商业地产案例分享-济南印象城项目（一）

原创 李桂松 李富松 段小丽 云阿云智库•商业地产项目组

导读：本项目直面商业同质化与增长瓶颈，通过定位焕新、数智赋能与场景重构，系统性提升资产价值。报告详解“青年生活方式中心”的落地路径，为存量商业的破局与增值提供可复制的实战典范。全文共89200字，由北京云阿云智库•商业地产项目组原创供稿。

作者：李桂松 |北京云阿云智库平台理事长

作者：李富松 | 北京云阿云城市运营管理有限公司副总裁

作者：段小丽 | 北京云阿云智库平台公共关系总裁13811016198

济南印象城资产优化与运营创新实战专项报告

目录

一、市场分析及项目概述

二、本体 SWOT 及项目现状

三、竞品分析及应对策略

四、核心挑战及破局路径

五、定位升级与客群分析

六、招商创新及政策赋能

七、空间优化及场景创新

八、业态规划及品牌焕新

九、运营管理专项提升

十、资产优化与实施策略

十一、项目建议及行业启示

一、市场分析及项目概述

（一）济南商业市场宏观分析

1. 市场规模与发展趋势

济南商业地产市场呈现 “总量平稳恢复、结构深度分化” 的核心特征。从规模来看，2024 年全市社会消费品零售总额达 5213.2 亿元，同比增长 0.3%，其中商品零售 4443.2 亿元、餐饮收入 770.0 亿元，分别增长 0.2% 和 1.0%，消费市场整体保持韧性。但商业地产开发端面临调整压力，2024 年商业营业用房完成投资 104.1 亿元，同比下降 7.0%；销售面积 70.4 万平方米、销售额 78.8 亿元，分别下降 19.8% 和 28.1%，反映出传统商业供给过剩与优质载体稀缺的矛盾。

发展趋势上，三大方向尤为突出：

一是首店经济成为核心增长引擎，2024 年全市引进商业品牌首店 110 家，涵盖范思哲、马天尼露台餐吧、ASKO 电器等知名品牌，首店对年轻客群的吸引力持续凸显，成为商业项目破局同质化的关键；

二是升级类消费需求加速释放，限额以上单位通讯器材类、体育娱乐用品类零售额同比分别增长 37.8% 和 82.8%，智能家电、新能源汽车等品类保持两位数增长，推动商业业态向品质化、科技化转型；

三是线上线下融合深化，2024 年全市限额以上单位通过公共网络实现商品零售额 453.2 亿元，同比增长 3.1%，占比达 23.2%，数字化运营能力成为商业项目核心竞争力。

2. 政策环境影响

济南以 “建设国际消费中心城市” 为目标，出台多项政策为商业地产发展赋能：

一是首店经济专项支持，自 2019 年起推出首店引进补贴政策，将首店经济纳入重点招商领域，鼓励高端综合体集聚头部品牌首店，2024 年进一步提出优化首店政策、发挥区县政策叠加效应，引导新兴领域首店落地；

二是商圈升级与城市更新联动，推动洪楼广场等片区结合 TOD 站点建设国际步行街，构建 “首店 + 商圈” 新场景，通过站城一体开发提升商业载体价值；三是消费场景创新支持，鼓励发展夜经济、冰雪经济、银发经济等细分领域，支持沉浸式体验、文创融合等新型消费场景打造，为商业项目业态创新提供政策空间。

政策导向直接引导市场资源流向，优质商业项目通过对接首店政策、参与商圈更新，获得了品牌引进、场景打造的多重支持，而缺乏创新能力的传统商业则面临政策红利边缘化的风险。

（二）洪楼商圈剖析

1. 核心区位与交通优势

洪楼商圈位于济南市历城区核心区域，以洪家楼天主教堂为中心，辐射花园路、洪楼南路周边 3 公里范围，是济南传统四大商圈之一，承担区域型生活服务与消费功能。交通方面，商圈已接入济南地铁 3 号线（洪楼广场站、洪家楼站），规划为 TOD 综合开发核心节点，未来将实现轨道交通与商业载体的立体联动；地面交通覆盖 10 余条公交线路，花园路、洪楼南路等主干道贯穿其间，30 分钟内可通达济南老城、东部新城等核心区域，交通可达性位居全市前列。

商圈周边人口密集，3 公里范围内覆盖成熟社区 30 余个、常住人口超 50 万，同时聚集山东大学等高校资源，师生群体超 10 万，形成 “家庭消费 + 年轻消费” 双主力客群基础。

2.商业氛围与消费特点

洪楼商圈经过多年发展，已形成 “传统百货 + 新型综合体 + 主题街区” 的多元商业生态。核心商业载体包括济南印象城（潮流体验型）、洪楼银座（传统家庭型）、悦立方（年轻潮流街区）等，业态涵盖零售、餐饮、娱乐、生活服务等全品类，商业总规模超 30 万平方米，满足不同客群的消费需求。

消费特点呈现三大特征：

一是客群结构年轻化，18-35 岁客群占比超 60%，其中高校学生、年轻白领对潮流品牌、体验式消费的需求强烈；

二是消费需求多元化，家庭客群侧重一站式购物与亲子体验，年轻客群偏好首店打卡、文创消费、沉浸式娱乐，升级类消费（智能产品、运动潮品）占比持续提升；

三是场景依赖度提升，消费者不再满足于单纯购物，对 “商业 + 艺术”“商业 + 科技”“商业 + 社交” 的复合场景需求显著，推动商圈从 “商品消费” 向 “体验消费” 转型。

3.竞争态势分析

当前洪楼商圈竞争呈现 “三国鼎立 + 更新增量” 的格局：

直接竞品 1：洪楼银座（地址：历城区花园路 101 号），作为传统百货转型项目，定位家庭刚需消费，业态以超市、传统零售、儿童用品为主，客群偏中年家庭，优势在于社区客群粘性强，劣势是业态老化、体验感不足；

直接竞品 2：悦立方主题街区，定位年轻潮流消费，以开放式街区形态为主，聚集网红餐饮、小众潮牌、livehouse 等业态，与济南印象城形成直接客群竞争，优势在于场景灵活、社交属性强，劣势是品牌能级较低、业态单一；

潜在增量竞争：洪楼广场片区城市更新项目（总投资 362 亿元），规划建设国际步行街、五星级酒店等业态，未来将与济南印象城、聚隆广场形成互动，一方面提升商圈整体能级，另一方面也将引入新的商业供给，加剧市场竞争。

竞争核心已从 “品牌数量竞争” 转向 “场景创新 + 客群精准运营” 竞争，济南印象城作为商圈内规模最大、品牌能级最高的综合体，需通过差异化定位巩固竞争优势。

（三） 济南印象城项目简介

1. 基本信息与发展历程

济南印象城是印力集团布局山东的首个印象城项目，位于历城区洪楼南路 1 号，2019 年 6 月 1 日正式开业。项目总建筑面积约 70 万平方米，其中购物中心面积 11 万平方米、商业街面积 5 万平方米，是集零售、餐饮、娱乐、休闲、文化于一体的体验式商业综合体。

项目发展历程关键节点：

前身是济南聚隆广场，2017 年 12 月由永正资本牵头，引入万科印力与中信资本达成项目交易；

2018 年 9 月，印力北京城市商业公司携手中信资本、山东宏海卓邦置业正式签约，启动 “聚隆广场” 向 “印象城” 的升级改造；

2019 年开业初期，以近 30% 的首店比例（含济南首家 4DX 技术 CGV 影院、全国首家 OHOO 冒险乐园、首进山东的华为智能生活馆等）引爆市场，填补济南潮流商业空白；

2023 年起，面对市场竞争加剧与消费需求变化，项目营收出现阶段性波动（2023 年上半年营业收入 7694.98 万元，同比略降；出租率保持 95.97% 的高位），亟需通过资产运营升级突破发展瓶颈。

2. 经营业绩与核心特色

经营业绩方面，项目开业后长期保持高出租率水平：2022 年底出租率 96.4%，全年营业收入约 1.67 亿元；2023 年上半年出租率稳定在 95.97%，高于印力体系内商业项目平均出租率（94.7%），展现出较强的品牌吸引力与运营基础。核心特色集中在三点：

首店经济标杆：开业初期引入 239 个品牌，首进济南 / 山东品牌占比近 30%，成为济南首店经济的重要载体，后续持续迭代首店资源，契合城市消费升级趋势；

体验式场景打造：以 “潮趣 X 艺术” 为定位，打造 15 米挑空的室内极限空间、主题化餐饮街区、艺术展览区等多元场景，非零售业态占比超 50%，强化消费者沉浸式体验；

客群精准锁定：聚焦 18-35 岁年轻客群与品质家庭客群，通过潮流品牌矩阵、亲子体验业态、文化艺术活动，构建高粘性消费社群。

3.云阿云介入背景与角色定位

3.1介入背景

2023 年起，济南印象城面临三重挑战：

一是行业层面，商业地产同质化竞争加剧，首店引进成本上升、新鲜感衰减；

二是区域层面，洪楼商圈城市更新带来增量竞争，竞品加速业态调整；

三是项目层面，部分业态老化、数字化运营不足，导致营收增长乏力。在此背景下，印力商用置业引入战略合作伙伴云阿云，依托其城市运营经验、全球品牌资源、算法技术能力，启动项目资产运营专项提升工程。

3.2核心角色定位

招商策略创新伙伴：利用云阿云全球品牌资源网络与算法匹配能力，精准对接首店品牌、新兴业态资源，优化品牌组合，提升首店引进效率与质量，2024 年助力项目新增首店占比提升至 15%，其中 3 家为山东首店；

运营管理升级服务商：基于多年大型商业操盘经验，提供数字化运营解决方案，包括客群画像精准分析、消费动线优化、营销活动精准触达等，推动项目从 “传统运营” 向 “数据驱动运营” 转型；

资产保值增值核心抓手：通过空间优化、业态焕新、场景创新等专项动作，提升项目坪效与资产估值，介入后已推动项目核心区域坪效提升 8%，资产估值预计增长 12%-15%；

资源整合平台：联动云阿云跨行业资源（文化 IP、科技企业、网红达人等），为项目导入跨界合作资源，打造差异化消费场景，增强项目市场竞争力。

（四）云阿云运营措施落地核心案例（济南印象城专项）

1.数智化招商匹配：首店引进效率提升 30%

案例背景

济南印象城 2023 年面临首店引进同质化、品牌匹配精准度不足的问题，传统招商模式依赖人工对接，品牌筛选周期长（平均 1.5 个月），首店落地成功率仅 28%。

云阿云落地措施

搭建 “品牌 - 项目” 智能匹配系统，整合云阿云全球 3000 + 优质品牌资源库，输入济南消费趋势、洪楼商圈客群画像（18-35 岁占比 60%、潮流消费需求占比 45%）等核心数据，通过算法生成 “首店引进优先级清单”。

针对山东首店缺口领域，启动 “三维对接机制”：线上通过 AI 智能匹配推送项目优势数据，线下联动品牌区域总部开展 “商圈体验日”，同步对接济南首店补贴政策，降低品牌入驻成本。

建立 “首店孵化服务包”，提供装修进度跟踪、开业营销联动、会员资源导入等全流程支持，缩短品牌从签约到开业的周期。

落地成效

2024 年成功引进山东首店 3 家（潮流户外品牌 Patagonia 济南首店、网红微醺餐饮品牌 “酌界” 山东首店、亲子互动品牌 “卡莫亲子工坊” 山东首店）、济南首店 13 家，首店引进周期缩短至 25 天，落地成功率提升至 40%，首店带动区域客流同比增长 18%，相关话题登上济南本地生活热搜 3 次。

2.数字化运营优化：核心区域坪效提升 8%

案例背景

项目部分楼层存在 “客流冷热不均” 问题，2 层传统零售区域日均客流仅为 4 层体验业态区域的 60%，会员复购率不足 15%，数字化运营停留在基础会员登记层面。

云阿云落地措施

部署 “智能客流 - 消费” 分析系统，通过 AIOT 设备采集各楼层、各铺位的客流密度、停留时长、消费转化等数据，生成 “楼层坪效热力图”，识别出 2 层东侧 3 个低坪效铺位（坪效低于 5000 元 /㎡/ 年）。

推出 “会员精准运营方案”：基于算法构建 “客群消费标签体系”（如 “潮流穿搭爱好者”“亲子家庭”“美食探索者”），针对不同标签推送定制化权益，例如向 “潮流爱好者” 推送首店开业专属折扣，向 “亲子家庭” 推送周末体验课预约资格。

优化消费动线设计，通过智能导视系统引导高流量区域客流向低流量区域流动，在动线节点设置 “主题打卡点”（如潮流艺术装置），延长客群停留时间。

落地成效

2 层低坪效区域经业态调整后，坪效提升至 6800 元 /㎡/ 年，项目整体会员复购率提升至 23%，客群平均停留时间从 92 分钟延长至 115 分钟，数字化营销活动的核销率达 32%，远超行业平均水平（18%）。

3.跨界资源整合：打造城市级特色场景

案例背景

项目场景创新面临 “同质化严重” 问题，缺乏与城市文化、年轻客群兴趣结合的独特 IP，营销活动吸引力持续下降。

云阿云落地措施

联动云阿云文化 IP 资源，策划 “济南印象・潮玩齐鲁” 主题活动，引入山东本土文创 IP “孔子潮玩” 与国际潮流 IP “KAWS” 跨界联名，在商场中庭打造 12 米高巨型联名美陈装置，成为城市打卡地标。

整合科技企业资源，在 3 层打造 “元宇宙体验专区”，引入 VR 虚拟试衣、数字藏品发售等互动项目，联动场内 3 家潮流品牌推出 “虚拟穿搭 - 线下兑换” 服务，消费者可在虚拟空间试穿新品后直接跳转线下门店购买。

结合洪楼商圈夜经济政策，联合场内 15 家餐饮、娱乐品牌打造 “潮趣夜生活街区”，延长营业至 24:00，引入 Livehouse 驻唱、露天电影等业态，联动本地生活平台发放 50 万元夜消费补贴。

落地成效

主题活动期间项目日均客流突破 3 万人次，创开业以来新高，美陈装置相关短视频在抖音播放量超 500 万次，元宇宙专区带动 3 层客流增长 25%，夜经济街区开业首月营收占餐饮业态总营收的 30%，获得济南商务局 “夜经济示范街区” 推荐。

4.资产优化前置：推动资产估值增长 12%-15%

案例背景

项目资产增值缺乏明确路径，运营数据与资产估值衔接不足，部分设施老化影响资产评级，亟需通过标准化运营提升资产可变现能力。

云阿云落地措施

建立 “资产价值监测体系”，每月跟踪出租率、坪效、品牌能级、设施完好率等 12 项核心指标，对照 CMBS/REITs 发行标准优化数据管理，形成标准化运营报告。

启动 “设施升级改造计划”，对商场公共区域照明、空调系统进行智能化改造，引入节能设备，降低运营能耗成本 10%，同时提升空间舒适度，设施完好率从 92% 提升至 98%。

优化租金定价模型，基于算法分析不同楼层、不同业态的租金承受能力，对高坪效区域实行 “优质品牌租金优惠”，对低坪效区域采用 “阶梯式租金”（根据营收增长调整租金），稳定出租率的同时提升租金收入。

落地成效

项目出租率稳定在 96% 以上，租金收缴率达 99%，运营数据通过合规治理后符合资产证券化要求，经第三方评估，资产估值较介入前增长 13.5%，为后续资产并购、REITs 发行奠定基础。

二、本体 SWOT 及项目现状

（一））优势：多维核心竞争力构筑护城河

1.区位与交通：洪楼商圈核心枢纽，TOD 潜力释放

济南印象城地处洪楼商圈几何中心，3 公里内覆盖50 万常住人口 + 10 万高校师生，是区域内唯一集 “地铁 + 主干道 + 社区” 于一体的商业载体。交通层面，已接入济南地铁 3 号线（洪楼广场站距项目仅 200 米），2024 年地铁日均客流达 2.3 万人次，为项目输送 35% 的外来客流；地面交通覆盖 K11 路、K107 路等 12 条公交线路，花园路、洪楼南路等主干道实现 “30 分钟直达济南站、济南东站”，交通可达性在商圈内排名第一。

更关键的是，项目正对接洪楼商圈 TOD 综合开发规划，未来将通过地下连廊与地铁站点、周边商业体实现 “无缝联动”，目前已完成地下通道前期勘测，预计 2026 年落地后，客流导入效率将提升 40%，区位优势进一步放大。

2. 客群基础：年轻客群占比高，消费潜力突出

基于云阿云 2024 年客群调研数据，项目核心客群呈现 “双高” 特征：年龄结构年轻化（18-35 岁客群占比 62%，高于济南商业项目平均水平 15 个百分点）、消费意愿高强度（客群年均商业消费支出达 3.8 万元，其中潮流服饰、体验娱乐支出占比超 50%）。

细分客群中，高校师生（占比 28%）偏好小众潮牌、平价餐饮，年轻白领（占比 34%）注重品质消费与社交体验，品质家庭（占比 22%）侧重亲子互动与一站式购物。云阿云通过 “客群标签体系” 已实现精准分层运营，例如针对年轻白领推出 “工作日下午茶套餐”，针对亲子家庭打造 “周末亲子课堂”，2024 年分层营销活动的参与率达 29%，远超行业平均 18% 的水平。

3. 品牌与首店：首店经济标杆，品牌矩阵差异化

作为济南首店经济的核心载体，项目累计引入首进济南 / 山东品牌68 家，其中 2024 年新增的 Patagonia 山东首店、酌界山东首店等，开业首月日均销售额突破 12 万元，带动所在楼层客流增长 32%。品牌矩阵呈现 “潮流 + 体验” 双核心：零售业态中，潮流品牌（如 UR、MO&Co.）占比 45%，高于传统综合体 20 个百分点；体验业态中，CGV 影院（济南首家 4DX 厅）、OHOO 冒险乐园等头部品牌，年均接待客群超 120 万人次，非零售业态营收占比达 53%，形成与洪楼银座（零售占比 70%）、悦立方（餐饮占比 60%）的差异化竞争。

4.空间与场景：艺术化设计 + 沉浸式体验，记忆点突出

项目空间设计以 “潮趣 X 艺术” 为核心，打造三大特色空间：

15 米挑空极限运动区：引入室内攀岩、滑板场，年均举办潮流赛事 20 余场，2024 年 “济南极限运动嘉年华” 吸引参赛选手 500 余人，带动周边商铺客流增长 25%；

主题化餐饮街区 “印象食集”：融合济南泉水文化元素，打造 “泉水主题餐位”，街区内品牌（如城南往事、老济南把子肉）的翻台率达 4.2 次 / 天，高于商场平均水平 1.3 次；

艺术展览区 “印象画廊”：每月联合本地艺术家举办展览，2024 年 “齐鲁文创展” 吸引观展人数 8 万人次，相关打卡内容在小红书曝光量超 300 万次，成为济南年轻客群 “文艺打卡地标”。

（二）劣势：运营短板制约资产价值释放

1.空间布局：动线设计不合理，部分区域 “客流死角”

基于云阿云 “智能客流热力图” 数据，项目存在明显的 “动线失衡” 问题：

水平动线断层：2 层东侧铺位因靠近消防通道、动线分支较偏，日均客流仅为 2 层西侧（主通道）的 38%，其中 3 家女装品牌坪效低于 5000 元 /㎡/ 年，仅为商场平均坪效（8600 元 /㎡/ 年）的 58%；

垂直动线低效：电梯分布不均，1-2 层仅 2 部扶梯，节假日高峰期排队时长超 15 分钟，导致 3 层及以上体验业态客流 “导入受阻”，4 层 CGV 影院的客群中，仅 23% 来自 1-2 层零售区域，低于行业平均 40% 的水平；

空间利用率低：地下停车场出入口设计复杂，2024 年客群调研显示，35% 的自驾客群反映 “找车位耗时超 20 分钟”，停车场使用率仅 65%，低于济南商业项目平均 78% 的水平。

2. 业态结构：部分业态老化，协同性不足

传统零售占比过高：2 层、3 层传统女装、男装品牌占比达 55%，其中部分品牌（如某国产女装）已入驻 6 年，2024 年销售额同比下降 18%，且与悦立方的小众潮牌形成 “同质化竞争”，客群分流严重；

业态协同性弱：体验业态与零售业态缺乏联动，例如 4 层亲子乐园的客群中，仅 15% 会前往 3 层儿童服饰区消费，而行业优秀项目这一比例通常超 30%；

夜间业态空白：2024 年洪楼商圈夜经济政策落地后，项目夜间（20:00 后）营收占比仅 12%，远低于悦立方（35%），且缺乏 Livehouse、24 小时便利店等夜间核心业态，错失年轻客群夜间消费需求。

3.运营管理：数字化程度低，服务体验待提升

数字化运营滞后：2023 年前，项目会员系统仅能实现 “积分兑换” 基础功能，无法精准分析客群消费行为，导致营销活动 “广撒网”——2023 年 “618 促销” 投入营销费用 80 万元，核销率仅 12%，远低于云阿云介入后 32% 的水平；

服务细节缺失：客群调研显示，28% 的消费者反映 “导购服务态度冷淡”，19% 的消费者认为 “卫生间清洁频次不足”，且缺乏母婴室、宠物寄存等便民设施，品质家庭客群满意度仅 72%，低于项目整体满意度 85%；

商户协同不足：缺乏统一的商户运营标准，部分餐饮品牌存在 “出餐慢”“卫生差” 问题，2024 年 1-6 月，项目餐饮业态投诉率达 8%，高于零售业态（3%），影响整体口碑。

（三）机会：政策 + 趋势 + 城市发展三重利好

1.济南城市发展：国际消费中心城市建设，商圈升级加速

济南 2024 年出台《国际消费中心城市建设三年行动计划》，明确将洪楼商圈列为 “重点升级商圈”，计划投入 362 亿元推进 “洪楼广场片区更新”：包括打造国际步行街、引入五星级酒店、优化交通路网等。目前已启动洪楼广场改造工程，预计 2026 年完工后，商圈商业规模将从 30 万平方米扩展至 50 万平方米，客流承载力提升 60%，济南印象城作为商圈核心项目，将直接承接升级红利。

同时，济南 2024 年 GDP 突破 1.3 万亿元，人均可支配收入达 4.8 万元，同比增长 6.2%，消费升级趋势明显，为项目引入高端品牌、提升客单价创造条件。

2.消费趋势变化：新兴消费崛起，体验需求升级

三大消费趋势为项目带来新机遇：

潮玩经济爆发：2024 年中国潮玩市场规模达 520 亿元，济南年轻客群潮玩消费支出年均增长 45%，项目可引入泡泡玛特旗舰店、潮玩集合店等业态，填补商圈空白；

健康消费升温：健身、瑜伽、轻食等健康业态需求增长，2024 年济南健身行业市场规模达 18 亿元，同比增长 22%，项目现有健身品牌仅 1 家，存在扩容空间；

数字化体验需求：元宇宙、VR/AR 等科技体验受年轻客群追捧，云阿云调研显示，济南 18-35 岁客群中，68% 愿意为 “虚拟试衣”“数字藏品” 等新型体验付费，项目 3 层元宇宙专区的成功（客流增长 25%）已验证这一需求。

3. 政策支持：首店经济 + 夜经济双政策赋能

首店经济补贴：济南 2024 年优化首店政策，对引入山东首店的商业项目，给予最高 50 万元补贴（较 2023 年提高 20%），且首店品牌可享受 3 年税收减免，云阿云已协助项目申报 2024 年首店补贴，预计获批 32 万元，降低首店引进成本；

夜经济扶持：政府推出 “夜经济示范街区” 评选，对入选项目给予 20-50 万元奖励，且提供夜间交通接驳、宣传推广等支持，项目 2024 年打造的 “潮趣夜生活街区” 已获推荐，预计 2025 年正式授牌，进一步提升夜间客流；

数字化转型补贴：济南对商业项目数字化改造（如智能客流系统、会员管理系统）给予 30% 的费用补贴，项目 2024 年数字化改造投入 120 万元，已获批补贴 36 万元，降低运营成本。

（四） 威胁：竞争 + 需求 + 经济三重压力

1.市场竞争加剧：区域内竞品迭代 + 外围项目分流

区域内竞品升级：

洪楼银座 2024 年启动 “百货转型”，引入盒马鲜生（济南首店），改造后客流同比增长 28%，分流项目家庭客群；

悦立方 2025 年计划新增 “夜间潮玩街区”，引入 Livehouse、网红酒馆等业态，进一步强化年轻客群优势，与项目夜经济布局形成直接竞争；

外围项目分流：东部新城的万象城（2024 年营收超 25 亿元）、高新区的龙湖奥体天街（首店占比 35%），凭借高端品牌与新兴业态，分流项目 30% 的年轻白领客群，2024 年项目东部客群占比从 2023 年的 25% 降至 18%。

2.消费者需求变化：偏好迭代快，忠诚度下降

审美疲劳加速：年轻客群对 “首店”“场景” 的新鲜感周期从 18 个月缩短至 12 个月，2024 年项目 Patagonia 首店开业后，3 个月内客流环比下降 40%，需持续创新才能维持吸引力；

消费理性化：受经济环境影响，2024 年济南客群 “非必要消费” 支出占比下降 8%，其中奢侈品、高端服饰消费同比减少 15%，项目部分高端品牌（如某轻奢皮具）销售额同比下降 22%；

线上分流加剧：2024 年济南线上零售占比达 23.2%，抖音电商、直播带货对线下零售冲击明显，项目传统女装品牌线上线下销售额占比从 2023 年的 3:7 变为 4:6，线下营收进一步承压。

3. 经济环境不确定性：运营成本上升 + 投资回报承压

成本压力加大：2024 年商业地产租金均价同比上涨 5%，项目物业维护成本同比增长 8%，叠加人工成本上升（年均增长 6%），运营成本率从 2023 年的 35% 升至 38%，挤压利润空间；

融资环境收紧：商业地产融资利率同比上升 0.5 个百分点，项目 2024 年计划启动的 “设施升级改造”，因融资成本增加，预算从 200 万元压缩至 150 万元，部分改造工程延期；

资产估值波动：2024 年济南商业地产资产估值增速放缓（从 2023 年的 8% 降至 5%），若项目无法提升坪效与营收，资产增值空间将进一步收窄，影响后续 CMBS/REITs 发行计划。

（五）项目现状评估：优势突出但短板明显，处于“转型关键期”

1. 经营数据：出租率稳定但营收增速放缓

2024 年项目核心经营数据如下：

出租率：96.2%，高于济南商业项目平均水平（92%），但低坪效铺位（<6000 元 /㎡/ 年）占比 18%，主要集中在 2 层东侧、3 层北侧；

营收表现：全年营收 1.72 亿元，同比增长 3%，低于 2023 年 5% 的增速，其中零售业态营收同比仅增长 1%，体验业态增长 8%，餐饮业态增长 5%；

客群指标：日均客流 2.1 万人次，同比增长 6%，但客单价（185 元）同比下降 2%，反映消费理性化趋势；会员复购率 23%，较云阿云介入前提升 8 个百分点，但仍低于行业优秀项目 30% 的水平。

2. 市场地位：洪楼商圈龙头，但面临外围冲击

项目在洪楼商圈内的市场份额达 42%，位居第一（洪楼银座 28%、悦立方 20%、其他 10%），是商圈内唯一能同时覆盖年轻客群、家庭客群的综合体。但从济南全市来看，项目营收规模仅为万象城的 6.9%，首店数量（68 家）仅为万象城（120 家）的 57%，高端客群吸引力不足，面临 “区域龙头但全市中游” 的定位困境。

3.核心问题：三大矛盾制约发展

优势与潜力的矛盾：区位、客群优势未充分转化为营收增长，例如年轻客群占比高但夜间消费挖掘不足，首店资源丰富但业态协同性弱；

短期运营与长期资产的矛盾：为维持出租率，部分低坪效品牌未能及时汰换，导致资产估值增速放缓，2024 年资产估值增长 13.5%，低于万象城 18% 的水平；

数字化与传统运营的矛盾：云阿云介入后虽提升了数字化水平，但部分商户（尤其是传统零售品牌）数字化转型意愿低，导致运营标准难以统一，2024 年数字化营销活动的商户参与率仅 65%。

（六）：SWOT 矩阵策略分析

1.优势 - 机会（SO）策略：放大优势，承接利好

2.劣势 - 机会（WO）策略：借力机会，弥补短板

3. 优势 - 威胁（ST）策略：依托优势，抵御风险

4. 劣势 - 威胁（WT）策略：规避短板，降低风险

（七）云阿云专项优化措施落地成效验证

为进一步量化本体分析中的优势放大与劣势改善效果，结合云阿云介入后的专项运营动作，从 “数据对比” 维度验证策略有效性，为后续资产优化提供数据支撑：

1.空间动线优化成效

 2.数字化运营提升成效

3. 业态协同改善成效

通过上述数据验证可见，云阿云基于项目本体 SWOT 分析制定的专项措施，已在空间、数字化、业态三大核心维度实现显著提升，为后续 “空间优化与场景创新”“业态优化及品牌焕新” 等核心章节的策略制定，提供了扎实的落地基础与数据参考。

数据来源：北京云阿云智库・商业地产项目数据库