天花板采用悬挂式灯具），支持快闪店、临时展览、品牌 popup 等场景切换，目标灵活铺位年均出租次数≥6 次，租金收益比固定铺位高 20%；

智能接口预留：在弹性空间及公共区域预留智能水电接口（每 100㎡设置 2 个电源模块、1 个网络接口）、多媒体接口（支持 LED 屏、投影设备快速安装），确保新场景落地周期从 15 天缩短至 5 天；

案例参考：北京 SKP-S 通过弹性空间设计，年均举办快闪活动 80 余场，带动项目整体坪效提升 32%，青岛万象城将以此为标杆，提升空间运营灵活性。

绿色改造：打造 “青岛绿色商业标杆”

节能系统升级：替换现有照明系统为 LED 节能灯具（能耗降低 40%），更换中央空调为变频系统（能耗降低 25%），目标整体能耗降低 18%，年节省运营成本≥500 万元；

环保材料应用：公共区域地面采用再生石材（占比 60%），墙面采用可降解涂料，装饰摆件采用青岛本地环保材料（如贝壳、木材），目标环保材料使用率≥70%；

绿色景观营造：在屋顶露台、外立面增设垂直绿化（总面积 5000㎡），种植青岛本地植物（如耐冬、黑松）；在 1 层入口设置雨水回收系统（容量 100m³），用于绿化灌溉，目标年节约用水≥2000 吨；

认证目标：2026 年前获得 “LEED 绿色建筑认证”（商业零售类），提升项目品牌形象与资产估值（LEED 认证项目资产估值平均高于非认证项目 12%）。

（三）三场景创新体系：全球视野 + 本土融合的 “四维场景矩阵”

场景创新需突破 “单一展览、临时活动” 的局限，构建 “沉浸式主题、夜间经济、数字化互动、社交属性” 四维场景矩阵，实现 “周周有活动、月月有主题、季季有亮点”，持续吸引客群关注。

1.沉浸式主题场景：“商业 + 艺术 + 文化” 深度融合

通过引入全球顶级 IP 与挖掘本土文化，打造季度轮换的沉浸式场景，将商业空间转化为 “文化体验目的地”，提升项目文化附加值与客群吸引力。

全球 IP 合作场景

季度 IP 展览：2025 年计划引入三大全球 IP：

Q1：故宫文创 “海上故宫” 主题展（面积 1000㎡），展示故宫海洋主题文物复刻品，设置 “故宫文创商店”（销售青岛限定款文创产品，如贝雕故宫书签）；

Q2：敦煌 IP“数字敦煌・海洋幻境” 展（面积 800㎡），通过 VR 技术还原敦煌壁画中的 “海洋元素”，设置互动体验装置（如 “敦煌飞天” AR 合影）；

Q4：国际潮流艺术家 KAWS “海洋主题特展”（面积 600㎡），展示 KAWS 海洋系列雕塑，设置限量周边发售区；

数据目标：每个 IP 展览日均客流≥3000 人次，展览期间项目整体客流增长 25%，文创产品销售额≥500 万元 / 展。

本土文化沉浸式场景

“海洋奇幻馆” 打造：在 3 层打造常设 “海洋奇幻馆”（面积 1200㎡），分为三大区域：

“青岛海洋历史区”：通过全息投影还原青岛港百年历史；

“海底互动区”：采用 VR 技术模拟青岛近海海底场景，客群可 “沉浸式” 观察海洋生物；

“海洋保护区”：联合青岛海洋大学，举办 “海洋保护科普展”，增强客群社会责任感；

运营模式：采用 “免费参观 + 付费体验” 模式（VR 体验单价 68 元 / 人），目标日均体验人数≥800 人，月营收≥160 万元。

2. 夜间经济场景：打造 “青岛深夜消费地标”

针对年轻客群 “夜间社交” 需求，规划 “深夜生活圈”，延长运营时间，丰富夜间业态，提升非高峰时段商业价值（夜间时段营收占比目标从 18% 提升至 30%）。

夜间业态组合

餐饮集群：引入 10 家特色餐饮，包括青岛啤酒主题餐吧（24 小时营业）、日式居酒屋（营业至凌晨 1 点）、深夜火锅（营业至凌晨 2 点），推出 “夜间专属套餐”（如 “啤酒 + 海鲜” 组合，单价 198 元）；

文化娱乐：引入 24 小时书店（面积 500㎡，设置 “夜间阅读区”）、夜间运动馆（面积 800㎡，提供羽毛球、瑜伽等项目，营业至 23 点）；

社交空间：在屋顶露台打造 “星空酒吧集群”（面积 1000㎡），设置户外投影、Live 音乐舞台，定期举办 “夜间音乐节”“星空电影夜”。

夜间运营保障与政策支持

安全保障：增设夜间安保人员（从 20 人增至 35 人），在夜间区域安装高清监控（覆盖率 100%），设置 “紧急呼叫按钮”（每隔 50m1 个）；

交通配套：联动青岛地铁，申请 3 号线、2 号线末班车延长至凌晨 1 点（覆盖项目夜间客流返程需求）；协调政府增设夜间临时停车位（200 个）；

政策申请：申请 “青岛市夜间经济示范街区” 称号，争取政府补贴 200 万元用于夜间场景改造，目标夜间时段坪效提升 45%，年夜间营收突破 2 亿元。

3.数字化互动场景：“元宇宙 + 商业” 创新融合

借助数字技术打造 “线上 + 线下” 联动的互动场景，提升购物趣味性与效率，吸引年轻客群（Z 世代客群占比目标从 35% 提升至 45%）。

元宇宙体验场景

元宇宙体验区：在 2 层打造 “万象元宇宙馆”（面积 800㎡），提供三大服务：

虚拟导购：客群通过 AR 眼镜或手机 APP 召唤 “虚拟导购”，可实时获取店铺位置、商品详情、优惠活动，支持语音交互（如 “推荐适合送长辈的奢侈品礼盒”），目标降低客群购物决策时间 30%；

数字藏品发售：联合青岛本地艺术家、入驻品牌发行 “海洋主题数字藏品”（如 “贝雕数字艺术品”“KAWS 联名数字潮玩”），客群可在元宇宙馆内 “沉浸式” 查看藏品细节，通过项目 APP 完成购买（单价 99-1999 元），目标年数字藏品销售额≥800 万元；

虚拟品牌展厅：为奢侈品品牌（如 LV、Gucci）搭建 “虚拟展厅”，客群可通过 VR 设备 “进入” 展厅，360° 查看新品系列，支持虚拟试穿（如 “虚拟试戴珠宝”），试穿后可直接跳转品牌线下门店或线上商城下单，目标虚拟展厅带动品牌销售额增长 15%。

智能购物工具落地

零售区域：在女装、美妆区部署 “智能试衣镜”（30 台）、“虚拟试妆系统”（20 台），智能试衣镜支持 “一键切换尺码 / 颜色”“分享试穿效果至社交平台”，虚拟试妆系统可根据客群肤质推荐口红色号，目标提升试穿转化率从 20% 至 35%、美妆试用转化率从 15% 至 28%；

公共区域：在主街、主题通道设置 “互动投影装置”（15 处），客群踩踏地面投影可触发 “海洋波纹”“非遗剪纸” 等动态效果，同时设置 “智能打卡点”（20 处），客群扫码可生成 “专属空间海报”（融合青岛地标与个人形象），支持一键分享至小红书、抖音，目标日均生成海报≥3000 张，社交媒体曝光量≥5 万 / 天；

数字孪生平台：搭建项目 “数字孪生系统”，实时同步物理空间的客流分布、店铺运营数据、设备运行状态（如空调能耗、照明亮度），运营团队可通过系统远程调整空间参数（如 “将深夜生活圈照明亮度提升 20%”），目标运营决策响应时间从 2 小时缩短至 30 分钟。

4.社交属性场景：聚焦 “全客群” 的社交需求

围绕 “家庭、商务、年轻” 三大客群的社交痛点，打造 “高粘性、高频次” 的社交场景，让商业空间成为 “客群愿意主动来、反复来” 的社交目的地。

家庭客群社交场景：亲子共创空间

空间设计：在亲子自然探索区旁增设 “亲子共创工坊”（面积 300㎡），分为 “手工制作区”（提供陶艺、剪纸、贝雕 DIY）、“自然教育区”（每周开展 “海洋生物观察课”“植物种植体验”）、“亲子阅读区”（藏书 5000 册，以儿童绘本、海洋科普为主）；

运营活动：每月举办 “亲子文化节”（如 “非遗亲子手作日”“海洋主题亲子绘画比赛”），设置 “亲子积分体系”（参与活动、消费可累计积分，积分可兑换 DIY 材料、亲子套餐），目标亲子共创空间日均客流≥1200 人次，家庭客群月均复购次数从 2 次提升至 3 次。

商务客群社交场景：高端洽谈空间

空间布局：在 5 层高端生活体验馆旁打造 “万象商务沙龙区”（面积 500㎡），分为 “私密洽谈室”（5 间，配备投影仪、白板、高端茶歇）、“共享办公区”（20 个工位，提供高速 WiFi、打印服务）、“商务休闲区”（设置咖啡吧、雪茄吧）；

服务模式：采用 “会员制 + 预约制”，项目黑卡会员可免费使用共享办公区（每日 2 小时）、享受私密洽谈室 8 折优惠，同时定期举办 “商务沙龙活动”（如 “奢侈品投资论坛”“企业管理讲座”），目标商务沙龙区月均使用次数≥300 次，带动高端餐饮、奢侈品消费增长 12%。

年轻客群社交场景：社群活动基地

空间打造：在全球潮玩集结地、深夜生活圈规划 “社群活动空间”（面积 600㎡），配备音响、灯光、舞台设备，可容纳 200 人开展活动；

活动运营：每周举办 “主题社群活动”，如周一 “脱口秀开放麦”、周三 “剧本杀专场”、周五 “潮玩交换会”、周日 “Live 音乐演出”，同时联合青岛本地社群（如 “潮玩爱好者社群”“脱口秀俱乐部”）共建活动内容，目标社群活动日均参与人数≥150 人，年轻客群月均到店次数从 3 次提升至 4.5 次。

（四）空间改造实施路径：分三阶段平稳落地

为避免改造期间影响正常运营，采用 “试点 - 全面 - 优化” 的渐进式实施路径，明确各阶段时间节点、核心任务、风险控制措施，确保改造与运营 “两不误”。

1. 试点阶段（2025 年 1-3 月）：小范围测试，验证方案

核心任务

选择 “4 层西北侧盲区”（潮玩快闪区）、“1 层部分主街”（智能导视屏 + 互动投影试点）进行微改造，总面积约 1500㎡；

落地 “小型沉浸式场景”（如 “青岛非遗剪纸互动展”），测试客群对在地文化场景的接受度；

部署 10 台智能试衣镜、5 处互动投影装置，收集客群使用数据（如 “试衣镜日均使用次数”“投影互动参与率”）。

风险控制

改造区域设置 “临时围挡”（采用海洋主题设计，避免影响美观），围挡上标注 “改造后场景预告”，吸引客群期待；

提前告知周边店铺改造时间，协助调整经营策略（如 “临时线上直播带货”），降低店铺营收损失，目标试点区域周边店铺营收降幅控制在 5% 以内。

成果验收

客群反馈：通过问卷、访谈收集客群对改造场景的满意度，目标满意度≥85 分；

运营数据：试点区域进店率提升至 35%（改造前 12%），智能试衣镜日均使用次数≥50 次，验证方案可行性后调整全面落地计划。

2. 全面落地阶段（2025 年 4-12 月）：分区域推进，保障运营

区域划分与改造顺序

第一批次（4-6 月）：改造 “高流量区域”（1 层主街、B1 层 Ole' 超市周边），优先落地 “智能导视屏”“互动投影”“主题通道”，确保核心流量区体验升级，同时完成 “青岛非遗主题巷”“全球潮玩集结地” 主体建设；

第二批次（7-9 月）：改造 “低坪效区域”（4 层、5 层部分零售区），落地 “潮玩快闪区”“商务沙龙区”，同步推进 “万象元宇宙馆”“海洋奇幻馆” 建设；

第三批次（10-12 月）：改造 “夜间经济区域”（深夜生活圈、屋顶露台），完成 “星空酒吧集群”“夜间运动馆” 装修，同时上线 “数字孪生平台”。

运营保障措施

施工时间：避开节假日、周末高峰时段，核心施工安排在 22:00-6:00（夜间闭店后），减少对客群影响；

临时动线：改造区域设置 “临时导视系统”，安排工作人员引导客流，确保客群可顺畅到达目标店铺，目标临时动线客群投诉率≤1%；

商户支持：为改造区域商户提供 “临时促销场地”（如主街快闪位）、“线上引流支持”（项目 APP 首页推荐），目标商户营收损失控制在 8% 以内。

3.优化迭代阶段（2026 年 1-18 月）：数据驱动，持续升级

动态调整机制

月度数据复盘：每月分析改造区域的 “客流密度、进店率、坪效、客群停留时间” 等数据，如发现 “亲子自然探索区周末客流饱和但平日冷清”，则调整平日运营策略（如 “推出工作日亲子特惠套餐”）；

季度场景更新：每季度根据客群反馈、行业趋势更新场景内容，如 “全球潮玩集结区” 每季度更换潮玩展览主题（从 “海洋主题” 更新为 “机甲主题”），“元宇宙馆” 每季度新增 1-2 款数字藏品；

长期升级目标

2026 年 6 月：完成 “绿色改造” 全部内容，申请 “LEED 绿色建筑认证”；

2026 年 12 月：优化数字孪生平台，实现 “AI 自动调整空间参数”（如根据实时客流自动调节照明、空调）；

2027 年 6 月：根据青岛城市发展规划（如 “海洋经济新区建设”），更新主题街区、场景内容，确保空间与城市发展同频。

数据来源：北京云阿云智库・商业地产项目数据库