商业地产案例分享-济南世茂广场项目（四）

原创 李桂松 李富松 段小丽 云阿云智库•商业地产项目组

导读：面对存量竞争与消费迭代，济南世茂广场以“文化+科技+社交”三维焕新，通过业态重组、场景创新与数字化运营，重塑“城市潮流生活枢纽”，为存量商业升级提供可复制的实践模式。全文共102900字，由北京云阿云智库•商业地产项目组原创供稿。

作者：李桂松 |北京云阿云智库平台理事长

作者：李富松 | 北京云阿云城市运营管理有限公司副总裁

作者：段小丽 | 北京云阿云智库平台公共关系总裁13811016198

存量商业的焕新战略与行业启示

济南世茂广场运营提升和资产优化专项报告

目录

一、市场分析及项目概述

二、本体 SWOT 及项目现状

三、竞品分析及应对策略

四、核心挑战及破局路径

五、定位升级与客群分析

六、招商创新及政策赋能

七、空间优化及场景创新

八、业态规划及品牌焕新

九、运营管理专项提升

十、资产优化与实施策略

十一、项目建议及行业启示

七、空间优化及场景创新

（四）空间运营效率提升：以“数据驱动”优化空间资源配置，实现价值最大化

空间优化的核心目标是 “提升坪效、降低空置率”，通过 “动线优化、灵活租赁、业态调整” 三大措施，让每一寸空间都产生最大价值：

1. 动线优化提升铺位可达性：

核心措施：通过 “环形主街 + 辐射次街 + 垂直交通枢纽” 的动线设计，确保 “95% 以上的铺位位于主街 50 米范围内”，消除 “死角铺位”；对 1F-3F 原空置率超 20% 的 15 个死角铺位，改造为 “快闪店”“打卡装置”“休息区”，如 2F 死角铺位改造为 “亲子手工快闪店”，3F 死角铺位改造为 “商务休息座”；

数据目标：核心铺位（主街 50 米范围内）出租率达 98%，死角铺位改造后坪效从 0.8 万元 /㎡/ 年提升至 1.5 万元 /㎡/ 年，整体铺位出租率从 90% 提升至 97%。

2. 灵活租赁提高空间利用率：

模式创新：针对 “潮牌、文创、快消” 等高频迭代业态，推出 “灵活租赁模式”—— 设置 10 个 “快闪铺位”（面积 20-50㎡），租赁周期 1-3 个月，租金按 “月付”（传统铺位需季付或年付），同时提供 “基础装修套餐”（500 元 /㎡，含墙面、地面、灯光），降低品牌入驻门槛；

运营案例：2024 年 Q2 引入 “济南国潮集合快闪店”（租赁周期 2 个月），通过 “线上预热 + 线下打卡”，单月销售额达 80 万元，坪效 2.7 万元 /㎡/ 月，远超传统铺位平均坪效（1.5 万元 /㎡/ 月）；

数据目标：灵活租赁铺位年均更替频率 6 次，坪效达 2 万元 /㎡/ 月，空间利用率（铺位实际使用时间 / 全年时间）从 85% 提升至 98%。

3. 业态调整优化空间价值：

数据驱动调整：每季度根据 “业态坪效排名” 调整铺位 —— 对坪效低于 1 万元 /㎡/ 年的业态（如传统女装、小型超市），压缩其面积或更换为高坪效业态（如潮流首店、亲子体验）；2024 年计划将 1F 原传统女装区（面积 500㎡，坪效 0.9 万元 /㎡/ 年）改造为 “潮流首店区”，引入 Aime Leon Dore 等品牌，目标坪效提升至 2.5 万元 /㎡/ 年；

租金动态调整：对高坪效业态（如新能源汽车展厅、高端餐饮），采用 “基础租金 + 销售额分成” 模式（基础租金占 70%，销售额超约定额度部分分成 5%），既保障基础收益，又分享高收益；对低坪效但有引流作用的业态（如非遗体验区、亲子乐园），给予租金减免（减免 10%-20%），通过其引流带动周边高坪效业态销售；

数据目标：2024 年项目整体坪效从 1.2 万元 /㎡/ 年提升至 1.8 万元 /㎡/ 年，高坪效业态（坪效≥2 万元 /㎡/ 年）面积占比从 20% 提升至 40%。

（五）空间优化及场景创新总结：以“三维重构 + 四大场景” 打造济南商业新地标

济南世茂广场的空间优化及场景创新，并非单纯的 “物理改造”，而是 “理念 - 空间 - 场景 - 运营” 的系统升级：

理念升级：以 “策展型商业 + 沉浸体验 + 功能复合” 打破传统商业边界，让空间从 “商品容器” 变为 “价值载体”；

空间重构：激活地上、地下、屋顶三维空间，解决 “主题模糊、体验薄弱、闲置浪费” 问题，释放全维度空间潜力；

场景创新：通过沉浸体验、社交互动、全时段延伸、智慧升级四大场景，满足多客群全时段需求，提升空间 “可参与性、可传播性、可持续性”；

运营提效：以数据驱动动线优化、灵活租赁、业态调整，确保空间价值最大化。

预计 2024 年通过落地以上方案，项目将实现 “客流 1800 万人次（增长 30%）、坪效 1.8 万元 /㎡/ 年（增长 50%）、全时段销售额占比 40%、年轻客群占比 50%” 的目标，从 “传统购物中心” 转变为 “济南潮流文化商业新地标”，为世茂集团存量商业空间升级提供 “场景化、数字化、全时段” 的可复制经验。

八、业态优化及品牌焕新

（一）业态优化原则深度解读：以“四维原则”锚定调整方向

济南世茂广场当前业态存在 “传统零售占比高（45%）、体验业态弱（20%）、新兴业态缺（5%）” 的问题，导致 “客群粘性低、坪效差异大、同质化严重”。基于项目 “全球视野 + 本土基因” 的定位，确立 “去同质化 + 强体验 + 高坪效 + 可持续” 四大原则，核心逻辑与落地路径如下：

数据支撑：2023 年中国商业地产报告显示，体验式业态占比超 30% 的项目，客群复购率比传统项目高 40%；新兴业态（如国潮、健康管理）年增速达 25%，是未来商业增长核心动力 —— 这为济南世茂的业态调整提供了明确依据。

（二）业态结构调整策略：从“减法”到“加法”，重构业态矩阵

基于当前业态基准（传统零售 45%、体验业态 20%、新兴业态 5%、其他 30%），通过 “缩减低效、提升体验、培育新兴” 三步调整，2024 年目标形成 “传统零售 25%、体验业态 40%、新兴业态 15%、其他 20%” 的优化结构，具体策略如下：

1. 第一步：缩减传统低效零售 ——“留优汰劣”，降低同质化

核心逻辑：并非盲目淘汰传统零售，而是 “保留优质连锁品牌 + 特色品牌”，淘汰 “坪效低、客群重叠度高” 的大众零售，释放空间给高价值业态。

具体措施：

淘汰低效品牌：制定 “传统零售淘汰标准”—— 连续两个季度坪效低于 1 万元 /㎡/ 年、客户满意度低于 3.5 分、与竞品重叠率超 80% 的品牌（如大众女装品牌 XX、普通鞋类品牌 XX），2024 年 Q1 完成首批淘汰，共清退 15 家，释放面积约 3000㎡；

保留优质品牌：保留 “坪效高、客群匹配度高” 的优质连锁品牌，如优衣库（坪效 2.2 万元 /㎡/ 年，Z 世代客群占比 60%）、UR（坪效 1.9 万元 /㎡/ 年，年轻家庭客群占比 55%），并推动其 “门店形象升级”（如优衣库引入 “济南泉水主题装饰”）；

引入特色零售：补充 “差异化特色零售”，如国潮服饰集合店（如 INXX）、文创零售（如故宫文创），替代部分大众零售，2024 年计划引入特色零售品牌 8 家，面积约 1500㎡。

数据目标：2024 年传统零售占比从 45% 降至 25%，保留品牌坪效提升 15%，淘汰区域坪效从 1 万元 /㎡/ 年提升至 1.8 万元 /㎡/ 年。

案例参考：上海 TX 淮海通过 “缩减传统零售 + 引入特色品牌”，传统零售占比从 40% 降至 20%，整体坪效提升 60%，年轻客群占比达 75%。

2. 第二步：提升体验式业态 ——“强互动、高沉浸”，打造核心吸引力

核心逻辑：围绕 “文化、娱乐、运动、亲子” 四大方向，引入 “可参与、高传播” 的体验业态，将项目从 “购物场所” 变为 “体验目的地”。

具体措施（按业态类型剖析）：

数据目标：2024 年体验式业态占比从 20% 提升至 40%，体验业态带动整体客流增长 30%，客群平均停留时间从 2.2 小时提升至 3.5 小时。

3. 第三步：培育新兴业态 ——“差异化、高增长”，构建竞争壁垒

核心逻辑：瞄准 “济南商业市场空白”，引入 “跨境电商、国潮集合、健康管理” 等新兴业态，形成 “人无我有” 的差异化优势。

具体措施：

跨境电商体验店（B1 层，面积 600㎡）：

引入 “天猫国际线下体验店”，提供 “线上下单 + 线下体验 + 现场提货” 服务，商品涵盖进口美妆、母婴用品、奢侈品小样，目标日均销售额 5 万元，客群以年轻女性、新锐家庭为主；

国潮集合店（1F，面积 400㎡）：

打造 “泉城潮” 本土国潮集合店，集合济南本土国潮品牌（如 “趵突泉” 主题服饰、“李清照” 文创）与全国知名国潮品牌（如李宁国潮系列、花西子），目标年销售额 800 万元，Z 世代客群占比 75%；

健康管理中心（5F，面积 800㎡）：

引入 “爱康卓悦” 健康管理品牌，提供 “基础体检、中医理疗、亚健康调理” 服务，配套 “营养餐吧”（提供定制健康餐），目标年会员数 1000 人，商务精英客群占比 60%；

宠物服务中心（B2 层，面积 300㎡）：

涵盖 “宠物美容、宠物寄养、宠物用品零售”，引入全国连锁宠物品牌 “宠物体检中心”，定期举办 “宠物派对”，目标月销售额 20 万元，养宠家庭客群复购率 50%；

共享办公区（5F，面积 500㎡）：

与 “WeWork” 合作，提供 20 个独立工位 + 5 个会议室，配备高速 WiFi、打印设备，收费标准为 “工位 2000 元 / 月，会议室 200 元 / 小时”，目标入驻企业 15 家，商务客群连带消费率 40%。

数据目标：2024 年新兴业态占比从 5% 提升至 15%，新兴业态年销售额超 5000 万元，客群满意度达 4.6 分（满分 5 分）。

案例参考：北京合生汇通过培育新兴业态，2023 年新兴业态占比达 18%，年销售额超 8000 万元，成为北京东部 “新兴业态标杆商场”。

（三）品牌焕新体系：“头部引领 + 新锐补充 + 现有升级”，构建金字塔品牌矩阵

品牌焕新并非 “盲目引进”，而是围绕 “四大核心客群” 需求，构建 “全球一线（10%）+ 全国网红（20%）+ 本土新锐（15%）+ 优质现有（55%）” 的金字塔矩阵，具体路径如下：

1. 第一层：头部品牌引领 —— 提升项目层级，打造流量引擎

核心目标：引入 1-2 个 “具有全球影响力的流量品牌”，同时升级现有主力店，形成 “项目标志性品牌”，吸引全城客群。

具体措施：

全球一线流量品牌引入：

目标品牌 1：Supreme（潮牌，全球一线流量品牌）—— 选址 1F 主入口旁（面积 300㎡），作为项目 “潮流地标”，预计年销售额 1.2 亿元，带动 Z 世代客流增长 40%；

目标品牌 2：Sephora（丝芙兰，美妆集合店）—— 选址 1F 潮流区（面积 500㎡），引入 “独家限量美妆产品”，预计年销售额 8000 万元，年轻女性客群占比 70%；

现有主力店升级：

超市升级：将现有普通超市（坪效 1.2 万元 /㎡/ 年）替换为 “Ole' 高端超市”（华润旗下高端品牌），面积 1500㎡，引入进口食品、有机生鲜，目标坪效提升至 2 万元 /㎡/ 年；

影院升级：将现有影院升级为 “IMAX 激光影院”，新增 2 个 IMAX 厅，配备杜比全景声系统，目标观影人次增长 35%，客单价从 45 元提升至 65 元。

数据目标：2024 年头部品牌销售额占比达 20%，头部品牌带动项目整体客流增长 25%。

案例参考：成都远洋太古里引入 Gucci、LV 等头部品牌后，项目年销售额从 15 亿元提升至 30 亿元，成为西南高端商业标杆。

2. 第二层：新锐品牌补充 —— 贴近年轻客群，注入新鲜活力

核心目标：孵化本土新锐品牌、引入全国网红品牌，满足 Z 世代 “个性消费、打卡社交” 需求，形成 “项目年轻活力标签”。

具体措施：

本土新锐品牌孵化：

发起 “泉城新锐品牌计划”，联合山东工艺美术学院、济南市商务局，筛选 3-5 家本土品牌（如 “泉韵” 文创、“鲁味小厨” 特色餐饮），提供 “3 个月免租期 + 运营培训 + 流量扶持”，目标孵化品牌年销售额超 500 万元，存活率达 90%；

案例：孵化本土国潮品牌 “泉城潮”，设计 “趵突泉”“李清照” 主题服饰，通过项目官方抖音推广（单条视频播放量超 100 万次），开业首月销售额达 80 万元；

全国网红品牌引入：

引入全国性网红品牌 5-8 家，如 “太二酸菜鱼”（网红餐饮，济南首店，目标年销售额 1500 万元）、“文和友”（长沙网红餐饮，目标年销售额 2000 万元）、“喜茶 LAB 店”（网红茶饮，目标年销售额 1200 万元），选址 4F 餐饮区、1F 潮流区，均要求 “济南首店” 或 “特色门店”。

数据目标：2024 年新锐品牌销售额占比达 15%，新锐品牌客群中 Z 世代占比超 80%，社交平台曝光量超 5000 万次。

3. 第三层：现有品牌升级 —— 激活存量价值，优化品牌矩阵

核心目标：对现有优质品牌 “提优”，对低效品牌 “淘汰”，避免 “品牌老化” 导致客群流失。

具体措施：

优质品牌升级：

与现有优质品牌（如优衣库、UR、星巴克）签订 “升级协议”，明确 “门店形象、产品结构、服务标准” 三大升级方向：

门店形象：优衣库门店融入 “济南泉水元素” 装饰，星巴克升级为 “泉水主题店”；

产品结构：UR 新增 “济南限定款服饰”，星巴克推出 “泉水特调咖啡”；

服务标准：星巴克引入 “会员专属座位”，优衣库提供 “免费穿搭咨询”；

目标升级品牌销售额提升 20%，客户满意度提升至 4.7 分；

低效品牌淘汰：

制定 “淘汰标准”：连续两个季度坪效低于 1 万元 /㎡/ 年、客户满意度低于 3.5 分、投诉率超 5% 的品牌（如 XX 大众女装、XX 普通餐饮），2024 年计划淘汰 10 家，释放面积约 2000㎡，优先引入体验业态或新兴业态。

数据目标：2024 年现有品牌升级完成率达 100%，淘汰品牌区域坪效提升 60%，现有品牌客户留存率达 85%。

（四）特色业态打造：三大特色方向，形成项目独家记忆点

特色业态是 “差异化竞争的核心”，围绕 “夜间经济、跨界融合、主题 IP” 三大方向，打造 “济南独有的商业场景”，具体方案如下：

1. 特色方向一：夜间经济业态 —— 挖掘 “夜消费” 潜力，延长商业生命周期

核心目标：打造 “济南夜生活地标”，将夜间销售额占比从当前的 15% 提升至 35%。

具体措施：

深夜食堂街区（B1 层，面积 2000㎡）：

引入济南本地特色小吃（如油旋张、甜沫唐）5 家、全国网红小吃（如长沙臭豆腐、重庆小面）3 家、深夜餐饮（如济南烧烤、日式居酒屋）4 家，营业时间延长至凌晨 2 点；

设计 “复古济南” 主题装修（还原老济南街巷风貌），设置 “夜间表演舞台”（每晚 8 点 - 10 点举办山东快书、皮影戏演出），目标深夜食堂日均销售额 8 万元；

夜间娱乐集群（4F-5F）：

引入 Livehouse（面积 800㎡，与全国知名 Livehouse 品牌 “MAO” 合作，每周举办 3-4 场演出）、脱口秀剧场（面积 400㎡，与 “笑果文化” 合作，每月举办 10 场脱口秀）、剧本杀（面积 600㎡，引入 “谜圈” TOP10 剧本）；

推出 “夜间娱乐套票”（如 Livehouse 门票 + 精酿啤酒 = 198 元），目标夜间娱乐业态日均客流 1000 人次，凌晨 0-2 点客流占比 30%。

数据目标：2024 年夜间经济业态销售额占比达 35%，夜间客流占比达 40%，深夜食堂街区坪效达 1.8 万元 /㎡/ 年。

案例参考：西安大悦城 “不夜城” 街区通过 “特色餐饮 + 夜间演出”，2023 年夜间销售额占比达 40%，夜间客流超 500 万人次，成为西安夜经济标杆。

2. 特色方向二：跨界融合业态 —— 打破业态边界，满足多元需求

核心目标：通过 “业态跨界 + 功能复合”，提升客群 “一站式体验” 满意度，带动关联业态销售额增长 25%。

具体措施：

文化复合空间：书店 + 咖啡 + 文创 + 沙龙（2F，面积 1000㎡）：

引入 “西西弗书店”、“照天印文创” 主力品牌，搭配 “矢量咖啡”（书店自有咖啡品牌），同时设置 “文创零售区”（面积 300㎡，销售济南本土文创、手作产品）、“沙龙活动区”（面积 200㎡，每周举办 “作家分享会、读书沙龙”）；

运营模式：推出 “会员一卡通”（购书满 200 元赠咖啡券，咖啡消费满 100 元赠文创折扣券），实现 “一书多消费” 联动；

数据目标：日均客流 800 人次，关联消费连带率 60%，年销售额超 1200 万元。

健康综合体：健身房 + 营养餐吧 + 健康管理（5F，面积 1500㎡）：

引入 “威尔士健身” 主力品牌（面积 1000㎡，配备恒温泳池、私教区），配套 “轻食营养餐吧”（面积 300㎡，提供定制健身餐、减脂饮品）、“爱康卓悦健康管理中心”（面积 200㎡，提供基础体检、运动康复咨询）；

联动权益：健身会员享 “健康管理 8 折优惠 + 营养餐吧买一送一”，健康管理客户赠 “健身周卡”，形成 “运动 - 饮食 - 健康监测” 闭环；

数据目标：健身会员年卡销售量 1500 张，营养餐吧日均销售额 1.2 万元，健康管理中心年服务人次 5000 人。

亲子中心：亲子乐园 + 儿童教育 + 母婴零售（3F，面积 5000㎡）：

以 “奈尔宝亲子乐园”（面积 3000㎡）为核心，配套 “儿童教育区”（面积 1500㎡，引入 “瑞思英语、番茄田艺术” 等品牌）、“母婴零售区”（面积 500㎡，销售进口母婴用品、儿童服饰）；

服务升级：提供 “亲子托管 + 教育预约” 一站式服务（家长可在乐园托管孩子，同时预约儿童课程，课程结束后直接在乐园接孩子）；

数据目标：亲子客群日均停留时间 4 小时，教育课程报名转化率 35%，母婴零售连带销售额占亲子业态总销售额的 25%。

案例参考：上海虹桥天地 “亲子 + 教育 + 零售” 跨界融合空间，2023 年亲子客群复购率达 65%，关联业态销售额增长 30%，成为上海亲子商业典范。

3. 特色方向三：主题 IP 业态 —— 借势 IP 流量，提升项目传播度

核心目标：通过 “IP 联名 + 主题活动”，吸引 IP 粉丝客群，带动项目社交平台曝光量超 1 亿次，IP 主题业态销售额占比达 10%。

具体措施：

国潮 IP 主题街区（1F，面积 800㎡，季度更新）：

Q2 与 “故宫文创” 联名，打造 “故宫里的泉城” 主题街区 —— 引入故宫文创快闪店（销售故宫 IP 衍生品）、设置 “故宫文物复刻展”（如《千里江山图》互动装置）、举办 “国潮汉服巡游”（每周六下午）；

Q4 与 “敦煌文创” 联名，打造 “敦煌飞天・泉城” 主题街区，引入敦煌 IP 服饰快闪店、设置敦煌壁画打卡墙，配套 “敦煌舞蹈表演”；

数据目标：每个 IP 主题街区日均客流 2000 人次，快闪店月销售额超 300 万元，社交平台曝光量 3000 万次 / 季度。

动漫 IP 快闪店（B1 层，面积 300㎡，月度更替）：

引入 “腾讯动漫”“哔哩哔哩漫画” 热门 IP 快闪店，如《魔道祖师》《狐妖小红娘》快闪店，销售 IP 周边（手办、服饰、文具），设置 “IP 合影区”“互动游戏区”（如 IP 主题娃娃机）；

粉丝运营：IP 快闪店消费满 200 元赠 “IP 线下粉丝见面会门票”，每月举办 1 场 “动漫声优见面会”，吸引核心粉丝参与；

数据目标：快闪店月均销售额 150 万元，粉丝活动参与人次 500 人 / 月，年轻客群占比 90%。

本土文化 IP 活化（全项目渗透）：

联合济南文旅局，打造 “济南名士 IP”—— 将李清照、辛弃疾等名士形象设计成 “卡通 IP 形象”，用于项目导视系统、会员礼品、主题装饰；

场景落地：在 2F 名士文化长廊设置 “名士 IP 互动屏”（扫码可听名士诗词、看 IP 动画），在屋顶花园设置 “名士 IP 主题座椅”，增强本土 IP 记忆点；

数据目标：本土 IP 相关文创产品年销售额超 500 万元，游客对本土 IP 场景打卡率达 70%。

案例参考：成都 IFS 与 “line friends” IP 联名打造主题街区，2023 年 IP 主题街区日均客流 3 万人次，带动项目整体销售额增长 25%，社交平台曝光量超 2 亿次。

（五）各楼层规划布局及品牌落位策略

1.、1F：潮流首店与国际轻奢区（面积占比 35%）

定位升华

打造 “泉城潮流轻奢第一站”，融合 “国际视野 + 本土潮韵”，既引入全球潮流首店与轻奢品牌树立高端形象，又穿插济南本土文创潮品，吸引 Z 世代、商务精英及文旅客群，形成 “首店引流、轻奢提级、本土赋能” 的核心楼层价值。

主要业态

国际轻奢、潮流首店、国际美妆、黄金珠宝、本土文创潮品

品牌组合（实际进驻 / 目标进驻）

国际轻奢品牌（5 家）：

COACH（济南形象升级店，面积 200㎡，引入 2024 秋冬新款及济南限定款皮具）、MICHAEL KORS（山东首家 “生活方式概念店”，面积 180㎡，新增家居饰品区）、TORY BURCH（济南首店，面积 150㎡，主打轻奢女装与配饰）、Kate Spade（泉城路临街店，面积 120㎡，聚焦年轻女性客群）、SWAROVSKI（形象升级店，面积 80㎡，推出 “泉水主题水晶系列”）。

潮流首店品牌（8 家）：

Aime Leon Dore（全球首店，面积 300㎡，潮牌服饰 + 街头文化体验区）、Glossier（城市首店，面积 150㎡，美妆 + 护肤体验式门店）、INXX（国潮集合店，面积 200㎡，集合 10 + 国潮品牌，含济南本土潮牌 “泉城潮”）、POP MART（济南首家 “主题概念店”，面积 120㎡，设置盲盒互动打卡墙）、STAYREAL（城市首店，面积 100㎡，潮牌服饰 + 咖啡轻食区）、Champion（形象升级店，面积 150㎡，新增定制印花服务）、VANS（泉城路临街店，面积 180㎡，含滑板体验区）、MLB（山东首家 “黑金旗舰店”，面积 160㎡，全品类潮牌服饰）。

国际美妆品牌（5 家）：

Sephora（济南首家 “高端体验店”，面积 500㎡，引入 30 + 国际美妆品牌，含 La Mer、Tom Ford 等高端线，设置 “美妆定制服务台”）、HAYDON（城市首店，面积 400㎡，美妆集合 + 打卡场景，含小众进口品牌）、MAC（形象升级店，面积 80㎡，新增 “泉城限定口红”）、月魁星集合店（面积 80㎡，主打月魁星、凤池夸中高端护肤、美妆品牌）YSL Beauty（快闪店，面积 100㎡，季度更新主题，2024Q3 主打 “七夕限定系列”）。

黄金珠宝品牌（6 家）：

周大福（济南首家 “传承系列概念店”，面积 150㎡，聚焦古法黄金与钻石首饰）、老凤祥（形象升级店，面积 120㎡，推出 “济南名士主题黄金系列”）、周生生（面积 100㎡，主打 Pt950 铂金首饰）、六福珠宝（面积 90㎡，新增 “轻奢 K 金专区”）、琥福珠宝（面积 80㎡，钻石首饰 + 定制服务）、潮宏基（面积 100㎡，国潮黄金 + IP 联名款，如 “哆啦 A 梦系列”）。

本土文创潮品（3 家）：

故宫文创（济南首店，面积 120㎡，销售泉水主题文创、非遗手作）、泉城文创集合店（面积 80㎡，本土设计师品牌，含泉水纹样饰品、名士诗词文具）、趵突泉主题文创店（面积 60㎡，景区联名款，如泉水泡茶器、泉景冰箱贴）。

租金水平

国际轻奢品牌：保底租金 600-800 元 /㎡/ 月，扣点率 10-12%（COACH、TORY BURCH 等首店品牌免租期 12 个月）；

潮流首店品牌：保底租金 500-700 元 /㎡/ 月，扣点率 12-15%（全球首店 Aime Leon Dore 装修补贴 1500 元 /㎡）；

国际美妆品牌：保底租金 450-650 元 /㎡/ 月，扣点率 15-18%（Sephora 装修补贴 1200 元 /㎡）；

黄金珠宝品牌：保底租金 400-550 元 /㎡/ 月，扣点率 8-10%（周大福、老凤祥等老字号免租期 6 个月）；

本土文创潮品：保底租金 300-400 元 /㎡/ 月，扣点率 6-8%（给予 3 个月免租期 + 运营培训支持）。

焕新重点

引入 3 家河南首店延伸品牌（如 TORY BURCH、Glossier），填补济南轻奢美妆空白；

打造 500㎡Sephora 超级美妆集合店，设置 “泉城美妆体验日” 专属活动；

新增 200㎡“泉城潮品专区”，聚集 5 家本土文创品牌，强化本土基因；

优化黄金珠宝区动线，增设 “珠宝定制服务中心”，提升高净值客群转化率。

布局策略

临街黄金铺位：主入口（泉城路）布局 COACH、Aime Leon Dore 旗舰店，形成 “国际 + 潮流” 视觉冲击，吸引临街客流；

中庭核心区：设置 Sephora、HAYDON 美妆集合店，搭配 “泉水光影打卡装置”，提升中庭聚客能力，带动周边品牌客流；

次动线区域：黄金珠宝品牌集中布局于中庭两侧次动线，周大福、老凤祥等头部品牌引导客流，中小品牌补充品类；

动线末端：布局本土文创潮品店与生活方式品牌（如 Starbucks Reserve，面积 200㎡，泉水主题装修），延长客流停留时间，减少动线死角。

特色活动与政策支持

每月举办 “泉城潮流周”，联合 Aime Leon Dore、INXX 等品牌开展 “潮牌 DIY workshop”“街头滑板赛”；

每季度开展 “轻奢品鉴会”，邀请 COACH、TORY BURCH VIP 客户参与 “限定款预售”，提供高端茶歇与伴手礼；

为本土文创品牌提供 “零成本入驻” 政策（前 3 个月免租金，仅收取销售额 5% 扣点）；

联合济南农商行推出 “轻奢消费分期免息” 活动，满 5000 元可分 12 期免息。

2、2F：亲子互动与家庭生活区（面积占比 30%）

定位升华

打造 “泉城亲子欢乐枢纽”，聚焦新锐家庭客群，融合 “亲子互动 + 儿童教育 + 家庭零售”，既满足儿童娱乐与学习需求，又提供家长休闲场景，形成 “全家一站式体验” 的家庭友好楼层。

主要业态

亲子乐园、儿童教育、儿童零售、家庭餐饮、家长休闲区

品牌组合（实际进驻 / 目标进驻）

亲子乐园品牌（2 家）：

奈尔宝亲子乐园（山东首店，面积 3000㎡，含科学实验室、角色扮演小镇、婴儿护理区，配备专业托管人员）、meland club（形象升级店，面积 1500㎡，新增 “泉水主题探索区”，模拟济南泉水地貌）。

儿童教育品牌（6 家）：

瑞思英语（面积 500㎡，3-12 岁少儿英语，引入 “泉城文化英语课程”）、番茄田艺术（面积 400㎡，2-15 岁儿童美术，开设 “非遗手作课”）、乐高等位品牌（面积 300㎡，儿童编程 + 机器人教育）、杨梅红国际私立美校（面积 450㎡，少儿美术与设计）、金宝贝（面积 350㎡，0-3 岁早教，新增 “亲子游泳体验区”）、趣小实验（面积 200㎡，4-10 岁儿童科学实验课程）。

儿童零售品牌（8 家）：

巴拉巴拉（面积 300㎡，全品类童装，推出 “济南名士主题童装”）、安奈儿（面积 200㎡，中高端童装，新增亲子装系列）、暇步士童装（面积 180㎡，休闲童装 + 鞋履）、ABC KIDS（面积 150㎡，儿童鞋服，主打机能风）、云霞兽（面积 120㎡，高端婴幼儿服饰 + 益智童具用品）、全棉时代（面积 200㎡，儿童纯棉用品 + 母婴护理）、玩具反斗城（面积 400㎡，全品类玩具，含 IP 联名款如 “奥特曼系列”）、kidsland（面积 180㎡，高端玩具集合，如乐高、万代模型）。

家庭餐饮品牌（4 家）：

西贝莜面村（亲子主题店，面积 400㎡，提供 “儿童莜面 DIY” 服务）、太二酸菜鱼（家庭友好店，面积 300㎡，新增儿童餐与宝宝椅）、奈雪的茶 PRO（面积 150㎡，亲子套餐 + 儿童游乐角）、必胜客（亲子主题店，面积 200㎡，周末举办 “披萨 DIY 活动”）。

家长休闲区品牌（2 家）：

西西弗书店（面积 800㎡，含亲子阅读区 + 咖啡吧，设置 “济南儿童文学专区”）、照天印（面积 200㎡，红色主题文创 +摄影+ DIY）。

租金水平

亲子乐园品牌：保底租金 200-300 元 /㎡/ 月，扣点率 5-8%（奈尔宝免租期 18 个月，装修补贴 800 元 /㎡）；

儿童教育品牌：保底租金 250-350 元 /㎡/ 月，扣点率 6-9%（瑞思英语、番茄田艺术免租期 10 个月）；

儿童零售品牌：保底租金 300-400 元 /㎡/ 月，扣点率 8-10%（巴拉巴拉、玩具反斗城免租期 6 个月）；

家庭餐饮品牌：保底租金 350-450 元 /㎡/ 月，扣点率 12-15%（西贝莜面村、太二酸菜鱼免租期 8 个月）；

家长休闲区品牌：保底租金 200-250 元 /㎡/ 月，扣点率 7-9%（西西弗书店装修补贴 500 元 /㎡）。

焕新重点

引入奈尔宝山东首店，打造 3000㎡“泉城最大亲子乐园”，填补区域高端亲子体验空白；

新增 “亲子教育综合体”，聚集 6 家头部教育品牌，提供 “一站式课程预约” 服务；

优化儿童零售区品类，增加 “国潮童装” 与 “高端玩具” 占比，提升客单价；

增设 200㎡“家长专属休闲区”，配备按摩椅、充电插座，满足家长等待需求。

布局策略

核心区域：中庭周边布局奈尔宝、meland club 亲子乐园，通过大面积透明玻璃展示乐园场景，吸引家庭客群主动到访；

教育聚集区：次动线一侧集中布局瑞思英语、番茄田艺术等教育品牌，形成 “教育一条街”，方便家长对比选择；

零售配套区：儿童零售品牌围绕亲子乐园与教育区布局，如玩具反斗城紧邻奈尔宝出口，实现 “娱乐后消费” 转化；

餐饮休闲区：楼层两端布局西贝莜面村、西西弗书店，家长可在儿童托管后前往餐饮区就餐或休闲区放松，延长家庭停留时间。

特色活动与政策支持

每周六举办 “亲子非遗日”，联合番茄田艺术开展 “面塑、剪纸亲子课”；

每月推出 “亲子会员日”，奈尔宝会员可享 “教育品牌课程 8 折优惠”，教育会员可获 “乐园免费体验券”；

为儿童零售品牌提供 “亲子联动营销支持”，如购买童装满 300 元赠乐园 1 小时体验券；

联合济南教育局开展 “少儿文化节”，在楼层中庭举办儿童书画展、才艺表演。

3、3F：商务社交与高端餐饮区（面积占比 25%）

定位升华

打造 “泉城商务精英社交场”，聚焦商务客群与中产家庭，融合 “高端餐饮 + 商务服务 + 轻奢零售”，既满足商务宴请与日常社交需求，又提供高品质消费场景，形成 “商务 + 生活” 双驱动的高端楼层。

主要业态

高端餐饮、商务服务、轻奢零售、健康管理

品牌组合（实际进驻 / 目标进驻）

高端餐饮品牌（8 家）：

鲁采（米其林推荐餐厅，济南形象店，面积 600㎡，主打高端鲁菜，设 10 个商务包间）、王品牛排（面积 300㎡，高端西餐，商务宴请专属套餐）、花胶鸡（面积 250㎡，养生火锅，适合商务轻社交）、甬府（浙江菜，面积 400㎡，海鲜主题，设 6 个海景风包间）、西塔老太太泥炉烤肉（济南首店，面积 300㎡，高端韩式烤肉，适合商务小聚）、大董（面积 500㎡，意境菜，新增 “泉水主题菜品”）、鼎泰丰（面积 200㎡，高端中式点心，商务简餐首选）、星巴克臻选（面积 300㎡，商务咖啡区 + 私密会谈座）。

商务服务品牌（3 家）：

WeWork 共享办公（面积 800㎡，20 个独立工位 + 5 个会议室，配备高速 WiFi 与打印设备）、爱康卓悦健康管理中心（面积 600㎡，基础体检 + 商务精英专属套餐）、顺丰速运商务中心（面积 100㎡，文件快递 + 高端礼品包装）。

轻奢零售品牌（4 家）：

始祖鸟（面积 200㎡，高端户外服饰，商务休闲风格）、Lululemon（面积 180㎡，运动休闲服饰，适合商务人士日常穿搭）、Brooks Brothers（面积 250㎡，高端男士西装，提供定制服务）、UGG（面积 150㎡，冬季高端鞋履 + 服饰）。

钟表名品品牌（3 家）：

浪琴（面积 120㎡，瑞士名表，商务款为主）、帝车星（面积 100㎡，高端名表，钻石腕表定制）、美度（面积 80㎡，瑞士名表，年轻化商务款）。

租金水平

高端餐饮品牌：保底租金 400-600 元 /㎡/ 月，扣点率 15-18%（鲁采、王品牛排免租期 12 个月，装修补贴 1000 元 /㎡）；

商务服务品牌：保底租金 250-350 元 /㎡/ 月，扣点率 8-10%（WeWork 免租期 10 个月，装修补贴 600 元 /㎡）；

轻奢零售品牌：保底租金 500-700 元 /㎡/ 月，扣点率 12-15%（始祖鸟、Lululemon 免租期 8 个月）；

钟表名品品牌：保底租金 600-800 元 /㎡/ 月，扣点率 10-12%（浪琴免租期 6 个月，装修补贴 800 元 /㎡）。

焕新重点

引入鲁采、甬府等 3 家米其林推荐餐厅，提升商务宴请档次，填补济南高端鲁菜、浙菜空白；

打造 800㎡WeWork 共享办公区，配套爱康卓悦健康管理中心，形成 “商务办公 + 健康监测” 闭环；

新增 “钟表名品专区”，聚集浪琴、天梭等品牌，提升楼层高端属性；

优化餐饮区动线，增设 “商务接待专属通道”，提供包间预订 + 停车引导一站式服务。

布局策略

餐饮核心区：楼层南侧集中布局鲁采、王品牛排等高端餐饮品牌，临近电梯口，方便商务客群直达，包间区域设置独立入口，保障私密性；

商务服务区：楼层北侧布局 WeWork 共享办公与爱康卓悦，靠近停车场入口，商务人士可快速抵达，顺丰速运商务中心位于共享办公旁，满足即时需求；

轻奢零售区：动线中部布局始祖鸟、Lululemon 等品牌，连接餐饮区与商务服务区，实现 “餐饮后购物” 转化；

钟表名品区：中庭两侧黄金铺位布局浪琴、天梭，搭配 “名表文化展” 装置，吸引高净值客群驻足。

特色活动与政策支持

每季度举办 “商务精英论坛”，联合 WeWork、爱康卓悦邀请企业高管参与，主题涵盖 “健康管理、企业运营”；

每月开展 “高端餐饮品鉴会”，联合鲁采、大董推出 “泉水主题限定套餐”，邀请商务 VIP 客户免费试吃，提升品牌复购率；

为 WeWork 入驻企业提供 “商务配套优惠”，如爱康卓悦体检 8 折、鲁菜包间预订优先，降低企业商务成本；

联合济南商务局举办 “商务洽谈会”，在 WeWork 会议室设置临时洽谈区，吸引周边企业入驻，提升共享办公使用率。

4、4F：沉浸式娱乐与潮玩区（面积占比 20%）

定位升华

打造 “泉城 Z 世代潮玩天堂”，聚焦 18-35 岁年轻客群，以 “沉浸式体验 + 潮流娱乐” 为核心，融合元宇宙、剧本杀、脱口秀等新兴娱乐业态，搭配潮玩零售与轻餐饮，形成 “娱乐 + 消费” 双闭环，成为济南年轻客群社交打卡首选地。

主要业态

沉浸式娱乐、潮流潮玩、轻餐饮、文创市集

品牌组合（实际进驻 / 目标进驻）

沉浸式娱乐品牌（5 家）：

谜圈剧本杀（济南首店，面积 800㎡，含 10 个主题包间，引入全国 TOP10 独家剧本，配备专业 DM 团队）、MAO Livehouse（面积 1200㎡，全国连锁 Livehouse 品牌，每周举办 3-4 场乐队演出，可容纳 500 人）、脱口秀剧场（与笑果文化合作，面积 600㎡，每月 10 场脱口秀演出，邀请知名脱口秀演员驻场）、元宇宙体验馆（面积 1000㎡，VR/AR 互动体验，含 “泉水秘境” 虚拟游泉项目）、沉浸戏剧院（面积 500㎡，与本地戏剧团队合作，每月推出 1 部沉浸式戏剧，如《李清照的故事》）。

潮流潮玩品牌（4 家）：

泡泡玛特旗舰店（面积 300㎡，济南首家 “潮玩互动店”，设置盲盒自动贩卖机 + 潮玩展览区）、52TOYS（面积 200㎡，机甲模型 + 潮玩手办，提供模型 DIY 服务）、TOP TOY（面积 400㎡，潮玩集合店，含高达、迪士尼等 IP 联名款）、X11（面积 350㎡，全球潮玩集合，引入海外限量款潮玩）。

轻餐饮品牌（6 家）：

喜茶 LAB 店（面积 200㎡，济南首家 “潮玩主题店”，推出盲盒奶茶）、奈雪的茶 PRO（面积 180㎡，轻食 + 茶饮，设置潮玩打卡墙）、茶百道（面积 120㎡，网红茶饮，季节性推出 “泉水主题饮品”）、瑞幸咖啡（面积 100㎡，快取模式，满足年轻客群快速消费需求）、柠季（面积 80㎡，手打柠檬茶，性价比高，适合年轻客群）、夸父炸串（面积 100㎡，网红小吃，搭配潮玩周边销售）。

文创市集（1 个）：

泉城潮玩市集（面积 600㎡，每月更新主题，聚集 20 家本土文创摊主，销售手作饰品、潮牌周边、非遗文创）。

租金水平

沉浸式娱乐品牌：保底租金 300-450 元 /㎡/ 月，扣点率 8-12%（MAO Livehouse、谜圈剧本杀免租期 10 个月，装修补贴 800 元 /㎡）；

潮流潮玩品牌：保底租金 400-600 元 /㎡/ 月，扣点率 12-15%（泡泡玛特、TOP TOY 免租期 8 个月，装修补贴 600 元 /㎡）；

轻餐饮品牌：保底租金 350-500 元 /㎡/ 月，扣点率 15-18%（喜茶 LAB 店免租期 6 个月，装修补贴 500 元 /㎡）；

文创市集摊主：按摊位收费，1000-2000 元 / 月 / 摊位（前 3 个月减免 50% 摊位费，提供基础展架）。

焕新重点

引入 MAO Livehouse、谜圈剧本杀等 3 家全国性娱乐首店，填补济南高端沉浸式娱乐空白；

打造 1000㎡元宇宙体验馆，推出 “泉水秘境” 独家虚拟体验项目，提升科技感与本土特色；

新增 “潮玩零售集群”，聚集泡泡玛特、TOP TOY 等头部品牌，形成 “潮玩消费一站式” 场景；

优化娱乐区动线，增设 “演出信息屏” 与 “预约服务台”，方便客群获取活动信息与预约场次。

布局策略

核心娱乐区：楼层东侧集中布局 MAO Livehouse、脱口秀剧场、沉浸戏剧院，临近电梯口，方便客群快速抵达，演出场地设置独立入口，避免人流干扰；

潮玩零售区：动线中部布局泡泡玛特、TOP TOY 等潮玩品牌，围绕元宇宙体验馆分布，实现 “体验后消费” 转化，如体验完 VR 项目后可购买相关潮玩周边；

轻餐饮区：楼层西侧与动线末端布局喜茶、奈雪的茶等轻餐饮品牌，满足客群娱乐间隙的饮食需求，延长停留时间；

文创市集区：中庭区域设置泉城潮玩市集，每月更新主题装饰，吸引客群驻足，带动周边品牌客流。

特色活动与政策支持

每周举办 “潮玩嘉年华”，联合潮玩品牌开展 “盲盒开盒活动”“模型 DIY workshop”；

每月推出 “元宇宙体验日”，元宇宙体验馆门票买一送一，同时发放潮玩品牌优惠券；

为文创市集摊主提供 “流量扶持”，通过项目官方抖音、小红书推广摊主产品，提升销量；

联合济南高校开展 “潮玩设计大赛”，优秀作品可在潮玩市集展出并量产，吸引年轻客群参与。

5、5F：屋顶潮流生活圈（面积占比 15%）

定位升华

打造 “济南首个屋顶潮流社交地标”，打破传统屋顶闲置状态，融合 “城市绿洲 + 社交剧场 + 轻食休闲”，聚焦年轻客群与文旅客群，提供 “露营、观影、音乐、餐饮” 一站式户外体验，成为济南夜间经济与潮流文化的新名片。

主要业态

屋顶花园、露天剧场、轻餐饮、文创零售、露营社交区

品牌组合（实际进驻 / 目标进驻）

屋顶花园与露营区（1 个）：

泉城屋顶绿洲（面积 5000㎡，种植本地绿植如柳树、荷花，打造 “微缩泉景花园”，设置 30 顶轻奢露营帐篷，配备空调、充电接口，可预约使用，单价 198 元 / 2 小时）。

露天剧场（1 个）：

世茂露天影院（面积 1000㎡，配备专业投影设备与音响系统，每周五、周六晚间播放热门电影，免费开放，可通过项目小程序预约座位）；

小型音乐会场地（面积 800㎡，每月举办 2-3 场小型音乐会，邀请本地乐队与独立音乐人演出，门票 50-100 元 / 人）。

轻餐饮品牌（5 家）：

Manner Coffee（面积 150㎡，精品咖啡，户外露台座位，主打 “泉水特调咖啡”）、Seesaw Coffee（面积 120㎡，网红咖啡，设置露营风格座位）、wagas 轻食（面积 200㎡，健康轻食 + 沙拉，适合户外休闲）、精酿啤酒吧（面积 250㎡，本土精酿品牌，如 “泉城精酿”，提供 10 + 款特色啤酒）、济南烧烤店（面积 300㎡，本土特色烧烤，夜间营业至凌晨 2 点）。

文创零售品牌（3 家）：

屋顶文创店（面积 80㎡，销售屋顶主题文创，如露营周边、露天影院海报）、本土手作店（面积 60㎡，本地手作艺人驻场，销售手工饰品、陶艺作品）、潮牌快闪店（面积 100㎡，每月更换 1 个潮牌，如 INXX、STAYREAL）。

租金水平

轻餐饮品牌：保底租金 250-400 元 /㎡/ 月，扣点率 12-15%（Manner Coffee、精酿啤酒吧免租期 8 个月，装修补贴 700 元 /㎡）；

文创零售品牌：保底租金 200-300 元 /㎡/ 月，扣点率 8-10%（本土手作店免租期 6 个月，给予运营培训支持）；

露营区与露天剧场：无品牌租金，由项目自营，露营区按小时收费，露天影院通过赞助与饮品销售盈利。

焕新重点

打造 5000㎡“泉城屋顶绿洲”，引入轻奢露营帐篷，填补济南屋顶露营体验空白；

新增小型音乐会场地，每月举办特色演出，提升屋顶文化氛围与夜间客流；

聚集 Manner Coffee、精酿啤酒吧等轻餐饮品牌，形成 “户外休闲 + 饮食” 场景；

优化屋顶设施，安装可伸缩雨棚与喷雾降温系统，确保全天候运营，提升舒适度。

布局策略

核心社交区：屋顶中部布局露营区与露天剧场，露营区围绕微缩泉景花园分布，露天剧场设置在露营区旁，方便客群在露营时观看电影或演出；

轻餐饮区：屋顶西侧布局 Manner Coffee、wagas 轻食等品牌，临近露营区，客群可快速购买饮品与食物，避免长距离移动；

文创零售区：屋顶东侧布局文创店与本土手作店，靠近屋顶入口，吸引客群刚进入屋顶时驻足消费；

休闲配套区：屋顶周边设置休闲座椅、遮阳棚与观景台，配备充电插座与 WiFi，满足客群休息与社交需求。

特色活动与政策支持

每周五举办 “屋顶露营夜”，露营区提供 “啤酒 + 烧烤” 套餐，同时播放露天电影；

每月举办 “屋顶音乐会”，邀请本地乐队演出，凭音乐会门票可享轻餐饮品牌 8 折优惠；

为轻餐饮品牌提供 “夜间运营补贴”，夜间 22:00 后营业的品牌，每月补贴 5000 元电费；

联合济南文旅局开展 “屋顶文旅节”，将屋顶纳入 “济南夜游路线”，吸引文旅客群。

6、B1-B2：地下活力走廊（面积占比 35%）

定位升华

打造 “泉城地铁接驳活力区”，聚焦通勤客群、年轻客群与文旅客群，融合 “便民服务 + 潮流零售 + 本土文化”，通过地铁无缝接驳导入客流，将地下空间从 “过渡区域” 转化为 “消费场景”，提升项目整体客流与销售额。

主要业态（B1 层：便民零售 + 文旅配套；B2 层：潮玩体验 + 灵活租赁）

B1 层品牌组合（实际进驻 / 目标进驻）

便民零售品牌（8 家）：

7-Eleven（24 小时便利店，面积 120㎡，满足通勤客群应急购物需求）、罗森（面积 100㎡，24 小时营业，主打便当与网红零食）、肯德基早餐店（面积 150㎡，6:30-10:00 供应早餐，方便通勤客群）、麦当劳快取店（面积 80㎡，快取模式，减少排队时间）、名创优品（面积 200㎡，平价文创 + 日用品）、屈臣氏（面积 180㎡，美妆 + 个人护理，提供免费化妆服务）、优衣库快闪店（面积 300㎡，季节性销售基础款服饰）、济南特产店（面积 150㎡，销售阿胶、周村烧饼、泉水文创等本地特产）。

文旅配套品牌（3 家）：

泉城文化展示区（面积 500㎡，免费开放，展示济南老照片、泉水文化、名士故事，配备讲解员）、非遗手作工坊（面积 300㎡，非遗传承人驻场，提供面塑、剪纸体验）、文旅咨询中心（面积 50㎡，提供济南旅游攻略、景点门票预订服务）。

B2 层品牌组合（实际进驻 / 目标进驻）

潮玩体验品牌（4 家）：

抓娃娃机乐园（面积 500㎡，含 50 台抓娃娃机，引入热门 IP 娃娃如迪士尼、LINE FRIENDS）、Switch 游戏区（面积 300㎡，提供 Switch 主机游戏，按小时收费，20 元 / 小时）、VR 游戏体验馆（面积 400㎡，主打沉浸式游戏，如 “密室逃脱 VR 版”）、电竞馆（面积 600㎡，配备专业电竞设备，提供电竞比赛场地）。

灵活租赁品牌（10 个快闪铺位）：

本土潮牌快闪店（如 “泉城潮”）、网红小吃快闪店（如长沙臭豆腐、重庆小面）、文创快闪店（如故宫文创限定款）、季节性快闪店（如夏季冰淇淋店、冬季热饮店），租赁周期 1-3 个月，面积 20-50㎡/ 铺位。

深夜服务品牌（2 家）：

24 小时健身房（面积 500㎡，会员制运营，月卡 399 元，配备 cardio 设备与力量训练器械）、深夜书房（面积 300㎡，免费开放，提供 100 个座位、书籍与 WiFi）。

租金水平

B1 层便民零售品牌：保底租金 300-450 元 /㎡/ 月，扣点率 10-13%（7-Eleven、肯德基免租期 6 个月，装修补贴 500 元 /㎡）；

B1 层文旅配套品牌：无租金，由项目自营或与政府合作，非遗手作工坊给予运营补贴；

B2 层潮玩体验品牌：保底租金 250-350 元 /㎡/ 月，扣点率 8-11%（VR 游戏体验馆、电竞馆免租期 8 个月，装修补贴 600 元 /㎡）；

B2 层快闪铺位：按铺位与周期收费，20㎡铺位 1000 元 / 月，50㎡铺位 2000 元 / 月（首月减免 30% 租金）；

B2 层深夜服务品牌：保底租金 200-250 元 /㎡/ 月，扣点率 7-9%（24 小时健身房免租期 10 个月，给予夜间运营支持）。

焕新重点

打通 B1 层与地铁 1 号线 “泉城路站” 直达通道，实现地铁无缝接驳，导入通勤客流；

打造 B1 层泉城文化展示区与非遗手作工坊，强化本土文化特色，吸引文旅客群；

B2 层新增潮玩体验集群与灵活快闪铺位，提升年轻客群吸引力与空间利用率；

优化 B2 层深夜服务场景，引入 24 小时健身房与深夜书房，填补济南深夜服务空白。

布局策略

B1 层通勤动线：B1 层靠近地铁接驳通道区域布局 7-Eleven、肯德基早餐店等便民品牌，方便通勤客群快速购买早餐或应急物品；

B1 层文旅区：B1 层中部布局泉城文化展示区与非遗手作工坊，搭配 “泉水主题打卡墙”，吸引客群驻足体验，带动周边零售品牌客流；

B2 层潮玩区：B2 层东侧布局抓娃娃机乐园、Switch 游戏区、VR 游戏体验馆，形成 “潮玩体验集群”，吸引年轻客群；

B2 层深夜服务区：B2 层西侧布局 24 小时健身房与深夜书房，远离潮玩区，营造安静的深夜场景，同时设置独立入口，方便深夜客群进出。

特色活动与政策支持

工作日早间（7:00-9:00）在 B1 层推出 “通勤早餐套餐”，如肯德基早餐 + 7-Eleven 饮品组合，优惠价 15 元；

每月在 B1 层非遗手作工坊举办 “非遗体验日”，免费提供面塑、剪纸体验，吸引家庭客群与文旅客群；

为 B2 层快闪铺位提供 “零门槛入驻” 政策，首月免租金，仅收取销售额 5% 扣点；

联合济南地铁推出 “地铁 + 消费优惠”，凭地铁票可在 B1-B2 层品牌享 9 折优惠，提升地铁客流转化率。

7、各楼层布局规划总结

济南世茂广场各楼层布局围绕 “全球视野 + 本土基因” 核心定位，形成 “地上潮流轻奢、亲子家庭、商务高端、沉浸娱乐，屋顶社交休闲，地下便民活力” 的立体业态矩阵：

楼层定位差异化：1F 聚焦潮流首店与轻奢，2F 主打亲子家庭，3F 侧重商务高端，4F 围绕年轻客群打造潮

玩娱乐，5F 打造屋顶社交，B1-B2 聚焦便民与深夜服务，各楼层定位互不重叠，同时覆盖 “年轻客群、家庭客群、商务客群、文旅客群、通勤客群” 五大核心客群，实现 “全客群覆盖”；

业态协同化：各楼层业态形成 “互补联动”——1F 轻奢客群可前往 3F 高端餐饮消费，2F 亲子家庭可到 4F 潮玩区娱乐，4F 年轻客群可到 5F 屋顶露营社交，B1 文旅客群可通过地铁直达地上楼层，实现 “跨楼层引流”；

场景本土化：每个楼层均融入济南本土元素（如 1F 泉水主题装饰、2F 名士文化课程、4F 泉水秘境元宇宙项目、5F 泉景屋顶花园、B1 泉水文创零售），让商业空间与济南文化深度绑定，形成 “不可复制的本土记忆点”；

运营全时段：通过 B2 深夜健身房 / 书房（22:00-6:00）、B1 24 小时便利店（全天）、5F 夜间烧烤 / 音乐会（20:00-2:00）、4F 沉浸式娱乐（10:00-24:00），实现 “从凌晨到深夜” 的全时段运营，打破传统商业时间边界。

8、楼层布局落地保障措施

为确保各楼层布局与品牌落位有效落地，避免 “规划与执行脱节”，从 “招商支持、运营协同、数据监测” 三方面建立保障机制：

招商支持机制：降低品牌入驻门槛，加速楼层填充

分层招商政策：针对不同楼层核心业态提供差异化补贴 ——1F 轻奢首店最高享 12 个月免租期 + 1500 元 /㎡装修补贴；3F 高端餐饮享 10 个月免租期 + 1000 元 /㎡装修补贴；4F 娱乐首店享 8 个月免租期 + 800 元 /㎡装修补贴；B2 快闪铺位首月免租金，降低品牌试错成本；

资源整合支持：联合世茂集团全国商业资源，为济南项目优先匹配首店品牌（如 Aime Leon Dore、奈尔宝），同时对接济南本地商务局，为入驻品牌争取 “首店补贴”“非遗扶持” 等政府资源（如本土文创品牌可申请济南文旅局专项补贴）；

招商进度管控：制定 “楼层招商时间表”，1F 轻奢区 2024Q1 完成 80% 品牌签约，2F 亲子区 Q2 完成奈尔宝等核心品牌入驻，4F 娱乐区 Q3 实现 MAO Livehouse 等首店开业，B1-B2 地下区 Q4 完成地铁接驳与品牌填充，确保 2025 年前全楼层满铺运营。

运营协同机制：强化跨楼层联动，提升整体效益

会员体系互通：建立项目统一会员体系，会员在任意楼层消费均可累积积分，积分可跨楼层兑换权益（如 1F 轻奢消费积分可兑换 2F 亲子乐园门票，4F 潮玩消费积分可兑换 5F 露营体验），促进跨楼层消费转化；

营销活动联动：每月举办 “全楼层主题活动”，如 “泉城潮流月”——1F 轻奢品牌推出限定款，4F 潮玩区举办 DIY workshop，5F 屋顶开展潮流音乐会，B1 非遗区设潮玩手作体验，通过统一主题将各楼层客流串联；

服务标准统一：制定全项目服务手册，统一各楼层服务标准（如亲子区工作人员需掌握儿童急救知识，商务区需提供双语服务，深夜服务区需 24 小时安保在岗），确保不同楼层客群均能获得优质体验。

数据监测机制：动态优化楼层布局，避免资源浪费

楼层 KPI 监测：为每个楼层设定核心指标（1F 侧重坪效与首店销售额，2F 侧重家庭停留时间与复购率，3F 侧重商务客单价与宴请频次，4F 侧重年轻客群占比与娱乐消费转化率，5F 侧重夜间客流与露营预订率，B1-B2 侧重地铁客流转化率与深夜服务使用率），每月出具楼层运营报告；

品牌动态调整：对连续 2 个季度未达标的品牌（如 1F 轻奢品牌坪效低于 600 元 /㎡/ 月，2F 亲子品牌复购率低于 30%），启动 “品牌调整预案”—— 优先更换为同业态高潜力品牌，或调整铺位用途（如低效零售铺位改为体验装置）；

客群反馈收集：通过会员问卷、大众点评评价、现场访谈等方式，每月收集各楼层客群反馈（如 2F 家长对托管服务的建议，4F 年轻客群对娱乐项目的需求），根据反馈优化楼层业态与服务（如 2F 增设亲子卫生间，4F 更新元宇宙体验馆项目）。

楼层布局预期成效

通过差异化定位、协同化运营与本土化场景打造，预计 2025 年济南世茂广场各楼层将实现以下成效：

客流与销售提升：全项目年客流达 1800 万人次（较 2023 年增长 30%），其中 1F 轻奢区年销售额超 5 亿元，2F 亲子区年销售额超 3 亿元，3F 商务区年销售额超 4 亿元，4F 娱乐区年销售额超 2.5 亿元，5F 屋顶年销售额超 1.5 亿元，B1-B2 地下区年销售额超 3 亿元，全项目年总销售额突破 19 亿元；

客群结构优化：年轻客群（18-35 岁）占比从 2023 年的 35% 提升至 50%，家庭客群占比达 30%，商务客群占比达 15%，文旅客群占比达 5%，实现 “以年轻客群为核心，全客群均衡发展” 的客群结构；

品牌影响力提升：引入各类首店品牌 30 + 家（含全球首店 1 家、山东首店 5 家、济南首店 25 家），成为济南 “首店经济标杆项目”，同时培育本土文创品牌 10 + 家，助力济南本土商业品牌发展；

行业口碑树立：凭借 “全楼层差异化布局 + 本土文化融合 + 全时段运营”，获得 “济南市商业示范项目”“山东省首店经济重点项目” 等称号，成为世茂集团存量商业楼层布局优化的标杆案例，为全国同类项目提供可复制经验。

9.总结：从“楼层堆砌”到“价值共生”的商业升级

济南世茂广场的楼层布局规划，并非简单的 “业态分区”，而是基于 “客群需求 + 本土文化 + 商业逻辑” 的系统性设计：

从 “单一消费” 到 “多元体验”：各楼层均超越 “零售功能”，融入体验、社交、文化元素（如 1F 轻奢体验、2F 亲子教育、4F 沉浸娱乐、5F 屋顶社交），让商业空间成为 “生活方式载体”；

从 “独立运营” 到 “协同共生”：通过会员互通、活动联动、客流引导，打破楼层壁垒，形成 “1+1>2” 的整体效益；

从 “全国复制” 到 “本土定制”：每个楼层均植入济南泉水、名士、非遗等本土元素，让项目成为 “属于济南的商业地标”，而非 “全国通用的商业模板”。

未来，济南世茂广场将以各楼层布局为基础，持续优化品牌矩阵与运营策略，不断提升 “潮流感、本土感、体验感”，真正实现 “成为济南人骄傲、外地人向往的商业目的地” 的项目愿景。

数据来源：北京云阿云智库・商业地产项目数据库