商业地产案例分享-青岛融创茂项目（一）

原创 李桂松 李富松 段小丽 云阿云智库•商业地产项目组

导读：本报告深度剖析青岛融创茂依托东方影都影视IP核心优势，直面业态同质化与体验浅表化挑战，系统规划“内容-空间-运营”三维焕新路径，为文旅商业综合体资产增值提供标杆范本。全文共89900字，由北京云阿云智库•商业地产项目组原创供稿。

作者：李桂松 |北京云阿云智库平台理事长

作者：李富松 | 北京云阿云城市运营管理有限公司副总裁

作者：段小丽 | 北京云阿云智库平台公共关系总裁13811016198

影视IP赋能下的文商旅融合运营与创新实践

青岛融创茂资产增值路径专项报告

目录

一、市场分析及项目概述

二、本体 SWOT 及项目现状

三、竞品分析及应对策略

四、核心挑战及破局路径

五、定位升级与客群分析

六、招商创新及政策赋能

七、空间优化及场景创新

八、业态规划及品牌焕新

九、运营管理专项提升

十、资产优化与实施策略

十一、项目建议及行业启示

一、市场分析及项目概述

（一）行业趋势洞察

1. 商业综合体“内容赋能 + 空间运营”融合趋势

当前商业综合体已从 “硬件竞争” 进入 “内容与空间双轮驱动” 时代，单纯的零售聚集模式逐渐被淘汰。据赢商网《2024 年中国商业综合体发展报告》显示，内容赋能型项目的坪效平均比传统项目高 42%，客流复购率提升 35%。

标杆案例方面，上海环球港以 “文旅 + 商业” 为核心，引入非遗文化展、艺术装置巡展等内容，2023 年销售额突破 80 亿元，同比增长 18%；成都太古里通过 “建筑空间 + 文化内容” 融合，打造网红打卡场景，吸引年轻客群占比达 72%，远超行业平均水平。

青岛融创茂的适配措施：依托东方影都影视 IP，将 “内容赋能” 贯穿空间运营全流程。例如在公共区域定期举办影视道具展、明星见面会等专属内容，同时联动商户推出 “影视主题套餐”“IP 联名产品”，实现 “内容引流 — 体验停留 — 消费转化” 的闭环。

2. 文旅商业 “IP 化、场景化、体验化” 升级方向

文旅商业的核心竞争力已转向 “不可复制的 IP 与体验”。戴德梁行数据显示，2023 年国内 IP 化文旅商业项目的客流年均增幅达 28%，远高于普通文旅商业 12% 的均值。

典型案例包括迪士尼小镇（依托迪士尼 IP，打造主题化商业街区，2023 年客流超 1200 万人次，客单价达 850 元）、西安大唐不夜城（以唐文化 IP 为核心，构建沉浸式场景，夜间客流占比达 75%，年销售额突破 50 亿元）。

青岛融创茂的升级路径：强化 “影视 IP” 独家标签，从 “简单引流” 向 “场景化体验” 升级。例如复刻热门影视场景打造打卡点，开发 “影视研学体验营”，让游客从 “看电影” 变为 “玩电影”，同时将 IP 元素融入空间装饰、导视系统，形成全场景沉浸感。

3. 首店经济、夜经济、非遗 + 商业等新业态发展态势

首店经济：已成为商业项目破圈的核心抓手。2023 年青岛全市新增首店 632 家，其中西海岸新区占比 27%，首店开业后平均能为项目带来短期客流增长 40%-60%。例如青岛万象城 2023 年引入山东首店 32 家，带动全年销售额增长 15%。

夜经济：消费占比持续提升，商务部数据显示，夜间消费已占居民日常消费的 60% 以上，文旅商业的夜间消费占比更高达 70%。济南宽厚里通过延长业态营业时间、打造夜间演艺活动，夜间销售额占比达 68%。

非遗 + 商业：成为文化与商业融合的新蓝海。北京前门大街引入 20 余家非遗工坊，2023 年非遗相关业态销售额增长 32%；杭州湖滨银泰联动非遗传承人推出联名产品，年轻客群关注度提升 55%。

青岛融创茂的落地策略：制定 “首店引进三年计划”，每年新增首店 20 家以上，其中山东首店占比不低于 30%；优化夜间业态布局，将餐饮、影院、潮玩等业态营业时间延长至 24:00，打造 “影视夜市”“非遗夜宴” 等主题活动；引入 10-15 家非遗文创、非遗美食商户，形成 “影视 + 非遗” 特色集群。

4. 数字化运营对商业资产增值的核心驱动作用

数字化已成为商业资产增值的关键引擎。云阿云智库•商业地产《中国连锁经营报告》数据显示，数字化运营成熟的商业项目，运营成本降低 23%，会员复购率提升 38%，资产估值平均增加 25%。

标杆案例：华润万象汇搭建 “智慧商场” 系统，整合停车导航、会员管理、精准营销等功能，2023 年会员消费占比达 65%，运营效率提升 30%；万达商管通过 “慧云系统” 实现商户数据实时监测，为招商调改提供数据支撑，坪效提升 22%。

青岛融创茂的数字化举措：搭建 “数据中台”，整合客流、销售、会员、停车等多维度数据，形成商户经营分析报告；升级会员系统，基于消费行为实现个性化优惠券推送、活动邀请，目标将会员消费占比从当前的 40% 提升至 60%；开发线上招商平台，整合全球 3000 + 品牌资源库，通过算法匹配精准推荐，提升招商效率 30%。

（二）区域市场环境

1. 青岛西海岸新区人口导入、消费力升级及产业规划

人口导入：西海岸新区作为国家级新区，2023 年常住人口达 269 万人，近五年年均增长 6.2%，其中 18-45 岁年轻群体占比达 58%，为商业消费提供核心客群基础。规划到 2025 年，常住人口将突破 300 万人，人口红利持续释放。

消费力升级：2023 年西海岸新区居民人均可支配收入达 5.8 万元，同比增长 8.5%，高于青岛市平均水平（5.4 万元）；人均消费支出 3.2 万元，其中文化娱乐、餐饮住宿消费占比达 35%，较 2020 年提升 12 个百分点，品质化、体验化消费需求显著增长。

产业规划：新区重点发展影视文化、文旅度假、海洋经济三大核心产业。东方影都累计接待影视剧组 300 余个，2023 年文旅接待量达 4500 万人次；规划到 2025 年，文旅产业总收入突破 1000 亿元，为融创茂带来稳定的文旅客流支撑。

2. 区域商业供需格局

存量项目竞争：当前西海岸新区核心商圈已形成 “三足鼎立” 格局，核心竞品数据如下：

永旺梦乐城（黄岛店）：体量 24 万方，聚焦社区家庭客群，亲子业态占比 30%，2023 年销售额 32 亿元，坪效 1.33 万元 /㎡，出租率 98%；

吾悦广场（西海岸店）：体量 18 万方，主打潮流年轻客群，首店占比 15%，2023 年销售额 28 亿元，坪效 1.56 万元 /㎡，出租率 97.5%；

红树林度假世界：体量 40 万方，文旅属性突出，酒店 + 商业联动，2023 年文旅消费占比 60%，销售额 25 亿元，坪效 0.625 万元 /㎡。

新增供应预判：据不完全统计，2024-2026 年西海岸新区将新增商业项目 3 个，总体量约 45 万方，分别为：

青岛海岸城商业中心（2025 年开业，体量 20 万方，定位高端商业）；

融创维多利亚湾商业综合体（2026 年开业，体量 15 万方，聚焦社区商业）；

黄岛中央公园商业街区（2025 年开业，体量 10 万方，主打特色文旅商业）。新增供应将加剧分流竞争，需提前构建差异化优势。

3. 目标客群消费行为变迁

文旅客群：2023 年融创茂接待文旅客群占比达 62%，核心特征为 “单次停留时间长、体验型消费为主”：

消费行为：平均停留时间 4.5 小时，较本地客群长 2 小时；餐饮、娱乐、文创消费占比达 75%，客单价约 680 元；

需求变迁：从 “单纯打卡” 向 “深度体验” 转变，72% 的游客希望参与影视相关体验活动，65% 关注本地特色文化（如非遗、海鲜美食），对首店、网红品牌的关注度达 58%。

本地客群：占比 38%，核心特征为 “高频次、刚需 + 品质消费”

消费行为：平均每月消费 2-3 次，日用品、餐饮、亲子教育消费占比达 60%，客单价约 350 元；

需求变迁：从 “满足基本需求” 向 “追求情感共鸣” 转变，80% 的本地客群希望增加潮流文创、健身娱乐、特色餐饮业态，对会员权益、专属活动的关注度提升至 65%。

（三）项目核心定位与现状

1. 项目发展历程

青岛融创茂作为东方影都产业集群的核心商业载体，其发展历程与区域文旅商业升级深度绑定，可划分为三个关键阶段：

奠基启动期（2016-2018 年）：依托融创集团房地产开发实力，项目于 2016 年启动建设，定位 “全国首家影视文化商业综合体”，同步规划水世界、融创乐园、电影乐园等配套业态，2018 年正式开业，引入万达影城、喜悦滑冰场、振华超市等首批主力店，开业首年实现销售额 12 亿元，奠定区域商业标杆地位。

稳定运营期（2019-2022 年）：经历市场培育与调整，项目逐步优化品牌矩阵，2020 年品牌焕新率提升至 25%，引入周大福、老凤祥等黄金珠宝品牌及 SEPHORA、优衣库等时尚零售品牌；2021 年借势东方影都影视产业热度，联动影视剧组开展 “片场探班”“明星见面会” 等活动，年客流突破 800 万人次，销售额年均增长 20%，出租率稳定在 98% 以上。

提质升级期（2023 年至今）：2023 年第二十届华表奖落地东方影都，项目作为分会场开展实时直播与明星应援活动，单日客流峰值突破 8 万人次，带动餐饮业态销售额同比增长 56%；同年启动 “影视 + 非遗” 运营策略，引入 5 家非遗文创商户，探索文化与商业融合新路径，2023 年销售额达 18 亿元，坪效较开业初期提升 67%，正式进入 “高出租率 + 高增长” 双优阶段。

2. 云阿云介入背景及角色定位

介入背景：2020 年起，青岛融创茂面临两大核心挑战：

一是区域商业竞争加剧，永旺梦乐城、吾悦广场等竞品通过首店引进、业态升级分流客群；

二是项目自身从 “规模扩张” 向 “质量提升” 转型，需专业运营商提供数字化招商、精细化运营及资产增值解决方案。在此背景下，融创房地产集团引入北京云阿云作为核心合作伙伴，依托其城市运营经验、品牌资源库及算法能力，助力项目突破发展瓶颈。

角色定位：云阿云以 “专业运营商 + 资源整合家” 双重身份深度参与项目运营，具体定位包括：

招商策略制定者：依托全球 3000 + 品牌资源库及算法匹配模型，为项目制定首店引进、业态优化方案，2021-2023 年累计引入区域首店 35 家，其中山东首店 12 家，推动首店占比从 8% 提升至 12%；

运营管理执行者：搭建数字化运营体系，包括会员管理系统、商户数据监测平台，2023 年助力项目会员消费占比从 32% 提升至 40%，并策划 “影视夜市”“非遗文化节” 等 15 场主题活动，带动客流同比增长 20%；

资产增值赋能者：通过坪效分析、品牌健康度评估，推动低效业态调改，2022 年将 2F 3 家坪效低于 1 万元 /㎡的零售品牌替换为亲子体验业态，调改后该区域坪效提升 50%；同时探索 “IP 联名 + 商业” 模式，开发影视主题衍生品，2023 年文创业态销售额突破 8000 万元，成为新的增长极。

3 项目核心价值：东方影都影视 IP 加持的 “影视文化商业综合体”

作为全国首家影视文化主题商业综合体，融创茂的核心价值在于 “影视 IP + 商业运营” 的独家组合。依托东方影都的影视制作、明星资源、赛事活动（如华表奖、影视节），形成 “影视引流 — 商业承接 — 消费转化” 的独特模式，是区域内唯一具备 “影视 IP 独家赋能” 的商业项目，差异化优势显著。

4.资产基础：36 万方总体量、300 + 品牌矩阵、99.5% 高出租率核心优势

体量与业态分布：项目总建筑面积 36 万方，其中商业中心 12 万方，水世界 3.2 万方、融创乐园 2.8 万方、电影乐园 3 万方，配套停车位 3750 个，业态覆盖 “零售 + 餐饮 + 娱乐 + 亲子 + 文旅” 全场景。

品牌矩阵：现有 300 余个国内外知名品牌，品类占比为：零售 45%、餐饮 28%、娱乐 15%、亲子 10%、生活服务 2%；其中主力店包括万达影城（IMAX 厅 + 影视主题厅）、喜悦滑冰场、孩子王、振华超市等，头部品牌占比 20%，区域首店占比 12%。

运营数据优势：开业以来累计销售额突破 60 亿元，2023 年销售额达 18 亿元，同比增长 25%；当前出租率稳定在 99.5%，高于区域平均水平（97.8%）；核心楼层（1F、3F）坪效 1.5 万元 /㎡，较 2020 年提升 36%。

5.当前资产运营核心指标

销售额：2023 年实现销售额 18 亿元，其中餐饮业态 6.2 亿元（占比 34.4%）、零售业态 7.6 亿元（占比 42.2%）、娱乐业态 3.5 亿元（占比 19.4%）、亲子业态 0.7 亿元（占比 3.9%）；重点节假日（如五一、国庆）销售额占比达 30%，文旅客流贡献显著。

坪效：整体坪效 1.5 万元 /㎡，其中 1F（时尚零售 + 美妆）坪效 2.2 万元 /㎡，3F（餐饮 + 娱乐）坪效 1.8 万元 /㎡，B1 层（超市 + 美食街）坪效 0.9 万元 /㎡，2F（亲子 + 生活服务）坪效 0.8 万元 /㎡，楼层间坪效差异明显。

客群结构：文旅客群占比 62%（其中家庭游客 45%、年轻情侣 35%、研学群体 10%、其他 10%），本地客群占比 38%（其中周边社区家庭 50%、年轻潮流群体 30%、职场白领 20%）；客群年龄结构中，18-35 岁占比 55%，36-50 岁占比 30%，其他占比 15%。

品牌焕新率：2023 年品牌焕新率 30%，其中首店焕新占比 12%，低效品牌清退占比 8%，业态优化调整占比 10%；焕新品牌平均销售额较原品牌提升 40%，但首店占比仍低于区域竞品（吾悦广场 15%）。

6. 资产提升核心目标：从“高出租率”到 “高坪效 + 高增值”的跨越

基于当前资产现状与市场机会，制定 2024-2026 年三年资产提升目标：

运营指标：年均销售额增长 20%，2026 年突破 30 亿元；整体坪效提升至 2.1 万元 /㎡，其中 2F、B1 层坪效翻倍；品牌焕新率提升至 35%，首店占比达 20%；会员消费占比从 40% 提升至 60%。

资产估值：通过业态优化、场景创新、IP 赋能，实现资产估值年均增长 15%，2026 年资产估值较 2023 年提升 50% 以上。

行业地位：成为中国影视文化商业标杆项目，青岛文旅消费第一目的地，文旅客群接待量占比稳定在 65% 以上，本地客群复购率提升至 45%。

二、本体 SWOT 及项目现状

（一）核心优势（S）：构建不可复制的资产护城河

1. 影视 IP 独家资源：东方影都产业集群赋能，顶级活动背书形成差异化壁垒

青岛融创茂的核心优势在于 **“影视 IP + 商业” 的独家绑定 **，依托东方影都产业集群（累计接待影视剧组 300 余个，2023 年文旅接待量 4500 万人次），形成竞品无法复制的资源优势。

顶级活动背书：2023 年第二十届华表奖落地东方影都，项目作为分会场开展实时直播与明星应援活动，单日客流峰值突破 8 万人次，餐饮业态销售额同比激增 56%；2024 年联动《流浪地球 3》剧组举办 “片场探班 + 周边首发” 活动，3 天内带动文创业态销售额突破 500 万元，客群转化率提升 32%。

IP 资源独占性：作为东方影都唯一配套商业体，独家享有影视道具展、明星见面会、影片首映礼等资源，2023 年累计举办影视相关活动 48 场，带动文旅客群占比稳定在 62%，较区域文旅商业平均水平（45%）高 17 个百分点。

云阿云赋能案例：云阿云通过 “IP 资源整合 + 商业转化” 策略，2023 年推动项目与 5 家影视制作公司签订长期合作协议，将影视 IP 衍生品销售纳入商户考核体系，相关业态坪效提升 28%。

2. 硬件基础雄厚：大体量 + 全配套，支撑全客群全场景消费需求

项目 36 万方总体量（商业中心 12 万方 + 三大主题乐园 9 万方）、3750 个停车位（车位比 1:3.1，远超行业 1:2.5 的标准）、多业态主力店配套，构成坚实的硬件壁垒。

空间承载能力：可同时容纳 5 万人次消费，2023 年五一黄金周客流峰值达 44 万人次，远超永旺梦乐城（28 万人次）、吾悦广场（22 万人次），硬件容量支撑大规模客流导入。

主力店引流效应：万达影城（IMAX 厅 + 影视主题厅，年观影人次 120 万）、喜悦滑冰场（区域唯一国际标准冰场，年接待 30 万人次）、孩子王（区域亲子业态龙头，会员复购率 65%）三大主力店，贡献项目 35% 的客流与 28% 的销售额，形成 “主力店引流 + 卫星店转化” 的良性循环。

配套便利性：3750 个停车位中，15% 为新能源车位，20% 靠近商场入口，结合云阿云优化的 “停车导航 + 消费抵扣” 系统（停车满 2 小时可抵扣 20 元消费券），2023 年顾客停车满意度达 92%，较 2022 年提升 15 个百分点。

3. 运营数据优异：高增长 + 高稳定，资产价值基础扎实

项目开业以来保持 “高增长 + 高出租率” 双优表现，运营数据远超区域平均水平，为资产增值提供强支撑。

核心指标领先：2023 年销售额 18 亿元（年均增长 25%），较永旺梦乐城（32 亿元，年均增长 12%）、吾悦广场（28 亿元，年均增长 15%）增速更高；出租率稳定在 99.5%（区域平均 97.8%），品牌续约率 85%，远超行业 70% 的平均水平。

客群质量提升：2023 年客单价 680 元（文旅客群）+350 元（本地客群），较 2022 年分别提升 18%、12%；高净值客群（单次消费超 1000 元）占比达 18%，较区域竞品（永旺 12%、吾悦 10%）更具优势。

云阿云运营贡献：通过 “品牌焕新 + 活动营销” 双驱动，2023 年推动 30% 品牌焕新，其中 12% 为区域首店，焕新品牌平均销售额较原品牌提升 40%；策划 “影视夜市”“非遗文化节” 等 15 场主题活动，带动客流同比增长 20%，坪效提升 18%。

4. 政企资源联动：国企背书 + 政策支持，降低运营风险并拓展资源边界

项目由西海岸新区国企融发集团与云阿云联合运营，依托政企资源联动，获得政策、资金、资源三重支持。

政策红利获取：2023 年成功申报 “青岛市文旅商业示范项目”，获得专项补贴 200 万元；借助西海岸新区 “首店经济扶持政策”，为 12 家山东首店争取装修补贴与租金优惠，降低品牌入驻成本 30%，首店引进效率提升 50%。

资源整合能力：通过融发集团联动新区文旅局，将项目纳入 “青岛西海岸文旅精品线路”，2023 年通过政府文旅渠道导入客流超 200 万人次；联合青岛港开通 “文旅专线”，吸引周边城市游客，跨市客群占比从 15% 提升至 22%。

风险抵御能力：国企背景增强商户信心，2023 年疫情后商户复工率 100%，较区域民营商业项目（复工率 85%）更稳定；政企联合推出 “消费券补贴” 活动，2023 年发放专项消费券 500 万元，带动销售额提升 12%。

（二）现存劣势（W）：制约资产增值的核心瓶颈

1. 业态结构：同质化严重 + 高坪效品牌占比低，盈利结构不均衡

当前业态存在 “重规模、轻质量” 问题，部分品类同质化与低效业态拖累整体坪效。

同质化现状：零售业态中，传统服饰占比 35%（如 H&M、优衣库等标准化品牌），与永旺梦乐城（32%）、吾悦广场（28%）重叠度高；餐饮业态中，火锅、烧烤等大众品类占比 40%，特色餐饮（如非遗美食、主题餐厅）占比仅 15%，低于杭州湖滨银泰（30%）、上海环球港（25%）。

高坪效品牌缺口：当前高坪效品牌（坪效≥2 万元 /㎡）占比仅 20%（如周大福、SEPHORA），低于吾悦广场（28%）；低效品牌（坪效＜0.8 万元 /㎡）占比 12%（集中在 B1 层传统小吃、2F 部分亲子零售），拉低整体坪效 15%。

数据对比：2023 年项目整体坪效 1.5 万元 /㎡，其中 1F（高坪效品牌集中）达 2.2 万元 /㎡，2F（低效品牌集中）仅 0.8 万元 /㎡，楼层坪效差异达 175%，远超行业 100% 的合理区间。

2. 场景体验：影视 IP 与商业空间融合浅表，互动性不足导致客群停留时间短

尽管依托影视 IP，但 IP 与商业空间的融合仍停留在 “视觉装饰” 层面，缺乏沉浸式互动体验，制约客群停留与消费转化。

融合浅表问题：当前仅在中庭设置影视海报展、入口处摆放道具模型，互动体验项目（如绿幕特效、影视角色 cosplay）仅 3 处，且集中在电影乐园内，商业中心内互动场景占比不足 5%，低于迪士尼小镇（30%）、西安大唐不夜城（25%）。

客群停留数据：2023 年文旅客群平均停留时间 4.5 小时，其中在商业中心停留仅 2 小时，其余时间集中在主题乐园；本地客群平均停留时间 2.5 小时，较吾悦广场（3 小时）短 20%，互动体验不足是核心原因。

消费者调研：2024 年 1 月云阿云针对 1000 名游客的调研显示，68% 的受访者认为 “影视 IP 体验形式单一”，55% 希望增加 “可参与的影视互动项目”（如剧本杀、影视研学），48% 期待 “IP 主题餐饮 / 零售场景”（如《流浪地球》主题餐厅）。

3. 客群结构：文旅客群“单次消费”与本地客群“粘性不足” 并存，客群价值未充分挖掘

文旅客群与本地客群的消费转化、粘性培养不均衡，导致客群价值存在明显短板。

文旅客群转化问题：文旅客群占比 62%，但复购率仅 8%（年均消费≤2 次），单次消费后流失率高；2023 年文旅客群中，仅 35% 购买零售商品，65% 集中在餐饮、娱乐（即时性消费），客群价值未充分释放。

本地客群粘性不足：本地客群占比 38%，会员复购率 45%，低于华润万象汇（65%）、青岛万象城（60%）；调研显示，42% 的本地客群认为 “项目缺乏针对本地人的专属活动”，35% 表示 “会员权益吸引力不足”。

客群贡献差异：2023 年本地客群人均年消费 1.2 万元，文旅客群人均年消费 0.8 万元，但本地客群占比低，导致整体客群价值被拉低；若能将本地客群占比提升至 50%，预计年销售额可增加 3.6 亿元（增幅 20%）。

4. 数字化运营：会员体系与智慧商场功能滞后，对资产增值的赋能不足

当前数字化运营仍处于 “基础功能” 阶段，会员管理、数据应用、智慧服务未形成闭环，无法有效支撑资产增值。

会员体系短板：会员总数 25 万人，其中活跃会员（月消费≥1 次）仅 8 万人（占比 32%），低于行业 45% 的平均水平；会员权益以 “积分抵扣” 为主（占比 70%），缺乏个性化权益（如 IP 专属福利、定制化服务），会员消费占比 40%，较华润万象汇（65%）低 25 个百分点。

智慧商场功能不足：当前仅实现 “线上停车缴费”“优惠券发放” 基础功能，缺乏 “AR 导航”“智能导购”“商户数据监测” 等进阶功能；商户数据反馈周期为月度，无法实时调整经营策略，导致部分商户错失销售机会（如节假日备货不足）。

数字化投入产出比低：2023 年数字化运营投入 150 万元，仅带动销售额提升 8%，而华润万象汇数字化投入 300 万元，带动销售额提升 22%，投入产出比差距显著。

（三）发展机会（O）：驱动资产增值的增量空间

1. 西海岸新区文旅产业升级：客流导入规模扩大，为项目带来增量客群

西海岸新区作为国家级新区，2023 年文旅产业总收入达 850 亿元，规划 2025 年突破 1000 亿元，文旅产业升级将为项目带来稳定的客流增量。

客流导入潜力：新区 2023 年接待游客 6800 万人次，规划 2025 年突破 8000 万人次，若项目能维持当前 15% 的客流转化率（2023 年导入 1020 万人次），2025 年可新增客流 180 万人次，带动销售额增长 3.2 亿元（按人均消费 180 元测算）。

政策导向支持：新区正在打造 “影视文旅走廊”，将东方影都、融创茂、金沙滩等景点串联，项目作为核心商业节点，可借助政策红利获得更多政府文旅推广资源（如线路推荐、活动联动）。

云阿云机会把握：已联合新区文旅局制定 “2024-2025 文旅联动计划”，计划引入 “新区文旅护照”（游客在融创茂消费可兑换景点门票），预计可提升文旅客群消费转化 30%。

2. 影视 IP 衍生价值挖掘：从“引流工具”到“盈利引擎” 的升级空间

当前项目仅利用 IP 进行 “客流引流”，IP 衍生价值（如衍生品销售、IP 联名、明星经济）挖掘不足，存在百亿级市场空间。

IP 衍生品市场：2023 年中国影视衍生品市场规模达 850 亿元，年增速 25%，而项目当前衍生品销售额仅 5000 万元，占比不足 1%；若能引入 “IP 衍生品集合店”（如迪士尼商店模式），预计可实现年销售额 2 亿元，坪效达 3 万元 /㎡（远超当前零售业态平均坪效）。

明星经济机会：东方影都每年接待明星超 200 人次，若联动明星工作室推出 “明星同款”“粉丝见面会专属套餐”，可吸引粉丝客群（2023 年粉丝客群占比仅 5%，预计可提升至 15%），带动客单价提升 40%。

影视场景复制：参考迪士尼小镇 “电影场景打卡点” 模式，复制《流浪地球》《封神》等热门影片场景，设置收费体验项目（如太空舱体验、古装 cosplay），预计可新增年收入 8000 万元，客流停留时间延长 1 小时。

3. 跨界融合新业态：“非遗 + 影视 + 商业”蓝海市场，打造差异化竞争力

“非遗 + 商业”“影视 + 亲子” 等跨界融合业态尚处于起步阶段，市场竞争小，可成为项目差异化竞争的核心抓手。

非遗 + 商业机会：2023 年全国 “非遗 + 商业” 市场规模达 300 亿元，青岛本地拥有非遗项目 150 余项（如崂山剪纸、即墨花边），当前项目仅引入 5 家非遗商户，若扩容至 20 家并打造 “非遗文化街区”，预计可带动文创销售额增长 200%，吸引本地文化客群占比提升 10%。

影视 + 亲子机会：当前亲子业态仅占 10%，且以 “零售 + 娱乐” 为主，缺乏影视主题内容；参考上海奈尔宝 “影视研学亲子馆” 模式，打造 “影视小演员体验营”“道具手工课” 等项目，预计可提升亲子客群复购率 50%，客单价从 350 元提升至 500 元。

案例参考：杭州湖滨银泰 “非遗 + 潮玩” 街区，2023 年销售额增长 180%，年轻客群占比提升 25%；成都环球中心 “影视 + 亲子” 体验馆，周末客流峰值达 5000 人次，坪效 2.8 万元 /㎡。

4. 首店经济与特色品类补位：填补区域空白，提升项目品牌层级

当前西海岸新区首店经济仍处于发展阶段，项目首店占比 12%（低于青岛万象城 25%），特色餐饮、潮流娱乐等品类存在补位机会。

首店引进空间：2023 年青岛新增首店 632 家，西海岸新区仅 170 家，其中项目占 35 家（20.6%）；规划 2024-2025 年引入山东首店 40 家、区域首店 60 家，首店占比提升至 20%，预计可带动客流增长 30%，客单价提升 25%。

特色品类补位：区域内缺乏 “高端日料”“沉浸式剧本杀”“潮流集合店” 等品类，如引入 “村上隆潮流集合店”（山东首店）、“火影忍者主题剧本杀”（区域首店），预计可填补市场空白，吸引年轻客群占比提升 15%。

云阿云首店策略：已搭建 “全球首店资源库”（覆盖 3000 + 品牌），通过算法匹配 “高适配 + 高增长” 首店品牌，2024 年 Q1 已签约山东首店 8 家（如日本筑地海鲜市场直营店、韩国 Gentle Monster 眼镜店），预计 Q2 开业后可带动 1F 坪效提升 35%。

（四）潜在威胁（T）：风险预警与应对方向

1. 区域竞品业态升级：差异化竞争加剧，客群分流风险上升

永旺梦乐城、吾悦广场等竞品正在加速业态升级，通过 “首店引进”“场景改造” 分流客群，对项目形成直接竞争压力。

竞品动态：永旺梦乐城 2024 年计划引入区域首店 20 家，打造 “亲子主题街区”（面积 1.5 万㎡），预计可提升亲子客群占比 40%；吾悦广场正在改造 “夜间娱乐区”（引入 livehouse、24 小时健身房），目标将夜间销售额占比从 30% 提升至 50%。

客群分流风险：若竞品升级后，项目未及时应对，预计 2024 年将流失 15% 的本地客群（主要为年轻客群、亲子客群），导致销售额减少 2.7 亿元。

风险应对方向：需强化 “影视 IP + 非遗” 差异化标签，加快首店引进与场景创新，构建竞品无法复制的核心竞争力。

2. 消费分流与线上冲击：线下消费习惯改变，到店客流面临压力

线上购物的便捷性与社区商业的 “最后一公里” 优势，正在分流传统商业综合体的客群，尤其对零售、日用品等业态形成直接冲击。

线上冲击数据：2023 年中国网络零售额达 15.6 万亿元，同比增长 10.6%，其中服装、美妆等零售品类线上渗透率超 50%；项目 2023 年零售业态销售额 7.6 亿元，同比增长 12%，低于餐饮（25%）、娱乐（18%）增速，且部分服饰品牌（如 H&M）线上销售额已占其总销售额的 45%，线下门店沦为 “试衣间”。

社区商业分流：西海岸新区 2023 年新增社区商业项目 12 个（如万科城市之光商业街、保利海上罗兰底商），主打 “便民 + 高频消费”，辐射半径 3 公里内的社区客群；调研显示，35% 的本地客群表示 “日常日用品更倾向于在社区超市购买”，导致项目 B1 层振华超市 2023 年销售额同比下降 8%。

消费习惯变迁：Z 世代客群（18-25 岁）中，62% 习惯 “线上比价 + 线下体验 + 线上购买” 的混合消费模式，线下门店的 “体验价值” 成为关键；若项目无法提升线下体验感，预计 2024 年零售业态客流将再降 10%，销售额减少 0.76 亿元。

3. 宏观经济波动：文旅与本地消费需求收缩，运营指标承压

宏观经济下行压力可能导致居民消费意愿下降，尤其对文旅消费（非刚需）与高端消费（珠宝、美妆）形成冲击，影响项目核心运营指标。

文旅消费敏感性：2023 年国内文旅消费恢复至 2019 年的 85%，但居民人均文旅支出仍低于 2019 年水平；若 2024 年经济增速放缓，预计文旅客群人均消费将下降 15%（从 680 元降至 578 元），导致文旅相关销售额减少 1.8 亿元（按 620 万文旅客群测算）。

高端消费风险：项目黄金珠宝、国际美妆等高端业态占零售销售额的 30%（2023 年约 2.28 亿元），宏观经济波动下，高端消费需求易收缩；2022 年疫情期间，项目黄金珠宝业态销售额同比下降 22%，印证其对经济环境的敏感性。

商户经营压力：经济下行可能导致中小商户（如特色餐饮、文创小店）经营困难，关店率上升；2023 年区域内商业项目平均商户关店率 8%，若经济持续承压，项目关店率可能突破 12%，空铺期延长将拉低出租率与坪效。

4. 品牌迭代速度加快：招商难度上升，业态新鲜度不足

商业品牌迭代周期从 “3-5 年” 缩短至 “1-2 年”，新兴品牌（如国潮美妆、小众设计师品牌）快速崛起，传统品牌加速淘汰，导致项目招商难度加大，业态新鲜度不足。

品牌迭代数据：2023 年国内新消费品牌闭店率达 25%（如喜茶旗下喜茶 GO 小店、奈雪的茶 PRO 店），同时新增品牌数量同比增长 30%（如国潮美妆品牌花西子、潮流集合店 KKV）；项目当前 300 余个品牌中，开业超过 3 年的品牌占比 65%，部分品牌（如传统服饰品牌 ONLY）销售额年均下降 5%，面临迭代需求。

招商竞争加剧：青岛市区（市南区、崂山区）商业项目（如万象城、海信广场）凭借 “高端定位 + 成熟客流”，对新兴品牌吸引力更强；2023 年项目洽谈的 15 家山东首店中，有 8 家最终选择入驻青岛万象城，招商成功率仅 46%。

新鲜度不足影响：消费者调研显示，48% 的本地客群认为 “项目品牌更新速度慢”，25% 表示 “因品牌缺乏新鲜感减少到访频次”；若品牌焕新率无法从 30% 提升至 35%，预计 2024 年本地客群复购率将再降 5%，客流减少 15 万人次。

（五）SWOT - 矩阵策略分析：优势抓机会、劣势补短板、威胁强防御

基于上述 SWOT 深度剖析，构建 “四维联动” 策略矩阵，将内部优劣势与外部机会威胁精准匹配，形成可落地的资产提升路径，同时融入云阿云的运营能力与资源优势。

1. SO 策略（优势 + 机会）：放大核心优势，抢占外部机会

策略 1：影视 IP + 文旅升级联动，扩大客流增量

依托东方影都 IP 优势（S1）与西海岸文旅产业升级机会（O1），打造 “影视文旅专线”：联合新区文旅局推出 “影都 + 融创茂 + 金沙滩” 一日游套餐，包含项目内影视互动体验（如绿幕特效、道具展）、主题餐饮消费券与景点门票；云阿云负责整合旅行社资源（已对接青岛国旅、中国国旅等 10 家机构），目标 2024 年通过该套餐导入客流 200 万人次，带动销售额增长 3.6 亿元。

案例参考：西安大唐不夜城联合周边景点推出 “唐文化主题游”，2023 年带动客流增长 40%，销售额提升 35%。

策略 2：硬件优势 + 首店经济，提升品牌层级

利用 36 万方大体量与高承载能力（S2），承接首店经济机会（O4），打造 “首店集群区”：在 1F 规划 1.5 万㎡首店专属区域，提供 “装修补贴（最高 50 万元）+ 租金减免（3-6 个月）+ 流量扶持（开业营销活动）” 政策；云阿云通过 “全球首店资源库”（3000 + 品牌）与算法匹配，2024 年重点引进山东首店 20 家（如日本三得利啤酒体验馆、美国 lululemon 运动集合店），目标首店业态坪效达 3 万元 /㎡，带动 1F 整体坪效提升 40%。

2. WO 策略（劣势 + 机会）：借力外部机会，弥补内部短板

策略 1：跨界融合新业态 + 场景体验不足，打造沉浸式场景

针对影视 IP 与商业空间融合浅表的劣势（W2），借力 “非遗 + 影视” 跨界机会（O3），打造 “非遗影视主题街区”：在 2F 规划 8000㎡街区，复刻《封神》等影片的古代场景，引入崂山剪纸、即墨花边等非遗工坊（15 家），设置 “非遗手作 + 影视道具制作” 互动体验项目（如剪纸影视角色、陶艺兵器模型）；云阿云负责非遗资源整合（已对接青岛非遗保护中心）与场景运营，目标该街区客流停留时间延长 1.5 小时，销售额占 2F 总销售额的 40%。

策略 2：数字化运营滞后 + IP 衍生价值，搭建智慧 IP 运营体系

针对数字化运营短板（W4），结合影视 IP 衍生价值机会（O2），搭建 “智慧 IP 运营平台”：包含 AR 导航（影视角色引导逛店）、IP 衍生品线上商城（线下体验 + 线上购买）、会员 IP 权益系统（会员可兑换明星见面会门票、IP 周边）；云阿云负责平台开发与数据运营，目标 2024 年会员活跃率从 32% 提升至 45%，IP 衍生品销售额突破 1.5 亿元。

3. ST 策略（优势 + 威胁）：依托核心优势，抵御外部威胁

策略 1：政企资源联动 + 竞品分流，强化政策与资源壁垒

依托政企联动优势（S4），应对区域竞品升级威胁（T1）：联合融发集团申请 “西海岸新区影视商业创新试点”，争取专项扶持资金（预计 300 万元）用于首店引进与场景改造；同时联动东方影都独家发布 “年度影视 IP 计划”，提前锁定热门影片的 IP 合作权（如《流浪地球 4》《哪吒 2》），构建竞品无法复制的 IP 壁垒；目标 2024 年文旅客群占比维持在 62% 以上，抵御竞品分流。

策略 2：运营数据优异 + 宏观经济波动，优化商户扶持体系

依托高出租率、高续约率优势（S3），应对宏观经济导致的商户经营压力（T3）：推出 “商户帮扶计划”，对高坪效、高粘性商户（如开海、周大福）给予租金减免（最高 10%），对中小商户提供 “数字化工具支持”（如免费使用智慧收银系统、会员共享）；云阿云负责商户经营数据分析，筛选优质商户给予扶持，目标 2024 年商户关店率控制在 8% 以内，出租率稳定在 99% 以上。

4. WT 策略（劣势 + 威胁）：补齐内部短板，降低威胁影响

策略 1：业态结构优化 + 线上冲击，提升线下体验价值

针对零售业态同质化劣势（W1）与线上冲击威胁（T2），对 1F 零售区域进行 “体验化改造”：压缩传统服饰品牌占比（从 35% 降至 25%），引入 “体验型零售”（如美妆集合店 Wow Colour 的 DIY 美妆区、黄金珠宝品牌的定制化服务）；同时推出 “线下专属权益”（如线下购买 IP 衍生品可获明星签名照、线下消费满额可参与影视探班抽奖），提升线下消费附加值；目标 2024 年零售业态线下销售额占比从 55% 提升至 65%。

策略 2：客群粘性不足 + 品牌迭代，强化本地客群运营

针对本地客群粘性不足劣势（W3）与品牌迭代威胁（T4），打造 “本地客群专属生态”：一是联合本地商户（如青岛啤酒、海滨食品）推出 “青岛特色餐饮街区”，增强本地认同感；二是推出 “本地会员月” 活动（每月 1 场本地乐队演出、非遗手作体验），提升会员复购率；三是加快本地新兴品牌引进（如青岛本土国潮品牌 “青岛印记”），保持业态新鲜度；目标 2024 年本地客群占比从 38% 提升至 45%，会员复购率从 45% 提升至 55%。

（六）现状总结与核心结论

通过 SWOT 深度剖析与矩阵策略匹配，青岛融创茂的核心现状可概括为 “优势突出、劣势明显、机会可期、威胁可控”，资产提升需围绕三大核心结论展开：

核心竞争力在于 “影视 IP + 政企资源”：需将 IP 从 “引流工具” 升级为 “盈利引擎”，通过 IP 衍生品、IP 联名、影视场景体验等挖掘增量价值，同时依托政企联动获取政策红利与客流资源，构建差异化壁垒。

关键短板集中在 “体验 + 数字化 + 客群均衡”：需通过场景沉浸式改造（影视 + 非遗）、数字化体系升级（智慧商场 + 会员运营）、本地客群粘性提升（专属活动 + 业态优化），补齐运营短板，提升资产盈利能力。

应对威胁需 “差异化防御 + 主动进攻”：面对竞品分流与线上冲击，既要强化 “影视 IP + 非遗” 的独家体验，抵御外部竞争；也要主动优化业态结构（减少同质化、增加体验型品类），提升线下消费价值，将威胁转化为升级契机。

云阿云作为专业运营商，需充分发挥 “资源整合 + 数字化运营 + 招商创新” 能力，推动上述策略落地，助力项目实现从 “高出租率” 到 “高坪效 + 高增值” 的跨越，巩固其 “中国影视文化商业标杆” 地位。

数据来源：北京云阿云智库・商业地产项目数据库