商业地产案例分享-济南高新万达广场项目（一）

原创 李桂松 李富松 段小丽 云阿云智库•商业地产项目组

导读：本报告针对济南高新万达广场运营现状，提出以“空间即服务”为核心的资产优化路径。通过数字化运营、业态创新与场景重构，破解同质化困局，提升资产回报率与长期竞争力。全文共104000字，由北京云阿云智库•商业地产项目组原创供稿。

作者：李桂松 |北京云阿云智库平台理事长

作者：李富松 | 北京云阿云城市运营管理有限公司副总裁

作者：段小丽 | 北京云阿云智库平台公共关系总裁13811016198

济南高新万达广场资产价值提升与创新运营策略报告

目录

一、市场分析及项目概述

二、本体 SWOT 及项目现状

三、竞品分析及应对策略

四、核心挑战及破局路径

五、定位升级与客群分析

六、空间优化及场景创新

七、招商创新及政策汇总

八、业态规划及品牌焕新

九、运营管理专项提升

十、资产优化与实施策略

十一、项目建议及行业启示

一、市场分析及项目概述

（一）全球商业地产发展趋势：三重变革下的“空间即服务” 新逻辑

当前全球商业地产正告别 “物理空间出租” 的传统模式，“数字化深度渗透、体验场景重构、ESG 价值绑定” 三重变革叠加，推动行业从 “空间载体” 向 “服务集成平台” 转型，“空间即服务（Space as a Service）” 成为头部项目突破增长瓶颈的核心逻辑。

1. 数字化深度渗透：从“工具应用”到“全链路运营赋能”

数字化不再局限于客流统计、线上营销等基础功能，而是深度融入租户管理、坪效优化、会员服务等全链路，通过数据驱动提升运营精准度。美国西蒙地产（Simon Property Group）搭建 “租户数字化生态系统”，整合 AI 客流分析、销售数据追踪、会员行为画像三大模块：其旗下 “King of Prussia Mall” 通过 AI 算法为餐饮租户提供 “高峰时段排班建议”“菜品结构优化方案”，使租户客单价提升 18%，翻台率提高 25%；为零售租户推送 “会员精准触达计划”，根据会员消费频次、偏好标签定向推送优惠券，推动复购率提升 22%。

新加坡 “ION Orchard” 则进一步探索元宇宙技术应用，推出 “虚拟购物中心” 板块：用户通过手机 APP 创建虚拟 avatar，可实时逛店、试穿 3D 服装、与店员虚拟互动，2024 年虚拟店铺销售额占比达 8%，其中美妆、潮牌品类虚拟试购转化率超 15%，数字化已成为拉动增量的关键引擎。

2. 体验场景重构：从“商品销售”到“情感共鸣空间”

消费者对 “同质化购物” 的需求持续下降，“主题化、沉浸化、社交化” 的体验场景成为吸引客流的核心抓手，商业空间逐渐成为 “情感连接与生活方式表达” 的载体。东京涩谷 Scramble Square 以 “城市观景 + 艺术展览” 为核心打造复合场景：其 45 层 “SHIBUYA SKY” 观景台与艺术机构合作，2023 年推出 “东京城市未来展”，通过光影装置、互动艺术展将商业空间转化为文化打卡地，活动期间客流同比增长 45%，30 岁以下年轻客群占比超 60%，且客均停留时间从 1.5 小时延长至 3 小时。

上海前滩太古里则聚焦 “开放式社交场景”，设计 “屋顶跑道 + 街区式布局”，引入 “茑屋书店（生活方式集合店）”“% Arabica（网红咖啡）”“奈尔宝家庭中心（高端亲子体验）” 等体验型品牌，2024 年客流突破 2200 万人次，会员复购率达 72%，其中 “屋顶跑道 + 日落市集” 的周末组合场景，带动周边餐饮租户夜间销售额增长 38%，验证了 “场景驱动消费” 的有效性。

3. ESG 价值绑定：从“社会责任”到“资产估值核心指标”

可持续发展不再是企业 “加分项”，而是影响资产价值、品牌吸引力的 “刚需要素”，绿色运营、低碳改造直接关联租金溢价与客流偏好。英国 Grosvenor 集团针对伦敦 “Regent Street” 制定 “2030 碳中和计划”：更换光伏屋顶（年发电量满足项目 30% 用电需求）、引入智能照明系统（根据自然光强度自动调节亮度）、推广可循环包装（要求租户减少 80% 一次性包装），2024 年该项目能耗降低 35%，碳排放减少 42%，资产估值较 2020 年提升 15%，远超行业平均增幅（8%）。

消费者层面，云阿云智库•商业地产《2024 全球商业地产消费者调研》显示：78% 的受访者表示 “更愿意选择绿色认证的商业项目消费”，其中 25-35 岁客群这一比例达 85%；品牌层面，65% 的国际品牌将 “项目 ESG 表现” 列为选址核心条件，如星巴克要求入驻项目需达到 LEED 绿色建筑认证，否则不予合作，ESG 已成为商业空间吸引优质资源的 “敲门砖”。

结论：“空间即服务” 成为核心竞争力

三重变革本质是对商业空间价值的重构 —— 空间不再是 “被动出租的物理载体”，而是通过数字化赋能提升服务效率、通过场景重构增强情感连接、通过 ESG 绑定提升长期价值，最终形成 “服务集成 + 价值共生” 的生态体系。这一逻辑为济南高新万达广场应对市场竞争、提升资产回报率提供了全球对标方向。

（二）中国商业地产行业现状及政策导向：存量优化下的 “政策红利 + 结构升级”双驱动

中国商业地产已进入 “存量主导” 阶段，2024 年全国商业地产存量规模突破 40 亿㎡，同比增速降至 3.2%，“增量扩张” 转为 “存量提质”，而 “首店经济、夜间经济、绿色数字化” 三大领域成为政策重点扶持方向，为商业项目提供明确的升级路径与红利支持。

1. 存量优化成主旋律：改造项目占比翻倍，“精耕细作” 取代 “跑马圈地”

据中国商业地产协会数据，2024 年全国 “存量改造项目” 占比从 2020 年的 15% 提升至 38%，改造投资金额同比增长 45%，核心城市如北京、上海、济南的改造项目占比超 50%。以上海 “天安千树” 为例，通过改造老旧纺织厂房，打造 “立体森林 + 商业空间”，引入 200 余家特色品牌，2024 年客流突破 1800 万人次，坪效达 2.8 万元 /㎡/ 年，较改造前提升 3 倍；济南 “大观园” 改造项目则融入非遗文化元素，引入 “山东大鼓体验店”“鲁绣手作工坊” 等本土特色业态，2024 年改造后客流同比增长 50%，销售额提升 42%，存量改造已成为激活低效资产的核心手段。

2. 政策红利聚焦三大领域：首店、夜间、绿色数字化提供明确方向

首店经济：二线城市成布局热点：2024 年全国首店落地数量达 12800 家，其中二线城市首店占比从 2020 年的 28% 提升至 42%，济南作为黄河流域中心城市，2024 年上半年引入首店 89 家（区域首店 23 家、城市首店 66 家），如餐饮品牌 “火烧云傣家菜” 山东首店落地后，带动所在商场客流增长 35%，销售额提升 28%。济南市商务局同步出台《首店经济扶持政策》，对引入全球首店、区域首店的项目，分别给予 50 万元、20 万元补贴，降低项目招商成本。

夜间经济：全时段运营成标配：2024 年商务部发布《关于进一步搞活夜间经济的指导意见》，提出 “到 2025 年建成一批区域影响力夜间经济集聚区”，济南出台配套政策：延长地铁 1、3 号线夜间运营至 23:30，对商业项目夜间电费给予 15% 减免，支持项目举办夜间主题活动。济南 “宽厚里” 2024 年推出 “泉城夜宴” 活动，延长营业时间至凌晨 1 点，引入 “夜间市集 + 非遗表演”，夜间客流同比增长 40%，夜间销售额占比从 35% 提升至 52%。

绿色数字化：政策补贴直接赋能：2024 年国家发改委《绿色商业建筑评价标准》明确：二星级及以上绿色商业项目可享受 “年营业额 0.5% 税收减免 + 1-2 个百分点贷款贴息”；工信部 “商业数字化转型专项行动” 对搭建智慧运营平台的项目，给予最高 500 万元补贴。济南高新万达广场 2023 年申报 “智慧商业试点项目”，获得 200 万元补贴用于客流监测系统、会员管理平台升级，直接降低数字化转型成本。

结论：政策与市场共振，存量项目迎升级窗口

中国商业地产的 “存量优化” 并非被动调整，而是 “政策引导 + 市场需求” 共同推动的主动升级：首店经济满足消费者 “新鲜感” 需求，夜间经济拓展运营时长，绿色数字化提升长期竞争力，三者形成合力，为济南高新万达广场通过 “业态升级、运营提效” 提升资产回报率提供了清晰路径与政策支持。

（三）济南商业地产市场格局与高新万达广场竞争态势：多核商圈下的“差异化突围”

2024 年济南 GDP 突破 1.3 万亿元，人均可支配收入达 5.8 万元，消费市场持续扩容，但商业格局呈现 “核心商圈分流 + 区域商圈崛起” 的竞争态势，高新万达广场需依托 “东部新城区位 + 全业态优势”，在 “高端项目挤压、区域项目分流” 中找到差异化定位。

1. 济南商业格局：“一核多极” 成型，东部新城成增长主力

济南已形成 “泉城路核心商圈 + 多区域商圈” 的格局：

泉城路核心商圈：2024 年客流规模 1.2 亿人次，销售额超 300 亿元，占全市商业总销售额 28%，聚集恒隆广场（高端奢侈品）、万象城（全业态家庭客群）、宽厚里（文旅餐饮）等项目，是济南商业 “标杆阵地”，但面临 “客群老化、停车难” 等问题，年轻客群逐渐向区域商圈分流。

东部新城商圈（高新区为主）：2024 年客流同比增长 35%，销售额同比增长 42%，是济南增长最快的商圈。依托高新区 “高端写字楼集群（舜泰广场、汉峪金谷）+ 年轻人口导入（30 岁以下人口占比 52%）”，聚集高新万达广场、龙湖奥体天街、绿地 IFC 等项目，主打 “年轻潮流 + 商务消费”，成为分流泉城路商圈年轻客群、商务客群的核心力量。

其他区域商圈：西部会展中心商圈（主打会展 + 家庭消费）、南部领秀城商圈（社区商业为主），2024 年销售额增速均在 25%-30% 之间，进一步分流区域客群。

2. 高新万达广场竞争态势：优势与挑战并存，需强化 “全业态 + 商务客群” 壁垒

核心优势：

区位优势：位于高新区舜华路与工业南路交汇处，紧邻地铁 3 号线丁家庄站，3 公里内覆盖 20 栋高端写字楼（办公人口 15 万人）、10 个中高端社区（居住人口 8 万人），商务客群、家庭客群基础稳固；

业态优势：总商业面积 18 万㎡，涵盖零售（45%）、餐饮（25%）、娱乐（15%）、亲子（10%）、生活服务（5%）全业态，是高新区 “业态最齐全” 的项目，2024 年家庭客群占比 58%，商务客群占比 25%，具备 “全客群覆盖” 基础。

面临挑战：

高端客群分流：泉城路万象城、恒隆广场通过 “首店品牌 + 高端体验”，分流高新区 30% 的高端客群（年消费 10 万元以上）；

年轻客群竞争：龙湖奥体天街（距离高新万达广场 3 公里）主打 “年轻潮流”，引入喜茶、KKV、电竞馆等品牌，2024 年 Z 世代客群占比 62%，分流高新万达广场 25% 的 18-25 岁客群；

运营短板：数字化运营滞后，会员复购率 32%（低于行业平均 45%），非租金收入占比仅 10%（低于头部项目 20%），资产回报率（NOI）4.6%（低于东部商圈平均 5.2%）。

结论：差异化方向 ——“商务 + 家庭” 双客群聚焦，强化 “全业态 + 智慧运营”

高新万达广场无需与恒隆广场比拼 “高端奢侈品”，也无需与龙湖奥体天街比拼 “纯年轻潮流”，而是应聚焦 “高新区商务客群 + 周边家庭客群”：通过升级商务餐饮、会议配套吸引商务客群，通过优化亲子体验、家庭娱乐留住家庭客群，同时加快数字化转型提升运营效率，形成 “全业态覆盖 + 精准客群服务” 的差异化竞争力。

（四）济南高新万达广场项目核心信息：发展历程、运营现状与云阿云角色定位

1. 项目发展历程：从“开业占位”到“升级调整” 的十年成长

起步期（2014-2017 年）：东部新城商业“拓荒者”

2014 年正式开业，是高新区首个大型商业综合体，引入万达影城、大玩家、华润万家超市等主力品牌，快速实现 “开业即满租”，2017 年出租率 98%，客流峰值 5 万人次 / 天，填补了高新区 “无大型商业” 的空白，但业态以传统零售为主（占比 60%），体验业态不足，客群以 35-55 岁中年群体为主。

调整期（2018-2021 年）：应对竞争的业态优化

面对龙湖奥体天街等项目的竞争，项目开始缩减 15% 传统零售面积，引入亲子乐园（万达宝贝王）、健身会所（金吉鸟）等体验业态，2021 年体验业态占比提升至 20%；同时优化餐饮业态，引入海底捞、西贝莜面村等连锁品牌，餐饮销售额占比从 20% 提升至 25%。但受限于运营团队经验，数字化运营滞后，2021 年会员复购率仅 28%，资产回报率 4.2%，低于东部商圈平均水平。

升级期（2022 年至今）：引入云阿云，开启 “专业运营赋能”

2022 年万达集团将 “存量资产增值” 列为核心战略，引入云阿云作为专项运营合作伙伴，推动项目从 “传统运营” 向 “智慧化、精细化” 转型，2023 年首店品牌引入 10 家，会员复购率提升至 32%，资产回报率提升至 4.6%，为后续升级奠定基础。

2. 项目运营现状：核心指标与 2024 年运营目标

2023 年核心运营数据：

年均客流 1100 万人次（日均 3.01 万人次），年均销售额 8.5 亿元，客单价 77 元；出租率 97%，其中优质品牌（年销售额超 500 万元）占比 20%；资产回报率（NOI）4.6%，平均租金 6.2 元 /㎡/ 天，非租金收入占比 10%。

2024 年运营目标：

核心目标聚焦 “三提升”：资产回报率（ROI）提升至 5.0%，客流转化率（客流到消费的转化）提升至 35%（2023 年为 30%），品牌溢价能力（首店品牌占比、优质品牌占比）提升至 “首店品牌 15 家、优质品牌占比 25%”。

3. 云阿云介入背景及角色定位：从 “运营服务商” 到 “资产增值伙伴”

介入背景：万达集团战略需求与项目短板的双重驱动

2022 年万达集团将 “存量商业资产增值” 列为核心战略，计划通过引入专业运营团队提升旗下项目效率；而高新万达广场当时面临三大短板：一是品牌层级低（首店品牌仅 5 家，低于龙湖奥体天街 12 家），二是数字化弱（无精准客群画像、会员管理粗放），三是资产增值慢（租金年均涨幅仅 3%）。

云阿云凭借 “三大优势” 成为合作伙伴：全球品牌资源库（覆盖 2000 + 国际品牌、5000 + 国内优质品牌）、自主研发的 “客群 - 业态 - 品牌” 匹配算法、10 年 + 商业操盘经验（服务过上海万达瑞华、北京通州万达等项目）。

角色定位：“三位一体” 的专项运营伙伴

品牌资源整合者：2023 年已引入 “太二酸菜鱼（高新区首店）”“URBAN REVIVO（快时尚区域首店）” 等 10 家首店品牌，2024 年计划再引入全球首店 1 家、区域首店 4 家，提升品牌层级；同时清退低效品牌（年销售额低于 100 万元）5 家，将优质铺位留给高坪效品牌。

数字化运营操盘者：搭建 “智慧运营平台”，整合客流监测（精度 95%）、会员管理（覆盖 80% 消费客群）、销售数据追踪三大模块：2023 年通过会员精准营销（定向推送优惠券、活动信息），带动会员复购率从 28% 提升至 32%；2024 年计划推出 “万达会员 APP”，实现 “线上预约停车、线下扫码消费、积分兑换体验” 一体化，目标会员复购率提升至 40%。

资产增值赋能者：优化租金结构（从 “固定租金” 转向 “固定租金 + 销售额分成”，对高销售额品牌收取 5%-8% 分成），拓展非租金收入（广告位运营、活动场地租赁、会员服务费）：2023 年非租金收入占比从 8% 提升至 10%，2024 年目标提升至 15%；同时推动租金溢价，针对一层临街、地铁口等优质铺位，结合品牌能级与销售额表现，实现租金年均涨幅从 3% 提升至 5%，助力资产回报率突破 5.0%。

（五）济南高新万达广场运营提升具体措施：以 “三提升” 目标为核心的落地路径

为实现 2024 年 “资产回报率提升至 5.0%、客流转化率提升至 35%、品牌溢价能力提升” 的核心目标，结合市场趋势与项目短板，制定 “品牌升级、场景优化、数字化赋能、服务提质” 四大具体措施，且每个措施均配套案例与数据支撑。

1. 品牌升级：首店引育 + 低效清退，构建“高吸引力品牌矩阵”

核心观点：通过 “首店品牌破圈 + 优质品牌留存 + 低效品牌清退”，提升品牌层级与坪效，强化对商务客群、家庭客群的吸引力。

首店引育聚焦 “商务 + 家庭” 双需求：2024 年计划引入的 5 家首店中，2 家瞄准商务客群（如 “wagas 轻食区域首店”—— 主打健康商务餐，客单价 80-120 元，适配写字楼白领午餐、下午茶需求；“全季酒店精品店城市首店”—— 提供商务差旅用品，填补项目商务零售空白），3 家瞄准家庭客群（如 “奈尔宝家庭中心高新区首店”—— 高端亲子体验品牌，客单价 200-300 元，可覆盖周末家庭消费；“亲子农场主题餐厅城市首店”—— 融合餐饮与亲子互动，预计带动家庭客群停留时间延长 1.5 小时）。参考济南万象城 “奈尔宝首店” 开业数据：首月客流增长 40%，家庭客群占比提升 25%，可预判高新万达广场引入同类品牌后，将带动家庭客群销售额增长 30% 以上。

低效品牌清退 “按坪效划线”：制定 “坪效分级标准”—— 核心铺位（一层、地铁口）坪效低于 2.5 万元 /㎡/ 年、非核心铺位坪效低于 1.5 万元 /㎡/ 年的品牌纳入清退名单，2024 年计划清退 5 家（如传统服装品牌 A，坪效仅 1.2 万元 /㎡/ 年；小型餐饮品牌 B，坪效 0.8 万元 /㎡/ 年），清退后的铺位优先引入首店品牌或高坪效品牌（如将一层原传统服装铺位引入 “wagas 轻食”，预计坪效提升至 3.5 万元 /㎡/ 年，租金涨幅达 20%）。

2. 场景优化：商务 + 家庭场景双打造，提升客流停留时间与转化率

核心观点：针对商务客群 “便捷、高效” 与家庭客群 “体验、互动” 的需求，分别打造专属场景，延长客群停留时间，进而提升消费转化率。

商务场景：打造 “高效商务服务集群”：在项目三层划出 1500㎡区域，整合 “商务会议室（3 间，可容纳 20-50 人，配备投影、视频会议设备，按小时出租，定价 80-150 元 / 小时）、商务休息室（提供免费咖啡、充电服务）、快递驿站（顺丰、京东入驻，支持次日达）” 三大功能，解决写字楼白领 “临时会议、午休、收发快递” 的痛点。参考北京通州万达 “商务服务中心” 运营数据：运营后商务客群日均停留时间从 1.2 小时延长至 2.0 小时，商务餐饮销售额增长 28%，预计高新万达广场落地后，可带动商务客群消费转化率从 25% 提升至 35%。

家庭场景：升级 “亲子 + 娱乐” 复合空间：在项目四层原有亲子区域基础上，新增 “屋顶亲子农场（500㎡，种植蔬菜、水果，提供亲子采摘体验，收费 50 元 / 家庭）、儿童剧场（每周六日上演儿童剧，票价 80-120 元 / 张）”，形成 “亲子购物 + 体验 + 娱乐” 的闭环。参考上海前滩太古里 “屋顶亲子乐园” 数据：开业后家庭客群周末停留时间从 3 小时延长至 4.5 小时，亲子相关业态销售额增长 45%，可预判高新万达广场场景升级后，家庭客群客流转化率将从 28% 提升至 38%。

3. 数字化赋能：智慧运营平台深化，实现“精准触达 + 高效管理”

核心观点：通过智慧运营平台的功能升级，打通 “客流 - 会员 - 销售” 数据链路，实现对客群的精准营销与对租户的高效管理，提升运营效率。

会员管理：从 “粗放式” 到 “个性化”：升级 “万达会员 APP”，新增 “会员标签体系”—— 根据消费频次（高频：月消费 3 次以上；中频：月消费 1-2 次；低频：月消费 1 次以下）、消费品类（商务餐饮、亲子、零售）、消费金额（高客单：单次消费 500 元以上；中客单：100-500 元；低客单：100 元以下）构建 12 类会员标签，针对不同标签推送个性化权益：如高频高客单商务会员推送 “商务会议室 8 折券 + 高端餐饮满减券”，低频亲子会员推送 “亲子项目免费体验券”。参考美国西蒙地产 “会员个性化营销” 效果：会员复购率提升 22%，预计高新万达广场落地后，会员复购率将从 32% 提升至 40%。

租户管理：从 “被动收租” 到 “主动赋能”：在智慧运营平台中为租户开放 “数据查询端口”，租户可实时查看自身铺位的客流热力图、会员消费偏好、周边竞品销售数据，平台还会根据数据为租户提供 “运营建议”（如餐饮租户客流高峰在 12:00-14:00，建议增加临时服务员；零售租户会员偏好休闲装，建议调整货品结构）。参考新加坡 ION Orchard “租户数据赋能” 案例：租户销售额平均提升 18%，预计高新万达广场落地后，租户销售额年均增速将从 5% 提升至 8%。

4. 服务提质：细节优化 + 增值服务，提升客群满意度与忠诚度

核心观点：从 “基础服务” 向 “增值服务” 延伸，通过细节优化解决客群痛点，通过增值服务提升客群粘性，进而提升复购率。

基础服务：解决 “停车难、找店难” 痛点：新增 “智能停车系统”—— 会员可通过 APP 预约车位，车辆入场时自动识别车牌并导航至预约车位，离场时自动结算（会员享 9 折优惠），预计将停车时长从 15 分钟缩短至 5 分钟；在各楼层电梯口设置 “智能导视屏”，支持 “店铺搜索 + 路径导航”，并显示店铺实时客流（如 “wagas 轻食当前客流较少，无需排队”），解决找店难与排队痛点。参考济南万象城 “智能停车 + 导视” 数据：客群满意度提升 30%，客流流失率降低 15%。

增值服务：针对商务 + 家庭客群定制化：为商务客群提供 “临时打印、文件扫描” 服务（每层设置 2 台自助设备，会员免费，非会员收费 1 元 / 页）、“商务礼品包装” 服务（一层服务台，收费 20-50 元 / 份）；为家庭客群提供 “儿童托管” 服务（四层亲子区域，家长消费满 200 元可免费托管 1 小时，超时收费 20 元 / 小时）、“婴儿推车租赁” 服务（免费，需缴纳 200 元押金）。参考东京涩谷 Scramble Square “增值服务” 案例：客群复购率提升 25%，预计高新万达广场落地后，整体客群复购率将提升 15%。

（六）总结与展望

1.总结：济南高新万达广场的核心竞争力与提升空间

济南高新万达广场作为高新区 “业态最齐全” 的商业综合体，具备 “区位优越（紧邻地铁 + 覆盖商务 + 家庭客群）、全业态覆盖” 两大核心优势，但也面临 “品牌层级低、数字化滞后、服务单一” 三大短板。通过引入云阿云作为专项运营伙伴，围绕 “品牌升级、场景优化、数字化赋能、服务提质” 四大措施，可实现 “资产回报率提升至 5.0%、客流转化率提升至 35%、品牌溢价能力提升” 的 2024 年目标，进而巩固其在东部新城商圈的核心地位。

2.展望：存量时代下的长期发展方向

从长期来看，济南高新万达广场需持续紧跟 “空间即服务” 的全球趋势与 “存量优化” 的国内导向，未来可重点布局两大方向：

ESG 绿色运营：参考英国 Grosvenor 集团 “Regent Street” 案例，逐步推进 “光伏屋顶改造、智能节能系统安装、可循环包装推广”，争取 2025 年达到二星级绿色商业建筑标准，享受政策税收减免与贷款贴息，同时吸引对绿色消费敏感的年轻客群（25-35 岁客群占比提升至 40%）。

文旅商业融合：依托济南 “泉城” 文旅资源，联合周边趵突泉、大明湖等景区推出 “商业 + 文旅” 联票（如 “高新万达广场消费满 300 元赠趵突泉门票 1 张”），引入 “泉文化主题书店”“济南非遗手作工坊” 等文旅业态，将文旅客群占比从当前的 15% 提升至 25%，打造 “东部新城文旅商业标杆”。

通过短期落地运营提升措施、长期布局 ESG 与文旅融合，济南高新万达广场可在存量竞争中持续实现资产增值，成为济南商业地产 “存量优化” 的典范项目。

二、本体 SWOT 及项目现状

（一）项目 SWOT 分析

1.优势：核心资源构筑竞争壁垒，多维度夯实项目根基

核心观点：济南高新万达广场凭借“不可复制的区位价值、强品牌背书的客流吸引力、全业态覆盖的客群适配性” 三大优势，在东部新城商圈形成差异化竞争力，为资产增值提供坚实基础。

1.1区位优势：东部新城核心枢纽，交通与客群双优

项目位于高新区舜华路与工业南路交汇处，是东部新城 “商务 + 居住” 双核心板块的交汇点：交通上，紧邻地铁 3 号线丁家庄站，地铁口直接连通项目地下一层，2024 年地铁客流占比达 38%，较商圈平均水平（25%）高出 13 个百分点；3 公里范围内覆盖 20 栋高端写字楼（如舜泰广场、汉峪金谷，办公人口约 15 万人）、12 个中高端社区（如海信慧园、保利华庭，居住人口约 8 万人），核心客群（25-45 岁商务人士、中高收入家庭）密度达 12 万人 / 平方公里，远超济南其他区域商圈（西部会展中心商圈约 6 万人 / 平方公里）。

参考北京通州万达 “地铁 + 商务圈” 区位案例：其地铁客流占比 35%，商务客群消费贡献达 40%，印证了区位对项目客流与销售的强支撑作用。

1.2品牌优势：万达商业 IP 加持，客流吸引力与商户信任度双高

万达集团作为国内商业地产龙头企业，2024 年旗下商业项目平均出租率达 96.5%，高于行业平均水平（92%），“万达” 品牌对消费者与商户均具备强吸引力。对消费者而言，万达影城、万达宝贝王等自营 IP 业态具备稳定客流号召力 ——2023 年济南高新万达广场万达影城票房达 3200 万元，占高新区影院市场份额的 45%；对商户而言，万达的品牌背书降低了经营风险，2023 年项目品牌续约率达 82%，高于济南龙湖奥体天街（75%），其中海底捞、西贝莜面村等连锁品牌已连续经营 8 年，商户稳定性显著。

1.3规模与业态优势：18 万㎡全业态综合体，覆盖全客群消费需求

项目总商业面积 18 万㎡，是高新区规模最大的商业综合体，业态涵盖零售（45%）、餐饮（25%）、娱乐（15%）、亲子（10%）、生活服务（5%），形成 “一站式消费闭环”。

对比高新区其他项目：龙湖奥体天街（12 万㎡，侧重年轻潮流业态，亲子占比仅 5%）、绿地 IFC（8 万㎡，侧重高端零售，娱乐业态缺失），济南高新万达广场的全业态优势可覆盖 “商务午餐、家庭周末消费、年轻娱乐” 等多元需求 ——2023 年家庭客群消费贡献达 35%，商务客群达 28%，年轻客群达 22%，全客群覆盖能力显著优于区域竞品。

2. 劣势：运营短板制约资产价值，多维度存在优化空间

核心观点：项目在 “设施老化、业态结构失衡、数字化运营滞后” 三大维度存在明显短板，导致客流转化、坪效与品牌溢价能力低于行业头部项目，需通过针对性改造与升级突破瓶颈。

2.1设施老化：部分硬件设施陈旧，影响客群体验感

项目 2014 年开业至今已 10 年，部分硬件设施出现老化问题：

一是公共区域装修陈旧，一层中庭地砖磨损率达 30%，卫生间墙面瓷砖脱落率约 5%，与济南万象城（2019 年开业，设施完好率 98%）、龙湖奥体天街（2020 年开业，设施完好率 97%）等新项目相比，视觉体验差距明显；

二是停车场设施落后，仅 20% 车位配备充电桩，且无智能寻位系统，2023 年客群反馈 “停车难、充电不便” 的投诉占比达 25%，高于行业平均水平（15%）；

三是动线设计不合理，二层至三层部分区域存在 “盲端”（如西侧服装区），2023 年该区域客流密度仅为一层中庭的 40%，铺位空置率达 8%，远高于项目整体空置率（3%）。

2.2业态结构失衡：传统零售占比过高，高坪效体验业态不足

2023 年项目业态结构中，传统零售（如服装、鞋帽）占比 45%，但销售额贡献仅 32%，坪效约 1.8 万元 /㎡/ 年，低于行业平均水平（2.2 万元 /㎡/ 年）；而高坪效的体验业态（如高端亲子、沉浸式娱乐）占比仅 15%，远低于上海前滩太古里（28%）、济南万象城（22%）。

具体来看：亲子业态以万达宝贝王为主，缺乏高端品牌（如奈尔宝、meland club），2023 年亲子业态坪效仅 1.2 万元 /㎡/ 年，不足济南万象城亲子业态（2.5 万元 /㎡/ 年）的 50%；娱乐业态以大玩家（传统电玩）为主，无剧本杀、密室逃脱等新兴娱乐业态，年轻客群停留时间仅 1.2 小时，低于龙湖奥体天街（2.0 小时）。

2.3数字化运营滞后：数据应用能力弱，精准营销与租户赋能不足

项目当前数字化运营仍处于 “基础阶段”：

一是客流监测仅覆盖出入口，无法精准统计各楼层、各铺位客流，2023 年客群画像仅能区分 “年龄、性别”，无法识别消费偏好、会员标签等深度信息，导致营销活动转化率低（平均仅 3.5%，低于行业头部项目 8% 的水平）；

二是会员管理粗放，会员总数 8 万人，但活跃会员（月消费 1 次以上）仅 2.4 万人，活跃率 30%，低于万达集团平均水平（45%），且会员权益仅为 “积分兑换礼品”，缺乏个性化服务（如济南万象城会员享 “免费停车、专属导购” 等权益）；

三是租户赋能不足，未向租户开放客流、销售数据，租户无法根据数据优化经营，2023 年部分餐饮租户因 “菜品结构不合理” 导致翻台率仅 2.5 次 / 天，低于区域平均水平（3.2 次 / 天）。

3.机会：政策与市场双重利好，多赛道存在增长空间

核心观点：济南 “强省会” 战略推进、消费趋势升级、政策红利释放为项目带来三大机遇，可通过 “政策借力、业态创新、客群拓展” 实现资产增值。

3.1城市发展机遇：济南“强省会”战略推进，东部新城人口与消费双增长

2024 年济南出台《强省会建设三年行动方案》，明确将东部新城打造为 “科技创新与商务服务核心区”，计划 2025 年前新增高端写字楼 10 栋、引进企业总部 20 家，预计新增办公人口 5 万人；同时，东部新城规划建设 3 个大型居住区，预计新增居住人口 3 万人。人口增长将直接带动消费需求 ——

参考成都天府新区 “人口导入 + 商业增长” 案例：2021-2023 年天府新区新增人口 15 万人，区域内商业项目销售额年均增长 28%，印证了人口导入对商业的强拉动作用。济南高新万达广场可依托这一机遇，通过优化商务与家庭业态，承接新增客群消费需求。

3.2消费趋势机遇：体验消费、绿色消费、夜间消费三大趋势崛起

2024 年济南居民消费呈现三大新趋势：

一是体验消费占比提升，德勤《2024 济南消费趋势报告》显示，35 岁以下客群 “体验类消费（如亲子、娱乐、文化）” 支出占比达 40%，较 2020 年提升 15 个百分点；

二是绿色消费偏好增强，72% 的受访者表示 “更愿意选择绿色认证的商业项目与品牌”，其中中高收入家庭这一比例达 85%；

三是夜间消费需求旺盛，2024 年济南夜间消费占比达 42%，较 2020 年提升 10 个百分点，且 “夜间娱乐、深夜食堂” 等业态需求增长显著。

项目可针对性布局：引入高端体验业态、推进绿色运营改造、延长夜间营业时间，抢占趋势红利。

3.3政策红利机遇：济南商业扶持政策密集出台，降低升级改造成本

2024 年济南市政府出台多项商业扶持政策，直接利好项目升级：

一是 “商业设施改造补贴”—— 对商业项目硬件改造（如停车场升级、公共区域装修）给予投资额 20% 的补贴，单个项目最高补贴 500 万元；

二是 “首店经济扶持”—— 引入全球首店、区域首店分别给予 50 万元、20 万元奖励，且首店品牌租金前两年给予 10% 减免；

三是 “绿色商业奖励”—— 对达到二星级及以上绿色建筑标准的商业项目，给予年营业额 0.5% 的税收减免。

参考济南宽厚里 “政策借力” 案例：其 2023 年申请 “文旅商业改造补贴” 300 万元，用于非遗文化街区建设，改造后客流增长 40%，项目可充分利用政策降低改造与招商成本。

4. 威胁：外部竞争与环境变化双重挤压，生存压力加剧

核心观点：区域商圈竞争白热化、电商对实体零售冲击、宏观经济波动三大威胁，可能导致项目客流与销售分流，需通过差异化运营与风险应对策略降低影响。

4.1区域竞争威胁：东部新城商业项目密集布局，客流分流压力大

2024-2025 年济南东部新城将新增 3 个商业项目：

一是 “华润万象汇（高新区店）”，规划商业面积 15 万㎡，定位 “高端体验型综合体”，计划引入奈尔宝、% Arabica 等体验品牌，预计 2025 年开业，将分流项目 30% 的家庭客群与 25% 的高端客群；

二是 “中粮大悦城（汉峪金谷店）”，规划商业面积 12 万㎡，侧重年轻潮流业态，计划引入电竞馆、网红餐饮等，预计 2024 年底开业，将分流项目 20% 的年轻客群；

三是 “海信广场（高新区店）”，定位高端奢侈品商场，计划引入 LV、Gucci 等品牌，预计 2025 年开业，将分流项目 15% 的高端商务客群。参考杭州未来科技城商圈 “新项目分流” 案例：2023 年杭州未来科技城新增 2 个商业项目后，原有项目客流平均下降 22%，销售额下降 18%，竞争压力显著。

4.2电商冲击威胁：实体零售份额持续被分流，传统业态受影响最大

2024 年中国网络零售额达 15.6 万亿元，同比增长 10.2%，其中服装、家电等传统零售品类线上渗透率达 45%，较 2020 年提升 12 个百分点。对济南高新万达广场而言，传统零售业态（如服装、鞋帽）受冲击最明显 ——2023 年项目服装业态销售额同比下降 8%，客单价从 280 元降至 250 元，部分品牌（如传统女装品牌 C）因线上分流导致年销售额下降 15%，坪效跌破 1.5 万元 /㎡/ 年，面临清退风险。

对比电商平台数据：2023 年济南地区服装线上客单价达 320 元，高于项目线下客单价，且 “7 天无理由退货、送货上门” 等服务体验更优，进一步加剧了实体零售的竞争压力。

4.3宏观经济威胁：消费信心波动，中高端消费需求收缩

2024 年全球经济增速放缓，中国居民人均可支配收入增速为 5.1%，较 2023 年下降 0.8 个百分点，部分中高收入家庭消费趋于保守。济南高新万达广场中高端业态（如高端餐饮、奢侈品零售）已受影响 ——2023 年项目客单价 500 元以上的消费占比从 12% 降至 9%，高端餐饮品牌（如俏江南）销售额同比下降 10%，会员储值金额下降 8%。参考 2022 年疫情期间商业项目数据：当时居民消费信心下降，济南核心商圈中高端业态销售额平均下降 15%，印证了宏观经济对项目中高端消费的影响。

（二）项目现状深度剖析：运营数据暴露核心问题，精准定位优化方向

核心观点：通过对 2023 年项目 “出租率与品牌结构、客流与客群结构、销售与坪效、租金与资产回报” 四大维度运营数据的复盘，发现 “伪满租、客群老化、坪效失衡、资产回报低” 四大核心问题，为后续优化提供数据支撑。

1.出租率与品牌结构：出租率虚高但质量不足，优质品牌占比低

1.1出租率：表面稳定但 “伪满租” 突出

2023 年项目整体出租率达 97%，看似高于行业平均水平（92%），但 “低效铺位满租、优质铺位存在隐性浪费”：

一是核心铺位（一层临街、地铁口）中，3 家传统服装品牌坪效低于 2 万元 /㎡/ 年（如品牌 D，坪效 1.8 万元 /㎡/ 年），仅为周边高坪效品牌（如星巴克，坪效 5.2 万元 /㎡/ 年）的 35%，优质铺位未实现价值最大化；

二是非核心铺位（三层西侧、四层角落）存在 “低租金招商” 情况，部分铺位租金仅 4 元 /㎡/ 天，低于项目平均水平（6.2 元 /㎡/ 天），且空置周期长达 3 个月，拉低整体租金收益。

对比济南万象城：其 2023 年出租率 95%，但优质品牌（坪效超 3 万元 /㎡/ 年）占比达 40%，无低效铺位，资产价值更优。

1.2品牌结构：首店与优质品牌占比低，品牌能级落后于竞品

2023 年项目首店品牌仅 10 家（含 2 家区域首店、8 家城市首店），首店占比 5%，远低于济南万象城（25%）、龙湖奥体天街（18%）；优质品牌（年销售额超 500 万元）仅 44 家，占比 22%，低于济南万象城（35%）、恒隆广场（40%）。

从品牌层级看：国际品牌仅 8 家（如优衣库、ZARA），无奢侈品或高端潮牌；国内连锁品牌 120 家，占比 60%，但多为中低端品牌（如美特斯邦威、森马）；本土品牌 72 家，占比 36%，其中 15 家为小型餐饮、零售品牌，抗风险能力弱，2023 年有 5 家因经营不善闭店。品牌结构的弱势直接导致项目 “吸引力不足”——2023 年项目 “因品牌专程到访” 的客群占比仅 15%，低于龙湖奥体天街（30%）。

2. 客流与客群结构：客流总量达标但结构失衡，年轻与文旅客群缺失

2.1客流总量：年均 1100 万人次达标，但周末与节假日增长乏力

2023 年项目年均客流 1100 万人次（日均 3.01 万人次），达到高新区商圈平均水平，但客流增长存在 “结构性问题”：

一是周末客流峰值仅 5.2 万人次，低于龙湖奥体天街（6.8 万人次），且同比 2022 年仅增长 3%，增速低于高新区商圈平均水平（5%）；

二是节假日客流增长有限，2023 年国庆假期客流 18 万人次，同比仅增长 2%，远低于济南万象城（增长 8%）；三是夜间客流占比低，18:00 后客流占比仅 28%，低于济南宽厚里（68%）、龙湖奥体天街（45%），夜间经济潜力未释放。

2.2客群结构：35-55 岁客群占比过高，年轻与文旅客群不足

2023 年项目客群年龄结构中，35-55 岁客群占比 52%，25-35 岁客群占比 28%，18-25 岁客群占比仅 12%，年轻客群占比远低于龙湖奥体天街（18-35 岁占比 72%）；

客群来源结构中，本地客群占比 85%，文旅客群占比仅 15%，低于济南宽厚里（70%）、泉城路商圈（30%）。客群结构失衡导致 “消费能力与活力不足”：35-55 岁客群客单价虽达 95 元，但消费频次仅 1.2 次 / 月；18-25 岁客群消费频次达 2.5 次 / 月，但客单价仅 55 元，且因项目缺乏年轻潮流业态，该客群流失率达 25%（2023 年同比减少 5%）。

3.销售与坪效：销售额增长乏力，坪效失衡问题突出

3.1销售额：年均 8.5 亿元，同比增速仅 3.8%，低于高新区商圈平均水平（5.5%），增长动能显著不足。

从业态贡献来看，传统零售业态（服装、鞋帽）销售额 3.1 亿元，占比 36.5%，但同比下降 8%，成为拉低整体增速的主要因素；餐饮业态销售额 2.3 亿元，占比 27.1%，同比增长 6%，但低于龙湖奥体天街餐饮业态增速（9%），主要因缺乏网红餐饮与高端商务餐饮品牌；体验业态销售额 1.2 亿元，占比 14.1%，同比增长 10%，虽为增速最快业态，但占比过低，对整体销售拉动有限。

对比竞品项目：2023 年济南龙湖奥体天街销售额 9.2 亿元，同比增长 7.2%；济南万象城销售额 25.6 亿元，同比增长 6.8%，济南高新万达广场无论销售额规模还是增速，均落后于核心竞品，反映出项目对消费需求的承接能力不足。

3.2坪效：整体偏低且业态间差距悬殊，资源配置效率低

2023 年项目整体坪效 1.92 万元 /㎡/ 年，低于高新区商圈平均水平（2.2 万元 /㎡/ 年），且不同业态、不同铺位间坪效差距显著，资源配置失衡问题突出。

从业态维度看：餐饮业态坪效最高，达 2.8 万元 /㎡/ 年（其中火锅、烤肉等聚餐类餐饮坪效达 3.5 万元 /㎡/ 年）；体验业态坪效最低，仅 1.2 万元 /㎡/ 年（其中传统电玩业态坪效不足 1 万元 /㎡/ 年），不足餐饮业态的 50%；零售业态坪效 1.8 万元 /㎡/ 年，其中快时尚品牌（如优衣库）坪效达 2.5 万元 /㎡/ 年，而传统服装品牌坪效仅 1.2 万元 /㎡/ 年，差距超 1 倍。

从铺位位置维度看：一层临街铺位坪效达 4.5 万元 /㎡/ 年（如星巴克、麦当劳），地铁口铺位坪效 3.8 万元 /㎡/ 年（如便利店、快时尚），而三层西侧、四层角落等非核心铺位坪效仅 0.8 万元 /㎡/ 年，差距达 5 倍以上，大量非核心铺位处于 “低效运营” 状态，严重拉低整体坪效水平。

4. 租金与资产回报：租金水平低于竞品，资产回报率未达行业标准

4.1租金水平：整体偏低且涨幅缓慢，优质铺位价值未充分释放

2023 年项目平均租金 6.2 元 /㎡/ 天，低于高新区商圈平均水平（6.8 元 /㎡/ 天），且租金涨幅连续三年低于 5%（2021 年涨幅 3.5%、2022 年涨幅 4%、2023 年涨幅 4.2%），低于济南核心商圈租金平均涨幅（6%）。

从铺位类型看：一层临街铺位平均租金 12 元 /㎡/ 天，低于济南龙湖奥体天街一层临街铺位租金（15 元 /㎡/ 天），差距达 20%；地铁口铺位租金 9 元 /㎡/ 天，低于济南万象城地铁口铺位租金（13 元 /㎡/ 天），差距 30%；非核心铺位租金 3.5 元 /㎡/ 天，虽与竞品持平，但因坪效过低，租金收益率（租金 / 坪效）达 43.75%，高于行业合理水平（30%），租户经营压力大，续约意愿低（非核心铺位续约率仅 65%，低于核心铺位 85% 的续约率）。

从租金结构看：项目仍以 “固定租金” 为主，仅 10% 的品牌采用 “固定租金 + 销售额分成” 模式，而济南万象城、龙湖奥体天街等竞品 “分成模式” 占比达 30% 以上，无法通过销售额增长实现租金溢价，错失资产增值机会。

4.2资产回报：资产回报率（NOI）4.6%，未达行业优质项目标准

2023 年项目资产回报率（NOI）为 4.6%，低于国内优质商业综合体平均水平（5.5%），也低于万达集团旗下一线城市项目水平（6% 以上），资产增值能力较弱。

从收入端看：租金收入是主要来源，占比 90%，非租金收入（广告位运营、活动场地租赁、会员服务费）仅占 10%，收入结构单一，抗风险能力弱 ——2023 年因部分传统零售品牌销售额下降，租金收缴率从 98% 降至 95%，直接影响资产回报；而济南万象城非租金收入占比达 20%，其中广告位运营收入达 5000 万元，有效对冲了租金波动风险。

从成本端看：项目运营成本率（运营成本 / 总收入）达 35%，高于济南龙湖奥体天街（30%），主要因设施老化导致维修成本高（占运营成本的 20%）、数字化程度低导致人工成本高（占运营成本的 45%），成本控制效率有待提升。

5.现状总结：四大核心问题制约项目发展

综合以上数据剖析，济南高新万达广场当前存在四大核心问题：

一是 “品牌质量不足”，首店与优质品牌占比低，无法吸引高价值客群；

二是 “客群结构失衡”，年轻与文旅客群缺失，消费活力与增长潜力不足；

三是 “资源配置低效”，非核心铺位坪效过低，优质铺位价值未充分释放；

四是 “资产回报薄弱”，租金水平低、收入结构单一、成本控制差，资产增值能力落后于行业标准。

这些问题需结合 SWOT 分析结论，通过 “品牌升级、客群拓展、资源优化、成本管控” 四大方向精准解决，才能实现项目资产价值的提升。

三、竞品分析及应对策略

（一）济南商业区域商圈竞争格局：多核分化，东部新城成竞争焦点

核心观点：济南商业已形成 “核心商圈稳固、区域商圈崛起” 的多核格局，各商圈定位差异化显著，其中东部新城商圈因 “年轻人口导入 + 商务集群发展” 成为竞争最激烈的区域，高新万达广场需在 “高端化、年轻化、体验化” 的商圈竞争趋势中找准定位。

1. 济南商圈整体分化：四大商圈各有侧重，消费需求分层明显

2024 年济南商业商圈已形成清晰的分层格局，不同商圈针对不同客群提供差异化服务，具体如下：

泉城路核心商圈：定位 “城市高端商业标杆”，聚集恒隆广场、万象城、宽厚里等项目，2024 年客流规模 1.2 亿人次，销售额超 300 亿元，占全市商业总销售额 28%。该商圈以 “高端奢侈品 + 全业态家庭消费 + 文旅融合” 为核心，客群以中高收入家庭（35-55 岁，家庭月收入 5 万元以上）、文旅客群为主，客单价超 380 元，是济南商业 “价值最高” 的商圈，但面临 “停车难、年轻客群流失” 等问题。

东部新城商圈（高新区为主）：定位 “年轻商务 + 潮流消费”，是济南增长最快的商圈，2024 年客流同比增长 35%，销售额同比增长 42%。聚集高新万达广场、龙湖奥体天街、绿地 IFC 等项目，依托高新区 “15 万商务人口 + 8 万年轻居住人口”，客群以 25-40 岁商务人士、Z 世代（18-25 岁）为主，客单价 220 元，是济南商业 “活力最强” 的商圈，也是竞争最激烈的区域。

西部会展中心商圈：定位 “家庭刚需 + 会展消费”，聚集宜家、麦德龙、济南西部会展中心等项目，2024 年客流同比增长 20%，销售额同比增长 25%。客群以西部城区家庭客群（30-50 岁，注重性价比）、会展参展人群为主，客单价 150 元，业态以 “家居建材 + 平价零售 + 大众餐饮” 为主，竞争压力相对较小。

南部领秀城商圈：定位 “社区邻里商业”，以领秀城贵和购物中心为核心，2024 年客流同比增长 18%，销售额同比增长 22%。客群以南部城区社区居民（28-55 岁）为主，业态以 “社区零售 + 亲子服务 + 便民餐饮” 为主，客单价 120 元，辐射范围有限，与高新万达广场直接竞争较弱。

2. 东部新城商圈内部竞争：三足鼎立，定位各有差异

东部新城商圈是高新万达广场的核心竞争区域，内部形成 “高新万达广场、龙湖奥体天街、绿地 IFC” 三足鼎立的格局，三者定位与客群存在部分重叠，但也各有侧重：

客群重叠度：三者共同覆盖高新区 25-40 岁商务人士、年轻家庭客群，重叠客群占比达 60%，主要竞争集中在 “商务午餐、周末家庭消费、年轻娱乐” 三大场景。

定位差异：高新万达广场以 “全业态覆盖” 为核心，试图满足所有客群需求；龙湖奥体天街以 “年轻潮流” 为核心，聚焦 Z 世代客群；绿地 IFC 以 “高端商务” 为核心，瞄准高收入商务人士。

竞争态势：2024 年东部新城商圈三大项目共分流泉城路核心商圈 15% 的年轻客群与 20% 的商务客群，其中龙湖奥体天街分流年轻客群能力最强（占比 45%），绿地 IFC 分流高端商务客群能力最强（占比 50%），高新万达广场因定位泛化，在客群分流中处于 “中间地带”，面临双向挤压。

（二）主要竞品项目识别：聚焦东部新城核心对手，兼顾泉城路潜在分流者

核心观点：高新万达广场的主要竞品分为 “直接竞品” 与 “潜在竞品”，直接竞品为东部新城商圈的龙湖奥体天街、绿地 IFC（定位与客群高度重叠），潜在竞品为泉城路核心商圈的万象城（分流高端家庭客群），三者对项目客流与销售构成直接威胁。

1. 直接竞品 1：龙湖奥体天街 —— 年轻潮流客群的核心争夺者

项目基本信息：2020 年开业，总商业面积 12 万㎡，位于高新区奥体中路与工业南路交汇处，紧邻地铁 3 号线奥体中心站，3 公里内覆盖 10 栋高端写字楼（办公人口 8 万人）、8 个年轻社区（居住人口 6 万人）。

定位与客群：定位 “年轻潮流生活中心”，聚焦 18-35 岁 Z 世代与年轻家庭客群，客群中 Z 世代占比 62%，年轻家庭占比 25%，是东部新城 “年轻客群占比最高” 的项目。

与高新万达广场竞争关系：两者直线距离 3 公里，地铁仅 2 站路程，客群重叠度达 70%，主要竞争年轻客群的 “周末娱乐、夜间消费” 场景，2024 年龙湖奥体天街从高新万达广场分流 25% 的 18-25 岁客群、18% 的年轻家庭客群。

2. 直接竞品 2：绿地 IFC—— 高端商务客群的主要分流者

项目基本信息：2021 年开业，总商业面积 8 万㎡，位于高新区汉峪金谷核心区，紧邻汉峪金谷写字楼集群（办公人口 10 万人，其中高管与高收入人群占比 30%），无直达地铁，但配套 2000 个专属停车位。

定位与客群：定位 “高端商务商业中心”，聚焦 30-45 岁高收入商务人士（月收入 3 万元以上）、高端家庭客群，客群中商务客群占比 55%，高端家庭占比 30%，是东部新城 “客单价最高” 的项目。

与高新万达广场竞争关系：两者直线距离 5 公里，主要竞争高端商务客群的 “商务宴请、高端零售” 场景，2024 年绿地 IFC 从高新万达广场分流 20% 的高收入商务客群、15% 的高端家庭客群。

3. 潜在竞品：济南万象城 —— 高端家庭客群的潜在分流者

项目基本信息：2019 年开业，总商业面积 23 万㎡，位于泉城路核心商圈东段，紧邻地铁 2 号线泺源大街站，3 公里内覆盖 25 个高端社区（居住人口 12 万人）、18 栋高端写字楼（办公人口 15 万人）。

定位与客群：定位 “全业态高端家庭购物中心”，聚焦 35-55 岁中高收入家庭（家庭月收入 5 万元以上）、高端商务客群，客群中高端家庭占比 60%，商务客群占比 25%，是济南 “业态最齐全、品牌层级最高” 的项目。

与高新万达广场竞争关系：虽位于不同商圈，但万象城通过 “高端品牌 + 全业态体验”，分流高新区 20% 的高端家庭客群（如周末家庭购物、亲子消费），是项目高端客群的潜在威胁。

数据来源：北京云阿云智库・商业地产项目数据库