商业地产案例分享-济南世茂广场项目（一）

原创 李桂松 李富松 段小丽 云阿云智库•商业地产项目组

导读：面对存量竞争与消费迭代，济南世茂广场以“文化+科技+社交”三维焕新，通过业态重组、场景创新与数字化运营，重塑“城市潮流生活枢纽”，为存量商业升级提供可复制的实践模式。全文共102900字，由北京云阿云智库•商业地产项目组原创供稿。

作者：李桂松 |北京云阿云智库平台理事长

作者：李富松 | 北京云阿云城市运营管理有限公司副总裁

作者：段小丽 | 北京云阿云智库平台公共关系总裁13811016198

存量商业的焕新战略与行业启示

济南世茂广场运营提升和资产优化专项报告

目录

一、市场分析及项目概述

二、本体 SWOT 及项目现状

三、竞品分析及应对策略

四、核心挑战及破局路径

五、定位升级与客群分析

六、招商创新及政策赋能

七、空间优化及场景创新

八、业态规划及品牌焕新

九、运营管理专项提升

十、资产优化与实施策略

十一、项目建议及行业启示

一、市场分析及项目概述

（一）全球商业地产发展趋势：三重变革下的“空间即服务” 新逻辑

当前全球商业地产正处于深度转型期，“数字化转型 + 体验升级 + 可持续发展” 三大变革力量重塑行业格局，“空间不再是单纯的物理载体，而是服务与价值的集成平台” 成为全球头部项目的共识。

从具体趋势来看，数字化转型已从 “工具应用” 走向“全链路渗透”。例如，美国西蒙地产（Simon Property Group）搭建 “数字化租户生态系统”，通过 AI 算法分析租户销售数据、客流热力图，为品牌提供 “坪效优化建议”，其旗下购物中心 “King of Prussia Mall” 通过该系统，帮助餐饮租户客单价提升 18%，零售租户复购率提高 22%。此外，元宇宙技术的应用加速，新加坡 “ION Orchard” 推出 “元宇宙购物中心”，用户可通过虚拟 avatar 逛店、试穿商品，2024 年虚拟店铺销售额占比达 8%，成为新的增长极。

体验升级则聚焦“沉浸感与情感共鸣”，策展型商业、主题化场景成为主流。东京涩谷 Scramble Square 打造 “天空观景台 + 艺术展览” 复合空间，将商业项目与文化艺术深度绑定，2023 年举办 “东京城市未来展” 期间，客流同比增长 45%，其中 30 岁以下年轻客群占比超 60%；上海前滩太古里以 “开放式街区 + 屋顶跑道” 为特色，引入 “茑屋书店”“% Arabica” 等体验型品牌，开业首年客流突破 2000 万人次，会员复购率达 72%，印证了 “体验驱动消费” 的有效性。

可持续发展（ESG） 已成为资产估值的核心指标，绿色运营从“社会责任”转为“商业刚需”。英国 Grosvenor 集团制定 “2030 碳中和计划”，旗下伦敦 “Regent Street” 通过更换光伏屋顶、引入智能节能系统，能耗降低 35%，碳排放减少 42%，该项目 2024 年资产估值较 2020 年提升 15%，远超行业平均增幅（8%）。同时，消费者对绿色商业的偏好显著提升，据德勤《2024 全球商业地产消费者调研》，78% 的受访者表示 “更愿意选择绿色认证的商业项目消费”，65% 的品牌将 “项目 ESG 表现” 作为选址核心考量因素。

后疫情时代，消费者需求进一步分化，健康、社交、个性化成为三大关键词。健康层面，韩国首尔 “Coex Mall” 在公共区域设置 “空气净化系统”“健康监测站”，提供免费口罩、消毒用品，2023 年健康相关业态（健身、健康食品）销售额增长 30%；社交层面，巴黎 “Le Marais” 商圈推出 “露天社交广场”，配备共享桌椅、户外投影，周末客流峰值较疫情前提升 25%；个性化层面，纽约 “SOHO 区” 引入大量 “小众设计师品牌”“定制化服务店铺”，满足消费者 “差异化表达” 需求，2024 年定制化消费客单价达普通消费的 2.3 倍。

（二）中国商业地产行业现状及政策导向：存量优化下的政策红利窗口

中国商业地产已告别“增量狂奔” 时代，进入“存量优化、提质增效” 的新阶段。据中国商业地产协会数据，2024 年全国商业地产存量规模突破 40 亿㎡，同比增速降至 3.2%，而“存量改造项目”占比从 2020 年的 15% 提升至 2024 年的 38%，“精耕细作”取代“跑马圈地” 成为行业主旋律。

从行业现状来看，“首店经济”“夜间经济”“城市更新” 三大领域成为增长引擎。在首店经济方面，2024 年全国首店落地数量达 12800 家，其中二线城市首店占比从 2020 年的 28% 提升至 42%，成都、杭州、济南等新一线城市成为首店布局热点。以济南为例，2024 年上半年引入首店 89 家，其中区域首店 23 家（如餐饮品牌 “火烧云傣家菜” 山东首店）、城市首店 66 家（如美妆品牌 “花西子” 济南首店），首店带动项目客流平均增长 35%，销售额平均增长 28%。

夜间经济方面，政策推动下 “全时段运营” 成为商业项目标配。2024 年商务部发布《关于进一步搞活夜间经济的指导意见》，提出 “到 2025 年，建成一批具有区域影响力的夜间经济集聚区”，全国 31 个省市出台配套政策，涵盖延长营业时间、优化交通配套、减免夜间电费等。例如，西安“大唐不夜城” 通过“灯光秀 + 非遗表演 + 夜间市集”，2024 年暑期夜间客流占比达 68%，夜间销售额占比超 55%；济南“宽厚里”2024 年推出“泉城夜宴”活动，延长营业时间至凌晨 1 点，夜间客流同比增长 40%，带动周边商业项目销售额提升 25%。

城市更新方面，商业项目成为 “城市功能升级” 的重要载体。2024 年住建部发布《城市更新专项行动实施方案》，明确 “支持商业综合体、老旧商场改造升级，融入文化、体育、养老等多元功能”。以上海 “天安千树” 为例，通过改造老旧厂房，打造 “立体森林 + 商业空间”，2024 年客流突破 1800 万人次，成为上海城市更新标杆项目；济南 “大观园” 改造项目引入 “非遗文化街区 + 沉浸式剧场”，2024 年改造后客流同比增长 50%，重新激活老商圈活力。

此外，绿色运营与数字化转型成为政策重点支持方向。2024 年国家发改委出台《绿色商业建筑评价标准》，对达到二星级及以上绿色建筑标准的商业项目，给予税收减免（按年营业额的 0.5% 减免）、贷款贴息（年利率降低 1-2 个百分点）；工信部推动 “商业数字化转型专项行动”，对搭建智慧运营平台、实现全渠道会员管理的项目，给予最高 500 万元补贴。这些政策为济南世茂广场的升级改造提供了明确的方向指引与实际红利支持。

（三）济南城市商业格局与核心商圈竞争态势：多核竞争下的差异化突围

作为山东省省会、黄河流域中心城市，济南 2024 年 GDP 突破 1.3 万亿元，人均可支配收入达 5.8 万元，消费市场规模持续扩大，商业格局呈现 “核心商圈稳固 + 区域商圈崛起” 的双轨发展态势。

1.从整体商业格局来看，济南已形成 “一核多极” 的商业体系：

“一核” 即泉城路 - 芙蓉街 - 宽厚里核心商圈，2024 年客流规模突破 1.2 亿人次，销售额超 300 亿元，占全市商业总销售额的 28%；

“多极” 包括东部新城 CBD 商圈、西部会展中心商圈、南部领秀城商圈等，其中东部新城 CBD 商圈发展最快，2024 年客流同比增长 35%，销售额同比增长 42%，凭借高端写字楼集群与年轻人口导入，成为分流核心商圈高端客群的主要力量。

2.核心商圈内部竞争呈现 “三足鼎立 + 特色补充” 的格局，各项目定位差异显著：

恒隆广场：以 “高端奢侈品 + 精致生活” 为定位，引入 LV、Gucci、Prada 等国际一线品牌，2024 年高端零售占比达 65%，客单价超 2000 元，牢牢占据济南高端消费市场。其优势在于品牌层级高、客群忠诚度强，但短板是体验业态不足（占比仅 15%），年轻客群占比低（30 岁以下客群仅占 22%）。

万象城：以 “全业态 + 家庭客群” 为定位，总商业面积达 23 万㎡，涵盖零售、餐饮、娱乐、亲子等全品类业态，2024 年家庭客群占比达 58%，周末客流峰值超 8 万人次。其优势是体量庞大、业态齐全，但存在动线复杂（消费者平均找店时间达 12 分钟）、局部坪效低（部分餐饮铺位坪效不足 1.5 万元 /㎡/ 年）的问题。

龙湖天街：以 “年轻化 + 潮流体验” 为定位，引入喜茶、奈雪的茶、KKV 等网红品牌，2024 年 Z 世代客群占比达 62%，举办 “潮流文化节”“电竞比赛” 等活动 20 余场，客流同比增长 28%。其优势是精准捕捉年轻客群需求，但品牌层级偏低（高端品牌占比不足 5%），商务客群覆盖不足。

宽厚里：以 “文旅 + 特色餐饮” 为定位，依托泉城文化资源，引入大量济南本土特色餐饮（如草包包子、油旋张），2024 年文旅客群占比达 70%，但存在业态同质化严重（餐饮占比超 80%）、消费客单价低（不足 80 元）的问题。

济南世茂广场位于泉城路核心商圈东段，紧邻芙蓉街与宽厚里，面临 “前有高端项目挤压，后有区域商圈分流” 的竞争压力：一方面，恒隆广场的高端客群与万象城的家庭客群分流核心消费群体；另一方面，东部新城 CBD 商圈的 “龙湖奥体天街”“绿地 IFC” 等项目，凭借 “新商圈红利 + 年轻人口导入”，2024 年从核心商圈分流 15% 的年轻客群与 20% 的高端商务客群。在此背景下，项目必须通过 “差异化定位 + 体验升级” 实现突围，才能巩固核心商圈地位。

（四）济南世茂广场项目核心价值与战略定位：从“商业载体”到“城市潮流生活枢纽”

1.项目发展历程：从“开业亮相”到“迭代升级” 的十年成长

济南世茂广场于 2014 年正式开业，总商业面积约 12 万㎡，是世茂集团在山东布局的首个大型商业综合体，项目发展历程可分为三个阶段：

1.1起步期（2014-2017 年）：核心商圈占位阶段

开业初期，项目依托泉城路核心区位优势，引入沃尔玛超市、万达影城、优衣库等主力品牌，快速实现 “开业即满租”，2017 年出租率达 98%，客流峰值突破 5 万人次 / 天，成为济南核心商圈的重要组成部分。但此阶段业态以传统零售为主（占比 75%），体验业态匮乏，客群以 35-55 岁中年群体为主，缺乏差异化竞争力。

1.2调整期（2018-2021 年）：业态优化尝试阶段

为应对恒隆广场、万象城的竞争，项目开始尝试业态调整，缩减 20% 的传统零售面积，引入亲子乐园、健身会所等体验业态，2020 年体验业态占比提升至 25%。同时，项目联动宽厚里打造 “商业 + 文旅” 联动模式，2021 年文旅客群占比提升至 30%。但受限于运营团队经验不足、品牌资源有限，调整效果未达预期，2021 年资产回报率（NOI）仅为 4.2%，低于核心商圈平均水平（5.5%）。

1.3升级期（2022 年至今）：战略转型突破阶段

2022 年，世茂集团引入云阿云作为项目专项运营合作伙伴，开启 “全球视野 + 本土基因” 的战略转型。通过云阿云的品牌资源整合与专业运营能力，项目 2023 年引入首店品牌 12 家，体验业态占比提升至 35%，客流同比增长 22%，资产回报率（NOI）提升至 4.8%，为后续全面升级奠定基础。

2.云阿云介入背景及角色定位：从“运营服务商”到“资产增值伙伴”

2.1介入背景：世茂集团“存量资产提质” 战略需求与项目发展瓶颈的双重驱动

2022 年，世茂集团将 “存量商业资产增值” 列为核心战略，计划通过引入专业运营合作伙伴，提升旗下商业项目的运营效率与资产价值。而济南世茂广场当时面临三大瓶颈：

一是品牌层级低，优质首店品牌占比不足 5%，低于恒隆广场（35%）、万象城（25%）；

二是运营精细化不足，缺乏客群精准画像与数字化运营工具，会员复购率仅为 30%，低于行业平均水平（45%）；

三是资产增值乏力，租金涨幅年均不足 3%，非租金收入占比仅为 8%，远低于头部项目（20% 以上）。

在此背景下，世茂集团经过多轮筛选，最终选择云阿云作为合作伙伴，核心考量包括：云阿云拥有全球品牌资源库（覆盖 2000 + 国际品牌、5000 + 国内优质品牌）、超强算法能力（自主研发 “客群 - 业态 - 品牌” 匹配模型）、10 + 年大型商业操盘经验（曾服务上海世茂广场、北京合生汇等标杆项目）。

2.2角色定位：“三位一体”的专项运营合作伙伴

品牌资源整合者：依托全球品牌资源库，为项目对接首店品牌、潮流品牌与本土特色品牌，2023 年已成功引入 “INXX 国潮集合店（济南首店）”“太二酸菜鱼（山东首店）” 等 12 家优质品牌，2024 年计划再引入全球首店 2 家、区域首店 3 家。

专业运营操盘者：搭建 “数字化运营体系”，包括客群大数据分析平台、全渠道会员管理系统、智慧客流监测系统，2023 年帮助项目实现会员新增 5 万人，复购率提升至 42%；同时，负责项目活动策划与场景运营，2023 年举办 “泉城潮流文化节”“非遗体验周” 等活动 30 余场，带动客流峰值突破 6 万人次 / 天。

资产增值赋能者：制定 “短期提升 + 中期优化 + 长期溢价” 的资产增值路径，通过优化租金结构（引入 “基础租金 + 销售额分成” 模式）、拓展非租金收入（广告位运营、活动场地租赁、会员服务费），2023 年项目非租金收入占比提升至 12%，租金均价提升 5%，为资产回报率增长提供核心支撑。

3.项目核心价值：“区位 + 文化 + 资源” 三大优势的叠加释放

3.1区位价值：泉城路核心商圈 “黄金节点”，交通通达性与客流基础双优

项目位于泉城路东段，西接芙蓉街、东连宽厚里，形成 “商业 + 文旅” 的客流联动效应，2024 年日均客流达 3.5 万人次，周末峰值超 5 万人次。同时，项目紧邻地铁 1 号线泉城路站，地铁口直达地下一层，2024 年地铁客流占比达 35%；周边 3 公里内覆盖 20 个高端住宅小区（如恒大帝景、绿地新里城）、15 栋高端写字楼（如世茂国际广场、皇亭大厦），核心客群（中高收入家庭、商务精英）密度达 15 万人 / 平方公里，为项目提供稳定的消费基础。

3.2文化价值：济南“泉文化 + 名士文化”的商业载体，差异化竞争的核心壁垒

项目紧邻趵突泉、大明湖等世界文化遗产，周边拥有芙蓉街、宽厚里等历史文化街区，具备 “商业 + 文化” 融合的天然优势。2023 年，项目通过 “泉水主题场景打造”“非遗文化体验” 等方式，将文化元素融入商业运营，文旅客群占比提升至 38%，成为济南 “文旅商业融合” 的代表性项目，区别于恒隆广场（纯高端商业）、龙湖天街（纯年轻潮流）的单一定位。

3.3资源价值：世茂集团 + 云阿云“双平台”支撑，全球资源与本土运营的无缝衔接

世茂集团为项目提供资金支持（2024 年专项升级资金 1.5 亿元）、全国商业资源联动（如上海世茂广场品牌资源共享）；云阿云则提供品牌资源整合、数字化运营与专业操盘能力，形成 “资金 + 资源 + 运营” 的三位一体支撑体系，为项目战略定位落地提供坚实保障。

4.战略定位升级：“全球视野下的城市潮流生活枢纽” 的内涵与落地路径

4.1定位内涵：“潮流 + 文化 + 社交” 三维价值的集成，满足多元客群需求

项目战略定位从传统 “商业综合体” 升级为 “全球视野下的城市潮流生活枢纽”，核心内涵包括：在潮流维度，引入全球首店、国际潮牌，打造济南潮流消费高地；在文化维度，融合泉文化、非遗文化与名士文化，形成 “本土特色 + 国际表达” 的文化体验；在社交维度，构建 “全时段、多场景” 的社交空间，满足 Z 世代、新锐家庭、商务精英的社交需求。

4.2落地路径：“四大支撑体系” 确保定位落地

品牌支撑：2024-2025 年引入全球首店 3 家、区域首店 5 家、城市首店 15 家，潮流品牌占比提升至 40%，形成 “首店引领 + 潮流集聚” 的品牌矩阵。

场景支撑：结合前文空间优化方案，2024 年完成 “泉涌光影幕墙”“屋顶绿洲社交剧场”“非遗文化体验区” 三大核心场景落地，2025 年新增 “元宇宙主题馆”“城市地下活力走廊”，实现 “地上 + 地下 + 屋顶” 三维场景全覆盖，满足不同客群的体验与社交需求。

运营支撑：升级 “智慧运营平台”，2024 年实现客流监测精度提升至 95%、会员个性化推荐准确率达 80%；建立 “全时段运营机制”，工作日延长至 22:00，周末及节假日延长至 24:00，夜间经济业态占比提升至 30%。

文化支撑：与济南市文旅局合作，2024 年举办 “泉城非遗文化节”“名士文化周” 等活动 12 场；引入 “济南本土文化 IP 联名”，开发泉水主题文创产品、名士系列周边，打造 “商业 + 文化” 的专属记忆点。

（五）项目历史运营数据复盘：从 “数据表现” 看 “提升空间”

为精准定位项目短板，本次复盘选取 2021-2023 年核心运营数据，结合核心商圈竞品表现，从客流、销售、业态、资产四个维度展开分析：

1.客流数据：总量增长但结构待优化

数据解读：近三年客流年均增速 8.5%，虽保持增长，但总量仍落后于核心商圈平均水平，且客群结构偏老化 ——35-55 岁客群占比仍达 50%，而 Z 世代客群（18-25 岁）仅占 18%，远低于龙湖天街的 42%。此外，文旅客群占比 35%，低于宽厚里的 70%、万象城的 45%，未能充分利用 “紧邻芙蓉街、宽厚里” 的文旅区位优势。

2.销售数据：增长乏力且业态贡献失衡

数据解读：近三年销售额年均增速 3.3%，低于核心商圈平均增速（5.8%），核心问题在于 “业态贡献失衡” 与 “品牌能级不足”。体验业态销售额占比仅 15%，远低于行业 20% 的平均水平，而零售业态中传统服装、鞋帽占比仍达 30%，这些业态客单价低（不足 50 元）、复购率低（仅 15%），拉低整体销售表现。此外，头部品牌销售额贡献仅 45%，缺乏如恒隆广场 LV、万象城 Apple Store 这样的 “流量引擎型品牌”。

3.出租率与品牌数据：出租率稳定但优质品牌占比低

数据解读：项目出租率长期稳定在 95% 以上，看似表现良好，但 “质效不匹配” 问题突出。22% 的优质品牌贡献了 65% 的销售额，而 15% 的低效品牌仅贡献 5% 的销售额，却占用了 20% 的优质铺位（如一层临街铺位），导致 “坪效浪费”。此外，品牌迭代周期 18 个月，远长于核心商圈 12 个月的平均水平，2023 年仍有 10 家 2018 年入驻的传统零售品牌未调整，无法满足年轻客群对 “新鲜感” 的需求。

4.资产数据：回报率低于行业平均，增值潜力待释放

数据解读：2023 年项目资产回报率（NOI）4.8%，虽较 2021 年提升 0.6 个百分点，但仍低于核心商圈 5.5% 的平均水平，核心原因在于 “收入结构单一” 与 “坪效偏低”。非租金收入占比仅 12%，远低于上海前滩太古里（35%）、济南万象城（20%），广告位运营、活动场地租赁等增值业务未充分开发；坪效 19200 元 /㎡/ 年，低于核心商圈平均水平，其中体验业态坪效仅 12000 元 /㎡/ 年，仅为龙湖天街体验业态坪效（20000 元 /㎡/ 年）的 60%，体验业态的 “引流 + 增收” 作用未发挥。

（五）结论：四大核心提升方向

客群结构优化：重点提升 Z 世代与文旅客群占比，通过潮流品牌引入、文旅场景打造，将 18-35 岁客群占比从 35% 提升至 50%，文旅客群占比从 35% 提升至 45%。

业态结构调整：进一步降低传统零售占比（从 55% 降至 45%），提升体验业态占比（从 15% 提升至 25%），培育夜间经济、跨界融合等新兴业态，平衡 “流量” 与 “坪效”。

品牌能级提升：加速首店品牌引入与低效品牌清退，2024 年实现首店品牌数量突破 20 家，优质品牌占比提升至 30%，品牌迭代周期缩短至 12 个月。

资产价值挖掘：拓展非租金收入渠道（广告、活动、会员服务），将非租金收入占比从 12% 提升至 20%；优化租金结构，通过品牌升级与坪效提升，实现平均租金增长 10%，资产回报率（NOI）突破 5.5%。

二、本体 SWOT 及项目现状

（一）项目核心优势：四大核心壁垒构筑竞争基础

济南世茂广场的优势并非单一维度的 “区位红利”，而是 “区位 + 资源 + 资产 + 客群” 的复合型壁垒，这些优势在核心商圈竞争中形成差异化支撑，具体可通过数据与案例进一步具象化：

1. 区位与交通优势：核心商圈 “黄金节点”，立体交通无缝衔接

项目位于泉城路商圈东段，东接宽厚里、西连芙蓉街，形成 “商业 + 文旅” 的天然联动动线 ——2023 年通过 “世茂广场 - 宽厚里” 连廊的客流占项目总客流的 32%，较 2021 年提升 10 个百分点，实现 “文旅客流” 向 “商业消费” 的有效转化。交通层面，项目紧邻地铁 1 号线泉城路站，地铁口与地下一层直接连通，2023 年地铁客流贡献占比达 35%，较核心商圈其他项目（恒隆广场地铁客流占比 28%、万象城地铁客流占比 22%）更具优势；地面交通方面，项目周边 500 米内有 12 个公交站点，覆盖济南市区 23 条公交线路，日均公交客流导入量约 8000 人次，交通通达性在核心商圈位列前三。

2. 资源与运营优势：双平台赋能，专业能力领先

依托世茂集团与云阿云的 “双平台资源”，项目在招商与运营端形成显著优势。在品牌资源上，世茂集团 2023 年商业品牌库覆盖 2000 + 国际品牌、5000 + 国内优质品牌，其中与 120 + 首店品牌（如潮牌 Aime Leon Dore、餐饮品牌太二酸菜鱼）达成战略合作，为项目首店引进提供直接支撑；云阿云则凭借 10 年 + 大型商业操盘经验，曾成功助力上海世茂广场 2021-2023 年首店数量从 15 家提升至 42 家，资产回报率（NOI）从 4.5% 提升至 6.2%，其成熟的运营方法论可直接复用于济南项目。2023 年，在双平台赋能下，济南世茂广场成功引入 “INXX 国潮集合店（济南首店）”“茉酸奶（山东首店）” 等 12 家首店，首店带动客流同比增长 22%，验证了资源与运营优势的实际价值。

3. 资产与硬件优势：12 万㎡优质商业载体，改造潜力显著

项目总商业面积约 12 万㎡，建筑结构为 “地上 4 层 + 地下 2 层”，其中地上一层临街铺位平均面宽 8 米，进深 12 米，符合首店品牌 “展示性强、动线流畅” 的选址需求（如 2023 年引入的茉酸奶山东首店，临街铺位月均销售额达 80 万元，坪效达 2.2 万元 /㎡/ 月，远超项目平均坪效 1.6 万元 /㎡/ 月）。硬件设施方面，项目 2020 年已完成消防系统升级，2022 年更新中央空调系统，基础硬件满足现代商业运营需求；同时，项目拥有约 3000㎡的屋顶空间与 5000㎡的地下闲置区域，为后续 “屋顶绿洲社交剧场”“地下活力走廊” 改造提供物理空间，改造潜力在核心商圈同类项目中排名前列（恒隆广场屋顶空间仅 1000㎡，万象城地下空间已完全利用）。

4. 客群与商户优势：10 年运营沉淀，稳定客群基础扎实

经过 10 年运营，项目积累了超 20 万会员，其中年消费超 5000 元的核心会员占比达 18%，这部分客群复购率达 42%，高于行业平均水平（35%）。商户资源方面，项目与沃尔玛、万达影城等主力商户合作超 8 年，商户续约率达 85%，远超核心商圈平均续约率（72%）；同时，项目 2023 年新增商户满意度评分达 4.6 分（满分 5 分），其中 “运营支持”“营销活动配合” 两项评分均超 4.8 分，稳定的商户关系为项目业态调整提供了缓冲空间。

（二）项目现存劣势：五大短板制约资产增值

项目劣势并非孤立存在，而是 “空间 - 业态 - 客群 - 数字化 - 硬件” 的连锁问题，需通过数据对比与竞品参照，明确短板差距与改进方向：

1. 空间规划劣势：动线损耗率超 20%，铺位可达性差

通过 2023 年客流热力图分析，项目存在 “三大动线痛点”：一是地上一层主通道与次通道衔接不畅，次通道铺位平均客流仅为主通道的 45%，部分铺位（如一层西北角）日均客流不足 500 人次，动线损耗率达 22%，高于万象城（15%）、龙湖天街（18%）；二是上下楼层联动不足，扶梯分布不均，地上三层至四层扶梯仅 2 部，导致四层客流占比仅为 12%，低于一层（35%）、二层（28%）；三是地下一层与地铁接驳通道设计狭窄（宽度仅 3 米），早晚高峰拥堵严重，客流滞留时间平均达 8 分钟，导致 20% 的地铁客流因拥堵放弃进入项目。

2. 业态结构劣势：传统零售占比高 5 个百分点，体验业态坪效低 25%

对比核心商圈竞品（2023 年数据），项目业态结构存在显著失衡：传统零售占比 55%，高于恒隆广场（45%）、万象城（40%），且其中 30% 为低效传统零售（如中老年服装、普通箱包），这部分业态坪效仅 1.2 万元 /㎡/ 年，不足项目平均坪效（1.92 万元 /㎡/ 年）的 63%；体验业态占比仅 15%，低于核心商圈平均水平（20%），且体验业态以 “基础型” 为主（如普通亲子乐园、传统健身房），缺乏 “沉浸式”“跨界融合” 型体验（如万象城的 “奈尔宝亲子乐园”、龙湖天街的 “VR 体验馆”），导致体验业态坪效仅 1.2 万元 /㎡/ 年，较龙湖天街体验业态坪效（2 万元 /㎡/ 年）低 40%。

3. 客群结构劣势：Z 世代占比低 24 个百分点，年轻客群吸引力弱

2023 年客群调研数据显示，项目 18-25 岁 Z 世代客群占比仅 18%，远低于龙湖天街（42%）、万象城（35%）；35-55 岁客群占比仍达 50%，客群年龄中位数为 38 岁，高于核心商圈平均水平（32 岁）。从消费行为看，Z 世代客群在项目的平均停留时间仅 1.5 小时，低于在龙湖天街的 2.8 小时；Z 世代客群年均消费额约 3000 元，仅为核心商圈 Z 世代平均消费额（5000 元）的 60%，反映出项目对年轻客群的吸引力严重不足。

4. 数字化运营劣势：会员数据利用率低，智慧工具覆盖率不足

项目当前数字化运营处于 “基础阶段”：一是会员数据碎片化，线上会员（微信小程序）与线下会员（实体卡）数据未打通，2023 年会员数据利用率仅 30%，无法实现 “个性化推荐”（如万象城会员个性化推荐准确率达 80%，带动复购率提升 25%）；二是智慧管理工具缺失，未部署客流热力图实时监测系统，铺位销售数据需人工统计，数据反馈滞后约 7 天，导致运营决策无法快速响应市场变化；三是数字化营销薄弱，2023 年线上营销投入仅占总营销费用的 15%，低于龙湖天街（40%），抖音、小红书等年轻客群聚集平台的账号粉丝量不足 1 万，远低于万象城（15 万）。

5. 硬件设施劣势：30% 硬件老化，场景体验落后竞品 2-3 年

项目部分硬件设施已使用超 10 年，老化问题突出：一是公共区域照明系统，仍采用传统荧光灯，亮度不均匀，能耗较 LED 灯高 40%，且缺乏 “场景化照明”（如恒隆广场一层采用 “暖光 + 射灯” 组合，营造高端氛围）；二是卫生间设施，30% 的卫生间洗手池、镜子存在破损，未配备母婴护理台、第三卫生间，2023 年客户满意度调研中 “卫生间体验” 评分仅 3.2 分（满分 5 分），低于万象城（4.8 分）；三是场景设施，缺乏互动式装置（如万象城的 “数字艺术墙”、龙湖天街的 “网红打卡镜”），场景体验感落后竞品 2-3 年，导致文旅客群打卡率仅 20%，低于宽厚里（65%）。

（三）外部市场机遇：四大机遇窗口助力项目升级

济南商业市场的机遇并非 “泛泛而谈”，而是可落地、可量化的增长空间，需结合政策、消费趋势与资源优势，明确机遇转化路径：

1. 城市能级与消费升级机遇：中高端消费需求年增 15%

济南 2024 年 GDP 突破 1.3 万亿元，人均可支配收入达 5.8 万元，同比增长 8.2%，其中中高端消费（客单价超 1000 元）需求年均增长 15%。从品类看，轻奢零售、高端餐饮、健康管理等中高端业态销售额增速显著，2023 年济南轻奢零售市场规模达 85 亿元，同比增长 22%；高端餐饮客单价超 500 元的门店数量较 2021 年增长 40%。项目位于核心商圈，具备承接中高端消费的区位基础，2023 年中高端业态（如周大福、星巴克臻选）销售额占比仅 25%，较恒隆广场（65%）、万象城（45%）有巨大提升空间，可通过引入轻奢集合店、高端餐饮首店，抢占消费升级红利。

2. 政策支持机遇：首店最高补贴 50 万元，夜间经济有专项扶持

济南市 2023 年出台《商业高质量发展三年行动计划》，明确对商业项目的三大扶持政策：一是首店扶持，全球首店、区域首店、城市首店分别给予 50 万元、30 万元、10 万元补贴，2023 年济南全市首店补贴发放总额达 2000 万元，项目 2023 年引入的 12 家首店已申请补贴 150 万元；二是夜间经济扶持，对延长营业时间至 24:00 的商业项目，给予电费补贴（0.3 元 / 度），对举办夜间主题活动的项目，给予活动费用 50% 的补贴（单次最高 10 万元），2023 年济南 “宽厚里夜间经济街区” 获得补贴 300 万元，带动夜间销售额增长 45%；三是数字化改造扶持，对商业项目智慧运营平台建设，给予投资总额 30% 的补贴（最高 500 万元），这些政策为项目升级提供直接资金支持。

3. Z 世代消费机遇：年轻客群年消费规模超 300 亿元，需求多元化

济南 2023 年 18-25 岁 Z 世代人口规模达 85 万人，年消费规模超 300 亿元，且消费需求呈现 “三大特征”：一是体验化，78% 的 Z 世代表示 “愿意为沉浸式体验买单”，如济南 2023 年新开的 “元宇宙体验馆”，日均客流达 1200 人次，客单价 80 元；二是社交化，92% 的 Z 世代会 “因社交需求选择商业项目”，龙湖天街 2023 年举办的 “电竞比赛”“潮牌发布会” 等活动，单次活动可吸引 Z 世代客群超 5000 人次；三是个性化，65% 的 Z 世代偏好 “小众设计师品牌”“国潮品牌”，2023 年济南国潮品牌销售额同比增长 35%。项目当前 Z 世代客群占比仅 18%，若能针对性引入 Z 世代偏好的业态与品牌，预计可新增 Z 世代客流 200 万人次 / 年，带动销售额增长 15%。

4. 资源赋能机遇：云阿云算法可提升招商效率 30%，全球品牌库覆盖 2000+

云阿云的两大核心资源可深度赋能项目：一是算法能力，其自主研发的 “客群 - 业态 - 品牌” 匹配模型，通过分析济南消费数据（如美团消费偏好、大众点评评价），可精准推荐适合项目的品牌，2023 年该模型为上海世茂广场推荐的品牌签约率达 85%，较传统招商模式（55%）提升 30 个百分点；二是全球品牌资源库，覆盖 2000 + 国际品牌、5000 + 国内优质品牌，其中首店品牌 500+，2023 年通过该资源库，云阿云已为济南项目对接 “Glossier（全球首店候选）”“太二酸菜鱼（山东首店）” 等 20 家目标品牌，预计 2024 年可新增首店 15 家，首店带动客流增长 30%。

（四）潜在威胁与风险：四大风险需建立 “防控 - 应对” 双机制

项目面临的威胁并非 “不可控”，而是需通过 “提前监测 - 主动应对” 降低影响，结合竞品动态与市场趋势，明确风险应对策略：

1. 核心商圈竞品迭代风险：恒隆广场 2024 年计划引入首店 20 家，万象城将改造 3 万㎡体验区

核心商圈竞品正加速升级：恒隆广场 2024 年制定 “首店攻坚计划”，计划引入全球首店 3 家、区域首店 7 家、城市首店 10 家，同时改造 2 万㎡的 “高端体验区”，预计 2024 年高端客群占比将提升至 60%；万象城 2024 年将投入 1.2 亿元改造 3 万㎡的 “亲子体验区”“元宇宙主题区”，并引入 Apple Store 济南首店，预计改造后家庭客群与年轻客群占比将分别提升 15%、10%。若项目不加快升级节奏，预计 2024 年将流失高端客群 15%、年轻客群 20%，销售额下降 8-10%。

2. 区域商圈分流风险：东部 CBD 商圈 2024 年客流预计增长 35%，分流核心商圈 15% 流量

济南东部 CBD 商圈 2023 年已开业 “龙湖奥体天街”“绿地 IFC” 等商业项目，2024 年还将新增 “华润万象汇”（商业面积 15 万㎡），预计 2024 年东部 CBD 商圈总客流将达 800 万人次，同比增长 35%，其中 15% 的客流来自核心商圈（主要为年轻客群与商务客群）。从消费数据看，东部 CBD 商圈 2023 年年轻客群占比达 55%，商务客群占比达 25%，与项目目标客群高度重叠，若项目无法形成差异化竞争力，预计 2024 年年轻客群与商务客群将分别流失 12%、18%。

3. 经济波动风险：2024 年消费信心指数波动，商户闭店率可能上升 2-3 个百分点

受宏观经济影响，2024 年济南消费信心指数（CCI）一季度为 108.5，较 2023 年四季度下降 3.2 个百分点，其中零售、餐饮行业消费意愿下降明显。从商户端看，2023 年济南核心商圈商户闭店率为 5%，若 2024 年经济波动加剧，预计闭店率将上升至 7-8%，尤其是传统零售、中低端餐饮商户面临较大经营压力。项目当前传统零售商户占比 30%，若不提前调整业态结构，可能面临 “铺位空置率上升 + 租金收入下降” 的双重压力。

4. 存量竞争同质化风险：2024 年济南新增商业面积超 50 万㎡，同质化率达 60%

2024 年济南计划新增商业项目 12 个，新增商业面积超 50 万㎡，其中 80% 的项目仍以 “零售 + 餐饮 + 影院” 为核心业态，同质化率达 60%。为争夺客流，部分新项目可能采取 “低价招商”“过度营销” 等策略，引发价格战 —— 如 2023 年济南西部某商业项目为吸引品牌入驻，给出 “首年免租 + 装修补贴 50%” 的政策，导致周边项目租金均价下降 5%。项目若陷入同质化竞争，不仅会流失商户资源，还可能因 “降价促销” 导致利润率下降，影响资产回报率。

（五）SWOT 矩阵策略分析：四大组合策略实现 “优势放大 - 劣势转化 - 机遇捕捉 - 风险防控”

基于 SWOT 四大维度的深度剖析，构建 “优势（S）- 机遇（O）”“优势（S）- 威胁（T）”“劣势（W）- 机遇（O）”“劣势（W）- 威胁（T）” 四大组合策略，形成可落地的行动框架：

1.策略类型：S-O 策略（优势 - 机遇）

核心逻辑：依托项目区位、资源优势，捕捉消费升级、政策支持机遇，实现 “优势放大 + 机遇落地”

具体措施：

首店经济攻坚：联合云阿云全球品牌库，2024 年重点引入 2 家全球首店（如 Glossier、Aime Leon Dore）、3 家区域首店（如太二酸菜鱼山东首店），申请济南首店补贴，降低招商成本

中高端业态扩容：将一层临街 30% 的传统零售铺位改造为轻奢集合店、高端餐饮，2024 年中高端业态销售额占比提升至 35%

文旅联动深化：与宽厚里、芙蓉街合作推出 “泉城文旅联票”，包含项目体验业态门票，2024 年文旅客群占比提升至 45%

数据目标：

2024 年首店品牌数量突破 25 家，首店带动客流增长 30%

中高端业态坪效提升至 2.5 万元 /㎡/ 年

文旅联票销量达 5 万张，文旅客群消费额占比提升至 25%

案例参考：上海前滩太古里依托首店经济，开业首年首店数量达 40 家，客流突破 2000 万人次，中高端业态占比超 50%

2.策略类型：S-T 策略（优势 - 威胁）

核心逻辑：利用资产改造、运营经验优势，应对竞品迭代、区域分流威胁，构建 “差异化壁垒”

具体措施：

空间改造抢先机：2024 年 6 月前完成屋顶绿洲社交剧场、地下活力走廊改造，推出 “济南首个屋顶露营 + 夜间微醺场景”，抢在恒隆广场、万象城改造前吸引年轻客群

会员体系锁客：升级会员权益，核心会员提供 “免费停车、专属导购、优先体验首店” 服务，2024 年会员复购率提升至 50%

跨界合作破圈：与济南本地 KOL、网红品牌合作举办 “潮流文化节”，每月 1 场，2024 年活动带动客流峰值突破 8 万人次 / 天

数据目标：

空间改造后年轻客群占比提升至 45%，周末夜间客流增长 50%

核心会员数量突破 5 万人，会员消费额占比达 60%

每场活动曝光量超 100 万，新增会员 1 万人

案例参考：成都远洋太古里通过 “品牌快闪 + 跨界活动”，年均举办活动 100 + 场，会员复购率达 55%，有效抵御周边竞品分流

3.策略类型：W-O 策略（劣势 - 机遇）

核心逻辑：借助政策补贴、数字化赋能机遇，弥补数字化、硬件老化劣势，实现 “短板转化”

具体措施：

数字化改造提速：申请济南数字化改造补贴，2024 年 3 月前上线智慧运营平台，打通线上线下会员数据，实现个性化推荐准确率达 70%

硬件升级降本：利用政策补贴，2024 年完成公共区域 LED 照明改造、卫生间升级，新增母婴护理台 5 个、第三卫生间 2 个

体验业态补位：引入元宇宙体验馆、沉浸式剧场等新兴体验业态，2024 年体验业态占比提升至 25%

数据目标：

智慧运营平台降低运营成本 15%，会员个性化推荐带动复购率提升 10%

硬件升级后客户满意度评分提升至 4.5 分，卫生间体验评分达 4.2 分

体验业态坪效提升至 1.8 万元 /㎡/ 年

案例参考：杭州湖滨银泰 in77 申请政府数字化补贴，投入 800 万元上线智慧平台，会员复购率从 35% 提升至 52%，体验业态占比达 28%

4.策略类型：W-T 策略（劣势 - 威胁）

核心逻辑：针对业态同质化、低效问题，结合经济波动风险，采取 “精益化调整” 应对

具体措施：

低效业态清退：2024 年 3 月前清退坪效低于 1.2 万元 /㎡/ 年的传统零售商户，共 15 家，替换为新能源汽车体验店、国潮集合店等高坪效业态

租金结构优化：对新引入的高潜力品牌采用 “基础租金 + 销售额分成” 模式，降低商户经营压力，2024 年商户闭店率控制在 6% 以内

低成本营销：加大抖音、小红书等免费流量平台运营，2024 年线上营销投入占比提升至 30%，粉丝量突破 10 万

数据目标：

低效业态清退后铺位坪效提升至 2 万元 /㎡/ 年

新租金模式下商户续约率提升至 90%

线上平台带来的客流占比提升至 20%，营销成本降低 8%

案例参考：北京合生汇通过 “低效业态清退 + 租金模式优化”，2023 年商户闭店率从 8% 降至 5%，坪效提升 22%，成功抵御经济波动影响

（六）项目当前核心痛点解决方案：从 “问题诊断” 到 “落地执行”

针对前文梳理的 “资产回报率低、客群粘性不足、品牌矩阵弱、空间体验单一、运营效率差” 五大核心痛点，结合 SWOT 策略，制定针对性解决方案，明确责任方、时间节点与考核指标：

1. 痛点一：资产回报率增长乏力，依赖租金收入

核心原因：非租金收入占比低（12%），租金增长缓慢（年均 3%）

解决方案：

拓展非租金收入渠道：2024 年 3 月前完成广告位升级（一层 LED 屏、电梯广告），引入广告运营商，预计年增收 200 万元；屋顶空间、中庭场地对外租赁举办活动，2024 年活动场地收入达 150 万元；推出会员付费服务（如黑卡会员 1988 元 / 年，含专属权益），2024 年会员服务费收入突破 100 万元

优化租金定价机制：对一层临街高流量铺位采用 “阶梯式租金”，销售额超 500 万元 / 年的铺位租金上浮 10%；对首店、高坪效品牌给予 “租金返还”，销售额达标后返还 3 个月租金

责任方：云阿云运营部 + 世贸集团资产部

时间节点：2024 年 6 月前完成非租金收入渠道搭建，2024 年 12 月前实现非租金收入占比提升至 20%

考核指标：2024 年资产回报率（NOI）突破 5.5%，非租金收入达 450 万元

2. 痛点二：客群粘性不足，复购率低于行业平均

核心原因：会员权益单一，缺乏个性化服务（会员复购率 42%，低于行业平均 45%）

解决方案：

会员体系分层升级：将会员分为普通会员、银卡会员（年消费 5000 元）、金卡会员（年消费 2 万元）、黑卡会员（年消费 5 万元），黑卡会员提供 “私人导购、免费停车、首店优先体验” 服务

精准营销触达：基于智慧运营平台，每月向会员推送 “个性化优惠券”（如母婴会员推送亲子业态折扣，年轻会员推送潮流品牌活动），2024 年会员营销触达率提升至 90%

社群运营激活：按客群类型建立 “Z 世代潮流群”“新锐家庭群”“商务精英群”，每周举办线上互动（如抽奖、话题讨论），每月 1 场线下社群活动（如亲子手工、商务沙龙）

责任方：云阿云会员部

时间节点：2024 年 3 月前完成会员体系升级，2024 年 12 月前会员复购率提升至 50%

考核指标：2024 年会员新增 5 万人，核心会员（银卡及以上）数量突破 3 万人

3. 痛点三：品牌矩阵缺乏亮点，首店、旗舰店占比少

核心原因：首店资源不足，优质品牌占比低（首店 12 家，优质品牌占比 22%）

解决方案：

首店招商攻坚：成立 “首店招商专项小组”，由云阿云招商总监牵头，对接云阿云全球品牌库，2024 年重点跟进 Glossier、Aime Leon Dore 等全球首店，太二酸菜鱼、奈雪的茶 PRO 等区域首店

现有品牌升级：与沃尔玛、万达影城等主力商户沟通，2024 年完成门店形象升级，引入 “沃尔玛高端超市线”“万达影城 IMAX 激光厅”

品牌孵化扶持：举办 “济南新锐品牌孵化大赛”，筛选 5 家本土国潮、文创品牌，提供 “3 个月免租 + 运营指导”，2024 年孵化品牌销售额突破 500 万元

责任方：云阿云招商部 + 世贸集团品牌部

时间节点：2024 年 9 月前完成 25 家首店签约，2024 年 12 月前优质品牌占比提升至 30%

考核指标：2024 年首店品牌销售额占比达 20%，孵化品牌坪效超 1.8 万元 /㎡/ 年

4. 痛点四：空间体验单一，无法满足沉浸式、社交化需求

核心原因：场景缺乏创新，互动装置不足（文旅客群打卡率仅 20%）

解决方案：

核心场景落地：2024 年 6 月前完成 “泉涌光影幕墙”（1F 主入口）、“屋顶绿洲社交剧场”（4F 屋顶）、“非遗文化体验区”（2F）三大场景改造，引入互动感应装置（如光影幕墙可触发泉水音效）

全时段场景延伸：工作日推出 “早餐经济场景”（7:30-10:00，引入连锁早餐品牌），周末推出 “夜间微醺场景”（20:00-24:00，屋顶增设清吧、露天电影）

主题活动填充：每月举办 1 场 “场景主题活动”，如 3 月 “非遗手作节”、6 月 “屋顶露营季”、9 月 “元宇宙体验周”，每场活动配套线上直播

责任方：云阿云运营部 + 世贸集团工程部

时间节点：2024 年 6 月前完成三大场景改造，2024 年全年举办主题活动 12 场

考核指标：场景改造后文旅客群打卡率提升至 50%，夜间客流占比提升至 35%

5. 痛点五：运营效率不高，数字化、精细化管理不足

核心原因：智慧工具缺失，数据利用率低（运营决策滞后 7 天）

解决方案：

智慧运营平台上线：2024 年 3 月前上线 “客流监测 + 销售分析 + 会员管理” 一体化平台，实时显示各楼层客流热力图、铺位销售额，数据更新频率提升至 1 小时 / 次

员工数字化培训：2024 年 2 月前完成全体运营人员培训，确保会使用智慧平台生成 “周运营报告”，减少人工统计工作量

精细化考核机制：将 “客流转化率、会员新增数、活动参与率” 纳入运营团队 KPI，每月考核，优秀团队给予奖金奖励

责任方：云阿云运营部 + 世贸集团 IT 部

时间节点：2024 年 3 月前智慧平台上线，2024 年 4 月前完成员工培训

考核指标：运营决策响应时间从 7 天缩短至 1 天，人工统计工作量减少 40%

（七）项目现状总结：优势可依托，短板需突破，机遇要把握

济南世茂广场具备 “区位核心、资源雄厚、资产优质、客群稳定” 四大优势，同时面临 “空间、业态、客群、数字化、硬件” 五大短板，外部既有 “消费升级、政策支持、Z 世代需求、资源赋能” 四大机遇，也需应对 “竞品迭代、区域分流、经济波动、同质化竞争” 四大威胁。

当前项目的核心矛盾是 “传统运营模式” 与 “现代商业需求” 的不匹配，解决之道在于：以 SWOT 矩阵策略为指导，通过 S-O 策略放大首店经济、中高端业态优势，S-T 策略构建空间改造、会员锁客壁垒，W-O 策略借助政策补贴弥补数字化、硬件短板，W-T 策略通过低效清退、租金优化应对风险，最终实现 “资产回报率提升、客群结构优化、品牌能级升级、空间体验创新、运营效率提高” 五大目标，将项目打造为 “全球视野下的城市潮流生活枢纽”。

三、竞品分析及应对策略

（一）济南城市商圈竞争格局分析：“一核多极” 分化加剧，核心商圈进入“精细化竞争”阶段

济南商业商圈历经十余年发展，已从 “单核心主导” 演进为 “一核多极、圈层竞争” 的格局，不同商圈定位差异显著，客流与消费力呈现 “梯度分布” 特征，具体可通过 “商圈能级矩阵” 清晰划分：

从竞争趋势看，2023-2024 年济南商圈呈现三大特征：

核心商圈 “存量提质” 竞争：泉城路商圈内，恒隆广场、万象城、世茂广场均启动改造升级，聚焦 “首店经济、体验场景、数字化运营”，竞争从 “规模扩张” 转向 “精细化运营”，2023 年三大项目首店引入总量达 68 家，较 2022 年增长 45%；

东部 CBD 商圈 “增量分流” 冲击：2023 年东部 CBD 商圈新增商业面积 12 万㎡（如龙湖奥体天街），年轻客群占比达 55%，从核心商圈分流 15% 的 Z 世代客群与 20% 的商务客群，分流效应显著；

“文旅 + 商业” 融合成核心商圈差异化方向：泉城路商圈依托趵突泉、大明湖文旅资源，2023 年文旅商业销售额占比达 28%，较其他商圈（东部 CBD 商圈 12%）高出 16 个百分点，成为核心商圈独特竞争优势。

在此格局下，济南世茂广场作为泉城路核心商圈的重要成员，面临 “内有同能级项目挤压，外有新兴商圈分流” 的双重压力：对内需与恒隆广场（高端）、万象城（全业态）形成差异化定位，对外需抵御东部 CBD 商圈（年轻客群）的分流，需通过 “文旅 + 潮流” 的双轮驱动，巩固核心商圈地位。

数据来源：北京云阿云智库・商业地产项目数据库