商业地产案例分享-青岛万象城项目（四）

原创 李桂松 李富松 段小丽 云阿云智库•商业地产项目组

导读：面对消费升级与区域竞争，青岛万象城以REITs资产价值最大化为核心，通过业态焕新、场景创新、数字化运营与资本运作四维破局，目标实现180亿元资产估值，重塑北方高端商业标杆。全文共103500字，由北京云阿云智库•商业地产项目组原创供稿。

作者：李桂松 |北京云阿云智库平台理事长

作者：李富松 | 北京云阿云城市运营管理有限公司副总裁

作者：段小丽 | 北京云阿云智库平台公共关系总裁13811016198

青岛万象城资产运营增值专项报告

目录

一、市场分析及项目概述

二、本体 SWOT 及项目现状

三、竞品分析及应对策略

四、核心挑战及破局路径

五、定位升级与客群分析

六、招商创新及政策赋能

七、空间优化及场景创新

八、业态规划及品牌焕新

九、运营管理专项提升

十、资产优化与实施策略

十一、项目建议及行业启示

七、空间优化及场景创新

（五） 投资回报测算：可控成本，高效收益

基于改造内容与行业数据，测算空间优化的 “投资规模、收益提升、回收周期”，确保改造投入与资产增值相匹配。

1.投资规模控制

总投资预计 3.8-4.2 亿元（占项目当前资产估值的 8.5%-9.5%），具体分配如下：

2. 收益提升预测

改造后预计实现 “短期客流增长、中期营收提升、长期资产增值” 的阶梯式收益：

短期收益（改造后 1 年）

客流：客群平均停留时间从 3.5 小时延长至 4.5 小时，日均客流从 3 万人次增长至 3.8 万人次（+27%）；

营收：核心区域坪效提升 30%（从 4 万元 /㎡/ 年至 5.2 万元），夜间时段营收占比从 18% 提升至 30%，年营收突破 45 亿元（改造前 38 亿元，+18%）；

中期收益（改造后 2-3 年）

租金：主题街区、高坪效区域租金溢价率达 25%（如全球潮玩集结区租金从 8 元 /㎡/ 天至 10 元），整体租金收入年增长 20%；

非租金收入：数字藏品、IP 展览、体验项目等非租金收入从 5000 万元增长至 1.8 亿元（+260%）；

长期收益（改造后 3-4 年）

资产估值：绿色改造、场景创新带动项目资产估值从 45 亿元增长至 55 亿元（+22%），达到青岛商业地产资产估值 TOP1 水平；

品牌价值：成为 “全国商业空间创新标杆”，吸引更多高端品牌入驻（如奢侈品品牌区域首店），形成 “品牌 - 客流 - 收益” 的正向循环。

3.投资回收周期

基于 “年新增净收益 1.1-1.3 亿元”（新增营收扣除改造摊销、运营成本）测算，投资回收周期约 3.5-4 年，低于商业地产改造平均回收周期（5-6 年），具备较高的投资性价比。

（六）总结：空间创新的 “青岛模式”

青岛万象城的空间优化及场景创新，并非简单复制国内外商业项目经验，而是形成了 “以资产价值为核心、以在地文化为灵魂、以数字技术为引擎” 的独特模式：

在地化：深度融合青岛 “海洋文化、德式建筑、非遗技艺”，让空间有 “青岛味道”；

数字化：通过元宇宙、智能设备、数字孪生，让空间 “可互动、可生长”；

可持续：兼顾绿色改造与弹性设计，让空间 “低能耗、高适配”。

这套模式最终将实现 “三个转变”：从 “卖商品” 到 “卖体验”，从 “物理空间” 到 “社交平台”，从 “商业载体” 到 “城市地标”，让青岛万象城不仅是 “高端购物中心”，更是 “青岛人愿意逛、外地人必打卡” 的城市生活名片。

八、业态优化及品牌焕新

（一）业态优化核心原则：四大基石锚定方向

整合两份提纲 “生态协同、差异竞争、高坪效、强体验” 的核心逻辑，补充 “动态适配” 原则，确保业态组合随市场变化持续优化，避免战略僵化。

案例参考：上海国金中心通过 “高端零售 + 艺术展览 + 私享服务” 的生态协同，实现业态联动消费占比 42%、整体坪效 12 万元 /㎡/ 年；成都 IFS 依托 “首店经济 + 本土孵化”，差异化业态占比达 45%，年客流增长 28%。青岛万象城将融合两者优势，结合本土 “海洋文化 + 高端消费” 特征，打造专属差异化路径。

（二）业态组合升级：策展式布局构建 “三维生态”

基于 “强化优势、策展未来、创造场景” 策略，整合 “三大核心品类舰长” 与 “四维融合生态”，构建 “零售为核、餐饮为脉、体验为魂” 的三维业态体系，总占比优化为：零售 45%、餐饮 25%、体验 25%、服务 5%。

1.零售业态：打造 “三大品类舰长”，树立区域统治力

聚焦 “运动户外、潮流服饰、高端美妆” 三大优势品类，从 “品牌集合” 升级为 “场景化体验中心”，形成 “买 XX，到万象城” 的消费者心智。

运动户外集群：北方 “户外运动圣地”

现状：已聚集 48 家品牌（如北面、始祖鸟），年销售额 8.5 亿元，坪效 4.2 万元 /㎡/ 年，是项目核心优势品类，但缺乏场景化体验。

升维策略：

空间规划：在 B1-L2 层打造 “户外生活方式主题区”（面积 5000㎡），划分 “装备体验区”（设置城市攀岩墙、模拟露营地）、“社群活动中心”（每月举办徒步分享会、装备保养课堂）、“环保公益区”（联合 Patagonia 开展旧衣回收活动）；

品牌引入：2025 年引入 2-3 家区域首店（如 Patagonia 环保概念店、Salomon 越野跑实验室），2026 年品牌总量突破 55 家，其中区域独家品牌占比达 60%；

数据目标：改造后区域销售额年增长 30%（突破 11 亿元），坪效提升至 5.5 万元 /㎡/ 年，客群停留时间从 40 分钟延长至 70 分钟，户外运动社群会员突破 2 万人。

潮流服饰集群：青岛 “青年潮流磁场”

现状：覆盖李宁 “中国李宁”、太平鸟等主流品牌，但缺乏 WE11DONE、Ami Paris 等顶尖潮牌，Z 世代客群占比仅 45%。

升维策略（金字塔模型）：

塔尖（10%）：引入 3-5 个全球顶级潮牌 / 设计师品牌（2025 年落地 WE11DONE 青岛首店、2026 年引入 Ami Paris 山东首店），布局 L1 核心动线，单店面积 150-200㎡；

塔身（60%）：巩固现有国内外潮牌（如 Off-White、ADER ERROR），推动店铺升级为 “体验店”（增设潮玩展示区、定制化服务台）；

塔基（30%）：在 B2 层打造 “潮流发生器”（面积 800㎡），以快闪店形式孵化青岛本土新锐设计师品牌（如 “青衿” 国潮服饰），每月更新 2-3 个品牌；

数据目标：2026 年潮流区域客流量年增长 15%（突破 800 万人次），Z 世代客群占比提升至 60%，定制化服务收入占比达 15%。

高端美妆集群：“美妆艺术长廊”

现状：汇聚雅诗兰黛、兰蔻等 28 个高端品牌，客单价 2200 元，但体验同质化（仅基础试用服务）。

升维策略：

品牌引入：2025 年引入 BYREDO、Aesop 等具有强美学属性的品牌山东首店，2026 年高端美妆品牌总量突破 35 家；

体验升级：设立 “美妆定制工坊”（面积 300㎡），提供 VIP 皮肤检测（采用 AI 肤质分析仪）、私人定制香水（根据客群喜好调配香调）、美妆教学（每周 2 场专业化妆师课程）；

联动消费：推出 “美妆 + 餐饮” 联名套餐（如购买美妆满 5000 元赠高端下午茶）、“美妆 + 康养” 服务（如做完皮肤护理后体验 SPA）；

数据目标：客单价提升至 2640 元（+20%），服务性收入占比达 10%，美妆区连带消费率从 25% 提升至 40%。

2. 餐饮业态：构建 “全时段社交矩阵”，打造留客引擎

整合 “全球美食 + 本土特色” 与 “全时段规划”，打破 “功能型餐饮” 定位，将餐饮转化为 “社交货币”，总占比 25%（全球美食 8%+ 本土特色 7%+ 主题餐饮 6%+ 轻食咖啡 4%）。

“天空之城・酒肆”：都市夜生活地标

现状：位于 6 层屋顶区域，现有 5 家酒吧，晚间（18:00 后）客流占比仅 20%，缺乏主题活动。

升级策略：

品牌引入：2025 年引入 2 家山东首店酒吧（如日式威士忌吧、精酿啤酒实验室），2026 年总量达 8 家，形成 “微醺经济集群”；

活动运营：每月举办 “精酿啤酒节”“爵士乐之夜”，每季度联动 L1 奢侈品品牌开展 VIP 闭门酒会（如 LV 客户私享品鉴会）；

场景优化：增设户外露台座位（配备加热设备，延长冬季使用周期）、打造 “星空投影区”（夜间播放海洋主题影像）；

数据目标：晚间客流占比提升至 35%，单店日均销售额从 1.2 万元增长至 1.8 万元（+50%），VIP 客户消费占比达 30%。

全时段餐饮规划：覆盖 “商务 - 家庭 - 年轻” 全客群

工作日午市：在 L2-L3 商务客群集中区域，布局高端商务套餐（如日式定食、轻食沙拉），引入 “快速取餐柜”（支持提前线上预订，到店即取），目标午市翻台率从 1.2 次提升至 1.8 次；

家庭周末：在 L5 亲子楼层周边，引入亲子主题餐厅（如卡通尼亲子餐厅山东首店）、网红甜品店（如 Lady M 青岛首店），设置 “儿童游乐区 + 家长休息区”，目标家庭客群周末停留时间从 3 小时延长至 4.5 小时；

数据目标：2025 年引入 6 家山东首进餐饮品牌，餐饮业态平均翻台率提升 15%（从 2.2 次增至 2.5 次），非餐时段（早餐、下午茶）收入占比从 18% 提升至 25%。

3.体验业态：打造 “流量核心引擎”，推动 “体验引流 - 消费转化”

总占比提升至 25%（文化娱乐 9%+ 亲子教育 7%+ 运动健康 6%+ 康养服务 3%），聚焦 “全龄段体验需求”，填补青岛高端体验消费空白。

文化娱乐：全龄段 “精神消费空间”

影院升级：将现有万象影城升级为 “IMAX 激光厅 + VIP 私享厅”，配备 4D 动感座椅、杜比全景声系统，每月举办 “海洋纪录片展映”“经典老片重映”，目标影院上座率从 35% 提升至 45%；

沉浸式体验：引入 “青岛历史主题密室逃脱”（面积 500㎡，剧情融合青岛德式建筑、海洋文化）、“高端电竞馆”（配备专业电竞设备，每季度举办 “城市电竞联赛”），目标文化娱乐业态日均客流≥3000 人次，带动餐饮消费增长 15%。

运动健康：年轻客群 “时尚运动目的地”

业态引入：2025 年落地 “雪乐山室内滑雪馆”（山东首店，面积 1200㎡）、“Flowlife 室内冲浪馆”（青岛首店），2026 年引入 “Pure Yoga 高端瑜伽馆”；

场景联动：推出 “运动 + 消费” 套餐（如滑雪体验 + 运动装备选购满减、瑜伽课 + 健康轻食套餐），联合运动品牌举办 “新品试穿会 + 专业教练指导” 活动；

数据目标：运动健康业态年轻客群占比≥80%，月均消费≥2 次，单店年均销售额突破 800 万元。

4.服务业态：打造 “品质生活解决方案中心”

总占比 5%（高端定制 2%+ 生活配套 2%+ 商务支持 1%），从 “辅助业态” 升级为 “提升粘性的关键”，实现 “服务引流→核心消费”。

高端定制：引入 “德国 AWE 智能家居体验中心”（提供全屋智能定制服务）、“日本高端发型沙龙”（如 HAIR MASTER 青岛首店），与奢侈品品牌联动（如购买 LV 满 10 万元赠智能家居设计服务），目标高端定制客单价≥3 万元，带动零售消费增长 12%；

生活配套：在 B1 层布局 “高端宠物护理店”（如 PETKIT 宠物酒店）、“正念冥想馆”，推出 “宠物护理 + 亲子消费” 积分体系（护理满 500 元赠亲子餐厅优惠券），目标生活配套会员复购率≥50%；

数据目标：2026 年服务业态营收占比从当前 3% 提升至 5%，目的性消费占比≥80%。

（三）品牌焕新机制：构建 “全周期品牌生命周期管理” 系统

整合 “数据驱动预警” 与 “领航 + 孵化 + 升级” 策略，建立 “监测 - 评估 - 预警 - 替换 - 赋能” 闭环，确保品牌组合持续保持活力。

1.品牌健康度体检与预警系统（数据化模型）

基于两份提纲评估维度，优化权重与阈值，形成可量化的动态评估工具：

评估流程：每季度由 “运营部 + 招商部 + 市场部” 组成评估小组，出具《品牌健康度报告》。红色预警品牌启动 “6 个月淘汰流程”，黄色预警品牌进入 “3 个月观察期”（提供专项赋能），绿色达标品牌纳入 “年度赋能名单”；

数据目标：年度品牌汰换率稳定在 8%-12%（低于行业平均 15%），确保 “淘汰低效、保留优质”，避免过度调整影响客群稳定性。

2.品牌焕新 “三维策略”（领航 + 孵化 + 升级）

2.1头部品牌 “领航计划”：打造高端标杆

首店引入：成立 “首店招商专项小组”（5 人），对接仲量联行、世邦魏理仕等国际机构，2025-2027 年三年内引入 20 家全球首店（如 LV 青岛独家店）、30 家区域首店（如米其林餐厅山东首店）；

定制化合作：为一线品牌提供 “一店一策”（如为 Gucci 提供 “品牌艺术展场地支持”，为米其林餐厅提供 “租金减免 + 装修补贴”，最高 500 万元）；

案例参考：2024 年上海前滩太古里引入 “爱马仕限时体验店”，通过 “会员专属预览 + KOL 直播”，首月销售额突破 2000 万元，带动项目客流增长 35%。青岛万象城将借鉴该模式，为 LV 青岛首店策划 “海洋主题限量款首发仪式”，目标首月销售额突破 3000 万元。

2.2成长型品牌 “孵化计划”：培育本土新锐

孵化基地：在 B2 层设立 1000㎡“品牌孵化基地”，筛选标准为 “成立 1-3 年、年营收 500-2000 万元、复购率≥25% 的青岛本土品牌”（如文创品牌 “海右雅集”、国潮服饰 “青衿”）；

支持政策：

成本支持：6 个月租金全免、后 6 个月租金 5 折，前 3 个月物业费、水电费全免；

资源支持：开放项目客群数据（如 25-35 岁客群消费偏好），联动华润供应链（如为餐饮品牌对接华润五丰生鲜）；

梯度合作：采用 “快闪店（3-6 个月）→孵化店（1 年）→长期店（2-3 年）” 模式，快闪店达标（坪效≥2 万元 /㎡/ 年）后升级；

数据目标：三年内孵化 20 家优质品牌，其中 5 家成长为 “青岛本土标杆品牌”（年营收超 5000 万元），3 家进入 “全国国潮品牌 TOP100”；孵化基地整体坪效从初始 1.5 万元 /㎡/ 年提升至 3 万元 /㎡/ 年，带动 B2 层整体客流增长 25%；

案例参考：成都 IFS “本土品牌孵化计划” 通过 “租金减免 + 供应链支持”，成功孵化出 “钟书阁”“茶百道” 等标杆品牌，孵化品牌年营收平均增长 200%，本土客群占比提升至 65%。青岛万象城将借鉴该模式，针对本土文创品牌 “海右雅集”，开放会员数据（25-40 岁女性客群占比 72%），协助其开发 “海洋主题文创产品”，目标孵化 1 年后年营收突破 3000 万元，进入山东文创品牌 TOP10。

2.3存量品牌 “升级计划”：低效淘汰与优质赋能

低效品牌淘汰机制：

对连续两季度红色预警的品牌，给予 6 个月整改期（如要求传统服装店增加体验服务、调整商品结构）；整改后仍不达标的，启动解约流程，释放空间优先引入高坪效业态（如将坪效 2 万元 /㎡/ 年的传统女装店，替换为坪效 5 万元 /㎡/ 年的潮玩集合店）；

数据目标：每年淘汰低效品牌 10-15 家，释放空间 1000-1500㎡，空铺招商周期控制在 45 天内，避免资产闲置损失。

优质品牌赋能方案：

对绿色达标品牌（如 Ole' 超市、万象影城），提供 “三维赋能”：

数字化升级：免费部署智能收银系统、会员管理系统（如为 Ole' 超市接入华润 “智慧零售中台”，实现 “线上预订 + 到店自提” 订单占比提升至 30%）；

场地改造：补贴 50% 装修费用用于店铺升级（如为万象影城改造 “VIP 私享厅”，增设真皮座椅、定制餐饮服务）；

联合营销：项目承担 30% 营销费用，开展跨界活动（如 Ole' 超市与高端餐饮品牌联名推出 “海鲜礼盒 + 主厨烹饪教程”）；

升级案例：针对现有 Ole' 超市（2024 年坪效 4.2 万元 /㎡/ 年，高于行业平均 20%），项目提供 300 万元装修补贴，将其升级为 “Ole' 精品超市 + 海鲜加工体验区”，增设 “青岛本地生鲜专区”（占比 20%，引入崂山海参、胶州湾梭子蟹等本土食材）；同时部署 AI 导购系统，实现 “商品溯源查询 + 个性化推荐”，升级后目标坪效提升至 5.5 万元 /㎡/ 年，客群停留时间从 45 分钟延长至 70 分钟，会员复购率提升至 45%。

跨界合作升级：每年推动 10-15 组存量品牌跨界合作，如美妆品牌 “兰蔻” 与高端餐饮 “王品牛排” 推出 “美妆礼盒 + 双人晚餐” 联名套餐，服装品牌 “始祖鸟” 与户外体验店联合举办 “徒步装备展 + 路线分享会”，目标跨界活动带动合作品牌销售额平均增长 25%，会员交叉转化率提升 15%。

（四）各楼层规划布局及品牌落位策略

青岛万象城作为青岛高端商业标杆，依托 “城市高端生活方式共创平台” 定位，结合各楼层客群动线、消费场景需求，构建 “分层聚焦、业态联动” 的楼层布局体系，重点强化国际名品、国际美妆、黄金珠宝、文创潮品等核心品类的标杆地位，同时提升体验业态与本土特色的融合度。

1.L1 层：国际名品与高端美妆区（面积占比 32%）

定位升华：打造 “青岛高端消费第一界面”，聚焦高净值客群（25-45 岁，家庭年收入 50 万 +），通过国际名品、一线美妆的强组合，树立项目高端形象，成为山东半岛高端消费目的地。

核心逻辑：利用 L1 层 “首进视觉冲击” 优势，布局高品牌力、高客单价业态，同时通过美妆集合店提升客流转化，生活方式品牌延长停留时间。

1.1. 主要业态与面积占比

国际名品（45%）：轻奢及高端服饰、皮具

国际美妆（30%）：一线美妆品牌、美妆集合店

高端生活方式（25%）：高端咖啡、数码体验、精品家居

1.2. 品牌落位（含已进驻及焕新规划）

1.3. 租金水平（2025 年基准）

国际名品：保底租金 800-1200 元 /㎡/ 月（核心动线）、600-800 元 /㎡/ 月（次动线），扣点率 12-15%（轻奢品牌）、15-18%（高端服饰）

国际美妆：保底租金 600-900 元 /㎡/ 月（一线单品牌）、500-700 元 /㎡/ 月（集合店），扣点率 18-22%（单品牌）、20-25%（集合店）

高端生活方式：保底租金 400-600 元 /㎡/ 月（数码 / 家居）、300-500 元 /㎡/ 月（咖啡），扣点率 15-18%（数码）、12-15%（咖啡）

1.4. 焕新重点与落地策略

名品焕新：2025 年引入 3 家山东首店轻奢品牌（Longchamp、Sandro、Maje），集中布局主入口两侧（东 / 西入口），单店面积 150-200㎡，采用 “旗舰店标准” 设计（独立橱窗、VIP 试衣间），争取区域独家经营权（如 Longchamp 青岛独家限量款发售权）；

美妆升级：在中庭位置打造 800㎡“美妆超级集合区”，整合 Sephora、HARMAY、HAYDON 三大集合店，引入 La Mer、Guerlain 等 5 个一线美妆品牌精品店，增设 “美妆定制工坊”（提供皮肤检测、私人彩妆服务）；

动线优化：主入口→国际名品→中庭美妆区→次动线生活方式品牌形成 “闭环动线”，在 Apple 旗舰店、% Arabica 等流量节点设置 “楼层导视屏”，引导客群向次动线渗透，提升整体出租率（目标 L1 层出租率 100%）。

1.5. 特色活动与政策支持

每季度举办 “国际名品 VIP 私享会”（如 COACH 新品预览会），邀请高净值会员（黑卡会员，约 5000 人）参与，提供 “专属折扣 + 定制礼品”；

对首店美妆品牌提供 “装修补贴 1500 元 /㎡+ 免租期 6 个月”，对国际名品旗舰店提供 “租金阶梯减免”（首年减免 10%，次年根据销售额达标情况再减免 5%）；

联动青岛银行、招商银行推出 “L1 层消费专属权益”（如刷卡满 1 万元赠 Starbucks Reserve 年度咖啡卡）。

2. L2 层：潮流服饰与黄金珠宝区（面积占比 30%）

定位升华：聚焦 “精致女性客群”（25-40 岁，追求品质与时尚），打造 “服饰 + 珠宝” 的核心消费场景，同时引入轻淑女装、设计师品牌，填补 L1 层与 L3 层客群空白，提升中层客群消费频次。

核心逻辑：黄金珠宝作为 “高客单价、高毛利” 品类，布局 L2 层核心动线提升资产价值；潮流服饰与轻淑女装形成 “搭配消费”，带动连带率提升。

2.1. 主要业态与面积占比

黄金珠宝（35%）：一线珠宝、轻奢珠宝、钟表名品

潮流服饰（40%）：轻淑女装、设计师品牌、轻奢服饰

配套服务（25%）：高端配饰、美容护理、私人定制

2.2. 品牌落位（含已进驻及焕新规划）

2.3. 租金水平（2025 年基准）

黄金珠宝：保底租金 500-800 元 /㎡/ 月（一线珠宝 / 钟表）、400-600 元 /㎡/ 月（轻奢珠宝），扣点率 15-18%（黄金类）、18-22%（珠宝 / 钟表类）

潮流服饰：保底租金 300-500 元 /㎡/ 月（轻淑女装）、400-600 元 /㎡/ 月（设计师品牌），扣点率 12-15%（快时尚）、15-18%（设计师品牌）

配套服务：保底租金 300-400 元 /㎡/ 月（配饰）、400-500 元 /㎡/ 月（美容护理），扣点率 15-18%（配饰）、20-25%（护理服务）

2.4. 焕新重点与落地策略

黄金珠宝集群：在 L2 层东核心动线打造 “珠宝名表长廊”（面积 1200㎡），集中布局周大福双主题店、IWC、APM Monaco 等品牌，设置 “珠宝定制咨询区”（如周大福提供 “婚嫁珠宝定制” 服务），目标该区域客单价提升至 8000 元（现有 6500 元），连带消费率（服饰 + 珠宝）提升至 30%；

潮流服饰升级：引入 UOOYAA、Lily 等 4 家青岛首店设计师品牌，集中布局西次动线，单店面积 80-120㎡，采用 “沉浸式陈列”（如 UOOYAA 店内设置艺术装置），联动小红书 KOL 开展 “设计师品牌打卡季”，目标年轻客群（25-30 岁）占比提升至 45%；

动线联动：在 L2 层与 L1 层、L3 层连接处（扶梯口）设置 “珠宝 / 服饰搭配指引牌”（如 “L1 层 COACH 包 + L2 层 APM Monaco 项链” 搭配推荐），引导客群跨楼层消费，提升整体联动消费占比。

2.5. 特色活动与政策支持

每年 2 月、9 月举办 “黄金珠宝文化节”，联合周大福、IWC 等品牌开展 “珠宝品鉴会 + 腕表保养课堂”，推出 “婚嫁珠宝套餐”（如 “钻戒 + 婚纱定制” 联名优惠）；

对新进驻设计师品牌提供 “免租期 4 个月 + 运营培训支持”（如协助搭建会员体系），对黄金珠宝旗舰店提供 “广告位支持”（L1 层中庭 LED 屏免费投放 15 天）；

推出 “L2 层消费积分翻倍” 活动（珠宝 / 服饰消费 1 元积 2 分，积分可兑换 L3 层亲子体验服务）。

3. L3 层：亲子家庭与儿童体验区（面积占比 28%）

定位升华：打造 “青岛高端亲子成长中心”，聚焦 “家庭客群”（30-45 岁，孩子 3-12 岁），通过 “儿童零售 + 亲子体验 + 家长休憩” 的业态组合，形成 “家庭消费闭环”，延长家庭客群停留时间（目标 4.5 小时，现有 3 小时）。

核心逻辑：亲子体验作为 “流量引擎”，带动儿童零售与家长消费；家长休憩区解决 “带娃疲劳” 痛点，提升家庭客群复购率。

3.1. 主要业态与面积占比

儿童零售（35%）：高端童装、儿童鞋履、玩具文创

亲子体验（40%）：早教培训、儿童游乐、亲子 DIY

家长配套（25%）：亲子餐饮、家长休憩、轻食咖啡

3.2. 品牌落位（含已进驻及焕新规划）

3.3. 租金水平（2025 年基准）

儿童零售：保底租金 200-300 元 /㎡/ 月（普通童装）、300-400 元 /㎡/ 月（高端童装 / 文创），扣点率 10-12%（童装）、15-18%（玩具文创）

亲子体验：保底租金 150-250 元 /㎡/ 月（早教 / DIY）、200-300 元 /㎡/ 月（儿童游乐），扣点率 12-15%（早教）、15-20%（游乐）

家长配套：保底租金 250-350 元 /㎡/ 月（亲子餐饮）、180-250 元 /㎡/ 月（休憩 / 咖啡），扣点率 15-18%（餐饮）、12-15%（咖啡）

3.4. 焕新重点与落地策略

亲子体验升级：将奈尔宝儿童游乐区升级为 “海洋主题乐园”（面积 1500㎡），增设 “亲子潜水体验”“海洋生物科普区”，联动青岛海底世界推出 “乐园 + 海底世界” 联名门票，目标亲子体验区日均客流提升至 1200 人次（现有 800 人次）；

文创潮品引入：在 L3 层北次动线打造 “儿童文创专区”（面积 500㎡），引入泡泡玛特亲子盲盒店、故宫文创儿童线，设置 “文创 DIY 工坊”（如故宫文创提供 “儿童书法体验”），目标文创区月均销售额突破 80 万元；

家长服务优化：在亲子体验区周边设置 “家长休憩沙龙区”（面积 300㎡），提供免费 WiFi、育儿书籍、充电插座，联动美吉姆开展 “家长育儿讲座”（每月 1 场），目标家长满意度提升至 90%（现有 82%）。

3.5. 特色活动与政策支持

周末及节假日举办 “亲子文化节”（如 “乐高搭建大赛”“故宫文创亲子手作”），推出 “亲子套票”（游乐 + 餐饮 + 零售满减）；

对新进驻高端童装品牌（如 Bonpoint）提供 “装修补贴 800 元 /㎡+ 免租期 3 个月”，对亲子体验品牌提供 “客流导流支持”（项目会员定向推送体验券）；

联动青岛本地母婴社群（如 “青岛妈妈网”）开展 “亲子探店活动”，给予社群 KOL“体验免单 + 佣金返点”。

4. L4 层：运动户外与体验娱乐区（面积占比 35%）

定位升华：打造 “青岛年轻客群潮流运动目的地”，聚焦 “Z 世代客群”（18-30 岁）与 “运动爱好者”（25-40 岁），通过 “运动零售 + 前沿体验 + 娱乐社交” 的组合，形成 “运动 - 体验 - 社交” 的消费场景，提升年轻客群到店频次（目标 4 次 / 月，现有 2.5 次）。

核心逻辑：以 “体验” 为核心引流点（如室内滑雪、电竞），带动运动零售消费；通过社交属性活动（如赛事、沙龙）增强客群粘性，填补青岛高端运动体验消费空白。

4.1. 主要业态与面积占比

运动户外零售（40%）：专业运动服饰、户外装备、潮流运动品牌

前沿体验（35%）：室内运动、电竞娱乐、沉浸式体验

配套社交（25%）：运动主题餐饮、运动社群服务、装备保养

4.2. 品牌落位（含已进驻及焕新规划）

4.3. 租金水平（2025 年基准）

运动户外零售：保底租金 300-500 元 /㎡/ 月（专业户外 / 潮流运动）、200-300 元 /㎡/ 月（大众运动），扣点率 12-15%（专业品牌）、10-12%（大众品牌）

前沿体验：保底租金 150-250 元 /㎡/ 月（大型体验如滑雪 / 冲浪）、200-300 元 /㎡/ 月（电竞 / VR），扣点率 15-20%（按营收分成）

配套社交：保底租金 200-300 元 /㎡/ 月（运动餐饮）、150-200 元 /㎡/ 月（社群服务），扣点率 12-15%（餐饮）、10-12%（服务）

4.4. 焕新重点与落地策略

体验集群打造：在 L4 层西核心区域打造 “运动体验中心”（面积 3000㎡），集中布局雪乐山滑雪馆、Flowlife 冲浪馆、TeamLab 迷你馆，采用 “通票制”（如 198 元通玩 3 个项目），联动运动零售品牌推出 “体验 + 消费” 套餐（如滑雪体验后购买 Salomon 装备立减 300 元），目标体验区日均客流突破 800 人次；

专业品牌升级：引入 Patagonia 山东首店（面积 200㎡），打造 “环保主题店”（设置旧衣回收箱、环保讲座区），联动青岛本地户外社群（如 “青岛徒步联盟”）每月举办 1 场户外活动（如崂山徒步、海边露营），目标专业户外品牌销售额年增长 35%；

动线引流：在 L4 层与 L3 层（亲子区）、L5 层（餐饮区）扶梯口设置 “运动体验指引牌”（如 “带娃家长可体验亲子攀岩，餐后可参与电竞互动”），引导跨楼层客群流入，提升整体楼层联动消费占比。

4.5. 特色活动与政策支持

每季度举办 “潮流运动节”（如 “滑雪挑战赛”“电竞联赛”），邀请青岛本地运动 KOL（如滑雪博主、电竞主播）现场互动，设置 “运动装备展”（展示最新款户外服饰）；

对大型体验品牌（如雪乐山、Flowlife）提供 “装修补贴 1000 元 /㎡+ 免租期 8 个月”，并开放项目会员数据（如 18-30 岁客群消费偏好）协助精准营销；

推出 “运动会员积分体系”（体验项目积 10 分 / 次，零售消费积 1 分 / 元，积分可兑换装备保养服务或体验门票）。

5. L5 层：环球餐饮与生活体验区（面积占比 33%）

定位升华：打造 “青岛高端餐饮社交目的地”，聚焦 “商务宴请客群”（35-50 岁）、“家庭聚餐客群”（30-45 岁）与 “年轻社交客群”（25-35 岁），通过 “环球美食 + 本土特色 + 生活体验” 的组合，形成 “全时段餐饮消费闭环”，提升餐饮业态翻台率（目标 2.8 次 / 天，现有 2.2 次）。

核心逻辑：以 “高品牌力餐饮” 为核心（如米其林推荐、区域首店），带动楼层客流；通过 “餐饮 + 体验” 联动（如餐饮 + SPA），延长客群停留时间，提升非餐消费占比。

5.1. 主要业态与面积占比

环球餐饮（60%）：高端正餐、特色料理、轻食简餐

生活体验（25%）：康养 SPA、高端美发、私人定制

配套服务（15%）：宴会厅、商务休息区、亲子托管

5.2. 品牌落位（含已进驻及焕新规划）

5.3. 租金水平（2025 年基准）

环球餐饮：保底租金 400-600 元 /㎡/ 月（高端正餐）、250-400 元 /㎡/ 月（特色料理）、200-300 元 /㎡/ 月（轻食简餐），扣点率 18-22%（高端正餐）、15-18%（特色料理）、12-15%（轻食）

生活体验：保底租金 300-500 元 /㎡/ 月（康养 SPA / 美发）、400-600 元 /㎡/ 月（私人定制），扣点率 20-25%（SPA / 美发）、15-18%（定制）

配套服务：保底租金 150-250 元 /㎡/ 月（宴会厅 / 托管），扣点率 10-12%（按使用场次分成）

5.4. 焕新重点与落地策略

高端餐饮集群：在 L5 层东核心动线打造 “环球美食长廊”（面积 2000㎡），集中布局甬府、莆田、一绪寿喜烧等首店餐饮，采用 “主题化装修”（如甬府打造江南园林风格、莆田还原福建渔村场景），联动大众点评、美团推出 “高端餐饮品鉴套餐”（如 2 人餐 888 元含招牌菜），目标高端餐饮客单价提升至 600 元（现有 480 元）；

餐饮 + 体验联动：推出 “餐饮 + SPA” 联名套餐（如在甬府消费满 1000 元赠悦榕庄 SPA500 元券）、“餐饮 + 定制” 权益（如在瑞蚨祥定制服饰满 5000 元赠王品牛排双人餐），目标非餐消费带动餐饮销售额增长 15%；

全时段运营：针对商务客群推出 “午市商务套餐”（如莆田 198 元单人简餐），针对年轻客群推出 “晚市微醺套餐”（如 Shake Shack 汉堡 + 精酿啤酒组合），目标非高峰时段（14:00-17:00、21:00 后）客流占比提升至 25%（现有 15%）。

5.5. 特色活动与政策支持

每年举办 “环球美食节”（如春季 “江南美食周”、秋季 “海鲜盛宴”），邀请入驻餐饮品牌推出限定菜品，开展 “厨师长面对面” 活动（如甬府厨师长现场教学宁波菜）；

对新进驻首店餐饮品牌提供 “装修补贴 1200 元 /㎡+ 免租期 6 个月”，并协助申请青岛市政府 “首店经济补贴”（最高 50 万元）；

联动青岛本地企业（如海尔、海信）推出 “企业团餐定制服务”（为企业提供商务宴请、员工福利餐），给予企业客户 10% 折扣优惠。

6. B1 层：潮流零售与生活配套区（面积占比 30%）

定位升华：打造 “青岛年轻客群潮流生活补给站”，聚焦 “Z 世代客群”（18-30 岁）与 “日常消费客群”（25-40 岁），通过 “潮流零售 + 生活配套 + 便民服务” 的组合，形成 “高频次消费场景”，提升项目整体客流转化率（目标 35%，现有 28%）。

核心逻辑：以 “潮流快消” 吸引年轻客群（如潮玩、快时尚），以 “生活配套” 满足日常需求（如超市、便利店），通过 “动线引导” 将 B1 层客流导入上层楼层，提升整体商业价值。

6.1. 主要业态与面积占比

潮流零售（45%）：潮玩文创、快时尚、特色饰品

生活配套（35%）：精品超市、便利店、生鲜果蔬

便民服务（20%）：美妆集合店、数码维修、快递驿站

6.2. 品牌落位（含已进驻及焕新规划）

6.3. 租金水平（2025 年基准）

潮流零售：保底租金 200-300 元 /㎡/ 月（潮玩 / 饰品）、150-250 元 /㎡/ 月（快时尚），扣点率 15-18%（潮玩）、10-12%（快时尚）

生活配套：保底租金 250-350 元 /㎡/ 月（精品超市 / 盒马）、180-250 元 /㎡/ 月（便利店 / 生鲜），扣点率 12-15%（超市）、10-12%（便利店）

便民服务：保底租金 150-200 元 /㎡/ 月（美妆 / 数码服务）、100-150 元 /㎡/ 月（干洗 / 美甲），扣点率 12-15%（美妆）、10-12%（其他服务）

6.4. 焕新重点与落地策略

潮流快闪集群：在 B1 层中庭打造 “潮流快闪区”（面积 800㎡），每月引入 1-2 个潮玩 / 饰品快闪品牌（如 APM Monaco、话梅），采用 “沉浸式快闪设计”（如 TOP TOY 打造 “机甲主题快闪店”），联动小红书、抖音开展 “快闪打卡活动”（打卡满 3 个快闪店赠盲盒），目标潮玩区月均销售额突破 150 万元；

生活配套升级：将 Ole' 超市升级为 “复合店”（面积 2000㎡），增设 “海鲜加工区”（提供现场烹饪服务）、“烘焙体验区”（每周举办亲子烘焙课），引入盒马鲜生迷你店（支持 “30 分钟送达” 服务），目标生活配套区日均客流提升至 2000 人次（现有 1500 人次）；

动线导流：在 B1 层与 L1 层扶梯口设置 “楼层消费指引牌”（如 “B1 层潮玩打卡→L1 层美妆体验→L4 层运动体验”），在 Ole' 超市、盒马鲜生等流量节点设置 “上层业态推荐海报”（如 “购买海鲜后可至 L5 层餐饮区加工”）；同时优化 B1 层内部动线，采用 “环形动线” 连接潮流零售区、生活配套区与便民服务区，避免客流死角，目标 B1 层客流向上层导流率提升至 30%（现有 20%）；

数字化赋能：为 B1 层潮玩品牌（如 TOP TOY、泡泡玛特）部署 “AR 试玩系统”（通过手机扫描盲盒即可查看玩偶 3D 形象），为 Ole' 超市、盒马鲜生开通 “线上会员打通” 服务（万象城会员可直接登录超市线上平台，享受积分通用），目标数字化服务带动潮玩品牌复购率提升至 25%、超市线上订单占比提升至 20%。

6.5. 特色活动与政策支持

每月举办 “B1 层潮流生活节”（如 “潮玩盲盒交换会”“超市生鲜品鉴会”），针对 Z 世代客群推出 “潮玩 DIY workshop”（如手工涂装盲盒玩偶），针对家庭客群推出 “超市亲子采购挑战赛”（如限时采购指定食材）；

对潮玩首店品牌（如 TOP TOY、52TOYS）提供 “装修补贴 800 元 /㎡+ 免租期 4 个月”，对生活配套品牌（如盒马鲜生、钱大妈）提供 “租金阶梯优惠”（首年租金减免 15%，次年根据营收增长情况调整）；

联动青岛地铁 2 号线、3 号线推出 “B1 层消费专属福利”（凭地铁票根在 B1 层消费满 100 元减 20 元），吸引周边 3 公里内社区客群与通勤客群，目标 B1 层社区客群占比提升至 40%（现有 30%）。

7. L6 层：空中花园与高端体验区（面积占比 25%）

定位升华：打造 “青岛城市空中社交客厅”，聚焦 “高端商务客群”（35-55 岁）、“文艺青年客群”（25-40 岁）与 “家庭休闲客群”（30-45 岁），通过 “空中景观 + 高端体验 + 文化艺术” 的组合，填补青岛 “高空商业体验” 空白，形成项目差异化竞争力，目标 L6 层客群停留时间突破 2 小时（现有 1 小时）。

核心逻辑：以 “稀缺空中景观” 为基础，搭配低频次、高客单价的高端体验业态（如私人影院、艺术展览），与下层高频消费业态形成互补，提升项目整体高端形象与客群粘性。

7.1. 主要业态与面积占比

高端体验（50%）：私人影院、艺术展厅、高端会所

休闲社交（30%）：空中花园餐吧、露台咖啡、亲子研学

文化艺术（20%）：城市书房、艺术市集、非遗体验

7.2. 品牌落位（含焕新规划）

7.3. 租金水平（2025 年基准）

高端体验：保底租金 350-500 元 /㎡/ 月（私人影院 / 艺术展厅）、500-800 元 /㎡/ 月（高端会所），扣点率 18-22%（私人影院）、20-25%（会所服务）；

休闲社交：保底租金 250-400 元 /㎡/ 月（空中餐吧 / 露台咖啡）、200-300 元 /㎡/ 月（亲子研学），扣点率 15-18%（餐吧 / 咖啡）、12-15%（研学服务）；

文化艺术：保底租金 150-250 元 /㎡/ 月（城市书房 / 非遗工作室）、200-300 元 /㎡/ 月（艺术市集），扣点率 10-12%（公益属性业态）、15-18%（市集摊位）。

7.4. 焕新重点与落地策略

空中景观打造：在 L6 层西侧打造 1500㎡“空中花园”，种植青岛本地特色植物（如耐冬、黑松），设置 “景观步道”“网红打卡点”（如玻璃观景台、星空帐篷区），联动 COMMUNE RESERVE、Manner Coffee 打造 “花园餐吧集群”，推出 “露台下午茶套餐”（如咖啡 + 甜点 + 花园观景位），目标空中花园日均客流突破 300 人次；

高端体验运营：英皇 UA 私人影院采用 “会员制 + 定制服务”（如专属观影管家、定制餐饮配送），OCAT 艺术展厅每季度举办 1 场主题展览（如 “青岛当代艺术展”“海洋文化艺术展”），联动 L1 层国际名品品牌推出 “艺术 + 消费” 权益（如参观展览后购买 COACH 产品满 5000 元赠展览周边），目标高端体验业态客单价突破 1000 元；

跨层联动：推出 “L6 层 + 下层” 组合套餐（如 “英皇 UA 私人影院观影 + L5 层甬府晚餐”“空中花园下午茶 + L3 层奈尔宝亲子体验”），在 L5 层、L4 层扶梯口设置 “L6 层体验指引牌”，引导高净值客群与家庭客群向上流动，目标 L6 层客流中跨层消费占比提升至 45%。

7.5. 特色活动与政策支持

每季度举办 “空中文化节”（如春季 “空中樱花市集”、秋季 “星空音乐会”、冬季 “非遗文化展”），邀请青岛本地艺术家、非遗传承人现场互动，联动青岛文旅局推出 “L6 层文化体验打卡活动”（打卡可兑换青岛旅游纪念品）；

对高端体验品牌（如英皇 UA、OCAT）提供 “装修补贴 1500 元 /㎡+ 免租期 10 个月”，并协助对接青岛市政府 “文化产业补贴”（最高 80 万元）；

推出 “L6 层高端会员体系”（缴纳 2000 元会员费可享受私人影院优先选座、艺术展 VIP 预览、会所专属折扣等权益），目标高端会员数量突破 1000 人，会员消费占比提升至 60%。

8.屋顶区域：城市露台与主题体验区（面积占比 15%）

定位升华：打造 “青岛屋顶生态体验地标”，聚焦 “年轻社交客群”（20-35 岁）、“家庭休闲客群”（30-45 岁）与 “摄影爱好者客群”（25-40 岁），通过 “生态景观 + 主题体验 + 季节活动” 的组合，将屋顶转化为 “可消费、可体验、可传播” 的商业空间，填补青岛商业项目 “屋顶经济” 空白。

8.1. 主要业态与面积占比

主题体验（40%）：屋顶农场、星空露营、露天影院

休闲消费（35%）：轻食餐车、文创市集、饮品快闪

景观打卡（25%）：城市观景台、网红绿植墙、主题装置

8.2. 品牌落位（含焕新规划）

8.3. 租金水平（2025 年基准）

主题体验：保底租金 150-250 元 /㎡/ 月（常驻业态）、按场次收费（快闪业态，5000-10000 元 / 场）；

休闲消费：轻食餐车租金 2000-3000 元 / 月 / 辆，文创市集摊位租金 500-800 元 / 月 / 个；

景观打卡：项目自营，无租金成本，通过赞助合作（如品牌冠名主题装置）实现收益。

8.4. 焕新重点与落地策略

季节性运营：春季（3-5 月）主打 “樱花主题季”，设置樱花绿植墙、樱花饮品快闪；夏季（6-8 月）主打 “星空露营季”，开放露天影院、精酿啤酒餐车；秋季（9-11 月）主打 “麦田文创季”，布置麦田主题装置、丰收文创市集；冬季（12-2 月）主打 “暖冬狂欢季”，增设温室农场、围炉煮茶区，目标屋顶区域全年运营天数突破 300 天，季节性活动带动客流增长 30%/ 季；

体验互动设计：屋顶农场推出 “认养计划”（1000 元 / 年认养 1 块菜地，可收获蔬菜 + 参与种植体验），星空露营推出 “亲子露营套餐”（含装备租赁 + 晚餐 + 观影，688 元 / 家庭），露天影院推出 “主题观影日”（如每周五 “经典老片夜”、每周六 “亲子动画夜”），目标主题体验业态复购率提升至 20%；

传播引流：与小红书、抖音合作发起 “青岛万象城屋顶打卡挑战”（发布打卡视频带话题 #青岛屋顶地标# 可参与抽奖），邀请青岛本地摄影 KOL、旅游博主现场探店，目标屋顶区域社交媒体曝光量突破 500 万次 / 年，带动项目整体客流增长 5%。

8.5. 特色活动与政策支持

重大节日（如五一、国庆、圣诞）举办 “屋顶主题派对”（如五一 “露营音乐节”、圣诞 “屋顶飘雪派对”），邀请本地乐队、DJ 现场表演，推出 “屋顶 + 下层业态” 联动优惠（如屋顶消费满 200 元赠 L5 层餐饮 50 元券）；

对常驻主题体验品牌（如青蔬农场、游牧营地）提供 “装修补贴 500 元 /㎡+ 免租期 3 个月”，对快闪业态（如饮品餐车、文创摊位）提供 “租金减免 50%”，降低入驻门槛；

联动青岛气象局推出 “屋顶天气预警服务”（通过项目 APP 推送屋顶实时天气、适宜活动建议），确保体验安全性与舒适度，提升客群满意度。

9.楼层布局整体联动策略

为避免各楼层 “各自为战”，构建 “全楼层协同、全客群覆盖、全时段运营” 的商业生态，制定以下联动机制：

9.1. 客群联动：精准匹配跨楼层需求

针对 “家庭客群”：推出 “L3 层亲子体验 + L5 层家庭餐饮 + 屋顶亲子露营” 的 “家庭欢乐套餐”（含奈尔宝门票 + 西贝亲子餐 + 屋顶农场体验，988 元 / 家庭）；

针对 “年轻客群”：推出 “B1 层潮玩打卡 + L4 层运动体验 + L6 层空中餐吧” 的 “年轻潮流套餐”（含 TOP TOY 盲盒 + 雪乐山体验票 + COMMUNE 精酿，398 元 / 人）；

针对 “高端客群”：推出 “L1 层国际名品 + L5 层高端餐饮 + L6 层私人影院” 的 “高端尊享套餐”（含 COACH 消费满减券 + 甬府双人餐 + 英皇 UA 私人影院场次，2988 元 / 双人）。

9.2. 数据联动：打通全楼层会员体系

实现 “一卡通用”：万象城会员在任意楼层消费均可累计积分，积分可兑换全楼层服务（如 B1 层潮玩、L4 层运动体验、L6 层艺术展门票）；

精准客群推送：基于会员消费数据（如在 L1 层购买美妆的客群，推送 L5 层美容 SPA 优惠；在 L3 层消费的家庭客群，推送屋顶亲子活动），目标会员跨楼层消费率提升至 40%（现有 28%）。

9.3. 活动联动：打造全楼层主题季

每季度举办 “万象生活季”，统一主题覆盖全楼层（如 “春季焕新季”：L1 层名品上新、L3 层亲子春装、L5 层春季菜单、屋顶樱花主题），各楼层推出主题活动与优惠，形成 “全楼层联动传播”，目标主题季期间项目整体销售额增长 25%/ 季。

通过以上楼层布局与联动策略，青岛万象城将实现 “从单楼层运营到全生态协同” 的升级，不仅满足不同客群的细分需求，更通过跨楼层联动提升客群停留时间、消费频次与客单价，最终巩固 “青岛高端商业标杆” 地位，成为山东半岛商业项目楼层规划的典范。

数据来源：北京云阿云智库・商业地产项目数据库