商业地产案例分享-大连凯德和平广场项目（四）

原创 李桂松 李富松 段小丽 云阿云智库•商业地产项目组

导读：本报告深度剖析大连凯德和平广场，直面硬件老化、业态同质等核心挑战。报告创新性提出向“星海湾文旅生活枢纽”转型，通过业态重构、数字化运营及资产证券化路径，旨在实现客流、租金与资产价值的全面跃升，为存量商业升级提供范本。全文共96600字，由北京云阿云智库•商业地产项目组原创供稿。

作者：李桂松 |北京云阿云智库平台理事长

作者：李富松 | 北京云阿云城市运营管理有限公司副总裁

作者：段小丽 | 北京云阿云智库平台公共关系总裁13811016198

大连凯德和平广场资产优化与运营升级专项报告

目录

一、市场分析及项目概述

二、本体 SWOT 及项目现状深度剖析

三、竞品分析及应对策略

四、核心挑战及破局路径

五、定位升级与客群策略

六、招商创新及政策汇总

七、空间优化及场景创新

八、业态规划及品牌焕新

九、运营管理专项提升

十、资产优化与增值策略

十一、项目建议及行业启示

八、业态优化及品牌焕新

（一）业态优化：重构 “体验 + 零售 + 餐饮” 比例 —— 从 “卖商品” 到 “卖体验” 的转型

传统购物中心 “重零售、轻体验” 的业态结构（当前零售 55%、餐饮 25%、体验 20%）已无法满足消费趋势 ——2024 年全国商业调研显示，体验式业态占比超 30% 的项目，客群停留时长平均增加 40%，租金坪效提升 25%。本项目围绕 “星海湾文旅生活枢纽” 定位，通过 “比例调整 + 楼层重构”，实现 “业态与客群需求深度匹配”。

1. 业态比例调整：数据支撑下的结构优化

调整逻辑：降低传统零售占比（从 55% 降至 35%），淘汰 “坪效低、体验弱” 的杂牌零售；提升体验业态占比（从 20% 升至 35%），聚焦 “文旅、亲子、年轻” 三大体验方向；优化餐饮业态（从 25% 升至 30%），增加 “首店餐饮、在地餐饮、主题餐饮”，形成 “体验引流、餐饮黏客、零售转化” 的闭环。

数据对比与效益预测：

2. 各楼层业态重构：分层适配客群，打造 “楼层记忆点”

楼层重构的核心是 “让每一层都有明确的客群定位与业态主题”，避免 “楼层功能模糊、客群流失”。结合项目动线与客群流动规律，具体规划如下：

2.1  1 层：“文旅 + 轻奢零售”—— 星海湾游客第一站（面积约 3000㎡）

客群定位：文旅客群（占比 60%）、年轻客群（占比 30%）、高端家庭客群（占比 10%）；

业态规划与落地方案：

文旅体验区（40% 面积）：

① 打造 “大连特色市集”（800㎡），引入 15 家本地商户（如 “大连贝雕非遗工坊”“獐子岛海鲜特产店”），设置 “游客服务中心”（200㎡），提供行李寄存、旅游咨询、票务代理服务；

② 新增 “AR 文旅互动屏”（3 块），游客扫码可查看星海湾旅游路线、项目商户优惠，参考上海外滩 BFC 文旅区，该区域可带动文旅客群消费转化提升 25%；

轻奢零售区（30% 面积）：保留现有优质美妆品牌（如兰蔻、雅诗兰黛）、珠宝品牌（如周大福），引入 1 家轻奢皮具品牌（如 Coach Outlet 折扣店），满足高端客群 “便捷购物” 需求，目标该区域坪效≥5 元 /㎡/ 天；

首店餐饮区（30% 面积）：引入 2 家区域首店餐饮（如 “% Arabica 东北首店”“Shake Shack 大连首店”），采用 “外摆区 + 落地窗” 设计，适配游客 “打卡休憩” 需求，目标首店餐饮日均客流≥1200 人次，客单价≥50 元；

预期效果：1 层日均客流 2000 人次（文旅客群占比 60%），销售额占项目总销售额的 18%，客群停留时长≥45 分钟。

2.2  2 层：“时尚零售 + 跨界体验”—— 年轻客群潮流聚集地（面积约 2800㎡）

客群定位：Z 世代（占比 70%）、年轻家庭客群（占比 20%）、时尚女性客群（占比 10%）；

业态规划与落地方案：

时尚零售区（50% 面积）：引入 3 家潮牌零售（如 “UR 大连首店”“BM 快闪店”“NPC 国潮店”），采用 “开放式陈列 + 试衣间升级”（如 UR 试衣间配备化妆镜、休息沙发），目标潮牌零售坪效≥4.5 元 /㎡/ 天；

跨界体验区（50% 面积）：

① 新增 “文创集合店”（300㎡，如 “诚品生活大连首店”），售卖设计感文具、潮玩周边，设置 “手作体验区”（200㎡），提供 “陶艺制作”“皮具 DIY” 服务（客单价 99-199 元 / 次）；

② 引入 “网红美妆集合店”（如 “HARMAY 话梅大连首店”），设置 “AR 试妆屏”，支持 “线上下单、线下提货”，目标跨界体验区日均互动人数≥300 人；

预期效果：2 层日均客流 1800 人次（Z 世代占比 70%），销售额占项目总销售额的 16%，跨业态消费占比（如零售后体验手作）≥35%。

2.3  3 层：“亲子体验 + 家庭餐饮”—— 家庭客群微度假目的地（面积约 2500㎡）

客群定位：年轻家庭客群（占比 90%，孩子年龄 3-12 岁）、周边居民家庭（占比 10%）；

业态规划与落地方案：

亲子体验区（60% 面积）：

① 升级 “meland club mini 东北首店”（800㎡），新增 “科学实验室”“模拟超市” 等沉浸式模块，家长可陪同参与；

② 引入 “早教机构”（如 “金宝贝大连旗舰店”，300㎡），提供 “亲子早教课程”（客单价 150-200 元 / 节）；

③ 设置 “家长休憩区”（200㎡），配备沙发、充电插座、咖啡吧（如 “Manner 咖啡快闪店”），解决家长 “陪玩无聊” 痛点；

家庭餐饮区（40% 面积）：引入 3 家家庭友好型餐饮（如 “西贝莜面村大连首店”“奈尔宝亲子餐厅”“老乡鸡”），提供 “儿童餐”（如西贝儿童套餐 38 元 / 份）、“健康轻食”（如低脂沙拉），设置 “儿童游乐角”（免费开放），目标家庭餐饮日均翻台率≥3 次，客单价≥80 元；

预期效果：3 层日均客流 1200 人次（家庭客群占比 90%），销售额占项目总销售额的 20%，客群停留时长≥2 小时，复购率≥45%。

2.4  4 层：“年轻体验 + 潮流餐饮”——Z 世代夜间社交主场（面积约 2200㎡）

客群定位：Z 世代（占比 85%，18-24 岁）、年轻上班族（占比 15%）；

业态规划与落地方案：

年轻体验区（60% 面积）：

① 引入 “星际传奇电竞馆区域首店”（600㎡），设置 “职业赛级机房”“VR 体验区”，提供 “五人开黑套餐”（299 元 / 3 小时）；

② 引入 “剧本杀体验馆”（300㎡，如 “侦心侦意大连首店”），主打 “沉浸式情感本”，配备专业 DM（主持人），客单价 88-128 元 / 人；

③ 打造 “livehouse 小型演出区”（200㎡），每周五、六晚举办 “独立乐队演出”“脱口秀”，门票 39-99 元 / 张；

潮流餐饮区（40% 面积）：引入 4 家潮流餐饮（如 “怂重庆火锅厂大连首店”“喜茶黑金店”“霸王茶姬大连首店”“夸父炸串”），采用 “网红装修 + 社交属性” 设计（如怂火锅厂的 “跳舞互动”），目标潮流餐饮夜间消费占比≥60%，客单价≥60 元；

预期效果：4 层日均客流 1500 人次（Z 世代占比 85%），销售额占项目总销售额的 22%，夜间客流占比≥45%，社交平台曝光量单月 100 万 +。

2.5 地下 1 层：“生活配套 + 便民服务”—— 周边居民生活保障站（面积约 1800㎡）

客群定位：周边居民（占比 95%，40 岁以上为主）、办公人群（占比 5%）；

业态规划与落地方案：

生活零售区（70% 面积）：保留 “华润万家超市”（1000㎡），优化品类结构：

① 增加 “进口商品区”（如进口零食、红酒）、“有机生鲜区”（如有机蔬菜、高端水果），占比提升至 30%；

② 减少传统日用品占比（从 40% 降至 20%），淘汰滞销商品；目标超市坪效提升至 3.8 元 /㎡/ 天，日均销售额≥8 万元；

便民服务区（30% 面积）：引入 5 家便民商户（如 “福奈特干洗店”“苏宁帮客家政服务中心”“24 小时自助药店”“生鲜市集”（早 6 点 - 晚 8 点开放，售卖本地蔬菜）），提供 “干洗次日取件”“家政上门服务” 等，目标便民服务区客群满意度≥90%，复购率≥60%；

预期效果：地下 1 层日均客流 800 人次（周边居民占比 95%），销售额占项目总销售额的 24%，客群复购率≥55%。

（二）品牌焕新：分层次、强适配 —— 从 “填充品牌” 到 “精准选品”

品牌焕新并非 “盲目引入首店或高端品牌”，而是围绕 “主力店引流、次主力店补位、小商户填充” 的分层逻辑，结合客群需求与项目定位，实现 “品牌与业态的高度适配”，同时通过 “淘汰低坪效品牌、引入特色品牌”，提升整体运营效益。

1. 主力店焕新：锚点引流，提升项目核心竞争力

主力店是项目的 “流量引擎”，需通过 “业态升级、体验优化”，增强对客群的吸引力。本项目 3 大主力店（奥纳影城、华润万家、国美电器）均存在 “体验薄弱、业态传统” 的问题，2024 年主力店客流占比仅 35%，低于行业均值（50%），需重点焕新。

1.1奥纳影城：从 “传统影院” 到 “IMAX + 主题影院”（面积约 1800㎡）

焕新方案：

硬件升级：

① 改造 2 个影厅为 “IMAX 厅”（可容纳 300 人）、1 个影厅为 “儿童主题厅”（装修为卡通城堡风格，配备儿童座椅）、1 个影厅为 “VIP 厅”（提供真皮沙发、饮品服务）；

② 引入 “激光放映技术”，提升画面清晰度，参考万达影城 IMAX 厅改造效果，观影体验满意度可提升 40%；

业态补充：

① 在影院大厅增设 “影院零食自选超市”（200㎡），售卖进口零食、现制饮品（如爆米花奶茶），替代传统零食柜台，目标零食超市销售额占影院总销售额的 30%；

② 设置 “影视周边展示区”（50㎡），售卖热门电影手办、海报，如 “漫威”“迪士尼” 周边，吸引年轻客群购买；

服务优化：

① 推出 “在线选座 + 零食预约” 服务，客群线上购票时可同步预约零食，到店直接取货；

② 增设 “儿童托管角”（观影时家长可免费托管孩子 30 分钟），吸引家庭客群；

成本与回报测算：

焕新成本：约 500 万元（IMAX 设备 300 万、主题装修 150 万、零食超市 50 万），可申请大连市 “国际消费中心城市” 建设政策补贴（设备投入 30%），实际自有资金投入 350 万元；

预期回报：改造后影院日均客流从 800 人次提升至 1500 人次，客单价从 45 元（仅电影票）提升至 80 元（电影票 + 零食），年销售额从 1200 万元提升至 2800 万元，3 年收回改造成本。

1.2华润万家：从 “传统超市” 到 “精致生活超市”（面积约 1000㎡）

焕新方案：

品类优化：

① 增加 “进口商品区”（200㎡），引入进口零食（如日本薯片、韩国饼干）、进口红酒（如法国波尔多红酒）、进口日化（如日本护肤品），目标进口商品销售额占比达 25%；

② 扩大 “有机生鲜区”（300㎡），与本地农场合作，提供 “当日直采” 的有机蔬菜、高端水果（如车厘子、阳光玫瑰），设置 “生鲜试吃区”（免费试吃），目标生鲜销售额占比从 30% 提升至 45%；

③ 减少 “传统日用品区”（从 400㎡压缩至 200㎡），淘汰滞销品牌（如杂牌洗衣粉、纸巾），保留知名品牌（如蓝月亮、维达）；

体验升级：

① 引入 “生鲜加工服务”，客群购买生鲜后可免费清洗、切块（如鱼类处理），部分商品可现场烹饪（如牛排煎制，收费 10 元 / 份）；

② 推出 “线上到家服务”，3 公里内满 88 元免费配送（1 小时达），解决周边居民 “重物搬运” 痛点，目标线上订单占比达 30%；

成本与回报测算：

焕新成本：约 150 万元（进口商品首批采购 50 万、生鲜区改造 80 万、线上配送系统 20 万），可申请沙河口区 “便民服务补贴”（20 万元），实际自有资金投入 130 万元；

预期回报：改造后超市日均销售额从 5 万元提升至 8 万元，坪效从 3 元 /㎡/ 天提升至 3.8 元 /㎡/ 天，周边居民复购率从 40% 提升至 60%，1.5 年收回改造成本。

1.3国美电器：从 “传统家电卖场” 到 “3C 数码体验店”（面积约 800㎡）

焕新方案：

业态转型：

① 压缩传统大家电占比（从 60% 降至 30%），保留冰箱、洗衣机等核心品类，淘汰滞销小家电（如杂牌电饭煲）；

② 扩大 “3C 数码区”（从 40% 提升至 70%），引入 “手机体验区”（如苹果、华为体验台）、“笔记本体验区”（如联想、戴尔体验台）、“智能家居展示区”（如小米智能家居套装，可现场体验 “语音控制灯光、窗帘”）；

服务增值：

① 提供 “免费上门安装” 服务（如手机贴膜、电脑系统安装）、“旧机回收” 服务（如旧手机、旧电脑回收，折价可抵新设备货款）；

② 推出 “会员专属服务”（如会员享受免费设备检测、优先体验新品），目标会员复购率提升至 35%；

场景联动：与 4 层电竞馆合作，在 3C 数码区设置 “电竞设备体验台”（如专业电竞键盘、鼠标），客群体验后可前往电竞馆实战，形成 “体验 - 消费” 联动，目标跨业态转化占比≥20%；

成本与回报测算：

焕新成本：约 120 万元（体验区装修 50 万、新设备采购 40 万、服务系统升级 30 万），可申请辽宁省 “数字化商业转型” 政策补贴（设备投入 30%），实际自有资金投入 84 万元；

预期回报：改造后 3C 数码区销售额占比从 40% 提升至 70%，日均客流从 200 人次提升至 450 人次，坪效从 2.5 元 /㎡/ 天提升至 4 元 /㎡/ 天，2 年收回改造成本。

2. 次主力店引入：补位填充，强化业态协同效应

次主力店是 “主力店与小商户之间的桥梁”，需围绕 “体验 + 餐饮 + 零售” 三大业态，引入 “具备区域影响力、客群适配度高” 的品牌，与主力店形成协同，填补消费空白。2025 年计划引入 12 家次主力店，具体规划如下：

2.1体验类次主力店（4 家）：聚焦 “文旅、亲子、年轻” 核心体验

2.2餐饮类次主力店（4 家）：覆盖 “首店、在地、主题” 多元需求

2.3零售类次主力店（4 家）：聚焦 “潮牌、轻奢、文旅” 特色方向

3. 小商户优化：淘汰低效、引入特色，激活空间价值

小商户占项目商户总数的 60%，但传统小商户（如杂牌服装店、小饰品店）存在 “坪效低、体验弱” 的问题（2024 年坪效＜2 元 /㎡/ 天的小商户占比 35%）。需通过 “淘汰 + 升级 + 引入”，优化小商户结构，提升整体效益。

3.1淘汰低坪效商户：明确淘汰标准，有序清退

淘汰标准：

① 连续 6 个月坪效＜2 元 /㎡/ 天；

② 客群满意度＜60%（季度调研）；

③ 违反租赁合同（如擅自转租、拖欠租金）；

清退流程：

① 提前 3 个月告知商户清退通知，协助商户处理库存；

② 优先清退 “非核心业态”（如传统杂牌零售），保留 “适配性高” 的小商户（如本地特色餐饮）；

预期效果：2025Q2 前完成 30 家低坪效商户清退，空铺率控制在 5% 以内，清退区域后续引入特色小商户，坪效提升至 3.5 元 /㎡/ 天以上。

3.2引入本地特色小商户：强化在地性，填补消费空白

引入方向：

① 本地非遗小商户（如大连剪纸、糖画）；

② 特色小吃小商户（如大连焖子、烤鱿鱼）；

③ 小众文创小商户（如独立设计师品牌、手作饰品）；

扶持政策：

① 给予 “免 3 个月租金 + 装修补贴 500 元 /㎡”（最高 3 万元 / 商户）；

② 提供 “统一营销支持”（如项目公众号宣传、市集活动参与资格）；

落地案例：1 层 “大连特色市集” 引入 10 家本地小吃小商户（如 “老王头焖子”“李记烤鱿鱼”），采用 “统一档口设计 + 明厨亮灶”，目标日均销售额≥5000 元 / 商户，文旅客群消费占比 70%。

3.3推行 “快闪店计划”：灵活测试，降低招商风险

计划内容：在空铺区域设立 “快闪店专区”（1 层、2 层各 500㎡），引入新兴品牌（如网红美妆、小众潮牌、季节限定品牌），租期 3-6 个月，租金按 “基础租金 + 销售额分成” 模式（基础租金 2 元 /㎡/ 天，销售额分成 5%）；

品牌筛选：优先选择 “有网红属性、客群适配度高” 的品牌（如 “花西子快闪店”“国潮汉服快闪店”），通过北京云阿云算法匹配，确保品牌与项目客群契合度≥80%；

预期效果：2025 年引入 15 家快闪店，空铺率降低至 3% 以下，通过快闪店测试后 “转正” 的品牌占比≥40%（如某网红美妆快闪店测试期坪效达 5 元 /㎡/ 天，后续转为长期商户）。

（三）各楼层规划布局及品牌落位策略

核心定位与客群锚点

基于项目地处沙河口区成熟商圈、周边 3 公里内覆盖 20 + 中高端社区（如和平现代城、星海人家）、亲子与品质家庭客群占比超 60% 的实际情况，核心定位升级为 “家庭友好型城市生活枢纽”，聚焦三大客群：25-40 岁品质家庭客群（核心）、3-12 岁儿童客群（引流）、周边 25-55 岁社区居民（便民），以 “亲子体验为核心、便民服务为基础、品质消费为补充” 构建业态与品牌体系。

1. 1F 层：家庭品质生活引力区（面积占比 30%）

定位升华

打造 “家庭第一触点”，聚焦品质家庭客群的 “日常采购、亲子打卡、轻社交” 需求，以 “轻奢生活零售 + 亲子友好餐饮 + 便民服务” 为核心，兼顾周边居民日常消费与文旅客群（邻近星海广场）临时需求。

主要业态

轻奢生活零售（家居、服饰）、亲子友好轻餐饮、便民服务（母婴、数码维修）、文旅特色零售（大连伴手礼）、亲子互动打卡区

品牌组合

轻奢生活零售（3-4 家）：

无印良品（MUJI）大连社区旗舰店（150㎡）：提供家居、服饰、零食，增设 “儿童玩具专区” 与 “家庭收纳咨询服务”；

优衣库（UNIQLO）亲子主题店（200㎡）：主打亲子装、童装，定期举办 “亲子穿搭 DIY” 活动；

名创优品全球好物店（120㎡）：引入 “迪士尼联名亲子文具”“家庭清洁好物”，适配日常采购需求；

周大福 CHOW TAI FOOK 亲子珠宝专柜（80㎡）：推出 “儿童成长金饰”“家庭纪念款首饰”，满足品质家庭仪式感需求。

琥福珠宝：专柜（80㎡）：推出 “钻石定制”“帝车星腕表纪念款”，满足品质家庭仪式感需求。

亲子友好轻餐饮（4-5 家）：

奈雪的茶 PRO 家庭店（100㎡）：提供 “儿童迷你奶茶”“低糖蛋糕”，设置 “亲子座位区”（配备儿童座椅与绘本）；

麦当劳（McDonald's）亲子主题餐厅（180㎡）：升级 “儿童乐园区”（面积扩大至 30㎡），推出 “周末亲子手工课”；

西树泡芙（100㎡）：主打 “低糖儿童泡芙”，提供 “亲子 DIY 泡芙” 体验（需预约）；

一鸣真鲜奶吧（80㎡）：提供鲜牛奶、儿童酸奶，增设 “早餐外带窗口”（适配社区居民早高峰需求）；

大连本地品牌 “糯米香”（60㎡）：售卖大连特色小吃（糯米团、炸元宵），满足文旅客群在地消费需求。

便民服务（2-3 家）：

孩子王母婴服务站（60㎡）：提供婴儿游泳、早教体验、母婴用品应急采购，适配亲子家庭临时需求；

京东家电维修中心（50㎡）：提供家电维修、手机贴膜、数码产品清洁，服务周边社区居民；

顺丰速运便民点（30㎡）：提供快递收发、包装服务，解决社区居民 “寄件难” 问题。

文旅特色零售（1 家）：

大连礼物集合店（80㎡）：售卖星海广场主题文创、大连海鲜特产（真空包装），照天印文创（红色主题潮品）设置 “亲子文创 DIY 区”（如贝壳画制作），适配文旅客群伴手礼需求。

亲子互动打卡区（1 处）：

项目自营 “和平亲子乐园角”（100㎡）：配备小型滑梯、积木桌、绘本架，免费开放（需家长陪同），作为客流聚集点。

租金水平

焕新重点

对无印良品、优衣库进行 “亲子主题改造”，增设儿童试衣间（配备身高尺、卡通贴纸）；

在主中庭打造 “3D 星海主题打卡墙”（10m×3m），融合大连地标元素，支持 “亲子合影 + 社交分享”；

优化便民服务动线，将孩子王母婴服务站、京东维修中心集中在 1F 次入口（邻近社区出入口），方便居民快速抵达。

特色活动与政策支持

每月举办 “和平家庭日”：开展亲子手工课（如陶艺制作）、儿童绘本阅读会，免费向会员开放；

为亲子主题餐饮品牌提供 “联合营销支持”：如奈雪的茶推出 “亲子套餐”，可凭套餐券免费进入亲子乐园角；

联合周边社区居委会，为便民服务品牌引流：如社区居民凭居住证可在京东维修中心享受 8 折优惠。

布局策略

主入口（面向高尔基路）布局无印良品、优衣库旗舰店，采用落地玻璃幕墙，展示亲子装与家居单品，吸引家庭客群目光；

亲子餐饮品牌（奈雪的茶、麦当劳）围绕中庭打卡墙分布，如麦当劳紧邻亲子乐园角，方便家长带孩子游玩后就餐；

便民服务集群（孩子王、京东维修）位于 1F 次入口（邻近和平现代城社区），减少对核心消费动线的干扰；

大连礼物集合店位于主入口与中庭之间，承接文旅客群与家庭客群的分流客流，提升转化。

2. 2F 层：亲子沉浸式体验区（面积占比 35%）

定位升华

打造 “大连亲子体验标杆楼层”，聚焦 3-12 岁儿童客群的 “游乐、教育、社交” 需求，以 “大型亲子乐园 + 素质教育 + 亲子配套” 为核心，形成 “孩子玩、家长陪、全家消费” 的闭环。

主要业态

大型亲子乐园、素质教育机构、亲子配套零售（玩具、童装）、家长休憩区、儿童摄影

品牌组合

大型亲子乐园（1 家）：

奈尔宝家庭中心大连首店（1500㎡）：包含 “科学实验室、模拟超市、角色扮演区、绘本馆” 四大模块，配备家长休憩沙发（带充电插座），提供 “儿童托管” 服务（1 小时内免费）。

素质教育机构（4-5 家）：

美吉姆国际儿童教育中心（300㎡）：提供 0-6 岁早教课程，主打 “运动 + 音乐”；

杨梅红国际私立美校（250㎡）：3-16 岁儿童美术教育，定期举办 “儿童画展”；

乐创世界（200㎡）：6-12 岁机器人编程教育，设置 “编程体验区”（免费试玩）；

小主持人培训中心（150㎡）：4-12 岁语言表达课程，配备小型舞台（用于汇报演出）；

亲子瑜伽馆（150㎡）：提供 “亲子共练瑜伽课”，适配 3-8 岁儿童与家长。

亲子配套零售（3-4 家）：

巴拉巴拉童装旗舰店（200㎡）：覆盖 0-14 岁童装，推出 “亲子装定制” 服务；

乐高授权专卖店（180㎡）：售卖乐高积木、儿童玩具，设置 “积木拼搭体验桌”；

儿童绘本专营店（150㎡）：藏书 10000 + 册，提供 “绘本借阅”（会员 99 元 / 年）；

儿童鞋服集合店（150㎡）：汇集斯凯奇、安踏儿童、云霞兽（益智童具+童装）等品牌，主打 “舒适运动款”。

家长休憩区（1 处）：

项目自营 “和平家长驿站”（200㎡）：配备咖啡吧（平价饮品 15-25 元）、充电插座、免费 WiFi，提供 “教育咨询服务”（如幼小衔接指导）。

儿童摄影（1 家）：

大连本地儿童摄影品牌（150㎡）：主打 “亲子写真、生日主题拍摄”，可使用奈尔宝乐园场景拍摄（需额外付费）。

租金水平

焕新重点

奈尔宝乐园引入 “星海主题场景”（如模拟星海广场沙滩、海洋生物互动装置），强化在地属性；

在楼层动线节点设置 “儿童互动装置”（如地面投影游戏、卡通人偶巡游点），减少孩子中途哭闹导致的客群流失；

家长休憩区与素质教育机构联动：如家长等待孩子上课时，可免费参与 “家庭教育讲座”。

特色活动与政策支持

每季度举办 “和平亲子嘉年华”：包含儿童才艺展、亲子运动会、教育咨询会，吸引周边社区家庭参与；

为素质教育机构提供 “联合招生支持”：如购买奈尔宝年卡的会员，可获美吉姆课程体验券；

推出 “亲子成长卡”：持卡可在 2F 所有品牌享受 9 折优惠，累计消费满 5000 元赠奈尔宝门票 1 张。

布局策略

奈尔宝家庭中心位于 2F 核心区域（邻近电梯厅），采用 “开放式入口”，通过乐园内的动态场景吸引客群进入；

素质教育机构围绕奈尔宝分布：如美吉姆紧邻奈尔宝入口，方便家长带孩子上完早教后直接进入乐园；

亲子配套零售（巴拉巴拉、乐高）位于素质教育机构与奈尔宝之间，承接 “课后消费” 需求；

家长休憩区位于楼层中部，辐射所有品牌，方便家长随时休息；儿童摄影店紧邻奈尔宝出口，利用乐园客流转化拍摄订单。

3. 3F 层：品质家庭餐饮与社交区（面积占比 25%）

定位升华

打造 “全家共享的餐饮社交空间”，聚焦品质家庭客群的 “日常聚餐、亲子宴请、朋友小聚” 需求，以 “家庭友好型正餐 + 轻食简餐 + 特色餐饮” 为核心，兼顾儿童餐与成人社交需求。

主要业态

家庭友好型正餐、亲子主题简餐、特色餐饮（本地 / 网红）、甜品茶饮、家庭社交活动区

品牌组合

家庭友好型正餐（4-5 家）：

西贝莜面村（400㎡）：主打西北菜，提供 “儿童餐”（38 元 / 份）、“亲子包饺子” 体验；

外婆家（350㎡）：杭帮菜，设置 “家庭圆桌区”（可容纳 8-10 人），适合家庭宴请；

海底捞火锅（500㎡）：配备 “儿童游乐角”（专人看护），推出 “家庭套餐”（2-3 人餐 298 元）；

大连老菜馆（300㎡）：本地特色菜（如大连焖子、海鲜锅），提供 “海鲜加工” 服务；

必胜客欢乐餐厅（250㎡）：亲子主题装修，推出 “周末亲子披萨 DIY” 活动。

亲子主题简餐（2-3 家）：

汉堡王亲子店（200㎡）：设置 “儿童玩具区”，购买套餐赠儿童绘本；

吉野家（150㎡）：推出 “儿童营养套餐”（含蔬菜、蛋白质、主食），适配快速就餐需求；

本地轻食品牌（150㎡）：主打 “低脂沙拉、儿童餐盒”，适合注重健康的家庭。

特色餐饮（2 家）：

太二酸菜鱼（300㎡）：区域首店，设置 “儿童座椅 + 儿童餐具”，解决家庭客群 “想吃辣又带娃” 的痛点；

喜茶亲子主题店（150㎡）：提供 “儿童饮品”（无咖啡因），设置 “亲子拍照区”（卡通背景墙）。

甜品茶饮（2-3 家）：

哈根达斯（150㎡）：推出 “亲子冰淇淋火锅”，适合家庭分享；

茶百道（100㎡）：主打 “水果茶”，提供 “迷你杯”（适配儿童）；

本地甜品店（100㎡）：售卖大连特色甜品（如糖鼓火烧、烤鱿鱼丝蛋糕）。

家庭社交活动区（1 处）：

项目自营 “和平家庭宴会厅”（300㎡）：可容纳 10-15 桌，用于儿童生日宴、家庭聚会，提供 “场地布置 + 餐饮定制” 服务。

租金水平

焕新重点

所有餐饮品牌统一配备 “儿童餐具 + 儿童座椅”，西贝、海底捞等品牌增设 “儿童洗手池”（降低高度至 60cm）；

在楼层公共区域设置 “家庭等候区”（配备沙发、儿童玩具），减少家长带孩子排队的焦虑；

大连老菜馆推出 “家庭海鲜套餐”（2-3 人餐 198 元），适配文旅客群与本地家庭需求。

特色活动与政策支持

每月举办 “和平美食节”：如 3 月 “亲子甜品节”（联合哈根达斯、西树泡芙推出亲子 DIY 甜品体验）、6 月 “海鲜美食节”（大连老菜馆推出 “海鲜烹饪课堂”，家长可学习海鲜做法）、9 月 “开学季营养餐节”（吉野家、本地轻食品牌推出儿童营养套餐），每场活动吸引 500 + 家庭参与；

为餐饮品牌提供 “会员联动支持”：项目会员在 3F 餐饮消费可累积双倍积分，积分可兑换奈尔宝门票、儿童摄影套餐，提升会员复购率；

推出 “家庭聚餐套餐”：如海底捞 “4 人家庭套餐”（含儿童餐）定价 398 元，赠送儿童玩具；西贝 “3 人亲子套餐” 定价 268 元，赠送亲子包饺子体验券，降低家庭聚餐决策成本。

布局策略

家庭友好型正餐（西贝、海底捞、外婆家）沿 3F 主动线分布，采用 “通透式门店设计”（玻璃橱窗展示菜品），吸引路过客群；其中海底捞紧邻电梯厅，利用高客流提升翻台率；

亲子主题简餐（汉堡王、吉野家）位于主动线分支节点，承接分流客流，适配 “快速就餐” 需求；本地轻食品牌紧邻家长休憩区（与 2F 连通的楼梯旁），方便家长带孩子课后快速用餐；

特色餐饮（太二酸菜鱼、喜茶）位于楼层中部，太二酸菜鱼设置 “半私密家庭卡座”，喜茶紧邻家庭宴会厅，承接宴会前后的饮品需求；

甜品茶饮（哈根达斯、茶百道）穿插在正餐品牌之间，如哈根达斯紧邻外婆家，满足家庭餐后甜品需求；家庭宴会厅位于 3F 末端，远离主动线避免噪音干扰，同时通过指示牌引导客流。

4. 4F 层：社区便民与生活配套区（面积占比 10%）

定位升华

打造 “周边社区生活服务中心”，聚焦 25-55 岁社区居民的 “日常便民、健康管理、休闲放松” 需求，以 “便民服务 + 健康养生 + 社区社交” 为核心，补充项目家庭客群的生活配套需求，提升社区居民粘性。

主要业态

便民服务（家政、干洗）、健康养生（健身、理疗）、社区社交（老年活动、亲子托管）、生活配套零售（日用品、家居）

品牌组合

便民服务（2-3 家）：

苏宁帮客家政服务中心（80㎡）：提供家庭保洁、家电清洗、保姆月嫂介绍，推出 “社区居民专属套餐”（如 3 次保洁 299 元）；

福奈特干洗店（60㎡）：提供衣物干洗、鞋包护理，支持 “线上预约 + 上门取送”（3 公里内免费）；

社区裁缝店（40㎡）：提供衣物修改、缝补服务，适配社区居民日常需求，价格亲民（如裤脚修改 10 元 / 条）。

健康养生（2 家）：

浩沙健身社区店（300㎡）：配备基础健身器材、瑜伽室，推出 “家庭健身卡”（2 大 1 小年卡 2580 元）、“老年健身课”（如太极、广场舞教学，单次 19 元）；

盲人按摩理疗馆（80㎡）：提供肩颈按摩、足部理疗，主打 “社区平价理疗”（60 分钟按摩 99 元），适配上班族与老年人需求。

社区社交（2 处）：

项目自营 “和平社区老年活动中心”（100㎡）：配备棋牌桌、书法桌、电视，免费向社区老年人开放，定期举办 “老年书法展”“健康讲座”；

亲子托管中心（80㎡）：与 2F 素质教育机构合作，提供 “课后托管” 服务（16:30-18:30，30 元 / 次），包含作业辅导、简易手工，解决双职工家庭 “接娃难” 问题。

生活配套零售（1-2 家）：

家居优品集合店（120㎡）：售卖平价家居用品（如收纳盒、小家电）、绿植盆栽，主打 “高性价比”，适配社区居民日常采购；

日用品折扣店（80㎡）：汇集洗发水、洗衣液等日用品，采用 “临期折扣 + 正期平价” 模式，吸引社区居民囤货。

租金水平

焕新重点

打通 “4F-2F 亲子托管动线”：设置专属电梯，方便孩子放学后从学校直接到 4F 托管中心，家长下班后从 2F 接孩子时可顺带参与亲子体验；

老年活动中心与浩沙健身联动：如老年人参与健身课可获活动中心 “免费茶水券”，提升老年客群活跃度；

便民服务品牌统一接入 “凯德和平广场小程序”，支持线上预约、缴费，提升社区居民使用便捷度。

特色活动与政策支持

每季度举办 “社区邻里节”：开展 “家政服务体验日”（免费家电检测）、“亲子托管开放日”（免费托管体验）、“老年才艺展”，增强社区凝聚力；

为社区居民推出 “便民服务卡”：持卡可在 4F 所有品牌享受 9 折优惠，累计消费满 1000 元赠家政保洁 1 次；

联合周边社区居委会，为老年活动中心提供 “健康资源支持”：如邀请社区医院医生定期举办健康讲座，免费为老年人测血压、血糖。

布局策略

便民服务集群（苏宁帮客、福奈特、裁缝店）位于 4F 次入口（邻近社区出入口），方便居民快速抵达，避免与核心消费动线交叉；

健康养生品牌（浩沙健身、理疗馆）位于 4F 核心区域，浩沙健身采用 “玻璃幕墙” 展示健身场景，吸引路过客群；理疗馆紧邻浩沙健身，承接健身后的放松需求；

社区社交空间（老年活动中心、托管中心）位于 4F 末端，远离噪音源，同时设置 “社区服务台” 引导客流；生活配套零售位于主动线旁，承接便民服务后的消费需求（如居民做完家政后购买家居用品）。

5.地下 1 层：大型商超与生鲜配套区（面积占比 30%）

定位升华

打造 “家庭生鲜采购与日常补给中心”，聚焦品质家庭客群的 “生鲜采购、日用品囤货、快速消费” 需求，以 “大型超市 + 生鲜市集 + 便民快消” 为核心，作为项目 “家庭客群流量基石”，提升整体复购率。

主要业态

大型综合超市、生鲜市集、便民快消（便利店、面包房）、仓储式零售（日用品囤货）

品牌组合

大型综合超市（1 家）：

华润万家超市（6000㎡）：优化品类结构，分为四大区域：① 生鲜区（占比 30%）：增加 “有机蔬菜”“进口水果”“本地海鲜” 专柜，提供 “海鲜加工” 服务（如现场清蒸、麻辣，加工费 10-20 元）；② 日用品区（占比 25%）：保留高频日用品（如纸巾、洗发水），减少滞销商品；③ 零食区（占比 20%）：引入 “儿童健康零食”“进口零食” 专柜；④ 家庭用品区（占比 25%）：增加 “亲子家居”（如儿童餐具、亲子拖鞋）、“环保用品” 专柜。

生鲜市集（10-12 家小商户）：

项目自营 “和平生鲜市集”（1000㎡）：引入本地农户与小型生鲜商户，售卖 “当日直采” 蔬菜（如大连本地菠菜、小白菜）、鲜肉（猪牛羊肉）、禽蛋，价格比超市低 10-15%，适配社区居民 “新鲜、平价” 需求；设置 “公平秤”“退换货服务台”，保障消费权益。

便民快消（3-4 家）：

罗森便利店（80㎡）：24 小时营业，提供 “早餐套餐”（如饭团 + 豆浆，8 元）、“微波简餐”，适配社区居民早高峰与夜间应急需求；

好利来面包房（100㎡）：售卖新鲜面包、蛋糕，推出 “家庭分享装”（如 6 寸蛋糕 98 元）、“儿童早餐面包”（如卡通造型面包）；

母婴用品便利店（80㎡）：售卖奶粉、纸尿裤、婴儿辅食，提供 “应急母婴用品租赁”（如临时纸尿裤、婴儿推车）；

饮料零食快闪店（60㎡）：季节性更换品牌（如夏季引入 “网红冰淇淋快闪店”，冬季引入 “热饮快闪店”），提升新鲜感。

仓储式零售（1 家）：

名创优品仓储店（200㎡）：采用 “大包装 + 平价” 模式，售卖日用品（如 10 包装纸巾 25 元）、零食（如 500g 装坚果 39 元），适配家庭 “囤货” 需求。

租金水平

焕新重点

华润万家超市增设 “线上提货区”：居民线上下单后，可到地下 1 层提货区快速取货，避免超市内排队；设置 “家庭采购通道”（配备购物车消毒服务）；

生鲜市集推出 “预定采购服务”：社区居民可提前 1 天通过小程序预定生鲜，市集预留货品，次日到店自提，减少等待时间；

打通 “地下 1 层 - 1F” 快速动线：设置直达电梯，方便居民采购后快速到 1F 餐饮区就餐，形成 “采购 + 消费” 闭环。

特色活动与政策支持

每周举办 “生鲜惠民日”：生鲜市集部分蔬菜、水果按 “成本价” 售卖（如青菜 1 元 / 斤），吸引社区居民高频到访；

推出 “家庭采购卡”：持卡在地下 1 层所有品牌消费可享 9.5 折，华润万家购物满 200 元赠生鲜市集 10 元优惠券；

联合华润万家开展 “亲子采购课堂”：周末组织家庭客群参与 “生鲜识别”“食材搭配” 活动，提升家庭客群粘性。

布局策略

华润万家超市占据地下 1 层核心区域，主入口面向地下停车场，方便居民驾车采购后直接装车；生鲜区紧邻超市入口，利用 “新鲜生鲜” 吸引客流；

生鲜市集位于超市旁，通过通道与超市连通，形成 “超市 + 市集” 互补（超市满足品牌化需求，市集满足平价新鲜需求）；

便民快消品牌沿地下 1 层主动线分布：罗森紧邻停车场入口，方便驾车居民应急采购；好利来位于超市出口旁，承接超市购物后的甜品需求；

仓储式零售位于末端，通过指示牌引导 “囤货型” 客群，避免与高频便民消费动线交叉。

6.整体楼层协同与运营保障

6.1. 楼层协同逻辑

客流联动：以 2F 亲子体验（奈尔宝）为核心引流点，通过 “亲子体验→3F 餐饮→1F 零售→地下 1 层采购” 的动线设计，引导家庭客群跨楼层消费；4F 社区配套承接周边居民需求，与其他楼层形成 “家庭日常消费 + 社区便民” 的互补；

品牌联动：如奈尔宝会员可获 3F 餐饮折扣、地下 1 层超市优惠券；超市购物满额可赠 2F 亲子体验券，形成 “跨楼层消费闭环”；

活动联动：每月 “和平家庭日” 覆盖所有楼层，如 1F 亲子打卡、2F 亲子 DIY、3F 美食体验、4F 社区服务、地下 1 层生鲜采购，提升整体客流活跃度。

6.2. 运营保障措施

客群数据监测：通过会员系统、客流统计系统，实时监测各楼层客群结构、消费频次，动态调整业态与品牌；

商户管理机制：建立 “商户服务评分体系”，从服务态度、商品质量、活动配合度等维度考核，评分优异的商户给予租金减免奖励；

应急预案：针对亲子客群，各楼层配备 “儿童走失求助站”“母婴应急包”；针对社区居民，建立 “便民服务投诉快速响应机制”（24 小时内处理）。

总结：楼层布局与品牌落位核心价值

大连凯德和平广场通过 “分层聚焦、业态协同、品牌适配” 的规划，实现三大核心价值：

客群全覆盖：从 3-12 岁儿童、25-40 岁品质家庭到 25-55 岁社区居民，各楼层精准匹配不同客群需求，整体客流日均提升 30%；

消费闭环化：形成 “亲子体验→餐饮社交→便民采购” 的全场景消费链条，客群跨楼层消费率提升 45%，复购率提升 20%；

社区粘性强化：通过 4F 社区配套、地下 1 层生鲜市集，成为周边社区 “生活必需品”，社区居民月均到访频次提升至 4 次，远超行业均值（2 次）。

最终，项目将从 “传统购物中心” 转型为 “家庭友好型城市生活枢纽”，在大连沙河口区成熟商圈中形成差异化竞争力，实现商业价值与社会价值的双重提升。

（四）业态与品牌优化效果评估机制：数据化闭环，动态调整

为确保业态优化与品牌焕新切实落地，需建立 “月度监测 - 季度评估 - 年度优化” 的闭环机制，通过多维度指标验证效果，及时调整策略。

1. 月度监测：核心指标动态跟踪

客流与销售指标：

① 各楼层日均客流、客群结构（年龄、消费能力）；

② 各业态销售额、坪效、客单价；

[1] [2]  下一页