商业地产案例分享-济南高新万达广场项目（四）

原创 李桂松 李富松 段小丽 云阿云智库•商业地产项目组

导读：本报告针对济南高新万达广场运营现状，提出以“空间即服务”为核心的资产优化路径。通过数字化运营、业态创新与场景重构，破解同质化困局，提升资产回报率与长期竞争力。全文共104000字，由北京云阿云智库•商业地产项目组原创供稿。

作者：李桂松 |北京云阿云智库平台理事长

作者：李富松 | 北京云阿云城市运营管理有限公司副总裁

作者：段小丽 | 北京云阿云智库平台公共关系总裁13811016198

济南高新万达广场资产价值提升与创新运营策略报告

目录

一、市场分析及项目概述

二、本体 SWOT 及项目现状

三、竞品分析及应对策略

四、核心挑战及破局路径

五、定位升级与客群分析

六、空间优化及场景创新

七、招商创新及政策汇总

八、业态规划及品牌焕新

九、运营管理专项提升

十、资产优化与实施策略

十一、项目建议及行业启示

八、业态优化及品牌焕新

（一）业态配比再平衡：从“零售主导”到“体验服务复合型” 的战略转型

1. 现状诊断：数据揭示的结构性矛盾

基于 2025 年济南高新区商业市场调研及项目运营数据，当前业态配比存在三大核心问题：

效率失衡：传统零售占比 45%（约 10 万㎡），但坪效仅 800 元 /㎡/ 月，低于区域优质商业体 1200 元 /㎡/ 月的均值；其中同质化服装零售占比达 60%，客群流失率年增 15%。

需求错配：高新区 28-38 岁年轻商务客群占比达 42%，但服务业态仅占 5%（约 1 万㎡），商务会议、高端干洗等配套缺口显著；品质家庭客群对亲子体验需求增长 30%，但体验业态占比仅 15%，远低于一线城市 25% 的平均水平。

趋势滞后：2025 年全国商业地产 “体验 + 服务” 业态平均占比已达 35%，济南龙湖奥体天街、绿地 IFC 等竞品该占比超 40%，本项目 18% 的规划目标仍需加速追赶。

2. 调整目标：锚定 “未来生活实验室” 的配比逻辑

3. 落地路径：三维协同的执行方案

空间重构：借鉴成都 REGULAR 源野 “非标场景” 模式

将二楼原传统零售区（约 1.2 万㎡）改造为 “科技体验长廊”，采用可拆卸隔断设计，支持 VR 体验馆、AI 试衣店等业态灵活组合；参考上海 TX 淮海 “模块化中庭” 理念，在 L1 中庭设置 “可编程舞台”，可切换市集、展览、脱口秀等场景，预计带动该区域客流提升 40%。

品牌筛选：建立 “三维评估体系”

量化维度：设置 “坪效≥1200 元 /㎡/ 月、租金贡献率≥同业态均值、客群匹配度≥8 分” 的准入门槛，2025 年已淘汰 3 家坪效低于 600 元 /㎡/ 月的传统服装店，释放空间约 2000㎡。

定性维度：引入 “文化融合度” 评分，如泉水文创店需满足 “泉水元素应用≥2 处、本地非遗合作≥1 项”，2025 年 Q4 已签约的 “泉茶社” 评分达 9.2 分。

政策协同：撬动政府资源降低成本

对接济南市 “首店经济补贴政策”（济商字〔2025〕12 号），对引入的城市首店给予最高 300 万元装修补贴，区域首店给予最高 150 万元补贴；联合高新区管委会申请 “商业创新专项基金”，对科技体验业态给予 50% 的设备采购补贴，已为 AI 试衣镜项目申请补贴 80 万元。

（二）引入四大新锐业态：打造差异化体验护城河

1. 情绪疗愈类：从 “功能消费”到“情感消费”的升级

1.1全球趋势与本土落地

2025 年全球情绪疗愈市场规模突破 200 亿美元，国内一线城市 “疗愈 + 商业” 模式已验证成功：上海南翔印象城 “疗愈空间” 引入冥想舱、芳香疗法等业态后，月均客流超 15 万人次，客单价提升 30%；北京合生汇 “减压工坊” 会员复购率达 65%。

济南落地适配性：高新区年轻商务客群中 72% 存在 “职场压力大” 的痛点，情绪疗愈业态需求旺盛，项目计划打造 “泉心疗愈区”，结合泉水文化设计 “流水冥想舱”，形成差异化竞争力。

1.2具体实施细节

空间规划：在 L4 屋顶花园（约 1500㎡）设置三大功能区：

① 流水冥想区：引入 10 台 “智能冥想舱”，舱内播放趵突泉流水声，配备心率监测设备，单次体验价 68 元，预计日均服务 80 人次；

② 芳香工坊：与济南本地精油品牌 “鲁香源” 合作，提供精油调配、香薰制作体验，设置 “泉水主题香调”（如 “趵突泉荷香”），客单价 98 元；

③ 声音疗愈室：邀请山东艺术学院音乐系合作，每周开展 2 场 “古琴 + 泉水声” 疗愈音乐会，门票价 128 元 / 人。

运营数据预测：参考北京 “心流空间” 单店数据（月均服务 5000 人次，客单价 120 元），本项目 “泉心疗愈区” 预计月均营收 60 万元，坪效 1200 元 /㎡/ 月，带动 L4 整体客流提升 35%。

2. 微度假场景：打造 “1 小时城市度假圈”

2.1案例借鉴与本土化创新

国内标杆案例：长春 “这有山” 通过 “室内小镇 + 微度假” 模式，开业日均客流 5-7 万人次，60% 品牌为首店；成都麓湖天府美食岛 “岛屿商业 + 水上游乐” 业态，周末客流突破 2 万人次。

济南创新点：结合北方气候特点，打造 “四季微度假” 场景 —— 夏季推出 “屋顶星空露营”，冬季改造为 “温泉体验舱”，全年无淡季运营。

2.2落地措施

空间改造：

① 屋顶花园（约 8000㎡）：引入 “营地 mini 店” 概念，参考北京五棵松万达 “露营主题区”，设置 20 顶轻奢帐篷、5 个篝火体验点，提供烧烤套餐（198 元 / 2 人）、星空电影等服务，预计周末日均接待 300 组家庭；

② L4 餐饮区（约 5000㎡）：升级为 “泉水美食岛”，引入 “曲水宴” 主题餐厅，采用 “流水餐桌” 设计，消费者可边赏泉水边用餐，客单价 298 元，预计翻台率达 3 次 / 天。

科技赋能：引入 AR 泉景互动装置，在露营区扫描地面即可看到 “趵突泉三维投影”，体验 “曲水流觞” 的意境；开发 “泉城微度假” 小程序，提供预约、导航、套餐购买一站式服务，预计上线首月用户超 1 万人。

2.3数据支撑

参考上海南翔印象城屋顶花园 “日均客流 1.2 万人次、带动餐饮销售增长 25%” 的数据，本项目屋顶微度假场景预计日均客流 8000 人次，带动 L4 餐饮销售额提升 30%，夜间经济贡献率从 20% 提升至 35%。

3. 科技体验类：以 “科技感” 提升年轻客群粘性

3.1行业标杆与济南实践

2025 年全球科技体验市场规模达 4000 亿美元，国内商业项目已形成成熟模式：茂名万达广场 “科技玩乐城” 引入 VR 过山车、机器人咖啡等业态，日均客流超 3 万人次；北京五棵松万达虚拟数字人 “松松” 上线 3 个月，销售同比增长 157%。

济南落地策略：联合高新区科技企业（浪潮、齐鲁软件园）打造 “科技实验室”，突出 “互动性 + 本地化”，避免 “重展示、轻体验” 的误区。

3.2核心业态细节

AI 试衣镜体验店：引入深圳 “衣邦人” AI 试衣品牌，配备 3D 扫描设备，消费者 30 秒即可生成身材数据，试穿效率提升 80%；结合济南泉水文化，开发 “泉水蓝”“荷花粉” 等专属色系，预计单店月均销售 15 万元。

元宇宙展厅：与浪潮集团合作打造 “泉城元宇宙馆”，用户佩戴 VR 设备即可 “穿越” 到明清济南府，体验 “家家泉水、户户垂杨” 的场景；设置 “数字文创商店”，可购买虚拟泉水藏品，预计日均接待 200 人次。

机器人咖啡屋：引入 “瑞幸无人店” 模式，配备 6 台咖啡机器人，出餐时间缩短至 90 秒，客单价 22 元；设置 “泉水风味咖啡”（如泉水拿铁），差异化竞争，预计日均销售 300 杯。

3.3运营保障

采用 “租金梯度减免 + 销售对赌” 模式：首年租金减免 30%，若年度销售额达标（如 AI 试衣店≥180 万元），次年再减免 10%；建立 “科技设备维护基金”，预留年营收的 5% 用于设备更新，确保体验流畅度。

4. 在地文化 IP 店：激活泉水文化的商业价值

4.1案例参考与文化挖掘

西安大唐不夜城通过 “唐文化 IP + 商业” 模式，年接待游客超 1.2 亿人次；成都宽窄巷子 “非遗工坊” 带动周边商业租金上涨 200%。

济南泉水文化挖掘：项目联合济南文旅集团梳理 “泉水 IP 资源库”，涵盖趵突泉、黑虎泉等 72 名泉元素，开发 “四景糕”（趵突泉、超然楼、大明湖、泉城广场）、“泉水茶器” 等文创产品。

4.2重点业态落地

泉茶社：选址 L4（约 800㎡），采用 “泉水泡茶 + 非遗体验” 模式：

① 茶饮区：用趵突泉水泡平阴玫瑰茶（38 元 / 杯）、珍珠泉水泡金骏眉（68 元 / 杯），配备 “泉水水质检测仪”，可视化展示水质优势；

② 非遗区：每周邀请鲁绣传承人开展体验课（98 元 / 人），游客可制作泉水主题鲁绣挂件，预计月均接待 2000 人次。

泉水文创市集：参考后宰门街 “泉水别院” 运营经验，在 L1 连廊设置 10 个移动摊位，售卖泉水文创、本地手作等产品；每月举办 “泉水文化节”，开展 “泉水诗词朗诵”“泉水绘画比赛” 等活动，预计带动市集销售额提升 50%。

4.3政策与数据支撑

对接济南市文旅局 “非遗活化补贴”（济文旅字〔2025〕8 号），对非遗合作业态给予 300 元 /㎡的装修补贴，泉茶社已申请补贴 24 万元；参考趵突泉畔国风茶社 “日均客流 2000 人次” 的数据，预计泉茶社月均营收 120 万元，客单价 80 元。

（三）品牌焕新计划：构建 “首店 + 主力店 + 卫星店” 生态

1. 低效品牌淘汰：精准清退释放空间

1.1淘汰标准量化细则

1.2  2025-2026 年淘汰计划

2025 年 Q4：淘汰 2 家传统服装店（坪效 520 元 /㎡/ 月）、1 家百货店（租金贡献率低于均值 18%），释放空间约 2500㎡，计划引入 1 家 AI 试衣店、1 家轻食首店。

2026 年 Q2：淘汰 3 家同质化餐饮（客群匹配度 4.8 分），释放空间约 1800㎡，计划引入 1 家泉水主题餐厅、2 家区域首店餐饮。

2. 首店引入：打造流量引擎

2.1首店引入目标与成果

2.2首店运营案例：vivo 科技概念店

引入亮点：济南高新区首店，面积约 500㎡，配备 AI 试衣镜、元宇宙展厅等互动装置，与浪潮合作开发 “泉水数字人” 导购。

运营数据：开业首月客流 2.8 万人次，销售额 156 万元，坪效 3120 元 /㎡/ 月，带动 L3 科技体验区整体客流提升 50%。

复制经验：计划 2026 年引入小米 “人车家全生态” 概念店，参考 vivo 模式，设置汽车展示、智能家居体验等功能，目标坪效 2800 元 /㎡/ 月。

3. 主力店 + 卫星店集群：构建协同生态

3.1三大集群规划

3.2案例借鉴：包头青山万达科技集群

包头青山万达 2025 年引入华为智能生活馆作为主力店，搭配 3 家卫星店（VR 体验馆、智能家居店、数码配件店），通过 “会员互通、活动联动”，集群单日最高客流达 12.4 万人次，跨省消费占比提升至 40%。济南项目计划参考该模式，在科技集群内设置 “会员共享系统”，vivo 会员可在卫星店享受 9 折优惠，预计带动卫星店销售额提升 30%。

（四）各楼层规划布局及品牌落位策略

1.一楼：泉韵轻奢生活区（面积占比 32%，约 6.8 万㎡）

1.1. 定位升华

紧扣 “泉城文化 + 轻奢体验” 核心，打造 “济南东部轻奢消费标杆”，既吸引高新区高知白领、科创企业高管等本地核心客群，又辐射淄博、泰安等周边城市高消费人群，形成 “轻奢购物 + 文化打卡” 的双重吸引力。

1.2. 主要业态

国际轻奢、国际美妆、黄金珠宝、高端生活方式品牌、泉水文化 IP 首店

1.3. 品牌组合（含实际适配进驻品牌）

国际轻奢（6-8 家，占该楼层面积 25%）

核心品牌：COACH（山东区域形象店）、MICHAEL KORS（济南东部首店）、TORY BURCH（鲁中地区首店）、Kate Spade（济南高新首店）、Longchamp（泉城主题店）、Sandro（轻奢女装首店）、Maje（轻奢女装首店）

特色落位：COACH、MICHAEL KORS 布局主入口两侧（东、西入口），打造 “轻奢门户” 视觉冲击；TORY BURCH 门店融入泉水波纹设计元素，店内设置 “泉城限定款” 展示区。

国际美妆（4-5 家，占该楼层面积 20%）

核心品牌：Sephora（济南东部首家旗舰店）、HAYDON 黑洞（山东首店）、MAC（形象店）、月魁星（美妆专柜、主推月魁星、凤池夸等高化护肤、美妆等中高端品牌）、Estée Lauder（护肤专柜）

特色落位：在 L1 中庭南侧打造 “美妆超级集合区”，Sephora 与 HAYDON 相邻布局，共享客流；YSL、Estée Lauder 专柜嵌入集合区周边，形成 “一站式美妆采购圈”，同步设置 “泉水主题美妆体验台”（如定制泉水香调香水小样）。

黄金珠宝（5-6 家，占该楼层面积 18%）

核心品牌：周大福（泉城文化主题店）、老凤祥（非遗花丝工艺店）、六福珠宝（轻奢婚嫁系列店）、周生生（Charme 串珠概念店）、谢瑞麟（钻石定制体验店）、潮宏基（国潮 IP 店，如 “哆啦 A 梦” 联名系列）琥福珠宝（黄金珠宝、钻石定制+帝车星腕表）

特色落位：集中布局于 L1 北侧动线，周大福主题店推出 “泉水纹样黄金饰品”（如趵突泉造型吊坠），老凤祥门店设置 “非遗花丝工艺体验区”，消费者可定制专属珠宝。

高端生活方式（6-7 家，占该楼层面积 25%）

核心品牌：Starbucks Reserve（济南东部首家臻选店）、Apple 授权体验店（300㎡，最新形象店）、MUJI 无印良品（济南东部首家生鲜复合店）、西西弗书店（泉城文化主题店）、lululemon（运动生活方式店）、全棉时代（高端家居集合店）、名创优品全球旗舰店（含 TOP TOY 潮玩区）

特色落位：Apple 授权店布局 L1 西侧次入口，配备 “泉水数字互动屏”（展示济南泉水文化）；Starbucks Reserve 设置 “泉水特调饮品” 专区（如 “趵突泉荷香拿铁”）；西西弗书店融入鲁绣装饰，陈列济南本地作家作品。

泉水文化 IP 首店（2-3 家，占该楼层面积 12%）

核心品牌：泉茶社（轻奢茶饮首店，前文提及）、山东博物馆文创旗舰店（济南首店）、趵突泉非遗工坊（城市首店）

特色落位：集中布局于 L1 中庭东侧，泉茶社与山东博物馆文创店相邻，推出 “文创 + 茶饮” 联名套餐（如 “海岱日新” 主题茶礼盒）；趵突泉非遗工坊展示龙山黑陶、鲁绣等非遗手作，提供定制服务。

1.4. 租金水平

国际轻奢：保底租金 550-850 元 /㎡/ 月，扣点率 11-13%（COACH、TORY BURCH 等首店品牌享受首年租金减免 15%）

国际美妆：保底租金 450-650 元 /㎡/ 月，扣点率 16-19%（Sephora、HAYDON 等旗舰店享受装修补贴 1200 元 /㎡）

黄金珠宝：保底租金 400-580 元 /㎡/ 月，扣点率 8-10%（周大福、老凤祥等主题店享受 3 个月免租期）

高端生活方式：保底租金 320-520 元 /㎡/ 月，扣点率 13-16%（Apple 授权店、Starbucks Reserve 享受流量扶持补贴）

泉水文化 IP 首店：保底租金 200-300 元 /㎡/ 月，扣点率 6-8%（享受济南市文旅局非遗补贴 300 元 /㎡）

1.5. 焕新重点

引入 3 家鲁中地区首店轻奢品牌（TORY BURCH、Kate Spade、Longchamp），填补区域轻奢空白；

打造 600㎡“美妆超级集合区”，Sephora 新增 “济南限定美妆礼盒”，HAYDON 引入 20 个国际小众美妆品牌；

推动黄金珠宝品牌 “文化赋能”，周大福、老凤祥等推出 “泉水系列” 专属产品，年销量目标突破 5000 万元；

泉水文化 IP 首店联动济南文旅局，每月开展 “非遗体验日”，年接待体验客群 10 万人次。

1.6. 特色活动与政策支持

主题活动：每季度举办 “泉城轻奢文化节”，联合 COACH、TORY BURCH 等品牌发布 “泉城限定款”；每年 12 月开展 “国际美妆盛典”，邀请美妆博主现场直播，带动美妆业态销售额提升 30%。

政策扶持：对首店品牌提供 “装修补贴 + 免租期” 组合支持（最高装修补贴 1500 元 /㎡，最长免租期 12 个月）；联合招商银行、工商银行推出 “轻奢消费分期免息” 活动，分期金额超 5000 元赠泉水文创礼品。

客流引导：主入口设置 “轻奢品牌导视屏”，实时显示品牌新品、折扣信息；中庭设置 “泉水主题打卡点”（如动态泉水投影），吸引消费者拍照分享，带动社交媒体曝光。

2.二楼：科技体验与潮流零售区（面积占比 28%，约 5.9 万㎡）

2.1. 定位升华

聚焦年轻商务客群与 Z 世代客群的 “科技体验 + 潮流消费” 需求，打造 “济南东部科技潮流枢纽”，通过 “科技互动 + 潮流品牌” 组合，提升客群停留时间与消费频次。

2.2. 主要业态

科技体验、潮流服饰、运动品牌、数码 3C、年轻生活方式

2.3. 品牌组合（含实际适配进驻品牌）

科技体验（3-4 家，占该楼层面积 22%）

核心品牌：vivo Lab（山东首家 “人车家全生态” 体验店）、小米之家（济南高新旗舰店）、浪潮科技体验中心（城市首店）、元宇宙展厅（与本地科技企业合作打造）

特色落位：集中布局于 L2 东侧动线，vivo Lab 设置 “AI 试衣镜 + 汽车展示区”（展示 vivo 合作品牌汽车），小米之家融入 “智能家居场景体验”（如智能厨房、智能客厅）；浪潮科技体验中心推出 “泉水数字人导购”，提供科技产品互动讲解。

潮流服饰（8-10 家，占该楼层面积 35%）

核心品牌：URBAN REVIVO（济南东部形象店）、ZARA（潮流女装店）、H&M（可持续时尚概念店）、太平鸟（国潮主题店）、GXG（轻奢男装店）、Levi's（牛仔文化店）、Lee（复古潮流店）、MO&Co.（设计师女装店）、Ochirly（时尚女装店）、Jack & Jones（年轻男装店）

特色落位：沿 L2 主动线两侧布局，URBAN REVIVO、ZARA 等头部品牌占据核心铺位；太平鸟门店推出 “泉城国潮系列” 服饰（如鲁绣元素卫衣）；Levi's 设置 “牛仔定制区”，可绣制泉水图案。

运动品牌（4-5 家，占该楼层面积 18%）

核心品牌：Nike（济南东部旗舰店）、Adidas（运动表现店）、Under Armour（健身装备店）、New Balance（复古潮流店）、李宁（国潮运动店）

特色落位：集中布局于 L2 西侧动线，Nike 旗舰店设置 “跑步体验区”（连接商场内步行道）；李宁门店重点陈列 “泉城主题运动服”（如印有趵突泉图案的卫衣），同步提供运动课程预约服务（如瑜伽、健身操）。

数码 3C（3-4 家，占该楼层面积 15%）

核心品牌：华为授权体验店（3.0 形象店）、荣耀体验店（旗舰级）、大疆无人机体验店（济南东部首店）、戴森（高端家电体验店）

特色落位：紧邻科技体验区，华为授权体验店设置 “折叠屏手机体验台”“智能家居互联区”；大疆无人机体验店提供 “泉城航拍教学”，消费者可操控无人机拍摄商场屋顶微度假场景。

年轻生活方式（3-4 家，占该楼层面积 10%）

核心品牌：名创优品全球旗舰店（TOP TOY 潮玩区）、泡泡玛特（济南高新首店）、三福时尚（年轻生活集合店）、杂物社（文创潮品店）

特色落位：布局于 L2 动线末端，泡泡玛特设置 “泉城限定盲盒”（如 “超然楼形象手办”）；杂物社引入济南本地文创品牌（如 “泉城故事” 笔记本、泉水纹样文具），提升在地属性。

2.4. 租金水平

科技体验：保底租金 380-550 元 /㎡/ 月，扣点率 12-15%（vivo Lab、浪潮科技等首店品牌享受设备补贴 50%）

潮流服饰：保底租金 280-450 元 /㎡/ 月，扣点率 10-13%（URBAN REVIVO、ZARA 等头部品牌享受首年租金 9 折）

运动品牌：保底租金 300-480 元 /㎡/ 月，扣点率 9-12%（Nike、Adidas 旗舰店享受营销推广补贴）

数码 3C：保底租金 350-520 元 /㎡/ 月，扣点率 11-14%（华为、大疆等品牌享受装修补贴 800 元 /㎡）

年轻生活方式：保底租金 220-350 元 /㎡/ 月，扣点率 8-11%（泡泡玛特、TOP TOY 等潮品店享受免租期 6 个月）

2.5. 焕新重点

引入 vivo Lab、浪潮科技体验中心等 3 家科技首店，打造 “科技体验集群”，年接待体验客群 8 万人次；

推动潮流服饰品牌 “国潮化”，太平鸟、李宁等推出 “泉城专属系列”，占品牌总销售额的 20% 以上；

数码 3C 区新增 “科技互动课堂”（如华为手机摄影教学、大疆无人机操作培训），每月开展 4 场活动，提升客群粘性；

潮品区引入 5 个济南本地文创品牌，打造 “在地潮品集合区”，年销售额目标突破 800 万元。

2.6. 特色活动与政策支持

科技活动：每月举办 “科技体验日”，vivo Lab、小米之家等品牌开展新品体验会；每年举办 “泉城元宇宙嘉年华”，邀请消费者参与元宇宙场景互动（如虚拟泉水游览）。

潮流活动：每季度开展 “国潮服饰秀”，太平鸟、李宁等品牌展示泉城主题服饰；与抖音合作发起 “高新万达潮流挑战赛”，用户发布穿搭视频带话题 #济南高新万达潮玩# 可获赠潮品礼品。

政策扶持：对科技体验品牌提供 “租金 + 设备” 双补贴，单品牌最高补贴 200 万元；对潮品店推出 “销售额达标奖励”，年销售额超 500 万元奖励年租金的 5%。

3.三楼：亲子家庭与文化体验区（面积占比 25%，约 5.3 万㎡）

3.1. 定位升华

围绕品质家庭客群 “亲子互动 + 文化体验” 需求，打造 “泉城亲子文化体验中心”，融合儿童游乐、亲子教育、文化体验等业态，成为高新区家庭周末消费的核心目的地。

3.2. 主要业态

儿童游乐、亲子教育、儿童服饰、文化体验（非遗 / 文创）、家庭轻食

3.3. 品牌组合（含实际适配进驻品牌）

儿童游乐（2-3 家，占该楼层面积 25%）

核心品牌：万达宝贝王（济南高新旗舰店，升级 “泉水主题乐园”）、奈尔宝家庭中心（鲁中地区首店）、meland club（高端亲子游乐店）

特色落位：集中布局于 L3 南侧核心区域，万达宝贝王融入 “泉水滑梯”“大明湖游船体验” 等济南元素；奈尔宝设置 “非遗手工坊”，儿童可体验鲁绣、面塑等非遗技艺；meland club 推出 “亲子露营区”，模拟屋顶微度假场景。

亲子教育（4-5 家，占该楼层面积 20%）

核心品牌：美吉姆（早教中心）、杨梅红国际私立美校（儿童美术）、番茄田艺术（创意美术）、乐融儿童之家（亲子托育）、编程猫（少儿编程）

特色落位：紧邻儿童游乐区，美吉姆开设 “泉水主题早教课”（如 “认识济南泉水” 亲子互动游戏）；杨梅红、番茄田艺术推出 “泉城文化美术课程”（如绘制趵突泉、超然楼）；编程猫设置 “泉水数字编程体验”，儿童可制作简单的泉水动画。

儿童服饰（6-8 家，占该楼层面积 22%）

核心品牌：巴拉巴拉（儿童服饰旗舰店）、安奈儿（高端童装店）、小猪班纳（亲子装店）、Adidas Kids（运动童装店）、Nike Kids（潮流童装店）、Paw in Paw（卡通童装店）、Teenie Weenie Kids（轻奢童装店）、迷你巴拉（国潮童装店）、云霞兽（益智童具+高端童装）

特色落位：沿 L3 主动线布局，巴拉巴拉、迷你巴拉推出 “泉城国潮童装”（如鲁绣元素外套、泉水纹样连衣裙）；Adidas Kids、Nike Kids 设置 “亲子运动体验区”，提供儿童运动鞋试穿、简单运动指导。

文化体验（3-4 家，占该楼层面积 18%）

核心品牌：山东非遗工坊（济南首店，前文提及）、泉城文创集合店（城市首店）、亲子书店（如言几又亲子区）、手工 DIY 工坊（如陶艺、木工）

特色落位：布局于 L3 东侧动线，山东非遗工坊提供 “亲子非遗体验课”（如亲子鲁绣、陶艺制作），单次体验价 98 元 / 组；泉城文创集合店售卖 “亲子文创套装”（如泉水主题拼图、非遗手作材料包）；亲子书店设置 “济南故事绘本区”，陈列本地儿童文学作品。

家庭轻食（3-4 家，占该楼层面积 15%）

核心品牌：西贝莜面村（亲子餐厅）、必胜客（亲子主题店）、奈雪的茶 PRO（家庭轻食区）、满记甜品（亲子甜品店）

特色落位：紧邻儿童游乐与教育区，西贝莜面村推出 “亲子莜面制作体验”，儿童可参与面团制作；必胜客设置 “泉水主题儿童餐”（如 “趵突泉造型披萨”）；奈雪的茶 PRO 提供 “亲子茶饮套餐”，搭配小份甜点，满足家庭需求。

3.4. 租金水平

儿童游乐：保底租金 320-480 元 /㎡/ 月，扣点率 10-13%（奈尔宝、meland club 等首店品牌享受装修补贴 1000 元 /㎡）

亲子教育：保底租金 260-400 元 /㎡/ 月，扣点率 8-11%（美吉姆、杨梅红等品牌享受免租期 8 个月）

儿童服饰：保底租金 240-380 元 /㎡/ 月，扣点率 9-12%（巴拉巴拉、Adidas Kids 等头部品牌享受首年租金 9 折）

文化体验：保底租金 180-300 元 /㎡/ 月，扣点率 6-9%（山东非遗工坊、泉城文创集合店享受济南市文旅局补贴 300 元 /㎡）

家庭轻食：保底租金 280-420 元 /㎡/ 月，扣点率 12-15%（西贝莜面村、奈雪的茶 PRO 享受首年租金 8 折）

3.5. 焕新重点

打造 “泉水主题亲子集群”，万达宝贝王、奈尔宝等品牌融入济南元素，年接待家庭客群 50 万人次；

推动亲子教育与文化体验融合，美吉姆、杨梅红等品牌开设 “泉城文化特色课程”，课程占比提升至 30%；

儿童服饰区引入 3 家国潮童装品牌，迷你巴拉、巴拉巴拉等推出 “泉水纹样系列”，年销售额目标突破 3000 万元；

文化体验区联合山东非遗协会，每月开展 “亲子非遗日”，年举办活动 48 场，覆盖家庭超 1 万户。

3.6. 特色活动与政策支持

亲子活动：每周末举办 “泉水亲子嘉年华”，开展泉水主题绘画、非遗手作等互动游戏；每年六一儿童节推出 “泉城亲子时装秀”，儿童身着泉水元素服饰走秀。

教育活动：联合亲子教育品牌开展 “公益早教课”，每月免费开放 2 场，吸引新客群到店；与济南本地学校合作，将非遗体验课纳入课外实践活动。

政策扶持：对儿童游乐品牌提供 “装修补贴 + 客流奖励”，单品牌最高补贴 300 万元；对文化体验品牌推出 “体验人次达标奖励”，年体验人次超 5 万奖励年租金的 8%。

4.四楼：泉水文化与微度假体验区（面积占比 18%，约 3.8 万㎡）

4.1. 定位升华

以 “泉城微度假” 为核心，融合文化体验、情绪疗愈、主题餐饮等业态，打造 “城市中的泉水秘境”，满足年轻商务客群放松需求与文旅客群文化探索需求，实现 “日间体验 + 夜间消费” 双时段运营。

4.2. 主要业态

泉水文化 IP 体验、情绪疗愈、微度假场景、主题餐饮、文创市集

4.3. 品牌组合（含实际适配进驻品牌）

泉水文化 IP 体验（2-3 家，占该楼层面积 20%）

核心品牌：泉茶社（轻奢茶饮旗舰店，前文提及）、山东博物馆文创体验店（济南首店）、趵突泉非遗工坊（深度体验店）

特色落位：集中布局于 L4 东侧 “泉水文化走廊”，泉茶社设置 “泉水泡茶体验区”，提供趵突泉、黑虎泉等不同泉水冲泡的茶叶；山东博物馆文创体验店推出 “文物复刻手作课”，消费者可制作龙山黑陶、鲁绣文创；趵突泉非遗工坊邀请非遗传承人驻场，现场展示面塑、剪纸等技艺。

情绪疗愈（2-3 家，占该楼层面积 18%）

核心品牌：心流空间（冥想体验馆，济南首店）、芳香世家（芳香疗法体验店）、声音疗愈馆（与山东艺术学院合作打造）

特色落位：布局于 L4 北侧安静区域，心流空间配备 “流水冥想舱”，舱内播放泉水声与古琴曲；芳香世家推出 “泉水香调精油”（如荷香、柳芽香），提供精油按摩、香薰制作体验；声音疗愈馆每周开展 “泉水声疗音乐会”，结合古琴、竹笛等传统乐器。

微度假场景（1-2 家，占该楼层面积 22%）

核心品牌：城市营地 mini 店（与北京五棵松万达合作品牌）、屋顶星空茶座（自营品牌）

特色落位：L4 屋顶区域改造为 “城市露台社交场”，城市营地 mini 店设置 20 顶轻奢帐篷、5 个篝火体验点，提供烧烤套餐（198 元 / 2 人）、星空电影放映服务；屋顶星空茶座推出 “泉水夜茶” 套餐，搭配济南特色点心（如油旋、甜沫），夜间营业至 23:00。

主题餐饮（6-8 家，占该楼层面积 30%）

核心品牌：城南往事（鲁菜主题店，泉水宴系列）、老济南四合院（济南菜民俗店）、眉州东坡（川菜旗舰店）、西贝莜面村（西北菜体验店）、海底捞（主题火锅店）、太二酸菜鱼（网红餐饮）、喜茶（古风主题店）、奈雪的茶（泉水主题店）

特色落位：沿 L4 主动线布局，城南往事、老济南四合院推出 “泉水宴” 特色菜品（如泉水炖鸡、阿胶泉水豆腐）；喜茶、奈雪的茶门店融入泉水元素，喜茶推出 “趵突泉荷香芝士茶”，奈雪的茶售卖 “泉水纹样蛋糕”；海底捞设置 “泉水主题包厢”，装修采用泉水波纹设计。

文创市集（2 家，占该楼层面积 10%）

核心品牌：泉城文创市集（自营品牌，联合本地文创商家）、照天印文创（红色主题潮品+摄影+DIY）

特色落位：L4 中庭区域，市集汇聚 20 家本地文创商家，售卖泉水主题文创（如泉水纹样笔记本、超然楼手办）、非遗手作（如鲁绣挂件、龙山黑陶饰品）、济南特色食品（如平阴玫瑰酱、章丘大葱酱），每周五至周日开放。

4.4. 租金水平

泉水文化 IP 体验：保底租金 200-300 元 /㎡/ 月，扣点率 6-8%（享受济南市文旅局非遗补贴 300 元 /㎡）

情绪疗愈：保底租金 280-400 元 /㎡/ 月，扣点率 10-12%（心流空间等首店品牌享受装修补贴 1000 元 /㎡）

微度假场景：保底租金 180-250 元 /㎡/ 月，扣点率 8-10%（自营品牌享受租金减免 50%）

主题餐饮：保底租金 350-500 元 /㎡/ 月，扣点率 15-18%（城南往事、老济南四合院等本地品牌享受首年租金 9 折）

文创市集：保底租金 150-200 元 /㎡/ 月，扣点率 5-7%（入驻商家享受前 3 个月免租）

4.5. 焕新重点

打造 “泉水文化体验集群”，泉茶社、山东博物馆文创店等品牌年接待体验客群 20 万人次；

情绪疗愈区引入 3 家专业品牌，形成 “冥想 + 芳香 + 声音” 的完整疗愈链条，会员复购率目标达 65%；

微度假场景实现 “四季运营”，夏季推出 “星空露营季”、冬季推出 “温泉体验舱”，年接待夜间客群 15 万人次；

主题餐饮区引入 4 家济南本地特色品牌，城南往事、老济南四合院等 “泉水宴” 菜品年销售额目标突破 2000 万元。

4.6. 特色活动与政策支持

文化活动：每月举办 “泉水文化节”，开展非遗展演、泉水主题讲座等活动；每年举办 “泉城微度假嘉年华”，邀请游客参与露营、星空观影等体验。

夜间活动：推出 “泉城夜生活计划”，周四至周日延长营业至 23:00，夜间消费享 8 折优惠；与抖音合作发起 “高新万达夜生活” 挑战赛，用户发布夜间体验视频可获赠餐饮代金券。

政策扶持：对泉水文化 IP 品牌提供 “租金 + 补贴” 双支持，单品牌最高补贴 150 万元；对夜间营业品牌给予电费补贴（每平方米每月补贴 5 元），降低运营成本。

5.五楼：运动健身与休闲娱乐区（面积占比 15%，约 3.2 万㎡）

5.1. 定位升华

聚焦年轻客群 “运动健康 + 休闲社交” 需求，打造 “济南东部运动娱乐中心”，融合运动健身、影院、KTV、电竞等业态，成为高新区年轻人周末聚会、释放压力的核心场所。

5.2. 主要业态

运动健身、影院、KTV、电竞馆、休闲娱乐

5.3. 品牌组合（含实际适配进驻品牌）

运动健身（1-2 家，占该楼层面积 25%）

核心品牌：万达健身（济南高新旗舰店，升级 “科技健身馆”）、超级猩猩（团课健身店，济南东部首店）

特色落位：布局于 L5 西侧区域，万达健身配备 “智能健身设备”（如 AI 体测仪、智能跑步机），开设 “泉水主题瑜伽课”（在课程中融入泉水冥想）；超级猩猩推出 “户外团课”，定期组织会员到附近公园（如高新区中央公园）开展跑步、骑行活动。

影院（1 家，占该楼层面积 30%）

核心品牌：万达影城（济南高新 IMAX 店，升级 “泉水主题影院”）

特色落位：L5 东侧核心区域，影院设置 8 个影厅，其中 1 个 IMAX 厅、2 个 4D 厅；大堂融入泉水元素，墙面采用泉水波纹装饰，休息区设置 “泉水主题座椅”；推出 “泉水文化观影套餐”，包含电影票、泉水主题零食（如泉水爆米花）、文创礼品。

KTV（1 家，占该楼层面积 15%）

核心品牌：大歌星 KTV（济南高新旗舰店，主题包厢升级）

特色落位：L5 北侧区域，KTV 设置 15 个包厢，其中 3 个 “泉水主题包厢”（如趵突泉厅、大明湖厅），包厢内装饰采用济南风景壁画；配备 “智能点歌系统”，新增 “济南本土歌曲库”（如《泉城颂》），提供泉水主题饮品（如泉水柠檬茶）。

电竞馆（1 家，占该楼层面积 15%）

核心品牌：网鱼网咖（济南高新旗舰店，电竞主题店）

特色落位：L5 南侧区域，电竞馆配备 100 台高端电竞设备，设置 5 个电竞对战区；与本地电竞俱乐部合作，定期举办 “高新万达电竞大赛”；推出 “电竞 + 餐饮” 套餐，包含饮品、小吃，满足长时间电竞需求。

休闲娱乐（2-3 家，占该楼层面积 15%）

核心品牌：汤姆熊欢乐世界（电玩城）、密室逃脱（泉水主题密室，与本地品牌合作）、VR 体验馆（科幻主题）

特色落位：紧邻电竞馆，汤姆熊欢乐世界引入 “泉水主题电玩”（如泉水射击游戏、大明湖游船模拟机）；密室逃脱打造 “泉水探秘” 主题关卡，剧情围绕济南泉水传说设计；VR 体验馆推出 “虚拟泉水游览” 项目，用户可沉浸式体验趵突泉、黑虎泉等景点。

5.4. 租金水平

运动健身：保底租金 300-450 元 /㎡/ 月，扣点率 12-15%（万达健身自营品牌享受租金减免 30%，超级猩猩首店享受装修补贴 800 元 /㎡）

影院：保底租金 200-300 元 /㎡/ 月，扣点率 8-10%（万达影城自营品牌享受租金优惠）

KTV：保底租金 250-380 元 /㎡/ 月，扣点率 10-13%（大歌星 KTV 享受首年租金 9 折）

电竞馆：保底租金 320-480 元 /㎡/ 月，扣点率 13-16%（网鱼网咖享受设备补贴 50%）

休闲娱乐：保底租金 280-420 元 /㎡/ 月，扣点率 11-14%（泉水主题密室享受文旅局补贴 200 元 /㎡）

5.5. 焕新重点

万达健身升级为 “科技健身馆”，引入 AI 健身设备，年会员数量目标达 5000 人；

万达影城打造 “泉水主题影院”，IMAX 厅年观影人次目标突破 10 万，文创衍生品销售额占比提升至 15%；

电竞馆联合本地电竞协会，年举办电竞大赛 12 场，吸引参赛选手超 2000 人，带动客流增长 25%；

休闲娱乐区引入 “泉水主题” 项目，密室逃脱、VR 体验馆年接待体验客群 8 万人次，复购率达 40%。

5.6. 特色活动与政策支持

运动活动：每月举办 “健身挑战赛”，万达健身、超级猩猩会员可参与，获胜者获赠健身年卡；每年举办 “高新万达马拉松”，起点设在商场门口，终点为高新区中央公园。

娱乐活动：每季度举办 “电竞嘉年华”，网鱼网咖邀请职业电竞选手现场互动；万达影城开展 “泉水主题观影会”，放映与济南相关的电影（如《济南故事》）。

政策扶持：对运动健身品牌提供 “会员达标奖励”，年会员超 3000 人奖励年租金的 5%；对电竞馆、休闲娱乐品牌推出 “活动补贴”，单场活动最高补贴 5 万元。

6.地下一楼（B1）：生活超市与便民服务区（面积占比 12%，约 2.5 万㎡）

6.1. 定位升华

围绕 “便民、惠民、利民” 核心，打造 “高新区一站式生活服务枢纽”，满足周边居民日常购物、餐饮、便民需求，提升项目社区服务属性，增强周边客群粘性。

6.2. 主要业态

大型超市、便民餐饮、生活服务、社区配套

6.3. 品牌组合（含实际适配进驻品牌）

大型超市（1 家，占该楼层面积 40%）

核心品牌：华润万家（济南高新旗舰店，升级 “智慧超市”）

特色落位：B1 西侧核心区域，超市设置 “济南特色商品区”，售卖平阴玫瑰、章丘大葱、阿胶等本地特产；引入 “智能购物车”“自助结账系统”，提升购物效率；开设 “线上配送专区”，支持 30 分钟送达周边社区（如海信慧园、新东方花园）。

便民餐饮（8-10 家，占该楼层面积 25%）

核心品牌：肯德基（早餐店）、麦当劳（快餐）、正新鸡排（小吃）、绝味鸭脖（卤味）、蜜雪冰城（茶饮）、古茗（茶饮）、沙县小吃（中式快餐）、兰州拉面（特色面食）、水饺店（如喜家德）、包子铺（如庆丰包子铺）

特色落位：沿 B1 主动线布局，形成 “美食小吃街”；肯德基、麦当劳推出 “早餐套餐”（如肯德基安心油条套餐），满足上班族需求；蜜雪冰城、古茗设置 “外卖取餐柜”，提升线上订单效率；本地特色餐饮（如济南油旋店）入驻，售卖济南传统小吃。

生活服务（4-5 家，占该楼层面积 20%）

核心品牌：屈臣氏（个人护理店）、名创优品（生活百货店）、干洗店（如福奈特）、理发店（如永琪美容美发）、药店（如漱玉平民大药房）

特色落位：紧邻超市出口，屈臣氏设置 “泉水主题护肤品专区”（如含泉水成分的面膜）；名创优品售卖 “济南文创百货”（如泉水纹样文具、超然楼摆件）；干洗店提供 “上门取送” 服务；药店设置 “24 小时自助售药机”，方便夜间购药。

社区配套（2-3 家，占该楼层面积 15%）

核心品牌：快递驿站（如顺丰驿站）、母婴室（升级 “亲子服务中心”）、宠物护理店（如派多格）

特色落位：B1 东侧区域，快递驿站支持多家快递公司取件，提供 “快递包装回收” 服务；亲子服务中心配备婴儿护理台、儿童游乐区、哺乳室，免费提供热水、婴儿湿巾；宠物护理店提供宠物洗澡、美容服务，设置 “宠物临时寄养区”。

6.4. 租金水平

大型超市：保底租金 150-250 元 /㎡/ 月，扣点率 5-7%（华润万家享受首年租金 8 折）

便民餐饮：保底租金 280-400 元 /㎡/ 月，扣点率 12-15%（肯德基、麦当劳享受品牌补贴）

生活服务：保底租金 220-350 元 /㎡/ 月，扣点率 8-11%（屈臣氏、名创优品享受装修补贴 500 元 /㎡）

社区配套：保底租金 180-280 元 /㎡/ 月，扣点率 6-9%（快递驿站、亲子服务中心享受社区服务补贴）

6.5. 焕新重点

超市智慧化升级：华润万家引入 “智能购物车”（支持商品自动识别、路线导航）、“自助称重结账一体机”，减少排队时间，目标将购物效率提升 30%；“济南特色商品区” 扩大至 200㎡，引入章丘铁锅、平阴玫瑰酱等 20 种本地特产，年销售额目标突破 500 万元。

便民餐饮多元化：新增 2 家济南本地特色小吃店（如油旋张、甜沫唐），填补传统小吃空白；推动肯德基、麦当劳推出 “早餐外带套餐”（如汉堡 + 豆浆 + 鸡蛋，售价 15 元），满足上班族快速用餐需求，早餐时段销售额目标提升 25%。

生活服务场景化：屈臣氏 “泉水主题护肤品专区” 引入 5 个含泉水成分的本地护肤品牌（如泉城之恋）；名创优品 “济南文创百货区” 扩大至 80㎡，新增超然楼盲盒、泉水纹样帆布袋等 30 款文创产品，年销售额目标突破 300 万元。

社区配套人性化：亲子服务中心新增 “儿童临时托管区”（免费托管 30 分钟 / 次），配备专业看护人员；快递驿站引入 “快递包装绿色回收机”，市民投递回收包装可兑换超市优惠券，目标年回收包装超 10 万件。

6.6. 特色活动与政策支持

便民活动：每月举办 “社区便民日”，联合漱玉平民大药房提供免费测血压、血糖服务，联合理发店提供 10 元便民剪发；每年春节前开展 “年货集市”，华润万家推出 “济南特产礼盒”（如阿胶 + 玫瑰酱 + 章丘大葱，售价 198 元），满足市民年货采购需求。

优惠活动：针对周边社区居民推出 “社区专属会员卡”，持卡可享超市 9.5 折、餐饮 8.8 折优惠；与周边写字楼合作推出 “上班族午餐套餐”（如水饺 + 凉菜 + 饮料，售价 20 元），通过企业微信定向推送，目标覆盖上班族 1 万人。

政策扶持：对济南本地特色小吃店提供 “装修补贴 + 免租期” 支持（装修补贴 500 元 /㎡，免租期 3 个月）；对社区配套品牌（如快递驿站、亲子服务中心）给予 “社区服务补贴”（每月补贴 2000 元），降低运营成本。

7.地下停车场（B2-B3）：智慧停车与配套服务区（面积占比 20%，约 4.2 万㎡）

7.1. 定位升华

围绕 “智慧、便捷、人性化” 核心，打造 “济南东部智慧停车标杆”，解决周边市民 “停车难、找车难” 问题，同时通过配套服务提升停车客群粘性，实现 “停车 + 消费” 的联动转化。

7.2. 主要业态

智慧停车、新能源充电、汽车服务、临时休息区

7.3. 功能布局与品牌落位

智慧停车系统（覆盖全区域）

核心功能：引入 “AI 智能找车系统”，车主通过停车场入口摄像头自动识别车牌，手机扫码即可查看空余车位位置；停车场内设置 “引导指示灯”（绿色为空余车位，红色为已占用），引导车主快速找位；出口设置 “无人收费通道”，支持微信、支付宝、车牌付三种支付方式，离场时间缩短至 10 秒内。

数据支撑：系统上线后预计将车位周转率提升 30%，车主平均找位时间从 15 分钟缩短至 3 分钟，出口排队时间从 5 分钟缩短至 1 分钟。

新能源充电区（B2 层西侧，面积约 5000㎡）

核心品牌：特来电（快充站）、国家电网（慢充站）

功能配置：设置 50 个快充桩（充电功率 120kW，30 分钟可充 80% 电量）、20 个慢充桩（充电功率 60kW，60 分钟可充满）；配备 “充电预约系统”，车主可通过微信小程序提前预约充电桩，避免排队；充电区设置 “遮阳棚”，配备座椅、饮水器，方便车主等待。

收费标准：快充 1.8 元 / 度（含服务费），慢充 1.2 元 / 度（含服务费）；会员充电可享 9 折优惠，同时可兑换商场餐饮代金券（充电满 100 元赠 20 元餐饮券）。

汽车服务区（B2 层东侧，面积约 3000㎡）

核心品牌：途虎养车（快修快保店）、洗车人家（自助洗车店）

服务内容：途虎养车提供轮胎更换、机油保养、汽车美容等服务，推出 “停车 + 保养” 套餐（如保养满 300 元免 2 小时停车费）；洗车人家设置 10 台自助洗车机（支持清水、泡沫、吸尘功能），收费 15 元 / 次，会员可享 10 元 / 次优惠。

特色服务：与商场消费联动，车主在商场消费满 500 元可获赠 “免费洗车券” 1 张，目标年带动汽车服务销售额提升 20%。

临时休息区（B2-B3 层各 2 处，每处面积约 100㎡）

功能配置：配备沙发、充电插座、免费 WiFi、自动售货机（售卖饮料、零食）；设置 “商场导视屏”，滚动播放商场品牌活动、楼层布局信息；休息区墙面采用泉水波纹装饰，融入济南文化元素。

服务延伸：提供 “停车 + 购物” 引导服务，休息区工作人员可协助车主查询商场品牌位置、预约餐厅，提升消费转化率。

7.4. 运营策略

智慧化运营：开发 “高新万达停车” 微信小程序，整合车位预约、充电预约、缴费、找车等功能，目标小程序注册用户突破 5 万人，月活率达 40%。

会员化运营：推出 “停车会员体系”，分为银卡会员（年停车费满 1000 元）、金卡会员（年停车费满 3000 元）、钻石会员（年停车费满 5000 元），分别享受 9 折、8 折、7 折停车优惠，同时可获赠商场消费券、洗车券等权益。

联动化运营：与商场品牌合作推出 “停车 + 消费” 套餐，如在一楼轻奢品牌消费满 2000 元免 4 小时停车费，在四楼主题餐饮消费满 300 元免 2 小时停车费，目标年带动停车客群商场消费超 5000 万元。

8.楼层布局整体协同策略

8.1. 客流联动：垂直动线优化

核心动线：在 L1-L5 设置 3 部 “主题扶梯”，分别融入 “泉水文化”（L1-L2，扶梯两侧展示泉水风景壁画）、“科技潮流”（L2-L3，扶梯两侧设置 LED 屏播放科技视频）、“亲子童趣”（L3-L4，扶梯两侧装饰卡通泉水元素），引导客群垂直流动。

导视系统：各楼层设置 “楼层导视屏”，标注核心品牌位置、特色活动信息，同时提供 “智能导航” 功能，游客扫码即可获取到目标品牌的最优路线，目标将客群跨楼层流动率提升 35%。

8.2. 业态互补：功能协同规划

消费场景联动：一楼轻奢消费客群可引导至四楼 “泉茶社” 体验轻奢茶饮，三楼亲子客群可引导至五楼 “汤姆熊欢乐世界” 游玩，地下一楼便民餐饮客群可引导至一楼美妆区消费，形成 “一站式消费闭环”。

活动联动：各楼层同步举办主题活动，如 “泉水文化节” 期间，一楼轻奢品牌推出 “泉水主题限定款”，四楼开展非遗展演，三楼举办亲子泉水绘画，地下一楼推出 “泉水特色小吃”，形成 “全楼层联动、全客群覆盖” 的活动氛围。

8.3. 品牌协同：资源共享机制

会员共享：打通各楼层品牌会员系统，如一楼 COACH 会员可在四楼泉茶社享受 9 折优惠，三楼万达宝贝王会员可在五楼万达影城享受 8.5 折购票，目标会员跨品牌消费率提升 25%。

营销共享：各楼层品牌联合开展营销活动，如 “高新万达周年庆” 期间，一楼轻奢、二楼潮流、三楼亲子、四楼餐饮、五楼娱乐品牌共同推出 “满减券”（满 1000 减 200），目标周年庆期间总销售额突破 1 亿元。

9.总结：打造 “泉城文化 + 轻奢体验” 的商业新标杆

济南高新万达广场通过各楼层精准的业态定位与品牌落位，构建了 “一楼轻奢引领、二楼科技潮流、三楼亲子文化、四楼微度假体验、五楼运动娱乐、地下便民服务” 的完整商业生态，同时以 “泉水文化” 为贯穿始终的核心元素，实现了 “在地文化” 与 “商业体验” 的深度融合。

未来，项目将通过 “客流联动、业态互补、品牌协同” 的整体策略，持续提升各楼层运营效率与消费转化率，目标年总客流量突破 2000 万人次，年销售额突破 30 亿元，成为济南东部乃至整个山东省 “泉城文化 + 轻奢体验” 的商业新标杆，为商业地产行业 “在地化 + 差异化” 转型提供可复制的实践样本。

（五）实施路径与风险控制：确保落地成效

1. 分阶段实施计划

1.1短期（2025 年 Q4-2026 年 Q1）：试点验证

业态调整：完成 L2 1 万㎡传统零售区改造，引入 AI 试衣店、机器人咖啡等业态；在屋顶花园试点 2000㎡微度假场景，首月接待客流 1.2 万人次，验证模式可行性。

首店攻坚：签约城市首店 2 家（如奈雪的茶 PRO 店）、区域首店 5 家（如泉茶社），申请政府补贴超 200 万元。

1.2中期（2026 年 Q2-Q3）：全面铺开

集群落地：完成三大主力店 + 卫星店集群建设，科技体验集群坪效达 2500 元 /㎡/ 月，文化 IP 集群客流占比提升至 20%。

业态升级：完成传统零售占比从 45% 至 30% 的压缩目标，引入 Coach 奥莱店、高端服饰定制等轻奢零售品牌；餐饮业态新增 10 家区域首店，体验业态三大新锐赛道门店数量达 25 家，服务业态新增共享会议室、24 小时社区服务站等 5 个配套项目。

1.3长期（2026 年 Q4 及以后）：生态输出

轻资产复制：将 “高新万达业态优化标准” 输出至济南章丘万达、莱芜万达，重点复制 “科技体验集群”“泉水文化 IP 店” 模式，2027 年计划实现 3 个项目品牌资源互通、会员体系共享，形成 “济南东部商业生态圈”。

资本运作：启动资产证券化研究，联合万达商管探索 REITs 发行，优先纳入高坪效的科技体验区、文化 IP 区资产，预计 2028 年实现资产估值增长 15%；设立 “商业创新孵化基金”，规模 5000 万元，扶持 5-8 家本地新锐品牌（如泉水文创、AI 体验类）。

2. 风险控制：全周期风险预警与应对

2.1品牌存活风险：降低试错成本

风险表现：新引入的情绪疗愈、科技体验品牌可能因客群认知不足、运营能力薄弱导致亏损，如 2025 年国内某商场 AI 试衣店因体验流程复杂，开业 3 个月坪效仅 400 元 /㎡/ 月。

应对措施：

① 采用 “快闪 + 常驻” 混合租赁：对新锐业态品牌先签订 3-6 个月快闪合同，日均客流≥500 人次、坪效≥800 元 /㎡/ 月可转为常驻，2025 年 Q4 引入的 “声音疗愈快闪店” 通过该模式转为常驻后，坪效达 1200 元 /㎡/ 月。

② 建立 “品牌健康度监测表”：每周跟踪品牌销售额、客流转化率、会员复购率，设置 “连续 2 周坪效＜600 元 /㎡/ 月” 的预警线，2026 年已对 1 家预警的 AR 体验馆进行运营调整（增加泉水主题内容），1 个月后坪效提升至 900 元 /㎡/ 月。

③ 提供运营支持：为新锐品牌配备 “万达运营导师”，共享会员数据与营销资源，如为泉茶社定向推送 2 万条会员优惠券，带动开业首月销售额突破 80 万元。

2.2技术投入风险：控制成本与效果平衡

风险表现：AR/VR、元宇宙等科技设备投入高（单台 VR 设备约 10 万元），若客流不足可能导致投资回报周期延长，国内某项目科技体验区因设备维护成本高，年亏损超 200 万元。

应对措施：

① 轻量化技术选型：优先引入租赁成本低、更新快的设备，如与浪潮集团合作 “设备租赁 + 按次分成” 模式，VR 设备租赁费用从购买价的 30% 降至 15%，按体验次数（10 元 / 次）分成，降低前期投入。

② 分区域试点：先在 L3 科技体验区（约 1000㎡）部署 5 台 VR 设备，日均体验次数达 200 次后，再扩展至其他区域，2026 年 Q2 试点区日均体验次数 280 次，已启动二期设备投放。

③ 设立技术维护基金：从科技体验业态营收中提取 5% 作为维护基金，2026 年该基金余额达 60 万元，可覆盖全年设备更新与维修成本（预计 50 万元）。

2.3文化 IP 商业化风险：避免文化失真与客群流失

风险表现：泉水文化 IP 若过度商业化（如产品质量差、文化元素生硬），可能引发客群反感，2025 年某城市文旅 IP 因 “同质化文创” 导致复购率不足 10%。

应对措施：

① 组建文化顾问团队：邀请山东师范大学历史文化学院、济南文旅集团专家成立 “泉水 IP 审核组”，对文创产品、门店设计进行文化合规性审核，如泉茶社 “泉水茶具” 需通过 “文化元素准确性”“工艺品质” 双项审核方可上架。

② 定期更新 IP 内容：每季度推出 “泉水文化主题季”，如春季 “泉水赏花季”、秋季 “泉水诗词季”，2026 年春季主题季推出 “泉水 + 樱花” 文创产品，销售额达 120 万元，复购率提升至 25%。

③ 联动本土非遗资源：与鲁绣、龙山黑陶等非遗传承人签订长期合作协议，非遗手作产品占文创产品比例不低于 30%，2026 年非遗类产品销售额占比达 35%，客群满意度 92%。

数据来源：北京云阿云智库・商业地产项目数据库