商业地产案例分享-青岛融创茂项目（六）

原创 李桂松 李富松 段小丽 云阿云智库•商业地产项目组

导读：本报告深度剖析青岛融创茂依托东方影都影视IP核心优势，直面业态同质化与体验浅表化挑战，系统规划“内容-空间-运营”三维焕新路径，为文旅商业综合体资产增值提供标杆范本。全文共89900字，由北京云阿云智库•商业地产项目组原创供稿。

作者：李桂松 |北京云阿云智库平台理事长

作者：李富松 | 北京云阿云城市运营管理有限公司副总裁

作者：段小丽 | 北京云阿云智库平台公共关系总裁13811016198

影视IP赋能下的文商旅融合运营与创新实践

青岛融创茂资产增值路径专项报告

目录

一、市场分析及项目概述

二、本体 SWOT 及项目现状

三、竞品分析及应对策略

四、核心挑战及破局路径

五、定位升级与客群分析

六、招商创新及政策赋能

七、空间优化及场景创新

八、业态规划及品牌焕新

九、运营管理专项提升

十、资产优化与实施策略

十一、项目建议及行业启示

十一、项目优化建议及行业启示

基于青岛融创茂 “影视 + 非遗 + 商业” 的差异化基因与运营实践，整合 “资源投入、业态协同、用户运营、行业适配” 四大核心维度，形成可落地的项目优化策略，并提炼文旅商业行业的共性发展逻辑，为项目长期增长与行业转型提供参考。

（一）项目整合优化策略：聚焦 “特色强化 - 生态构建 - 效率提升 - 风险规避”，夯实核心竞争力

1. 深化影视非遗特色，打造不可复制的内容壁垒

1.1影视 IP 全域渗透：从“场景植入”到“体验共生”

IP 场景升级与技术赋能：

升级 “探秘华表” 主题动线，开放明星化妆间复刻区、颁奖舞台互动区，引入 AR 虚拟明星导览技术（如扫描特定标识触发 “虚拟明星讲解”），参考其华表奖分会场运营经验，结合实时红毯转播与品牌联名福利（如 “观看红毯抽明星同款商品”），将国家级影视 IP 转化为可持续流量。2024 年华表奖期间项目单日客流突破 5 万人次，升级后预计 IP 相关场景打卡量提升 40%。

迭代 “明星手印墙” 交互体验，加装动态影像屏，游客触碰手印即可触发明星问候视频、经典影视片段，支持生成 “与虚拟明星合影” 的短视频并一键分享至社交平台，预计该场景日均传播量突破 1 万次，带动年轻客群占比提升 5%。

垂直业态创新：

针对 Z 世代打造 “影视剧本杀街区”（3F），与东方影都合作获取影视剧本片段授权，开发 “《流浪地球》太空逃生”“《封神》商周战场” 等独家剧本，搭配沉浸式场景（如太空舱道具、古风布景），单场定价 198 元 / 人，参考同类业态运营数据，预计该街区首年营收突破 800 万元。

设立 “特效制作工坊”（4F），邀请影视特效团队驻场，游客可体验 “绿幕抠图合成影视片段”“制作专属影视海报” 等项目，单次体验收费 68 元，同时售卖特效主题周边（如迷你绿幕套装），形成 “体验 + 零售” 双收益。

1.2非遗资源活化：从 “静态展示” 到 “消费融合”

非遗体验场景升级：

在 2F 非遗文创街区增加 AR 非遗互动设备，如扫描崂山剪纸作品可观看 “剪纸技艺教学动画”，触摸贝雕摆件可聆听非遗传承人故事，提升体验趣味性。2024 年非遗体验区日均参与人数 200 人次，升级后预计增长至 350 人次。

推出 “非遗 + 影视” 联名体验课，如 “《封神》角色剪纸课”“《流浪地球》太空舱贝雕课”，课程定价 98 元 / 人（含材料包），并联合会员系统推出 “会员积分抵扣 20 元” 权益，预计年度课程销售突破 1 万场次。

非遗产品商业化：

与青岛非遗工坊联合开发 “影视非遗联名商品”，如《封神》主题皮影礼盒（售价 128 元）、《流浪地球》主题蜀绣挂件（售价 88 元），在 1F 中庭设置专属展柜，同时通过线上会员商城销售，预计年度非遗联名商品营收突破 300 万元。

举办 “非遗创意市集”（每月 1 次），邀请会员参与非遗产品设计（如定制影视角色非遗手作），优秀作品由项目量产并标注设计者姓名，给予销售额 5% 的分成奖励，参考其 UGC 内容传播量破百万的经验，预计市集年度参与人数突破 5 万人次。

2. 构建业态协同生态，提升全域消费价值

2.1跨业态会员与数据打通

会员体系一体化：

整合商业、乐园、酒店会员系统，建立 “融创文旅城统一积分池”，乐园消费 1 元积 1 分、商业消费 2 元积 1 分、酒店消费 5 元积 1 分，积分可兑换跨业态权益（如 1000 积分换乐园门票抵扣券 50 元、2000 积分换酒店住宿折扣券 100 元）。目前项目家庭会员超 30 万，一体化后预计会员跨业态消费率提升 25%。

分层会员权益差异化：黑卡会员（年消费 10 万元以上）可享受 “明星活动优先报名权”“乐园 VIP 通道”“酒店专属套房升级”，金卡会员（年消费 5 万元）可享受 “非遗体验课 8 折”“影视剧本杀优先预约”，预计高等级会员复购率提升至 60%。

数据共享与精准运营：

打通各业态数据平台，构建 “游客消费画像”，如针对家庭客群推送 “乐园亲子套票 + 儿童零售满减券”，针对年轻客群推送 “电竞馆 + 潮玩店组合优惠”。2024 年项目数据平台已覆盖 80% 业态，全面打通后预计精准营销转化率提升至 30%（高于行业平均 12%）。

2.2动线与营销联动

主题串联动线设计：

优化 “影视主题导流动线”，将乐园入口与 1F 明星联名快闪店（如檀健次快闪店）通过地面影视角色指引标识连接，在动线节点设置 “打卡集章点”（如集齐 3 个章可兑换餐饮 50 元券），引导客流自然穿梭。参考合肥融创茂 “乐园 + 商业 + 酒店” 联动经验，其客单价提升 20%，本项目预计动线优化后跨业态消费客群占比提升 18%。

联合营销活动：

推出 “文旅城全域套票”，如 “乐园门票 + 商业餐饮套餐 + 非遗体验课” 组合（原价 498 元，套票价 368 元），“酒店住宿 1 晚 + 乐园 2 日票 + 商业零售满 200 减 100 券” 组合（原价 1298 元，套票价 898 元），预计套票年度销量突破 2 万份，带动全域营收增长 15%。

结合影视档期开展 “全城观影联动”，如《流浪地球 3》上映期间，购买电影票的游客可凭票根在项目内享受 “餐饮 9 折、零售满 300 减 50” 优惠，同时在 1F 中庭设置电影周边展售区，预计活动期间电影相关消费带动项目销售额增长 22%。

3. 强化资源保障能力，确保策略落地

3.1资源倾斜与团队升级

资金与人力精准投入：

年度专项预算分配：将资产优化预算的 45%（约 225 万元）投入影视 IP 合作与非遗活化，其中 120 万元用于头部 IP 授权（如《哪吒 2》《封神 2》）与 IP 场景改造，80 万元用于非遗体验设备升级与联名产品开发，25 万元用于 IP 非遗活动策划。建立 “专项资金台账”，每月监测投入 ROI，要求 IP 相关投入 ROI≥1:3，非遗相关投入 ROI≥1:2.5。

专项团队组建：新增 “影视 IP 运营小组”（3 人，含 1 名 5 年以上影视 IP 合作经验的经理）、“非遗合作小组”（2 人，含 1 名熟悉青岛非遗资源的专员），明确考核指标（如 IP 小组年度引入 3 个顶级影视 IP 合作项目，非遗小组年度开发 10 款联名产品），达标团队年度奖金上浮 30%。

团队能力提升：

定期开展 “IP 运营培训”（季度 1 次），邀请东方影都 IP 专家讲解 “IP 授权谈判技巧”；“非遗文化培训”（半年 1 次），组织团队参观崂山剪纸工坊、贝雕博物馆；“数字化运营培训”（月度 1 次），联合阿里云开展数据中台应用实操，确保团队 100% 掌握核心技能。

3.2政企与长期合作

政策申报与政企联动：

对接西海岸新区文旅扶持政策，申报 “非遗 + 商业融合示范点”（可获 50-80 万元补贴）、“首店经济扶持资金”（青岛首店 20 万元 / 家、山东首店 50 万元 / 家）、“夜间经济示范街区”（照明改造补贴 30 万元 + 夜间销售额 5% 补贴），设立 “政策申报专员”，确保申报成功率≥80%，预计年度政策补贴总额突破 200 万元。

联合西海岸新区文旅局举办 “青岛影视非遗文化节”，邀请非遗传承人、影视演员参与，设置非遗技艺展演、影视 IP 非遗衍生品展等环节，政府提供公交地铁广告宣传资源，项目负责活动执行，预计活动期间客流增长 40%，项目区域影响力提升 30%。

长期战略合作：

与东方影都签订 3 年独家 IP 合作协议，约定优先获得影视 IP 授权、共享明星资源（如优先举办明星见面会）、联合开发影视主题业态，成立 “联合工作小组” 每月同步进度，避免 IP 授权纠纷。

与周大福、兰蔻、月魁星等核心品牌签订 3 年长期租赁协议，给予年租金涨幅≤5%（低于行业平均 8%）、新增空间优先选址权，联合开发 “融创茂专属产品”（如周大福 “影视主题金饰”），确保核心品牌留存率≥95%。

3.3风险规避机制

IP 与非遗合作风险管控：

IP 授权风险：优先选择国家级文化 IP（如故宫、兵马俑）或头部影视 IP（如《流浪地球》系列），签订明确的授权协议（约定范围、期限、收益分成），避免与小众 IP、版权模糊 IP 合作。2024 年某项目因 IP 版权纠纷损失 120 万元，本项目通过严格筛选，预计 IP 合作风险率控制在 5% 以内。

非遗适配风险：引入非遗项目前开展 “群众认知度调研”（样本量≥1000 份），优先选择皮影戏、手工刺绣等 “高互动性、高认知度” 项目，避免引入传统造纸术等小众且体验性弱的非遗，确保非遗业态客流达标率≥90%。

运营风险应对：

设立业态销售额预警线：单业态连续 2 个月销售额同比下降 15% 触发橙色预警（调整促销策略），连续 3 个月下降 20% 触发红色预警（启动业态汰换），2024 年项目通过该机制清退 3 家低效品牌，引入楠火锅（青岛首店）后坪效提升 200%。

数字化风险备份：数据中台设置双服务器备份，避免数据丢失；智慧系统（如 AR 导航、无人停车）配备人工应急方案，确保极端情况下运营正常，系统故障率控制在 0.5% 以内。

4. 拥抱数字技术，实现智慧运营升级

4.1全域数据平台建设

整合客流（门禁闸机、Wi-Fi 探针）、销售（商户 POS）、会员行为（小程序浏览、消费记录）数据，搭建 AI 驱动的 “智慧商业大脑”，通过算法预测消费趋势（如预判周末亲子客流高峰，提前调整 2F 亲子业态人员排班），辅助招商调整（如识别低坪效业态并分析替代方案）。2024 年项目数据平台已实现客流预测准确率 75%，升级后预计提升至 90%。

4.2数字化体验与效率提升

引入 AR 全域导航：用户打开项目小程序即可生成实时 AR 路径，搜索目标业态（如 “影视剧本杀街区”）时同步推送周边优惠，预计导航使用率提升至 60%，客群找店时间缩短 50%。

智慧节能与人力优化：通过物联网监控公共区域照明、空调能耗，自动调节功率，预计年度节省电费 180 万元；引入自助收银机（B1 光影市集 10 台）、无人停车系统，减少人工成本 80 万元 / 年，人力利用率提升 20%。

（二）行业启示：从青岛融创茂实践看文旅商业的核心发展逻辑

1. 内容赋能是文旅商业破局的核心

1.1 IP 与文化是差异化的关键

青岛融创茂通过绑定东方影都影视 IP 与青岛非遗资源，将普通商业业态转化为 “影视主题珠宝”“非遗体验课”，2024 年 IP 相关业态销售额占比 20%、非遗业态带动文化消费 500 万元，远高于行业平均水平。这证明文旅商业需跳出 “餐饮 + 零售” 的传统框架，结合区域特色 IP（如西安的兵马俑、成都的熊猫）或文化资源（如非遗、民俗），构建 “内容壁垒”，避免同质化竞争。

行业借鉴：西安 “长安十二时辰” 景区以唐风 IP 为核心，通过沉浸式场景与互动演艺实现日均客流 1.2 万人次；成都某商业项目以熊猫 IP 为主题，开发亲子业态与文创产品，客群停留时间延长至 5 小时，均验证了 IP 与文化对商业价值的提升作用。

1.2场景化体验是流量转化的抓手

项目通过 1F 影视 IP 打卡点、2F 非遗体验区等场景，将客群平均停留时间从 2.5 小时延长至 4 小时，复购率从 30% 提升至 55%。这说明文旅商业需从 “空间运营” 转向 “场景运营”，遵循 “主题统一、互动性强、高频更新” 原则，让商业空间成为 “可体验、可传播” 的内容载体。

行业借鉴：上海某文旅商业项目以 “航海文化” 为主题，打造 “模拟航海驾驶”“海洋生物互动展” 等场景，每季度更新主题，客群复购率提升至 45%，为场景化运营提供参考。

2. 业态协同是全域价值提升的保障

2.1打破业态孤立，构建生态闭环

青岛融创茂通过 “会员一体化、动线联动、联合营销”，推动商业、乐园、酒店协同发展，参考合肥融创茂 “三维生态” 模式，其客单价提升 20%。这表明大体量文旅商业需摒弃 “各业态独立运营” 思维，通过 “流量互通、权益互认、数据共享” 形成消费闭环，最大化全域价值。

行业借鉴：广州融创文旅城整合 “乐园 + 商业 + 酒店 + 体育场馆”，推出 “全域畅玩卡”，年度销量突破 5 万张，带动整体营收增长 18%，验证了业态协同的有效性。

2.2精益运营取代规模扩张

项目通过数据中台优化人力排班、清退低效业态，将运营成本降低 15%，坪效从 1.5 万元 /㎡提升至 2.2 万元 /㎡。这证明文旅商业已进入 “存量优化” 时代，需从 “追求面积与品牌数量” 转向 “提升单平米收益与运营效率”，通过数据驱动实现精准决策。

行业借鉴：北京某大体量综合体通过数据分析清退低效服装品牌，引入元宇宙体验业态，高坪效品牌占比从 30% 提升至 60%，坪效增长 40%，为精益运营提供范本。

3. 可复制模式是行业价值的延伸

3.1“IP + 文化 + 商业” 模式的适配性

青岛融创茂 “影视 + 非遗 + 商业” 模式可拆解为 “IP 对接、文化整合、业态融合、运营保障” 四大模块，每个模块均有标准化流程（如 IP 对接优先选择国家级或头部 IP，文化整合聚焦高认知度非遗），且可根据城市特色调整（如西安用兵马俑 IP 替代影视 IP，成都用熊猫 IP 替代），具备强复制性。

案例推演：西安某项目采用 “兵马俑 IP + 秦腔非遗 + 商业” 模式，开发兵马俑主题文创区、秦腔小剧场，预计 IP 相关业态销售额占比 18%；成都某项目采用 “熊猫 IP + 蜀绣非遗 + 商业” 模式，打造熊猫亲子区、蜀绣体验中心，预计亲子客群占比提升至 40%，均验证了模式的适配性。

附案例——

案例 1：西安某文旅商业项目（“兵马俑 IP + 非遗 + 商业”）

IP 对接：与秦始皇陵博物院合作，获取 “兵马俑 IP” 授权，开发 “兵马俑主题文创零售区”（如兵马俑复刻摆件、IP 联名服饰）、“兵马俑文化体验展”（还原兵马俑挖掘场景，设置 AR 互动装置）；

非遗整合：引入西安本地非遗资源（秦腔、皮影戏、西安剪纸），在 2F 打造 “非遗文化街区”，设置秦腔小剧场（每日 2 场演出）、皮影戏体验课（周末开放）；

业态融合：将餐饮业态升级为 “秦文化主题餐饮”（如兵马俑造型面点、唐代宫廷菜），零售业态引入 “非遗手作店”（游客可定制皮影、剪纸作品）；

预期效果：参考青岛融创茂数据，预计 IP 相关业态销售额占比达 18%，非遗体验区客群停留时间延长至 1.5 小时，项目区域文旅打卡排名提升至 TOP3。

案例 2：成都某文旅商业项目（“熊猫 IP + 非遗 + 商业”）

IP 对接：与成都大熊猫繁育研究基地合作，获取 “熊猫 IP” 独家授权，打造 “熊猫主题亲子区”（熊猫 IP 儿童乐园、熊猫联名童装店）、“熊猫数字艺术馆”（3D 熊猫互动投影、数字藏品发售）；

非遗整合：整合四川非遗资源（蜀绣、川剧、自贡灯会），在 3F 打造 “蜀文化非遗体验中心”，提供蜀绣手工课（与亲子业态联动）、川剧变脸体验（夜间场次）；

业态融合：餐饮区推出 “熊猫主题甜品”（熊猫造型蛋糕、熊猫拿铁），零售区引入 “非遗文创集合店”（蜀绣熊猫玩偶、川剧脸谱周边）；

预期效果：预计亲子客群占比提升至 40%，非遗体验业态复购率达 35%，成为成都 “亲子文旅打卡首选地”。

模式复制的风险规避

IP 授权风险：避免与 “小众 IP” 或 “版权模糊 IP” 合作，优先选择 “国家级文化 IP”（如兵马俑、故宫）或 “头部商业 IP”（如知名影视 IP、动漫 IP），签订明确的授权协议（约定授权范围、期限、收益分成），避免版权纠纷；

非遗资源适配风险：复制前需调研当地非遗资源的 “知名度 + 体验性”，优先选择 “群众认知度高、可互动体验” 的非遗项目（如皮影戏、手工刺绣），避免引入 “小众且缺乏体验感” 的非遗（如传统造纸术），导致客流不足；

运营能力匹配风险：模式复制需同步搭建 “IP 运营 + 非遗合作 + 数字化运营” 团队，避免 “只复制业态，不复制能力”。例如某城市项目盲目引入非遗业态，但未配备专业非遗合作团队，导致非遗体验课质量低下，业态运营 6 个月后关闭。

3.2风险管控是模式落地的前提

项目通过 “IP 版权审核、非遗调研、销售额预警” 等机制，规避合作与运营风险，确保模式稳定落地。这提示行业在复制模式时，需同步搭建风险管控体系，避免 “只复制业态，不复制能力”，如某城市项目盲目引入非遗业态却缺乏专业团队，导致 6 个月后关闭，需引以为戒。

4. 长期主义是资产增值的关键

青岛融创茂通过 7 年运营实现销售额突破 10 亿元，年均增长率 25%，验证了文旅商业需摒弃 “短期盈利” 思维，通过长期 IP 培育（如持续合作东方影都）、用户沉淀（如 30 万家庭会员）、内容迭代（如每季度更新 IP 场景），实现资产价值持续提升。

行业借鉴：浙江 “百城百店” 行动计划通过 “一店一主题” 长效运营，推动饭店业从价格竞争转向价值竞争，部分项目 5 年资产估值增长 30%，证明长期主义的重要性。

总结

青岛融创茂的整合优化策略，以 “影视 + 非遗” 特色为核心，通过 “内容壁垒构建、业态协同生态、资源保障、数字化升级” 四大路径，实现从 “单一商业运营” 到 “全域价值共生” 的升级。36 个月后，项目预计实现 “IP 相关销售额占比 25%、非遗业态营收突破 1500 万元、跨业态消费率提升 30%、资产估值增长 20%” 的目标。其行业启示则为文旅商业行业提供了三大核心参考：一是 “内容为王” 的差异化路径，需深度绑定区域 IP 与文化资源，避免陷入同质化竞争；二是 “生态协同” 的价值提升逻辑，通过跨业态联动与数据共享，最大化全域消费价值；三是 “可复制 + 风险可控” 的模式输出框架，为不同城市的文旅商业项目提供标准化与在地化结合的运营范本。

未来，随着消费需求的持续升级与数字技术的快速迭代，青岛融创茂还可进一步探索 “影视非遗元宇宙体验”（如打造虚拟非遗工坊、影视 IP 数字分身互动）、“绿色低碳运营”（如引入光伏照明、可循环非遗材料）等创新方向，持续巩固 “影视 + 非遗 + 商业” 的标杆地位。而行业则可依托此类项目的实践经验，推动文旅商业从 “流量争夺” 向 “价值深耕” 转型，最终实现商业效益与文化传承的双向共赢。

（三）模式落地关键成功要素

为确保 “影视 + 非遗 + 商业” 模式在青岛融创茂及其他项目中有效落地，需重点关注以下四大关键要素，这也是从项目实践中提炼的核心经验：

1. 在地资源与项目定位的深度匹配

核心逻辑：模式成功的前提是 “不盲目复制，重在地适配”。青岛融创茂的影视 IP 选择（依托东方影都）、非遗资源整合（聚焦青岛崂山剪纸、贝雕），均与项目 “影视文旅综合体” 定位高度契合，避免了 “IP 与项目脱节、非遗与消费割裂” 的问题。

实操建议：其他城市项目落地前，需开展 “在地资源调研”，包括区域 IP 资源（如西安的兵马俑、杭州的西湖文化）、非遗项目知名度与体验性（优先选择 “能互动、可消费” 的非遗）、客群结构（如家庭客群为主则侧重亲子向 IP 与非遗体验）。例如成都某项目调研发现本地客群中 35% 为亲子家庭，因此将熊猫 IP 与蜀绣非遗结合，开发 “熊猫蜀绣亲子手作课”，首月参与人数突破 3000 人次。

2. 专业团队与能力体系的支撑

核心逻辑：模式落地需 “专业人做专业事”，青岛融创茂通过组建 “影视 IP 运营小组”“非遗合作小组”，确保 IP 对接、非遗活化等环节的专业度，避免因团队能力不足导致模式 “空转”。

实操建议：项目需构建 “三维能力团队”——IP 运营能力（熟悉 IP 授权谈判、IP 场景设计）、非遗活化能力（了解非遗传承需求、非遗产品商业化路径）、数字运营能力（掌握数据中台应用、精准营销工具）。可通过 “内部培养 + 外部引进” 结合的方式搭建团队，如从影视公司引进 IP 经理、从非遗保护机构聘请顾问，同时定期开展跨部门培训（如 IP 小组与非遗小组联合研讨 “IP + 非遗” 产品开发）。

3. 短期效益与长期价值的平衡

核心逻辑：模式运营需避免 “重短期流量，轻长期沉淀”。青岛融创茂在 IP 活动策划中，既通过 “华表奖分会场”“明星快闪店” 获取短期客流（如单日 5 万人次），也通过 “会员积分体系”“非遗体验课长效运营” 实现用户长期沉淀（如 30 万家庭会员），确保项目收益的可持续性。

实操建议：项目需制定 “短期 - 中期 - 长期” 三级目标体系 —— 短期（1-6 个月）聚焦 IP 活动引流与政策补贴申报，快速提升客流与降低成本；中期（7-18 个月）聚焦会员沉淀与业态协同，提升客单价与复购率；长期（19-36 个月）聚焦模式输出与品牌增值，实现资产估值提升。例如青岛融创茂短期目标为 “IP 活动带动客流增长 30%”，中期目标为 “会员跨业态消费率提升 25%”，长期目标为 “资产估值增长 20%”，三级目标相互衔接，确保项目稳步发展。

4. 政策资源与市场机制的协同

核心逻辑：模式落地需 “借政策东风，靠市场驱动”。青岛融创茂通过申报西海岸新区 “非遗 + 商业融合示范点”“夜间经济示范街区”，获取政策补贴与宣传资源，同时通过 “IP 联名产品销售”“非遗体验课收费” 等市场机制实现盈利，形成 “政策支持 - 市场盈利” 的良性循环。

实操建议：项目需建立 “政策申报 - 市场运营” 联动机制 —— 政策申报专员定期跟踪地方文旅、商业扶持政策（如首店补贴、文化消费补贴），运营团队根据政策导向调整运营策略（如政策鼓励夜间经济则优化夜间业态与活动）。例如青岛融创茂根据 “西海岸新区首店经济补贴政策”，加大首店品牌引入力度，2024 年引入 12 家青岛首店，获得政策补贴 240 万元，同时首店品牌带动销售额增长 18%，实现政策与市场的双重收益。

附录一：青岛融创茂项目核心数据汇总

一、销售额数据

2023 年

销售额：10.5 亿元。增长核心源于 “影视 + 非遗 + 商业” 场景深度融合，依托东方影都全年 95 场影视活动（含剧组探班、影视首映）流量，打造 “影视打卡 - 非遗体验 - 消费转化” 闭环，带动影视关联业态（周边零售、主题餐饮）与非遗业态销售额占比达 41%。其中，区域首店表现亮眼，引入的 8 家区域首店（含影视 IP 授权店、非遗文创集合店）单店年均销售额超 420 万元，拉动整体零售消费增长 9%；餐饮业态中，青岛海鲜特色餐饮、非遗小吃销售额占比达 38%，同比提升 6%。

2024 年

销售额：12.0 亿元，同比增长 14.3%。增长驱动力来自影视 IP 联动与首店集群扩容：全年调改品牌 78 个、调改面积超 7500㎡，引入 “融创茂 X 东方影都” 影视主题特展、非遗技艺展演等活动，重点影视活动单日关联消费突破 580 万元。影视周边零售、非遗文创业态增速领先，销售额分别增长 28% 和 31%；主力店融创乐园、精品超市关联消费（如亲子客群游乐后采购、游客伴手礼选购）增长 25%。

2025 年前三季度

销售额：7.2 亿元，同比增长 15%。关键增长节点集中在暑期影视旺季与节假日：春节期间推出 “影视非遗新春汇”，联动西海岸新区文旅资源，假期销售额提升 40%，外地游客消费占比达 41%；暑期档叠加热门影片首映活动，日均销售超 1500 万元，影视活动日销售额峰值达 2300 万元。非遗体验工坊、影视沉浸式体验店销售额增长显著，分别提升 45% 和 42%，契合客群文化消费升级需求。

二、客流量数据

2023 年

客流量：1900 万人次（日均 5.2 万人次），停车场使用率 88%。客群以 25-45 岁家庭客群与青年影视爱好者为主（占比 72%），影视活动日及节假日客流占比达 58%，“非遗市集”“影视开放日” 等活动单场平均引流 3.2 万人次。东方影都与购物中心联动效应显著，带动商场日均客流增长 20%；地铁 13 号线接驳优势突出，轨道交通带来的客流占比达 38%。

2024 年

客流量：2242 万人次（日均 6.1 万人次），同比增长 18.0%。影视引流成效凸显：全年举办影视活动及非遗主题活动超 130 场，其中热门影片首映礼、非遗大师工坊等重点场次单场客流超 5.5 万人次，影视客群向商业区域转化率达 52%。高频客群（月均到店≥3 次）占比提升至 12%，多为家庭客群及影视爱好者，平均停留时长 3.0 小时，较普通客群高 1.3 小时；非遗主题街区改造后，带动周末客流增长 21%。

2025 年前三季度

客流量：1345 万人次，同比增长 15%。影视旺季客流爆发明显：春节 “影视非遗新春汇” 吸引省内外游客，周末客流同比提升 39%，外地游客占比达 43%；暑期档热门影片首映期间，客流峰值达 14 万人次，平日日均客流稳定在 6.5 万人次，周末峰值达 9.5 万人次。非遗体验区、餐饮区域客流密度最高，占商场总客流的 59%。

三、租金收入数据

2023 年

平均租金：180-300 元 /㎡/ 月（注：文旅商业综合体以月租为核心计价方式，契合行业惯例），租用率 93%。租金定价差异化显著：首层影视 IP 联动零售区租金最高（260-300 元 /㎡/ 月），非遗体验、亲子业态根据面积提供灵活定价（200-250 元 /㎡/ 月），餐饮业态租金集中在 180-220 元 /㎡/ 月。推行 “基础租金 + 流水抽成” 组合模式（月流水≥35 万元抽成 5%），热门非遗品牌、影视周边品牌租金收入增长 14%，带动核心区域整体租金提升 9%。

2024 年

租金收入：同比增长 15%，坪效达 1.8 万元 /㎡。品牌优化驱动租金提升：淘汰 9% 低坪效品牌（如传统快消、低效服务类），引入 15 个高潜力首店品牌、文化体验品牌，核心零售区坪效提升 20%。对租期≥3 年的优质品牌提供 6% 租金优惠，续约率达 81%，保障租金收入稳定；数字化管理系统落地（如客流热力监测、智能能耗管控），降低运营成本 10%。

2025 年规划

目标租金增长 20%，核心策略包括：

业态优化：提升文化体验、影视非遗关联业态占比至 62%，重点打造 “影视 IP 主题专区”“非遗工坊集群”，实现租金溢价 12%-18%；

品牌升级：引入影视 IP 授权轻奢品牌，计划将高端品牌租金占比提升至 38%，提供定制化装修补贴吸引优质首店；

增值服务：深化会员数据赋能，为品牌提供精准营销方案（如影视活动联动推广），收取 6%-10% 的营销服务费，补充租金收入。

四、品牌调整数据

2023 年

引入 22 个新品牌（含 8 家区域首店），涵盖影视文创（如东方影都授权商品店、经典影片主题店）、特色餐饮（如青岛海鲜主题餐厅、非遗小吃集合店）、体验业态（如影视沉浸式剧本杀、非遗手作工坊）。淘汰 8 家定位不符或经营低效品牌（如传统百货、低客流服饰店），优化 10% 营业面积，调整后非遗文创零售区销售额增长 26%。重点打造 “影视非遗文创专区”，集聚 30 + 文化品牌，年客流量 180 万人次，销售额达 3.8 亿元。

2024 年

品牌汰换率 10%，聚焦 “影视深化 + 非遗活化” 双升级：新增 “影视元宇宙体验专区”（含 VR 影视场景还原、非遗数字互动），会员复购率达 65%；升级 “夜间文化消费区”，引入非遗夜场工坊、影视主题酒吧，晚间（19:00 后）文化消费占比达 37%。通过业态联动，带动周边餐饮、零售消费提升 19%；区域首店数量增至 15 家，首店品牌年销售额占比提升至 14%。

2025 年计划

核心方向 “文化赋能 + 体验升级”：

业态新增：打造 “户外影视广场”，引入露天放映厅、非遗展演舞台等，目标坪效 2.3 万元 /㎡；

会员赋能：升级 “Sunlife 会员体系”，推出 “影视非遗专属权益包”（含首映礼门票、非遗大师课），计划带动会员消费额年增 25%；

品牌调整：品牌汰换率控制在 8%，重点引入绿色文创品牌、国潮影视衍生品牌，打造 “可持续文化消费专区”，契合客群消费趋势。

五、战略调整与行业地位

资本投入

2024 年：投入 1.5 亿元，重点用于三方面 —— 数字化系统升级（影视客流分析平台 480 万元、AI 招商匹配系统 420 万元）、体验业态优化（影视体验区改造、非遗空间升级）、交通接驳提升（地铁口联动导视、智能停车扩容），提升运营效率与顾客体验。

2025 年预留 1.3 亿元：用于国际影视 IP 品牌引进（瞄准影视文创轻奢、非遗跨界品牌）、年度主题活动打造（如 “青岛影视非遗文化节”）、跨区域营销推广（联动青岛文旅、东方影都影视集团），进一步扩大 “影视 + 非遗” 文商旅融合标杆影响力。

数字化进展

会员规模达 40 万（年增 40%），私域流量交易规模超 3.8 亿元，通过数字化精准推送（如影视活动预告、非遗上新提醒），会员复购率提升 22%。搭建 “线上影茂生活平台”，实现影视票与商业消费券联动销售，线上带动线下销售额年增长 45%；推出智能导览小程序（含影视场馆导航、非遗体验预约），顾客满意度提升至 89%。

行业坐标

销售表现：2024 年销售额增速 14.3%，高于青岛区域商业综合体均值（10%），在西海岸新区文旅商业项目中销售额、客流增速均位居首位。

定位优势：以 “影视 + 非遗 + 商业” 为核心定位，融合 “文化零售 + 沉浸体验 + 家庭消费”，形成差异化竞争力，是青岛文化旅游、家庭休闲的首选地，获评 “年度全国文商旅融合示范项目”“青岛非遗活化商业标杆”。

核心挑战：西海岸新区文旅项目竞争加剧，需持续强化影视 IP 独家性与非遗体验创新性；文化消费需求迭代快，需加快虚实融合体验落地，提升个性化服务能力（如定制化影视衍生产品、非遗手作专属套餐），巩固区域文化商业主场地位。

数据来源：北京云阿云智库・商业地产项目数据库