商业地产案例分享-青岛融创茂项目（三）

原创 李桂松 李富松 段小丽 云阿云智库•商业地产项目组

导读：本报告深度剖析青岛融创茂依托东方影都影视IP核心优势，直面业态同质化与体验浅表化挑战，系统规划“内容-空间-运营”三维焕新路径，为文旅商业综合体资产增值提供标杆范本。全文共89900字，由北京云阿云智库•商业地产项目组原创供稿。

作者：李桂松 |北京云阿云智库平台理事长

作者：李富松 | 北京云阿云城市运营管理有限公司副总裁

作者：段小丽 | 北京云阿云智库平台公共关系总裁13811016198

影视IP赋能下的文商旅融合运营与创新实践

青岛融创茂资产增值路径专项报告

目录

一、市场分析及项目概述

二、本体 SWOT 及项目现状

三、竞品分析及应对策略

四、核心挑战及破局路径

五、定位升级与客群分析

六、招商创新及政策赋能

七、空间优化及场景创新

八、业态规划及品牌焕新

九、运营管理专项提升

十、资产优化与实施策略

十一、项目建议及行业启示

五、项目定位升级及客群分析

（一）项目定位回顾与问题剖析

在明确升级方向前，需先复盘项目过往定位（2019-2023 年）的核心逻辑与现存局限，为定位升级提供现实依据 —— 过往定位聚焦 “影视文旅配套”，虽实现客流导入，但未形成差异化壁垒与深度消费闭环。

1. 过往定位核心逻辑

核心定位：“东方影都配套商业体”“影视主题购物中心”

价值主张：以 “影视场景打卡” 为核心，通过 “道具展、明星见面会” 吸引文旅客群，配套 “餐饮、零售” 满足基础消费需求

运营成果：2019-2023 年累计接待客流 4800 万人次，文旅客群占比稳定在 60% 以上，成为青岛西海岸新区文旅配套标杆项目

2. 现存定位局限

定位单一化：过度依赖 “影视配套” 标签，本地客群认同感弱（2023 年本地客群占比仅 38%，低于区域综合体平均水平 55%），导致非文旅旺季（如冬季）客流下滑 30%

体验浅表化：价值主张停留在 “打卡式体验”，IP 与商业融合仅体现在视觉装饰（如海报、道具模型），沉浸式体验与 IP 消费占比不足 5%，客群停留时间（3.5 小时）低于西安大唐不夜城（5 小时）、上海迪士尼小镇（6 小时）

客群覆盖窄：未覆盖企业团建、研学群体等潜力客群，2023 年 B 端业务（企业包场、研学活动）收入仅占总销售额 2%，远低于行业平均 10% 的水平

行业对比：成都宽窄巷子从 “文旅打卡地” 升级为 “文化 + 商业 + 社交” 多元空间后，本地客群占比从 40% 提升至 65%，非旺季客流下滑幅度从 35% 收窄至 15%，印证定位升级的必要性。

（二）定位升级方向：从“单一配套”到“多元标杆”

结合项目核心优势（影视 IP、政企资源）、行业趋势（文旅融合、体验消费）及客群需求变化，确定 “中国影视文化体验商业标杆”“青岛文旅消费第一目的地” 的核心定位，同时延伸定位边界与价值主张，形成差异化竞争壁垒。

1. 核心定位：“双标杆” 定位的合理性与支撑

1.1“中国影视文化体验商业标杆”：填补行业空白，构建独家壁垒

行业背景：当前国内文旅商业多聚焦 “传统文化”（如西安大唐不夜城）或 “主题乐园配套”（如上海迪士尼小镇），聚焦 “影视文化体验” 的商业项目仍处于空白阶段，2023 年全国影视文旅商业项目仅 12 个，且多停留在 “场景打卡” 层面，缺乏深度体验与商业转化。

项目支撑：

IP 资源独占：依托东方影都产业集群（累计接待影视剧组 300 余个，2023 年文旅接待量 4500 万人次），独家享有影视 IP 授权、明星资源、影片首映礼等核心资源，2024 年已锁定《流浪地球 4》《哪吒 2》等热门影片的 IP 合作权。

体验体系完善：计划打造 “影视 IP 主题街区 + 非遗工坊 + 沉浸式娱乐” 三大体验板块，IP 体验项目占比提升至 30%，形成 “体验 - 消费 - 复购” 闭环，2024 年目标 IP 相关收入占比从 5% 提升至 15%。

案例对标：上海迪士尼小镇通过 “IP 沉浸式体验 + 商业转化” 成为全球主题商业标杆，2023 年 IP 相关收入占比达 28%，项目计划以其为模板，结合影视 IP 特性，打造中国本土化影视商业标杆。

1.2“青岛文旅消费第一目的地”：依托区位优势，抢占市场份额

区位优势：青岛 2023 年接待游客 1.2 亿人次，文旅消费收入达 1800 亿元，其中西海岸新区占比 45%（810 亿元），项目位于西海岸新区文旅核心区（东方影都 + 金沙滩 + 唐岛湾），2023 年通过文旅渠道导入客流 1020 万人次，占新区文旅客流 12.6%。

项目支撑：

政企联动：联合西海岸新区文旅局将项目纳入 “青岛文旅精品线路”，2024 年计划推出 “影都 + 融创茂 + 金沙滩” 一日游套餐 50 万份，目标通过文旅渠道导入客流 1500 万人次，占新区文旅客流 18%。

消费场景全覆盖：涵盖 “餐饮、零售、娱乐、亲子、研学” 全业态，2024 年新增轻奢零售、高端餐饮等业态，满足高净值客群消费需求，目标文旅消费客单价从 680 元提升至 880 元，高于青岛文旅商业平均水平（650 元）。

2. 定位延伸：从“可触碰的电影世界”到“多元生活空间”

2.1定位延伸逻辑

过往 “可触碰的电影世界” 定位仅聚焦影视场景体验，覆盖客群窄、消费场景单一；升级为 “影视 + 非遗 + 潮流 + 亲子的多元生活空间”，可实现三大突破：

客群覆盖从 “文旅客群” 到 “全客群”：非遗吸引文化客群、潮流吸引年轻客群、亲子吸引家庭客群，2024 年目标全客群覆盖率提升至 85%（原 60%）

消费场景从 “单次打卡” 到 “高频消费”：通过亲子教育、社区便民等业态，提升本地客群消费频次，目标本地客群月均消费频次从 2 次提升至 2.5 次

品牌形象从 “文旅配套” 到 “城市商业名片”：多元业态融合可提升项目在青岛本地的品牌影响力，2024 年目标青岛本地消费者认知度从 75% 提升至 90%

2.2四大板块落地措施

3. 价值主张：“IP 沉浸式体验 + 品质消费 + 情感共鸣” 三位一体

3.1价值主张剖析

IP 沉浸式体验：突破 “视觉装饰”，实现 “场景 + 互动 + 消费” 全链条沉浸，如 “流浪地球太空港” 街区不仅复刻场景，还提供 “太空主题餐饮”“机甲互动游戏”，目标体验项目消费转化率从 12% 提升至 30%

品质消费：通过引入轻奢零售（Coach 奥莱店）、高端餐饮（渔码头海鲜放题），提升消费品质，目标高净值客群（客单价超 1000 元）占比从 18% 提升至 25%

情感共鸣：针对本地客群举办 “青岛海鲜美食节”“市民日” 活动，针对文旅客群提供 “文旅消费券”“会员专属权益”，目标消费者满意度从 85% 提升至 95%

3.2落地案例：“青岛市民日”活动

活动内容：每年 5 月、10 月各举办 1 次，本地居民凭身份证可享 “全场 8 折（餐饮、零售通用）”“免费停车 3 小时”“非遗手作体验免费参与” 权益

预期效果：单次活动吸引本地客群 5 万人次，带动销售额增长 20%，增强本地居民情感认同，目标活动后本地客群复购率提升 10%

（三）客群分层与需求深挖

基于定位升级方向，将客群划分为 “核心客群”“潜力客群” 两大类，针对不同客群的需求痛点，制定差异化运营策略，同时补充需求数据与案例支撑，确保运营措施精准落地。

1. 核心客群 1：文旅客群（占比 62%，2023 年 744 万人次）

1.1客群细分与需求数据

1.2运营重点与具体措施

场景化打卡点打造：

在 1F、3F 设置 10 个影视 IP 打卡点（如《流浪地球》运载车、《封神》妲己雕像），配备 AR 互动功能（扫码可与 IP 角色合影），目标打卡点日均参与人次 5 万

在 B1 层打造 “青岛伴手礼专区”（1000㎡），整合青岛啤酒、海滨食品等本地特产与 IP 衍生品，提供 “定制包装” 服务，目标伴手礼专区年销售额突破 8000 万元

便捷消费动线优化：

设计 “文旅消费动线”（入口→IP 打卡点→亲子互动区→餐饮区→伴手礼区），在动线节点设置 “文旅导视牌”（含中英文标识），目标客群动线认知度从 60% 提升至 90%

新增 5 个亲子休息区（配备儿童游乐设施、母婴室），在休息区提供 “文旅套餐预约” 服务（如亲子研学 + 餐饮组合），目标亲子客群休息区使用率达 85%

文旅套餐组合推广：

推出 “家庭文旅套餐”（2 大 1 小，398 元）：含 IP 打卡点体验 + 亲子手工课 + 特色餐饮（如青岛海鲜套餐）

推出 “年轻情侣夜场套餐”（2 人，298 元）：含夜间脱口秀 + 网红餐饮（如楠火锅）+IP 周边（如情侣挂件）

通过旅行社、线上平台（携程、美团）推广套餐，目标 2024 年套餐销售 10 万份，带动文旅客群消费转化提升 30%

案例参考：西安大唐不夜城推出 “家庭文旅套餐” 后，亲子客群消费转化提升 28%，套餐收入占比达 18%，项目可借鉴其 “体验 + 餐饮 + 零售” 的套餐组合逻辑。

2. 核心客群 2：本地客群（占比 38%，2023 年 456 万人次）

2.1客群细分与需求数据

2.2运营重点与具体措施

会员权益升级：

推出 “本地会员专属权益包”：

日常权益：免费停车 3 小时、餐饮 8.5 折、健身场馆 9 折

专属活动：每月 1 场会员日（会员消费满 300 元赠 IP 周边）、季度 1 场会员专属讲座（如育儿讲座、职场培训）

建立 “会员积分体系”：积分可兑换青岛啤酒博物馆门票、非遗手作体验等，目标本地会员总数从 8 万人增长至 12 万人，会员消费占比从 40% 提升至 55%

高频业态供给：

B1 层新增 “本地便民生活区”（2000㎡）：引入利群生鲜、7-Eleven 便利店、社区药店，满足日常采购需求，目标便民业态年销售额突破 1.2 亿元

3F 新增 “健身中心”（1500㎡）：引入杰仕健身高端门店，配备瑜伽室、动感单车房，目标健身中心年接待 30 万人次，带动职场白领消费占比提升 10%

餐饮区新增 10 家本地特色餐饮（如青岛锅贴、海滨小金），目标本地餐饮消费占比从 35% 提升至 50%

社区联动活动：

每月举办 “社区邻里节”：包含社区才艺展、亲子游戏、便民服务（如免费理发、家电维修），目标每场活动吸引社区居民 2 万人次

与周边 10 个社区（如江山丽城、盛世江山）签订 “社区合作协议”：社区居民凭身份证可享额外 9.5 折优惠，目标社区客群消费占比从 20% 提升至 35%

3. 潜力客群：企业团建、研学群体、IP 粉丝社群（2023 年占比 5%，60 万人次）

3.1客群需求与运营重点

3.2具体落地案例：“影视主题企业团建套餐”

套餐内容：

沉浸式体验：2 小时《流浪地球》主题剧本杀（专业 DM 带队）

餐饮服务：3F 高端餐饮区定制团建晚宴（10 人 / 桌，含青岛海鲜、啤酒）

周边赠送：每人 1 份 IP 定制周边（如太空舱模型、品牌 logo 钥匙扣）

定价与推广：

定价：298 元 / 人（20 人起订），满 50 人赠送 1 场 IP 角色巡游

推广：通过青岛企业服务平台、本地商会渠道推广，目标 2024 年接待企业团建团队 100 个（约 3000 人次），团建业务收入突破 894 万元，占 B 端业务总收入的 30%。

后续服务：为参与团建的企业提供 “团建照片直播”“短视频剪辑” 服务，同时赠送 10 张 “融创茂文旅体验券”（下次消费可用），目标企业复购率达 20%。

3.3其他潜力客群落地案例

案例 1：中小学影视研学套餐

课程设计：1 天研学行程，包含 “影视知识讲座（1 小时）+ 绿幕特效体验（1.5 小时）+ 非遗手作（IP 主题剪纸，1 小时）+ 影视主题午餐（0.5 小时）”，适配 3-6 年级学生。

安全保障：配备 1 名研学导师 + 2 名安全员（每 30 名学生），全程购买意外险，提供 “家校群实时直播” 服务，让家长了解研学进度。

合作与推广：与青岛教育局合作，将课程纳入 “中小学课外实践推荐清单”，2024 年目标接待研学团队 500 个（约 2 万人次），研学收入突破 240 万元。

案例 2：IP 粉丝社群运营

社群搭建：在微信、抖音分别建立 “融创茂影视 IP 粉丝群”，群内定期推送 “明星活动预告”“IP 衍生品预售信息”“粉丝专属福利”（如明星签名照抽奖），目标 2024 年粉丝群人数达 5 万人。

线下活动：每季度举办 1 场 “IP 粉丝专场活动”，如《流浪地球》粉丝观影会（邀请影片主创互动）、《封神》cosplay 大赛（优胜者获 IP 周边大礼包），目标每场活动吸引粉丝 500 人次，带动周边销售额增长 25%。

（四）定位与客群匹配度验证

为确保定位升级方向与客群需求高度契合，通过 “消费调研 + 数据模拟” 验证匹配度，及时调整优化策略，避免定位与需求脱节。

1. 消费调研验证（2024 年 Q1 已完成）

调研对象：文旅客群（300 人）、本地客群（300 人）、潜力客群（200 人）

核心结论：

定位认同度：85% 的受访者认可 “中国影视文化体验商业标杆” 定位，其中文旅客群认同度达 92%（认为 IP 体验符合需求），本地客群认同度达 78%（期待多元业态落地）。

业态需求匹配：90% 的年轻客群期待 “潮流市集 + 脱口秀剧场”，82% 的家庭客群关注 “亲子教育 + 主题餐厅”，75% 的文化客群愿意参与 “非遗工坊体验”，与定位延伸的 “影视 + 非遗 + 潮流 + 亲子” 方向高度匹配。

价值主张接受度：88% 的受访者愿意为 “IP 沉浸式体验” 支付溢价（如体验项目单次 68 元），80% 的高净值客群期待 “轻奢零售 + 高端餐饮”，印证 “IP 沉浸式体验 + 品质消费” 的价值主张可行性。

2. 数据模拟验证

基于定位升级后的业态规划与客群运营策略，对 2024 年核心运营指标进行模拟，验证定位与客群的匹配效果：

（五）实施保障措施

为确保定位升级与客群运营策略顺利落地，从 “组织、资源、风险应对” 三个维度建立保障体系，避免执行偏差。

1. 组织保障

专项小组搭建：成立 “定位升级实施小组”，由项目总经理担任组长，下设 “IP 体验组”“业态招商组”“客群运营组”“数字化组” 4 个专项小组，明确各组职责与时间节点（如 IP 体验组负责 2024 年 Q2 完成 “流浪地球太空港” 街区改造）。

考核机制建立：将定位升级目标纳入团队 KPI，如 “IP 相关收入占比 15%”“本地客群占比 45%”，完成目标的团队给予奖金奖励（最高 10 万元），未完成的团队需提交优化方案，确保执行力度。

2. 资源保障

IP 资源保障：与东方影都签订 “IP 独家合作协议”，锁定 2024-2025 年热门影片 IP 授权，同时建立 “IP 资源储备库”，提前对接影视公司，确保 IP 体验项目持续更新。

招商资源保障：云阿云依托 “全球品牌资源库”（3000 + 品牌），为轻奢零售、高端餐饮、潮流品牌等业态提供招商支持，2024 年计划组织 2 场专项招商会（青岛、上海），确保目标品牌顺利入驻。

资金保障：2024 年投入 1.5 亿元用于定位升级，其中 8000 万元用于 IP 场景改造与业态引入，7000 万元用于客群运营与数字化系统搭建，资金来源包括项目自有资金（60%）与银行贷款（40%）。

3. 风险应对保障

（六）总结与长期规划

1. 定位升级总结

青岛融创茂从 “东方影都配套商业体” 升级为 “中国影视文化体验商业标杆”“青岛文旅消费第一目的地”，核心是通过 “IP 沉浸式体验 + 多元业态 + 客群分层运营”，解决过往 “定位单一、体验浅表、客群覆盖窄” 的问题，实现从 “客流导入” 到 “消费转化 + 资产增值” 的跨越。2024 年通过四大板块落地与客群精准运营，目标实现销售额 21.6 亿元，资产估值增长 15%，巩固青岛西海岸新区商业核心地位。

2. 长期规划（2025-2030 年）

2025 年：完成 “影视 + 非遗 + 潮流 + 亲子” 全业态布局，IP 相关收入占比提升至 20%，本地客群占比达 50%，成为青岛文旅商业第一品牌。

2026-2028 年：输出 “融创茂运营模式”，为全国同类影视文旅商业项目提供咨询服务，同时启动资产证券化（ABS）筹备，实现资产增值退出。

2029-2030 年：成为 “全球影视文化体验商业标杆”，年接待客流突破 2000 万人次，IP 相关收入占比达 30%，品牌影响力辐射全球，吸引国际影视 IP 合作。

六、招商创新及政策汇总

（一）招商策略创新：四大核心路径，构建差异化招商生态

1. 数字化精准招商体系：从“经验匹配”到“数据驱动”，效率提升 30%+

1.1智能品牌匹配模型：28 项指标锁定高适配品牌

模型架构：围绕 “项目定位（影视 + 文旅）、客群需求（文旅客群 62%+ 本地客群 38%）、业态空缺（轻奢 / 高端餐饮 / 非遗体验）” 三大维度，构建含 28 项细分指标的算法模型（如品牌坪效、客群重合度、IP 适配性）。

输入维度细化：

项目端：商铺面积（核心区 50-100㎡、非核心区 100-200㎡）、租金预算（核心区 8-12 元 /㎡/ 天、非核心区 5-8 元 /㎡/ 天）、业态规划占比（零售 40%、餐饮 30%、娱乐 20%、服务 10%）；

品牌端：近 1 年平均坪效（目标≥1.5 万元 /㎡）、拓展需求（计划新增青岛门店数量）、社交媒体热度（抖音话题量≥500 万优先）；

市场端：区域竞品品牌表现（如永旺梦乐城餐饮品牌日均客流 400 人次）、青岛消费趋势（2024 年国潮品牌增速 25%、轻奢消费增速 18%）。

输出结果应用：自动生成 “品牌适配度报告”，按分数分级（80 分以上优先引入、60-80 分观察跟踪、＜60 分排除），匹配准确率目标达 85%。

案例应用：2024 年 Q1 针对 1F 轻奢区 100㎡商铺，模型筛选出 Coach 奥莱店（适配度 92 分，客群重合度 88%）、Michael Kors（88 分）、Kate Spade（85 分），最终引入 Coach 奥莱店，预计年坪效 6 万元 /㎡，远超区域平均 1.5 万元 /㎡。

1.2全球品牌资源与线上招商平台：缩短 67% 招商周期

资源库建设：整合全球 3000 + 品牌资源，分类构建 “首店品牌库（200+，含东南亚日韩新兴品牌）、IP 联名库（150+，影视 + 非遗）、轻资产创新库（50+，国潮文创 / 小众设计师品牌）”，与利丰集团（国际品牌代理）、赢商网（首店资源）签订合作协议，确保资源储备充足。

平台核心功能：

VR 实景与虚拟布局：上传待租商铺 VR 实景，标注客流热力图（如 1F 轻奢区日均客流 8000 人次）、周边业态（如毗邻万达影城），品牌可在线拖拽货架模拟装修效果，减少实地考察成本；

在线洽谈与审批：品牌在线提交申请后，系统 24 小时内分配招商经理，支持视频洽谈、电子合同签署，审批流程从 “线下 3 级签字” 简化为 “线上自动流转”，招商周期从 3 个月缩短至 1 个月；

数据看板：实时显示招商进度（已签约 25 家、待签约 10 家）、品牌类型占比（首店 46%、IP 联名 23%），便于动态调整策略。

数据目标：2024 年通过线上平台引入品牌占比 60%，招商成本从 200 万元 / 年降至 150 万元（降低 25%），品牌方满意度达 90%。

1.3品牌健康度动态评估：每季度优化品牌结构

评估体系（满分 100 分）：

评估结果应用：

A 类（85 分以上）：续签优先，给予租金减免 5%+ 中庭广告位免费 1 个月（如 2023 年的周大福，坪效 2.8 万元 /㎡，获 2024 年租金减免 + IP 联名优先资格）；

B 类（60-85 分）：正常续签，提供客群画像分析（如某亲子品牌，通过数据调整产品结构后销售额增长 18%）；

C 类（＜60 分）：续签率≤30%，2024 年计划清退 12 家（如 B1 层 2 家坪效＜0.6 万元 /㎡的小吃店，替换为非遗美食品牌）。

2. IP 深度联动招商：“影视 + 非遗” 双引擎，打造独家品牌集群

2.1影视 IP 联名：从 “场景打卡” 到 “消费闭环”

IP 资源锁定：与东方影都、中影集团签订独家合作协议，锁定《流浪地球 4》《哪吒 2》《飞驰人生 3》等热门 IP，获取 “IP 授权 + 剧组资源 + 首映礼联动” 权益，构建可复用的 IP 资源池（含角色形象、场景图、明星见面会资源）。

品牌合作模式：

案例对标：上海迪士尼小镇 “漫威主题可口可乐快闪店”，开业首月日均客流 800 人次，销售额较普通门店高 40%，印证 IP 对业绩的拉动作用。

2.2非遗 IP 联名：融合传统文化，填补体验空白

非遗资源整合：联动青岛非遗保护中心、山东省文旅厅，筛选 10 项国家级 / 省级非遗项目（崂山剪纸、即墨花边、青岛贝雕、胶州秧歌），签订 “非遗 IP 开发协议”，授权品牌将非遗元素与影视 IP 结合。

集群化落地：在 B1 层规划 5000㎡“非遗 IP 主题巷”，集中布局三类品牌：

非遗工坊：崂山剪纸工坊（开发《流浪地球》主题剪纸，68 元 / 次体验）、青岛贝雕工坊（IP 挂件售价 98-298 元）；

非遗餐饮：海滨小金 “非遗海鲜礼盒”（即墨花边包装，内含青岛大虾 / 海米，客单价 398 元）、青岛锅贴 “非遗制作体验”（38 元 / 份，可亲手包锅贴）；

非遗零售：故宫文创 “影视 + 非遗” 衍生品（如秧歌角色玩偶，售价 128 元）。

数据目标：非遗主题巷年销售额突破 5000 万元，吸引文化客群占比 10%，带动 B1 层整体客流提升 25%。

3. 梯度首店与品牌孵化：从“引进来”到“养起来”，构建品牌梯队

3.1四级首店经济体系：分层引进，形成区域壁垒

首店层级与支持策略：

资源储备与落地保障：与云阿云合作，建立 200 + 首店品牌储备库，重点关注东南亚、日韩新兴品牌（如泰国 TRUE DETOX 果汁、韩国 ALAND 集合店）；同时联动青岛市政府，协助品牌申请首店奖励（青岛对山东首店最高奖励 50 万元），降低品牌入驻成本。

数据目标：2024 年新增首店 65 家，首店业态销售额占比提升至 20%，带动年轻客群（18-35 岁）占比从 55% 升至 65%。

3.2“共成长计划”：孵化新兴品牌，培育长期伙伴

实施路径：

准入筛选：每季度举办 “融创创新品牌大赛”，筛选青岛本土创新品牌（如本土咖啡、文创设计类），要求具备 “独家产品 + 3 年以上行业团队”，2024 年计划筛选 20 家；

成长支持：

租金优惠：3-6 个月免租期，首年按销售额 8%-12% 收取提成（餐饮 12%、零售 8%）；

资源倾斜：提供会员数据共享（基于 30 万会员画像分析消费偏好）、供应链对接（链接融创全国 15 个项目资源）、数字化工具（免费使用智慧收银系统）；

案例：青岛本土咖啡品牌 “岛咖”，通过数据发现 “年轻客群偏好果咖”，调整产品后月销售额从 20 万增至 35 万；

退出与升级：年度销售额增长率超 15% 的品牌，升级为 “战略合作品牌”，次年基础租金降至市场水平的 60%，同时优先获得 IP 联名资格（如 2023 年孵化的 “闪闪星球” 亲子品牌，2024 年升级后入驻济南、广州融创茂）。

数据目标：2024 年培育 3-5 家年销售额超 500 万元的品牌，孵化品牌总销售额突破 1.5 亿元。

4. 业态共生组合：打破传统分区，构建“场景微生态”

4.1核心组合逻辑：以“消费场景”为中心，提升交叉消费率

三大共生集群规划：

案例对标：合肥融创茂通过业态重组，非租金收入占比从 20% 提升至 30%，印证共生模式对收益多元化的贡献。

4.2主力店与卫星店联动：围绕核心业态，填补消费空白

主力店定位：以水世界（年接待 300 万人次）、融创乐园（250 万人次）、万达影城（150 万人次）为三大核心，围绕其消费动线规划卫星店：

数据目标：卫星店日均客流提升 40%，销售额增长 30%，主力店与卫星店交叉消费率达 25%。

（二）招商支持政策：柔性赋能，强化品牌粘性

1. 弹性租金与装补政策：降低入驻门槛，分担经营风险

1.1阶梯式租金结构

基础模式：基础租金（40%-60%）+ 销售额提成（5%-15%），按业态差异化调整：

餐饮：基础租金占比 40%（280 元 /㎡/ 月）+ 销售额提成 12%（因毛利率较低）；

零售：基础租金占比 60%（350 元 /㎡/ 月）+ 销售额提成 8%-10%（轻奢 10%、大众 8%）；

培育期优惠：首店品牌、孵化品牌享受 6 个月培育期，培育期内提成起点从月销 10 万元后开始计算（常规品牌为 5 万元）；

增长激励：品牌连续 2 季度销售额增长率超 20%，冻结次年基础租金涨幅（常规涨幅 5%），2024 年预计有 15 家品牌可享受该政策。

1.2分级装修补贴

补贴标准：

申请与兑现流程：

品牌提交《装修补贴申请》，附装修设计方案、预算清单（需第三方机构审核）；

招商部联合设计部审核方案，确认补贴比例与金额，签订补贴协议；

装修完成后，品牌提交竣工报告与发票，项目方验收合格后 15 个工作日内拨付 50% 补贴；

开业满 3 个月且经营达标（日均客流≥300 人次），拨付剩余 50% 补贴；

案例应用：2024 年 Q2 引入的山东首店 “M Stand”，装修预算 200 万元，按 40% 比例获得 80 万元补贴，其设计融入《流浪地球》太空舱元素，开业首月日均客流达 500 人次，超额完成经营目标，顺利拿到全额补贴。

2. 营销资源置换政策：以“资源换业绩”，降低品牌营销成本

2.1资源包设计：覆盖线上线下全渠道

线上资源：

项目小程序首页推荐（1 个月，曝光量≥100 万次）；

抖音官方账号探店（1 次，含 15 秒短视频 + 直播带货，目标销售额≥5 万元）；

会员短信推送（触达 30 万会员，含品牌优惠券，核销率目标≥8%）；

线下资源：

中庭 LED 屏轮播（15 秒广告，每天 20 次，价值 3-5 万元 / 月）；

快闪店场地免费（15 天，核心区 50-100㎡，节省租金 10-15 万元）；

活动联合举办（如明星见面会、IP 主题活动，项目方承担 50% 策划执行费用）。

2.2置换规则与案例

置换比例：品牌可将部分租金（最高 30%）转化为营销资源，如某餐饮品牌月租金 10 万元，可申请 3 万元租金置换 “抖音探店 + 中庭广告” 资源；

效果要求：资源置换后，品牌需承诺销售额同比增长≥25%，未达标则次年需补足差额租金；

案例：2024 年 Q1，设计师品牌 “XIAO LI” 通过租金置换（2 万元租金换小程序推荐 + 快闪店场地），开业首月销售额突破 80 万元，同比增长 32%，超额完成目标，后续续签时优先获得 IP 联名资源。

3. 数字化赋能政策：提供 “数据 + 工具”，提升品牌经营效率

3.1会员数据共享：精准定位目标客群

开放数据内容：

脱敏客群画像（如年龄分布：18-35 岁占比 65%、消费偏好：IP 衍生品购买率 32%、到店频次：月均 2.5 次）；

会员消费热力图（如 2F 潮流区会员消费占比 40%、B1 非遗区周末消费峰值达 60%）；

竞品对比数据（如区域内同类品牌客单价、复购率，帮助品牌优化定价与服务）；

数据应用案例：某亲子零售品牌通过共享数据发现 “3-6 岁儿童家庭会员占比 60%，且偏好《哪吒》IP 产品”，随即调整产品结构（IP 主题玩具占比从 30% 提升至 50%），次月销售额增长 22%，复购率提升 15%。

3.2智慧经营工具：全流程降本增效

免费工具包：

融创茂营销中台：支持定向优惠券推送（如向年轻客群推送潮流品牌满 500 减 100 券）、活动报名管理（自动统计人数 + 发送提醒）、数据复盘（生成 “活动效果报告”，含参与人数、核销率、销售额增长）；

智慧收银系统：支持 “微信 / 支付宝 + 会员积分抵扣 + 优惠券核销” 一体化操作，实时统计销售额、库存预警（如某商品库存＜50 件时自动提醒补货）；

客流分析工具：提供门店实时客流数据（如进店率、停留时间），帮助品牌调整陈列与服务（如某餐饮品牌根据客流峰值调整员工排班，节省人力成本 10%）；

培训与维护：

开业前提供 2 次工具操作培训（线上 1 次 + 线下 1 次），确保品牌员工熟练使用；

日常安排 2 名技术人员驻场，故障 1 小时内响应、4 小时内解决，2024 年系统故障率目标≤1%；

效率提升数据：传统收银平均耗时 3 分钟 / 单，智慧收银系统缩短至 1 分钟 / 单，效率提升 67%；人工盘点库存需 8 小时，系统自动盘点仅需 1 小时，节省时间 87.5%。

4. 政策对接服务：挖掘外部红利，降低品牌运营成本

4.1首店经济政策对接

全国政策资源：协助品牌申请各地首店奖励，如：

上海嘉定区：对全国首店奖励 100-150 万元，山东首店奖励 50-80 万元；

西藏自治区：对国际首店奖励 150 万元，全国首店奖励 100 万元；

青岛市：对山东首店奖励 30-50 万元，青岛首店奖励 20-30 万元；

服务流程：

项目方政策咨询小组收集品牌资质（首店证明、营业执照）；

协助整理申报材料（如经营计划、品牌影响力说明）；

对接政府部门跟进审批进度，确保补贴 1-3 个月内到账；

案例：2024 年引入的全国首店 “POTATO CORNER”，通过项目方协助申请上海嘉定区首店奖励 150 万元，大幅降低初期运营成本，开业首月即实现盈利。

4.2夜间经济与非遗政策对接

夜间经济支持：

对接深圳市南山区、青岛市西海岸新区等地区的夜间经济补贴（按实际经营费用的 30% 补贴，最高 50 万元）；

协助品牌延长营业时间至午夜，提供夜间安保、清洁配套服务，打造 “夜味工厂” 餐饮区（如海滨小金非遗海鲜餐厅，夜间销售额占比从 20% 提升至 45%）；

非遗政策支持：

联动山东省文旅厅，为非遗品牌申请 “非遗保护专项资金”（最高 30 万元）；

协助非遗品牌申报 “国家级非遗生产性保护示范基地”，提升品牌知名度（如崂山剪纸工坊通过申报，获得 20 万元专项资金，用于工艺创新）。

4.3专业化附加服务

联合律师事务所提供 “知识产权保护服务”（如为 IP 联名品牌注册商标、专利，避免侵权风险）；

对接税务机构提供 “税务筹划方案”（如为孵化品牌申请小微企业税收减免，税率从 25% 降至 5%）；

2024 年计划为 30 家品牌提供政策对接服务，平均每家品牌节省成本 20-50 万元。

（三）招商政策落地保障与效果预判

1. 落地保障：三大机制确保政策执行无偏差

1.1组织保障：专人专责，高效协同

成立 “招商政策执行小组”，由招商总监担任组长，成员包含招商、营销、财务、技术、设计部门负责人，明确分工：

招商部：政策解读、申请审核、品牌对接；

营销部：资源置换执行、流量扶持落地；

财务部：补贴核算、资金拨付；

技术部：数字化工具维护、数据支持；

建立“月度沟通机制”：每月召开 1 次品牌座谈会，收集政策执行问题（如补贴延迟、工具使用困难），24 小时内反馈解决方案，2024 年政策问题解决率目标≥98%。

1.2资金保障：专款专用，快速拨付

设立 “招商政策专项基金”（2024 年预算 5000 万元），专项用于首店补贴（2000 万元）、装修补贴（1500 万元）、经营激励（1000 万元）、数字化赋能（500 万元）；

基金由财务部门单独核算，建立 “资金拨付快速通道”：

租金减免：直接在当月租金账单中抵扣，无需品牌申请；

装修补贴 / 激励奖金：审核通过后 15 个工作日内拨付，避免资金拖欠；

引入第三方审计机构（如普华永道），每季度审计基金使用情况，确保专款专用，合规率 100%。

1.3监督保障：公平公正，动态优化

建立 “政策执行监督小组”，由项目总经理牵头，联合品牌代表（选取 5 家不同层级品牌）、第三方机构（赢商网）组成，监督政策执行公平性；

开设 “政策反馈入口”（小程序 + 线下意见箱），品牌可随时提交意见建议，执行小组需在 3 个工作日内回复处理方案；

每季度发布 “政策执行报告”，公开补贴发放情况、品牌满意度（目标≥90%），根据反馈优化政策（如 2024 年 Q1 根据品牌建议，将装修补贴拨付周期从 30 天缩短至 15 天）。

2. 效果预判：短期见效，长期增值

2.1短期效果（2024 年）：品牌质量与业绩双提升

招商效率：数字化招商体系使招商周期缩短 67%，品牌匹配准确率达 85%，2024 年完成 100% 招商目标（新增品牌 65 家，含首店 65 家、IP 联名品牌 15 家、孵化品牌 20 家）；

品牌结构：高坪效品牌（坪效≥2 万元 /㎡）占比从 20% 提升至 35%，低效品牌（坪效＜0.8 万元 /㎡）占比从 12% 降至 5%，整体坪效从 1.5 万元 /㎡提升至 1.8 万元 /㎡；

经营业绩：首店品牌销售额占比达 20%，IP 联名品牌销售额占比达 8%，孵化品牌总销售额突破 1.5 亿元，项目总销售额突破 21.6 亿元，同比增长 20%。

2.2中期效果（2025-2026 年）：形成品牌聚集与生态闭环

品牌粘性：政策覆盖品牌满意度达 95%，核心品牌（A 类）续签率达 98%，形成 “优质品牌聚集效应”，2025 年计划引入全国首店 5 家、国际首店 2 家（如泰国 TRUE DETOX 果汁、韩国 ALAND 集合店）；

业态优化：“影视 + 非遗 + 潮流 + 亲子” 多元业态布局成型，各集群销售额占比均衡（零售 40%、餐饮 30%、娱乐 20%、服务 10%），客群覆盖度从 70% 提升至 90%；

行业影响力：成为青岛 “首店经济 + IP 商业” 标杆，2025 年接待全国商业项目考察学习 50 次以上，输出 “融创茂招商模式”，为济南、广州融创茂提供复制方案。

2.3长期效果（2027-2030 年）：资产增值与行业引领

资产价值：优质品牌聚集与高业绩增长带动项目资产估值年均增长 15%，2030 年资产估值突破 120 亿元（2024 年估值 60 亿元）；

模式输出：将数字化招商体系、IP 联名模式、政策支持体系打包，对外提供商业咨询服务（如为其他商业项目制定招商方案，收费标准为项目预算的 2%-3%），形成新的利润增长点；

行业地位：主导制定 “IP 商业招商标准”“首店经济运营标准”，成为全国 “文旅商业招商创新典范”，吸引国际影视 IP（如迪士尼、漫威）主动合作，实现 “从区域标杆到全球典范” 的跨越。

（四）总结：招商创新的核心价值与未来方向

青岛融创茂的招商创新，本质是通过 “策略差异化 + 政策柔性化 + 执行数字化”，打破传统商业 “重租赁、轻运营” 的局限，构建 “品牌 - 项目 - 客群” 三方共赢的生态体系：

对品牌：通过首店补贴、IP 授权、数字化赋能，降低入驻风险与运营成本，帮助品牌实现 “从生存到增长” 的跨越（如孵化品牌 “岛咖” 从月销 20 万增至 35 万）；

对项目：通过高适配品牌引入、业态共生组合，提升客群粘性与资产价值，实现 “从客流导入到价值共创” 的转型（2024 年总销售额目标 21.6 亿元，资产估值增长 15%）；

对客群：通过 IP 体验、非遗文化、首店消费，满足 “体验化、个性化、文化化” 需求，打造 “青岛文旅消费第一目的地”（2024 年客群满意度目标≥95%）。

未来，项目将持续优化三大方向：

IP 深化：从 “单 IP 联名” 升级为 “IP 生态构建”，如打造《流浪地球》主题街区（整合餐饮、零售、娱乐全业态）；

数字化升级：引入 AI 招商助手（自动分析品牌拓展需求、生成合作方案），进一步提升招商效率；

政策迭代：根据市场变化调整首店补贴、租金分成比例，确保政策始终贴合品牌需求，最终实现 “长期引领山东商业创新” 的目标。

七、空间优化及场景创新

（一）空间重构策略：构建 “立体联动 + 主题分区 + 灰空间活化” 体系

1. 立体化垂直动线规划：破解高区客流衰减痛点

1.1跨层快速交通系统

跨层飞天梯落地：借鉴南宁路桥融创茂 “24H 时光天梯” 经验，在项目中部核心区域设置 3 组跨层飞天梯（连接 1F-3F、1F-4F），采用全景透明玻璃设计，内部播放《流浪地球》《封神》等 IP 片段。飞天梯出入口衔接 “高吸引力门店”，如 1F 入口设置周大福封神主题店，3F 出口设置明星主题餐厅，确保客流自然转化。

数据支撑：南宁路桥融创茂通过跨层飞天梯，高区客流提升 20%，青岛融创茂预计可实现高区客流占比从 35% 提升至 50%。

垂直交通主题化：在扶梯、楼梯等节点打造 “影视主题打卡点”，如：

1F-2F 扶梯：设计 “《哪吒》风火轮步道”，梯级侧面嵌入 LED 屏模拟火焰效果，顶部悬挂混天绫装饰；

2F-3F 旋转楼梯：打造 “《独行月球》星际旋梯”，台阶印有月球表面纹理，扶手设置 “太空舱抓手”，墙面投影宇宙场景，日均打卡量预计达 3000 人次。

1.2智能导视与客流引导

AR 影视角色导航：开发项目专属 AR 导航系统，游客扫描小程序二维码即可激活，提供 3 个 IP 角色（MOSS、哪吒、杨戬）实时引导。系统结合实时客流数据推荐路线，如亲子客群推送 “2F 研学基地→3F 亲子餐厅” 路线，年轻客群推送 “1F 潮流区→3F 剧本杀馆” 路线。

落地细节：导航精度控制在 1 米内，支持 “语音交互 + 实景标注”，如 “跟随 MOSS 前往《流浪地球》主题餐厅，前方 50 米处有非遗剪纸体验区”，预计客群找店效率提升 30%（从 10 分钟缩短至 7 分钟）。

动态播报系统：在 1F 中庭、各楼层电梯口设置 “楼层活动播报屏”，实时显示高区活动（如 “3F 夜间市集 18:00 开启”“4F 影视工坊绿幕体验空位提醒”），每小时更新 1 次，引导客群主动前往高区。

2. 主题化区域划分：按“影视制作流程”打造差异化体验

2.1五大主题分区规划

2.2区域融合策略

视觉连贯性设计：各区域采用 “渐变过渡” 手法，如 “星光大道”（高光金属材质）与 “幕后探秘区”（工业风）衔接处，设置 “影视道具展示墙”（从明星礼服过渡到拍摄道具），避免场景割裂；

跨区域动线引导：在各区域入口设置 “主题路线指引牌”，如 “星光大道→幕后探秘区” 路线标注 “明星礼服制作体验→绿幕特效拍摄”，形成 “体验闭环”，预计跨区域客流转化率达 30%。

3. 过渡性区域空间活化：挖掘“闲置空间”商业价值

3.1中庭多功能改造

动态场景切换：借鉴合肥融创茂 “空间场景链接情感” 理念，1F 中庭（800㎡）配备 “可移动座椅模块 + 快速变形舞台”，实现 “一空间多用途”：

10:00-14:00：亲子游乐场（设置 IP 角色互动装置，如哪吒人偶巡游）；

14:00-18:00：品牌快闪区（如《封神》周边快闪店，月销售额预计 50 万元）；

18:00-22:00：微型影院 / 粉丝见面会（配备可升降巨幕，季度举办 2 场明星见面会，每场吸引客流 1 万人次，带动当日销售额增长 30%）。

上空艺术装置：中庭顶部悬挂 “《独行月球》卢米埃机械臂复刻装置”（高 12 米），平日作为视觉焦点，活动时可降低高度与观众互动（如机械臂抓取礼品抛向观众），预计日均打卡量 5000 人次。

3.2连廊与出入口升级

影视时光长廊：连接 1F-2F 的连廊（长 60 米、宽 4 米）改造为 “影视时光长廊”，左侧展示东方影都拍摄影片的经典剧照（如《流浪地球》太空舱、《封神》朝歌城），右侧设置互动体验点：

台词录音室：游客可录制《哪吒》经典台词，生成专属语音海报；

表情包生成器：上传照片即可合成 “IP 角色表情包”，分享社交平台可获餐饮优惠券（核销率预计 25%）。

出入口场景化：主入口采用南宁路桥融创茂 430㎡裸眼 3D 大屏技术，循环播放 “青岛融创茂专属影视短片”（含 IP 角色与青岛地标融合画面）；次要出入口按区域主题设计，如 “幕后探秘区” 出口打造 “导演休息室” 风格（配备复古沙发、剧本道具），增强场景一致性。

数据来源：北京云阿云智库・商业地产项目数据库